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[이슈리포트] 고가주택의 낮은 공시가격 문제 여전히 심각해

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[이슈리포트] 고가주택의 낮은 공시가격 문제 여전히 심각해

admin | 월, 2019/10/07- 19:29

https://docs.google.com/document/d/16WTI7bgEySXU6r80aaFAqyVewQ6dHiQbxvWJ... target="_blank" rel="nofollow">참여연대, 2019년 주택 공시가격 분석한 이슈리포트 발표

 

참여연대 조세재정개혁센터는 2019년 10월 7일, 2019년 주택 공시가격의 현실화율을 분석한 <고가주택의 낮은 공시가격 문제 여전히 심각해> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대가 분석한 주택 공시가격의 전국적 현실화율은 국토교통부가 제시한 수치와 거의 차이가 없었으나, 지역별·실거래가액별 현실화율에서 큰 차이가 나타나는 문제는 여전히 심각한 수준인 것으로 나타났습니다.

 

부동산 공시가격은 전체적으로 실거래가보다 매우 낮을 뿐 아니라, 고가주택의 경우 저가주택보다 더욱 낮게 산정된 것은 부동산 보유세가 자산불평등을 완화할 수 없는 심각한 문제를 야기했습니다. 참여연대는 그동안 수차례 주택 공시가격의 실증분석을 통해 이러한 문제를 입증하고 제기해왔고, 국토교통부는 올해 초 전국적 차원의 공시가격 현실화율을 공개하며, 2018년에 비해 공시가격의 현실화율을 소폭 인상했으며 특히 공시가격의 형평성이 훼손된 문제를 개선하였다고 밝힌 바 있습니다. 참여연대는 전체적으로 현실화율이 국토부가 제시한 수준에 도달했는지, 지역별·실거래가액별 형평성 문제가 어느 정도 해소되었는지를 검증하기 위해 2019년 부동산 공시가격의 현실화율을 분석했습니다.

 

참여연대가 2019년 주택 공시가격 현실화율을 분석한 결과, 2019년 공동주택 공시가격 현실화율은 68.8%로, 국토부가 밝힌 68.1%와 소수점 단위의 미세한 차이만 존재했습니다. 하지만 공시가격 현실화율의 광역별로 6.7%p의 편차가 있었고, 실거래가가 낮은 주택일수록 공시가격의 현실화율이 높은 수직적 역진성도 여전히 존재했습니다. 한편 2019년 단독주택 공시가격 현실화율은 51.1%로 국토부가 밝힌 53.0%보다 낮게 나타났습니다. 그런데 단독주택 공시가격의 광역별 현실화율의 격차는 공동주택보다 더욱 컸으며, 수직적 역진성의 문제도 공동주택보다 더욱 심각했습니다. 실거래가액이 15억~25억 원 이하인 단독주택 공시가격의 현실화율은 40.1%인 반면, 3억 원 이하인 단독주택 공시가격의 현실화율은 54.7%로 나타났습니다.

 

결론적으로 국토부의 공언과는 달리, 2019년 주택 공시가격에도 형평성이 훼손되는 문제는 여전히 심각한 것으로 나타났고, 이는 고액 자산을 보유한 사람이 부담해야 할 부동산 보유세가 큰 규모로 누락되고 있는 것을 의미합니다. 자산불평등 완화라는 시대적 과제를 달성하기 위해서는 부동산 보유세의 과표를 결정하는 부동산 공시가격이 실거래가를 정확히 반영해야 합니다. 이를 위해서는 정부가 임기 내에 달성할 수 있는 목표치를 정확히 설정해야 하며, 부동산 공시가격의 현실화와 형평성 문제를 해소하기 위한 로드맵을 시급히 발표해야 합니다.

 

▶ 보도자료 https://docs.google.com/document/d/1k-uNoCr2YWcgf-YF3QIXKW9S7c7rLXcRB9jr... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

▶ <고가주택의 낮은 공시가격 문제 여전히 심각해> 이슈리포트 https://docs.google.com/document/d/16WTI7bgEySXU6r80aaFAqyVewQ6dHiQbxvWJ... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

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정부는 공시가격 현실화 반드시 실천하겠다는 의지를 보다 분명히 밝혀야

 

고가 공동주택 현실화율 우선적 제고 방안은 바람직하나,

내년 적용될 미미한 수준의 현실화율 달성 목표는 실망스러워

 

국토교통부는 2019년 12월 17일 <2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안>을 발표했다. 세간의 기대와는 달리, 정부의 이번 정책은 부동산 공시가격제도 개선을 위한 전체적인 로드맵이 아닌 1년 짜리 계획이었다. 부동산 공시가격의 현실화율 제고, 수직적 형평성 제고 등을 위한 과제가 산적해있음에도 불구하고, 정부가 또 다시 2020년에만 적용될 미미한 수준의 제도 개선안을 발표하지 않았다. 정부가 과연 부동산 문제의 심각성을 제대로 인식하고, 그 문제를 제대로 해결하기 위한 절박한 실천 의지가 있는지 의심될 정도로 매우 실망스럽다. 참여연대는 정부가 더 이상 부동산공시법의 취지를 훼손하지 말고, 부동산 공시가격의 현실화율을 적어도 90% 이상으로 현실화하기 위한 로드맵을 발표할 것을 촉구한다.

 

정부의 2020년 부동산 공시가격제도 개선안 중에서 최근 투기가 심각한 수준으로 발생하고 있는 고가 공동주택에 대해서 공시가격 현실화율을 우선적으로 70~80% 수준까지 높여 보유세 부담을 현실화하겠다는 방안은 방향에 있어서 타당하다. 수직적 형평성이 훼손된 문제, 즉 가격대별 현실화율의 격차를 처음으로 공개한 점도 긍정적으로 평가할 수 있다. 그런데 고가 단독주택의 현실화율을 고가 공동주택보다 훨씬 낮은 55% 수준에서 결정하겠다는 점은 납득하기 어렵다. 주택 유형별 현실화율 차등 제고 방안은 동일한 가격의 자산에 다른 현실화율을 적용하여 다른 과세표준을 만들어 차등적인 세금을 납부하도록 만들겠다는 것이므로 매우 부적절하다. 부동산 공시가격 현실화율의 전반적인 개선 수준도 올해보다 공동주택은 1.0%p 오른 69.1%, 단독주택은 0.6%p 오른 53.6%, 토지는 0.7%p 오른 65.5%에 그친다는 점도 현행 부동산공시법이 정한 수준에 한참 미달한다. 또한 전년 대비 공시가격의 급등을 방지하는 상한 비율을 둔 것도 재산세와 종합부동산세에서 이미 세부담 상한제를 두고 있는데다, 현재 시장에서의 가격 인상에는 그 어떤 상한도 없다는 점을 고려하면 시장가격이 아닌 정부의 뜻대로 임의적으로 가격을 정하겠다는 의미이므로 부동산공시법의 취지를 훼손하는 지나친 조치다.

 

가장 우려스러운 점은 정부가 주택 공시가격의 현실화율은 2020년 목표만을 제시하였으나, 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 올해 64.8%인 공시가격 현실화율을 7년 내에 70%에 도달하도록 하겠다는 계획을 구체적으로 밝힌 것이다. 이와 같은 계획은 토지 공시가격의 경우 향후 7년 간 현실화율을 매년 1%p도 올리지 않겠다는 조치이기 때문이다. 토지에서 나타나는 자산불평등은 주택보다도 심각한 상황이다. 정부가 2018년에 종합부동산세를 강화하는 과정에서 (별도합산)토지에 대한 세율을 강화하지 않은 점은 향후 추가로 개선해야 할 목표 중의 하나였다. 그런데 토지에 대한 종합부동산세 강화는 2019년 12월 16일 정부가 발표한 대책에서도 빠졌으며, 이번 발표에서도 토지에 대한 현실화율 제고 노력은 찾아보기 힘들다. 주택과 달리 토지의 경우에는 공시가격 현실화율을 제고하여 보유세를 현실화하고자 하는 정책적 목표에서도 제외하려 한다는 합리적인 의구심을 제기하도록 만든다. 따라서 토지도 고가 공동주택과 마찬가지로 가격이 높은 경우 우선적으로 현실화율을 제고하는 방안을 추진해야 하며, 그 구체적 방안은 로드맵을 통해 제대로 수립해야 한다.

 

그동안 참여연대를 비롯한 시민사회의 꾸준한 노력으로, 정부가 각 유형별 부동산 공시가격의 현실화율(적정가격 대비 공시가격 비율)을 공개하고, 전반적인 공시가격 현실화율 제고를 위한 로드맵을 수립하도록 하는 부동산공시법 개정안도 2019년 12월 6일 국회 국토교통위원회를 통과했다. 부동산 공시가격이 부동산공시법이 정의한 적정가격에 한참 미치지 못하는 문제와 가격별·유형별·지역별 형평성이 훼손된 문제는 자산가 계층이 마땅히 부담해야 할 부동산 보유세를 축소시키는 결과로 이어졌다. 보유세의 기준이 되는 공시가격 현실화를 추진할 경우, 누진적인 세율 구간에 해당하는 주택 소유자의 부담은 유의하게 증가하는 한편  대부분의 주택에서는 그 부담이 크게 증가하지 않는다. 따라서 지금처럼 자산불평등이 심각한 시점에서 부동산 보유세 강화는 가장 시급히 해결해야 하는 시대적 과제이다. 정부는 내년 중 공시가격 현실화를 위한 로드맵을 사회적 공론화를 통해 마련하겠다고 밝혔다. 로드맵의 목표는 부동산공시법이 정한 적정가격의 수준이어야 한다. 즉 공시가격 현실화율을 적어도 90% 이상이 되도록 설정되어야 할 것이다. 토지와 공동주택, 단독주택을 구별하지 않고 현실화율의 로드맵을 구체적으로 마련하여 발표해야 한다. 로드맵의 이행 시기도 지나치게 길게 설정되어선 안 될 것이며, 가능한 단기간에 도달될 수 있는 계획을 수립하여 실천의지를 분명히 밝히고 그 계획을 일관되게 추진하는 것이 중요하다. 공시가격이 빠른 속도로 현실화될 경우 나타날 문제를 핑계로 개혁을 미루는 것은 이제 더 이상 가능하지 않다. 지금부터 당장 그 논의를 시작하여, 내년 상반기 로드맵을 마련하여 2021년 공시가격부터 그 방안이 적용될 수 있도록 해야 한다. 한국에서 부동산 문제는 모든 문제의 시작이며, 모든 문제를 풀어갈 매우 절박한 과제이기 때문이다. 

 

▶ 논평 https://docs.google.com/document/d/1nlm4jGeVWrd-c7x0zc69maFsyT-mPXmhzXUB... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

수, 2019/12/18- 01:31
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제주 제2공항 전략환경영향평가서 부실 수준 넘었다

– 환경부 검토의견 대부분 무시된 채 미반영
– 평가서 재작성하고, 환경부는 중점검토사업 지정해야

 

부실과 거짓·위법 논란을 빚고 있는 제주 제2공항 건설사업 전략환경영향평가서 본안이 최근 환경부에 제출됐다. 환경부가 전략환경영향평가서 초안에 대한 검토의견을 국토교통부에 송부한지 한 달여 만이다. 환경부의 의견을 제대로 반영하려면 상당한 시일이 필요해 보였지만 국토부의 본안 제출은 훨씬 빨랐다. 이는 국토부가 대외적으로 올 10월에 기본계획을 고시하겠다는 입장을 견지하려는 것으로 보인다.

하지만 이는 국토부의 무리한 욕심이다. 평가서 본안을 검토한 결과 환경부의 검토의견은 반영하기는커녕 초안과 별반 달라진 것이 없기 때문이다. 환경부뿐만 아니라 영산강유역환경청, 도내 환경단체 및 주민 의견들도 대부분이 본안에 반영되지 않았다. 따라서 환경부는 제2공항 전략환경영향평가서 본안에 대해 보완요구를 해야 마땅하다. 또한 환경부는 주민반발이 크게 일고 있는 이 계획에 대해 중점평가사업으로 지정하고 합동현지조사를 진행해야 하고, 환경영향갈등조정협의회를 구성·운영해야 한다.

평가서 본안을 검토한 결과 전략환경영향평가의 중심 취지인 계획의 적정성 검토와 입지의 타당성 검토는 제대로 이뤄지지 않고, 국토부의 입장에 맞게 일방적으로 작성되어 있을 뿐이다. 평가서 작성의 준비단계인 환경영향평가협의회 구성과정 역시 환경영향평가법을 위반하여 위법하게 시행된 것도 확인된다.

첫째, 평가서는 개발기본계획 대안 및 입지 대안 검토에서 최근 국토부가 발표한 기본계획 용역의 공항이용 장기수요를 감안한 대안을 제대로 검토하지 않고 있다. 기본계획 용역결과에서는 장기수요(2055년 기준)를 연간 이용객 4,108만, 운항횟수 25.7만 회로 예측하고 있다. 이는 사전타당성 용역 당시 제2공항 건설 이전 2025년까지의 수요를 충족하기 위한 제주공항 용량증대 방안(단기-2 확충방안)에서 설정한 연간 운항횟수 25.9만 회에도 미치지 못하는 규모이다. 제2공항이 아니라 현 제주공항의 용량증대 대안을 실행하더라도 장기수요를 충분히 감당할 수 있는 사실을 평가서는 반영하지 않고 있다.

특히 기본계획 용역결과 제2공항은 사전타당성 검토 당시의 규모와 달리 국내선 50%를 수용하는 역할로 바뀌어 계획지구의 면적도 변경되어야 하지만 여전히 150만평의 대규모 계획을 고집하고 있다.

둘째, 환경영향평가협의회 구성의 위법성이 분명하지만 이에 대한 조치는 전혀 없다. 환경영향평가협의회의 구성과 관련해서는 『환경영향평가법』제8조에서 “주민대표, 시민단체 등 민간전문가가 포함되도록 하여야 한다.”고 명시하고 있고, 동법 시행령 제4조 제2항 제5호에 따르면 “시민단체에서 추천하는 민간전문가”가 1명 이상 위촉하도록 하고 있다. 그러나 국토부는 환경영향평가협의회 구성 시 “시민단체”에서 추천하는 민간전문가는 추천하지 않고, 제주도에 민간전문가 1인을 요청해 제주도가 임의로 민간전문가를 국토교통부에 추천하는 형식이었다. 이는 법에서 정한 시민단체가 추천하도록 하는 규정을 위반한 사항이다. 또한 해당 민간전문가가 참여 거부의사를 밝힌 이후에도 국토부는 이를 무시하고 평가서에 그대로 이름을 넣고 있다. 주민대표의 경우도 추천과정이 적법했는지 논란이 될 수밖에 없는 것은 당연하다.

셋째, 환경부의 검토의견이 사실상 완전히 무시되어 평가서 본안이 제출되었다는 점은 심각한 문제이다. 환경부는 관련 계획과의 연계성으로 환경관리계획 및 환경시책 등과 제2공항 계획의 부합성을 제시할 것을 요구했지만 평가서는 그 부합성을 전혀 제시하지 않고, 관련 계획의 내용 중 일부 문구를 인용하는 정도로 평가서를 작성했다. 환경수용력 포화에 따른 대안과 항공수요예측의 타당성 등도 제대로 이행하지 않았다.

특히 환경부가 제시한 항공기-조류 충돌 위험성 평가모델은 무시한 채 자신들이 임의의 기준을 들어 평가를 했고, 환경부가 요구한 조류 개체군의 생태(비행고도 등)와 조류의 행동 및 이동성 등도 반영되지 않았다. 계절별 철새 및 통과조류에 대하여 입지 대안별 조류 서식·활동에 대한 분석, 저어새를 포함한 해양보호생물에 대한 정밀조사 등도 반영이 안되기는 마찬가지였다. 신규 동굴 분포 정밀조사를 실시하도록 했지만 평가서 초안에서 기존 확인된 동굴의 현황과 이들 동굴의 연장성 등에 대한 조사결과만 그대로 싣고 있다.

이처럼 국토부의 전략환경영향평가서 본안은 거의 날림 수준의 평가서나 다름없다. 타 공항의 평가사례에서 진행된 자연환경분야의 시·공간적 범위와 비교해도 제2공항 평가기준은 거의 형식적으로 절차를 이행하고 있음을 확인할 수 있다. 이는 행정부 간의 우위관계로 환경부의 협의권한을 무시하는 것은 아닌지 의심이 갈 정도이다. 따라서 이번에 제출된 국토부의 전략환경영향평가서는 다시 작성해야 한다. 평가서 시작단계부터 위법한 절차로 진행된 사항을 보완해야 하며, 책임자에 대해서는 분명한 법적·행정적 책임을 물어야 할 것이다.<끝>

20191010

제주 제2공항 강행저지 비상도민회의

문의: 제주환경연합 이영웅 사무처장(010-4699-3446)

별첨자료. 논평별첨-제2공항전환평본안검토_191008

 

토, 2019/10/12- 02:12
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칸막이식 업역규제 폐지하고 직접시공 원칙을 확립하라!

– MB정부에서도 막혔던 업역규제 폐지를 적극 환영한다
– 개별 업종협의체는 이기적 주장을 자제하고 건설산업 발전에 적극 동참하라
– 정부는 시장에서 우려하는 불법 (재)하도급 근절방안을 마련하라

국토교통부(장관 김현미)는 9월 16일 종합‧전문건설업종 간 업역규제 폐지 세부시행 방안마련을 위한 ‘건설산업기본법’ 하위 법령 개정안을 입법예고했다. 금번 개정안은 종합‧전문건설업종 간 영업범위 제한(일명 ‘칸막이식 업역규제’)을 폐지한 건설산업기본법 개정(’18. 12, 시행 ’21. 1.)의 후속조치 일환으로 보인다. 개정안의 주요 골자는 ▲기존 28개 전문건설업종을 2022년부터 14개로 개편·통합하되 기존 전문업종을 기준으로 주력분야를 공시토록 하며 ▲만능면허로 비판받는 토목건축공사업은 중장기적으로 폐지를 촉진하며 ▲업종간 갈등이 잦은 시설물유지관리업종은 2023년까지 업종전환(종합 또는 전문업종 3개)토록 하는 것이다.

우리나라 건설공사는 250조원이 넘는 엄청난 규모이고, 직접적 참여 이해관계자가 200만명을 훨씬 넘는 거대한 산업분야다. 그런데 건설산업의 양적팽창과는 별개로 건설제도에 있어서는 개별 건설업종의 이익 주장만 난무하였고, 그 핵심으로 자리잡힌 ‘칸막이식 업역규제 폐지’ 과제는 건설회사 출신 대통령인 이명박 정부에서도 실패하고 말았다. 따라서 ‘칸막이식 업역규제 폐지’는 개별 업종간 이해관계가 첨예하고도 터부시했던 고단한 과제였기에, 현 정부에서의 업역규제 폐지 성과를 재차 환영하지 않을 수 없다.

국토교통부는 금번 건설산업기본법 하위법령 개정 배경으로 ▲종합‧전문간 공정경쟁 촉진 ▲업종간 확장성 확보 ▲불필요한 분쟁최소화 ▲기술력 기반으로의 경쟁 유도 ▲시공능력 확보 유도 ▲지나치게 넓은 업종 개편 필요 등을 제시했다. 입법예고 개정 내용은 일견 간략해 보이지만, 국토교통부가 건설산업기본법 주무부처로서 개별 업종협의체와의 끊임없는 대화와 협의 내용이 응축된 결과이기에 그 의미가 사뭇 크지 않을 수 없다.

40여년간 지속된 세계 유일의 ‘칸막이식 업역규제’는 자타가 인정하는 후진적 제도다. 건설업체의 영업범위를 제한하는 기형적인 제도로 인해 종합과 전문건설업계는 경쟁력강화보다는 물량 다툼에만 치중케 되었고, 그 사이 우리나라 건설산업은 누구도 부정할 수 없는 위기로 치닫고 말았다. 1974년경 도입된 ‘칸막이식 업역규제’의 애초 목적은 수명을 다했으므로 폐지되어야 마땅한 이유가 여기에 있으므로, 개별 업종협의체들은 소모적이고 근시안적인 이기주의를 버리고 위기에 내몰린 건설산업이 국민을 위해 변화될 수 있도록 정부 추진방향에 적극 동참해야 한다. 아울러 정부는 개별 업종에서 우려하고 있는 불법 (재)하도급이 발붙일 수 없도록 현실적이고 실효적 방안을 강구하여, 업역규제 폐지 및 직접시공 원칙이 정착될 수 있도록 해야 한다.

2년간의 유보기간을 거쳐 2021년부터는 공공공사에 대하여 전문건설업체도 종합공사를 수주할 수 있고(모든 전문업종 등록시), 종합건설업체도 전문공사를 하도급 받을 수 있으며, 종합‧전문간 공동도급도 가능하다. 단계적 확대일정에 따라 민간공사를 포함한 모든 공사는 2022년부터 업역규제가 폐지된다.

‘칸막이식 업역규제’가 폐지되어야 능력있는 업체의 성장을 유도할 수 있으며, 반면 페이퍼컴퍼니는 건설시장에서 도태시킬 수 있다. 건설산업에서의 가장 중요한 혁신주체는 정부(국토교통부)가 분명한바, 국토교통부는 개별 업종협의체에 흔들리지 말고 칸막이식 업역규제 폐지 및 직접시공 원칙 확립을 위한 지속적 노력을 해야 한다.

보도자료_칸막이식 업역규제 폐지하고 직접시공 원칙을 확립하라

문의: 경실련 국책사업감시단(02-3673-2146)

목, 2020/09/17- 23:48
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