한강선착장 추경예산 전액삭감 및 한강개발 공유재산심의 삭제 환영한다

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서울시의 신곡수중보 전면 개방 결정 환영, 시민들의 요구에 대한 첫 응답

시민모니터링단 구성 등으로 예측되는 부정적 효과에 적극 대응할 것

2018년 10월 12일

녹색당서울시당, 녹색미래, 맑은한강보존주민연대, 분당환경시민의모임, 서울시민연대, 서울환경운동연합, 정의당서울시당, 팔당보존시민연대, 푸른사람들, 한강복원시민행동, 한강사랑, 한강유역네트워크, 한강유역지속가능발전협의회, 환경과생명을지키는전국교사모임, 환경운동연합

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공시가격 정상화, 다시 박원순 서울시장에게 묻는다

– 2012년 “시세 90% 이상 반영, 상가 빌딩·고가단독 등 검증하겠다” 답변
– 7년전 약속 지켰다면 땅값 상승 막고, 재벌 건물주 세금특혜도 개선

◦ 공시지가 제도는 토지공개념의 뿌리로서 1990년부터 매년 정부가 조사하여 발표하고 있습니다. 그러나 시세를 제대로 반영 못 하고 있습니다. 특히 2005년 보유세 강화와 함께 도입된 ‘주택공시가격’은 토지와 주택, 빌딩과 상가 등의 공시가격이 축소 조작되어 부동산 유형별 소유에 따른 불공평 과세까지 조장하고 있습니다.

◦ 경실련은 2011년 보궐선거로 당선된 박원순 서울시장에게 취임 직후인 2011년, 2012년 공시지가와 공시가격이 시세와 동떨어진 사실을 알렸습니다. 그리고 이 문제를 우선적으로 바로잡아 줄 것을 요구했습니다. 2012년 3월30일과 2012년 4월2일에는 ‘부동산 과표 정상화를 위한 서울시장 공개질의’란 제목으로 1)조작된 표준지 공시지가를 바로잡자, 2)조작된 개별지 공시지가를 바로잡자” 라는 공개질의서를 서면으로 서울시에 보냈습니다. (별첨 1)

◦ 2012년 4월 5일 서울시는 서면으로 1)서울시 공시지가 조사 및 현실화 추진내용을 시장에게 보고했고 2)국토부 등 관련기관을 방문 지가현실화를 요구했고 3)공시지가와 공시가격이 시세의 90% 수준이 되도록 서울시 내부 방침으로 정했고 4)개별공시지가 조사시 대규모 개발 사업용지 또는 고급단독주택부지 등에 대해 면밀한 지가조사와 더불어 감정평가사와 검증 실시하겠다. 라고 답변했습니다. 5) 또 자치구와 협의했다. 라고 밝혔습니다. (별첨 2)

◦ 2016년 국정감사 당시 서울시가 제출한 자료에서도 서울시가 1)2012년에 공시지가의 실거래가격대비 현실화율 90%이상을 목표로 하는 ‘개별공시지가 현실화 추진계획 방침’을 정했고, 2) 2015년에는 국토부에 점진적(3개년)으로 현실화율 70%를 추진해 지역간, 과세대상별 현실화율 균형성을 제고해야 한다고 건의했음을 확인할 수 있습니다. (별첨 3)

◦ 2014년 다시 당선된 박원순 서울시장은 취임이후 시세대비 공시지가와 공시가격을 비교하는 용역을 발주했고, 2015년 2월 서울연구원으로부터 용역결과 시세대비 50%미만이고 불평등하다는 연구 결과를 보고 받았습니다. (별첨 4)

◦ 그러나 2018년 지방선거에서 당선으로 3선이 된 박원순 서울시장은 2012년 개별공시지가 현실화 내부방침(시세의 90%이상 반영)과 달리 재임기간 7년이 넘도록 취임 초기의 약속인 조작 된 공시가격을 시정하기는커녕 계속 방치한 것으로 판단됩니다. 서울시의 내부 문건과 국토부의 자료 등을 살펴봐도 제도개선에 적극이지 않았습니다. 서울시 실무자가 국토부에 몇 차례 방문하거나 공문을 발송하는 등 소극적 대응이 전부였습니다. 2018년 서울 주택가격이 폭등하여 서울시장에 대한 책임이 거론 되던 때 국토부장관에게 “표준지 권한을 서울시에 넘겨라” 정도였습니다.

◦ 불평등한 공시지가는 경실련과 시민단체들이 2010년부터 지속적으로 개선을 요구했고 2016년부터 2017년과 2018년 국정감사에서도 반복적으로 지적을 받았습니다. 그때마다 서울시장은 검토하겠다, 개선하겠다. 발언했고, 2018년 국정감사에서도 지자체가 표준지 공시지가 결정에 참여할 수 있도록 하길 바란다고 밝혔습니다. 최근에도 축소 조작된 공시가격이 심각한 사회문제로 제기되고 있습니다. 하지만 서울시장의 적극적인 노력은 보이지 않습니다.

◦ 경실련이 2018년 분석 발표한 자료에 따르면 서울아파트의 공시가격은 시세의 60-70% 평균 68%였고, 공시지가는 시세의 38% 수준이었습니다. 대로변 상가 업무빌딩, 토지 역시 시세의 30-40% 수준입니다. 고가주택의 공시가격은 30-50%, 평균 시세의 40%수준이었습니다.

◦ 이처럼 서울시에 있는 재벌사옥 등 건물들의 공시가격 시세반영률은 아파트를 소유한 개인보다 낮습니다. 재벌 대기업 등 법인들이 소유한 상업업무 빌딩의 보유세율은 최고 0.7%로 2%인 개인 최고세율의 30% 수준입니다. 과세기준인 공시가격도 아파트 보유자는 70%수준인데 반해 재벌 빌딩과 백화점 등은 40% 수준입니다. 이런 불공정한 공시가격과 세율 등의 비정상적인 과세체계가 재벌과 건물주 등의 부동산 투기를 조장하고 자산격차를 더욱 심화시키고 있습니다.

◦ 중앙정부는 지난주에 2019년 아파트 공시가격을 발표했고 아파트의 시세반영률은 평균 68.1%, 단독주택은 53%, 토지 공시지가는 64.8%라고 발표했습니다. 정부 발표에서도 15%의 차이가 보입니다. 그러나 경실련 조사결과 재벌빌딩 및 단독주택, 토지 등의 시세반영률은 40% 수준으로 정부 발표와 22% 차이납니다. 서울은 면적기준 전국의 1%이지만 땅값비중은 공시지가 기준 30%를 넘습니다. 따라서 서울시가 자체적으로 표준지에 대한 시세반영률 검증을 통해 부동산으로 인한 불평등이 얼마나 심각한지 시민들에게 알려주어야 합니다.

◦ 경실련은 공시가격제도 개선 관련해 2012년, 2015년에 수립한 서울시 내부방침에 대한 서울시장의 의지를 듣고 싶습니다. 불평등한 세금부과 기준으로 인해 200만 공동주택 보유 서울시민들이 지난 14년간 세금을 재벌보다 많이 부담했습니다. 불평등한 공시가격에 대한 문제를 2012년과 2014년 서울시와 전문가의 자체 검증과 서울시 주도의 용역 결과 보고 등을 통해 알고 있었음에도 시정하지 못한 이유를 답변 해주시기 바랍니다. 그리고 불평등한 과세체계 등을 시정 할 의지가 있는지와 구체적 개선계획을 파악하고자 합니다. 박원순 서울시장은 시민운동가 출신으로 서울시민들은 불공정 과세와 불평등 해소에 앞장서기를 간절히 바라고 있습니다. 성실하게 서면답변 해주시기 바랍니다.

1. 박원순 서울시장 취임 후 경실련은 2011년 12월부터 2012년 3월 서울시에 개선을 요구했습니다. 2012년 3월30일과 2012년 4월2일 경실련은 ‘부동산 과표 정상화를 위한 서울시장 공개질의’ 란 제목에 “조작된 표준지 공시지가를 바로잡자” 라는 공개질의(별첨1)를 했습니다. 조작된 공시지가 공시가격의 문제와 이로 인해 발생하는 불평등한 과세에 대해 서울시장에게 알렸고, 즉시 시세의 90% 수준으로 시정하겠다는 서울시장의 답변을 받았습니다(별첨2).

2. 서울시는 현실화율이 반영되도록 개별공시지가 산정 시 대규모 상가업무용 토지, 고급단독주택부지 등에 대해 면밀히 지가를 조사하고 감정평가사와 검증하겠다. 라고 밝혔습니다.

3. 하지만 서울시가 국감자료와 홈페이지 등을 통해 공개한 자료를 보면 서울시의 노력은 국토부에 현실화율 제고요청 공문 발송에 국한되어 있습니다. 공시지가 및 공시가격 검증도 제대로 이루어졌는지, 매년 의례적으로 해왔던 형식적 검증으로 일관했는지 알 수 없습니다.

가. 지난 2012년 2월, 서울시는 「개별공시지가 현실화 추진계획 방침」을 통해 실거래가격 대비 지가 현실화비율을 90%이상으로 높일 수 있도록 내부결정한 후에 국토부에 의견을 개진한바 있습니다. 공시지가의 시세반영률이 90%이상이어야 한다는 입장은 아직 변화가 없으십니까?

나. 현실화 추진계획 방침에는 ‘개별공시지가 조사 시 역세권 대규모 필지, 고급단독주택부지 등 면밀한 지가조사와 감정평가사 검증실시’가 포함되어 있습니다. 서울시가 2012년 5월 작성한 ‘개별공시지가 공정성 제고방안 검토’ 자료에도 2011년 기준 서울시 개별공시지가의 57%인 53만 필지를 6억원의 예산을 투입하여 검증했음을 알 수 있습니다.(별첨5) 공시지가 등에 대한 검증은 이후에도 매년 이루어졌습니까? 연도별 결과를 공개할 의향이 있습니까?

다. 지난 7년 동안 시세반영률 90% 서울시의 목표를 달성하지 못한 주요원인이 무엇입니까?

라. 언론보도에 따르면 2018년 서울시는 중앙정부 국토부장관에게 표준지와 표준단독주택의 조사권을 지방자치단체로 이양해 달라고 요구한 바 있습니다. 이 요구에 대한 중앙정부의 답변은 무엇입니까?

마. 공시지가제도가 도입 된지 30년 그리고 공시가격제도 도입 이후 14년이 지났습니다. 그러나 중앙정부는 표준지의 가격 산정과정 등 세부내용을 공개하지 않고 있습니다. 경실련은 표준지의 공시지가 산정과정 등을 투명하게 공개하지 않는 이유가 국토부와 한국감정원, 감정평가사 등이 밀실에서 시세 등을 조작한 사실이 밝혀 질 것을 우려하기 때문으로 판단합니다. 만일 표준지의 가격 조사와 평가 등의 결정권이 지방정부에 이양된다면, 가격 평가와 산정 등의 근거와 자료를 투명하게 공개할 의향이 있습니까?

바. 2012년 이후 계속해서 중앙정부에 시세반영률을 90%수준으로 높일 수 있도록 협조만 요청했을 뿐 더 적극적인 노력을 하지 않은 이유가 무엇인지요? 서울시가 현실화를 위한 자체 지침을 마련하여 각 자치구와 함께 주도적으로 표준지 공시지가와 표준주택 공시가격을 검증하고 결과를 투명하게 공개할 의향이 있습니까?

사. 박원순 시장 취임 이후부터 2012년까지 이명박 정부, 2013년부터 박근혜 정부 2017년 문재인정부로 바뀌었습니다. 2017년 이전엔 야당 서울시장이라서 정책협의와 정책 반영이 안된 것이라면, 여당 서울시장이 된 2017년 이후에도 서울시 정책 제안과 요구가 반영되지 못하는 이유는 무엇입니까?

경실련은 오늘 낮게 조작되어 불평등한 공시가격과 재벌 건물주 등 부동산부자 세금특혜와 관련해서 박원순 서울시장의 개선의지와 실천계획에 대해 공개질의 한다. 지난 2012년 공시가격 개선에 대한 공개질의 이후 7년만에 다시 묻는 공개질의이다. 당시 서울시는 서면답변을 통해 1)공시가격 시세반영률을 90% 이상으로 현실화하고, 2) 대규모 상가업무빌딩, 고가단독주택 등에 대한 지속적인 공시가격 검증을 통해 개선해가겠다고 답변했다.

하지만 박원순 시장 임기 7년 동안 시민과의 약속은 제대로 이행되지 않았고 불공정 과세기준에 의한 상위1% 부자와 재벌의 세금특혜도 해소되지 않았다. 서울시는 자체 조사 결과 실거래 된 주택의 공시가격 현실화 비율이 40%정도에 불과하다는 사실을 알고 있음에도 불구하고 공시가격 개선이 국토부 권한이라는 이유로 국토부에 공시가격 현실화율 제고요청 공문만 몇 차례 발송했다.

고가주택은 십수년간 집값(공시가격)이 땅값(공시지가)보다 낮게 조작되어 결정되었지만 서울시는 개선은커녕 파악조차 못한 것으로 보인다. 7년 전 박원순 시장은 중개업소 등을 방문하여 실제 거래금액과 호가 등을 조사, 공시지가 산정시 가격산정 자료로 활용하고, 대규모 상가업무용 토지 등 전 필지의 감정평가사 검증을 제도화하는 등의 개별공시지가 현실화 추진방안을 마련했다.

만일 7년전의 약속이 이행됐더라면 재벌과 건물주, 부동산부자에 대한 세금 특혜도 해소되고, 서울 집값과 땅값 안정에 기여했을 것이다.

2019년에도 국토부는 낮게 조작된 공시지가와 공시가격을 발표했다. 시세반영률도 공시지가 64.8%, 단독주택 공시가격 53.1%라고 밝혔지만 자료를 공개하지 않고 있다. 경실련 조사결과는 땅값과 집값 모두 시세의 40% 수준으로 크게 차이나는 것으로 파악된다. 경실련은 반복적으로 정부에 산정근거를 공개토록 요구하고 있다. 그러나 정부는 산정근거를 공개하지 않아 공시가격에 대한 불신을 키우고 있다. 불평등한 과세기준에 대해 시민과 언론이 앞장서 개선을 요구하지만 약속했던 박원순 서울시장은 침묵하고 대안도 제시하지 못하고 있다.

불평등한 과세기준으로 서울시내 200만 아파트 소유자들은 백억원대 고가주택 소유자, 수천억대 빌딩과 수조원대 토지 등을 보유한 재벌보다 14년 동안 2배 많은 세금을 부담해왔다. 세율은 3배, 과표는 2배가 차이난다. 결국 이런 사실을 알고 있는 재벌, 다주택자, 건물주 등은 손쉬운 부동산투기로 부를 늘리는 반면 무주택서민과 청년들은 땅값상승, 불평등 심화로 고통 받고 있다. 천만 서울시민은 약속을 지키지 않은 서울시장으로 인해 고통을 받고 있다. 불평등을 조장하는 과세기준을 방치하면 안된다. 다시 한번 시민의 질의에 성실한 답변을 요청한다.

보도자료_과표정상화 관련 서울시장 공개질의

※ 홈페이지 특성상 전체화면일 때 가독성이 제일 좋습니다.

서울시는 상인 내몰고 투기•토건업자 배불리는
재정비촉진지구 주상복합아파트 건설 중단하라

– 세운재개발 재검토는 비판 여론 잠재우려는 쑈였나 –

서울시는 29일부터 3년간 한시적으로 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업(구 도시환경정비사업)의 주거비율을 최대 90%까지 높인다고 밝혔다. 도시정비형 재개발사업에서는 상업지역의 주거타운화를 방지하기 위해 주거비율을 50% 이하로 제한하고 있으나, 사업이 추진되지 않자 사업성이 높은 주택비율을 늘려 재개발사업을 촉진시키겠다는 것이다.

서울시는 상업과 업무 기능에 대한 수요도 파악하지 못하고 도시관리에 대한 철학과 비젼도 없이 무분별하게 재개발지구지정을 남발해 주민갈등과 투기를 조장했다. 이러한 비판에도 서울시가 또 다시 추가 특혜를 통해 사업을 강행하려는 것은 과거 개발주의시대 토건정책으로 회귀하겠다는 것이다. 전면 철거방식의 재개발사업을 중단하고 공동체가 유지되는 재생정책으로 전환하겠다는 박원순시장의 도시재생정책과도 전면 배치되므로 즉각 중단해야 한다.

서울시는 주택공급 확대와 상권활성화를 명분으로 내세우고 있으나, 사실상 투기 및 토건업자를 위한 특혜 대책에 불과하다. 현재 주택 문제는 주택소유의 편중과 서민이 경제적 부담 가능한 주택이 부족해 발생하므로 단순히 주택공급 확대로는 서민주거안정 효과를 기대하기 어렵다. 더욱이 상업과 업무 등 중심지 기능을 수행해야 할 지역을 주거환경이 열악한 고밀 주상복합아파트로 채우려는 것은 기존 상권을 파괴하고 도심난개발을 확대하는 것이다.

도시정비형 재개발사업 규제완화의 심각한 폐해는 기존 소상공인이 재정착하기 어렵다는 것이다. 주거비율이 90%로 늘어나면 상업지역 면적은 줄어들고 분양가와 임대료는 상승한다. 현행 재개발사업에서 상가세입자는 4개월분 영업보상비 외에 재정착을 위한 대책이 없다. 인근지역 이전은 물론 재개발 후 신축상가의 인상된 임대료나 분양가를 부담하기 어렵기 때문에 쫓겨날 수밖에 없다.

최근 세운재정비촉진지구에서 발생한 갈등은 이번 서울시 대책의 한계를 보여준다. 주거 90% 주상복합아파트 건립으로 재정착할 공간을 확보하지 못한 상인들이 모두 쫓겨나고 도심산업생태계가 붕괴될 위기에 놓였다. 이번 서울시 발표는 세운재개발 문제를 재정비촉진구역 전체로 확대하는 모순적 정책이다.

박원순시장은 소상공인 보호를 위해 젠트리피케이션 문제의 개선을 강조해왔고, 세운재개발사업도 재검토를 지시한 바 있다. 그런데 서울시가 상인대책도 수립하지 않은 채 정책실효성도 없는 토건정책을 강행한다면 그간 박시장의 행보는 “정치적 쑈”에 불과했음 확인시키는 것이며, ‘오락가락 시장’이 아니라 그냥 ‘시대에 뒤떨어진 토건 시장’으로 불리게 될 것이다. 자영업자와 소상공인들의 강력한 저항에 직면하기 전에 서울시는 무분별한 재개발 촉진정책을 즉각 중단하고, 공동체가 유지되는 재생정책으로 전환하라.

2019년 3월 29일

경제정의실천시민연합

 
첨부파일: 서울시는 상인 내몰고 투기•토건업자 배불리는 재정비촉진지구 주상복합아파트 건설 중단하라
 

문의: 경실련 도시개혁센터(02-3673-2147)

요즘 말들을 안해서 그렇지, 세입자들이 재계약 걱정을 많이 해요. 조금 전에 길거리에 잠깐 서 있었는데 세입자 한 분이 와서 미리 걱정을 하더라고요. 들어보니 2년 사이에 전세보증금이 1억 4천만 원이나 올랐다고 하더라고요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

서울 송파구 가락동의 한 공인중개사무소. 30분 남짓 인터뷰를 하는 중에도 여러 번 전화가 걸려 왔다. 전세 매물이 나왔는지, 좀 더 저렴한 매물은 없는지 문의하는 전화였다. 공인중개사도 답답하다는 듯 매번 같은 대꾸를 했다.

아니, 사장님. 20평도, 30평도, 40평도 없어요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

공인중개사의 말에 따르면 이 지역 전세가는 2년 사이 1억 원 이상 올랐다고 한다. 지역 내에서 비죠적 싼 아파트 중 하나인 가락 우성아파트의 사정만 봐도 이 말이 과장이 아니라는 것을 알 수 있다. 이 아파트는 1986년 입주를 시작한, 올해로 30년이 된 아파트다.

2개의 방과 조그마한 거실, 화장실 하나가 있는 전용면적 59 제곱미터 아파트의 2년 전 전세가 1억 8천만 원 수준이었다고 한다. 그런데 지금은 3억 원 수준이다. 2년 사이 1억 2천만 원 가량 오른 셈이다.

문제는 그조차도 귀해 전세 매물을 찾는 문의 전화가 끊이지 않는다는 것이다. 이미 전세가가 매매가의 80% 이상 쫓아왔지만 앞으로도 이 현상이 멈출 기미는 보이지 않고 있다.

이 지역에서는 전세 대신 일정액의 보증금과 함께 월세를 받는 ‘반전세’가 주된 임대 방식으로 자리 잡았다고 한다. 은행 이자보다 훨씬 수익율이 높은 월세 방식을 선호하는 임대인들이 크게 늘면서 임차인들도 울며 겨자 먹기 식으로 반전세를 택할 수밖에 없는 추세다. 이 아파트 단지에서 통용되는 6~7부(6~7%) 전월세전환율을 적용하면, 늘어난 보증금 1억 2천만 원에 대한 월세는 60~70만 원 수준이다.

※ 전월세전환율 = 월세×12÷월세 전환할 보증금 액수

임차인이 먼저 월세를 원하는 경우는 거의 없어요. 열에 하나 정도 될까? 입장 바꿔 월세 살 이유는 없잖아요. 하지만 전세가 워낙 고공행진을 하다보니 어쩔 수 없이 재계약하는 거죠. 이자가 싸니까 대출을 받을 수도 있지만 소득이 없는 사람은 그것도 어려워요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

2년 사이 1억 2천만 원의 목돈을 저축할 수 있는 사람이 얼마나 될까. 다가오는 가을 이사철, 결국 2년 전 이 아파트 단지에 전세로 입주한 주민들은 선택의 기로에 놓이게 된다. 1억 원이 넘는 돈을 빚 내든, 아니면 6, 70만 원 가량의 생활비를 깎아 월세를 내야 한다. 이도 저도 힘들면 이 지역을 떠나야 하는 것이다.

젊은 부부들이 이사하려고 해도 이 지역을 떠나는 게 쉽지 않아요. 학군이 괜찮다 보니 애들 교육 문제가 걸리거든요. 6, 70만원의 월세 부담하려고 보니 소비를 엄청나게 줄이는 수 밖에 없어요. 애들 학원 보내는 것조차 부담스러워 지는 거죠. 제가 봤을 때 이대로 가면 내수 경기가 살 수 없을 거에요. 아파트 값이 계속 올라가니까…
– 송파구 가락동 00공인중개사

목돈 2억 원으로 들어갈 수 있는 전세 아파트 직접 찾아보니…

2억 원이면 단순 계산으로도 1년에 1천만 원 씩 20년간 모아야 하는 목돈이다. 통계청 가계동향조사의 가구당 월평균 가계수지에 따르면 2015년 2분기 현재의 가구 평균 흑자액(저축액)은 100만 원이 조금 안된다. 일반적인 가구라면 200개월(16년8개월) 동안 꾸준히 저축을 해야 비로소 2억 원을 모을 수 있다는 뜻이다. 그러나 이만한 목돈으로도 가락동 안에 전세 아파트 한 채를 구할 수 없는 것이 현실이다.

이것이 비단 특정 지역만의 문제일까. <뉴스타파>는 전세보증금 2억 원을 돌려받은 이 지역 주민의 상황을 가정해 서울의 다른 아파트 밀집 지역에서 새 보금자리를 마련할 수 있을지 직접 현장 조사를 해봤다. 기존의 주거 수준인 방 두 개, 전용면적 59제곱미터 이상 아파트를 기준으로 삼았다.

취재진이 가장 먼저 찾은 곳은 서울 동북권의 아파트 밀집지역인 성북구 길음동 길음뉴타운. 이 지역은 서울 다른 지역에 비해 시세가 저평가돼 있다는 점 때문에 다른 지역보다도 주택 임대 거래가 활발히 이뤄지던 지역이었다.

이 지역 아파트 상가의 공인중개사무실 유리창에는 ‘전세 구함’이라는 종이가 빼곡히 붙어 있다. 실제 취재진과 만난 한 부동산 공인중개사는 올해 들어 활발하던 전세 공급이 거의 사라졌다고 말했다. 인근 공인중개사무소들과 전세 매물을 공유하고 있지만 성북구 길음동과 강북구 미아동을 통틀어 나와 있는 전세 물량은 손가락으로 꼽을 정도라고 한다.

그는 이처럼 전세 물량이 줄어들면서 2년 사이 전세금도 최소 7, 8천만 원 씩은 올랐다고 했다. 길음뉴타운 초기인 2003년 입주를 시작해 인근에서 가장 낮은 시세를 보이는 길음 동부아파트의 경우 2억 원 대 초반에서 거래되던 59 제곱미터 형이 현재 3억 원까지 올랐다고 한다. 2010년 이후에 입주한 아파트 단지의 경우 상승폭이 더 커서 2년 전과 비교하면 1억 원 이상 차이를 보였다.

2억 원으로 들어갈 수 있는 단지는 현재 뉴타운 내에 없어요. 길음역 앞에 있는 삼부 아파트(1998년 입주)같이 재개발 이전에 지어진 아주 오래된 아파트들도 2억 원 이상은 갑니다. 뉴타운 안에서는 2억 원은 커녕 최소 2억 9천에서 3억 원은 생각해야 해요.
– 성북구 길음동 00공인중개사

서울 서북권의 대표적인 아파트 밀집지역인 은평뉴타운의 사정도 마찬가지였다. 지역 공인중개사의 설명에 따르면 전용면적 59제곱미터 형 전세 아파트의 시세는 2년 전 대비 6천만 원 가량 올랐다고 한다. 2억 6천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 3억 2천만 원까지 나온다는 설명이다. 은평뉴타운에서 가장 많은 세대를 갖고 있는 전용면적 84 제곱미터 형 전세의 경우 상황이 더욱 어렵다. 2년 전 2억 8천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 4억 원에 이른다고 한다.

천정부지로 전세가가 오르면서 젊은 부부들이 아예 집을 사거나 역세권의 오피스텔로 발길을 돌리는 현상도 나타났다. 이전에는 찾아볼 수 없던 풍경이라고 한다.

이 지역 특징이 젊은 맞벌이 부부들이 많이 산다는 거에요. 전세가가 감당할 수 없을 정도로 오르다 보니까 대출을 풀(Full)로 받아서 아예 집을 사시는 분들도 많아요. 불과 1, 2년 전에는 생각도 못했던 일이에요.
– 은평구 진관동 00공인중개사

2억 원으로 들어갈 수 있는 아파트는 없어요. 전세가가 워낙 오르다 보니 인근 구파발 역 주변에 있는 오피스텔들이 호황을 이룬답니다. 은평뉴타운에 집을 알아보던 신혼 부부들이 방향을 틀어 10평 대의 오피스텔로 들어가는 거죠.
– 은평구 진관동 00공인중개사

전통적으로 저소득층 거주 비율이 높은 것으로 알려진 서울 서남권의 사정은 어떨까. 취재진이 찾아간 구로구 신도림동의 아파트 밀집 지역에서도 더이상 2억 원짜리 전세 아파트는 찾아볼 수 없었다.

2년 전 2억 원 선에서 거래되던 신도림 우성아파트 59 제곱미터 형의 경우 현재 2억 9천만 원에 매물이 나와 있다고 한다. 이조차도 매우 드물게 나온 전세 매물이어서 사실상 전세가 산정 자체가 어렵다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다.

여기 인근 아파트 단지가 8,000세대가 넘는데 전세 매물이 아예 없어요. 재계약하며 월세 사는 사람들이 늘어나는 추세인데 그런 것 보면서 (돈) 없는 사람들이 더 어려워지겠다는 얘길 해요. 월세가 앞으로 올라가면 올라가지 떨어지진 않을 거 아녜요. 그간 집 사놓은 사람은 괜찮은데 그렇지 않은 사람들은 사정이 딱하죠. 젊은 사람들은 장가도 못 가게 생겼어요. 너무 매도자 중심의 시장인 것 같다는 생각 해요.
– 구로구 신도림동 00공인중개사

신도림동에서 만난 한 공인중개사가 2억 원으로 구할 수 있는 전세 아파트가 있다며 인근의 한 아파트를 소개했다. 신도림동의 외곽, 공단 지역에 위치한 A 아파트였다. 1989년 입주해 올해로 27년 된 아파트다. 이 아파트 전용면적 52제곱미터 형의 전세 시세는 매매가에 비춰 1억 6천만 원 정도로 평가된다.

A 아파트를 찾아 가봤다. 고층 아파트들로 빼곡한 신도림동의 아파트 밀집 지역을 벗어나자 옛 구로 공단의 흔적을 고스란히 간직한 공장 지대가 나타났다. 낡은 공장들에선 기계들이 소리를 내며 바쁘게 돌아가고 있었다. 쉼없이 오가는 짐차들 때문에 좁은 길에선 이동이 쉽지 않았다.

결코 쾌적하다고 말할 수 없는 공장 지대 한복판에 서 있는 아파트 단지, 노약자나 어린이를 둔 가정이라면 기피했을 이곳이 취재진이 사흘동안 서울 전역을 돌아다녀 찾아낸 ‘방 2, 거실 1, 화장실 1, 전용면적 59 제곱미터 내외에 해당하는’ 유일한 전세금 2억 원짜리 아파트다. 사실상 2억 원이라는 목돈을 갖고서도 서울에서 쾌적한 주거 환경의 전세 아파트를 찾을 가능성은 거의 사라진 것이다.

박근혜정부 30개월, 전세가 22.7% 상승…“월세 전환이 폭등세 견인”

<뉴스타파>는 이같은 전세가 폭등 현상의 진원을 파악하기 위해 2013년 박근혜 정부 출범 이후부터 2015년 상반기 현재까지 국토교통부 실거래가 정보를 취합해 조사했다.

통계는 목돈을 쥐고도 오갈 곳이 없게 된 서울 ‘전세 난민’의 현실을 고스란히 보여줬다. 지난 30개월 동안 서울의 아파트 평균 전세가는 2억 7천여 만원에서 3억 3천여 만원으로 오른 것으로 나타났다.

상승분인 6천 2백여 만원은 중견기업에서 근무하는 부장급 직원의 한해 세전 연봉에 맞먹는 액수다. 통계청 가계동향조사 가구당 월평균 가계수지의 가구 평균저축액으로 따져도 62개월, 즉 5년 이상 모아야 감당할 수 있다. 상승율로 환산하면 22.7% 상승한 셈인데, 이는 지난 2013년(1.3%)과 2014년(1.3%), 그리고 올해 1분기까지의 물가상승률(0.4%)을 모두 합한 것 보다도 7배 이상 높은 수치다.

보다 심각한 문제는 이같은 전세가 폭등이 세입자 양극화 문제를 심화시키고 있다는 점이다. 실제 취재진이 수소문한 2억 원 이하의 전세 아파트 거래량는 박근혜 정부 출범 이후 1만1천 여 건에서 4천 여 건으로 절반 이상 줄었다. 전체 전세 거래량에서 차지하는 비중도 30% 대에서 20% 대로 10%p 이상 줄었다.

반면 서민이 감당하기 힘든 5억 원 초과의 전세 거래량은 크게 늘었다. 전체 거래량의 6.5%에 불과했던 거래 비중은 올해 상반기 13.4%까지 치솟았다. 결국 서민이 감당할만한 전세 아파트는 사라지고 소수 고소득자들을 위한 전세 아파트는 늘어나고 있다는 의미다.

이처럼 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가의 원인은 뭘까. 부동산 전문가들은 그 원인을 최근 임대시장에서 두드러지는 월세 전환 추세에서 찾았다.

최근 임대시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 임대사업자들이 전세 대신 월세로 전환하다보니 전세를 구하기가 굉장히 힘들어졌고, 전세 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 것입니다. 그러다보니 전세 수요자들이 빚을 내서 집을 사는 경우가 늘어나고 덩달아 집값도 오르게 되는 거죠. 이런 문제가 파급을 갖고 (전월세 급등 현상이 나타나고) 있는 것이고요.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

박근혜 정부가 지속적으로 저금리 정책을 펴면서 많은 임대인들이 이해타산을 따져 기존의 전세 매물을 수익률이 높은 월세로 돌렸고 그에 따라 수요에 비해 전세 공급량이 대폭 줄어 전세보증금의 시세가 치솟았다는 것이다.

아파트 실거래가 분석을 통해서도 월세 전환 추세가 확인된다. 박근혜 정부 초기인 2013년 1분기 전세 거래의 비중이 임대 시장의 80%를 차지할 정도로 압도적이었지만 올해 1분기 이 수치는 60% 대까지 떨어졌다. 반면 월세나 반전세(일부 보증금을 두고 월세를 내는 방식)의 비중은 20% 대에서 출발해 올해 들어 30%대를 넘어섰다. 상당수의 소액 월세가 통계에 반영되지 않았다는 점을 감안하면 실제 전세와 월세의 비율은 거의 반반에 이를 것으로 추정된다.

‘민란’ 우려되는 주거 불안…정부는 ‘유체이탈’ 화법만

부동산 전문가들은 이 같은 임대 시장의 월세 전환 분위기가 결국 주거비 폭등으로 이어지고 주거 불안을 심화시킨다고 지적한다.

똑같은 주거비용이라면 전세에서 월세 전환 자체는 문제가 아닐 수도 있습니다. 그런데 실제는 그렇지가 않습니다. 은행 이율이 1% 대인데 비해 지금의 전월세 전환율은 6%대입니다. 은행 이율에 비해 크게 높은 수준이죠. 결국 주거비 부담이 커진다는 뜻이기 때문에 월세 전환은 기본적으로 문제가 됩니다. 게다가 이같은 주거비 폭등은 저소득층에게 더 많은 부담이 가기 마련입니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

월세의 경우 총 소득 대비 주거 비용, 즉 월세 비용이 너무나 많기 때문에 생계의 어려움을 부를 수 있습니다. 가처분 소득의 소비 지출 중 10~15퍼센트의 가처분소득, 그리고 소비지출의 15%를 주거비로 하다 보니 많은 부담을 갖게 될 수 밖에 없습니다. 우리나라 고유의 전세 제도가 거의 사라지면서 생긴 작용이죠. 즉 주거 비용을 싸게 할 수 있는 시대가 지나가 버린 것입니다. 때문에 주택 매매가 늘고, 월세 가격이 오르는 형태의 추세가 계속될 것으로 보입니다.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

전례없는 주거비 폭등이 계속될 수 밖에 없다는 지적이지만 정부는 침묵하고 있다. 박근혜 정부 들어 총 8 차례의 부동산 대책이 발표됐지만 그 내용은 서민들의 주거 불안 해소가 아닌 매매 활성화에 초점이 맞춰져 왔다.

<뉴스타파>는 유일호 국토교통부 장관을 만나 서민 주거 불안에 대한 대책을 물었다. 유 장관은 “100% 완벽할 순 없겠지만 노력하고 있다”며 “부동산 정책의 최우선을 주거 안정에 두고 있다”고 답했다. 하지만 박근혜 정부가 내놓은 부동산 정책 가운데 실효성있는 주거 안정 대책을 찾아보기는 힘들다. 정부가 주거 안정을 최우선에 놓고 부동산 정책을 펴고 있다는 유 장관의 말은 사실상 실체가 없는 ‘유체이탈’식 화법인 셈이다.

다른나라 경우 소득 대비 주거비(RIR) 부담이 얼마여야하는지 기준이 있습니다. 유럽 같은 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 정책 대상이고 국가가 책임져야 한다는 의무가 있는데 우리의 경우 그런 것이 전혀 없는 실정입니다. 기본적으로 서울같이 주거비 부담이 큰 도시에서는 ‘임대료 컨트롤’이나 ‘전월세 상한제’ 등의 제한이 있어야 한다고 봅니다. 지금도 충분히 높은데 계속 상승하지 못하게 하는 최소한의 장치입니다. 주택 주무부처가 리얼에스테이트(부동산)에 관심을 두는 나라는 없습니다. 하우징(주거)에 관심을 둡니다. (우리 정부에)그 점이 아쉽습니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

통계청 가계동향조사에 따르면 올 2분기 말 기준으로 우리나라 전체 가구의 5분의 1은 월평균 소득이 150만원이 되지 않는다. 정확히 148만 6,181원이다. 이 소득계층의 사람들이 서울 등 대도시에서 어떻게 살아갈 수 있을까? 보증금 천만 원에 월세 50만 원짜리 옥탑방이나 반지하를 구해 산다고 해도 남는 돈은 98만여 원밖에 되지 않는다.

▲ 서울 동작구 반지하방,보증금 천만원 월세 50만원

이들의 소득 대비 주거비 부담은 단순히 계산해도 33%가 넘는다.유럽의 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 이때부터는 국가의 책임이 있는 것으로 본다고 한다. 서민의 주거 안정성을 보장해주는 것이 정부의 책무 가운데 하나로 인식되고 있기 때문이다.

 다른 나라의 경우 소득대비 주거비 부담이 어느 수준이어야 하는지 그 기준을 갖고 있죠.유럽의 경우, 소득대비 주거비가 25%가 넘으면 정책대상이고 국가의 책임이 있는 것으로 봅니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

우리나라의 월 소득 대비 주택 임대료 비율의 평균은 2014년 현재 20%를 넘어섰다. 특히 저소득층의 소득 대비 임대료 비율은 무려 29%에 이른다. 2년 전에 비해 7.2% 포인트나 올랐다. 반면 중소득층이나 고소득층의 소득대비 임대료 비율은 같은 기간 줄어들었다. 박근혜정부 이후 저소득층의 주거비 부담이 크게 올랐고 그만큼 고통을 받고 있다는 것을 잘 보여준다.

이렇게 주거비 부담이 가중되면서 가계빚도 꾸준히 증가하고 있다. 은행권의 전세대출은 2014년 말 현재 35조 원으로 대폭 늘어났다. 2012년 전세대출액 23조 원과 비교하면 2년만에 증가폭이 50%를 웃돈다.

▲ 김기준 의원실

전체 가계대출액도 꾸준히 증가해 올 2분기 기준 1,070조 원을 넘어섰다. 서울과 수도권을 중심으로 전세보증금이 폭등하면서 무리해서 빚을 내 집을 사는 경우가 늘어난데다 주거비, 사교육비 압박 등으로 가계 대출 수요가 계속 확대되고 있는 것이다.

뉴스타파는 가계부채 문제가 실제로 얼마나 심각한지 알아보기 위해 구로구의 한 아파트 단지 20평형대 185가구를 전수조사했다. 지난해 5월 입주한 이 아파트의 분양가는 3억원대 중반이었다. 최근 서울 지역에 들어선 아파트 가운데 가장 싼 축에 속한다. 분석 결과 이 아파트 20평대 185가구 가운데 주택담보대출을 받은 가구가 139가구나 됐다. 20평대 전체가구의 75.1%가 빚을 내서 집을 샀다는 말이다.

게다가 가구 당 대출액은 평균 2억여 원. 현재 매매가가 4억 원 안팎인 점을 감안하면 이들은 아파트 시세의 절반 이상을 빚으로 떠안고 있는 것이다. 특히 눈에 띄는 점은 이들 가운데 28가구 소유주는 80년대 이후 태어난 30대라는 점이다. 전세난에 지친 30대들이 무리해서 가계대출을 받고 있는 이런 현상은 일반적인 통계로도 확인된다.

정부의 가계금융복지조사에 따르면 지난 2년 동안(2012~2014) 주요 연령대 가운데 30대의 가계부채는
평균 8백만 원이나 증가해 5천만 원에 육박했다. 이들 30대의 부채 증가액 8백만 원은 부채 증가액이 가장 적은 40대에 비해 8배나 높다.

박근혜 정부는 지난 2년 반 동안 부동산 경기 활성화에만 골몰했다. 서민의 주거안정은 뒷전이었다.
저소득층과 30대들은 급등하는 주거비 부담을 감당하지 못하고 빚을 내서 전세보증금을 충당하거나 더 큰 빚을 내 집을 사고 있다. 소득 증가는 미미한 상태에서 주거비 급등의 부담을 개인들이 대출을 내 감당해야 하는 이런 상황이 언제까지 지속될 수 있을까?

가계부채 자체가 이미 소비를 크게 위축시키고 있습니다. 만일 외부 충격이 왔을 때 금융기관들은 좀 더 저신용자의 대출, 자영업자의 대출을 먼저 줄이고 향후에는 주택담보대출까지 줄일 수 있겠죠. 그 충격이 저소득층이나 자영업자에게 먼저 올 것입니다.
– 이준협 현대경제연구원

열다섯 번째 책 <아파트 게임>
그들이 중산층이 될 수 있었던 이유

<아파트 게임>은 ‘그들이 중산층이 될 수 있었던 이유’라는 부제를 달고 있다. 책의 제목과 부제는 저자가 하고 싶은 이야기를 잘 요약하고 있다. 게임에 비유하자면 ‘중산층 되기’라는 미션을 클리어하기 위해 수많은 사람들이 ‘아파트 게임’에 접속한다. 게임의 법칙을 이해하고 기민하게 움직인 사람들은 목표를 달성하고 레벨을 높이거나(계층 이동) 정부와 시장이 만들어 놓은 뜻밖의 아이템(경기부양을 위한 부동산 시장 활성화)을 획득해 저랩(게임의 신규 접속자)과의 격차를 더 빠르게 벌려간다. 반면 정보 없이, 전략 없이 휩쓸린 개미군단과 같은 사람들은 강남과 같은 핫한 던전(싸움터)이 아닌 엉뚱한 곳에 초대받아 ‘하우스푸어’라는 레벨에서 벗어나지 못하기도 한다.

그렇다면 책을 읽고 게임의 법칙을 이해했다면 지금이라도 게임에 뛰어들면 되는 것일까? 책의 마지막 장의 제목은 ‘지상의 방한칸- 큐브의 간략한 역사’이다. 부모에게 상속받을 수 있는 무언가가 있는 청년들이 아니라면 대다수는 게임에 접속해 볼 아이디조차 부여받지 못한다. 이들이 가질 수 있는 것은 지상의 방 한 칸뿐이다. IMF 이전이라면 더 높은 곳으로 사다리를 걸쳐 볼 수도 있겠지만 지금 청년들에게 주어진 공간은 그 사다리마저 사라진 ‘착취를 위한 빨대가 꽂힌 공간’이다.

마지막 장의 내용에서 보듯 책은 대단한 대안이 여기 있다고 이야기하지는 않는다. 그저 아파트를 중심으로 한 대한민국의 정치, 경제 문화사적 움직임이 우리 삶의 차원에서 어떻게 작동해 왔는지를 묘사할 뿐이다. 선택은 우리가 해야 한다. 게임에 접속해 그 룰을 따를지 새로운 판을 만들어 낼지.

글_송하진(시민사업그룹 연구원 / [email protected])

– 10.19 개각 대상자 9인 재테크 분석
– 9명중 4명은 20억 부동산 부자
– 송언석 차관, 출생 전 토지 6필지 매입

지난 10월 19일 발표된 9명의 신임 장·차관급 고위공직자들의 재산 내역을 분석한 결과 1인당 1년에 평균 1억 원 씩 재산이 증가하고 있는 것으로 나타났다(이영 교육부차관은 재산 신고 내역이 없어 분석에서 제외했다). 또 9명 중 5명은 강남과 송파, 용산에 아파트 등 부동산을 가지고 있었다. 공시가격 기준으로 20억 원 이상 부동산을 소유하고 있는 인사는 9명 중 4명이고, 10억 원 이상은 5명이다. 송언석 기획재정부 2차관은 출생 전에 매입한 것으로 돼 있는 토지 6필지를 포함해 13필지를 출생전이나 미성년 시절 매입해 소유하고 있는 것으로 확인됐다.

뉴스타파는 2007년부터 2015년까지 대한민국 정부 관보에 공개된 공직자 재산 내역과 장관후보자 인사청문회 자료 등을 바탕으로 이번에 발표된 장·차관급 인사 9명의 재산 증식 현황을 분석했다.  송언석 기획재정부 2차관의 재산이 31억 원으로 가장 많고, 20억 원 이상의 재산을 가지고 있는 공직자는 9명 중 4명이었다.

송언석 차관은 모두 토지 14필지를 소유하고 있다. 이 가운데 ‘김천시 구성면 미평리 668번지’ 토지는 1963년 생인 송 차관이 태어나기 5년 전인 1958년에 송 차관이 매입한 것으로 등기부등본에 기록돼 있다. 이처럼 송 차관이 출생하기 전에 송 차관 이름으로 매입된 토지는 모두 6필지로 확인됐다. 또 나머지 8필지 가운데 확인이 가능한 7필지도 모두 송 차관이 만 14세가 되기 이전에 매입한 것으로 나타났다. 송 차관은 성인이 되기 전 현재 가치로 2억 원이 넘는 자산을 본인 명의로 소유하고 있었다는 말이 된다.

김천시 등기소 관계자는 과거에는 토지 등기를 할 때 신원 확인 절차가 허술했고, 등기 접수를 할 때 계약서를 소급해서 쓰는 경우가 종종 있었지만, 왜 출생 전에 매입이 됐다고 기록했는지는 알 수 없다고 말했다. 송언석 차관은 뉴스타파와 통화에서 “할아버지가 모은 재산을 물려준 사실상 증여였지만 매매로 잘 못 기록한 것 같다”며, “태어나기 전에 매매한 것으로 기록된 것은 단순한 오기이고, 증여세를 낸 증빙은 가지고 있지 않다”고 말했다.

분석 대상인 9명의 고위공직자 가운데 5명(김영석 해양수산부장관후보자, 윤학배 해양수산부 차관, 조태용 국가안보실1차장, 방문규 복지부차관, 송언석 기재부2차관)은 강남과 송파, 용산구에 아파트 등 건물을 소유하고 있다. 20억 원 이상의 건물을 소유하고 있는 공직자는 9명 중 4명이고, 10억 원 이상은 5명이다. 9명 공직자의 재산 가운데 토지와 건물 등 부동산의 비중은 72%가 넘었다. (부동산 관련 채무로 추정되는 금융 부채는 부동산 가액에서 제외했다.)

재산의 증감 추이를 분석한 결과 1인당 1년 평균 1억 3백만 원 증가한 것으로 나타났다. (조태용 국가안보실 1차장의 경우 2014년 재산을 신고하면서 이태원의 자택을 토지와 건물로 분리 등기해 서류상으로 재산이 10억 원 이상 감소한 것으로 신고했다. 재산 증감 추이는 조태용 1차장을 제외한 8명의 고위공직자를 대상으로 계산했다.)

증가 속도가 가장 빠른 것으로 나타난 임성남 외교부1차관의 경우 재산이 1년 동안 2억 6천만 원 증가했다. 광진구 화양동의 건물이 1년 만에 9천 만 원 가량 올랐고, 임대료와 펀드 수익 등을 저축한 예금이 1억 원 가량 증가했기 때문이다. 김영석 해양수산부장관 후보자는 1년에 평균 4천만 원 정도 재산이 감소한 것으로 나타났다. 자녀 유학 비용으로 빚이 늘었기 때문이다.

▼ [표] 10.19 개각 고위공직자 9명 재산 내역 (단위 : 백만 원)

2015 한국 경제의 키워드 : 빚과 부동산

박근혜 정부 3년 차인 2015년, 한국 경제의 모습은 어땠을까? 올해 경제는 두 가지 단어로 정리 가능하다.바로 ‘빚’과 ‘부동산’. 한마디로 경제 전반의 체력이 떨어진 상태에서 엄청난 빚을 내며 버티고 있는데 그 효과는 부동산 시장에서만 반짝 나타났다가 사라져버렸다는 것이다.

부동산, 나홀로 호황

우선 한국은행의 실질 GDP 자료를 근거로, 올해 한국 경제의 산업별 성장률을 분석해봤다. 2014년 3분기까지와 2015년 3분기까지의 산업별 GDP를 합산해 비교한 것이다.

▲ 2015년 산업별 성장률 (계절조정, 실질, 한국은행 자료를 토대로 작성, 3분기까지)

어떤가? 우선 우리 수출 산업의 주력인 전자기기, 화학제품, 운수장비의 성장률이 별로 신통치 않다. 특히 자동차와 조선이 포함된 운수장비 제조업은 아예 마이너스 성장했다. 서민들의 체감 경기와 직결된 음식점 및 숙박업 역시 마이너스 성장. 도매 및 소매업도 소폭의 성장세에 그쳤다.다만 고령화 때문인지 보건 및 사회복지서비스업이 꽤 많이 성장했을 뿐이다.

그런데 위 표에서 눈에 확 띄는 수치가 있다. 바로 ‘주거용 건물 건설’. 대부분이 아파트 건축인데 무려 9.81%나 성장하면서 한국은행 분류에 따른 업종 가운데 최고 성장률을 기록했다.

그도 그럴 것이, 올해는 신규 아파트 분양 실적이나 기존 주택의 매매 건수, 모두 역대 최고치를 기록했다. 아파트는 무려 50만 호를 분양했는데, 이는 지난 2000년부터 2014년까지의 평균 분양 물량인 27만 호에 비해 두 배 가까운 수치다. 주택 매매 건수 역시 11월까지 집계한 것만으로도 역대 최고 기록을 갈아치웠다.

빚으로 지은 집.. 지속될 수 있을까?

이런 부동산 호황은 빚에 의존한 것이 명백하다. 박근혜 정부는 집권 3년 동안 부동산 대책을 무려 10차례나 내놨는데, 초반에는 주로 관련 세금을 깎아줬다.

▲ 박근혜 정부의 부동산 대책

자세히 뜯어보면 집권 1년차와 2년차 중반까지, 즉 2013년부터 2014년 중반까지는 세금 완화에 초점이 맞춰져 있다. 그러나 정부의 이런 세제 지원에도 불구하고 부동산 시장은 살아나지 않았다. 그러자 정부는 2014년 7월 최경환 경제 부총리의 등장과 함께 LTV와 DTI를 완화하는 초강경 대책을 꺼내 들었고, 그 뒤로는 급격히 대출을 확대하는 쪽으로 방향을 틀었다. LTV와 DTI는 부동산 가격이나 구매자의 소득에 따라 대출 규모를 제한하는 제도인데, 그동안 한국의 부동산 거품이 금융계로 전이되지 않도록 중요한 완충 역할을 해왔다. 최경환 장관이 경제 관료들 사이에서는 부동산 거품을 막는 ‘최후의 보루’로 불리던 이 규제를 완화한 것은 어떻게든 부동산 경기를 띄우고 말겠다는 정부의 의지를 함축하는 결정이었다.

그 결과는 앞에서 살펴본 부동산 시장의 반짝 호황과 가계 빚의 폭증으로 나타났다. 지난 9월 말까지 한국의 가계 빚은 1,166조 원으로 올 3분기만에 80조 원이 늘었다. 연말까지는 1,200조 원 돌파가 확실시 된다. 역대 최고 규모의 증가다. 지난 6월 발간된 한국은행의 ‘금융안정보고서’에 따르면 우리나라 천 8백만 가구 가운데 60%는 빚을 지고 있고, 이 가운데 14%, 즉 150만 가구는 ‘한계가구’로 분류된다. ‘한계가구’는 원리금 상환액이 가처분 소득의 40%를 넘는 가구로 정의된다. 즉 한 달에 세금 떼고 100만 원을 버는데 40만 원 이상을 빚 갚는데 쓰인다면 ‘한계가구’인 셈이다. 그런데 우리나라의 150만 한계 가구는 평균적으로 가처분 소득의 109%를 원리금 상환에 쓰고 있다. 한 달 수입이 100만 원인데 빚 갚는데만 109만 원을 써야 한다는 뜻이다.

이렇게 빚에 의존한 부동산 시장의 호황이 언제까지 지속될 수 있을까? 사실은 이미 그 약발이 다해가고 있다. 이를 잘 보여주는 것이 바로 주택 거래량이다. 올 8월까지는 지난해를 크게 웃돌던 주택 거래량이 9월부터는 뚝 떨어져서 지난해 수준으로 되돌아간 것이다.

안 그래도 시장 분위기가 가라앉고 있는데 악재마저 겹치고 있다. 지난 16일 미국 연준이 기준 금리를 0.25%p 올리며 금리 인상에 시동을 걸었다. 뒤늦게 정부마저 정책 방향을 바꿨다. 이제는 집 살 때 빚 내기 어렵게 하겠다며 내년 2월부터 주택 대출 심사를 강화하는 방안을 발표한 것이다. 주택담보대출 뿐 아니라 다른 빚까지 모두 감안해서 대출 규모를 제한하겠다는 것이 정부의 방안이다. 안 그래도 차갑게 식어가던 시장은 12월 들어서는 아예 꽁꽁 얼어붙었다.

뿐만 아니다. 국책 연구기관인 KDI 마저 빚으로 만들어낸 부동산 시장의 호황을 걱정하고 나섰다. KDI 송인호 박사는 역대 최고였던 올해의 분양 물량이 2년 뒤 대거 미분양으로 남겨지면서 경제 전체에 큰 충격을 줄 것이라고 경고했다. 그는 올해 분양 물량 가운데 적게는 2만 호에서 많게는 3만 호가 2년 뒤 입주 시점에 미분양 물량으로 남을 수 있다고 예측하는 공식 보고서를 냈다. 안 그래도 체력이 약해질대로 약해진 건설사들에게는 치명적인 시나리오다.

건설업에 전체적으로 불어닥칠 수 있는 구조조정이 일순간에 이루어집니다. 그러면 대량 해고 즉, 건설 업계에 진출해 있는 100만 명 이상의 근로자 가운데 많은 사람들이 일자리를 잃어버릴 수 있죠. 부동산 시장도 타격을 받습니다. 주택 가격이 명목 가격조차 떨어지게 되면 굉장히 큰 손실을 유발하게 되는데 특히 어떤 계층에서 손실을 유발하냐면 소득은 없는데 자산 밖에 없는 60대 이상의 연령층에서 상당한 어려움, 사회적 고통을 유발할 수 있습니다.
– KDI 송인호 책임 연구원

엎친 데 덮친 격으로 2년 뒤부터는 우리나라의 생산가능 인구가 감소세로 전환된다. 지금까지는 ‘증가율’이 줄어들면서 성장세가 완만해졌을 뿐인데, 이제는 생산가능 인구가 정말 감소하기 시작하는 것이다.

정부 부채도 폭증세.. 그러나 마중물 효과 실종

문제는 가계 부채만이 아니다. 정부 부채 역시 유례 없는 속도로 늘어나고 있다. 올해 연말 정부 부채는 지난해보다 62조 원 늘어난 595조 원으로 예상된다. 박근혜 정부 들어서 정부 부채 증가율은 연평균 10.3%에 이른다. 이명박 정부 때의 증가율 연 8.3%보다 증가폭이 더 크다.

정부는 여전히 우리나라의 부채가 다른 나라에 비하면 적은 편이며, 경기 침체에 대응하기 위해서는 어쩔 수 없이 빚을 내서라도 쏟아부어야 한다는 입장이다. 소위 ‘마중물’ 효과를 주장하고 있는 것이다. 펌프질을 할 때 마중물을 부으면 물이 더 많이 나오는 것처럼 일단 정부가 빚을 내서 쏟아부으면 민간 부문의 성장률이 그만큼 더 높아진다는 논리다.

이러한 마중물 효과는 과연 실재하는 것일까? 이를 확인하기 위해 올해의 명목 GDP에서 정부 부채 증가분을 뺀 ‘정부 부채 제외 성장률’을 구해봤더니 결과는 0.84%였다. 올해 우리나라의 명목 GDP는 5%늘었는데(실질 GDP는 2.7%), 이 가운데 4.2% 포인트는 정부 부채 증가분이라는 것이다. 다시 마중물 효과로 돌아가서 얘기하자면 물을 한 바가지 붓고 펌프질을 했는데, 펌프에서 나온 물은 정부의 부채 한 바가지를 제외하면 1/4 바가지 밖에 나오지 않았다는 말이다. 박근혜 정부 3년을 모두 계산해보면 결과는 더 나빠진다. 정부 부채를 제외한 명목 성장률은 0.7%에 그쳤다.

이명박 정부 시절 ‘정부 부채 제외 성장률’은 그래도 3.2%가 넘었다.

내년 경제는 “위기 아니면 침체”

빚으로 버티고 있는 한국 경제 앞에 내년에는 커다란 위험들이 도사리고 있다. 첫 번째는 미국의 금리 인상에 따른 부동산의 거품 붕괴 가능성이다. 물론 주식과 채권 시장에서 외국 자금이 이탈할 가능성도 있다. 두 번째는 중국과 신흥국 경제의 경착륙 위험이다.수출은 이미 올해에도 감소세로 돌아섰는데, 여기에 외부 충격까지 더해지면 감당하기 어려운 충격이 될 수도 있다. 세 번째는 기업들의 이른바 ‘선제적 구조조정’ (더 어려워지기 전에 미리 사람을 자르겠다는 뜻)에 따른 대량 실업과 내수 침체다. 수출이 어려운 상황에서 내수까지 침체된다면 경제는 그만큼 더 활력을 잃어버리게 된다.

이런 여러 위험 때문에 대부분의 경제 전문가들은 내년 한국 경제를 비관적으로 보고 있다. 덜 비관적으로 보느냐, 더 비관적으로 보느냐의 차이만 있을 뿐이다. 덜 비관적으로 보는 사람들은 지금과 같은 침체가 지속될 거라고 하고, 더 비관적으로 보는 사람들은 지금보다 침체의 골이 깊어질 것이다, 즉 위기가 올 수도 있다고 경고한다.

박근혜 정부의 지난 3년은 빚을 권하며 부동산 경기를 떠받치고, 대기업 위주의 정책으로 부자들의 세금은 깎아주면서 노동자는 공격해 양극화를 심화시킨, 한국 경제의 ‘골든 타임’을 놓친 시기였는지도 모른다.