산출근거도 공개 못하는 부실통계, 공개검증이 우선돼야

공개검증 없는 표본 수 확대는 통계조작 못막고 예산낭비만 키워

부동산 통계 왜곡 관료와 무능한 장관 전면 교체하라!

정부가 내년 한국감정원 주간조사 표본을 대폭 확대하는 계획을 밝혔다. 표본 아파트는 올해 9,400가구에서 내년 1만3,720가구로 46% 늘어나며 관련 예산은 67억2,600만 원에서 82억6,800만 원으로 증가할 예정이다. 표본 확대는 국가 통계 기관인 감정원의 부동산 통계가 부동산시장 현실을 제대로 반영하지 못하여 부동산 정책실패의 원인이 되고 있다는 비판을 일부 수용한 결과로 보인다.

정부 부동산 통계는 불투명한 표본주택 현황과 통계 산출방식, 보고체계 등 많은 문제점을 노출했다. 경실련은 이 문제들을 해결하지 않고 표본 수를 늘리는 조치만으로 정부 부동산 통계가 개선될 가능성은 거의 없다고 판단한다.

경실련은 지난해 문재인 대통령이 “전국적으로 부동산 가격이 하락하면서 안정화되고 있다”는 발언을 한 이후 정부 부동산 통계에 대한 문제를 느끼고 관련 문제를 집중분석하여 발표했다. 문재인 정부 3년 만에 서울아파트값이 52%나 상승했으며, 선출직 및 청와대 정부 소속 고위공직자의 집값이 40~50% 상승했다는 사실 등을 발표했다. 이에 국토부는 서울 아파트값은 14%밖에 오르지 않았다고 반박하여 정부 부동산 통계가 국민 체감과 크게 동떨어져 있음을 드러냈다.

경실련은 통계를 내는데 사용된 서울아파트의 위치와 아파트명, 적용시세 등을 밝힐 것을 공개질의했는데, 국토부는 통계법 등을 이유로 “공개할 수 없다”고 답변했다. 대신 공개질의를 통해 국토부 중위값 통계에 따르면 문재인 정부 동안 서울아파트값이 57%나 상승했다는 사실을 확인할 수 있었다. 이번 국정감사에서는 한국감정원과 KB국민은행의 부동산 통계인 아파트 매매가격지수의 격차가 문재인 정부 출범 이후 이명박 정부의 38배에 달한다는 사실이 드러났다. 감정원 통계의 문제가 단순 통계표본 수의 문제가 아닐 수 있다는 정황들이 드러나고 있는 것이다.

그럼에도 김현미 장관은 14% 상승률만 맞다는 입장을 고수했다. 더구나 8월 31일 국회 국토교통위원회에서는 한국감정원의 실거래가지수·평균매매가격·중위매매가격 통계를 “처음 본다”고 답변한 사실이 드러났다. 이 보도대로라면 국토부 관료들이 한국감정원 집값 통계 6가지 중 가장 낮은 지표 한 개만 골라 편향되게 보고했으며, 김현미 장관은 관료의 말만 곧이곧대로 믿었다는 의미가 된다. 경실련은 부동산 통계 보고체계 문제를 확인하고자 청와대에 어떤 통계를 보고받고 있는지 공개질의를 두 차례나 했지만 답변을 받을 수 없었다.

이처럼 현 부동산 통계는 통계표본과 산정방식 모두 불투명할 뿐만 아니라 보고체계에 있어서도 많은 의구심을 일으키고 있다. 이를 해결하지 않고 단순히 통계표본을 늘리는 것은 예산 낭비가 될 수밖에 없다. 정부가 진정 국민이 신뢰할만한 통계를 구축하고자 한다면 통계 산출 근거가 되는 표본주택과 산출방식 공개를 통해 통계체계를 투명하게 검증해야 한다. 또한 지금까지 부동산 통계가 왜곡되는데 일조해 온 국토부 장관과 책임관료를 전면 교체하여 동일한 문제가 재발되지 않도록 해야 한다.

엉터리 왜곡된 통계는 잘못된 진단과 처방으로 이어질 수밖에 없다. 하물며 통계체계를 개선하는 일조차 엉뚱하게 진단하여 처방을 내린다면 정부가 무능한 것으로 판단할 수밖에 없다. 경실련은 정부가 근본적인 통계체계 개선을 시작으로 부동산 정의를 바로잡는 일에 적극 나설 것을 강력히 촉구한다.

정부 10년 로드맵은 2년도 안 남은 문재인 정권 책임을 다음 정부로 떠넘기겠다는 뜻

80조 세금 특혜, 재벌과 건물주 위한 공시가격 폐지해야

11월 3일 어제 국토부가 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표했다. 국토부는 현행 공시가격이 낮은 시세 반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제를 안고 있음을 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어 예정이다. 아울러 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 3년 동안 한시적으로 인하하여 1주택자의 재산세 부담을 완화할 계획이다.

공시가가 시세를 반영하지 못한다는 지적은 1990년 공시지가 제도 도입 이후 지속적으로 제기되었다. 이에 참여정부는 부동산 관련 공평과세 추진을 위해 2005년 주택 공시가격 제도를 도입했다. 이후 아파트 공시가격은 시세를 80%까지 반영하며 보유세 부담이 늘어났다. 반면 상가업무빌딩, 토지 등은 여전히 시세를 3~40% 반영하는 공시지가 기준 과세체계를 유지했고, 단독주택은 공시가격 도입 이후 오후려 땅값(공시지가) 보다 집값(공시가격)이 더 낮게 책정되는 등 주택 공시가격 제도 도입이후 부동산 유형별 불공정 과세가 심화됐다. 문재인 정부는 작년 12월 공평 과세 실현을 위한 “부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안”을 발표했고, 올해 2월에는 “표준지공시지가 현실화율이 65.5%”이며 매년 1%씩 현실화율을 높이겠다고 밝혔다.

그러나 경실련 조사결과 2020년 서울 25개구 표준지 아파트 공시지가 시세반영률 33%, 올해 실거래된 1천억 이상 서울 소재 대형 빌딩 등의 공시지가 시세반영률 33%, 비강남 아파트부지 공시지가 시세반영률 35%로 나타났다. 정부가 밝힌 65.5% 현실화율이나 개선 의지가 거짓으로 확인된 것이다. 게다가 국토부는 공시지가 평가 기초자료를 공개하겠다는 약속도 아직 이행하지 않았을 뿐만 아니라, 매년 5월 말경 발표했던 개별지 공시지가 현황마저 발표하지 않았다.

공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니기 때문에 정부가 인위적 가격 조작만 안 하면 당장 실현할 수 있다. 공시가격과 공시지가는 부동산 관련 세금 부과기준이 되는 중요한 제도이며 조사비만 1,800억원에 달한다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 문제를 인지하고서도 즉각 해결하지 않는다면 명백한 직무유기이다. 그럼에도 현 정부 임기도 아닌 10년 뒤 공시가격 현실화를 실현하겠다는 계획은 공시가 조작을 계속하여 국민을 속이겠다는 의미나 다름없다.

신뢰할 수 없는 공시가격 현실화 약속보다 선행되어야 하는 것은 뿌리부터 잘못된 공시제도를 바로잡는 일이다. 아파트는 공시가격으로 보유세를 부과하는 반면 아파트 주변 상업지, 업무용 토지에 위치한 상가나 빌딩은 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 문제는 공시가격 시세반영률은 70%에 달하는 반면, 공시지가 시세반영률은 30~40%에 그치고 있다는 사실이다. 아파트 보유자에 비해 상가나 빌딩의 소유자는 절반 수준의 세율을 적용받게 되는데 결국 그 특혜는 소수의 부동산 부자, 재벌들이 누리고 있다.

정부의 공시가격 현실화 방안은 당장 비판을 회피하려는 면피책일 뿐 제도개선의 의지를 조금도 담지 않고 있다. 이제 공시지 제도가 지금껏 불공정하게 책정된 원인을 명확히 밝혀내야 한다. 일부 관료들이 독점하고 있는 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료를 투명하게 공개하여 검증된 가격이 공시되도록 해야 한다. 앞으로도 공시조작이 재발하지 않으려면 반드시 담당 관료를 문책하고 전면교체를 단행해야 한다.

2005년 공시가격 제도도입 이후 지난 15년 동안 재벌과 건물주 법인 고가주택 등 부동산 부자들 세금을 80조 이상 특혜를 제공했다. 또 공시가격과 종부세가 마치 부동산값 아파트값 하락 안정대책인 듯 시민을 속였다. 공시가격은 관료와 정치인이 정치적인 목적으로 이용해 온 것이다. 따라서 공시가격제도 자체를 없애고 공시지가로 일원화해야 한다.

관련법은 공시가의 의미를 통상적 시장 거래 가능한 가격, 즉 시장가격으로 정의한다. 시세를 일부만 반영하는 공시가는 비정상적이라는 의미이다. 정부는 더 이상 조작된 통계로 국민을 속이려 하지 말고 공시제도의 뿌리부터 제대로 세우는 일에 전념해야 한다. 10년, 20년 현실화 로드맵은 문재인정부 내에서 현실화를 하지 않겠다는 가짜 현실화 로드맵과 다름없다. 정부는 당장 내년 공시지가부터 2배 인상하여 17년간 계속된 불공정 과세를 중단해야 한다.

지난 9년 바가지 분양으로 공공주택 몇 채나 늘렸나?

임대주택 연간 3,500억 손실? 금년에만 3,500세대 분양 7,000억 이익 챙겨
오세훈 전시장 발산,장지 등 5년간 분양원가 공개했다. 지금은 왜 못하나?
문재인 정부 민간주택 매입, 서울시 보유 공공주택 바가지 분양 결정,
시장대행의 결정인가? SH공사의 결정인가? 감사원이 감사해라!

SH공사가 경실련의 어제 기자회견 ‘위례신도시 3,700억 부당이득 추정발표’에 대해 언론 보도를 통해 ‘연평균 3,500억 임대주택 건설 및 유지업무를 위해’ 분양수익이 필요하고, “공공분양 수익을 공익목적으로 사용하고 있다”고 밝혔다. 임대주택 건설 및 유지관리를 위한 공기업의 땅장사 집 장사가 불가피하다는 것이다. 하지만 지난 9년 연간 공공주택 직접 건설재고량은 늘지 않았다. 또 서울시 유형별 공공임대주택 재고 현황을 보더라도 SH공사의 주장은 설득력이 없다.

SH공사는 국민이 위임한 3대 특권을 이용 땅장사와 집 장사를 하고 있었다

오히려 경실련 조사결과 SH공사의 2020년 공공택지 분양아파트는 마곡지구 강일지구 위례신도시 등 약 3,500가구에 가구당 2억씩 7,000억 이익을 챙긴 것으로 확인되었다. 또 최근 5년간 당기순이익은 연평균 1,800억 규모이며 매출 이익률도 9%나 된다. (별첨1 참조) 그러나 사업지구별 블록별 공사비 세부내용 등 원가를 투명하게 공개하지 않고 숨기고 감추고 자료공개를 피하고 있다. 2019년 경실련은 SH공사에 지난 6년간 분양원가 자료의 일부를 요구 소송 중이다. 이번에 SH공사가 공개한 위례 분양가는 평균 평당 약 2,000만원이며, 이윤은 평당 6만원(30평기준 180만원)으로 공개했다. 이는 거짓이다. 경실련 추정 적정분양 차액은 평당 730만원, (30평기준 2.2억원)으로 SH공사 공개이윤의 무려 123배나 된다. 이처럼 분양원가 부풀리고 이익을 축소 공개하는 상황에서 ‘분양수익’으로 임대주택을 건설했다면 과연 몇 채를 공급해왔다는 것인지 의심스러울 뿐이다.

과거 참여정부 시절 서울시장은 자발적으로 분양원가를 투명하게 공개했었다. 2007년 4월 오세훈 시장은 발산지구와 장지지구의 상세한 분양가, 분양원가, 분양수익을 공개했을 뿐 아니라 택지부문 수익, 건축 부분 수익으로도 공개하고 수익금 활용방안까지 공개했다. (별첨 2 참조) 그러나 고 박원순 시장 이후 서울시와 SH공사가 서울시장을 속이고 원가공개항목은 전임 시장 61개에서 12개로 축소했고, 택지개발이익, 건축이익, 활용방안 등도 공개되지 않았다. 2020년 4월 경실련과의 원가공개 행정소송에서 사법부의 공개판결까지 났음에도 불구하고 항소하며 원가공개를 거부하고 있다.

SH공사 주장대로 공공분양을 통해 임대주택 건설과 관리를 위한 재원을 마련하기 위해 국민이 위임한 3대 특권을 이용ㅙ 땅장사와 집 장사를 해야 한다면 SH공사는 해체하는 것이 옳다. 또 시민에 바가지를 씌워 챙긴 수익을 공익목적으로 사용한다면 원가공개를 거부하는 이유가 무엇인지 알 수 없다.

전임 시장은 약 3만 가구의 20년 장기전세를 공급하면서 분양가는 시세의 40%에 공급했다

임대주택 사업이 적자라는 주장도 허구이다. 경실련 추정결과 위례신도시 1,676세대를 분양하면 SH공사의 추정이익은 3,720억원이다. 그러나 토지를 팔지 않고 건물만 분양하면 토지자산 등은 1조6천억 증가해 시민에게 커다란 이익이 된다. 분양이익의 4배가 넘는다. 그리고 건축비는 소비자가 평당 600만원(약1.8억)씩 부담하는 만큼 SH공사는 추가비용 없고, 무주택서민들은 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해진다. 무엇보다 공공이 지속해서 반값 아파트를 꾸준히 공급하면 주변의 아파트값 거품도 빠져 서울 무주택서민의 주거불안도 해소될 수 있다. 지금처럼 찔끔 인하해 분양하면 불로소득은 공기업, 건설업계, 최초입주자에게 돌아가고 주변 집값만 자극할 뿐이다. SH공사도 이러한 사실을 누구보다 잘 알고 있지만, 부당이득을 챙기기 위해 무주택서민 ‘로또’ 운운하며 폭리를 취할 생각만 하고 있다.

올해 분양한 마곡, 고덕 강일 등 3,575세대를 모두 건물만 분양하고 토지를 보유하고 있었다면 그만큼 무주택서민의 내 집 마련이 실현되고 서울시민과 SH공사는 3.3조의 자산증가를 얻을 수 있었다. 그런데도 SH공사는 토지자산 가치는 제외한 채 적자만 강조하며 임대주택 사업을 회피하고 있다. 현재 공공임대주택 재원도 국가재정, 주택도시기금, 임차인 보증금이 90%를 차지하고 사업자인 SH공사 부담은 10%에 불과하다. 사업비의 이자 비용은 임차인들의 임대료로 충당 가능하다. 그런데도 적자와 부채만 운운하며 바가지 분양을 고수하겠다는 것은 무주택서민을 상대로 장사하여 공기업 배만 불리겠다는 것과 다름없다.

문재인 정부의 20여 회 부동산 대책이 실패하는 원인을 잘 보여준 대표적 사례

문재인 정부 이후 가파른 집값 폭등은 도시재생 뉴딜, 임대사업자 대출 및 세제 특혜뿐 아니라 공기업의 바가지 분양 때문이다. 서민을 위한 도심 주택까지 공공재건축과 공공재개발 등으로 포장하여 토건 물량만 늘리려고 하고 있다. 국민이 위임한 3대 특권을 활용해 강제수용한 택지는 시민에게 바가지 분양하거나 건설업자에 ‘벌떼 입찰방식’으로 헐값에 넘겨왔다. 문재인 정부는 공공택지개발과 공공택지 분양에 민간 건설업자를 동업자로 참여시켜 폭리를 보장하는 부패행위를 자행하고 있다. 2020년 5월 6일과 8월 4일 대책에는 도심 서민주택마저 공공참여로 몽땅 철거하는 정책이 포함되어 있는데 과연 무주택서민들을 위한 것인지 묻지 않을 수 없다. 서울시와 SH공사는 지금이라도 바가지 분양을 중단하고 서울시민을 위한 토지임대부 건물분양 등 2억 미만의 저렴하고 질 좋은 공공주택 공급에 나서야 한다.

故 박원순 시장의 약속을 번복한 SH공사와 서울시장 대행에 대한 철저한 조사가 필요하다

문재인 정부 4년째 서울 집값은 35% 이상 올랐고, 서울아파트값은 60% 가까이 상승했다. 그 원인은 공기업이 분양원가를 속이거나 법이 정한 공사원가계산 내용을 공개하지 않고 있기 때문이다. 처벌 규정이 없고 분양가 결정 권한과 승인 권한이 불분명한 점을 이용해 공기업이 제멋대로 분양가격을 정하고 있다. 더 큰 문제는 분양가 검증장치가 고장난 점이다. 공기업이 적정 이윤은 공사원가의 5%임에도 이를 준수하지 않고 적정이윤의 20배 이상 폭리를 취하고 있다.

따라서 사정 기관은 법을 위반하고 폭리를 취하면서 국민의 알권리를 무시하는 공기업에 대해 국정조사와 직무감사 등에 나서야 한다. 또 서울시 시장대행과 SH공사에 대해 당장 감사에 착수해야 한다.