[오마이뉴스 기고] &apos;깡통전세&apos; 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요

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[오마이뉴스 기고] &apos;깡통전세&apos; 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요

익명 (미확인) 님 | 화, 2019/02/12- 21:38

<div class="xe_content"><h1>'깡통전세' 불안하시죠? 네 가지만 기억하세요</h1> <h2>[알쓸신집1] 소유자부터 부채비율 등 꼼꼼히 따져야</h2> 박동수 공인중개사·참여연대 민생희망본부 실행위원·서울세입자협회 대표 <div class="at_contents" style="margin:0px;padding:0px;line-height:1.85em;text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);"> <blockquote style="color:rgb(0,10,25);font-family:'Nanum Gothic', 'Nanum Gothic', '나눔고딕', NanumGothic, dotum, '돋움', Helvetica, sans-serif, 'Apple-Gothic';letter-spacing:-.02em;"> 누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말 </blockquote> 임대차계약을 앞둔 세입자들이 전세보증금을 지키기 위해서 고려해야 할 점이 많습니다. 집값 하락 시기에는 집값이 부채(선순위근저당+보증금)보다 낮아져 계약 만기일에 보증금을 반환받지 못하거나 경매에 넘어가 보증금 일부를 떼이는 사례가 빈번하게 나타나는 현상입니다. 최근에는 대리인들의 사기계약 피해도 늘어나고 있습니다. 이런 피해를 줄이고 보증금을 지키기 위해서 세입자들이 주의해야 할 점이 있습니다. ① 첫 단추부터 잘 끼우자 - 등기부·위임장은 꼼꼼히 확인 건물 등기부상 갑구(소유권에 관한 사항 표기)의 소유자가 임대인입니다. 임대인이 직접 계약 장소에 나와 신분증을 제시하고 등기부상 소유자와 동일인임을 증명하고, 서명날인해야 계약이 유효합니다. 그런데 임대인이 불가피한 일이 있어 못 나오는 경우나 임대사업을 하는 경우에는 대리인을 선정하며, 대리인이 계약을 대리합니다. 대리인은 건물 관리인(관리소장)이거나 인근 공인중개사 사무소인 경우가 많습니다. 임대인이 작성한 위임장에는 위임받는 부동산 소재지와 위임받는 사람 및 인적사항, 위임의 범위, 위임의 기간을 명시하고 임대인의 인감도장을 날인하고 임대인의 인감증명원을 첨부해야 합니다. 그러나 위임장에 전세계약인지 월세계약인지 등 위임의 범위와 대리계약의 유효한 기간 등이 정확하게 작성되지 않는 경우가 많은데 임대차계약위임장 제목만 보고 '대리인이 이 집의 임대차계약을 위임받았구나'라고 계약을 진행하면, 후에 대리인이 임대인에게 위임해준 범위를 넘어선 계약을 하는 경우에는 책임소재를 놓고 분쟁에 휩싸이거나 보증금을 떼일 수도 있습니다. 이를 예방하기 위해 계약할 때 위임장 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 다음과 같은 안전조치가 필요합니다. 대리인과 계약할 때는, 계약일에 임대인과 직접 통화해서 임대조건 (보증금, 월세, 임대기간)을 확인하고, 계약금은 임대인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 그리고 계약서 단서조항에 '임대인이 직접 참석하는 조건으로 중도금·잔금을 지불한다'로 명시하여야 합니다. ② 복잡다단한 다가구 전세 계약은 이렇게 임대차계약을 할 때 "만기가 될 때 내 보증금을 떼이지 않고 반환받을 수 있는가?"를 고민하게 됩니다. 부채비율(부채/집값)이 70%를 넘어서면 주의하라고 하는데, 지역 ·주택의 유형에 따라 다르기에 일률적으로 말할 수 없고, 세입자의 입장에선 보수적으로 판단해야 합니다. 특히 주의해야 할 것이 다가구주택 전세계약입니다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 1명이고, 등기부등본이 하나만 있는 주택으로, 흔히 꼭대기층에 임대인이 거주합니다. 또 개별 가구(세대)마다 등기부등본이 별개로 있어 세대별로 소유주가 있는 다세대주택이나 아파트와는 구별됩니다. 이 경우 부채비율을 어떻게 계산할까요? 여기서 집값은 집의 매매되는 시세이고, 부채는 근저당설정액에 세입자들의 보증금을 합한 금액입니다. 부채 = 근저당설정액+ 선순위 세입자 보증금총액+ 본인 보증금 근저당설정액은 등기부등본 을구(소유권 외 근저당 등 표기)에 설정된 금융기관 등의 근저당 액수로 파악가능합니다. 그런데 다가구주택의 경우 부채에 속하는 입주세입자(선순위 세입자)들의 보증금을 파악하기 어렵습니다. 임대인만 알고 있고, 제3자가 알 수 있게 공시하지 않고 있습니다. 그렇다면 "입주한 세입자들은 대부분 월세라 보증금이 많지 않고 이번에 돈이 필요해서 전세를 놓는다"는 임대인의 말을 믿고 계약을 체결해도 될까요? 물론 임대인의 말이 사실일 수 있지만, 확인할 길이 없다면 세입자는 보수적으로 판단하는 게 좋습니다. <blockquote> 주택시세가 15억 원이고, 선순위 근저당설정액이 5억 원일 경우를 예로 들어 보겠습니다. 1) 임대인 말대로 선순위 세입자 투룸 5가구가 호별로 소액 보증금만 있는 경우의 선순위 보증금 : 선순위 세입자가 투룸 5가구로 보증금을 2천만 원으로 예상하면, 5가구 x 2천만 원 = 1억 원입니다. 이때 본인 전세금 1억 2천만 원이면, 부채비율은 =(5억 원 + 1억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원으로 = 48%로 전세보증금 반환이 안전하다고 볼 수 있습니다. 2) 반면에 보수적인 시각으로 선순위세입자 투룸 5가구가 모두 전세라고 보는 경우의 선순위 세입자 보증금 : 5가구 x 전세시세 1억 2천만 원 = 6억 원. 본인 전세금 1억 2천만 원이라면, 부채비율은 부채 (5억 원 + 6억 원 + 1억 2천만 원) / 15억 원= 12억 2천만 원/15억 원=약 80%입니다. 이 경우 부채비율이 높아 전세보증금 반환이 불확실해집니다. </blockquote> 실제로 "선순위 세입자의 보증금이 얼마 되지 않아 문제없다"는 임대인 혹은 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 이후에 경매에 들어가서 보니 선순위 세입자의 보증금이 계약 때 들은 금액보다 많아 보증금을 떼이는 사례가 적지 않습니다. 이 때문에 전세보증금반환보증보험을 취급하는 보증보험회사에서도, 다가구주택인 경우 선순위 세입자의 보증금을 확인해 주는 서류가 없으면 보험 가입을 제한합니다. 하지만 이 서류는 임대인만 발급받을 수 있습니다. 다가구주택에서 선순위 세입자들의 임대차정보에 대해 공시할 수 있는 제도적 개선책 마련이 필요한 부분입니다. ③ 강조 또 강조할 수밖에 없는 세 가지 보증금을 법적으로 받기 위해서는 전입신고, 확정일자 발급, 실제 거주 조건을 모두 갖추어야 합니다. 잔금을 치른 후에는 잔금일에 주민 센터에 가서, 임대차계약서에 확정일자 도장을 받고(직원이 확정일자 대장 작성), 전입신고를 하고, 실제 거주를 시작하면, 바로 다음날을 기준으로 보증금이 경매시에 순위 배당을 받게 됩니다. 인터넷 민원24에서 전입신고를 한 후, 인터넷 등기소에서 확정일자 받을 수 있습니다. 이 경우 공인인증서, 임대차계약서 스캔본이 필요합니다. 보증금 최우선변제에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 소액임차인을 보호하기 위해 배당신청을 한 순위에서 밀린 소액임차인에게 선순위 근저당(등기부등본 을구에 근저당권 중 가장 먼저 설정된 근저당) 이나 보증금이 많은 선순위 세입자보다 일정보증금 이하 금액에 대해 일정액수를 최우선적으로 경매 시에 배당하고 있습니다. 금액은 지역마다 다른데, 2019년 1월 서울시는 보증금 1억 1천만 원 이하가 대상이며 3700만 원까지는 최우선변제가 됩니다. 그러면 2019년 1월에 서울시에 방을 3500만 원 보증금에 계약하는 경우, 최우선변제금액 이하지만 전액을 보호받지 못할 수도 있습니다. 임차보증금범위와 보증금 중 최우선변제금액은 임대차계약일이 기준이 아니고 선순위 근저당설정일을 기준으로 하고 기준일에 따라 그 금액이 다르기 때문입니다. <blockquote> 소액임차인의 우선변제금액 범위 - 서울특별시 1억 1천만 원 이하 최대 3700만 원 - 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 1억 원 이하 최대 3400만 원 - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 6천만 원 이하 최대 2천만 원 - 그 밖의 지역 5천만 원 이하 최대 1천 700만 원 </blockquote> 위 주택의 선순위 근저당 설정일이 2018년 9월 18일 이후이면 가능할 수 있습니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 2001년 9월 15일에서 2008년 8월 20일 사이면 이 시기 임차보증금 범위 금액은 4천만 원 이하이고 최우선변제는 1600만 원까지 가능합니다. 1600만 원까지는 최우선으로 보호되고, 나머지 금액은 전입신고+확정일자+실제거주의 다음날을 기준일로 순위 배당됩니다. 그런데 선순위 근저당 설정일이 1995년 10월 19일부터 2001년 9월 14일 사이면 이때 임차보증금 범위 금액은 3천만 원 이하이고 최우선변제금액은 1200만 원입니다. 이 경우 임차보증금범위를 초과하기 때문에 최우선변제금액은 없고 순위 배당에 해당합니다. 그리고 경매 시에 최우선변제금액이 주택배당가액의 1/2을 초과할 수 없고, 경매가 진행 중인 주택에 세입자가 입주해 최우선변제를 받는 것에 대해 그만큼 금액 배당을 받지 못하는 선순위 근저당권자들이 '불량임차인'으로 이의제기를 하고 법원도 이를 받아들이기 때문에 경매기입등기 주택의 임대차계약은 피해야 합니다. ④ 역전세난, 감액계약서 작성도 방법 전세난은 전세 물건이 귀해 전세 가격이 오르는 현상이고, 역전세난은 전세를 구하는 세입자가 귀해 전세 물량이 쌓이고 전세 가격이 낮아지는 상황을 뜻합니다. 이 경우, 방이 잘 빠지지 않아 기존 세입자가 계약 만기 후에 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 일이 벌어집니다. 전세가 잘 빠지지 않는 역전세난 상황에서는 계약 만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 통보하는 게 좋습니다. 대다수 임대인은 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주는데, 세입자가 이사 갈 곳을 자기 돈으로 계약금을 걸고 계약하면 낭패를 볼 수 있습니다. 임대인이 보증금반환을 약속했다 하더라도 만기일에 보증금을 반환하지 못할 경우를 대비해 세입자는 임대인에게 이사 갈 곳의 계약금조로 기존 보증금의 10%를 요청하는 게 좋습니다. 임대인이 중개업소에 방을 내놓았더라도 세입자도 임대인에게 중개업소에 방을 내놓아도 되는지와 임대 조건(보증금과 월세)을 물어보고 중개업소에 내놓아야 합니다. 임대인이 시장 임대료와 큰 차이가 나도록 높은 임대조건을 제시하여 방이 빠지지 않는다고 생각되면, 세입자는 임대인과 대화하여 시정을 요청해야 합니다. 그래도 방이 계약되지 않아 보증금을 언제 받을 수 있을지를 예측하지 못하는 상황이 되면 어떻게 해야 할까요? 세입자 입장에서 동일한 임대조건으로 계약을 연장하거나 아니면 임대료를 낮추는 조건으로 새로운 임대차 계약을 진행할 수 있습니다. 후자를 '감액 임대차재계약'이라고 하며, 이때 기존 확정일자 받은 임대차 계약서 여백란(단서란)에 감액임대료, 임차기간을 명시하고 임대인과 세입자가 쌍방 서명날인하면 됩니다. 감액 임대차 재계약은 다시 확정일자를 받을 필요가 없습니다. <a href="http://omn.kr/1hbsw" rel="nofollow">기사 원문보기 >></a> </div></div>

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[기자회견] 깡통전세 피해 구제와 재발방지 대책 발표

깡통전세 구제 위해 ‘공공이 책임지는 임차보증금 先구제·後회수’ 제안
정부의 전세사기 피해 지원방안 만으로는 결국 자력구제 뿐
임차보증금 반환채권의 공공매입 등으로 공공이 적극 책임져야

오늘(2/9) 참여연대 민생희망본부(본부장 : 양창영 변호사)는 최근 큰 사회적 문제가 되고 있는 깡통전세 및 전세사기 사태와 관련하여 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해구제와 재발방지대책」 이슈리포트를 발표하고, 집값거품, 무분별한 전세대출 방치, 임대주택 관리 부실 등 깡통전세 사태에 책임이 있는 정부가 깡통전세 피해자들을 위한 보다 적극적인 구제 대책에 나설 것을 촉구했습니다.

참여연대는 최근 급작스러운 주택 가격 하락과 소위 ‘역전세난’ 등으로 인해 전세세입자들이 보증금을 제대로 받지 못하는 이른바 ‘깡통주택’의 위험성이 높아지고 조직적인 대규모 전세사기 범죄로 수많은 피해자들이 양산되고 있지만, 정부가 작년 9월과 지난 2월 발표한 ‘전세사기 피해 방지방안’과 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’은 피해자들의 자력구제를 전제로 추가대출 등을 중심으로 구성되어 있어 피해구제에 상당히 오랜 시간이 소요되고 불충분한만큼 전세세입자들의 피해와 우려를 해소하기에는 턱없이 부족하다고 지적했습니다.

이에 참여연대는 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해구제와 재발방지대책」 이슈리포트를 통해 한국자산관리공사나 (가칭)주택비축은행 등 공공이 전세세입자인 깡통주택 피해자들에게 우선 보증금 일부를 돌려주고 나중에 임대인이나 해당 주택으로부터 보증금을 회수하는 임차보증금 반환채권의 공공 매입을 통한 △깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안을 제안했습니다. (자세한 내용은 첨부자료 및 이슈리포트 참조)

아울러 참여연대는 국회와 정부에 △주택임대차보호법, 채무자회생법 등 깡통전세 피해자 구제를 위한 법개정 사항과 △깡통전세·전세사기 대응을 위한 범정부 차원의 특별기구(TF) 구성을 요구하고, 앞으로도 계속해서 눈덩이처럼 커질 가능성이 높은 깡통전세·전세사기 사태를 ‘사회적 재난’으로 인식하고 이에 맞는 비상한 특단의 대책을 마련할 것을 촉구했습니다.
참여연대는 앞서 제시한 임차보증금 반환채권의 공공 매입을 통한 깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안 외에도 △주택 임대인과 임차인의 거래 정보 격차 해소 △임대주택 ·임대보증금·임대료 등 임대이력 정보 구축 및 관리강화 △총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 통한 무분별한 전세대출 거품 규제 등의 재발방지 대책도 내놓았습니다.

또한 참여연대는 향후 오늘 발표한 △깡통전세 보증금 선(先)구제·후(後)회수 방안 도입 △깡통전세 피해자 구제를 위한 법개정 △범정부 차원의 TF 구성을 위해 깡통전세 및 전세사기 피해자단체, 주거시민단체들과 연대하여 정부와 국회에 간담회와 면담을 요청하고 전문가 토론회 등을 진행하는 한편, 다음 주 중에는 무분별한 전세대출 거품을 방치해 깡통주택을 대규모로 양산하고도 임대주택 관리를 소홀히 한 국토부, 금융위 등 정부기관과 지자체 등을 감사청구할 계획이라고 밝혔습니다.

첨부자료1. 기자회견 개요 및 주요 발언내용 요약
이슈리포트 [원문보기/다운로드]
보도자료 [원문보기/다운로드]

기자회견 개요 및 주요 발언내용 요약

제목 : 깡통전세 피해 구제와 재발방지 대책 발표 기자회견
일시 및 장소 : 2월 9일 목요일 오전 10시, 참여연대 2층 아름드리홀
진행안
- 사회 : 김주호 참여연대 사회경제1팀장
- 발언1. 깡통전세 현황 및 문제점 / 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장
- 발언2. 피해 구제방안 / 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원
- 발언3. 피해 지원 재발방지 대책 / 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

발언1. 김남근 변호사, 참여연대 정책자문위원장

[취지 및 배경]

주택 가격 하락 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험성이 고조됨에 따라 전세사기 뿐만 아니라 깡통전세로 인한 피해자들이 양산되지 않도록 피해 예방 및 방지 대책 마련이 요구됨.
특히 임대인 한 명에 대해 적게는 수십명, 많게는 수천명에 이르는 피해 세입자들이 개별적으로 경매를 통해 보증금을 회수하는 것은 극히 어려운 실정임. 세입자가 채권을 회수하는데는 3~5년 이상이 소요되거나, 해당 주택을 임차인이 경매 절차를 통해 매수하여야 하는 경우도 있음. 또한 임차보증금보다 선순위인 국세, 지방세 채권(당해세) 문제나 선순위 권리 문제로 임차인이 개별적으로는 보증금을 회수하기 어려운 상황도 벌어지고 있음. 먼저 경매하는 경우, 당해세 조세채권이 무조건 우선변제 받게 돼 채권회수가 어려워 지다보니 피해자들 서로 누가 먼저 경매를 신청하는지 눈치를 보게됨. 이렇게 복잡한 문제는 공공의 개입없이 세입자가 스스로 해결하기 힘듦.
이에 참여연대는 미국 서브프라임 사례와 과거 정부에서 추진한 부도 임대주택 매입과 하우스푸어 대책 등을 참고하여 깡통전세와 전세사기 피해자 구제를 위한 한국자산관리공사나 (가칭)주택비축은행 등 공공의 임차보증금 반환채권 매입과 채무조정을 통한 구제 방안을 제안함.

발언2. 임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원

[피해 구제 방안]

1) 한국자산관리공사 등의 임차보증금 반환 채권 매입(선구제 후회수)

깡통주택과 전세사기 피해자들이 자력으로 문제를 해결하기 어려운 ‘사회적 재난’ 상황에서 공공기관의 비상하고 적극적인 개입이 요구되고 있음. 이를 위해 한국자산관리공사 등을 통해 임차인이 요청할 경우, 주택도시보증공사 등의 확인을 거친 다음 임차보증금을 채권으로 매입하도록 함. 이때 매입금액은 공정한 채권가격 평가를 통해 정하도록 함. 임차인은 보증금을 일부를 받아서 새로운 집으로 이사할 수 있음. 만약 새로운 주택으로 이사하는데 보증금 매각대금이 부족한 경우, 세입자의 신용과 소득을 감안하여 종전 보증금 수준까지 저금리의 전세대출 지원 등이 필요함.
전세대출이 있는 경우, 대출금을 보증금 매각 대금에서 우선 상환하게 되므로 한국자산관리공사 등에 우선매수권을 부여해 해당 주택에 계속거주할 수 있도록 하거나 임시로 이미 한국토지주택공사 등이 확보하고 있는 공공임대주택을 제공하는 등 추가적인 거주지원대책이 필요함.
한국자산관리공사 등은 우선매수권 또는 경매를 통해 해당 주택을 매입할 수 있음. 이 경우 주택비축은행은 공공주택사업자에게 해당 주택의 관리를 위탁할 수 있고, 주택경기가 회복할 경우 해당 주택을 시장에 매각할 수도 있음

2) 공공에 깡통주택 취득 권한(우선매수권, 경매신청권) 부여

법률 요건을 갖춘 경우, 한국자산관리공사 등에 우선매수권과 경매신청권 등을 부여하는게 필요함. 임대인의 서면 확인 조사, 보증금 수수 사실, 한국자산관리공사의 임차보증금 반환 채권 양수, 주택 인도 등의 일정한 요건을 갖출 경우, 한국자산관리공사 등은 채무 명의가 없어도 경매 신청을 할 수 있는 경매신청권을 갖도록 함. 강제경매시, 채무 명의를 얻기 위해 소요되는 8개월에서 1년 가량의 시간을 단축할 수 있음.
국세, 지방세 채권(당해세) 문제나 선순위 조세채권 등 임차보증금 채권에 비해 우선 배당되는 채권이 있을 경우, 경매를 신청하더라도 보증금 회수가 힘듦. 이런 사례에서는 경매 외에 임대인에 대한 파산을 신청해서 채권자 전체 파산채권으로 만들고, 임대인의 주택 등 재산이 파산재단에 편입되도록 해 일괄 환가 절차를 거쳐 배당을 하는 방안도 추진할 필요가 있음.
매입 주택은 주택관리공단 등에 위탁하여 공공임대주택으로 활용하거나 공공임대주택으로 활용할 LH, SH, GH 등 공공주택사업자에게로 매각하는 것이 필요함. 다만 깡통주택 거주자 중 주거를 상실할 위기에 처한 임차인 등도 입주 가능하도록 조치해야 함. 한국자산관리공사 등은 위와 같은 방식의 구축 매입 외에도 공공주택사업자와 함께 협약을 통해 신축 주택 매입 기능도 담당하여 공공주택사업자의 원활한 공공주택 신축을 지원할 수 있도록 해야함.

3) 임차인의 남은 전세대출금에 대한 채무 조정

한국자산관리공사 등을 통한 주택 매입금액으로 임차인이 전세대출금을 모두 변제하지 못할 경우, 대출 채무 조정이 필요함(대출채무자의 제반 사정을 고려한 기한 연장, 원리금 감면 등 포함) 한국자산관리공사의 주택 매입 과정에서 걸러진 위와 같은 사례에 대하여 신용회복위원회의 채무조정 또는 개인 회생 등과 연계가 필요함.

발언3. 이강훈 변호사, 참여연대 부집행위원장

[피해구제를 위한 법 개정 및 범정부 TF구성]

1) 깡통전세 등 피해자 구제를 위해 필요한 법개정 사항

주택임대차보호법을 개정해 임차인의 신청으로 주택임대차보증금 반환채권을 양수하는 한국자산관리공사 등 대통령령이 정하는 기관에 주택 우선매수권과 경매신청권 등을 부여할 필요가 있음. 만약 주택비축은행을 설립하려면 별도의 특별법 제정이 필요하고 한국자산관리공사나 경우에 따라 SPC(특수목적 법인)를 이용하는 경우에는 특별법 제정은 필요하지 않음. 상황에 따라 임대인에 대한 파산신청이 필요한 경우도 있지만 현재 채무자회생및 파산에 관한 법률에 채권자가 파산신청을 할 수 있도록 하고 있어 법개정을 할 필요는 없음.

2) 범정부 차원의 TF 구성 필요

이같은 사항은 법무부, 법원, 국세청(국세 징수 관련), 기획재정부(기금 동원 등과 관련), 국토교통부(기금 관련), LH (공공임대주택 매입) 등이 모여 종합적인 대책에 관한 협의가 필요하기 때문에 범정부 차원의 태스크 포스를 구성해 깡통전세, 전세사기 피해자 지원과 관련한 종합적인 대책 마련이 필요함.

[재발방지방안]

정부가 발표한 깡통전세 재발방지 대책 외에도 △전세대출에 대한 총부채 원리금상환비율(DSR) 적용, △ 전세 보증의 한도 조정, △ 공인중개사의 정보제공(납세, 선순위 등) 요구 의무 규정, △ 임대인의 주택 매매계약 체결시 고지의무, △임대인의 주택 매각 관련 임차인의 임대차 승계 거절 및 해지권 부여 등이 필요함. 특히 등록임대사업자들이 갭투기 행각을 벌이지 않도록 국토부와 지자체의 철저한 관리, 감독이 이뤄져야 할 것임. 이를 위해 현재 이원화된 등록·미등록 임대주택을 통합하여 임대보증금과 임대료 등 임대이력 정보 구축하여 임차인이 임대주택에 대한 정보를 알수 있도록 해야 함.
마지막으로 깡통전세 피해가 이렇게 커진 것은 무분별한 전세대출, 과도한 보증한도, 국토부와 지자체의 부실한 임대사업자 관리·감독 등에 원인이 있으며, 해당 기관의 책임 규명이 필요하다고 강조함.

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목, 2023/02/09- 10:02

[토론회] 변호사시험을 점검한다 - 종합적 검토 (4/16 2시)

<div class="xe_content"><h1>변호사시험을 점검한다 - 종합적 검토 -</h1> <h3>□ 일시: 2019년 4월 16일(화) 14:00-18:00</h3> <h3>□ 장소: 국회의원회관 제2세미나실</h3> <h3>□ 주최 : 법학전문대학원교수협의회, 국회의원 이재정, 참여연대 사법감시센터</h3> <h3> </h3> <img alt="'변호사시험을 점검한다' 토론회 현장 사진" src="http://www.peoplepower21.org/files/attach/images/37219/447/585/001/5dbf…; style="width:800px;height:600px;" /> '변호사시험을 점검한다' 토론회 현장 사진(사진제공 = 참여연대) <h3>□ 초대의 말씀</h3> 2009년 4월에 로스쿨 체제가 출범한 지 만으로 10년이 지났습니다. 그동안 적지 않은 성과가 있었습니다만, 아직 정상궤도에 오르지 못했다는 우려의 목소리가 큰 것도 사실입니다. 2011년 9월 2일에 창립된 법학전문대학원교수협의회(법전교협)는, 지나온 10년을 종합적으로 점검하고 다가올 새로운 10년을 대비하기 위해 현재의 시점에서 무엇보다 필요한 것은 변호사시험 제도를 전면적으로 점검하는 것이라고 판단합니다. 이에 법전교협은 4회 연속 기획으로 변호사시험 제도 전반에 대한 다양한 측면에서의 점검을 순차적으로 진행하고, 그 결과물을 백서로 도출하려고 합니다. 이번에는 그 첫 단계로서 변호사시험 제도를 종합적으로 검토하는 기회를 가지고자 합니다. 여러 가지로 바쁘시겠지만 부디 참석하시어 양질의 법률가를 양성을 목표로 출발한 로스쿨 체제의 안정적 발전을 위한 노력에 힘을 보태주실 것을 삼가 당부드립니다. - 2019. 4. 법학전문대학원교수협의회 상임대표 한상희 □ 프로그램 14:00 - 14:20 등 록 14:20 - 14:40 식전행사 사 회: 김종철 교수(법전교협 공동대표/연세대 법전원) 개회사: 한상희 교수(법전교협 상임대표/건국대 법전원) 인사말: 국회의원 이재정 인사말: 민만기 법전원협의회 부협회장/성균관대 법전원 14:40 - 18:00 토론회 사 회 김종철 교수(법전교협 공동대표/연세대 법전원) 발제 제1주제 (14:40 - 15:10) ‘로스쿨 10년’ : 수(數) 통제의 흑역사 김창록 (법전교협 공동대표/경북대 법전원) 발제 제2주제 (15:10 - 15:40) 변호사시험에 관한 외국 사례 연구 : 최근 미국의 동향을 중심으로 박종현 (국민대 법과대학) 발제 제3주제 (15:40 - 16:10) 변호사시험 자격시험화를 위해 한상희 (법전교협 상임대표/건국대 법전원) 휴 식 (16:10 – 16:30) 종합토론 (16:30 – 18:00) 발제 오현정 (법무법인 향법, 변호사), 이성진 (법률저널, 기자), 최유경 (한국법제연구원, 연구위원), 이경수 (법조문턱낮추기실천연대 공동대표) ※ 위 프로그램은 변경될 수 있습니다. 보도자료<a href="https://docs.google.com/document/d/11qM5oil1xPTqU6GEaiQDwuP1gGQ9ZI5pkw2…; rel="nofollow"> [원문보기/다운로드]</a> 토론회 자료집<a href="https://drive.google.com/file/d/1y9dX-rtDWoOwSaEh8HmJKot0E0sPhnIC/view?…; rel="nofollow"> [원문보기/다운로드]</a> <img alt="20190416_웹자보_변시토론회.png" src="http://www.peoplepower21.org/./files/attach/images/37219/641/521/001/52…; /></div>

로스쿨, 변호사시험, 변시, 법전원, 권력감시

화, 2019/04/16- 11:19

전세사기·깡통전세 피해자 구제 특별법 제정하라!

“깡통전세·전세사기는 사회적 재난이다”

윤석열 정부와 국민의힘은 특별법 제정에 적극 동참하라!

2023. 4. 4. 국회 소통관. 전세사기.깡통전세 피해자 특별법 제정 촉구 기자회견. <사진=참여연대>

지난(3/30) 더불어민주당 조오섭 의원이 참여연대와 피해대책위 등이 제안한 전세사기와 깡통전세 피해자 구제를 위한 <주택 임차인의 보증금 회수 및 주거안정 지원을 위한 특별법(의안번호 2121012>을 대표발의했습니다.

이에 김OO(빌라왕)피해자대책위, 미추홀구전세사기피해자대책위, 참여연대 민생희망본부, 민변 민생경제위원회, 주택세입자법률지원센터 세입자114는 오늘(4/4) 오전 10시 20분 국회 소통관에서 기자회견을 열어, 전세사기와 깡통전세 피해자 구제를 위한 특별법 제정을 촉구했습니다. 아울러 특별법 제정에 국민의힘이 적극 동참할 것을 호소했습니다.

[주요 발언]

임재만 교수, 참여연대 민생희망본부 실행위원

미국은 2008년 서브프라임 사태 이후 특별법을 제정해 주택담보대출자에 대한 채무조정, 경매권을 유예하여 한계 차주나 세입자가 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 하는 등의 정책을 시행했음. 과거 한국 정부에서도 2007년 부도 임대주택 특별법을 제정하여 부도 임대주택 매입 후 공공임대주택으로 활용한 바가 있음. 피해자 스스로 문제를 해결하기 어려운 ‘사회적 재난’ 상황에서 서브프라임 이후 미국정부와 같이 비상하고 적극적인 개입이 요구됨.
현재 깡통전세 세입자는 경매를 신청하더라도 당해세 우선의 원칙 때문에 보증금을 회수하지 못할 가능성이 크고, 여러 지역에 흩어져 있는 개별 임차인들이 공동으로 대응하기 힘들기 때문에, 공공(한국자산관리공사 등)이 개별 채권을 통합한 후 구제하고 우선매수권과 경매신청권을 행사해서 문제를 해결할 수 있는 특별법 제정이 시급함.

이강훈 변호사, 민변 민생경제위원회 위원장

전세사기, 깡통전세 문제 예방대책과 대출 연장, 대출 전환 대책 외에 국가가 기금을 투입해 전세금 반환채권을 먼저 매입하는 특별법 제정이 필요함. 유례없이 전세사기 깡통전세 피해 규모가 커진 배경에는 국가가 전세대출, 전세보증을 확대해 경제적 능력이 없는 임대인들의 임대주택 매입을 지원함으로써 개별 주택별로 일어나던 깡통전세, 전세 사기 규모를 수백, 수천채 규모로 키운 잘못이 있음.
특별법 제정이 필요한 또 다른 이유로는 사실조사 및 채권 매입 여부 판단과 관련한 개인정보, 금융 정보, 과세정보의 수집의 근거가 필요하고, 공공기관이 채권매입기관으로서 역할을 제대로 하려면 법률에 근거가 있어야 하며, 채권매입기관이 보증금 반환채권을 매입하려면 우선변제권 승계, 경매신청권, 주택의 우선매수권 등이 필요함. 또 국세 등을 부동산별로 안분하는 방식으로 징수방법 개선도 필요함. 이러한 피해구제 방안 마련 외에도 피해자들에 대한 주거지원, 대출 지원, 채무조정 및 파산 관련 법률지원 등을 위해 범정부 TF를 구성하여 종합적으로 입법, 정책적 개선을 추진하도록 해야함.

이철빈, 김대성(빌라왕)피해대책위

정부에서 전세사기 문제를 해결할 의지가 있다면, 이 사회적 재난이 얼마나 심각한지 실태조사부터 시행해야 함. 또한, 전세사기/보증금 미반환 피해를 입었다면 자격요건 없이 누구에게나 지원 대책이 적용되어야 함. 이런 문제를 외면하고 전세사기, 깡통전세 문제 예방대책과 대출 연장, 대출 전환 대책만 내놓고 있음.
생존에 위협을 받는 피해자들을 대신해서 국가가 짐을 대신 짊어져 주십시오. 국가에서 피해 주택을 매입하여 공공임대주택으로 전환하는 것, 국가에서 임차인에게 보증금을 최우선 변제해주고 집주인을 대상으로 구상권을 청구하는 것 모두 전향적인 검토가 필요함. 특별법에는 피해자들이 요구했던 많은 내용이 담겨있습니다. 정부, 정치권, 각계 전문가, 피해자들이 힘을 합쳐 문제를 해결할 수 있도록 최선을 다해주십시오.

안상미 위원장, 미추홀구전세사기피해대책위

전세사기와 깡통전세는 정부가 시세조작이 가능하도록 한 제도의 허점이 사기의 발판이 되었음에도 이를 제대로 관리·감독 하지않아 발생한 사회적 재난임. 정부가 책임지는 것은 지극히 당연한 것임.
더불어민주당에서 발의한 “주택 임차인의 보증금 회수 및 주거안정 지원을 위한 특별법안 ” 의 주요내용인 피해 임대차보증금 반환채권을 국가가 매입하는것은 책임있는 정부가 해야할 정책임. 조속히 입법화되어 현재 피해자들에게 적용될수 있기를 여야 의원님들께 간절히 호소함.
어제도 경매꾼들에 의해 여러세대 매각되었음. 피해자들이 퇴거 압박에 제대로된 지원책없이 쫒겨나고 있지만, 실행 예정인 지원책들은 소급 적용되지 않으며. 그 어디에도 구제 방안이 없는 상황임.
계속적으로 피해자들의 자살 시도 소식이 들려옵니다. 제발 더 이상 죽지않게 해주십시오. 제대로된 대책이 만들어져 실행되기 전까지 경·공매 중지 시켜주십시오.

“깡통전세, 전세사기는 사회적 재난이다”
윤석열 정부와 국민의힘은 전세사기 피해자 구제 특별법 제정에 적극 동참하라!

최근 집값 하락으로 전세가가 매매가 보다 높은 ‘깡통전세’와 ‘빌라왕’ 같은 자본 갭투자에 의한 전세사기 피해가 심각한 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 실제 지난 2월 인천 미추홀구에서 전세사기 피해로 고통받던 피해자 한 분이 ‘정부 대책에 실망했다’는 내용의 유서를 남긴 채 극단적인 선택한 비극적인 사건이 발생했습니다.
윤석열 정부는 최근 제15차 비상경제민생회에서 ▲임차보증금보다 늦게 발생한 당해세(국세,지방세 등)에 대한 보증금 우선 보호 ▲경공매 종료 전 긴급저리 전세자금대출 지원 ▲경공매 보증금 미회수 전세대출 상환의 경우 보증기관 대위 변제 후 분할 상환 또는 연체정보 등록 유예 등 전세사기 피해지원 방안을 발표했습니다. 뒤늦게 내놓은 대책도 피해자 구제를 통한 ‘해결’이 아닌 땜질식 미봉책으로 잠시 ‘유예’하는 데 그치고 있습니다.

심지어 퇴거자금 대출 한도와 주택 처분의무를 폐지 등 다주택자에 대한 규제를 대폭 완화하는 방안을 내놓으면서 정부가 나서서 보증금 미반환의 원흉인 갭투자 임대인들에게 면죄부를 주려하고 있습니다. 대규모 전세사기 사태의 원인이 정부의 무분별한 주택담보대출, 전세대출의 확대 정책과 금융기관의 무분별한 묻지마 대출에 있다는 점을 감안하면 전방위적인 종합대책은 커녕 피해자들에게 부담을 지우는 대책은 부적절합니다.

국토연구원은 최근 집값이 매매가 보다 20% 하락할 경우 갭투자 주택 10채 중 4채는 해당 주택을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있고 내년 상반기에는 전세보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높을 것이라고 분석했습니다. 깡통전세·전세사기가 사회적 재난 수준으로 이렇게 심각한데 윤석열 정부의 대책은 이미 피해를 입은 임차인들을 구제하는 데 한계가 있을 뿐만 아니라 향후 예상되는 피해도 제대로 대응하기 어려운 실정입니다.

이에 더불어민주당 조오섭 의원(광주 북구갑, 국토위)은 지난달 30일 ‘선구제 후회수’를 골자로 하는 ‘주택 임차인의 보증금 회수 및 주거안정 지원을 위한 특별법안’을 대표발의했습니다. 깡통전세, 전세사기로 피해를 입은 임차인이 자력으로 권리구제가 어려운 경우 한국자산관리공사 등 전문 채권매입기관이 보증금 반환 채원을 우선 매수해 피해를 신속히 구제하는 내용입니다.

우선 국토부와 지자체가 피해조사를 통해 임대사업자별 피해세대, 국세·지방세 등 선순위채권, 회수 불가한 보증금 피해규모 등을 파악해야 합니다. 이어 한국자산관리공사 등 전문 채권관리 공공기관과 주택도시보증공사, LH 등이 협업해 피해상황을 반영한 가격으로 보증금 채권을 평가해 매입해 피해임차인을 ‘선구제’하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 자산관리공사 등 공공기관이 2~3년에 걸쳐 경매, 공매, 파산, 우선매수권 등을 통해 임대주택을 매입한 뒤 공공임대로 매각하는 등 보증금채권 매입대금을 환수하게 됩니다. 피해임차인의 개별적인 권리 행사만으로는 보증금 회수가 사실상 거의 불가능한 상황으로 특별법을 통한 집단 권리구제만이 실질적인 ‘해결책’이 될 수 있습니다.

윤석열 정부와 국민의힘은 강 건너 불구경하듯 보여주기식 ‘민생’만 외치지 말고 이번 전세사기 피해자 구제 특별법 제정에 적극 동참해야 할 것을 강력히 촉구합니다.

2023. 4. 4.
더불어민주당 조오섭·강민정·박주민·전혜숙·허종식·윤준병·최종윤·윤영덕 의원
더불어민주당 을지로위원회, 김대성피해자대책위, 미추홀구전세사기피해대책위, 참여연대 민생희망본부, 민변 민생경제위원회, 주택세입자 법률지원센터 세입자114

보도자료 [원문보기/다운로드]

<참여연대 전세사기/깡통전세 대응활동 살펴보기>

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화, 2023/04/04- 10:00

[논평] 여전히 ‘해결’이 아닌 ‘유예’만 가득한 정부의 전세사기 대책

신규대출, 분할상환 등 결국 앞으로 10년, 20년 나눠갚으라는 말인가요?

국회는 전세사기·깡통전세 피해지원 특별법 조속히 처리해야 합니다

국토교통부는 어제(3/29) 제 15차 비상경제민생회의에서 전세사기 피해지원 방안을 발표했습니다.

정부의 이번 대책은 크게 세 가지로 △임차보증금보다 늦게 발생한 당해세에 대한 보증금 우선 보호 △경공매 종료 전이라도 신규 긴급저리 전세자금대출 지원 △경공매에서 보증금을 다 회수하지 못해 전세대출을 상환하지 못한 경우 보증기관이 대위 변제 후 분할 상환하도록 하거나 연체정보 등록 유예를 추진하는 것입니다.

신규 긴급저리 전세자금대출이나 보증기관 대위변제 후 분할상환, 연체정보 등록 유예 방안은 지금 당장 전재산을 잃고 기존 전세대출금 상환압박을 받고 있는 전세사기 피해자들에게 급한 숨을 돌리게 할 수는 있습니다. 그러나 결국 앞으로 신규로 받은 대출금이나 기존 전세대출금을 모두 분할상환해야 한다는 점에서 ‘해결’이 아닌 ‘유예’ 대책일 뿐입니다.

이번 대규모 전세사기 사태의 근본 원인이 정부의 무분별한 주택담보대출·전세대출 확대 정책과 보증기관의 묻지마 보증, 금융기관의 무분별한 대출에 있었다는 사실을 감안하면 정부가 TF를 구성해 가능한 모든 대책을 종합적으로 수립하지 않고 모든 피해를 피해자들이 부담하라는 대책은 적절하지 않습니다. 대부분이 20대에서 40대 사이인 전세사기 피해자들은 전재산을 날린 것도 모자라 앞으로 10년, 20년 간 기존 대출에 더해 신규대출까지 갚아야 하는 셈입니다.

특히 당해세를 포함한 국세가 선순위인 사례에 대해서는 어떤 대책도 나온 것이 없으며, 채무재조정 대책도 전세대출에 대한 보증이 있는 일부 사례의 분할 상환에 대한 것 밖에 없습니다. 이렇게 해서는 피해자들 대부분이 수년간 경공매를 기다리며 고통을 받을 수 밖에 없습니다. 이번 발표만으로는 보증기관의 대위변제 후 분할상환 방안이나 연체정보 등록유예는 아직 구체적인 계획이나 내용도 확인하기 어렵고 당해세에 대한 보증금 우선보호는 이미 국회 법개정으로 예정된 사항을 다시 발표한 것에 불과합니다.

전세사기 피해자들은 입을 모아 정부의 대책이 나올 때마다 희망이 보이는 것이 아니라 절망만 깊어진다고 이야기합니다. 전세사기와 깡통전세는 정확한 피해 규모를 추산하기 힘든 전대미문의 사회적 재난임에도 정부의 대책은 여전히 현행 법제도의 한계를 벗어나지 못하고 있습니다. 이미 경매가 완료되었거나 정부가 발표한 대환대출이 시행되는 5월 이전에 경매가 완료되는 피해자들, 근린생활시설에 거주하는 피해자들의 경우 대부분의 지원대책에서 제외되는 등 치명적인 사각지대가 발생함에도 이에 대한 아무런 대책이 없습니다. 참여연대를 비롯한 주거시민단체와 피해대책위가 전세사기 문제 해결을 위한 특별법 제정을 요구하는 것도 이런 이유에서입니다. 다행히 더불어민주당 조오섭 의원과 정의당 심상정 의원이 임차보증금 반환 채권을 공공기관 등이 먼저 매입할 수 있도록 하는 특별법을 발의했습니다. 정부도 즉각 정부 차원의 특별법 마련에 나서야 할 것이며, 연이어 민생을 외치며 전세사기 근절하겠다는 국민의힘도 특별법이 처리되도록 적극 나서길 바랍니다.

참여연대는 정부가 조속히 범정부TF를 구성해서 아래와 같은 방안을 적극 추진할 것을 촉구합니다.

△전면적인 피해실태조사 실시
△일시적인 경매중지
△맞춤형 금융지원 프로그램 출시
△공공이 피해자들의 보증금 채권을 매입하기 위한 전세사기 피해지원 특별법 입법
△이런 방안으로도 구제되기 어려운 피해자들에 대한 신속한 채무조정 지원방안

논평 [원문보기/다운로드]

<참여연대 전세사기/깡통전세 대응활동 살펴보기>

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목, 2023/03/30- 14:02

2/28(화) 전세사기·깡통전세 피해 세입자 증언대회·토론회 개최

◩ 취지와 목적

전세사기 피해가 확산되는 가운데 정부는 두 차례의 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했음. 뒤늦게나마 정부가 전세사기 문제 해결을 위해 전세사기 피해 예방, 피해지원, 전세사기 단속 및 처벌 강화 등의 종합적인 대책을 마련했다는 점에서 긍정적임. 그러나 당분간 주택가격 하락에 따른 깡통전세 문제로 세입자들의 피해가 커질 것으로 예상되는데, 일부 불법적인 전세사기에 대해서만 관련 대책을 내놓고 있다는 비판이 제기되고 있음. 참여연대 등 주거시민단체들은 전세사기에 한정하지 말고 깡통전세 피해 예방과 피해 지원 대책 마련이 필요하다고 주장하고 있음.

정부는 지난 1월, 보증 미가입 전세사기 피해자를 대상으로 설명회를 개최한 바 있으나, 피해자들은 정부 설명회가 경매 절차를 소개하는 데에 그쳤다며 실효성 있는 대책 마련을 요구함. 이후 발표한 피해 지원방안에도 대다수 전세반환 보증보험에 가입하지 않은 피해자들에게 실질적인 방안이 마련되지 않았음. 금전적인 피해 뿐 아니라 스트레스로 인한 질병, 가정불화 등 엄청난 고통을 겪는 전세사기와 깡통전세 피해자들을 위한 피해구제 방안 마련이 시급함.

이에 더불어민주당 을지로위원회, 참여연대, 민변, 민달팽이유니온 등의 시민단체, 피해 당사자들이 모여 전세반환보증보험 미가입, 전세대출을 받은 피해자들에게 필요한 지원방안은 무엇이며, 이를 어떻게 정책으로 구체화할 수 있을지를 모색해보고자 함.

◩ 행사 개요

일시 : 2023 2월 28일 화요일 오후2시

장소 : 국회본청 더불어민주당 원내대표 회의실(201호)

주최 : 더불어민주당 국회의원 우원식·박주민·진성준·정태호·박상혁·윤영덕, 더불어민주당 을지로위원회, 참여연대 민생희망본부, 민변 민생경제위원회, 민달팽이유니온, 주택세입자법률지원센터 세입자 114

◩ 진행안

1부 [피해사례 증언]
- 사회 : 권지웅 더불어민주당 주거복지특위 부위원장
- 증언1 : 김대성(빌라왕) 전세사기 피해 현황 / 김대성피해자 대책위
- 증언2 : 미추홀구 전세사기 피해 현황 / 미추홀구전세사기피해대책위
- 증언3 : 피해 당사자 사례 / 익명
- 사례발제 : 지수 민달팽이유니온 위원장
- 현장발제 : 강현정 HUG 전세피해지원센터(화곡동) 센터장

2부 [정책 토론회]
- 좌장 : 이강훈 변호사 / 민변 민생경제위원회 위원장
- 발제 : 임재만 세종대 교수 / 참여연대 민생희망본부 실행위원
- 토론1 : 정덕기 팀장 / 국토교통부 전세피해지원팀
- 토론2 : 홍현준 검사 / 법무부 법무심의관실
- 토론3 : 한국자산관리공사 가계기회처 박상원 처장