보유세를 강화해도 집값이 떨어지지 않는다고?
지금 세간에선 재정개혁특위를 보유세특위라고 부르고 있다. 재정개혁특위가 개선을 논의하는 세금이 한두개가 아니건만 재정개혁특위가 보유세특위라는 별칭으로 불리는 데는 그만한 이유가 있다. 대한민국은 ‘부동산공화국’ 혹은 ‘부동산 인질사회’라고 불릴 정도로 부동산에 목을 매는 나라다. 가계 자산의 8할이 부동산인 나라니 더 말해 무엇하겠는가? 사정이 이렇다보니 부동산 시장에 영향을 미칠 요인에 시장 참여자들이 촉각을 곤두세우는 건 당연하다. 더구나 보유세는 양도소득세 이상으로 시장참여자들이 민감하게 받아들이는 이슈다. 재정개혁특위는 6월 중으로 종부세 개편안부터 내놓을 예정인 것으로 알려졌다. 강병구 재정개혁특위 위원장은 △공시가격 실거래가 반영률 △종부세 공정시장가액비율 △종부세 과표구간 및 세율 개편을 시사한 바 있다. (종부세 강화안 내달 발표..거래·재산·임대소득세 하반기 논의(종합))
나는 재정개혁특위가 현행 종부세 틀을 거의 그대로 유지한 채 공정시장가액비율만 현행 80%에서 100%로 상향하는 수준의 개편안을 발표하지 않길 강력히 희망한다. 그런 정도의 개편안은 미봉이며, 부동산 불로소득의 공적 환수라는 신호를 시장에 전혀 줄 수 없기 때문이다. 촛불혁명으로 탄생한 문재인 정부의 조세개혁안을 만드는 특위라면 대한민국의 적폐 중 으뜸이라 할 부동산 불로소득과 정면대결하는 모습을 보여야 마땅하며 최소한 문재인 정부 임기 내에는 GDP의 1%수준의 보유세 강화를, 중장기적으로는 GDP의 2%수준의 보유세 강화 로드맵을 발표하는 것이 옳다.
보유세가 집값 안정효과가 없다고?
한편 보유세 개편안 발표가 임박하자 벌써부터 보유세 강화 효과가 없다거나 부작용이 발생할 것이라는 소리들이 나오고 있다. 〈뉴스토마토〉의 ‘보유세 개편 초읽기…전문가들 “집값 조정 불가피“‘이라는 기사를 보면 심교언 교수와 박인호 교수의 발언이 나온다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “보유세 개편과 같은 정부 정책으로 주택 가격이 변하는 것은 수요와 공급에 영향을 미치는 경우에 한정된다”, “보유세가 수요엔 영향을 미치지만 공급이 워낙 부족한 강남 집값 안정화에는 실패할 것”, “보유세 개편 타깃은 강남 지역인데 이미 강남 지역 집을 팔 사람들은 1~3월까지 다 판 상황”, “매물이 추가로 나와 급락할 가능성은 없으며 세금을 3~4배 올려봐야 약간의 하방 압력만 가해질 것”라며 보유세 강화가 집값 안정에 미치는 효과를 부정적으로 평가했다.
심 교수는 보유세의 기능을 오해하고 있다. 공정시장가액비율을 사실상 없애는 정도로 보유세가 강화되는 수준이라면 특히나 강남처럼 투기적 가수요가 집중되는 지역에서 집값안정 효과는 미미할 수 있다. 그러나 보유세를 중장기적으로 국민총생산의 2%수준까지 올리겠다는 정책의지를 천명하는데도 강남 등에 투기적 가수요가 건재하고 집값이 요지부동일까? 천만의 말씀이다. 보유세가 그런 정도로 강화되면 투기적 가수요는 현저히 줄어든다. 투기적 가수요가 격감하면 다주택자들이 주택을 시장에 매각하려고 앞다퉈 나서기 마련이며, 투기목적으로 주택을 구매하려는 사람들도 사라진다. 그런 상황이 되면 다른 특별한 변수가 발생하지 않는 한 주택 가격은 하향안정화 될 가능성이 매우 높다. 물론 보유세의 본령은 부동산 불로소득의 공적환수이며, 가격안정효과는 부수적 효과라는 점은 늘 기억해야 한다.
또한 심 교수는 강남 등 지역의 공급이 워낙 부족하다고 말한다. 수요에 비해 공급이 워낙 부족한 강남 등은 공급을 늘려야지 보유세 등을 통해 수요를 억제한다고 해서 집값이 안정되지 않을 것이라는 것이 심 교수의 논지다. 그런데 정말 그런가? ‘강남 불패’라고 알려졌지만, 강남의 아파트 가격도 2010년부터 2013년까지 폭락한 적이 있다. 2011년 서울의 아파트 평균 매매가격이 2.2% 하락한 데 비해 강남·송파·강동구는 3.41~4.69% 떨어져 낙폭이 훨씬 컸던 것이다. 심지어 2012년 서울 아파트의 평균 매매가격이 6.6% 떨어지며 휘청거리는 동안 강남구는 무려 9.46%, 서초구·송파구·강동구는 7~10%가 폭락하며 시장에 충격과 공포를 안긴 경험도 있다.
그때는 지금보다 강남에 공급이 차고 넘쳤었단 말인가? 그 무렵에도 강남의 주택보급률은 100%를 하회했다. 단지 강남의 아파트 값이 폭락하던 시기에는 글로벌 금융위기 등의 여파로 투기적 가수요가 소멸했던 것이고, 2014년 이후에는 대한민국이 글로벌 금융위기의 충격에서 완전히 벗어난데다 이명박 정부와 박근혜 정부의 일관된 부동산 경기부양 올인 대책이 누적적으로 작용해 투기적 가수요가 완연히 살아났던 것이다. 입만 열면 ‘수요’와 ‘공급’을 외치는 사람들이 명심할 것이 있다. ‘수요’라면 어떤 ‘수요’라도 좋단 말인가? 최소한 ‘실수요’와 ‘투기적 가수요’는 구분할 줄 아는 양식과 지각은 갖추었으면 좋겠다.
보유세가 ‘전가’된다는 위협
위에서 언급한 <뉴스토마토〉의 기사에는 보유세 전가도 거론됐다. 박인호 숭실대학교 부동산학과 교수가 “보유세가 높아지면 중장기적으로 주택 소유자가 나중에 팔 때 세금을 보충하고 싶어 한다”, “수요와 공급이 불균형을 이루면 세금을 세입자에게 전가하거나 향후 매수자에게 전가해 집값이 오를 가능성이 있다”발언 한 것이다. 보유세 강화 논의가 될 때마다 어김없이 등장하는 ‘보유세 전가론’이 또 고개를 내민 것이다. 보유세 전가론의 논지는 간명하다. ‘부동산 부자들에게 보유세를 중과해봐야 소용없다. 부동산 부자들은 임차인들이나 매수자에게 자신들이 부담할 보유세를 전가하기 때문이다. 부동산 부자들을 잡자고 만든 보유세가 결국 서민들만 죽이는 것이다’
그런데 정말 그런가? ‘보유세 전가론’은 시장의 매커니즘에 대한 악의적 오해나 무지에 기반한다. ‘보유세 전가론’은 부동산 소유자들을 전능한 능력자로 상정한다. ‘보유세 전가론’은 부동산 소유자들이 마음 먹은대로 매매가격이나 임대료를 조정해 자신들은 보유세를 한 푼도 내지 않고 모조리 매수인이나 임차인에게 전가할 수 있다는 비현실적, 비시장적 가정을 전제로 한다. 그게 가능하다면 당장 지금이라도 보유세 소유자들이 매매가격이나 임대료를 마음대로 올리지 않을 까닭이 무엇이란 말인가? 경제학 교과서에도 나와 있듯이 토지 같이 공급이 비탄력적이고 수요가 탄력적인 재화는 조세의 전가가 거의 일어나지 않는다. 건물의 경우 조세 전가의 가능성이 있지만 전월세 상한제 같은 제도를 도입해 전가의 가능성을 봉쇄하면 된다.
조세 전가가 여의치 않다는 사실은 종부세 케이스에서도 경험한 바 있다. 참여정부 당시 종부세를 세금폭탄이라고 비대언론들이 저주하고 부동산 부자들은 민란이라도 일으킬 기세였다. 당시에도 종부세는 전가될 것이고, 애먼 서민들만 곡소리가 날 것이라는 비아냥이 많았다. 결과는 어땠는가? 조세 전가는커녕 아무 일도 일어나지 않았다. 결론적으로 말해 보유세는 전가되지 않으며 일부 전가시도가 있더라도 정부가 능히 통제할 수 있다. 죄 없는 서민을 볼모로 삼는 ‘보유세 전가론’은 이론적으로나 실증적으로 파산을 선고받았다.
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