[오마이뉴스 기고] &apos;깡통전세&apos; 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요

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[오마이뉴스 기고] &apos;깡통전세&apos; 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요

익명 (미확인) 님 | 화, 2019/02/12- 21:38

<div class="xe_content"><h1>'깡통전세' 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요</h1> <h2>[알쓸신집1] 소유자부터 부채비율 등 꼼꼼히 따져야</h2> 박동수 공인중개사·참여연대 민생희망본부 실행위원·서울세입자협회 대표 <div class="at_contents" style="margin:0px;padding:0px;line-height:1.85em;text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);"> <blockquote style="color:rgb(0,10,25);font-family:'Nanum Gothic', 'Nanum Gothic', '나눔고딕', NanumGothic, dotum, '돋움', Helvetica, sans-serif, 'Apple-Gothic';letter-spacing:-.02em;"> 누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말 </blockquote> 임대차계약을 앞둔 세입자들이 전세보증금을 지키기 위해서 고려해야 할 점이 많습니다. 집값 하락 시기에는 집값이 부채(선순위근저당+보증금)보다 낮아져 계약 만기일에 보증금을 반환받지 못하거나 경매에 넘어가 보증금 일부를 떼이는 사례가 빈번하게 나타나는 현상입니다. 최근에는 대리인들의 사기계약 피해도 늘어나고 있습니다. 이런 피해를 줄이고 보증금을 지키기 위해서 세입자들이 주의해야 할 점이 있습니다. ① 첫 단추부터 잘 끼우자 - 등기부·위임장은 꼼꼼히 확인 건물 등기부상 갑구(소유권에 관한 사항 표기)의 소유자가 임대인입니다. 임대인이 직접 계약 장소에 나와 신분증을 제시하고 등기부상 소유자와 동일인임을 증명하고, 서명날인해야 계약이 유효합니다. 그런데 임대인이 불가피한 일이 있어 못 나오는 경우나 임대사업을 하는 경우에는 대리인을 선정하며, 대리인이 계약을 대리합니다. 대리인은 건물 관리인(관리소장)이거나 인근 공인중개사 사무소인 경우가 많습니다. 임대인이 작성한 위임장에는 위임받는 부동산 소재지와 위임받는 사람 및 인적사항, 위임의 범위, 위임의 기간을 명시하고 임대인의 인감도장을 날인하고 임대인의 인감증명원을 첨부해야 합니다. 그러나 위임장에 전세계약인지 월세계약인지 등 위임의 범위와 대리계약의 유효한 기간 등이 정확하게 작성되지 않는 경우가 많은데 임대차계약위임장 제목만 보고 '대리인이 이 집의 임대차계약을 위임받았구나'라고 계약을 진행하면, 후에 대리인이 임대인에게 위임해준 범위를 넘어선 계약을 하는 경우에는 책임소재를 놓고 분쟁에 휩싸이거나 보증금을 떼일 수도 있습니다. 이를 예방하기 위해 계약할 때 위임장 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 다음과 같은 안전조치가 필요합니다. 대리인과 계약할 때는, 계약일에 임대인과 직접 통화해서 임대조건 (보증금, 월세, 임대기간)을 확인하고, 계약금은 임대인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 그리고 계약서 단서조항에 '임대인이 직접 참석하는 조건으로 중도금·잔금을 지불한다'로 명시하여야 합니다. ② 복잡다단한 다가구 전세 계약은 이렇게 임대차계약을 할 때 "만기가 될 때 내 보증금을 떼이지 않고 반환받을 수 있는가?"를 고민하게 됩니다. 부채비율(부채/집값)이 70%를 넘어서면 주의하라고 하는데, 지역 ·주택의 유형에 따라 다르기에 일률적으로 말할 수 없고, 세입자의 입장에선 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 주의해야 할 것이 다가구주택 전세계약입니다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 1명이고, 등기부등본이 하나만 있는 주택으로, 흔히 꼭대기층에 임대인이 거주합니다. 또 개별 가구(세대)마다 등기부등본이 별개로 있어 세대별로 소유주가 있는 다세대주택이나 아파트와는 구별됩니다. 이 경우 부채비율을 어떻게 계산할까요? 여기서 집값은 집의 매매되는 시세이고, 부채는 근저당설정액에 세입자들의 보증금을 합한 금액입니다. 부채 = 근저당설정액+ 선순위 세입자 보증금총액+ 본인 보증금 근저당설정액은 등기부등본 을구(소유권 외 근저당 등 표기)에 설정된 금융기관 등의 근저당 액수로 파악가능합니다. 그런데 다가구주택의 경우 부채에 속하는 입주세입자(선순위 세입자)들의 보증금을 파악하기 어렵습니다. 임대인만 알고 있고, 제3자가 알 수 있게 공시하지 않고 있습니다. 그렇다면 "입주한 세입자들은 대부분 월세라 보증금이 많지 않고 이번에 돈이 필요해서 전세를 놓는다"는 임대인의 말을 믿고 계약을 체결해도 될까요? 물론 임대인의 말이 사실일 수 있지만, 확인할 길이 없다면 세입자는 보수적으로 판단하는 게 좋습니다. <blockquote> 주택시세가 15억 원이고, 선순위 근저당설정액이 5억 원일 경우를 예로 들어 보겠습니다. 1) 임대인 말대로 선순위 세입자 투룸 5가구가 호별로 소액 보증금만 있는 경우의 선순위 보증금 : 선순위 세입자가 투룸 5가구로 보증금을 2천만 원으로 예상하면, 5가구 x 2천만 원 = 1억 원입니다. 이때 본인 전세금 1억 2천만 원이면, 부채비율은 =(5억 원 + 1억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원으로 = 48%로 전세보증금 반환이 안전하다고 볼 수 있습니다. 2) 반면에 보수적인 시각으로 선순위세입자 투룸 5가구가 모두 전세라고 보는 경우의 선순위 세입자 보증금 : 5가구 x 전세시세 1억 2천만 원 = 6억 원. 본인 전세금 1억 2천만 원이라면, 부채비율은 부채 (5억 원 + 6억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원= 12억 2천만 원/15억 원=약 80%입니다. 이 경우 부채비율이 높아 전세보증금 반환이 불확실해집니다. </blockquote> 실제로 "선순위 세입자의 보증금이 얼마 되지 않아 문제없다"는 임대인 혹은 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 이후에 경매에 들어가서 보니 선순위 세입자의 보증금이 계약 때 들은 금액보다 많아 보증금을 떼이는 사례가 적지 않습니다. 이 때문에 전세보증금반환보증보험을 취급하는 보증보험회사에서도, 다가구주택인 경우 선순위 세입자의 보증금을 확인해 주는 서류가 없으면 보험 가입을 제한합니다. 하지만 이 서류는 임대인만 발급받을 수 있습니다. 다가구주택에서 선순위 세입자들의 임대차정보에 대해 공시할 수 있는 제도적 개선책 마련이 필요한 부분입니다. ③ 강조 또 강조할 수밖에 없는 세 가지 보증금을 법적으로 받기 위해서는 전입신고, 확정일자 발급, 실제 거주 조건을 모두 갖추어야 합니다. 잔금을 치른 후에는 잔금일에 주민 센터에 가서, 임대차계약서에 확정일자 도장을 받고(직원이 확정일자 대장 작성), 전입신고를 하고, 실제 거주를 시작하면, 바로 다음날을 기준으로 보증금이 경매시에 순위 배당을 받게 됩니다. 인터넷 민원24에서 전입신고를 한 후, 인터넷 등기소에서 확정일자 받을 수 있습니다. 이 경우 공인인증서, 임대차계약서 스캔본이 필요합니다. 보증금 최우선변제에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 소액임차인을 보호하기 위해 배당신청을 한 순위에서 밀린 소액임차인에게 선순위 근저당(등기부등본 을구에 근저당권 중 가장 먼저 설정된 근저당) 이나 보증금이 많은 선순위 세입자보다 일정보증금 이하 금액에 대해 일정액수를 최우선적으로 경매 시에 배당하고 있습니다. 금액은 지역마다 다른데, 2019년 1월 서울시는 보증금 1억 1천만 원 이하가 대상이며 3700만 원까지는 최우선변제가 됩니다. 그러면 2019년 1월에 서울시에 방을 3500만 원 보증금에 계약하는 경우, 최우선변제금액 이하지만 전액을 보호받지 못할 수도 있습니다. 임차보증금범위와 보증금 중 최우선변제금액은 임대차계약일이 기준이 아니고 선순위 근저당설정일을 기준으로 하고 기준일에 따라 그 금액이 다르기 때문입니다. <blockquote> 소액임차인의 우선변제금액 범위 - 서울특별시 1억 1천만 원 이하 최대 3700만 원 - 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 1억 원 이하 최대 3400만 원 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 6천만 원 이하 최대 2천만 원 - 그 밖의 지역 5천만 원 이하 최대 1천 700만 원 </blockquote> 위 주택의 선순위 근저당 설정일이 2018년 9월 18일 이후이면 가능할 수 있습니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 2001년 9월 15일에서 2008년 8월 20일 사이면 이 시기 임차보증금 범위 금액은 4천만 원 이하이고 최우선변제는 1600만 원까지 가능합니다. 1600만 원까지는 최우선으로 보호되고, 나머지 금액은 전입신고+확정일자+실제거주의 다음날을 기준일로 순위 배당됩니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일 사이면 이때 임차보증금 범위 금액은 3천만 원 이하이고 최우선변제금액은 1200만 원입니다. 이 경우 임차보증금범위를 초과하기 때문에 최우선변제금액은 없고 순위 배당에 해당합니다. 그리고 경매 시에 최우선변제금액이 주택배당가액의 1/2을 초과할 수 없고, 경매가 진행 중인 주택에 세입자가 입주해 최우선변제를 받는 것에 대해 그만큼 금액 배당을 받지 못하는 선순위 근저당권자들이 '불량임차인'으로 이의제기를 하고 법원도 이를 받아들이기 때문에 경매기입등기 주택의 임대차계약은 피해야 합니다. ④ 역전세난, 감액계약서 작성도 방법 전세난은 전세 물건이 귀해 전세 가격이 오르는 현상이고, 역전세난은 전세를 구하는 세입자가 귀해 전세 물량이 쌓이고 전세 가격이 낮아지는 상황을 뜻합니다. 이 경우, 방이 잘 빠지지 않아 기존 세입자가 계약 만기 후에 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 일이 벌어집니다. 전세가 잘 빠지지 않는 역전세난 상황에서는 계약 만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 통보하는 게 좋습니다. 대다수 임대인은 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주는데, 세입자가 이사 갈 곳을 자기 돈으로 계약금을 걸고 계약하면 낭패를 볼 수 있습니다. 임대인이 보증금반환을 약속했다 하더라도 만기일에 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해 세입자는 임대인에게 이사 갈 곳의 계약금조로 기존 보증금의 10%를 요청하는 게 좋습니다. 임대인이 중개업소에 방을 내놓았더라도 세입자도 임대인에게 중개업소에 방을 내놓아도 되는지와 임대 조건(보증금과 월세)을 물어보고 중개업소에 내놓아야 합니다. 임대인이 시장 임대료와 큰 차이가 나도록 높은 임대조건을 제시하여 방이 빠지지 않는다고 생각되면, 세입자는 임대인과 대화하여 시정을 요청해야 합니다. 그래도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황이 되면 어떻게 해야 할까요? 세입자 입장에서 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. 후자를 '감액 임대차재계약'이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 됩니다. 감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요가 없습니다. <a href="http://omn.kr/1hbsw" rel="nofollow">기사 원문보기 >></a> </div></div>

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[이슈리포트] 국회 통과를 기다리는 국정원 개혁 입법

<div class="xe_content"><h1>참여연대, <국회 통과를 기다리는 국정원 개혁 입법> 이슈리포트 발표 </h1> <h2>14개 개정법률안의 주요 쟁점 분석, 개혁방향으로 ▲국정원 직무범위 세분화 및 수사권 폐지 ▲정치관여 금지, 처벌 강화 ▲국회 통제 강화 ▲예산투명성 강화 등 제시</h2> <h2>20대 국회에서 국정원 개혁법안 반드시 처리해야</h2> 오늘(4/2, 화) 참여연대 행정감시센터(소장 이광수 변호사)는 <국회 통과를 기다리는 국정원 개혁 입법_14개 개정법률안의 주요 쟁점과 참여연대 의견> 이슈리포트(총 22쪽)를 발표했습니다. 현재 20대 국회에는 국가정보원(이하 국정원) 개혁을 요구하는 국가정보원법 개정법률안이 14개나 계류 중입니다. 이번 이슈리포트는 ▲직무범위 세분화 및 수사권 폐지, ▲정치관여 금지 및 처벌 강화, ▲국회통제 강화, 예산투명성 강화 등 국회에 계류 중인 국정원 개정법률안을 분석하고, 각 개혁 방향에 대한 참여연대의 의견을 담았습니다. 국정원이 무소불위의 권력기관이 아니라 정보기관의 고유 역할을 하도록 민주적 통제를 강화해야 한다는 주장에 반대하는 사람은 없을 것입니다. 그러나 각론으로 들어가면 자유한국당과 바른미래당은 국정원이 가진 범죄수사권의 이관에 반대하고 있습니다. 더불어민주당 역시 국정원 개혁에 적극적이지 않은 모습입니다. 최근에는 선거제도 개혁과 관련된 패스트트랙법안을 협의하면서 더불어민주당은 협상카드라며 국정원개혁법안을 그 대상에서 제외하기도 했습니다. 이 상태로 20대 국회에서 국정원에 대한 제도적 개혁을 이루지 못한다면, 국정원은 정권과 집권자의 의지에 따라 언제든지 무소불위의 정권보위기관으로 회귀할 수 있습니다. 20대 국회에 계류 중인 국정원법 개정법률안을 분석하여 그 세부적인 내용을 살펴봤습니다. 총 14개의 국정원법 개정법률안을 분석한 결과 ▲직무범위 세분화 및 범죄수사권 폐지 내용을 담은 법안은 총 5개(진선미, 천정배, 박홍근, 김병기, 노회찬 의원안), ▲정치관여 금지, 처벌 강화 내용을 담은 법안은 총 8개(진선미, 천정배, 이원욱, 박홍근, 김병기, 노회찬, 이완영, 이은재 의원안)로 확인되었습니다. 또 ▲국회 통제 강화 방안을 담은 법안은 총 10개(김수민, 박찬대, 진선미, 천정배, 박홍근, 김병기, 노회찬, 이완영, 장제원, 이은재 의원안), ▲예산투명성 강화 방안을 담은 법안은 총 9개(김수민, 진선미, 천정배, 김성태, 박홍근, 추미애, 노회찬, 이완영, 이은재 의원안)로 확인되었습니다. 분석결과 국정원 개혁의 필요성에는 여야가 모두 공감하고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 다만 국정원의 범죄수사권 이관 또는 폐지에는 이견이 있었습니다. 그러나 첫째, 국정원의 직무범위를 축소·세분화하고 둘째, 국정원의 정치관여를 금지하고 처벌을 강화하며 셋째, ‘감찰관’을 신설하고, 국회의 자료제출요구권을 강화하여 국정원 외부 통제를 강화하고, 넷째, 예산을 총액으로 요구하지 못하도록 하는 등 국정원 예산의 투명성을 강화하는 방향에는 일정한 공감대가 형성되어 있었습니다. 이제 국회에 주어진 시간은 1년여입니다. 오랜 논의를 통해 제출된 국정원 개혁법안들이 사장되지 않도록 논의를 서둘러 20대 국회에서 국가정보원 개혁입법을 처리해야 합니다. ▶이슈리포트 <a href="https://docs.google.com/document/d/1hCP9j_nv2ryhSeoYZujANbxITXv2kjIDpBM…; rel="nofollow">[보기/다운로드] 국회통과를 기다리는 국정원 개혁입법_14개 개정법률안의 주요쟁점과 참여연대 의견</a> ▶보도자료 <a href="http://bit.ly/2HRuDGb" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]</a> <iframe src="//e.issuu.com/embed.html#2952507/68841707" style="border:none;width:100%;height:450px;"></iframe> <div> </div></div>

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화, 2019/04/02- 10:22

[공청회] 제10차 한미 방위비분담 특별협정 국회 공청회 진술자료

<div class="xe_content"><h1>제10차 한미 방위비분담 특별협정 국회 공청회 진술자료</h1> <h2>제10차 SMA 협정안 이대로 비준동의해서는 안되는 이유</h2> 박정은 참여연대 사무처장 10차 방위비 분담금 특별협정과 이행약정에 대해 정부와 국회 일각에서는 미 측의 주요 요구사항이었던 전략자산 전개비용 등이 포함된 ‘작전지원’ 부문 신설 요청을 철회시킨 것, 박근혜 정부가 이면합의를 통해 군사건설 분야의 예외적 현금지원이 가능하게 한 규정을 폐기한 것, 군수비용으로 지원된 미집행 현물의 이월요건 강화 등을 성과로 내세우고 있음. 이는 SMA 협정의 취지와 목적에 부합하지 않는 요구이거나 규정이었기 때문에 당연히 시정되어야 할 사항들이었음. 그러나 SMA 협정과 이행약정을 둘러싼 오랜 문제제기나 우려들이 여전히 해소되지 않은 부분들이 많음. 특히 이행약정에는 지난 9차 협정의 문제점이 제대로 제거되지 않았거나, 미 측이 요구한 작전지원 항목을 대체할 수 있는 조항도 추가되어 있음. 국회 비준동의 이전에 반드시 삭제를 요구하거나 시정해야 할 부분임. SMA의 문제점들은 한미간의 기울어진 협상력에 기인하는 바이기도 하지만, 국회 스스로 제대로 점검하거나 통제하려는 노력이 충분치 않았기 때문임. 한국의 과도한 부담에도 불구하고 미 측이 한국 방어에 한국이 ‘무임승차’하고 있다는 허구적인 주장을 방어하는 가장 좋은 방법은 국회가 민주적 법절차를 통해 통제하고 견인하는 것임. 한미동맹 유지와 지속이라는 명분을 앞세워 미흡하고 잘못된 협정안을 제대로 시정하지 않고 비준동의 하는 일이 더 이상 반복되어서는 안 됨. <h2>연간 5조 원 이상 지원, 막대한 미집행금에도 불구 대폭 인상 </h2> 이번 협정안의 가장 큰 문제는 한국이 부담해야 하는 분담금이 또다시 근거 없이 대폭 증액되었다는 것임. 2019년 한 해에만 SMA를 통한 지원액이 1조 389억 원으로 작년 9,602억 원보다 787억 원(8.2%) 증가함. 그러나 비용 증액의 타당한 근거를 찾을 수가 없음. 이미 한국은 한 해 1조 원에 달하는 방위비 분담금 외에도 직⋅간접 지원을 통해 매년 5조 원이 넘는 주한미군 주둔 경비를 부담해왔음. (2018. 국방연구원) 반면 미국은 막대한 미집행액을 쌓아두고 이자 수익까지 챙겨왔음. 지난해까지 쌓여 있는 미집행액은 1조 원이 넘음. 군사건설비 불법 전용 등으로 한국이 총사업비의 92%를 부담한 평택 미군기지도 매우 호화롭게 조성되어 기지확장사업은 종료되었음. 2018년 말 기준, 군사건설 항목 미집행 현물 지원분은 9,302억원, 비집행 현금 2,884억원(2018년 6월 기준), 군수비용 항목 미집행 현물 지원분은 562억원임. 1조 원을 훨씬 넘는 미집행금이 남아 있는 상태임. 군사건설 분야가 현물지원 체제로 전환됨에 따라 미집행 현금 규모가 2008년 약 1조 1,193억원에서 점차 감소함. 이는 미 측의 천문학적인 증액 요구나, 8.2% 증액해준 이번 협상 결과가 얼마나 불합리한지를 보여줌. 미집행 현금으로 여전히 이자소득이 발생하고 있으며, 이에 대해 한국 정부가 회수 방안을 마련하지 않는 등 아무런 조치를 취하지 않고 있는 것도 문제임. 또한 한국의 국방비가 대폭 인상된 만큼 주한미군에 대한 의존도를 줄이고, 그에 따른 분담 비용도 축소되는 것이 마땅함에도 전체 비용이 한국 국방비 인상률을 반영하여 인상된 것은 납득하기 어려움. 앞서 국방부는 SMA 협상을 앞두고 주한미군에 대한 직간접지원 규모를 조사, 연구하여 협상에 활용하겠다고 했고, 5조 원 이상 한국이 매년 직간접적으로 지원하고 있음을 확인한 바 있음. 또한 한국이 일본에 비해 병력대비 높은 수준으로 주한미군을 지원하고 있으며, 이는 SMA 협정상 뿐만 아니라 직간접 비용과 지속적/한시적 비용 등 모든 항목에서 높은 지원 규모라는 것이 드러남. 주둔병력 대비 한국인 노동자의 비율도, 건물면적 등 모든 면에서 일본을 추월하고 있음. 한국은 전 세계 유일하게 주한미군의 통신선과 연합C4I 체계 사용비와 KATUSA를 지원하고 있음. 이번 협정안이 결코 성과라고 볼 수 없는 이유임. 애초 미국이 부담하게 되어있는 주둔경비를 한국이 지원하도록 한 특별조치로서 SMA 협정이 체결되어 왔음. 미 측의 정보 미공개로 주한미군 경비 전체를 제대로 파악할 수 없는 가운데, 동맹이라는 이름으로 지원금 규모가 이 정도로 계속 증액되는 것을 문제의식 없이 수용해서는 안 됨. <h2>작전지원 항목 신설 대신 이행약정으로 군수 지원 항목에 반영</h2> 정부가 미 측의 작전지원 항목 신설 요구를 명시적으로 수용하지 않았지만, 대신 이행약정을 통해 미군의 작전상 일시적 주둔의 경우에도 추가적인 현물 군수지원을 하기로 합의함. 이는 비용 증액의 한 요소가 되고 있음. 협상 내내 분담금 대폭 증액을 요구한 미 측의 의사가 반영된 부분임. 미 측이 요구했던 작전지원 항목 신설은 주한미군의 안정적인 주둔을 위한 비용 분담이라는 특별협정의 취지와 목적에 부합하지 않지만, 정부는 미 측의 입장을 고려하여, 이행약정 제5절 제2호에 “주한미군의 상시적 또는 일시적 주둔 지원을 위해”, “기지운영지원의 일부(공공요금 중 전기·천연가스·상수도·하수도 요금, 저장, 위생·세탁·목욕·폐기물 처리 용역)”를 제공하기로 함. 이는 미 측이 애초 요구한 전략자산 전개 비용, 연합훈련 비용, 순환배치 비용 등에 쓰인다는 것을 의미함. 이는 시설과 부지를 공여받아 주둔하는 주한미군만이 아니라 작전상 한국에 들어오는 해외미군의 활동도 지원하겠다는 것으로 해석될 수 있음. 이는 SMA 취지에 맞지 않을 뿐만 아니라 향후 해외미군 활동지원 비용 부담으로 이어지고 확대되는 계기가 될 것임. 또한 성주에 배치된 사드도 “한국이 부지만 제공하고 운영유지 비용은 미 측이 부담한다”던 정부의 공언과는 달리 운영유지 비용도 한국이 부담하는 조항으로 이용될 가능성을 배제할 수 없음. 이행약정에서 해당 조항은 반드시 삭제되어야 함. <h2>미 측 군사적 필요에 따른 ‘특정시설’ 건설 지원의 문제점</h2> 협정안은 박근혜 정부가 이면합의해 준 바 있는 특정 군사건설 사업에 대한 예외적인 현금 지원 가능 조항을 삭제, 설계·감리비 외에는 모두 현물로 지원하도록 한 점을 강조하고 있음. 이행약정 제4절 제4호에 “특정 시설이 미국의 군사적 소요로 인해 필요하며, 동 목적을 위해 가용한 현금 보유액이 부족하다고 한국 국방부와 주한미군사가 협의를 통해 합의하는 예외적인 경우에만 특정 시설 건설을 위해 비한국 업체 이용이 가능하다”는 조항을 두었음. 미 측의 군사적 필요에 따라 미군기지에 건설하는 특정 시설의 성격이 무엇인지 반드시 검토해야 할 사안임. 또한 현금 지원 조항을 삭제했다고 하나, 한국이 설계, 시공감리에 현금을 지원하고, 이를 제외하고 현물을 지원한다는 점에서 크게 달라지지 않았음. 검토보고서가 지적한대로, 가용현금 보유액 부족 여부에 대한 판단은 한국 측이 판단하기 어렵고 미 측의 자체적인 현금 사용계획 등에 따를 수밖에 없음. 김경협 의원실이 밝힌대로, 외교부 자체 조사 결과 지난 9차 협정에서 국내 중요시설을 도·감청할 수 있는 정보시설 건설에 현금지원을 할 수 있도록 하는 합의가 국회 비준동의 과정에 보고되지 않은 채 이루어졌음. 10차 협정의 이행약정은 국가 중요시설까지 도·감청할 수 있는 '민감특수정보시설(Sensitive Compartmented Information Facility, SCIF)'을 미군 단독으로 건설하는데, 한국 정부가 공식적으로 설계, 시공감리에는 현금 지원을, 나머지는 현물 지원을 한다는 것임. 한국 국민의 세금으로 여전히 SCIF 사업을 지원할 가능성을 배제할 수 없는 상황에서, 이면합의로 한 현금 지원이 아니기 때문에 방위비 분담금 집행의 투명성을 제고한 것이라고 주장할 수는 없음. 한국이 개입할 수 없고, 경우에 따라 감시를 당할 수 있는 장치를 위한 시설을 미군이 단독으로 건설하는 것이 과연 타당한지, 이에 대한 한국 측의 지원이 타당한지 반드시 점검되어야 함. 군사건설 지원에 있어 한국 정부가 사업 선정 단계에서부터 협의할 장치를 두었다고는 하나. 주한미군사령관이 최종 사업들을 선정하는 등 군사건설 계획 수립과 집행에 있어 한국 정부의 개입 없이 전적으로 주한미군 측이 결정하게 되어 있는 점도 짚어야 할 부분임. <h2>협정과 이행약정 연장조항, 국회 비준동의권 배제 가능</h2> 협정안 7조는 “이 협정은 당사자의 상호 서면 합의에 의해 연장되지 않는 한, 2019년 12월 31일까지 유효”하다고 밝히고 있음. 이는 2019년 협정이 종료되지 않으면 국회 비준동의와 관계없이 정부의 서면 합의로 연장 가능하다는 것으로, 방위비 분담금 액수 등을 변경할 수 있는 것처럼 해석될 수 있음. 경우에 따라 위헌 소지가 발생할 수 있음. 자동연장에 합의하는 마감 시한 규정도 없어 미국의 일방적인 요구에 끌려다닐 가능성을 배제할 수 없음. 또한 이행약정 또한 국회의 동의 여부와 관계없이 “외교경로를 통하여 상호합의에 의해 수정 및 개정” 될 수 있도록 했음. 정부는 특별협정과 이행약정을 함께 국회에 제출하여 투명성을 증진하였다고 주장하고 있는데, 이 말대로라면, 협정안에 담지 못한 미 측의 요구가 반영된 이행약정에 대한 국회의 심사와 동의가 필수적임. 국회 통제 밖에서 한미 당국이 언제든지 이행약정의 수정이나 개정을 가능하게 해서는 안 됨. * 참고자료 : 제10차 한미 방위비분담 특별협정 국회 공청회 자료집 [<a href="https://drive.google.com/file/d/1pAtO9u6b6zrpUVBWsCkP51QdC3gdT0Jn/view?…; rel="nofollow">원문보기 / 다운로드</a>]</div>

방위비분담금, 비준동의, 한미동맹, 트럼프, SMA, 권력감시

목, 2019/04/04- 21:36

[토론회]전세사기·깡통전세 피해자 증언대회와 피해구제 방안 모색을 위한 토론회

전세사기 개별적인 해결 불가능해, 범정부·초당적 조치 촉구

금융당국, 무분별한 전세대출 후 모든 책임 세입자에게 떠넘겨

정부 피해 실태 조사 급선무, 실효성 있는 피해구제 방안 마련해야

어제(2/28) 국회본청 더불어민주당 원내대표 회의실에서는 국회, 정부, 주거시민단체, 김모씨(빌라왕) 전세사기 피해 대책위, 미추홀구 전세사기 피해대책위 등 피해 당사자들이 모여 <전세사기·깡통전세 피해자 증언대회와 피해구제 방안 모색을 위한 토론회>를 개최했습니다. 최근 깡통전세와 전세사기 피해가 확산되는 가운데 열린 이번 토론회는 피해자들의 절절한 증언과 함께 실효성 있는 대책을 마련하기 위해 개최되었습니다. 1부에서는 당사자들이 직접 피해 사례를 발표하고 정부와 국회에 요구사항을 전달했습니다. 2부에서는 참여연대 실행위원인 임재만 세종대 교수가 정부 대책에 빠져 있는 보증금 채권 공공매입 등 구체적인 피해 지원 방안에 대한 발제를 맡았으며, 관련 부처인 국토교통부, 법무부, 한국자산관리공사 관계자들의 토론으로 진행되었습니다.

이날 첫번째 증언에 나선 김모씨(빌라왕) 전세사기 피해대책위의 이철빈씨는 계약 당시(‘21년 10월)에 등기부등본 상 아무런 문제가 없었는데, 작년 1월부터 압류(포천세무서)와 가압류(주택도시보증공사)가 설정되었다고 주장했습니다. 이어 이씨는 언론 등에서 ‘빌라왕’ 김모씨가 사망직전까지 무자본 갭투자 방식으로 1,339채 넘는 주택을 구입해 피해 금액이 2,000억이상으로 추정되지만, 김모씨가 소유한 주택수, 피해 인원, 보증금의 규모 등에 대한 정확한 실태가 파악되지 않고 있어 국토부에 여러차례 질의했으나, 개인정보상의 이유를 들며 실태 파악이 어렵다고 답했다고 설명했습니다. 이씨는 피해자 상당수가 자신이 피해자라는 사실조차 모르고 있다며, 정부가 피해주택의 세입자에게 관련 안내문이라도 발송해야 한다고 강조했습니다. 또 이씨는 선순위 조세채권 문제 때문에 경매 신청도 힘들고, 은행에 전세대출을 연장하려면 임차권등기명령을 제출해야 하는데 계약만료 전까지는 임차권등기명령을 받을 수 없다고 지적했습니다. 심지어 일부 은행에서는 전세대출 연장을 거부하고 있어 신용불량자가 될 위험에 놓여있다며 정부의 실효성 있는 대책 마련을 촉구했습니다. 마지막으로 이씨는 전세사기 피해자들에게 단기적으로 △피해 현황 파악 및 유형별 대책수립, △전세대출기간 연장 확약 등의 지원이 필요하며, 중장기적으로 △상속 문제와 선순위 문제 해결 , △경매/공매 절차 개선, △전세사기 예방과 관리감독 체계 개선 등이 필요하다며, 실질적인 전세사기 피해 회복을 위해 정부와 국회가 힘을 모아줄 것을 호소했습니다.

두번째 증언에 나선 인천 미추홀구 전세사기 피해대책위, 안상미 위원장은 미추홀구 전세사기 사건은 이른바 ‘건축왕’으로 불리는 남씨를 비롯한 공인중개사, 건물관리업체, 바지 임대인 등이 조직적으로 공모해, 2,700여 피해 가구가 발생한 사회적 재난이라고 설명했습니다. 안 위원장은 미추홀구 피해자들은 언제 내쫒길지 모르는 불안 속에 힘든 나날을 보내고 있다며 힘든 심경을 털어놓았습니다. 안 위원장은 피해자들이 정부 발표 대책에 기대를 갖고 ‘전세피해 원스톱 지원센터’를 방문했으나, 부실한 상담, 정책 이해 부족 등으로 실망하는 경우가 많으며, 사기당해서 수중에 돈이 없어 긴급지원주택에 입주하는 피해자들에게 6개월치 임대료 선납을 요구하고 있다며, 현실과 동떨어져 있는 지원정책에 대해 비판했습니다. 안 위원장은 정부와 국회에 △당해세 문제 해결, △긴급주거지원, △저리대출, △피해 아파트 공공매입 후 공공임대전환 등의 대책 마련과 함께 정부 각 부처의 협력과 실효성있는 대책 마련을 위한 피해 현황조사를 당부했습니다.

세번째 증언에 나선 경기도 화성시에 거주하는 김모씨 역시 계약 당시 서류상 아무런 문제가 없었고, 공인중개사가 보증보험에 가입된다는 말을 믿고, 대항력 발생 전까지 근저당이 설정시 계약 해지 특약까지 넣어 계약했는데, 계약 후 보증보험 가입이 거절되었다고 설명했습니다. 김씨는 계약 이후 임대인이 변경되었고, 압류가 시작되면서 깡통주택이라는 알았다며, 중도계약해지 소송을 알아보는 중인데 경매 개시만 6개월이고 경매까지 최소 1년이 걸리고, 경매예납금만 2~300만원이고, 힘들게 경매로 낙찰받더라도 또 대출을 받아야 해서 너무 막막한 상황이라고 말하며 눈물을 보였습니다. 이어 김씨는 아파트 청약에 당첨되어 중도금까지 납부한 상태라 경매로 낙찰을 받게되면 분양받은 아파트 대출을 받지 못한다고 증언했습니다. 김씨는 자신은 전세사기로 빚만 떠안게 되있는데, 해당 공인중개사는 여전히 갭투기 알바를 모집 중이라며 정부의 대책의 헛점을 지적했습니다.

피해 상담사례 발제를 맡은 민달팽이유니온 지수 위원장은 정부가 발표한 전세사기 대책에 한계가 분명하지만 유효한 점도 있다며, 이는 피해 당사자의 목소리가 견인한 변화라고 평가했습니다. 이어 지수 위원장은 전세사기와 깡통전세 피해 상담사례를 소개하면서, 보증보험에 가입하지 못한 피해 가구에 대한 공공의 개입(채권매입, 공공선매권, 경매신청권 등)이 절실하며, 피해자들이 공인중개사를 믿고 계약했다면서 공인중개사법 위반시 처벌의 실효성 강화와 특약 악용을 근절하는 조치가 마련되어야 한다고 주장했습니다. 또 지수 위원장은 보증금 미반환 위험이 존재하는 한 세입자들의 불안이 계속될 수 밖에 없다며, 국가가 보증금을 안전하게 보호하고 위험한 매물이 계약되지 않도록 막아야 한다고 강조했습니다. 지수 위원장은 정부가 피해 사례별로 구체적인 지원책을 연결하고, 보다 적극적으로 움직여야 한다며, 정부와 국회에 보다 공격적인 피해 지원 제도 도입을 주문했습니다.

현장 발제를 맡은 강현정 전세지원센터장은 수도권 지역의 보증금 2억이하의 주택에서 청년과 신혼부부에게 피해가 집중적으로 나타나고 있으며, 무자본 갭투기, 신탁사기, 이중허위계약 등 다양한 유형의 피해가 발생하고 있다고 설명했습니다. 피해자들이 겪는 센터 이용의 불만족에 대해서는 전담 변호사 채용, 교육 등 통해 개선할 예정이며, 유사피해 집단소송 안내, 금융위, 주거복지센터 등 관련 기관과 협력해 피해 지원을 강화해 나가겠다고 약속했습니다.

2부 발제를 맡은 세종대 임재만 교수는 먼저 미국 서브프라임 사태 이후 주택담보대출자에 대한 채무조정, 경매권을 유예하여 한계 차주나 세입자가 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 하는 등의 피해 구제 정책에 대해 설명하면서, 미국토지 비축은행이 토지비축 뿐 아니라 중·저소득층 임대주택 공급, 문제 부동산 해결, 압류 및 조세 체납 부동산에 대한 기존 파산시스템 기반의 경매시스템 대체 등의 역할을 하고 있어, 한국의 주거위기 가구 지원에 참고할만한 사례라고 소개했습니다. 이어 임 교수는 깡통전세 세입자가 경매를 신청하더라도 당해세 우선의 원칙 때문에 보증금을 회수하지 못할 가능성이 크고, 여러 지역에 흩어져 있는 개별 임차인들이 공동으로 대응하기 힘들다며, 공공(한국자산관리공사 등)이 개입해 개별 채권을 통합한 후 구제하고 우선매수권과 경매신청권을 행사해서 해결하는 방안이 마련되어야 한다고 주장했습니다. 또한 임 교수는 공공(한국자산관리공사)에서 보증금 반환 채권을 매입해도, 전세대출 등 채무가 남아있는 경우 채무조정, 개인 회생 등의 제도와 연계하는 것이 필요하다며, 이와 관련된 금융위원회 등 금융당국의 적극적인 역할을 강조했습니다. 임교수는 현행 제도와 법규로 전세 문제 해결이 어렵기 때문에 범 정부차원의 특별 구제 절차 마련이 필요하다고 주장했습니다. 또 임교수는 중장기적으로 전세자금이 다주택자의 투기자금으로 활용되는 것을 차단해야 하며, 이를 위해 공공임대주택 확충, 전세대출 축소, 전세대출의 DSR 적용, 모든 민간임대주택 등록 의무화 등이 필요하다고 강조했습니다. 임교수는 한국 사회가 전세 레버리지를 이용한 갭투기 등 부동산 지대추구 사회에서 건전한 생산부문으로 자본 유입을 유도해야 하며, 이는 부동산 보유세 또는 양도소득세 강화, DSR 등 금융규제, 공공은행을 통한 금융취약층의 금융접근성 제고를 통해 가능하다고 덧붙였습니다.

2부 첫번째 토론에 나선 국토교통부 주택임대보호과 이장원 과장은 현장에서 지적한 문제점을 중심으로 발언했습니다. 이 과장은 전세사기 피해 현황 조사 요구에 대해서는 전국적인 조사가 어려워 각 지자체에 요청해 협의중이며, 인천 미추홀구는 조사가 진행중이라고 답했습니다. 이 과장은 공인중개사와 감정평가사의 시세조작으로 피해가 커졌다는 지적에 대해서는 합동 단속 강화, 원스트라이크 아웃, 협회 추천 감정평가사 인정 등의 대책에 대해 설명하고, 추가 대책을 검토중이라며 설명했습니다. 또 이 과장은 피해회복을 위한 충분한 기간동안 긴급지원 주택에 거주할 수 있도록 검토하고, 소득과 전세보증금 등 제약적인 저리대출에 대해서도 금융당국과 논의해보겠다고 답했습니다. 마지막으로 피해자들이 가장 관심있는 보증금반환채권 공공매입에 대해서는 여러 부처 협의가 필요하다며 즉답을 피했습니다.

이어 토론자로 나선 법무부 법무심의관 홍현준 검사는 경매와 관련한 선순위 조세 문제는 법무부 소관이 아니며, 현재 제도 개선 TF를 운영중이며 임차인 보호 제도 개선을 논의중이며, 그 결과가 정부안으로 국회에 상정되어 있다고 답했습니다. 홍 검사는 임대차 계약 후 임대인 변경 고지에 대해서는 법무부도 긍정적으로 판단하고 있으며, 임대인 납세증명과 함께 법 개정을 논의중이라고 답했습니다.

끝으로 한국자산관리공사 가계기획처 박상원 처장은 보증금반환채권 공공매입에 대해 현행 제도적 장치가 없으나, 현재 한국자산공사에서 금융기관의 부실채권을 인수해 취약계층과 저소득층의 채무조정, 부채탕감을 지원하기 때문에 법개정이 이뤄진다면 고려해볼 수 있다고 답했습니다. 이어 박 처장은 보증금반환채권이 담보적 성격이 있기 때문에 금융회사들이 LTV 50~60%를 적용하는게 가능하다고 보며, 세입자 중 회수금이 있는 경우, 경매시에 선순위 50%에 대해 금융기관이 지원하는 방안은 운영할 수 있을 것으로 생각된다고 덧붙였습니다.

이날 한 피해자는 컨설팅 업체가 미추홀구 사기 피해주택에 안심전세 대출을 유도하고 있어 구청과 국토부에 문제제기를 했으나 전혀 개선이 이뤄지지 않고 있다며 전세대출 제도 개선을 촉구했습니다. 또 전세대출로 피해가 커졌음에도, 금융기관의 손실이 없다보니 여전히 무분별한 대출이 이뤄진다며, 윤대통령은 정부 당국의 철저한 단속만 할 것이 아니라 제도 개선을 당부해야한다고 비판했습니다. 또 다른 피해자는 본인을 포함해 80여건의 사기 거래를 중개한 공인중개업체를 경찰청과 구청에 신고했는데 영업정지만 되었고, 자신을 속인 중개보조인은 아무런 제재없이 다른 곳에서 영업을 계속하고 있다며 중개보조인과 대리인은 처벌 대상에서 제외한 헛점을 꼬집었습니다. 이외에도 계약 만료 전 경매에 넘어가는 경우 어떻게 해야하는지, 사기꾼에게 어떻게 돈을 받을 수 있는지 등 다양한 질의가 계속되었습니다. 피해자들은 심각한 사회적 재난 상황에서 국토부, 법무부 뿐 아니라 토론회에 불참한 기획재정부, 금융위원회 등 정부 부처와 여야를 아우르는 범정부 차원의 대책 기구를 구성하고, 조속히 특단의 조치를 마련할 것을 촉구했습니다.

▣ 자료집 [원문보기/다운로드]

▣ 보도자료 [원문보기/다운로드]

▣ 행사 개요

1부 [피해사례 증언]
- 사회 : 권지웅 더불어민주당 주거복지특위 부위원장
- 증언1 : 김대성(빌라왕) 전세사기 피해 현황 / 김대성피해자 대책위
- 증언2 : 미추홀구 전세사기 피해 현황 / 미추홀구전세사기피해대책위
- 증언3 : 피해 당사자 사례 / 익명
- 사례발제 : 지수 민달팽이유니온 위원장
- 현장발제 : 강현정 HUG 전세피해지원센터(화곡동) 센터장

2부 [정책 토론회]
- 좌장 : 이강훈 변호사 / 민변 민생경제위원회 위원장
- 발제 : 임재만 세종대 교수 / 참여연대 민생희망본부 실행위원
- 토론1 : 정덕기 팀장 / 국토교통부 전세피해지원팀
- 토론2 : 홍현준 검사 / 법무부 법무심의관실
- 토론3 : 한국자산관리공사 가계기회처 박상원 처장

문의 : 우원식 의원실 02.794.1378, 참여연대 민생희망본부 02.723.5303

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[MD] section1**주요이슈, [메인편집] Main**Display, 민생희망본부, 주거, 깡통전세, 빌라왕, 세입자, 전세보증금, 전세사기

화, 2023/02/28- 19:22

[기자회견] 깡통전세 피해 구제와 재발방지 대책 발표

깡통전세 구제 위해 ‘공공이 책임지는 임차보증금 先구제·後회수’ 제안
정부의 전세사기 피해 지원방안 만으로는 결국 자력구제 뿐
임차보증금 반환채권의 공공매입 등으로 공공이 적극 책임져야

오늘(2/9) 참여연대 민생희망본부(본부장 : 양창영 변호사)는 최근 큰 사회적 문제가 되고 있는 깡통전세 및 전세사기 사태와 관련하여 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해구제와 재발방지대책」 이슈리포트를 발표하고, 집값거품, 무분별한 전세대출 방치, 임대주택 관리 부실 등 깡통전세 사태에 책임이 있는 정부가 깡통전세 피해자들을 위한 보다 적극적인 구제 대책에 나설 것을 촉구했습니다.

참여연대는 최근 급작스러운 주택 가격 하락과 소위 ‘역전세난’ 등으로 인해 전세세입자들이 보증금을 제대로 받지 못하는 이른바 ‘깡통주택’의 위험성이 높아지고 조직적인 대규모 전세사기 범죄로 수많은 피해자들이 양산되고 있지만, 정부가 작년 9월과 지난 2월 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’과 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’은 피해자들의 자력구제를 전제로 추가대출 등을 중심으로 구성되어 있어 피해구제에 상당히 오랜 시간이 소요되고 불충분한만큼 전세세입자들의 피해와 우려를 해소하기에는 턱없이 부족하다고 지적했습니다.

이에 참여연대는 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해구제와 재발방지대책」 이슈리포트를 통해 한국자산관리공사나 (가칭)주택비축은행 등 공공이 전세세입자인 깡통주택 피해자들에게 우선 보증금 일부를 돌려주고 나중에 임대인이나 해당 주택으로부터 보증금을 회수하는 임차보증금 반환채권의 공공 매입을 통한 △깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안을 제안했습니다. (자세한 내용은 첨부자료 및 이슈리포트 참조)

아울러 참여연대는 국회와 정부에 △주택임대차보호법, 채무자회생법 등 깡통전세 피해자 구제를 위한 법개정 사항과 △깡통전세·전세사기 대응을 위한 범정부 차원의 특별기구(TF) 구성을 요구하고, 앞으로도 계속해서 눈덩이처럼 커질 가능성이 높은 깡통전세·전세사기 사태를 ‘사회적 재난’으로 인식하고 이에 맞는 비상한 특단의 대책을 마련할 것을 촉구했습니다.
참여연대는 앞서 제시한 임차보증금 반환채권의 공공 매입을 통한 깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안 외에도 △주택 임대인과 임차인의 거래 정보 격차 해소 △임대주택 ·임대보증금·임대료 등 임대이력 정보 구축 및 관리강화 △총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 통한 무분별한 전세대출 거품 규제 등의 재발방지 대책도 내놓았습니다.

또한 참여연대는 향후 오늘 발표한 △깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안 도입 △깡통전세 피해자 구제를 위한 법개정 △범정부 차원의 TF 구성을 위해 깡통전세 및 전세사기 피해자단체, 주거시민단체들과 연대하여 정부와 국회에 간담회와 면담을 요청하고 전문가 토론회 등을 진행하는 한편, 다음 주 중에는 무분별한 전세대출 거품을 방치해 깡통주택을 대규모로 양산하고도 임대주택 관리를 소홀히 한 국토부, 금융위 등 정부기관과 지자체 등을 감사청구할 계획이라고 밝혔습니다.

첨부자료1. 기자회견 개요 및 주요 발언내용 요약
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기자회견 개요 및 주요 발언내용 요약

제목 : 깡통전세 피해 구제와 재발방지 대책 발표 기자회견
일시 및 장소 : 2월 9일 목요일 오전 10시, 참여연대 2층 아름드리홀
진행안
- 사회 : 김주호 참여연대 사회경제1팀장
- 발언1. 깡통전세 현황 및 문제점 / 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장
- 발언2. 피해 구제방안 / 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원
- 발언3. 피해 지원 재발방지 대책 / 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

발언1. 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장

[취지 및 배경]

주택 가격 하락 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험성이 고조됨에 따라 전세사기 뿐만 아니라 깡통전세로 인한 피해자들이 양산되지 않도록 피해 예방 및 방지 대책 마련이 요구됨.
특히 임대인 한 명에 대해 적게는 수십명, 많게는 수천명에 이르는 피해 세입자들이 개별적으로 경매를 통해 보증금을 회수하는 것은 극히 어려운 실정임. 세입자가 채권을 회수하는데는 3~5년 이상이 소요되거나, 해당 주택을 임차인이 경매 절차를 통해 매수하여야 하는 경우도 있음. 또한 임차보증금보다 선순위인 국세, 지방세 채권(당해세) 문제나 선순위 권리 문제로 임차인이 개별적으로는 보증금을 회수하기 어려운 상황도 벌어지고 있음. 먼저 경매하는 경우, 당해세 조세채권이 무조건 우선변제 받게 돼 채권회수가 어려워 지다보니 피해자들 서로 누가 먼저 경매를 신청하는지 눈치를 보게됨. 이렇게 복잡한 문제는 공공의 개입없이 세입자가 스스로 해결하기 힘듦.
이에 참여연대는 미국 서브프라임 사례와 과거 정부에서 추진한 부도 임대주택 매입과 하우스푸어 대책 등을 참고하여 깡통전세와 전세사기 피해자 구제를 위한 한국자산관리공사나 (가칭)주택비축은행 등 공공의 임차보증금 반환채권 매입과 채무조정을 통한 구제 방안을 제안함.

발언2. 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원

[피해 구제 방안]

1) 한국자산관리공사 등의 임차보증금 반환 채권 매입(선구제 후회수)

깡통주택과 전세사기 피해자들이 자력으로 문제를 해결하기 어려운 ‘사회적 재난’ 상황에서 공공기관의 비상하고 적극적인 개입이 요구되고 있음. 이를 위해 한국자산관리공사 등을 통해 임차인이 요청할 경우, 주택도시보증공사 등의 확인을 거친 다음 임차보증금을 채권으로 매입하도록 함. 이때 매입금액은 공정한 채권가격 평가를 통해 정하도록 함. 임차인은 보증금을 일부를 받아서 새로운 집으로 이사할 수 있음. 만약 새로운 주택으로 이사하는데 보증금 매각대금이 부족한 경우, 세입자의 신용과 소득을 감안하여 종전 보증금 수준까지 저금리의 전세대출 지원 등이 필요함.
전세대출이 있는 경우, 대출금을 보증금 매각 대금에서 우선 상환하게 되므로 한국자산관리공사 등에 우선매수권을 부여해 해당 주택에 계속거주할 수 있도록 하거나 임시로 이미 한국토지주택공사 등이 확보하고 있는 공공임대주택을 제공하는 등 추가적인 거주지원대책이 필요함.
한국자산관리공사 등은 우선매수권 또는 경매를 통해 해당 주택을 매입할 수 있음. 이 경우 주택비축은행은 공공주택사업자에게 해당 주택의 관리를 위탁할 수 있고, 주택경기가 회복할 경우 해당 주택을 시장에 매각할 수도 있음

2) 공공에 깡통주택 취득 권한(우선매수권, 경매신청권) 부여

법률 요건을 갖춘 경우, 한국자산관리공사 등에 우선매수권과 경매신청권 등을 부여하는게 필요함. 임대인의 서면 확인 조사, 보증금 수수 사실, 한국자산관리공사의 임차보증금 반환 채권 양수, 주택 인도 등의 일정한 요건을 갖출 경우, 한국자산관리공사 등은 채무 명의가 없어도 경매 신청을 할 수 있는 경매신청권을 갖도록 함. 강제경매시, 채무 명의를 얻기 위해 소요되는 8개월에서 1년 가량의 시간을 단축할 수 있음.
국세, 지방세 채권(당해세) 문제나 선순위 조세채권 등 임차보증금 채권에 비해 우선 배당되는 채권이 있을 경우, 경매를 신청하더라도 보증금 회수가 힘듦. 이런 사례에서는 경매 외에 임대인에 대한 파산을 신청해서 채권자 전체 파산채권으로 만들고, 임대인의 주택 등 재산이 파산재단에 편입되도록 해 일괄 환가 절차를 거쳐 배당을 하는 방안도 추진할 필요가 있음.
매입 주택은 주택관리공단 등에 위탁하여 공공임대주택으로 활용하거나 공공임대주택으로 활용할 LH, SH, GH 등 공공주택사업자에게로 매각하는 것이 필요함. 다만 깡통주택 거주자 중 주거를 상실할 위기에 처한 임차인 등도 입주 가능하도록 조치해야 함. 한국자산관리공사 등은 위와 같은 방식의 구축 매입 외에도 공공주택사업자와 함께 협약을 통해 신축 주택 매입 기능도 담당하여 공공주택사업자의 원활한 공공주택 신축을 지원할 수 있도록 해야함.

3) 임차인의 남은 전세대출금에 대한 채무 조정

한국자산관리공사 등을 통한 주택 매입금액으로 임차인이 전세대출금을 모두 변제하지 못할 경우, 대출 채무 조정이 필요함(대출채무자의 제반 사정을 고려한 기한 연장, 원리금 감면 등 포함) 한국자산관리공사의 주택 매입 과정에서 걸러진 위와 같은 사례에 대하여 신용회복위원회의 채무조정 또는 개인 회생 등과 연계가 필요함.

발언3. 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

[피해구제를 위한 법 개정 및 범정부 TF구성]

1) 깡통전세 등 피해자 구제를 위해 필요한 법개정 사항

주택임대차보호법을 개정해 임차인의 신청으로 주택임대차보증금 반환채권을 양수하는 한국자산관리공사 등 대통령령이 정하는 기관에 주택 우선매수권과 경매신청권 등을 부여할 필요가 있음. 만약 주택비축은행을 설립하려면 별도의 특별법 제정이 필요하고 한국자산관리공사나 경우에 따라 SPC(특수목적 법인)를 이용하는 경우에는 특별법 제정은 필요하지 않음. 상황에 따라 임대인에 대한 파산신청이 필요한 경우도 있지만 현재 채무자회생및 파산에 관한 법률에 채권자가 파산신청을 할 수 있도록 하고 있어 법개정을 할 필요는 없음.

2) 범정부 차원의 TF 구성 필요

이같은 사항은 법무부, 법원, 국세청(국세 징수 관련), 기획재정부(기금 동원 등과 관련), 국토교통부(기금 관련), LH (공공임대주택 매입) 등이 모여 종합적인 대책에 관한 협의가 필요하기 때문에 범정부 차원의 태스크 포스를 구성해 깡통전세, 전세사기 피해자 지원과 관련한 종합적인 대책 마련이 필요함.

[재발방지방안]

정부가 발표한 깡통전세 재발방지 대책 외에도 △전세대출에 대한 총부채 원리금상환비율(DSR) 적용, △ 전세 보증의 한도 조정, △ 공인중개사의 정보제공(납세, 선순위 등) 요구 의무 규정, △ 임대인의 주택 매매계약 체결시 고지의무, △임대인의 주택 매각 관련 임차인의 임대차 승계 거절 및 해지권 부여 등이 필요함. 특히 등록임대사업자들이 갭투기 행각을 벌이지 않도록 국토부와 지자체의 철저한 관리, 감독이 이뤄져야 할 것임. 이를 위해 현재 이원화된 등록·미등록 임대주택을 통합하여 임대보증금과 임대료 등 임대이력 정보 구축하여 임차인이 임대주택에 대한 정보를 알수 있도록 해야 함.
마지막으로 깡통전세 피해가 이렇게 커진 것은 무분별한 전세대출, 과도한 보증한도, 국토부와 지자체의 부실한 임대사업자 관리·감독 등에 원인이 있으며, 해당 기관의 책임 규명이 필요하다고 강조함.

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목, 2023/02/09- 10:02

[기자회견] 깡통전세 피해 지원과 재발방지 대책 발표

정부 대책, 대다수의 보증보험 미가입 피해자에 대한 지원 방안 없어
‘주택비축은행’을 통한 피해지원, 전세보증 한도 조정 등 대책 제안

1. 취지와 목적

최근 신축 빌라 등의 건축주, 분양대행업체, 공인중개사, 감정평가사, 바지 임대인 등이 조직적으로 감행한 전세사기 범죄로 인해 서울과 수도권 전역에서 수많은 세입자들의 피해사례가 확인되고 있습니다. 여기에 급작스러운 주택 가격 하락 등으로 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험성이 높아지면서 이로 인한 임차인들의 우려도 커지고 있습니다. 이에 정부는 작년 9월 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표한데 이어 지난 2월 2일 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했습니다.

그러나 지난 1월 정부가 개최한 ‘전세사기 피해 임차인 설명회’에서와 마찬가지로 보증보험을 가입하지 못한 대다수 피해자들에게 필요한 지원 방안을 제시하지 못했습니다. 또한 정부 대책은 일부 불법적인 전세사기에만 초점을 맞추고 있어 올해 하반기부터 급증할 것으로 우려되는 깡통전세 관련 방안이 빠져 있습니다. 이에 참여연대는 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해지원과 재발방지대책」 이슈리포트를 통해 전세사기를 포함한 깡통전세의 현황과 문제점을 살펴보고, 피해자들에 대한 지원과 재발방지 대책을 제시하고자 합니다.

2. 개요