샌프란시스코의 주택 중간가격은 1백만 달러(약 11억 6천만 원)를 훌쩍 넘었다(“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018). 트위터와 우버 같은 세계적인 기업의 유치를 집값 폭등의 탓으로 흔히 돌리곤 한다. 그곳엔 일자리가 있고 일자리를 얻는 이들이라면 거주할 곳이 필요하니까. 그러나 지금의 터무니없이 오른 가격은 그것로만으로는 충분히 설명이 안 된다. 그렇다면 그 가격을 누가 왜 어떻게 올렸을까? 거기에 누가 일조하고 그 큰 그림을 누가 그렸는가? 그 큰 그림의 승자와 패자는 누구인가? 그것을 따져 보는 것이 이번 편의 목적이다. 그리고 그것은 곧 미국의 부동산 시장에서 적용된 ‘자유주의 정책’과 직결되어 있다.

이를 위해 힌트를 주는 장면 하나를 먼저 보자.

임차인과 사모펀드

#장면 1.

2018년 11월 어느 날 일군의 시위대들이 캘리포니아의 산타모니카(Santa Monica)의 한 회사 사무실 앞으로 몰려가 격렬한 항의 시위를 벌였다. 그 회사는 뉴욕에 본사를 둔 사모펀드 블랙스톤(Black Stone)의 지부이다. 이들은 ‘법률개정안 10(proposition 10)’―일종의 임대차 보호법안 통과―이 좌절되자 이에 항의하기 위해 여기로 모여든 것이다.(“Protesters arrested during Santa Monica rally over rejection of Prop 10,” ABCNews7, November 8, 2019). 도대체 사모펀드와 임대법이 무슨 관련이 있기에 그럴까?

그 답은 간단하다. 사모펀드 블랙스톤이 바로 주택임대사업을 하고 있기에 그렇다. 그런데 보통의 임대업이 아니니까 문제다. 영국의 매체 가디언은 캘리포니아 주에서의 주택 가격과 임대료가 하늘을 찌를 듯이 올라(매체는 이것을 ‘성층권 가격’stratospheric price이라고 묘사했다. 얼마나 높이 치솟았으면 성층권이라는 것일까?) 서민들을 길거리로 내몰고 있는데 그 원흉이 바로 블랙스톤을 위시한 사모펀드라고 콕 짚어 지적하고 있다.(“How California public employees fund anti-rent control fight unwittingly,” The Guardian, October 23, 2018). 도대체 미국의 임대주택 시장에서 어떤 일이 벌어진 것일까? 그것은 블랙스톤을 위시한 사모펀드가 어떻게 서민들의 삶을 작살냈는지를 살펴보는 것을 의미한다.

부동산 업계의 최강 제국, 사모펀드 블랙스톤

스티브 슈워츠만(Steve Schwarzman) 블랙스톤 회장은 2015년 가을 비즈니스 인사이더(Business Insider)에 “블랙스톤이 현재 세계 제일의 부동산 소유주다”라고 선언했다.(“Blackstone is now ‘the largest owner of real estate in the world’,” Business Insider, November 16, 2015). 그의 말은 허튼 소리가 아니다. 파이낸셜타임스가 제시한 다음의 도표를 보라. 그야말로 부동산업계의 제국 중 제국이 바로 블랙스톤이다. 도표는 2010년에서 2015년 사이에 부동산 업계에서 선두를 달리는 10개의 사모펀드를 보여준다. 블랙스톤은 그 중 최강으로서 타의 추종을 불허한다.

<도표: 부동산시장의 선두 그룹 사모펀드 현황>

어느 정도라 회장이 그런 소리를 하는 것일까? 블랙스톤은 2012년 7월 기준 미국 14개 지역에 86억 달러 들여 44,000채의 주택을 구입했고, 2019년 6월 현재 17개 지역에서 80,000채를 보유한 명실상부한 세계 최대 부동산업체다. 그런데 부동산은 원래 블랙스톤(Black Stone)의 주력 사업이 아니었다. 했다 해도 상업용만 조금 손댔을 뿐이다. 그러나 2012년부터 전략을 확 바꿨다. 부동산에 주력했고 그것도 상업용 보다는 일반 주택에 꽂혔다. 그런데 그것도 주택을 사고 파는 것이 아닌 임대사업으로.

블랙스톤은 가격이 대폭락한 지역의 은행에 압류된 집들을 대거 매입해서 되팔기보다는 임대사업으로 전환하는 새로운 사업 아이템을 채택했다. 알다시피 사모펀드는 현금총알(loads of cash)이 두둑한 재력가들(deep-pocketed investors)로 이루어진 자본 제국이다. 게다가 이 제국은 ‘임대주택증권’(rental-home-backed security)을 발행해 더 많은 자금을 끌어 들여 헐값에 내 놓은 주택들을 아귀처럼 쓸어 담았다.

그라운드 제로는 애리조나 주, 피닉스

그런데 블랙스톤이 맨 처음 임대사업 시작한 것은 캘리포니아가 아닌 애리조나 주의 피닉스(Phoenix, Arizona)이다. 그렇게 된 이유는 무엇일까? 첫째, 피닉스가 2008년 이후 주택가격이 정점에서 2011년 무려 60%나 떨어진 대폭락 지역이기에 그렇다.(“The Future of Housing Rises in Phoenix: High-tech flippers such as Zillow are using algorithms to reshape the housing market,” Wall Street Journal, June 19, 2019). 둘째, 막대한 이익을 노리는 사모펀드에겐 그저 수십 채의 주택 매집은 관심사가 아니었다. 대량매집이 훨씬 남는 장사이니까. 대량매집의 최적지가 바로 피닉스였다. 왜냐하면 피닉스는 뉴욕과 보스턴 같은 대도시가 아니니 원래부터 주택가격이 높았던 지역이 아니다. 대도시는 아무리 거품 붕괴로 주택 가격이 떨어졌다고 해도 피닉스처럼 대량매집이 불가능하다. 바늘 도둑이 소 도둑 되지 반대로 되기는 어렵다. 그처럼 부동산 초짜들이 사업에 손을 대기에는 원래 가격이 낮았던 데다가 거품까지 꺼져 대폭락까지 한 피닉스만한 데가 없었다.

블랙스톤을 위시한 대형 임대주택투자자(큰손)들은 피닉스를 발판(그라운드 제로)으로 하여 조지아 주 아틀란타(Atlanta, Georgia)와 텍사스 주 달라스(Dallas, Texas)로 뻗어나갔다. 그리고 이제는 미국 전역에서 30만 채 이상을 싹쓸이 하고 있다. 물론 캘리포니아도 포함된다. 몸집을 불렸으니 총알은 탄창에 두둑한터. 그 때문에 로스엔젤레스와 샌프란시스코에서의 압류된 주택들의 대량매집도 가능하게 됐다. 게다가 이들은 주택공급이 부족한 시장을 선택해서 지역 건축업자들과 결탁해 자신들만을 위한 주택을 짓는 이른바 ‘핀셋 건축’ 꼼수 부리는 것도 잊지 않는다.(“The Future of Housing Rises in Phoenix: High-tech flippers such as Zillow are using algorithms to reshape the housing market,” Wall Street Journal, June 19, 2019).

2008년 이후는 사모펀드 세상

2008년 이후는 그야말로 사모펀드의 세상이다. 그 이유는 이렇다. 2008년 금융위기 이후월가의 대형투자은행은 어느 정도는 감시의 대상이 된 듯 보였다. 적어도 그런 것처럼 시늉을 냈다. 그러나 월가에 기반 한 사모펀드는 거기서조차도 완전히 빗겨 나있다. 그래서 설사 밑천이 별로 없어도 초저금리 거래가 가능해 얼토당토않은 사업 구상도 현실화 할 수 있었다. 수익률에 걸신들린 투자자들이 냄새를 맡고 사모펀드로 마구 유입되었다. 감시와 규제가 없는 곳, 그것은 투기꾼들의 천국이다. 그것은 새로운 월가의 블랙홀이다.

사모펀드의 경영 전략은 매우 단순하다. 사모펀드가 부채를 안고 기업을 인수 한 후 값을 최대한 올려 매각해서 수익을 창출하는 것이다. 그것을 투자자에게 배분한다. 수익이 난다는 소문이 나면 날수록 돈은 몰려들게 되어 있다. 이른바 차입매수(Leveraged Buyout). 사모펀드가 매수 대상의 자산과 수익을 담보로 은행에서 자금을 차입하여 매수합병을 하는 것이다. 쉽게 이야기해서 현재 가진 돈 없어도 인수할 기업을 위해 빚을 지고 기업을 인수한다. 그러나 그 빚은 인수 대상에게 떠넘기고 바이, 바이! 망해가거나 저렴한 기업 인수한 뒤 분칠 살짝 해서 또 다른 구매자에게 팔아치운다. 거기에 비상장회사가 상장회사를 사서 합병하는 우회상장도 당연히 포함된다. 그러면 이를 주도한 사모펀드는 엄청난 수익을 창출한다. 때로 이것을 넘어 사모펀드는 매수한 회사의 직접 경영에 손을 대서 인수 기업에 “감 놔라 배 놔라”를 하기도 한다. 그러나 인수기업에 대한 애정을 갖고 그러는 것은 아니다. 오직 목적은 수익창출. 그것도 막대한 수익창출. 수익이 나면 곧 바로 미련 없이 떠난다. 다른 먹잇감을 찾아서.

블랙스톤의 2인자 존 그레이 좌우명

블랙스톤은 임대주택 사업을 자회사 인비테이션 홈즈(Invitation Homes)를 통해 시행해 천문학적인 수익을 내고 있다. 그 책임자는 현재 블랙스톤의 2인자, 존 그레이(Jon Gray). “절대로 적게는 먹지 않는다. 크게 먹는다. 그것도 상상이상으로 왕창!”이라는 좌우명을 갖고 사는 월가 사람이다. 파이낸셜 타임스가 ‘신부동산부호(the new property barons)’라고 칭한 그는 다음과 같이 인터뷰 한 바 있다.

“나는 성공의 취약성을 안다, 그것은 [아버지 다이달로스(Daedalus)의 경고를 무시하고 밀랍의 날개로 날다 태양에 너무 접근해 밀랍이 녹아 바다에 떨어졌다는 인물] 이카루스(Icarus)와 같다. 나는 내 무덤에 ‘그저 상당한 내부수익율(internal rates)을 올렸을 뿐’ 이라는 묘비가 적히길 원치 않는다.”(“Investment strategy: The new property barons,” Financial Times, April 4, 2016).

가히 그저 고만고만한 성공은 성에 안 찬다는, 즉 확실한 대박만을 노린다는 거대 탐욕의 노출 선언이다. 그것을 위해 수단과 방법을 가리지 않겠다는 것은 두말할 나위 없다.

존 그레이의 투자 철칙: 바이(Buy), 픽스(Fix), 앤드 셀(Sell).

금융위기 이후 부동산 거품이 꺼지면서 미국의 단독 주택 가격은 절반 이하로(40~70%) 수직 하강했다. 특히 캘리포니아와 플로리다가 심했다. 부동산 투기 열풍이 불었던 대표적인 곳이기에 그렇다(왜 그곳이 부동산 투기 열풍이 불었는지는 다음 기회로 미룬다). 거품이 갑자기 꺼지고 모든 이들이 부동산 시장에서 손을 털 때, 존 그레이는 역발상으로 부동산 시장에 뛰어들었다. 그러나 전혀 다른 방식으로. 즉 매매가 아닌 임대사업으로. 돈 버는 데는 가히 천재적이다. 왜냐하면 당시엔 아무리 집이 헐값에 나와도 구매할 사람들이 없었으니까. 투자처로서의 매력이 떨어져서가 아니라 진짜로 사고 싶어도 돈이 없어서, 대출 자격 요건이 안 돼서 못 사는 사람들이 부지기수였으니까 그렇다.

이것을 간파한 자가 블랙스톤의 존 그레이다. 그는 이런 이들이 발걸음을 옮길 곳이 임대주택이라는 것을 간파했다. 자가가 아니면 월세를 살아야하는 것은 당연지사이니까(미국엔 전세가 없다). 그래서 그간 등한히 해 온 부동산 사업에, 그것도 전혀 해 본 적 없는 임대주택 사업에 뛰어들었던 것이다. 그리고 뛰어들자마자 바로 압류된 주택 시장의 최강자로 등극했다. 그의 예감은 적중했다. 그것을 파이낸셜타임스가 제공한 도표에 잘 보여준다. 임대주택 비율이 금융위기 이후 대폭 상승했기 때문이다. 2005년 33%에서 2014년엔 37%로 증가했다. 2014년 현재 1천 5백만 가구가 임대하고 있다. 그러면 그 이전에는 왜 임대사업이 월가의 큰손들의 구미를 당기지 못했을까? 그것은 시장규모가 작았기 때문이다. 2005년 당시에는 1천 2백만~3백만 가구만 임대해 거주했기 때문에 큰손 투자자들의 눈에 들어오지 못했다. 월가의 제국들은 적당히 먹는 것에는 아예 관심이 없다. 탐욕에 찌든 야수들에겐 먹잇감도 덩치가 커야 덤벼들 가치가 있으니까.

<도표: 미국 자가주택 대 임대(월세)가구 구성 비율 현황>

그레이의 임대주택 투자 전략도 사모펀드의 기본 경영 방침과 그대로 일치한다. 매수대상을 헐값에 차입매수 해서, 약간 분칠해 매각하듯, 임대주택도 개당 헐값에 대량매집해서(buy), 25,000 달러(약 3천만 원) 정도 들여 간단히 손 보고(fix), 임대(sell)하는 것이 그들의 전략이다. 그렇게 해서 그들은 부동산업계의 절대 강자가 되었다(“Investment strategy: The new property barons,” Financial Times, April 4, 2016; “Jonathan Gray: The Man Who Revolutionized Real Estate Investing On Entrepreneurship In A Big Company,” Forbes, October 18, 2016).

규제 없는 곳에 우뚝 선 망나니 제국, 블랙스톤

그런데 임대가구가 늘어난 것은 이들 사모펀드 제국들이 그린 큰 그림 때문이기도 하다. 일종의 피드백효과라 할까? 이제 막 붙은 불에 기름을 부은 격이니까. 이들이 주택 가격을 천정부지로 올려놓았기 때문에 그렇다. 대량매집 자체가 주택 가격 올려놓은 일차적 효과 가져온다. 그리고 대량매집으로 공급도 줄어든다. 그러면 실수효자들의 ‘내 집 마련’ 꿈은 요원해 진다. 천정부지로 오른 집은 그림의 떡일 뿐이다. 그러니 임대가구가 갈수록 늘어날 수밖에. 미국만이 전 세계에서 ‘나 홀로’ 경기가 좋다고 말들 하는 데 앞의 사실의 의미하는 바는 무엇일까? 그것이 전혀 사실이 아니라는 것을 말해준다. 일반 서민들의 삶은 전혀 나아지지 않았다. 그것은 왜일까? 규제 없는 곳에 어김없이 제국이 들어서기 때문이다. 즉 자유주의 정책은 망나니를 양산할 뿐이다. 이것의 한 가지 예를 지금 캘리포니아를 위시한 미국의 전 지역에서 목도하고 있는 것이다. 사모펀드의 난동으로 미국의 집값이 하늘로 치솟는 폭등을.

내부의 적에게 강탈당한 영토

모든 전쟁은 궁극적으로 영토를 차지하는 것이 최종 목적이다. 미국의 사모펀드는 이 전쟁에서 백전백승의 혁혁한(?) 전과를 올리고 있다. 그런데 곰곰이 따져보자. 사모펀드는 미국의 외부의 적인가? 내부의 적인가? 내부의 적이 승승장구하는 곳엔 자멸이 다음 수순이다. 하긴 서민들의 주거안정성이 파괴되는 마당에 그런 나라에 무슨 희망이 있을까. 그러니 미국은 더 이상 외부의 적에게 비난의 화살을 돌리는 호들갑은 떨지 말기를….

그렇다면 사모펀드가 집값만을 올려 서민들을 괴롭히고 있을까? 결코 아니다. 모든 제국은 하나를 주면 열을 달라하는 법. 하나에 만족하는 신사 제국은 없다. 다음은 임대업에 뛰어든 사모펀드에 의해 피를 보고 있는 임차인들의 이야기를 하기로 한다. 미리 살짝 결론만 말해주고 이 글을 마치고 싶다. 사모펀드가 대량매집 하는 데 아무런 규제가 없듯이, 임대업을 하는 데도 아무런 규제가 없다. 오직 그들이 맘대로 활개를 칠 수 있게 만든 자유주의 정책들만 있을 뿐이다.

<참고자료>

“Blackstone is now ‘the largest owner of real estate in the world’,” Business Insider, November 16, 2015.

“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018.

“How California public employees fund anti-rent control fight unwittingly,” The Guardian, October 23, 2018.

“Protesters arrested during Santa Monica rally over rejection of Prop 10,” ABCNews7, November 8, 2019.

“Jonathan Gray: The Man Who Revolutionized Real Estate Investing On Entrepreneurship In A Big Company,” Forbes, October 18, 2016.

“Investment strategy: The new property barons,” Financial Times, April 4, 2016.

“The Future of Housing Rises in Phoenix: High-tech flippers such as Zillow are using algorithms to reshape the housing market,” Wall Street Journal, June 19, 2019.

부동산 통계 조작 관련 청와대 공개질의서 2차 발송

– 청와대가 보고받은 아파트값 통계는 무엇인지 질의

– 청와대는 또다시 답변 회피하지 말고 국민적 의구심 해소해야

경실련은 24일 오늘 청와대 김상조 정책실장과 이호승 경제수석 앞으로 “부동산 통계에 대한 2차 공개질의서”를 전자우편과 등기우편으로 발송했다. 8월 5일 부동산 통계에 대한 청와대 공개질의서를 1차로 발송했으나 회신을 받지 못한데 따른 2차 질의이다.

경실련의 부동산 통계 관련 공개질의는 국토부를 상대로 시작됐다. 지난 7월, 국토부가 문재인 정부 동안 서울아파트값 상승률이 14%라는 현실과 동떨어진 주장을 계속함에 따라 경실련은 부동산 통계근거를 밝힐 것을 질의했다. 그러나 국토부는 통계법을 핑계로 답변을 거부했다. 이에 경실련은 청와대에 ‘국토부로부터 부동산 관련 어떤 통계를 보고받고 있는지’, ‘부동산 통계 근거는 무엇인지’ 등을 묻는 질의서를 발송했으나 아무런 답변도 받을 수 없었다.

이런 상태에서 정부의 부동산 통계가 조작되고 있다는 의혹이 언론을 통해 사실로 확인됐다. 국회 국토교통위원회 중 야당의원이 한국감정원 집값 통계를 보고받았냐고 묻자 김현미 장관이 일부 통계를 처음 봤다고 답변한 것이다. 보도에 따르면 국토부 관료는 한국감정원 통계 6가지 중 가장 낮은 지표 한 개만 골라 편향되게 보고했으며, 김현미 장관은 관료의 말만 곧이곧대로 믿은 것으로 보인다.

경실련은 이 같은 문제가 김현미 장관에 국한된 것이 아닐 수 있다는 판단으로 청와대에 재차 공개질의서를 발송했다. 질의내용은 1) 청와대는 국토부 장관의 보고 및 발언의 기초인 감정원 주택가격 동향지수 외에 어떤 통계자료를 보고 받고 있는지, 2) 국토부가 발표한 서울아파트값 상승률 14.2% 통계 산출에 사용된 서울 아파트의 위치와 아파트명 등 구체적 근거를 확인했는지 여부와 그 내용 등이다. 공개질의에 대한 답변은 10월 7일 수요일까지 보내 달라고 요청했다.

경실련은 그동안 통계가 조작된 상태라면 제대로 된 진단과 처방이 나올 수 없다고 수차례 지적했다. 통계왜곡이 점차로 사실로 드러나고 있는 이상 청와대가 직접 나서 문제점을 점검하고 관련자를 문책하지 않는다면 청와대의 묵인과 지시로 인한 것으로 판단할 수밖에 없다. 저소득층과 무주택자 그리고 청년 등 주거약자는 집값 문제로 더 고통받을 수밖에 없다. 경실련은 청와대가 공개질의에 성실하게 답변하고, 김현미 장관과 국토부 관료 전면교체에 나서줄 것을 촉구한다.

산출근거도 공개 못하는 부실통계, 공개검증이 우선돼야

공개검증 없는 표본 수 확대는 통계조작 못막고 예산낭비만 키워

부동산 통계 왜곡 관료와 무능한 장관 전면 교체하라!

정부가 내년 한국감정원 주간조사 표본을 대폭 확대하는 계획을 밝혔다. 표본 아파트는 올해 9,400가구에서 내년 1만3,720가구로 46% 늘어나며 관련 예산은 67억2,600만 원에서 82억6,800만 원으로 증가할 예정이다. 표본 확대는 국가 통계 기관인 감정원의 부동산 통계가 부동산시장 현실을 제대로 반영하지 못하여 부동산 정책실패의 원인이 되고 있다는 비판을 일부 수용한 결과로 보인다.

정부 부동산 통계는 불투명한 표본주택 현황과 통계 산출방식, 보고체계 등 많은 문제점을 노출했다. 경실련은 이 문제들을 해결하지 않고 표본 수를 늘리는 조치만으로 정부 부동산 통계가 개선될 가능성은 거의 없다고 판단한다.

경실련은 지난해 문재인 대통령이 “전국적으로 부동산 가격이 하락하면서 안정화되고 있다”는 발언을 한 이후 정부 부동산 통계에 대한 문제를 느끼고 관련 문제를 집중분석하여 발표했다. 문재인 정부 3년 만에 서울아파트값이 52%나 상승했으며, 선출직 및 청와대 정부 소속 고위공직자의 집값이 40~50% 상승했다는 사실 등을 발표했다. 이에 국토부는 서울 아파트값은 14%밖에 오르지 않았다고 반박하여 정부 부동산 통계가 국민 체감과 크게 동떨어져 있음을 드러냈다.

경실련은 통계를 내는데 사용된 서울아파트의 위치와 아파트명, 적용시세 등을 밝힐 것을 공개질의했는데, 국토부는 통계법 등을 이유로 “공개할 수 없다”고 답변했다. 대신 공개질의를 통해 국토부 중위값 통계에 따르면 문재인 정부 동안 서울아파트값이 57%나 상승했다는 사실을 확인할 수 있었다. 이번 국정감사에서는 한국감정원과 KB국민은행의 부동산 통계인 아파트 매매가격지수의 격차가 문재인 정부 출범 이후 이명박 정부의 38배에 달한다는 사실이 드러났다. 감정원 통계의 문제가 단순 통계표본 수의 문제가 아닐 수 있다는 정황들이 드러나고 있는 것이다.

그럼에도 김현미 장관은 14% 상승률만 맞다는 입장을 고수했다. 더구나 8월 31일 국회 국토교통위원회에서는 한국감정원의 실거래가지수·평균매매가격·중위매매가격 통계를 “처음 본다”고 답변한 사실이 드러났다. 이 보도대로라면 국토부 관료들이 한국감정원 집값 통계 6가지 중 가장 낮은 지표 한 개만 골라 편향되게 보고했으며, 김현미 장관은 관료의 말만 곧이곧대로 믿었다는 의미가 된다. 경실련은 부동산 통계 보고체계 문제를 확인하고자 청와대에 어떤 통계를 보고받고 있는지 공개질의를 두 차례나 했지만 답변을 받을 수 없었다.

이처럼 현 부동산 통계는 통계표본과 산정방식 모두 불투명할 뿐만 아니라 보고체계에 있어서도 많은 의구심을 일으키고 있다. 이를 해결하지 않고 단순히 통계표본을 늘리는 것은 예산 낭비가 될 수밖에 없다. 정부가 진정 국민이 신뢰할만한 통계를 구축하고자 한다면 통계 산출 근거가 되는 표본주택과 산출방식 공개를 통해 통계체계를 투명하게 검증해야 한다. 또한 지금까지 부동산 통계가 왜곡되는데 일조해 온 국토부 장관과 책임관료를 전면 교체하여 동일한 문제가 재발되지 않도록 해야 한다.

엉터리 왜곡된 통계는 잘못된 진단과 처방으로 이어질 수밖에 없다. 하물며 통계체계를 개선하는 일조차 엉뚱하게 진단하여 처방을 내린다면 정부가 무능한 것으로 판단할 수밖에 없다. 경실련은 정부가 근본적인 통계체계 개선을 시작으로 부동산 정의를 바로잡는 일에 적극 나설 것을 강력히 촉구한다.

정부 10년 로드맵은 2년도 안 남은 문재인 정권 책임을 다음 정부로 떠넘기겠다는 뜻

80조 세금 특혜, 재벌과 건물주 위한 공시가격 폐지해야

11월 3일 어제 국토부가 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표했다. 국토부는 현행 공시가격이 낮은 시세 반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제를 안고 있음을 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어 예정이다. 아울러 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 3년 동안 한시적으로 인하하여 1주택자의 재산세 부담을 완화할 계획이다.

공시가가 시세를 반영하지 못한다는 지적은 1990년 공시지가 제도 도입 이후 지속적으로 제기되었다. 이에 참여정부는 부동산 관련 공평과세 추진을 위해 2005년 주택 공시가격 제도를 도입했다. 이후 아파트 공시가격은 시세를 80%까지 반영하며 보유세 부담이 늘어났다. 반면 상가업무빌딩, 토지 등은 여전히 시세를 3~40% 반영하는 공시지가 기준 과세체계를 유지했고, 단독주택은 공시가격 도입 이후 오후려 땅값(공시지가) 보다 집값(공시가격)이 더 낮게 책정되는 등 주택 공시가격 제도 도입이후 부동산 유형별 불공정 과세가 심화됐다. 문재인 정부는 작년 12월 공평 과세 실현을 위한 “부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안”을 발표했고, 올해 2월에는 “표준지공시지가 현실화율이 65.5%”이며 매년 1%씩 현실화율을 높이겠다고 밝혔다.

그러나 경실련 조사결과 2020년 서울 25개구 표준지 아파트 공시지가 시세반영률 33%, 올해 실거래된 1천억 이상 서울 소재 대형 빌딩 등의 공시지가 시세반영률 33%, 비강남 아파트부지 공시지가 시세반영률 35%로 나타났다. 정부가 밝힌 65.5% 현실화율이나 개선 의지가 거짓으로 확인된 것이다. 게다가 국토부는 공시지가 평가 기초자료를 공개하겠다는 약속도 아직 이행하지 않았을 뿐만 아니라, 매년 5월 말경 발표했던 개별지 공시지가 현황마저 발표하지 않았다.

공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니기 때문에 정부가 인위적 가격 조작만 안 하면 당장 실현할 수 있다. 공시가격과 공시지가는 부동산 관련 세금 부과기준이 되는 중요한 제도이며 조사비만 1,800억원에 달한다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 문제를 인지하고서도 즉각 해결하지 않는다면 명백한 직무유기이다. 그럼에도 현 정부 임기도 아닌 10년 뒤 공시가격 현실화를 실현하겠다는 계획은 공시가 조작을 계속하여 국민을 속이겠다는 의미나 다름없다.

신뢰할 수 없는 공시가격 현실화 약속보다 선행되어야 하는 것은 뿌리부터 잘못된 공시제도를 바로잡는 일이다. 아파트는 공시가격으로 보유세를 부과하는 반면 아파트 주변 상업지, 업무용 토지에 위치한 상가나 빌딩은 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 문제는 공시가격 시세반영률은 70%에 달하는 반면, 공시지가 시세반영률은 30~40%에 그치고 있다는 사실이다. 아파트 보유자에 비해 상가나 빌딩의 소유자는 절반 수준의 세율을 적용받게 되는데 결국 그 특혜는 소수의 부동산 부자, 재벌들이 누리고 있다.

정부의 공시가격 현실화 방안은 당장 비판을 회피하려는 면피책일 뿐 제도개선의 의지를 조금도 담지 않고 있다. 이제 공시지 제도가 지금껏 불공정하게 책정된 원인을 명확히 밝혀내야 한다. 일부 관료들이 독점하고 있는 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료를 투명하게 공개하여 검증된 가격이 공시되도록 해야 한다. 앞으로도 공시조작이 재발하지 않으려면 반드시 담당 관료를 문책하고 전면교체를 단행해야 한다.

2005년 공시가격 제도도입 이후 지난 15년 동안 재벌과 건물주 법인 고가주택 등 부동산 부자들 세금을 80조 이상 특혜를 제공했다. 또 공시가격과 종부세가 마치 부동산값 아파트값 하락 안정대책인 듯 시민을 속였다. 공시가격은 관료와 정치인이 정치적인 목적으로 이용해 온 것이다. 따라서 공시가격제도 자체를 없애고 공시지가로 일원화해야 한다.

관련법은 공시가의 의미를 통상적 시장 거래 가능한 가격, 즉 시장가격으로 정의한다. 시세를 일부만 반영하는 공시가는 비정상적이라는 의미이다. 정부는 더 이상 조작된 통계로 국민을 속이려 하지 말고 공시제도의 뿌리부터 제대로 세우는 일에 전념해야 한다. 10년, 20년 현실화 로드맵은 문재인정부 내에서 현실화를 하지 않겠다는 가짜 현실화 로드맵과 다름없다. 정부는 당장 내년 공시지가부터 2배 인상하여 17년간 계속된 불공정 과세를 중단해야 한다.