시세 67%라는 공시지가, 경실련 조사결과 40%

– 실거래 73개에서 매년 815억 지난 16년간 1조 3천억 세금 특혜
– 국토부 2020년 개별지 공시지가 발표 없어

경실련은 문재인 대통령 취임 이후인 2017년부터 2020년 상반기까지 서울에서 거래된 1,000억원 이상 빌딩의 과표 및 세액을 조사했다. 조사한 거래 건수는 73건, 거래가격은 21조 6,354억원(건당 2,970억)이었다. 분석결과 공시가격(땅값+건물값)은 10조원으로 실거래가 대비 47%에 불과했다. 공시지가는 시세의 40%로 나타났다. 정부는 공시지가 시세반영률이 평균 65.5%이고, 상업·업무용 토지의 시세반영률이 2019년에는 66.5%, 2020년에는 67%라고 발표했다. 정부가 발표한 공시지가 현실화율과 경실련 조사결과는 크게 차이난다. 정부는 상업용 공시지가 현실화율을 70% 올리겠다고 공언했지만, 지금과 같이 깜깜이 공시지가 조사‧발표는 어느 누구도 설득할 수 없다.

문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값은 50% 넘게 상승했다. 당연히 땅값도 폭등했다. 정부는 부동산에서 발생하는 불로소득 환수와 서민주거안정을 위해 공시가를 현실화시키겠다고 했으나, 매년 발표되는 공시지가는 폭등하는 땅값을 쫓아가지 못하고 있다.

턱없이 낮은 공시지가로 인해 재벌 대기업 등 건물주는 세금 특혜를 누려왔다. 보유세 부과 기준은 땅값(공시지가)과 건물값(시가표준액)을 합친 공시가격이다. 재벌 대기업이 소유한 빌딩의 공시가격(땅+건물) 현실화율은 경실련 조사결과 47%이다. 공시지가(땅)의 시세반영률은 40%로 정부 발표치의 절반수준밖에 되지 않는다. 2020년 거래 빌딩 중 시세반영률이 가장 낮은 빌딩은 영등포구에 있는 영시티 건물이다. 거래금액은 5,458억원으로 건물시가표준액(1,227억원)을 제외한 토지시세는 4,231억원이다. 하지만 공시지가는 752억원으로 시세반영률은 18%에 그쳤다.

보유세 특혜액이 가장 큰 빌딩은 2019년 가장 비싸게 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩이다. 거래금액은 9,883억원이지만 공시가격은 4,203억원(공시지가는 3,545억원, 건물시가표준액은 658억원)으로 공시가격 시세반영률은 42.5%이다. 거래금액에서 건물시가표준액을 제외한 토지시세(㎥당 1억3,188만원)와 공시지가(㎥당 3,965만원)를 비교한 공시지가 시세반영률은 38.4%에 불과하다. 보유세를 추정한 결과 토지시세 기준 보유세액은 64억원이다. 하지만 공시지가 기준 보유세액은 24억원으로 40억원의 세금특혜가예상되며, 73개 빌딩 중 세금특혜가 가장 많다.

73개 빌딩 전체의 공시지가 기준 보유세 총액은 450억원 (실효세율 0.23%)이다. 시세(실거래가)대로 세금을 부과한다면 보유세는 1,266억원(실효세율 0.65%)으로 3배 가까이 증가한다. 보유세 특혜도 815억원(빌딩당 11억원)이나 되며, 2005년 공시가격 도입 이후 16년간 누적된 세금특혜만 1조 3천억원(빌딩당 180억원)으로 추정된다.

낮은 공시지가 뿐 아니라 낮은 세율도 빌딩 보유세 특혜의 원인이다. 아파트 등 개인에게 부과되는 보유세율의 최고 세율은 3.2%이다. 그러나 재벌 등 법인에 부과되는 보유세율은 0.7%로 개인이 4배나 높다. 여기에 더해 경실련 조사결과 아파트 공시가격은 시세의 67%인데, 빌딩의 공시가격은 47%에 불과하다. 정부는 부족한 공공임대주택 확충 요구가 나올 때마다 예산 부족을 이유로 회피하고 있다. 그러나 공시지가 현실화를 통해 재벌·대기업 등이 소유한 고가부동산에 대한 세금을 제대로 징수한다면 서민주거안정 등 공익을 위한 예산을 충분히 확보할 수 있다.

따라서 공시지가 정상화가 매우 중요하며 지금의 40%대에 불과한 공시지가 시세반영률을 당장 80% 수준으로 2배 인상해야 한다. 국토부는 이번에 발표한 표준지 공시지가 고시에서도 상업업무용지 시세반영률이 67%라고 밝히는 등 공시지가 왜곡을 중단할 의지가 없어 보인다. 공시지가, 공시가격 조사평가를 위해 투입되는 예산만 연간 1,500억원이다. 그런데도 아파트 공시가격과 종부세율은 지속적으로 인상하면서 재벌법인 부동산과 토지에 대한 공시지가 및 세율인상을 하지 않는 것은 앞으로도 재벌법인, 빌딩부자, 땅부자들에 대한 세금특혜를 지속적으로 유지하겠다는 것과 다름없다. 따라서 공시가격 조작결정 과정에 참여한 관료와 감정평가업자 등에 대한 조사와 처벌이 필요하며, 내년에라도 당장 공시지가 시세반영률을 2배로 올려 아파트보유자와의 세금차별을 중단해야 한다. 또한 더 이상 중앙정부가 공시지가를 독점적으로 조작결정하지 못하도록 표준지 공시지가 조사결정권한의 광역단체장 이양 및 조사과정의 투명한 공개 등이 이루어져야 한다.

보도자료_1,000억 이상 고가빌딩 과표 분석발표

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

공정거래위원회 전속고발권 유지를 위해
토론과 합의를 깨고 비민주적 절차 강행한
더불어민주당을 규탄한다

어제(8일) 더불어민주당은 공정거래법개정안을 국회 정무위원회에서 통과시켰다. 여러 쟁점으로 인해 해당 개정안은 안건조정위원회로 넘어갔고, 이는 최대 90일간 추가적인 논의가 가능하도록 되어있던 것이다. 그러나 여당인 더불어민주당은 본래 전속고발권유지를 목표하고서, 전속고발권 폐지내용으로 하여 안건조정위원회를 ‘눈속임’ 통과시키고, 직후 정무위원회 전체회의를 열어 통과된 내용에서 전속고발권 유지를 다시 넣어 최종적으로 정무위원회 심사를 통과시킨 것이다. 이러한 작태는 사실상 적접절차의 원리를 무너뜨리는 후안무치한 행동이다. 거여 다수당의 또 하나의 폭주 선례를 남긴 것으로 과거 현재의 여당이 비판하던 사실상 ‘날치기’ 통과와 다름없는 행태를 보인 더불어민주당을 강력하게 규탄한다.

기업범죄의 면죄부로 작용해왔던 전속고발권 제도는 지난 1981년 공정거래위원회 설치와 함께 도입되어, 경쟁제한성 판단 등의 전문성이나 기업에 대한 고소·고발 남용 등 경영의 어려움 등을 이유로 공정거래위원회에 전속적으로 검찰고발권을 둔 것이었다. 그러나 전속고발권 제도는 사실상 공정거래위원회가 자의적으로 행사하면서 재벌의 면죄부로 전락하여 “유전무죄 무전유죄 (有錢無罪 無錢有罪)”의 폐해가 사회경제적으로 막심하여, 과거 대선과 총선에서 여·야를 막론하고 그 폐지를 공약한 바 있었고, 문재인 정부 역시 대통령 공약으로 추진해 왔던 사항이었다. 그런데, 정부와 여당은 전면폐지에서 경성담합폐지로 후퇴했다가, 결국 현행유지라는 개악을 선택한 것이다. 전속고발권 폐지는 문재인 대통령의 공약이었던 만큼 이번 정무위원회 논의과정에서 대통령 공약이 재벌들의 손바닥 뒤집듯 변경된 이유에서 대해서도, 이게 과연 국민과 대통령의 뜻 이었는지 정부·여당 내 친재벌 대변 세력의 의지인지 국민들 앞에서 그 소상을 낱낱이 밝혀야 할 것이다

촛불정부임을 자처하고, 국정농단과 정경유착을 규탄하며 재벌개혁을 외쳤기에 시민들의 지지를 받아 정권을 창출 했던 문재인 정부와 더불어민주당은 지금이라도 사실상 개악과 다름없는 공정거래법안 개정 시도를 중단하고, 실효성 있는 제대로 된 법안을 통과시켜야 한다. 더불어민주당은 ‘공정경제’를 앞세워 대단한 개혁입법인 양 하는 포장을 멈추고, 대국민 사기극을 중단하라. 이런 식으로 국민들과의 약속을 계속 어긴다면 다가올 선거에서 국민들의 준엄한 심판을 받을 것임을 명심해야 할 것이다.

12월 9일
경제정의실천시민연합

201209_경실련 성명_정무위, 공정위 전속고발권 존치에 대한 입장_최종

문의: 재벌개혁운동본부 02-3673-2143

정권 초기로 집값 돌려놓겠다는 대통령 의지, 누가 막나?
용산과 잠실개발, 삼성동 특혜발표 홍남기 김현미가 몸통
서울 집값 50% 올려놓은 21번의 대책, 4인방 즉시 교체하고, 관료들 경질하라

오늘 국토부·기재부·금융위 등 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 홍남기 부총리는 부동산투기 수요를 근절하고 실수요자를 보호라는 원칙을 강조했으며 이번 대책에는 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 확대, 법인 종부세 및 양도세 부담 인상, 주택사업자 주택담보대출 강화 등이 포함되어 있다.

하지만 최근의 집값 상승은 정부가 원인을 제공했다. 5월 용산정비창 부지 개발, 공공재개발로 포장된 재개발규제완화, 잠실 MICE. 복합개발, 삼성동 영동대로 복합개발, 신분당선 등 광역교통망 사업에 대한 예타 무시 등 대규모 토건개발을 정부가 추진했기 때문이다. 문재인 정부 정권 이전 서울 아파트값은 중위가격 기준 호당 6억원에서 2020년 5월 9억원으로 3억원 50%가 올랐다. 다주택자 종부세 인상, 고가주택 담보대출 금지, 자금출처 조사 확대 등의 규제조치가 시행되었음에도 집값은 더 올랐다. 그나마 코로나19 사태와 맞물려 올초부터 집값이 하락하기 시작했고, 정부가 정말로 투기근절과 실수요자인 서민주거안정 의지가 있었다면 이때 강력한 투기대책을 내놓아 집값 거품을 뺐어야 했다.

하지만 집값 하락을 인위적으로 막으려 정부가 서둘러 발표한 정책은 용산정비창 부지 개발, 재개발 규제 완화 등의 5.6 대책이었다. 이 대책 발표 이후로 용산정비창 부지 주변으로 집값이 다시 뛰고 있다. 여기에 삼성동 현대차 부지의 105층 공사 착공허가, 삼성동 영동대로 지하개발 착수, 잠실운동장 일대 MICE 개발 등 강남 한복판에서 재벌을 위한 대규모 개발추진으로 집값이 상승하고 있다. 3기 신도시개발, 신분당선 등 광역교통망 사업 추진으로 수원 등 경기도 집값도 상승했고, 투기과열지구를 피한 지방 대도시까지 집값이 뛰고 있다. 정부의 무분별한 토건개발정책으로 전국이 투기판으로 전락한 것이다.

그런데도 홍남기 부총리는 근본 원인인 무분별한 개발사업에 대해 차질없이 추진해가겠다고 밝히고 있다. 집값 거품을 지속해서 부양 할테니 투기해도 좋다는 신호를 보내는 것과 다름없다. 집값 거품 조장, 투기 조장대책에 대한 전면재검토 없이는 낮게 조작된 공시가격으로 부과되는 종부세 인상 및 양도세 강화나 대출규제 강화 정책의 실효성도 기대하기 어렵다. 이미 다주택자의 종부세 인상, 15억 초과 고가주택 담보대출 규제, 전매금지 등의 규제정책에도 집값 땅값이 가파르게 상승해왔음을 유념해야 한다.

따라서 보여주기식 땜질대책으로 부동산투기와 집값 폭등을 막을 수 없음에도 불구하고 “투기를 근절하겠다, 집값을 잡겠다, 실수요자 보호하겠다” 등의 거짓으로 국민을 속이고 있는 정책 관계자들에게 엄중히 책임을 물어야 한다. 취임 3년 동안 21차례나 대책을 발표했음에도 불구하고 집값을 취임 초기 수준으로 돌려놓기는커녕 지속해서 올리며 서민들에게 고통과 박탈감만 안겨주는 홍남기 부총리, 김상조 정책실장, 김현미 국토부장관, 정세균 국무총리 등 정책결정자들을 즉각 교체하고, 관련 관료들을 경질하기 바란다. 국토부 관료들은 금년 초에도 문재인 정부 이후 전국 집값은 4%, 서울 집값은 10% 올랐다며 주택가격이 안정화되어 있다고 강조했다. 하지만 실거래된 주택가격 조사결과 문재인 정부에서 40% 올랐고, 국민은행 발표 서울아파트 중위가격도 취임 초 6억에서 현재 9억으로 50% 상승했다.

따라서 거짓통계로 대통령과 국민을 속이는 관료와 무능한 정책결정자들에게 주택정책을 맡기면 더 폭등한다. 그리고 진정으로 투기근절로 집값을 잡고 무주택서민을 보호할 의지가 있다면 무분별한 대규모 토건족과 재벌 특혜개발 정책을 전면 중단하고 저렴한 주택공급 확대를 위한 공공택지 민간 매각금지, 건물만 분양, 선분양 분양가상한제 의무화, 법인 보유세와 양도세를 개인과 동일하게 부과 재벌 등 대기업의 보유 부동산 중 비업무용 강제매각과 과세 강호 등의 대책과 공시지가 2배 인상, 임대사업자 등 부동산 투기꾼에 대한 대출과 세제 특혜 중단 등의 근본적 조치가 취해져야 한다. 국민과 약속을 지키기 위해 이제 대통령이 직접 챙겨야 한다.

민자터널 붕괴사고, 건설사고조사위원회 즉각 구성하라!

– 잘못 꿰어진 첫 단추, 지금에라도 바로 잡아야

– 건설사고 발생자인 민자사업자는 사고원인조사 주체가 될 수 없어

– 비정치적 불가항력 판단시, 복구비용의 80%를 혈세로 메꿀 판

2020. 3. 18. 오전 4:30분경 완공을 목적엔 둔 “부전∼마산 복선전철 민간투자사업(BTL)”에서 터널붕괴 사고가 발생했다(지반침하: 직경 30m, 깊이 8m)(<표> 참조). 같은 날 22시 40분경 터널 붕괴지점의 지반침하는 직경 75m로 더 커졌다. 그런데 어찌된 영문인지 터널붕괴이후 1년이 다 되도록 수긍할만한 터널붕괴 및 지반침하 원인규명은 없고, 논란만 무성하다. 부전∼마산 민자철도의 주무관청은 국토교통부(장관 변창흠) 인데, 터널붕괴 원인규명은 고사하고 오히려 공사기간 연장(개통연장)으로 완공지연 penalty(지체상금)조차 부과하지 않아 의혹만 커지고 있다.

논란이 커지자 정부는 2021. 1. 25. 정부조사단 확대 운영 계획을 발표하였지만, 사고 직후 사고를 발생시킨 민자사업자(스마트레일㈜, 최대 시공출자자-SK건설)에게 사고원인조사를 맡겼고 동 민자사업자가 (사)한국지반공학회에 “원인조사 연구용역”을 맡기면서 건설사고 원인조사를 위한 첫 단추가 잘못 꿰어지다보니 제대로 된 조사결과는 기대할 수 없음은 분명하다.

이에 경실련은 “부전∼마산 민자철도” 터널붕괴 사고의 국토부 대응에 대한 기본적 여섯 가지 의문사항을 제기하는바, 이에 대하여 합당한 조치를 요구한다. 아울러 늦었지만 국토부는 지금에라도 건설사고조사위원회와 중앙지하사고조사위를 동시에 구성·운영하여 누구나 수긍할 수 있는 터널붕괴 및 지반침하 원인 조사결과를 내놓아야 할 것이다.

의문1. 국토부는 왜 터널붕괴 사고후 곧바로 건설사고조사위원회를 구성·운영하지 않았는가?
건설기술진흥법 제67(건설공사 현장의 사고조사 등) 제3항 및 동법 시행령 제105조(건설공사현장의 사고조사 등) 제3항에 의하면, “건설 중인 시설물이 붕괴되어 재시공이 필요한 경우”를 ‘중대한 건설사고’로 규정하여 건설사고조사위원회를 구성·운영할 수 있도록 하였다. 참고로 2017. 8. 26. 발생한 평택국제대교 붕괴사고는 인명피해가 없었음에도 사고직후 즉시 건설사고조사위원회를 구성하였는데, 동 사례에 따르더라도 국토부가 부전∼마산 민자철도 터널붕괴 사고에 대하여 건설사고조사위원회를 구성하지 않은 것은 이해하기 어렵다.

의문2. 왜 터널붕괴 사고발생자인 민자사업자에게 사고원인조사를 맡겼는가?
「건설사고조사위원회 운영규정(국토부 고시 제2019-71호)」제2조(용어 정의) 제2항에 의하면, 민자사업에서의 발주청은 주무관청 이다.주) 부전∼마산 민자사업의 경우 SPC인 스마트레일㈜이 발주자이나, 건설사고조사에 있어서는 주무관청인 국토부가 건설사고조사위원회를 구성·운영하는 것이 맞다. 이는 사고발생자에게 사고조사를 맡겨서는 안된다는 지극히 상식적인 규정이다.
주) 제2조(용어 정의) ② “발주청 등”이라 함은「건설기술 진흥법」제2조제6호에 따른 발주청(「사회기반시설에 대한 민간투자법」에 의한 민간투자사업인 경우에는 동법 제2조제4호에 따른 주무관청을 말한다)과 건설공사의 허가․인가․승인등을 한 행정기관의 장을 말한다.
그런데 국토부는 위 운영규정을 잘 알고 있음에도, 2020. 12. 30. 경실련의 공개질의(2020. 12. 10.)에 대한 민원회신에서, 사업시행자인 스마트레일㈜이 건설기술진흥법에 따라 발주청의 지위를 가지고 사고조사 업무를 수행할 수 있다고 엉터리로 회신하였다.

의문3. 국토부는 민자사업자 스마트레일㈜로부터 용역을 받은 (사)한국지반공학회가 제대로 된 터널붕괴 사고원인조사 결과를 도출할 것으로 생각하는가?
일반적으로 용역수행자는 해당용역 발주자의 요구에 맞는 결과보고서를 내는 경향이 강하다. 대표적인 사례는 ‘가습기 살균제’에 대한 연구용역으로, 일종의 ‘청부과학’이라는 비난이 있었다.
국토부 또한 (사)한국지반공학회의 결과보고서가 사고원인을 명확하게 규명하지 않은 것으로 보아 동 결과보고서를 채택하지 않은 것으로 알고 있다. 지금에라도 국토부는 건설사고조사위원회를 구성하여 시민들이 수긍할 수 있는 사고원인 결과를 내놓아야 한다.
의문4. 백보를 양보하여 ‘지반침하’ 사고로 본다면 중앙지하사고조사위원회를 구성해야 한다. 그러함에도 왜 국토부는 중앙지하사고조사위원회 조차 구성·운영하지 않는가?
2019년 국정감사에서 이후삼 의원(민주당, 충북 제천단양)은 “싱크홀 338건 발생해도 중앙지하사고조사위 조사는 0건”이라고 밝혔다. 지하안전관리에 관한 특별법에 의하면 ‘면적 4㎡ 또는 깊이 2m 이상 지반침하’에 대해서는 중앙지하사고조사위를 구성·운영할 수 있음에도, 국토부가 해당 규정을 전혀 운용하지 않은 점을 지적한 것이다.
이후 국토부는 2020. 8. 26.경 구리시 교문동에서 발생한 지반침하(직경 16m, 깊이 21m)에 대하여 중앙지하사고조사위를 구성하여, 사고 인근 별내선 터널공사의 시공관리가 미흡하여 땅꺼짐이 발생하였다는 사고원인 결과를 내놓았다(국토부 2020. 12. 29.자 보도자료 참고).
그렇다면 부전∼마산 민자철도의 건설사고는 ①터널붕괴 뿐만 아니라 ② 지반침하까지 발생하였으므로, 건설사고조사위원회와 중앙지하사고조사위를 동시에 구성·운영했어야 함이 합당하다.

의문5. 터널붕괴로 인하여 터널완공이 지연되었음에도, 왜 완공지연에 대하여 지체상금을 부과하지 않는가?
부전∼마산 민자철도 실시협약 제28조(지체상금)에 따르면 ‘준공예정일(본 협약에 의한 연장기일 포함)을 초과하여 준공하는 경우’에는 지체상금을 국토부에 납부하여야 한다.주) 당초 준공예정일이 2020. 2. 10.이므로, 현재 기준 1년 이상 준공지연에 따른 지체상금을 부과하는 것이 맞다.
주) 정부발주공사의 지체상금 산정시 기성부분을 제외하지 않는데(총 공사비 적용), 이와 달리 부전∼마산 민자철도 지체상금 산정시엔 기성부분을 제외하고 있어 동 협약조건은 특혜로서 개정되어야 함.
그러나 국토부는 최근 준공예정일을 10개월 연장 승인하면서 실시협약에 따른 지체상금을 부과하지 않았는바, 이는 명백한 특혜제공으로서 국민에 대한 배임행위에 해당한다. 국토부는 위법한 공기연장 승인을 즉각 취소하고 지체상금을 부과해야 마땅하다.

의문6. 만약 민자사업자의 사고원인조사 결과에 따라 불가항력으로 판단된다면 발생한 비용의 80%를 혈세로 메꿔야 한다. 이로 볼 때 국토부는 터널붕괴에 대한 직접적 이해당사자가 분명함에도, 법적 근거없는 정부조사단에 집착·운영하는 이유는 무엇인가?
실시협약 조건에 따르면, 비정치적 불가항력 사유로 인하여 발생한 비용의 80%를 혈세로 보상해야 한다(실시협약 §70 ③ 2 가.). 명백한 특혜 조건이 아닐 수 없다. 문제는 민자사업자에게 사고원인조사를 맡겨놓음으로 인하여 아무런 잘못없는 국민 혈세가 낭비될 우려가 발생할 수 있다는 점이다. 국토부가 민자사업자(사고발생 구간 시공사 : SK건설)와의 유착이 없다면, 국민 혈세가 낭비되지 않도록 최선을 다해야 할 것이다.

보도자료