서울 아파트, 실거래가 높을수록 공시가격 반영률 낮아

<부동산 공시가격의 정상화 방안> 이슈리포트 발표
 

참여연대 조세재정개혁센터는 2017년9월28일 <부동산 공시가격의 정상화 방안> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대가 2017년 상반기에 거래된 서울 아파트 45,293건을 조사한 결과, 서울 아파트의 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 66.5% 수준에 불과한 것으로 나타났습니다. 서울 아파트의 경우 실거래가가 높은 아파트가 많은 지역일수록 공시가격의 현실 반영률은 낮아, 주택의 자산 가격이 높을수록 상대적 조세부담률은 낮아지는 폐해도 드러났습니다.

국토교통부와 지자체는 <부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 따라, 매년 모든 주택과 토지에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 ‘적정가격’을 공시해야 합니다. 그러나 국토연구원의 연구에 따르면, 부동산 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 기준 평균 65%에 불과했습니다. 그동안 공시가격의 실거래가 반영률을 높이기 위한 제도 개선은 전혀 이루어지지 않았고, 국토교통부는 이를 단기간에 개선하기 어려워 중장기적 과제로 추진하겠다는 입장을 2016년 1월 밝힌 것이 전부입니다.

참여연대의 조사 결과를 지역별로 살펴보면, 서울 아파트의 평균 실거래가는 강남구(11억 7,844만 원), 서초구(11억 2,034만 원), 용산구(8억 3,980만 원) 순으로 높았으나, 공시가격의 실거래가 반영률은 강남구(64.2%), 서초구(64.6%), 용산구(65.8%) 모두 서울 평균(66.5%)보다 낮았습니다. 아파트와 다세대주택, 연립주택을 포함하는 공동주택을 조사한 결과, 2017년 상반기 거래된 서울 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 64.8%로 나타났습니다. 이는 국토연구원이 발표했던 2013년 기준 서울 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률 68.7%보다 오히려 4% 가량 하락한 수치입니다.

이처럼 실거래가에 크게 미치지 못하는 공시가격으로 인해, 현행 제도로는 과세표준이 왜곡되어 종합부동산세가 제대로 부과되지 않고 있습니다. 주택 소유자를 모두 1가구1주택자로 가정했을 때, 2017년 상반기 거래된 서울 아파트 중 실거래가가 9억원을 초과해 종합부동산세 과세 대상에 해당하지만, 공시가격 적용으로 인해 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 주택이 71.7%에 달합니다. 설상가상으로 과세표준을 더욱 낮추는 공정시장가액비율까지 적용(재산세: 60%, 종합부동산세: 80%)되고 있는 현행 부동산 세제는 조세정의를 심각하게 왜곡하고 있습니다. 2017년 상반기 기준, 평균 실거래가가 가장 높은 서울 강남구, 서초구, 용산구 아파트 소유자의 평균 보유세를 각 조건별로 살펴본 결과, 현행 제도에서 발생하는 보유세는 실거래가 반영률 100%으로 공시가격의 정상화했을 때의 약 34.5% 수준입니다.

따라서 국토교통부는 조세정의를 심각하게 왜곡하고 있는 부동산 공시가격을 실거래가 수준으로 끌어올리기 위한 로드맵을 제시해야 합니다. 왜곡된 공시가격을 바로잡기 위한 첫 단추로 종합부동산세, 재산세에 적용되는 공정시장가액비율을 폐지해야 합니다. 부동산 가격공시 제도를 정상화하는 방안은 왜곡된 조세정의를 바로잡아야 할 차원의 문제입니다. 또한 이명박 정부 이후 대폭 축소된 종합부동산세의 세율을 참여정부 수준으로 조정하는 제도 개선도 동시에 추진해, 부동산 과다보유를 억제함으로써 이미 극심한 수준에 다다른 한국의 주거불평등을 바로잡아야 합니다. 끝.

• 이슈리포트 [원문보기/다운로드]
• 보도자료 [원문보기/다운로드]

검찰권 오남용 과거사 철저히 규명되어야 

법무·검찰개혁위의 검찰 과거사 조사위원회 및 재심 권고에 대한 논평

오늘(9/29) 법무·검찰개혁위원회(이하 개혁위)가 법무부에게 과거 검찰의 검찰권 오남용 사건들을 조사하도록 ‘검찰의 과거 인권침해 및 권한남용 의혹사건 진상조사 위원회(약칭 검찰과거사조사위원회, 이하 과거사조사위)’를 설치하고, 검찰권 남용 및 인권침해가 확인된 사건의 경우 적극적인 재심청구를 통해 시정하라는 내용의 권고안을 발표하였다. 참여연대 사법감시센터(소장 임지봉 서강대학교 교수)는 개혁위의 권고안처럼 검찰의 검찰권 오남용 사건이 철저히 재조사되기를 촉구한다.

검찰권 오남용 사건들을 재조사하기 위해서는 과거사 조사의 객관성과 중립성, 전문성이 보다 강하게 담보되는 과거사조사위가 설치되어야 한다. 권고안에 따르면 법무부장관이 검찰총장과 협의하여 설치하며, 법무부장관과 검찰총장이 협의하여 위촉한 민간위원 9명으로 과거사조사위를 구성하도록 하고 있다. 그러나 검찰의 과오를 조사하기 위한 조사위원을 위촉함에 있어 그 조사대상 당사자라 할 수 있는 검찰총장과의 협의를 거치도록 하는 것은 적절하지 않다. 

또한 개혁위는 권고안에서 검사로 근무하다가 퇴직한지 3년이 지나지 않은 자는 과거사조사위의 위원이 될 수 없다고 결격사유를 규정하고 있으나, 이는 조사의 객관성과 공정성을 충분히 담보할 수 없다. 조사위가 조사하게 될 사건들이 대부분 3년이상 지난 사건들임을 감안하면 조사 대상 사건의 진행 당시에 수사를 담당했던 검사들이나 혹은 그와 연관이 있는 검사들이 위촉될 가능성이 여전히 남아 있기 때문이다. 따라서 조사위원의 위촉에 있어서는 검사 출신 인사를 배제함을 원칙으로 해야 한다. 만약 조사 과정에서 검찰의 협조가 필요하다면, 자료 제출이나 진술 요구 등에 있어서 검찰이 거부할 수 없도록 조사위의 권한을 강화하는 방식으로  전문성과 공정성을 동시에 확보해야 한다. 조사결과가 과오의 당사자인 검찰의 ‘협의’를 거쳐 나온 것이라면 국민들로부터 진정성을 인정받기 힘들 것이기 때문이다. 

검찰 역시 재심청구에 대한 개혁위의 권고대로 과거 검찰의 권한 남용과 인권침해가 확인된 사건에 대해서는 적극적인 재심청구를 하고, 과거사 재심사건에서 검찰의 과오를 인정하지 않는 ‘백지 구형’ 관행도 중단해야 한다. 과거 상부의 부적절한 백지구형지시를  거부하고 무죄 구형을 했던 임은정 검사에 대한 징계 취소 및 상고 취하도 병행되어야 함은 물론이다. 근거없고 부적절한 상부의 지시에 저항하는 검사의 소신은 징계의 대상이 아닌 보호와 장려의 대상이 되어야 한다. 

논평 [원문보기 / 다운로드]

참여연대, 법무부에 주택·상가임대차 행정 관련 입법방향 및 추진계획 질의

법무부의 '법무행정 쇄신방향' 발표 후 한달, 구체적인 추진계획 밝혀야

주택 및 상가임대차보호법, 집합건물법 개정 위해 법무부의 역할 중요

강력한 입법추진 의지와 명확한 추진계획, 소관부처 및 현장과의 협업 필요

참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 오늘(11/16) 법무부에 주택·상가임대차 행정과 관련하여 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 집합건물법의 입법방향 및 추진계획을 질의하였습니다. 법무부는 2017. 10. 19. 보도자료를 통해 <법무행정 쇄신방향>을 발표하고 상가임차인·주택임차인 보호를 위한 입법을 추진하겠다는 계획을 밝힌 바 있습니다. 그 구체적인 내용으로는 ‘상가건물임대차보호법 개정’을 통한 △권리금 보호대상 확대, △임대료 인상률 상한 인하 및 환산보증금 증액, △계약갱신요구권 행사기간 연장 및 철거·재건축시 임차인 보호 강화와 ‘주택임대차보호법 개정’을 통한 임차인의 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제의 단계적 도입 추진을 제시하였습니다.

그러나 문재인 정부 출범 이후 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 소관부처를 현행 법무부에서 국토교통부로 이관 또는 공동소관으로 하는 방안이 추진 중이지만, 지난 7월 국정기획자문위원회가 발표한 국정운영 5개년 계획에는 상가법 개정의 소관 부처가 국토부나 법무부가 아닌 중기청(현 중소기업벤처부)으로 명시되어 있고, 관리비 비리 등으로 법개정이 시급한 집합건물법 부분은 법무부가 발표한 ‘법무행정 쇄신방향’에 빠져 있는 등 미비한 부분이 있어 현 소관부처인 법무부의 입법추진 의지와 추진계획이 그 어느 때보다 중요한 상황입니다. 

법무부의 <법무행정 쇄신방향>이 발표된 지 한 달이 다 되어가는만큼 법무부는 강력한 입법추진 의지와 명확한 추진계획을 가지고 국토부, 중소기업부 등 소관부처는 물론 서울시 등 지자체, 정책전문가 및 현장활동가들과의 협업체계 구축을 통해 임차인 지위 강화를 위한 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 집합건물법 개정을 차질없이 추진해나가야 할 것입니다.

▣ 보도자료 및 질의서 [원문보기/다운로드]

 

질 의 서

 

법무부는 2017. 10. 19. 보도자료를 통해 <법무행정 쇄신방향>을 발표하고 상가임차인·주택임차인 보호를 위한 입법을 추진하겠다는 계획을 밝힌 바 있습니다. 그 구체적인 내용으로는 ‘상가건물임대차보호법 개정’을 통한 △권리금 보호대상 확대, △임대료 인상률 상한 인하 및 환산보증금 증액, △계약갱신요구권 행사기간 연장 및 철거·재건축시 임차인 보호 강화와 ‘주택임대차보호법 개정’을 통한 임차인의 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제의 단계적 도입 추진을 제시하였습니다.

이에 참여연대는 법무부의 임대차 행정 방향과 진행상황과 관련하여 아래와 같이 질의서를 보내드리오니 11월 27일(월)까지 답변주시길 바랍니다.

 

<임대차 행정>

 

1. ‘임차인 지위 강화를 위한 상가임대차 보호법 개정 추진’은 올해 7월 국정기획자문위원회가 발표한 ‘문재인정부 국정운영 5개년 계획’의 세부과제 중 하나이기도 합니다. 법무부는 상가임대차 보호법 개정의 완료시기와 이를 위한 구체적인 내용, 추진방식 및 계획을 밝혀주시기 바랍니다.

 

2. 법무부가 제시한 개정안의 구체적인 내용을 볼 때, 제 20대 국회에 제출된 상가건물임대차보호법 개정안 중 더불어민주당 홍익표 의원안(의안번호2000165), 박주민 의원안(의안번호2001045)과 방향과 내용이 유사합니다. 홍익표 의원, 박주민 의원의 상가건물임대차보호법 일부개정안에 대한 법무부의 입장을 질의합니다.

 

3. 문재인 대통령은 후보 시절 공약으로 전월세 인상률 상한제와 임대차 계약갱신 청구권의 단계적 도입을 약속했고, 국정기획자문위원회도 임대차계약갱신청구권 등의 단계적 제도화 추진을 세부과제로 제시했습니다. 이에 국토부는 이미 국정감사, 언론 인터뷰 등을 통해 11월 중 ‘주거복지로드맵’에 세입자 보호대책 포함하여 발표할 계획임을 밝혔습니다. 세입자를 위한 ‘전월세 인상률 상한제도’와 ‘임대차 계약갱신 청구제도’ 도입에 대한 법무부의 입장과 구체적인 추진계획, 국토부와의 협조 현황을 질의합니다.

 

4. 주거용 오피스텔 등 집합건물이 늘면서 관리비 문제 등 각종 갈등과 분쟁이 증가하고 있지만, 공공이 적극적인 역할을 규정한 공동주택관리법과는 달리 집합건물법은 ‘사적자치의 원칙’에 따라 상호간의 합의에 따라 관리하도록 되어있어 정부와 지자체의 기본적인 실태조사는 물론 관리, 분쟁 조정 등의 역할이 상당히 제한되어 있습니다. 집합건물 관련 분쟁이 증가하여 이에 대한 관리감독의 요구가 있는데,  <법무행정 쇄신방향> 에는 포함되어 있지 않습니다. 법무부의 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 개정 방향과 구체적인 추진계획을 밝혀주시기 바랍니다.

참여연대, 공직자후보자 인사검증강화방안 모색하는 포럼 개최

국민입장에서  용인가능한 기준, 불가능한 기준 등 세부 인사검증 기준  마련해야

참여연대 행정감시센터(소장 장유식 변호사)는 오늘(7/24) 「새 정부의 고위공직자 인사, 바람직한 해법을 모색하다 - 고위공직자 인사검증 강화 방안을 중심으로」포럼을 개최했다. 이번 포럼은 문재인 정부의 1기 내각 구성 과정에서도 부실 인사검증, 흠집내기식 청문회 논란이 반복되어, 고위공직자의 인사검증과 인사청문회의 개선 방안을 모색하기 위해 마련됐다.

발제를 맡은 라영재 한국조세재정연구원 연구위원은 고위공직자 인사검증에 대한 그간 학계의 논의를 소개했다. 인사검증의 개념과 범위는 역량(전문성, 직무수행능력), 도덕성(준법성, 청렴성), 이해충돌, 정무적(정치적 행적, 이념적 지향성 등) 검증을 포함하는데, 현재의 인사검증은 도덕성 검증 중심이라는 학계 평가를 제시했다. 또한 도덕성 검증도 국민들과 대통령· 인사검증 담당자들의 눈높이 사이의 괴리로 한계가 존재했다며, 고위공직자의 도덕성을 검증할 때 도덕성의 개념을 국민정서에 부합하는 정도까지 그 의미를 확대해 검증에 필요한 구체적 항목과 기준을 설정해야 한다는 견해를 소개했다. 즉 인사검증 시 고위공직 후보자의 임용적격 판단기준으로서 도덕성 검증기준을 획일적으로 적용하기보다, 항목별로 문제가 된 행위의 심각성, 횟수, 행위로 인한 처벌의 강도, 시간적 경과 등 다양한 관점을 고려한 합리적 검증기준을 설정해야 한다는 것이다. 

또한 공직후보자 인선에 대한 사회적 동의를 확보하는 방안으로 인사과정에서 시민참여를 보장하는 방안과 인사검증 기능을 국민이 신뢰할 수 있는 청와대 외부 기관에 부여하는 방안을 소개했다. 인사검증체계의 역량 강화방안으로는 ▷ 충분한 인사검증 소요기간 부여, ▷ 후보로 거론되는 단계부터 인사검증에 필요한 자료와 자료수집 동의서를 제출케 하는 방안, ▷인사검증기관의 자료 제출 요구에 관계 기관 협조의 근거 법령 마련 ▷ 인사권자가 어떤 특정 후보를 원하는지 인사검증자가 알 수 없게 한 상태로 후보자를 물색하는 방안이나 인사권자가 검증결과나 추천 자료가 누구의 것인지를 모르게 한 상태로 내용만 보고 인선을 결정하는 이중차단 방식의 인사검증 방법도 소개했다.

라영재 연구위원은 학계 논의를 바탕으로 인사검증을 강화하기 위한 제도적 고려사항으로 ▷고위공직자 인사검증에 대한 법적 근거 마련, ▷ 명확한 인사추천과 검증 분리(대통령 비서실 외부기관 활용방안 고려), ▷ 도덕성, 윤리성 중심의 검증기준(검증항목)에서 이익충돌, 전문성 중심의 검증기준(항목, 질문지) 보완, ▷ 후보자의 자료제출 의무와 책임(법적 근거), ▷ 국회인사청문회 제도 정비(도덕성 검증과 역량 검증, 사전심의와 사후 청문회 개최) 등을 제시했다. 운영상 고려사항으로는 ▷대통령제하에서 충성심을 바탕으로 연고에 의한 인사 추천 가능성이 상존함으로 추천과 검증의 엄격한 분리 ▷ 국민의 입장에서 용인 가능한 기준과 불가능한 기준 등 세부기준 마련이 필요하다고 지적했다. 또한 국회 인사청문회를 정파적으로 운영하지 않으려는 정당들의 합의도 필요하다고 덧붙였다.

토론자로 참여한 전진영 국회 입법조사관은 도덕적으로 국민적 기대에 부합되는 후보자를 찾다보면 유능한 공직후보자 인재풀 자체가 협소화되는 문제가 있고, 또한 여야가 합의한 인사검증기준이 없다보니까 동일한 사안인데 누구는 낙마하는 반면, 누구는 통과하는 경우도 발생하고 있다며, 여야 원내정당이 함께 고위공직 후보자 인사검증 기준을 마련해야 한다고 주장했다. 전진영 입법조사관은 인사검증 시기를 제한하는 방안(최근 10년 또는 20년), 사회적으로 용인될 수 있는 수준의 비윤리적 행위의 범위에 대한 논의도 필요하다고 지적했다. 인사청문회가 후보자의 도덕성, 검증 흠집내기 치중한다는 비판에 대해서는 국민의 눈높이에 현저히 미달되는 후보자 지명이 큰 문제인 만큼, 청와대 인사검증 절차를 공식화하고 체계화해야 한다고 밝혔다. 미국처럼 표준화된 고위공직자 인사검증서류를 만드는 방안을 제시했다. 또한 후보자의 가족이나 친척, 주변인물에 관한 사항, 특히 사생활과 관련된 사항에 대한 자료제공을 요청할 수 있는 법적 근거가 없는 만큼 가족의 사생활 영역에 해당되는 부분에 대한 자료제출 요구는 자제할 필요가 있다고 주장했다. 

토론자로 참석한 민주사회를 위한 변호사모임 좌세준 변호사는 인사청문 제도는 본질적으로 ‘잘못된 임용’을 방지하는 기능을 하는 제도로, 우리 인사청문회의 모델이 된 미국의 경우 “인물의 부정적(negative) 요소 점검” 절차가 백악관 인사비서관실(OPP)의 추천과 법률고문실의 검증과정에서 상당 부분 걸러지는 반면, 한국의 경우 대통령의 고위공직자 추천 절차에서는 이와 같은 기능이 제도로 이루어지지 않고 있다는 것이 가장 중요한 문제라고 지적했다. 또한 고위공직자 추천 과정에서 “사전검증을 위한 항목, 도덕성, 직무적격성, 정책 능력에 대한 판단기준을 어떻게 정할 것인가?” 를 결정함에 있어 ‘대중’의 시각에서 받아들일 수 있는 기준인지 여부가 중요하다고 주장했다. 좌 변호사는 인사검증기준을 청와대 인사검증시스템(인사수석실-민정수석실-인사추천위원회)을 통해 매뉴얼화하고 이를 공개해야 한다고 밝혔다. 구체적으로 사전 검증 항목별로 미국의 개인자료진술서에 준하는 정도의 세부항목으로 구성된 ‘후보 예정자 진술서’를 청와대 매뉴얼로 만들어 공개하는 방안을 제안했다. 더불어 공개원칙을 강조했다. 좌 변호사는 사전 검증 기준, 사전 검증을 통해 대통령이 지명한 후보자의 ‘개인자료진술서’, ‘개인재산신고서’ 중 비공개가 불가피한 자료를 제외하고는 모두 공개해야 하고, 인사청문 절차를 이원화(도덕성, 개인자료에 대한 검증 + 직무적격성, 정책능력)하더라도, 절차와 검증결과는 공개해야 한다고 강조했다. 

이날 토론회에는 박정은 참여연대 협동사무처장의 사회로 진행되었으며 서원석 한국행정연구원 부원장, 전진영 국회입법조사처 입법조사관, 좌세준 민주사회를 위한 변호사모임 변호사가 토론자로 참여해 다양한 의견을 개진했다. 

사법 개혁의 적임자, 반대할 명분 없다

청문보고서 채택 거부는 정치적 구태이자 노골적인 발목잡기

국민으로부터 위임받은 임명동의권, 정쟁을 위해 남용 말아야

김명수 대법원장 후보자 인사청문회가 어제(13일)로 마무리되었다. 청문회를 통해  공직자로서의 어떠한 결격사유도 드러나지 않았고, 법관 블랙리스트 사건 재조사 및 법원 현안에 대한 여러 개혁적인 답변을 통해 법원개혁의 적임자임이 입증되었다. 그러나 자유한국당과 국민의당 등 일부 야당은 또다시 근거가 부족한 명분을 내세우며 임명 절차를 지연시키고 있다. 사법부의 수장이자 국민의 기본권을 보호해야할 가장 중요한 직위인 대법원장 임명동의안을 헌법재판소장에 이어서 또다시 정쟁의 제물로 삼고 있는 정당들은 무책임한 행태를 즉각 중단하고 국회 인준 절차에 임해야 한다.

현 대법원장의 임기 만료가 불과 십여일밖에 남지 않았음에도, 오늘(14일) 오전 국회 인사청문특위는 인사청문보고서 채택에 실패했다. 이렇다 할 결격 사유를 제시하지도 못하면서 인사 일정 자체를 지연시키는 행태는 정치적 구태이며, 사법 개혁을 요구하는 국민들의 뜻을 거스르는 것이다. 정당 간 한낱 정략과 자존심 싸움에 대체 무엇을 걸고 있는 것인지 스스로 깨달아야 한다. 이미 헌법재판소장 최장기 부재 사태를 외면한 국회가 또다시 동의권을 남용하여 대법원장 부재 사태마저 촉발시킨다면, 거대한 국민적 비난과 분노를 피할 수 없을 것이다. 임명동의권은 국민에게서 국회로 위임된 것일 뿐이며, ‘결정권’ 또한 국민에게서 유래함을 잊지 말아야 한다. 

논평 [원문보기 / 다운로드]