[월간경실련 2021년 5,6월호 – 특집. 땀보다는 땅, 주식, 코인?(2)]

가상화폐는 재테크 자산의 수단일까? 통화거래의 수단일까?

가상통화의 개념, 활용, 도입, 규제 방안에 관한 소고

글 정호철 경제정책국 간사
감수 박선아 한양대 법학전문대학원 교수

 
들어가며
지난 4월 14일, 미국 최대 가상화폐 거래소인 코인베이스가 나스닥에 상장하면서 암호화폐인 비트코인 가격이 하루 만에 7% 뛰면서 6만 달러 선을 돌파했고, 이에 따라 국내에서도 현재 청년층을 중심으로 가상화폐 투자에 대한 호기심이 커지고 있다<도표 1>.

하지만 최근 비트코인과 같은 암호화폐를 대체하는 신종 알트코인(altcoin)들이 등장하면서부터 거래소 해킹, 폐쇄, ‘먹튀’ 등 각종 사기 피해도 잇따른 가운데 가상화폐에 대한 “투자보장”이냐 혹은 “거래규제”냐를 두고 뜨거운 설전이 오가고 있다. 이에 대해, 가상화폐 투자자들은 경제적 자유(신자유주의)의 관점에서 정부가 개입해 매매거래까지 전면 금지시키는 것은 부당하며, 매매차익에 대해 정당히 세금을 내고 있기 때문에 오히려 국가가 개인의 정당한 투자자산으로서 가상자산 거래를 보장하고 관련 피해로부터 국민의 투자재산을 보호해야 한다고 주장한다. 반면, 이에 반대하는 사람들은 실물경제의 관점에서 가상화폐는 실물가치에 기반하지 않기 때문에 올바른 투자자산이나 금융자산으로서 투자가치를 인정될 수 없으며, 개인의 정당한 투자자산으로 보더라도 통화, 증권, 채권과 같이 국가가 나서서 보호할 만한 공공의 이익, 신용가치 및 거래가치가 제한적이고, 오히려 사인 간의 투기적 거래에 의한 자산증식의 수단으로서 남용되거나 자금세탁의 수단으로서 악용될 소지가 크기 때문에 가상자산을 억제하고 거래를 금지해야 한다고 주장한다. 그러나 지급결제의 관점에서 가상화폐는 중립적인 교환가치 지닌 혁신적인 통화수단으로서 이용가치가 더 크기 때문에 투기를 억제하고 올바르게 도입된다면 새로운 경제적 가치를 창출하고 혜택을 가져다 줄 수 있다. 이러한 관점에서, 본 고는 가상통화1)의 개념, 활용, 도입, 규제 방안에 대해 검토해보고자 한다.
 
가상통화의 개념과 성격
우선, 가상화폐에 반대하는 사람들은 성격, 기능, 경제성 면에서 개념이 불분명하고 관련 기술이나 정보도 불투명하기 때문에 자산으로서의 가치가 제대로 반영되지 못한다고 본다. 그러나 이러한 주장은 디지털 전환에 따른 경제 가치와 관련 기술의 현존성을 간과한 잘못된 오해이다. 가상화폐는 분산원장 기반의 암호화폐, 즉 “블록체인(blockchain)” 기술을 본위화폐로 삼아 민간에서 발행·유통되는 디지털 상품, 서비스, 자산 ‘가치의 전자적 표시(digital representations of value)’로서 가격의 도량(度量)기준이 되는 경제적 가치척도를 반영하는 가상통화에 해당되기 때문이다. IMF(2016)의 분류체계에 따르면, 가상통화는 교환가능성(convertible)을 갖는 실물경제의 상품, 서비스, 자산과도 교환이 가능한 통화이며, 중앙은행이 발행하는 법정통화와 달리 탈중앙집중식통화(decentralized currencies)로서 특히 사인 간 디지털 상품, 서비스, 자산을 이전시키기 위해 가상통화를 발행하거나 또는 통화거래를 승인·요청하면 다수의 제3자들에게 분산된 해시값들과 비교·대조하여 통화거래의 지분증명(proofof-stake)하거나 통화발행의 작업증명(proof-ofwork)하는 인증 절차를 거쳐 관련 거래나 통화발행 정보가 기록·저장된 공공거래장부의 위변조가 불가능하도록 해시 함수와 값을 생성하는 암호화화폐(cryptocurrency)이다<표 2, 3>.

대표적으로, 비트코인(Bitcoin, BTC)이 이러한 블록체인 기술을 사용하는 암호화폐에 해당한다. 이러한 가상통화의 발행가치와 거래가치는 무작위로 선정된 제3자들의 ‘지분증명’과 ‘작업증명’에 대한 보상, 즉 사인간 지급결제 과정의 인증 절차에 무작위로 참여를 요청받은 증명인들(소위 “채굴자들”)에게 주어지는 일종의 지급결제 수수료로부터 경제적 가치가 창출된다. 이 같은 참여자들이 중앙은행의 청산결제 역할을 대신하는 셈이다. 국가가 독점하는 법정통화보다 가상통화가 갖는 큰 장점은 보안성 면에서 위조화폐 발행이 기술적으로 어렵고 작업증명과 지분증명의 신뢰성이 더 높은 정직한 증명인에게 더 많은 참여의 기회가 주어지기 때문에, 경제성 면에서 더욱 정직한 증명인들 양산하여 이들간 선의의 경쟁을 통해 통화의 신뢰성을 더욱 증진시키고 지급결제 수수료를 보다 낮춰 거래와 유통을 촉진시킬 수 있으며, 안정성 면에서 국제거래간 달러화와의 변동환율(즉, 브레튼 우즈 체제 내 변질된 현행 국제통화제도: 미국 국채와 달러화를 기축 통화로 하는 금본위제도)을 본위로 하지 않기 때문에 미국 채권금리, 기준금리, 환율변동 등으로부터 민간경제의 독립성과 평등성을 확보할 수 있다는 점이다. 무엇보다도, 타국의 도덕적 해이에 의한 금융위기가 경제위기로 시스템 전의되는 것을 막을 수 있는 장점을 갖는다. 비트코인이 탄생했던 것도 지난 2008년 글로벌 금융위기 때문이었다. 따라서 일반적으로 가상통화를 사용하는 참여자들이 많아질수록 보안·신뢰·경제·안정·독립·평성성이 더욱 증진될 수 있다.
 
가상통화의 활용례
또한 가상화폐에 반대하는 가상자산은 공신력을 갖는 시장을 통해 통화, 증권, 채권과 같은 청산결제와 지급지시의 과정을 거치지 않고, 사인들 간의 교환을 매개로 지급결제만 이루어지기 때문에 국가가 보호할만한 공공의 이익이나 신용가치가 낮다고 본다. 그러나 이러한 주장은 디지털 전환에 따른 신용가치와 관련 기술의 현존성을 간과한 잘못된 오해이다. 최근 글로벌 금융시장에서 일부 금융기관 및 대형기업들을 중심으로 가상통화를 활용한 여·수신 서비스가 생겨나고 있다. 일례로, 신용카드 시장만 하더라도 비자, 마스터 등의 글로벌 주요 카드사를 중심으로 자사의 지급결제망에 암호화폐를 차용하거나 직접 결제도 가능한 신용거래 환경을 조성하는 등 가상통화 활성화로 인하여 예상되는 여신금융시장과 전자지급결제시장의 변화에 선제적으로 대응하고 있는 추세다. 또한, 글로벌 상거래시장에서 민간기업의 실물자산이나 각국의 법정통화와 연동시켜 가격의 안정성을 보장하는 통화안정증권이나 자산유동화증권 형태의 신종 암호화폐인 스테이블 코인(stable coin)도 개발되고 있다. 이와 더불어, 국가 차원에서 중앙은행 디지털화폐(central bank digital currency, CBDC)를 개발·도입하려는 움직임도 적지 않다. 한국은행 역시 내년 1월까지 디지털화폐를 도입하기 위해 연구·개발을 마쳤고 파일럿 테스트 중이다.
 
가상자산 자금세탁 방지 및 투기 억제의 필요성
물론, 중앙은행 디지털화폐와 같은 중앙집중식통화와 달리 교환형가상자산의 경우 별도의 청산결제 과정을 거치지 않기 때문에 그림자금융(ShadowBanking System: 제도권 금융망 밖에서 건전성 규제를 받지 않는 신용중개시스템)처럼 자금세탁의 우려가 있다. 또한 이는 가상통화와 달리 통화발행량을 조절할 수 없기 때문에 투기 억제에도 어려움이 있다. 따라서 사인 간의 투기적 거래에 의한 자산증식의 수단으로서 남용되거나 자금세탁의 수단으로서 악용될 소지가 크기 때문에 주의할 필요가 있다. 특히, 블록체인을 대체하는 신종 알트코인들의 경우 일부는 블록체인 기술이 없는 “탈집중식 교환형가상자산”으로서 디지털 전환의 기술이나 거래 네트워크와 관련된 시장 정보가 부족해 암호화폐 투자를 빙자한 다단계 사기에 거래소까지 동원되고 있어서 각별히 주의해야 한다. 문제는, 이러한 알트코인 등 신종 가상자산들은 현행법상 금융투자자산에 해당되지 않기 때문에 투자보호를 받기 어렵다. 기술적으로 지급결제가 보장되는 암호화폐와 달리, 교환형가상자산은 (1)발행인의 부재, (2)발행인 신용과의 무관련성, (3)상환의무의 부재 등을 특징으로 하기 때문에, 전자금융거래법, 자본시장법, 금융소비자보호법 등에서 말하는 그런 금융투자상품에 해당한다고 보기 어렵기 때문이다(국회입법조사처, 2021). 따라서 가상자산의 디지털 전환의 기술적 특성을 반영하여 해외처럼 정의를 새롭게 규정하고, 기능 및 용도에 따라 이용자의 권리와 의무를 보다 명확히 설정할 필요가 있다<도표 4, 5>.

예를 들면, 스위스나 영국처럼 (1)교환을 목적으로 하는 지급결제형, (2)투자에 대한 권리·의무를 화체화한 유가증권형, (3)디지털 서비스 접근 수단인 유틸리티형 등으로 구분하여 규제할 수 있다(FCA, 2019;FINMA, 2018). 미국의 뉴욕주는 가상자산 관련 범죄 예방 및 거리 투명성을 제고하기 위해 (1)가상자산은 법정화폐가 아니며 정부에 의해 보장되지 않는다는 점, (2)가상자산은 예금자 보호대상이 아니며 높은 가격 변동 등으로 단기간에 큰 손실을 입을 가능성이 있다는 점, (3)가상자산 취급업자의 전산시스템 불안이 소비자의 이용을 제약할 수 있다는 점 등을 들었다. 따라서 우리나라도 이를 참고하여 가상통화의 발행 규모나 위험성을 고려할 필요가 있다. 아울러 무분별한 가상자산 투기를 방지하기 위해서는 기본적으로 가상자산 이용자들에게 가상자산과 관련된 충분한 정보부터 제공되어야 할 것이다.
 
나가며
새로운 과학기술을 이용하여 맹신, 공포, 탐욕을 일삼고 있는 시장을 맹신해서는 결코 안 된다. 그러므로 현재 상장거래되거나 상장준비한다고 투자자를 모집하고 있는 가상자산들 중 과연 실제로 블록체인 기술을 적용한 암호화폐가 맞는지 의심해봐야 한다. 첫째, 가상화폐의 개념을 가상자산으로 볼 것인지, 가상통화로 볼 것인지 기술적, 경제적, 법률적 지위부터 그 가치와 정의를 명확히 할 필요가 있다. 둘째, 가상자산의 경우 취급업자나 사설 거래소로 하여금 투자위험과 조건들을 충분히 설명·공시하게 하고, 투기 억제나 자금세탁을 방지하기 위한 안전장치를 마련하여 거래소 해킹 등에 따른 피해자 권리구제방안을 강구해야 할 필요가 있다. 셋째, 가상통화의 경우 무분별한 투기 억제나 규제보다는 오픈뱅킹 방식을 통해 제3의 외부청산기관(예: 장외파생상품 중앙청산결제소)과 관련 절차를 마련토록 하여 암호화폐의 혁신을 민간에서 충분히 활용토록 인프라를 지원하고, 한편 중앙은행 디지털화폐처럼 한국은행이 직접 제공하는 디지털 지급결제 서비스를 통해 금융의 공익성을 높일 필요가 있다. 가상자산에 대한 편견은 버리고 새로운 지급결제 수단으로서 가상통화로 발돋움하기를 기대한다.
 
■ 참고문헌
국회입법조사처. (2021). 가상자산 관련 투기 억제 및 범죄 피해자 보호 방안. 이슈와 논점 제1832호.
국회입법조사처. (2020). 디지털 금융혁신관련 법령분석과 향후 입법·정책과제. 정책연구 용역: 100.
박선아. (2021). 가상자산의 입법 현황과 규제 방향. 세미나 자료.
커넥팅랩. (2019). 블록체인 트렌드 2020. 비즈니스북스. <도표1-1>
한국은행. (2021). 중앙은행 디지털화폐(CBDC) 관련 법적 이슈 및 법령제·개정 방향. 외부연구용역보고서.
CoinMarketCap.com.
FCA. (2019). Guidance on Cyptoassets Feedback and Financial Guidance to CP 19/3. Policy Statement:
PS19/33.
FINMA. (2018). Guidelines for enquiries regarding the regulatory framework for initial coin offerings
(ICOs).
IMF. (2016). Virtual Currencies and Beyond: Initial Considerations. Staff Discussion Notes’ Volume
2016, Issue 003 (SDN/16/03): 7-10.

[월간경실련 2021년 7,8월호-시사포커스(2)]

질병은 같아도 병원비는 천차만별

– 종합병원 비급여 가격실태 분석발표 –

가민석 정책국 간사

병원비는 예측하기 어렵다. 병원 한 번 가서 생각지도 못한 고액의 청구서를 받고 놀란 경험도 있겠지만, 병원에 꾸준히 방문해야 하는 중증환자들에게는 총 진료비의 실체가 두려워 막막한 경우도 있다. 뭐라 부르든 질병을 치료하고 예방하기 위해 발생하는 비용은 기호식품이나 사치품을 고르고 지불하는 금액과는 다르다. 건강과 생명을 유지하기 위해 필수적인 지출이기에 대다수 국민에게 병원비는 건강과 생계에 직접적인 영향을 미친다.

우리나라는 보건의료정책을 시행하여 의료비로 인한 어려움에 대비한다. 건강보험과 같은 사회보장제도를 만들어 국민에게 보험료를 강제로 징수하고, 아플 때 병원비를 지원하는 식이다. 경실련은 이러한 사회보장제도가 제대로 정착하여 모든 국민이 의료비 부담에서 벗어나고 의료서비스를 차별 없이 이용하길 바란다. 국민 의료비 부담을 덜기 위한 방안과 대안 정책을 마련하기 위해 예측이 힘들고 과도해 보이는 의료비의 실태가 필요했다. 그래서 비급여에 주목해 병원별 가격실태를 비교·분석해보았다.

“비급여”

비급여는 쉽게 말해 국가에서 비용을 지원해주지 않는 진료 항목을 말한다. 지원이 없다 보니 금액이 나오는 대로 환자 본인이 전액을 부담해야 한다. <그림 1>처럼 진료 영역은 건강보험이 적용되는 급여(A)와 적용되지 않는 비급여(B)로 나뉜다. 만약 내가 받는 진료가 급여(A) 항목일 경우 일부는 건강보험공단(A1)이 나머지는 환자 본인(A2)이 부담한다. 여기에 급여 항목이 아닌 비급여(B) 항목을 함께 진료받았다면 금액이 추가되기 때문에, 우리가 직접 내는 병원비는 ‘A2+B’가 된다.

결국 우리가 내는 병원비는 국가의 건강보험 혜택을 받아 일정 부분이 차감된 비용이다. ‘건강보험이 적용되는 영역인데 나도 어느 정도는 부담해야 하는 금액(A2)’과 ‘건강보험이 적용되지 않아서 그냥 다 내야 하는 금액(B)’인 것인데 예측할 수 없는 의료비 문제는 바로 B 때문이다. 이 비급여 가격은 시장에서 마음대로 결정되므로 우리가 어떤 병원을 가는지에 따라 그 수준이 천차만별이다.

병원에 따라 70만 원 더 낸다. (종합병원 비급여 가격실태 분석발표 2021.06.10)

경실련은 비급여의 꽃이라 불리는 MRI와 초음파 검사비를 알아보았다. 그중에서도 환자들이 가장 많이 이용하는 부위별 항목으로 선정했고, 해당 항목을 운영하는 병원별로 가격을 종합했다. 종합병원급 이상, 즉 상급종합병원과 종합병원의 전수를 조사했으니 우리가 흔히 대형병원으로 알고 있는 곳은 모두 조사했다고 보면 된다.

결과적으로 동일한 항목의 비급여 가격임에도 병원에 따라 최대 70만 원 차이가 났다. 옵션 없는 기본으로 조사했고 회당 가격을 구했을 뿐이니 실생활에서 가격 편차는 더 크게 벌어질 수 있다. 건강보험이 적용되는 급여 가격은 국가가 적정하다고 판단한 기준 가격이 있지만, 비급여 가격은 각 병원에서 자체적으로 설정하다 보니 이렇게 큰 격차가 발생한다. 어느 병원을 고르는지에 따라 의료비 폭탄이 떨어질 수 있는 것이다.

건강보험 환자에게 부여되는 비급여는 통제가 필요하다.

가격이란 유동적이며, 상대적인 가치를 지닌다. 어떤 병원에서는 비싸고, 또 어떤 병원에서는 저렴한 것이 자연스럽다고 생각할 수 있다. 그런데 의료비 수준을 평가하고 관리하는 이유는 처음으로 돌아가 사회보장제도의 특성 때문이기도 하다. 우리는 미리 국가에 병원비를 지불하고 병원에 갈 일이 생기면 일정 부분 돌려받는다. 건강보험의 재원은 우리 주머니이고, 건강보험 환자에게 부과되는 비급여는 마땅히 국가 통제의 대상인 것이다.

경실련은 건강보험 환자에게 부과되는 비급여 진료비의 완전 공개와 이를 통한 철저한 비급여 관리를 촉구한다. 미용 목적의 성형수술, 피부과 시술 등과 같이 건강보험료 투입이 필요 없는 선택적 진료 영역은 그냥 두거나 과도할 경우 비난 한 번 하면 그만이다. 그러나 필수치료를 위해 국민에게 징수한 건강보험료는 투입부터 활용까지 세밀하게 감시하고 관리해야 한다. 우리가 낸 재원에 대해 의료기관 수익의 측면에서만 바라보아 철저히 숨기려 하는 것은 사회구성원으로서 이기적이고 옳지 않은 자세다. 의료서비스가 가지고 있는 공적 특성, 건강보험이라고 하는 사회보장시스템의 통제 필요성 등을 고려하여 사회 각 주체들이 국민 의료비 부담을 덜기 위한 정책적 합의에 이르길 바란다.

무주택 서민 위한다던 10년 후분양주택 LH공사 먹잇감인가?

– 입주 10년 후분양 주택가격 3배로 부풀려 2조4천억원 규모 부당이득 챙기려 해
– 국토부가 승인한 LH공사 등 공공이익은 1천억, 10년 후 공공이익은 8.7조원 예상
– LH공사는 입주서민을 상대로 바가지 씌우지 말고 법대로 분양전환해야

경실련 분석결과 LH공사가 10년 전 공급한 판교 10년 주택을 시세기준 분양 전환할 경우 추정이익이 2조 4천억원에 이를 것으로 나타났다. 여기에 이미 택지를 팔거나 아파트 분양을 통해서 가져간 이익까지 고려하면 총 8조7천억원의 이익 발생이 예상된다. 이는 국토부가 승인한 법정이익 1천억의 87배에 해당한다.

10년 주택(10년후 분양전환)은 참여정부가 당장에 돈이 부족해서 분양주택을 마련하기 힘든 빈곤층 등 특수계층의 내 집 마련을 돕기 위해 도입한 공공임대주택으로 2006년 3월 판교에 최초로 6,041세대가 공급되었다. 당시 판교신도시부터 공영개발 방식을 도입한다는 정책에 따라 LH공사가 이중 3,952세대를 공급했다. 당시 LH공사가 공개한 중소형 분양가격은 평당 710만원으로 25평 기준 1억8천만원이다. 그리고 관련법에 따라 10년 후 분양전환가격은 최초주택가격 보다 낮은 가격으로 분양 전환해야 마땅하다. 더군다나 임대주택용지는 강제수용한 땅을 무주택서민 위해 공급한다는 명분으로 조성원가의 60~85%로 건설사와 LH공사 등에게 넘겼다.

그러나 국토부, LH공사 모두 10년 주택의 분양전환가격을 최초 주택가격이 아닌 시세기준 감정가로 전환하겠다는 입장이다. 때문에 LH공사 뿐 아니라 부영 등 민간건설사(2,089세대 공급)들도 시세기준 감정가로 막대한 폭리를 취할 상황이다.

최근 LH공사는 산운마을 10년 주택의 분양전환을 위해 감정평가를 의뢰하였다. 경실련 조사결과 10년 주택이 위치하고 있는 산운마을, 봇들마을, 원마을, 백현마을 등의 2019년 9월 기준 시세는 평당 2,700만원 ~ 4,000만원 정도이며, 평균 3,300만원(중소형 3,000만원, 중대형 3,500만원)이다.

따라서 시세의 80%로 분양 전환할 경우 LH공사에게 돌아갈 이익은 평당 1,790만원, 3,952세대 전체로는 2조4천억원의 이익발생이 예상된다. 호당 평균 6억1천만원이나 된다.

2005년 정부는 판교신도시건설 이익은 1천억이라고 발표했었다. 그러나 10년이 지나 경실련이 판교 택지판매현황 및 아파트 분양현황을 분석한 결과 LH공사, 경기도, 성남시 등 공공사업자의 개발이익은 6조3천억으로 추정된다(2019.5.14 발표). 10년 주택 분양전환 수익까지 고려하면 LH공사 등 공공의 이익은 8조7천억원까지 증가할 것으로 예상된다. 이는 10년전 국토부가 발표한 판교개발이익 1천억원의 87배에 해당한다. 이는 국가가 승인한 이익금액을 초과한 금액으로 국가를 속여 추가로 발생한 이익은 전액 국가가 환수를 해야 마땅하다. 또 특정 민간 기업에 엄청난 수익을 안기기 위해 이런 부당이익을 챙기는 것이라면 검찰은 즉각 수사를 해야 마땅하다.

10년 주택 입주자들은 10년 전 입주자모집 당시 공개된 당초주택가격에 따라 분양 전환된다는 기대를 갖고 입주계약을 체결했다. 당시 분양 아파트를 사기 어렵고 자금이 부족한 사람들을 상대로 정책을 도입했다는 정부의 발표를 믿었기 때문이다. 임대주택법 시행규칙에서도 분양전환가격과 관련해서는 ‘감정평가금액을 초과할 수 없다’라고만 규정되어 있을 뿐 분양전환가격에 대한 기준은 규정하고 있지 않다. 따라서 당연히 모법인 주택법에 따라 분양가상한제의 적용을 받아 분양전환가격이 산정되어야 한다. 10년 주택은 분양전환시기만 10년 뒤로 미뤘을 뿐 엄연히 무주택 서민을 위한 공공분양주택이기 때문이다.

문재인 정부 이후 도시재생뉴딜, 다주택자 세금특혜 등의 투기조장정책으로 강남집값만 한 채당 5억원이 올랐으며, 판교도 평균 2억원 이상 상승했다. 정부의 실책으로 집값을 잔뜩 올린 것도 모자라 10년전 분양전환가격을 약속받은 무주택 서민들인 입주민들에게 공공이 관련법에 어긋나는 엉뚱한 기준을 적용, 바가지를 씌워 부당한 이득을 가져가겠다면 공기업이 존재해야 할 이유가 없다. LH공사는 관련법에 따라 당초주택가격 기준으로 분양전환가격을 책정하고 무주택서민을 위한 공기업으로 거듭나야 한다.

보도자료_LH, 10년임대주택 분양전환 수익 추정

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

과천 제이드자이, 바가지분양으로 LH·민간업자 1,800억 폭리

– 대통령은 바가지 분양 중단하고, 건물만 분양하라
– 재벌특혜로 드러난 민간공동사업 결정한 자를 검찰수사하라

과천지식정보타운에서 민간참여공동주택사업으로 진행되는 아파트의 분양가격이 평당 2,195만원으로 결정됐고, 곧 분양하는 것으로 알려졌다. 일각에서는 주변시세보다 5억원이 싸네 하면서 로또분양 운운하고 있으나 국민땅을 강제로 뺏어 추진되는 공공택지사업의 최우선은 저렴주택 공급확대를 통한 서민주거안정임을 잊어서는 안된다. 민간이 아닌 공기업에게 강제수용권, 용도변경, 독점개발의 3대 특권을 부여한 것도 저렴한 주택의 지속적인 공급을 통해 기존 집값을 안정적으로 유지하기 위함이다.

과천지식정보타운의 수용가는 평당 254만원이고 LH공사가 밝힌 조성원가는 평당 884만원이다. 따라서 조성원가에 금융비용 등을 더한 후 용적률(180%)을 고려한 토지비는 분양평당 516만원이다. 여기에 적정건축비 500만원을 더할 경우 적정분양가는 평당 1,016만원이다. 따라서 LH공사가 결정한 평당 2,195만원은 적정분양가의 2.2배이며 분양수익은 평당 1,179만원, 647가구 기준 전체 1,770억원이며, 한 채당 2억 7천만원으로 추정된다.

과천제이드자이는 민간참여공동주택사업으로, LH공사가 시행하던 공공분양주택에 민간건설사를 공동시행사로 끌어들인 제도로 박근혜 정부 당시 도입됐다. 이전에는 건설사는 시공사로만 참여했으나 해당 제도에서는 공기업과 공동시행자가 되어 공기업은 토지를 제공하고 건설사는 아파트 분양과 건설을 담당하는 일종의 민자사업과 같은 방식이다. 현재까지 LH공사가 28곳에서 분양을 진행했으며 과천제이드자이의 경우 GS건설컨소시움이 참여했다.

하지만 적정분양가 보다 턱없이 높은 바가지분양으로 LH공사와 GS건설 등 민간업자에게만 막대한 폭리를 안겨주며 서민들의 내집 마련의 꿈을 앗아갈 것이 명확하다. 더군다나 작년 국토부장관이 강제수용 공공택지인 만큼 분양가의 적정성을 검토하겠다고 발언했음에도 불구하고 고분양가로 승인한 것은 국토부도 LH공사와 민간업자의 개발폭리를 묵과하겠다는 것과 다름없다. 따라서 대통령은 강제수용 공공택지 사업의 취지에 어긋나는 공기업의 바가지분양을 중단하고 지금이라도 토지는 임대하고 건물만 분양하도록 지시해야 한다. 또한 공기업 부채감소를 이유로 국민이 부여한 3대 특권을 재벌건설사에게 떠넘겨 막대한 수익만 안겨주는 민간공동사업을 즉각 중단하고 이러한 특혜사업을 결정한 자에 대해서도 검찰수사를 지시해야 한다.

나라의 주인인 국민들의 토지를 강제수용하고 용도변경 및 독점개발 등의 3대 특권을 LH공사 등 공기업에 부여한 이유는 저렴한 주택의 지속적인 공급을 통해 집값을 안정시키고 주거안정에 기여하기 위해서이다. 하지만 참여정부 이후 LH공사는 토지비를 부풀리고, 건설사는 건축비를 부풀려 바가지분양으로 막대한 분양폭리를 취해왔다. 여기에 박근혜 정부 이후로는 민간공동사업이라는 형태로 개발권까지 재벌건설사에게 떠넘기며 부당한 이득을 안겨주고 있다. 더 이상 강제수용한 국민땅을 민간업자와 공기업의 폭리수단으로 악용하지 못하게 해야 하며, 국회는 지금이라도 강제수용한 국민땅의 민간매각을 금지하고, 민간공동사업을 폐지하는 입법활동에 나서기 바란다.

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)