초고가 표준단독주택 공시가격은 여전히 시세의 절반에 불과
– 70%대인 아파트와 심각한 불평등, 올해도 엉터리 단독주택 가격 공시 불가피
– 불평등한 공시가격부터 바로잡아야 공평한 보유세 강화도 가능

2018년 표준단독주택이 공시됐다. 최고가액은 이명희 신세계 회장 주택으로 169억원이다. 그러나 경실련이 실거래가를 기반해 추정한 해당 주택의 시세는 325억원으로 공시가격이 시세의 52%에 불과하다. 아파트가 70%수준인 것에 비하면 고가 단독주택의 공시가격이 여전히 낮은 수준인 것이다. 이로 인한 세금 특혜 역시 적지 않다. 경실련은 정부가 보유세 강화에 앞서 이와 같은 주택 종류별 공시가격 불평등 해소에 먼저 나설 것을 촉구한다. 표준단독주택 개선은 국토부 장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다.

표준단독주택은 작년 대비 평균 5.51% 상승했으며 고가 단독주택이 위치한 서울의 경우 7.9%로 제주 12.5%에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 그러나 재벌회장 등 부동산부자들이 보유한 고가 단독주택의 경우 시세의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 한국감정원 통계와 비교해 봐도 서울 단독주택의 2017년 12월 중위 매매가격은 6.9억원으로 1월 5.7억원보다 1.2억원 19%가 상승했다. 그러나 서울 표준 단독주택의 상승률은 7.9%로 실제 거래 상승률(19%)의 절반에도 못 미친다.

경실련이 2018년 공시가격 상위 10위 주택과 서울시 실거래가 내역을 비교한 결과 평균 시세반영률이 53%에 머물렀다. 서울시가 국민의당 정동영의원에게 공개한 실거래가 자료 중 2015년 이후 한남동과 이태원동의 실거래 100억원 이상 단독주택의 시세를 산출해 추정했다. 1974년 지어진 한남동 주택은 2015년 130억원에 거래되는 등 초고가 주택의 대다수는 리모델링 등 내부 수리가 되었을 것으로 추정되어 건물값은 평당 500만원으로 적용했으며, 건물값을 제한 토지비의 평당 시세는 5,300만원이다.

추정결과 공시가격이 111억원인 이태원동 주택 시세는 203억원이고, 3위인 성북동 주택은 공시가격은 97.7억원이지만 시세는 170억원으로 추정된다. 강남에 위치한 방배동 주택은 공시가격은 87억원이지만 실제로는 171억원으로 추정된다. 이처럼 상위 10위 주택의 평균 시세반영률은 53.2%에 불과했다. 일반적으로 실거래가 신고가 실제 거래가보나 낮게 신고되는 관행을 감안하면 시세반영률은 더욱 낮아질 것으로 추정된다. 박근혜 전 대통령 자택의 공시가격도 시세를 43%밖에 반영하지 못한 것으로 나타났으며, 최근 발표된 실거래가 전수조사 연구에 따르면 11억 초과 서울 단독주택의 시세반영률은 21%로 나타나기도 했다. 공시가격 88억원 경실련 추정시세 169억원인 5위 주택의 경우 지난해 SK 최태원 회장이 170억원에 매입한 주택이다.

이처럼 2012년 경실련이 공시가격 97억원이 넘던 이건희 회장 주택의 실제 가격이 300억원이 넘는 것으로 밝혀낸 이후 초고가 단독주택의 공시가격이 많이 상승했으나 여전히 아파트 등에 비해서는 상당히 낮다. 이같은 초고가 주택의 대다수는 재벌회장 등 상위 1% 부동산 부자들이 보유했을 것으로 추정되는 바 아파트를 보유한 서민과 부동산부자들의 조세형평성이 매우 불평등한 상황이다. 실제 표준단독주택 상위 10위는 모두 재벌 및 대기업 회장들이 보유하고 있다.

최근 정부는 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 공정시장가액비율 조정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 단독주택을 보유한 재벌회장과 부동산부자 들에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다. 경실련 조사에 따르면, 중랑구 신내11단지는 80.6%, 노원구 한신2차는 72.2%, 구로구 삼명아파트는 72%로 초고가 단독주택 공시가격 시세반영률이 20%이상 높다.

부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하다. 그러나 어제 엉터리 표준주택 발표로 올해도 또다시 시세에 한참 못 미치는 개별 단독주택 가격이 공시될 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선을 촉구한다.<끝>

“가진 만큼 공평하게 세금내자” ④ 서울시 100억이상 고가 단독주택 과표실태

올해도 재벌주택 공시가격의 시세반영률은 서민주택보다 낮다

– 100억 이상 단독주택 공시가격의 시세반영률 56%에 불과
– 고가 주택일수록 낮은 공시가격으로 보유세, 상속·증여세 등 세금혜택 누려
– 불평등한 공시가격부터 바로잡아야 공평한 보유세 강화도 가능하다

서울시내 100억이 넘는 초고가 단독주택의 시세반영률이 56%에 불과한 것으로 나타났다.

지난 4월 30일 전국 개별단독주택의 공시가격이 발표됐다. 경실련은 이중 서울시내에 있는 100억원이상 초고가 단독주택의 시세를 조사했다. 서울시 발표에 따르면, 100억이상 단독주택은 지난해 8채에서 올해 21채로 2.6배 증가했다. 경실련이 조사한 결과 한남동에 7채, 이태원동 9채, 삼성동 2채, 장충동과 부암동에 각 1채씩 있었다. 한 채는 주소를 파악하지 못해 제외했다. 등기부등본을 통해 20채의 소유주를 확인한 결과, 모두 전현직 재벌대기업 회장, 손녀 등 가족 또는 계열사(삼성, 한진)가 보유하고 있었다.

경실련은 서울시에서 제출받은 실거래가 내역을 통해 각 지역별 토지가격을 산출, 공시가격과 비교했다. 이태원동과 한남동 고급 주택단지의 토지가는 3.3㎡당 5,300만원 수준이다. 건물값은 아파트 건축비와 비슷한 평당 500만원을 적용했다. 1974년 지어진 한남동 주택은 2015년 130억원에 거래되는 등 고급주택들은 건축연도는 오래되었어도 리모델링등을 통해 개보수가 이뤄지고 있기 때문에 건물을 추정하기가 쉽지 않다. 때문에 불필요한 논란을 피하기 위해 일반 아파트와 같은 최저 가격 수준으로 적용했다. 실제 경실련이 표준단독주택 발표 당시 SK최태원 회장이 170억원에 매입한 공시가격 88억원인 주택을 해당 산식으로 추정한 결과 169억원으로 추정된바 있다. (2018.01.25. 초고가 표준단독주택 공시가격은 여전히 시세의 절반에 불과 참고)

최고가인 이건희 회장 한남동 주택, 공시가격은 261억억원 vs 시세는 498억원으로 52%에 불과

최고가 이건희 회장의 한남동 주택의 시세는 498억원으로 2018년 공시가격(261억)이 시세의 52%에 불과했다. 이태원동의 이건희 회장 주택역시 실제가격은 396억원으로 추정되지만 공시가격은 235억원에 머물렀다. 삼성 차명계좌 수사당시 검찰발표에 따르면, 인테리어 공사비용으로만 수십억원을 사용한 것으로 밝혀지는 등 이건희 회장 주택의 실제 가치는 이보다 훨씬 높을 것으로 추정되지만, 경실련은 이건희 회장 주택의 건축비도 동일한 3.3㎡당 500만원으로 적용했다.

100억원 이상 주택 중 강남에 있는 두채는 시세반영률이 각각 88%, 70%로 산출되어 절반에 불과한 강북과 다른 양상을 나타냈다. 두채 중 한 채인 이건희 회장 주택의 경우 시세반영률이 88%로 상당히 높게 나타났는데, 이 역시 경실련이 건물값(건축비)을 최소금액으로 잡은 탓으로 풀이된다. 언론에 따르면 삼성동 자택의 경우 실내수영장과 자체 공기정화시스템 등 초호화로 지어진 것으로 알려졌다.

낮은 과세기준으로 보유세 뿐 아니라 상속, 증여세도 막대한 세금특혜 누릴 수 있어

재벌 등 부동산부자들은 통상 시세의 70%이상인 서민아파트에 비해 초고가 단독주택의 시세반영률이 턱없이 낮음으로 인해 보유세 뿐만 아니라 상속세, 증여세 등 부의 대물림에서도 특혜를 누리게 된다. 증여세의 경우 원칙은 시가 기준이지만, 고가 주택의 경우 시세가 없다는 이유로 공시가격으로 책정되는 것이 다반사이다.

100억원 이상 단독주택 공시가격의 평균가인 147억원의 주택을 증여할 경우 시세(263억원)를 기준으로 한 증여세는 120억원이지만, 공시가격 기준으로는 65억원에 불과했다. 재벌들이 즐겨하는 세대를 건너뛴 증여(할아버지가 손자 또는 손녀에게 증여)가 이루어질 경우, 공시가격 기준 증여세는 92억원이지만, 시세기준으로는 169억원에 달했다. 실제 경실련이 소유주 파악을 위해 100억이상 주택의 등기부등본을 확인한 결과 20대, 심지어 미성년자에게 100억대 주택의 일부 지분을 증여한 경우가 발견됐다.

보유세의 경우, 조사한 20채에서만 연간 최소 43억원, 호당 2.2억원의 세금특혜가 예상된다. 막대한 재산을 보유한 재벌들의 입장에서는 적은 금액이라 생각할 수 있겠지만 시세의 70%로 세금을 내는 서민들 입장에서는 매우 불합리한 현실이다. 2018년 주택 공시가격 발표이후 공시가격 상승률이 높아 세금폭탄이 예상된다는 언론보도가 나오고 있다. 하지만 문재인 정부 이후 가파른 부동산가격 상승과 낮은 시세반영률을 거론하지 않은 채 단순히 공시가격 상승만으로 보유세 폭탄을 얘기하는 것은 적절치 않다. 오히려 정부는 지금까지 막대한 세금특혜를 받아온 재벌사옥이나 고가단독주택 등에 대한 불공정한 과세기준을 바로잡고 특혜를 제거함으로써 국민들에게 공평과세의 의지를 적극 보여주어야 한다.

모든 공시가격 시세반영률을 아파트 수준의 80%로 상향하고 이를 위한 구체적 로드맵 제시해야

개별단독주택의 경우 지자체가 산정 고시하지만 국토교통부가 고시하는 표준단독주택에 의해 산식으로만 계산되는 방식으로, 시세와 동떨어진 표준단독주택의 가격이 개선되어야 한다. 표준주택 공시가격은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하지만 국토부는 공시가격 현실화 방안 연구도 중장기 과제로 미룬 상황이다. 언론보도에 따르면 최근 보유세 개선을 위해 출범한 재정개혁특위에서도 공시가격 현실화 방안을 논의하지 않을 것으로 알려졌다.

불평등한 조세제도를 그대로 둔 채 특정인에 대한 과세강화를 추진한다면 당사자들의 반발은 더욱 심할 수밖에 없다. 조세정의에 역행하는 현행 공시가격 제도를 바로 잡는 것이 선행되어야 다주택자에 대한 철저한 과세도 정당성을 얻을 수 있다. 불평등한 공시가격을 정상화하기 위한 정부의 조속한 제도개선을 촉구한다. <끝>

문재인 대통령 주택의 공시가격은 시세의 54%
– 전현직 대통령 부동산공시가격 시세반영률이 서민 부동산보다 낮아
– 공평과세 실시위해 불평등한 공시가격부터 정상화해야

최근 문재인 대통령과 조국 민정수석이 주택을 처분했다. 경실련이 이들의 매매가격과 세금의 기준이 되는 공시가격을 비교한 결과, 조국 수석은 공시가격이 실거래가의 72%인데 반해, 문재인 대통령은 53%에 불과한 것으로 나타났다. 단독주택과 토지를 거래했던 역대 대통령들은 더욱 낮았다. 아파트에 거주하는 서민들 대부분이 70% 수준으로 납부해온 것에 비해 제도적 문제점으로 인해 세금특혜를 누린 꼴이다. 경실련은 2005년 공시가격제도 도입이후부터 시세반영률이 낮고 부동산유형별로 차이나는 것은 불공평한 공시가격 제도개선을 요구해왔지만 아직까지도 개선되지 못하고 있다.

최근 주택을 처분한 문재인 대통령과 조국 민정수석, 지난해 주택을 처분한 박근혜 전 대통령, 2011년 내곡동에 사저터를 매입했던 이명박 대통령, 지난해 당사를 매입한 더불어민주당의 실제 매매가격과 각각의 공시가격을 비교한 결과 부동산 종류별 불평등이 여실히 나타났다.

아파트를 보유한 조국 수석은 공시가격 현실화율이 72%인데 반해 연립주택을 보유했던 문재인대통령의 시세반영률은 56%에 불과했다. 단독주택과 토지는 더욱 차이가 크다. 지난해 삼성동 단독주택을 매각한 박근혜 대통령의 경우 매매금액은 67.5억원이지만 공시가격은 29억원에 불과하다. 내곡동 사저터 매입으로 특검까지 받았으며, 최근 특활비 유용으로 논란의 중심에 선 이명박 전 대통령의 경우 해당 부지의 매매가는 54억원이었으나 공시가격은 19.2억원으로 36%로 나타났다. 2016년 여의도에 당사를 마련한 더불어민주당 역시 공시가격은 매매가의 41%에 불과했다. 최근 국토부가 표준주택 및 표준지 공시지가가 열람중이지만 2015년 평당 4.4억원에 거래된 삼성동 한전부지의 공시지가는 평당1.1억원으로 시세반영률이 25%에 불과하다.

이처럼 우리나라는 부동산 종류별 공시가격의 현실화율이 매우 불평등하다. 2006년 공시가격 도입이후 아파트는 시세 파악이 쉽다는 이유로 시세에 근접한 공시가격을 책정해 왔으나 나머지는 시세와는 전혀 동떨어진 공시가격을 책정했다. 2012년 경실련이 재벌회장과 재벌 사옥에 대한 공시가격 현실화율을 조사한 결과 최고가 주택인 이건희 회장의 경우 시세는 310억인데 반대 공시가격은 97억원에 불과한 것으로 나타난바 있다. 재벌기업들의 대표사옥 역시 시세반영률이 32%로 낮게 나타났다. 이후 이들의 시세반영률이 조금이나마 높아졌으나 여전히 절반에 미치지 못하고 있다. 더군다나 정부가 부동산 종류별 불평등을 개선한다는 명목으로 아파트의 현실화율을 오히려 낮춰 아파트마저 70%내외로 낮아졌다.

최근 정부는 집값 안정화를 위해 강남 등 일부지역 맞춤형 보유세 인상을 논의하고 있다. 일각에서는 보유세율을 조정하기 보다는 공정시장가액비율을 조정해 보유세인상 효과를 노릴 것으로 예측하고 있다. 공정시장가액비율이란 재산세와 종합부동산세를 부과하는 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율로써, 토지 및 건축물은 70%, 주택은 60%에 불과하다. 이를 폐지하거나 대폭 높여 공시가격에 걸맞는 세금을 내게 하자는 것이다. 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 필요하다는 주장이다.

그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 이건희 회장, 박근혜 전 대통령에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다.

따라서 부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하며, 그간 경실련이 수차례 정부에 개선을 요구했지만 실행되지 않았다. 이를 알고서도 정부가 개선하지 않는 것은 제도의 문제가 아닌 결국 정권의 개선 의지 부족으로 볼 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선으로 조세정의를 바로세우길 촉구한다. <끝>

국토부는 엉터리 과표 방치 말고, 즉각 개선하라!

– 대한민국 최고급 단독주택 70곳 중 27곳은 건물가격 ‘마이너스’
– 고가 주택 소유자, 부정확한 과표로 인해 매년 세금 특혜

정부 발표에 따르면, 우리나라 고가 단독주택 70곳 중 27곳은 건물값이 마이너스다. 경실련이 2018년 기준 최고가 단독주택 70곳의 공시가격(땅값+건물값)과 공시지가(땅값)를 비교한 결과이다. 건물값이 1억 원이 채 되지 않는 고가주택 또한 7곳이나 된다. 정부가 매해 발표하는 주택 공시가격은 토지와 건물 가격이 합쳐진 가격으로 재산세, 종합부동산세 등 보유세 과세표준(과표)으로 사용된다. 하지만 엉터리 과표로 인해 부동산 부자만 세금 특혜를 보고 있다.

아모레퍼시픽그룹 서경배 회장이 소유하고 있는 서울시 용산구 한남동 주택의 경우 공시지가는 142억 6,100만 원(㎡당 876만5,000원)이다. 하지만 공시가격은 142억으로 공시가격보다 공시지가가 높다. 건물값이 마이너스 6,100만 원인 셈이다. 또 다른 재벌오너가 소유하고 있는 한남동 주택의 순수 땅값은 118억 3,000만 원(㎡당 911만4,000원)이지만, 땅값과 건물값의 합은 108억 원이다. 공시가격이 공시지가보다 10억 원 더 낮다.

삼성그룹 이건희 회장은 서울시 용산구 한남동과 이태원동 주변에 여러 채의 고가 단독주택을 소유하고 있다. 이중 한 건물의 건축비는 수백억 원에 달하는 것으로 알려졌다. 하지만 공시가격에 따른 건물값은 40억 원이 채 안 된다. 평당(3.3㎡) 건축비로 따지면 500만원 꼴이다. 이는 서민 아파트의 평당 건축비와 유사한 수준이다. 이건희 주택뿐 아니라 재벌들이 소유하고 있는 고가 단독주택은 인테리어 비용으로만 수십억 원이 쓰인다. 하지만 정부 조사에 의하면 고가 단독주택 절반은 건물값이 ‘0원’ 이하이다.

경실련은 공시지가 및 공시가격이 시세를 반영하지 못해 발생하는 문제점을 지속해서 제기해 왔다. 하지만 국토교통부(국토부)는 공시지가 및 공시가격은 재산세, 종부세, 양도세, 상속증여세 등 50가지 이상의 과세기준이 되므로 신중한 접근이 필요하다는 말로 일관하고 있다. 하지만 이번 사례에서도 볼 수 있듯이, 그렇게 중요한 과표 통계가 전혀 정확하지도 신중하지도 않게 이루어지고 있다. 대한민국에서 가장 비싼 주택조차 건물값이 ‘0원’ 이하라는 비합리적인 통계 결과에서 보듯이, 과표 현실화 문제는 반듯이 짚고 넘어가야 할 문제다.

국토부가 변명으로 일관하고 있는 사이, 고가 주택과 고가 빌딩을 보유한 부동산 부자와 재벌은 매년 수억 원에서 수백억 원의 세금 특혜를 받고 있다. 국토부는 지난 7월 10일, 관행혁신위원회 2차 개선권고안을 통해 “공시가격의 현실화율 제고를 위해 지속적이고 일관되게 노력할 계획”이라고 밝혔지만, 구체적 개선방안은 제시하지 않고 있다.

국토부의 수장인 김현미 장관 역시 8월 21일 국회 국토교통위원회 업무보고에 참석해 “집값이 급등하는 지역의 경우 공시가격이 이를 따라가지 못하고 있다. 10월부터 시작하는 공시가격 조사에서 올해 상승분을 현실적으로 반영하겠다”고 말했다. 하지만 이것이 공동주택(아파트)인지, 재벌빌딩인지, 고가주택인지 불분명하다. 경실련은 김현미 장관을 비롯한 관료들이 말로만 노력할 것이 아니라, 권한 내에서 할 수 있는 개선안에 대해서는 즉시 행동에 나설 것을 촉구한다.

문의: 경실련 부동산국책사업감시팀(02-3673-2146)