논밭임야는 강제수용, 재벌 땅은 시세매입?

부동산공유제 강조한 박원순시장이 재벌 비업무용토지도 강제수용하라

최근 서울시가 대한항공이 소유한 송현동부지를 공원화할 계획이며, 부지매입은 “감정평가를 통해 매입가를 시세대로 결정하겠다”고 밝혔다. 부지면적은 3만 6642㎡이며, 부지가격은 2020년 1월 공시지가 기준 3,300억원(891만원/㎡)이다. 송현동부지는 경복궁과 창덕궁 사이에 위치하여 역사학적으로도 중요한 부지임에도 불구하고 1945년 해방 이후 미국대사관 직원숙소로 수십년간 활용되어 왔다. 이후 미대사관 직원숙소가 이전되며 국방부는 삼성에게 1997년 1,400억원에 매각했고, 개발이 지연되며 2008년 삼성은 다시 대한항공에 2,900억원에 매각했다. 따라서 정부의 잘못된 행정으로 재벌법인에게 넘어간 땅을 서울시가 찾아와 서울시민에게 돌려주겠다는 취지는 바람직하다.

그러나 바람직한 취지에도 불구하고 시세 수준의 높은 매입가로 사들이겠다는 것은 서울시민의 혈세를 낭비하고 재벌에게 특혜를 준다는 비판에서 자유로울 수 없다. 대한항공은 부지 주변에 경복궁 등 문화재와 학교 등이 위치하고, 1종 일반주거지역임에도 불구하고 관광호텔 건립 등 무리한 개발을 추진하려고 하면서 서울시민의 비난을 자초했고, 관광호텔 건립은 2015년 서울시민의 반대로 무산됐다. 그런데도 여전히 부지개발 가능성을 열어놓고 경쟁입찰로 토지를 매각하여 막대한 시세차액을 챙기겠다는 입장이다. 대한항공이 본연의 업무와도 상관없는 송현동 부지를 소유하고 있다면 이는 응당 비업무용토지로 간주해야 한다. 과거 노태우 정부에서도 재벌의 부동산투기를 근절하기 위해 재벌보유 비업무용토지에 대해 전수조사 후 강제매각, 중과세 조치를 취해왔다. 그러나 재벌규제 완화조치로 지금은 재벌이 10년넘게 비업무용 토지를 보유, 방치하고 있어도 공시지가 수준의 보유세만 부과하면 아무런 문제가 되지 않는 특혜를 누리고 있다.

보유세 특혜에 막대한 시세차액까지 가져가려 하는 재벌에게 서울시가 시세수준으로 매입하겠다는 것은 서울시민의 혈세로 재벌의 불로소득을 보장해주겠다는 것과 다름없으며 박원순 시장이 강조해온 부동산공유제와도 어긋난다. 더군다나 서울시와 정부는 수십년간 주거안정 등 국민의 복지를 위해 농민의 땅은 공시지가로 강제수용, 개발해왔고 국토부는 3기 신도시도 강제수용하고 있다. 따라서 국민을 위해서라면 재벌땅도 예외없이 강제수용해서 공공개발을 해야 마땅하다. 대한항공이 사들인 매입가는 2,900억원이고, 현재 공시지가는 3,300억원으로 공시지가로 매입해도 대한항공은 400억원의 시세차액을 가져갈 수 있다. 재벌들이 업무와도 상관없이 대규모 토지를 사들이고 판매하는 투기적 거래로 막대한 시세차액을 챙기는 부동산투기를 더 이상 방치해서는 안된다. 재벌의 불로소득을 차단하는 것이야말로 진정한 부동산공유제이다.

따라서 서울시는 재벌이 소유한 송현동부지를 시세가 아닌 공시지가로 사들여 서울시민의 자산으로 활용해야 한다. 서울시장의 개발계획수립 및 변경, 강제수용 등의 권한은 오로지 서울시민을 위해 부여된 특권임을 잊지 말아야 하며, 재벌이라고 예외를 두어서도 안된다. 박원순시장이 강조해온 부동산 공유제도가 송현동부지에서 시행되길 바란다.

[월간경실련 2020년 5,6월호 – 시사포커스(1)]

2천조 원 거품 떠받치겠다는 정부, 21대 국회가 막아야 한다

김성달 부동산건설개혁본부 국장

 
문재인 정부가 20번째 부동산대책을 발표했다. 지난 5월 6일 국토부는 수도권 내 연간 25만 호 이상의 주택을 공급하기 위해 수익성이 없는 재개발 사업에 공기업을 투입해 특혜를 제공하겠다는 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표했다. 세부방안으로 ▲분양가상한제 제외 ▲기부채납 비율 완화 ▲용적률 특혜 제공 ▲조합원 지원확대 등을 제시했다.

최근 부동산시장은 코로나19 여파로 투기형 거래가 위축되며 집값 하락 등 정상화 징후가 나타나고 있다. 이런 와중에 재개발조합 등 특정 세력에게 규제 완화로 포장한 특혜를 무분별하게 제공하면서까지 도심재개발을 활성화시켜 공급을 늘려가겠다는 것은 가만히 놔두면 하락할 집값을 정부가 규제완화와 공급확대로 떠받치겠다고 선언한 것과 다름없다.

문재인 정부 3년 동안 서울 아파트값은 한 채당 평균 3억 원, 강남권은 7억 원이 상승했다. 경실련 조사결과 대한민국 전체 땅값은 출범 이후 30개월 동안 2천조 원 상승했다. 때문에 국민들은 미친 집값을 최소한 문재인 정부 이전 수준으로 되돌려놓을 것을 요구하고 있다. 대통령도 공개적으로 부동산투기 근절과 경기부양을 위한 부동산대책을 쓰지 않겠다고 강조해왔다. 하지만 결과는 규제완화와 공급확대에 기댄 거품부양책이니 정부가 무능하거나 국민을 속이고 있거나 둘 중 하나이다.

특히 공공재개발로 포장된 토건특혜책은 전면 재검토되어야 한다.

정부는 서울 내에는 총 531곳의 재개발·재건축 사업이 추진 중이고 일부 재개발이 사업성 부족 등으로 정체 중이라며, ▲LH·SH의 시행자 참여 ▲조합원 중도금 및 이주비 등 지원확대 ▲용적률완화 및 분양가상한제 적용제외 ▲사업비의 50%까지 주택도시기금 지원 등의 다양한 지원책을 제시했다. 반면 세입자 대책은 지원대상 확대와 영세 상인을 위한 대체 영업지 조성뿐이다. 재개발·재건축 사업의 가장 큰 문제인 불로소득의 사유화와 세입자와 원주민 내쫓김을 방지하기에는 턱없이 부족하다. 기존 재개발·재건축 사업에서 바가지분양을 허용하여 막대한 시세차액을 투기세력과 건설사에게 안겨주고 수많은 세입자와 원주민 등은 삶터에서 내쫓겼다. 주변 집값 폭등에 따른 서민들의 주거불안, 환경파괴와 자원낭비도 심각했다. 사업추진을 통해 공공주택을 확보했다고 했지만 개발이익환수장치가 거의 전무했기 때문에 공공임대주택 확보도 미흡했다. 이런 상황에서 재개발·재건축사업에 더 많은 지원을 하겠다는 것은 투기세력과 토건세력에게 맘껏 투기하라는 신호를 정부가 보내준 것과 다를 바 없다.

서울시가 2015년 이후 추진 중인 청년주택도 공공임대 확대를 내세워 ▲종상향 특혜 ▲용적률 완화 특혜 ▲기금지원과 세제 특혜를 제공했다. 하지만 결과는 어떤가. 공공임대는 10~20%에 불과하고, 주변 집값만 올려놨다. 민간업자가 그 결과로 막대한 시세차익을 챙겼음을 명심해야 한다.

용산정비창 부지 등 국공유지는 100% 공영개발 후 공공주택으로 공급되어야 한다.

정부는 코레일 등이 소유한 용산정비창 부지 등 15개의 국공유지를 개발하여 1만 5천 호의 공공주택을 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 국공유지 개발에도 민간분양이 포함되어 있다. 용산정비창 부지의 경우 51만㎡(15만 평)를 업무, 상업시설, 주거 등 복합개발하여 주택은 8천 세대를 공급하고 이 중 50%를 공공주택으로 공급할 계획이다. 50%는 민간분양이고, 공공주택도 공공분양과 임대가 섞여있어 실질적인 장기공공임대주택은 더욱 줄어들 것으로 예상된다. 때문에 개발계획 발표 이후 코레일의 만성적자가 해결될 수 있는 기회라는 언론보도가 나오고 있고, 용산 일대로 투기세력이 몰리면서 집값도 상승하고 있다. 정부는 용산 일대를 토지거래허가구역으로 지정하여 투기를 차단하겠다고 밝혔지만 막대한 불로소득을 차단하고 서민들의 내집마련과 집값안정 효과를 위해서는 공영개발 후 100% 공공주택으로 개발해야 한다.

우리나라에는 선진국에서 찾아볼 수 없는 LH, SH라는 막강한 공기업이 존재하고 이들의 설립취지는 서민 주거안정이다. 때문에 ▲신도시 독점개발권 ▲강제수용권 ▲토지 용도변경권 등 막강한 권력을 공기업에 부여해왔다. 하지만 2000년부터 분양가가 자율화되고, 공기업의 장사논리가 허용되면서 공기업조차 투기세력과 자기들 배불리는 데에 막강한 공권력을 남용하고 있다. 공기업이 땅장사 집장사를 일삼는다면 존재해야 할 이유가 없다. 서민주거안정을 위해서는 저렴한 공공주택 확대가 매우 절실하며 이를 민간에게 구걸해서 확보하겠다는 것은 특혜를 제공하기 위한 변명에 불과하다. 더군다나 국공유지를 공공이 개발하여 공공주택, 공공상가 등 국민을 위해 사용하는 것은 지극히 당연하며 결코 민간분양, 민간매각되어서는 안된다. 재원확보가 어렵다면 주택도시기금, 국민연기금 등을 공영개발 재원으로 활용하도록 해야 한다. 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하면 강남에서도 1억 원(평당 500만 원, 20평 기준)에 내집마련이 가능하다. 저렴한 공공주택이 지속적으로 공급될 때 기존 주택값도 떨어질 수 있는 만큼 서민주거안정과 집값거품 제거를 위한 1억 원대 아파트 공급이 이루어지도록 공영개발해야 한다.

토건발상에서 벗어나지 못하는 정부, 21대 국회가 강력한 투기근절책을 입법화해야

2017년 1월 국민은행 통계 기준 서울 아파트의 중위가격은 호당 6억 원이었다. 그러나 문재인 정부의 50조 원 뉴딜대책, 재건축 고분양 허용 등의 투기조장책으로 출범 이후 집값은 가파르게 상승했다. 김현미 장관도 취임사에서 공급부족이 아닌 투기적 거래가 집값을 끌어올리고 있다며 투기근절책의 필요성을 강조했다. 하지만 대책은 임대사업자에 대한 세금면제 대출확대 등의 특혜책으로 이어졌고(임대주택 등록 활성화 방안, 2017.12) 그 결과 다주택자들의 투기과열로 집값은 더욱 상승했다. 게다가 2019년에는 수도권 30만 호 신도시 개발을 발표했고, 다시 1년이 지나 이번에는 도심재개발활성화 방안까지 지속적으로 투기조장 공급책을 발표하고 있다. 그 결과 2020년 4월 서울 아파트 중위가격은 호당 9억 2천만 원으로 문재인 정부 이후 매년 1억 원씩 상승했다. 주택보급률이 100%를 넘어선지 오래인데도 불구하고 공급확대로 집값을 잡겠다는 과거 정부의 토건식 발상으로 국민을 우롱하는 문재인 정부에게 서민 주거안정과 부동산 투기근절에 대한 철학이 있는지 의심스러울 정도이다. 20대 국회도 정부의 투기조장책을 방관하며 막대한 불로소득의 수혜를 누렸다. 21대 국회는 달라야 한다. 코로나19 여파로 고통받는 국민들을 최소한 주거불안에서라도 벗어나게 해줘야 한다. 강력한 투기근절책으로 집값거품을 잡을 때 서민주거안정도 이룰 수 있다. 특히 짓지도 않은 채 주택을 분양할 수 있는 선분양제를 완공 후 분양제로 전환해야 한다. 만일 지금처럼 선분양제를 유지해야 한다면 강력한 분양가상한제를 시행해서 소비자의 바가지 분양피해는 막아야 한다. 재벌법인 등에게 막대한 보유세 특혜를 제공하는 불공정 공시가격 제도 폐지, 건설사와 투기세력 배불리는 개발정책 중단, 임대사업자 특혜 페지 등을 위한 입법화도 시급한 과제이다. 문재인 정부의 투기경제, 거품경제를 21대 국회가 막아야 한다.

시세 67%라는 공시지가, 경실련 조사결과 37%

– 실거래 102개에서 매년 1,000억 지난 15년간 1조 5천억 세금 특혜
– 문재인 대통령과 검찰은 즉시 공시지가 조작 몸통을 밝혀내라

경실련과 민주평화당 정동영 의원은 2014년부터 2019년까지 서울에서 거래된 1,000억원 이상 빌딩의 과표 및 세액을 조사했다. 조사한 거래 건수는 102건, 거래가격은 29.3조원(건당 2,900억)이었다. 분석결과 공시가격(땅값+건물값)은 13.7조원으로 실거래가 대비 46%에 불과했다. 공시지가는 시세의 37%로 나타났다. 정부는 공시지가 시세반영률이 평균 64.8%이고, 상업·업무용 토지의 시세반영률이 2018년에는 62.8%, 2019년에는 66.5%라고 발표했다. 2020년에는 공시지가를 시세대비 67%까지 현실화시키겠다고 발표했다. 정부가 발표한 공시지가 현실화율이 경실련 조사결과와 크게 차이나는 상황에서 지금의 공시지가 조작을 개선하지 않는다면 현실화율을 70%까지 올리겠다는 정부 계획도 실현성이 거의 없어 보인다.

문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값은 30% 넘게 상승했다. 당연히 땅값도 폭등했다. 정부는 부동산에서 발생하는 불로소득 환수와 서민주거안정을 위해 공시가를 현실화시키겠다고 했으나, 매년 발표되는 공시지가는 폭등하는 땅값을 쫓아가지 못하고 있다.

턱없이 낮은 공시지가로 인해 재벌 대기업 등 건물주는 세금 특혜를 누려왔다. 보유세 부과 기준은 땅값(공시지가)과 건물값(시가표준액)을 합친 공시가격이다. 재벌 대기업이 소유한 빌딩의 공시가격 현실화율은 경실련 조사결과 46%이다. 공시지가의 시세반영률은 37%로 정부 발표치의 절반수준밖에 되지 않는다. 2019년 거래빌딩 중 시세반영률이 가장 낮은 빌딩은 여의도파이낸스타워이다. 거래금액은 2,322억원으로 건물시가표준액(284억)을 제외한 토지시세는 2,038억원이다. 하지만 공시지가는 445억원으로 시세반영률이 21.8%에 그쳤다.

보유세 특혜액이 가장 큰 빌딩은 2019년 가장 비싸게 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩이다. 거래금액은 9,883억원이지만 공시가격은 4,203억원(공시지가는 3,965억원, 건물시가표준액은 658억원)으로 공시가격 시세반영률은 42.5%이다. 거래금액에서 건물시가표준액을 제외한 토지시세와 공시지가를 비교한 공시지가 시세반영률은 38.4%에 불과하다. 보유세를 추정한 결과 토지시세 기준 보유세액은 64억원이다. 하지만 공시지가 기준 보유세액은 24억원으로 40억원의 세금특혜가 예상되며, 102개 빌딩 중 세금특혜가 가장 많다.

102개 빌딩 전체로는 공시지가 기준 보유세 총액은 584억원 (실효세율 0.21%)이다. 실제 미국과 같이 시세(실거래가)대로 세금을 부과한다면 보유세는 1,682억원(실효세율 0.65%)으로 3배 가까이 증가한다. 보유세 특혜도 1,098억원이나 되며, 2005년 공시가격 도입 이후 15년간 누적된 세금특혜만 1조 5천억원으로 추정된다.

낮은 공시지가 뿐 아니라 낮은 세율도 빌딩 보유세 특혜의 원인이다. 아파트 등 개인에게 부과되는 보유세율의 최고 세율은 2.7%이다. 그러나 재벌 등 법인에 부과되는 보유세율은 0.7%로 개인이 4배나 높다. 여기에 더해 아파트 공시가격은 시세의 68%인데, 빌딩의 공시가격은 46%에 불과하다. 정부는 부족한 공공임대주택 확충 요구가 나올 때마다 예산 부족을 이유로 회피하고 있다. 그러나 공시지가 현실화를 통해 재벌·대기업 등이 소유한 고가부동산에 대한 세금을 제대로 징수한다면 서민주거안정 등 공익을 위한 예산을 충분히 확보할 수 있다.

따라서 공시지가 정상화가 매우 중요하며 지금의 40%대에 불과한 공시지가 시세반영률을 당장 80% 수준으로 2배 인상해야 한다. 국토부는 이번에 발표한 개선방안에서도 상업업무용지 시세반영률이 66.5%라고 밝히는 등 공시지가 조작을 중단할 의지가 없어 보인다. 공시지가, 공시가격 조사평가를 위해 투입되는 예산만 연간 1,500억원이다. 하지만 결과는 조작된 공시지가 탄생과 재벌법인, 부동산부자들에 대한 막대한 세금특혜이다.

대통령은 신년사에서도 부동산 투기와의 전쟁에서 지지 않겠다고 강조했다. 구체적 개혁조치 없는 선언적 발언으로는 부동산투기를 근절할 수 없다. 검찰은 경실련과 민주평화당이 고발한 공시지가 조작의혹에 대해 철저하게 수사해야 한다. 국민을 속이고 공시지가를 조작해온 개발관료, 감정원, 감정평가업자 등에 대해 철저한 수사와 처벌이 이루어져야 한다.

*자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

보도자료_고가빌딩 과표 분석 발표

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

동부간선민자사업 정상화를 위해 박원순 서울시장에게
공개토론 제안한다

– 박원순 서울시장의 구체적이고 객관적인 답변을 요청한다
– 시민이 직접 검증할 수 있도록 관련정보를 즉시 투명하게 공개하라

서울시(시장 박원순)는 2019년 12월 26일 동부간선도로 지하화 민간투자사업(이하 ‘동부간선민자사업’) 제3자 제안을 공고했다. 민자사업은 수익자부담원칙에 가장 근접한 방식임에도, 시민보다는 오히려 특정 건설대기업을 위한 방식으로 이용되고 있어 재정낭비·시민 호주머니털기 등의 비난을 받아왔다. 금번 동부간선민자사업은 그 정도를 훨씬 넘고 있다. 추정 건설사업비 9,428억원의 이번 사업은 대형공사 기준인 300억원의 30배가 넘는 초대형사업임에도, 투명성·공정성 확보방안을 찾아보기 어렵고 반대로 시민부담만을 가중시키고 있기 때문이다. 이에 경실련은 지난 1월 17일(금) 「동부간선도로 민간제안사업에 대한 문제제기 및 대안제시」에서 *8가지를 제안했다(동 문건은 당일 서울시 담당부서에 전자메일로 전달했음).

그런데 1단계 평가서류 제출마감이 금년 설연휴 다음날인 1월 28일(화)로 시간이 촉박함에 따라 동부간선민자사업 정상화를 위해 다음 4가지를 긴급 제안한다.

– 다       음 –

하나, 경실련의 1월 17일자 8가지 제안내용에 대해 설연휴前 답변

둘, 경실련의 1월 16일자 *정보공개요청에 대한 신속한 공개 이행

셋, 재정사업 대비 동부간선민자방식이 얻는 구체적 이익(재정도로 4∼6차선 11.3km와 병행 시행)

넷, 특혜논란을 일으킨 서울시장에게 1월 중 시민단체와 공개토론을 제안한다(30일, 31일 中 택일)

우리나라 민자사업은 민간자본 투자사업임에도 엄청난 재정(세금)이 무상으로 투입되며, 이마저도 완공후 ‘먹튀’하는 건설대기업이 주도하고 있어 지극히 비정상이 되어 왔다. 특혜시비, 평가불공정, 재정낭비 등으로 말도 많고 탈도 많은 부패한 민자사업으로 전락한 것이다. 이렇게 된 이유는 건설대기업을 통한 공사비 부풀리기 및 외국엔 허용되지 않는 민간제안방식 등이 원인이다(경실련, 1월 17일자 별첨2 ‘민간투자사업 특혜관행 구조도’ 참조). 그럼에도 중앙정부와 지방정부는 공히 「사회기반시설에 대한 민간투자법」의 특혜제도 개선 없이 민자사업 활성화만을 부르짖고 있기에 개탄하지 않을 수 없다. 시민의 경고에도 불구하고 여전히 기회가 평등하지 않고, 과정 또한 공정하지 않는 사업방식으로 추진된다면, 시민의 이름으로 민·형·행정적 책임을 묻지 않을 수 없을 것이다.

보도자료_동부간선민자사업 관련 긴급제안

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

칸막이식 업역규제 폐지 위한 국토부의 로드맵 이행을 환영한다!

– 업역규제 폐지 없이는 건설산업 혁신 요원하다

– 업역폐지 흔드는 이익단체 반대에 로드맵 이행 후퇴해서는 안돼

국토교통부(장관 김현미)는 6월 11일 종합‧전문건설업 간 업역규제 폐지 시행을 위한 ‘건설산업기본법’ 시행령 개정안을 입법예고했다. 전문건설업체나 종합건설업체가 쌍방 시장에 활발히 진출할 수 있게끔 장치를 마련한 것이다.

국토부는 2018년 6월, 건설사업 혁신을 위해 40년간 지속된 칸막이식 업역규제 폐지를 선언했다. 건설업체의 영업범위를 제한하는 업역규제는 전세계적으로 우리나라에만 있는 후진적 제도다. 기형적인 제도로 인해 전문건설사는 업종간 물량 다툼에만 치중했고, ‘몽땅 하도급’이 가능한 종합건설사는 기술개발 등 경쟁력 강화는 등한시 한 채 페이퍼 컴퍼니만 양산했다.

국토부는 이러한 문제점을 개선하고자 종합‧전문건설업 간 업역규제를 전면 폐지하는 ‘건설산업기본법 일부개정법률안’(‘18. 12, 시행 ’21.1)을 내놨다. 법률 개정을 통해 2개 이상의 전문업종을 등록한 건설 사업자는 그 업종에 해당하는 전문공사로 구성된 종합공사를 원도급받을 수 있게 됐고, 종합건설사 역시 등록한 건설업종의 전문공사를 원‧하도급받을 수 있게 됐다. 2021년에 공공공사에서 시범시행한 후 2022년 민간공사로 확대한다는 방침이다.

40년 넘게 지속된 칸막이식 업역규제는 건설산업 혁신을 위해 꼭 필요한 조치이다. 하지만 법이 시행되기도 전에 종합건설업체의 이해를 대변하는 이익단체들은 국토부 흔들기에 나서고 있다. 언론 기고와 인터뷰를 통해 업역규제가 폐지되면 과대경쟁으로 이어져 각종 문제를 야기한다고 주장한다. 40여년 간 누려원 기득권을 지키려는 이익단체들의 반대에 밀려 로드맵 이행이 후퇴되어서는 안되며, 정부는 공정경쟁을 막는 업역규제의 전면폐지 없이는 건설혁신도 요원함을 명심해야 한다.끝.