문재인 정부의 6.19대책에도 아랑곳하지 않고 서울 지역의 아파트 가격이 오르고 있다.(서울 아파트값 ‘질주’…3주 연속 오름폭 확대) 애초 6.19대책이 시장의 예측 수준에 머문 탓이 크다.

지금 결정적으로 중요한 건 이명박 정부 전 기간과 박근혜 정부 중반까지도 오르지 않던 서울의 집값이 왜 오르는가이다.

투기때문인가, 수요증가때문인가

집값이 오르는 이유를 크게 구분하자면 투기적 가수요와 실수요 때문이다.

투기적 가수요는 실제로 주택수급에 문제가 없음에도 불구하고 낮은 보유세(보유세가 낮으면 주택 등 부동산 보유에 따른 부담이 현저히 줄어들고, 수익률도 훨씬 높아진다), 낮은 금리(금리가 낮으면 대출에 따른 이자 부담이 줄기 때문에 대출을 받아 주택을 구입하는데 주저함이 줄어든다), 약한 대출 관리(담보인정비율이나 부채상환비율을 느슨하게 가져가면 더 많은 대출을 받을 수 있다) 등이 조합 될 때 발생한다. 
 
실수요는 경제학의 제일 원칙이라 할 수요와 공급의 법칙의 지배를 받는다. 수요(투기의 대상이 아니라 들어가서 살 집이라는 의미에서의 수요)에 비해 주택 공급이 부족할 때 주택가격은 우상향하는데 이때의 주택가격 상승은 실수요에 의한 것이다.
 
주택가격 상승의 원인을 투기적 가수요와 실수요로 구분하는 것이 중요한 이유는 주택가격 상승의 원인이 투기적 가수요인지 실수요인지에 따라 정부가 사용하는 정책수단이 완전히 달라지기 때문이다.

투기적 가수요로 인해 주택가격이 상승하는 것이라면 정부는 보유세를 높이고, 대출 관리를 강하게 해야 한다. 단 금리는 경제 전반에 영향을 미치기 때문에  인상은 신중해야 한다.

반면 실수요에 의해 주택 가격이 상승하는 것이라면 정부는 다양한 유형의 주택을 시장에 공급하는데 집중해야 옳다. 

투기적 가수요가 집값 올려

이런 관점에서 보면 서울의 주택가격 상승은 투기적 가수요 때문으로 판단하는 것이 타당할 것이다. 서울은 인구가 줄고 있고(2003년 10,174,086명에서 2016년 9,930,616명으로 감소), 가구수는 늘었지만 대부분이 1인 가구라 주택시장에서는 구매력이 현저히 떨어져 유효수요로 보기 어려우며, 주택보급률은 꾸준히 늘었지만(2005년 93.7%에서 2014년 97.9%로 증가), 주택소유율은 오히여 뒷걸음질쳤다(2006년 44.6%에서 2014년 40.2%로 감소).

이런 통계들은 주택을 투기목적으로 구입하는 사람들이 많다는 방증이다. 

박근혜정부의 부동산정책을 대표하는 ‘초이노믹스’는 한마디로 “빚내서 집 사라”는 것이었다. 부동산대책을 경기부양의 수단으로 활용한 이 정책은 가계부채만 늘린 최악의 정책으로 평가받는다. (이미지 출처: http://m.hyundaenews.com/27470#05G1)

 
게다가 주택담보대출 규모는 2008년 311조 1,584억원에서 2016년 545조 8,396원으로 배 가까이 폭증했다. 이 시기는 이명박근혜 시기인데 당시 정부는 빚내서 집 살 것을 강권했다.

특히 박근혜 정부는 빚 내서 집을 사는 것과 빚 내서 전세금을 마련할 것 가운데 택일 하라고 시민들을 윽박질렀다. 보유세는 이명박 정부가 완전히 형해화시켰고, 금리는 바닥을 긴다.
 
형해화 된 보유세, 낮은 금리, 쉬운 대출, 부동산 구입을 위한 가계대출의 폭증, 인구 감소, 늘어난 주택공급, 주택소유자의 감소 등은 투기적 가수요가 서울 시내의 주택가격을 밀어올리고 있음을 보여준다.

집값 상승에 올인한 이명박 정부와 그런 이명박 정부조차 주저한 쉬운 대출을 불도저처럼 밀어붙인 박근혜 정부의 노력이 마침내 결실(?)을 맺고 있는 것이다.

보유세 현실화, 유동성 관리 등 정책조합 필요

사정이 이렇다면 문재인 정부가 취할 정책수단은 자명하다. 

주택 소유 실태를 상세하고 투명하게 공개해( 특히 근래 서울시 소재 주택 매매 실태를 최대한 구체적으로 공개해야 한다. 서울시에 주택을 구입한 사람들의 다주택 소유 여부 확인이 필요하다) 주택 소유 편중도를 시민들에게 알려야 하고, 보유세 현실화(보유세는 조세정의 확보라는 차원과 함께 자본화 효과로 인해 투기 수요를 억제하는 효과가 있다)를 천명해야 한다.

또한 대출 관리도 한결 강화(대출관리는 과잉유동성이 부동산 시장에 유입되어 투기의 실탄이 되는 걸 차단하는 효과를 발휘한다)시켜야 한다. 보유세 현실화 + 엄격한 대출 관리 + 주택 소유 현황 공개, 이 삼종 세트가 구비되어야 투기적 가수요 억제가 가능하다.

투기적 가수요을 억제해야 서울의 아파트 가격 상승세를 진정시킬 수 있다. 

혹여 문재인 정부가 부동산 가격의 폭등만 막으면 된다고 판단하고 있다면 하루 속히 그런 생각을 거두라고 권고하고 싶다. 시장은 항상 우리의 예측을 뛰어넘으며, 과한 수준만 아니라면 부동산 불로소득을 용인하겠다는 것은 촛불혁명으로 등장한 문재인 정부가 취할 태도가 아니기 때문이다.

문재인 정부가 8.2 부동산 대책을 발표했다. 참여정부가 2005년 내놓은 8.31 부동산 종합대책 이후 가장 강력한 부동산 대책이라는 평가를 듣는 8.2부동산 대책의 구체적인 내용을 살펴보자.

2005년 이후 가장 강력한 대책

8.2부동산 대책은 투기가 기승을 부리고 있는 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누고, 각각 규제의 강도를 달리 하고 있다.

조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건 강화, 가점제 적용확대, 오피스텔 전매 제한 강화 및 거주자 우선 분양 적용 등의 청약제도 개선, 양도세 가산세율 적용, 다주택자 장기 보유 특별공제 적용 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화, 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용 등 양도세 강화가 적용된다.

투기과열지구는 여기에 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양 재당첨 제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 예외사유 강화 등의 재개발, 재건축 규제 정비, 거래시 자금 조달계획 및 입주 계획 신고 의무화, LTV 및 DTI강화가 추가된다.

끝으로 투기지역에선 조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 고스란히 적용되며 여기에 주택담보대출 건수 제한이 추가된다. 또한 정부는 공공분양 및 신규 택지 공급도 확대하고, 민간택지의 분양가 상한제 확대도 검토하며, 재건축초과이익환수도 예정대로 시행한다고 한다.

보유세 강화 빠진 건 아쉽

8.2부동산 대책은 다주택자들의 투기수요를 강력히 억제해 부동산 시장을 안정시키고, 무주택자들에게 주택 소유 기회를 확대하는 것을 정책목표로 삼았다고 보는 것이 합리적이다.

청약자격 엄격 강화, 전매 제한, 양도세 강화, 투기목적을 지닌 시장참여자들의 재건축 시장 진입 억제, 투기목적의 대출 제한 등의 조치가 전자에 해당한다면, 무주택자 대출 등에 대한 규제 강화 조치 미포함, 무주택자들에 대한 청약 당첨 기회 확대, 공공분양 및 신규택지 공급 확대 등의 조치는 후자에 해당한다. 

8.2부동산 대책은 청약, 세금, 재건축 및 재개발, 대출, 공급 등 부동산에 영향을 미치는 거의 모든 요소들에 대해 정부가 정책수단들을 총체적, 일괄적으로 동원해 투기를 잠재우고 집값 폭등을 막겠다는 의지, 주택시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 의지를 표명한 것이라고 평가하는 것이 온당할 것이다. 정책조합도 좋고, 타이밍도 나쁘지 않다.

하지만 결정적으로 아쉬운 대목이 있다. 투기억제와 조세정의의 핵심 보유세 강화가 빠진 것이 바로 그것이다. 보유세 없는 양도세 강화만으로는 현금이 넉넉하거나 버틸 여력이 있는 다주택자들의 주택 매도를 압박할 수 없다.

그렇다고 정부가 보유세를 강화하지 않는 대신 임대소득에 대한 과세를 확실히 추진할 것을 천명한 것도 아니다. 현금이 충분하거나 견딜 능력이 되는 다주택자들은 태풍이 지나가기를 기다리면서 시장을 예의 주시할 가능성이 높다. 단 이들이 당장 주택추가 구매에 나설 유인은 상당 부분 완화된 것 같다.

8.2부동산 대책에 보유세가 누락된 데 대해 이번 대책의 설계를 맡은 김수현 사회수석은 3일 춘추관에서 열린 기자회견에서 이렇게 말했다.

“양도세는 발생한 소득에 부과하는 세금이고 보유세는 정규 소득에서 낸다. 따라서 조세저항이 더 심한 것은 분명하다”,

“소득이 발생하지 않은 세금에 대해서 먼저 손을 대거나 누진구조에 변화를 준다면 상당한 서민들의 우려가 예상된다”

김 수석은 보유세를 오해하고 있다. 부동산 소유를 통해 얻는 소득은 매매소득과 임대소득인데, 임대소득은 다른 사람에게 빌려준 것 뿐 아니라 자신이 살고 있는 주택에도 발생한다. 이를 귀속지대라 한다. 즉 보유세는 발생하지 않은 소득에 부과하는 세금이 아니다.

백보를 양보하더라도 세금은 미발생소득에도 부과하는 경우가 허다하다. 부동산 취등록세, 자동차세 같은 것들이 그렇다. 세금을 부과함에 있어 소득의 발생 여부는 부차적 고려요소에 불과하다.

김 수석은 “어떤 경우든 정부는 부동산 가격 문제에 대해서는 물러서지 않을 것”이라고 기염을 토하며, 다주택자들이 주택을 매각하거나 임대사업자로 등록할 것을 기대하고 있다.

나는 김 수석의 선의를 신뢰하며, 시장이 김 수석의 기대대로 움직이길 간절히 바란다. 그러나 그렇게 되기 위해선 보유세 현실화가 간절하다. 부동산 부자들과 다주택자들이 진정 두려워하는 것, 투기심리를 잠재울 비방은 보유세이기 때문이다.

증세논쟁이 한참이다. 

대선 과정에서 ‘더불어 잘사는 경제’을 슬로건으로 내세우며 집권 5년간 178조의 재정을 복지와 일자리 등에 투입하겠다면서도 세금을 올리는 일은 없다던 입장에서 벗어나, 문재인 정부가 이제야 증세로 방향을 선회한 것은 뒤늦게나마 다행한 일이다.

아직도 시대의 변화를 거부하며 옹이를 부리는 ‘자유한국당’을 제외하고는, 증세에 가장 적극적인 정의당 그리고 기본적인 방향에 공감대를 형성하고 있는 ‘바른정당’과 ‘국민의 당’ 등의 입장을 고려해보면, 미세한 내용과 항목에서 약간의 조정을 거치겠지만 중세법안에 대한 국회의 입법과정은 무난히 이루어 질것으로 예상된다.

‘찔끔 증세’ …본격적 증세 논의 나서야

그러나 구체적인 내용을 들어다 보면 증세라는 표현이 가소로운 수준으로, 세율의 미미한 조정을통해 연간 5-6조의 세금을 더 걷어들이면서 겨우 GDP 기준 약 0.3-0.4%의 조세부담률 증가가 있을 뿐이다.

이를 두고 문재인 정부의 증세정책에 이름을 공모하겠다던 집권당의 멘트는 한마디로 한심스럽고 애처로운 해프닝이다.

증세에 관한 문재인 정책을 평가하자면, 연간 35-40조 수준의 필요한 추가 재정을 포플리즘에 빠져서 자연 증가분에 기대하고 안이하게 기존의 재정을 알뜰히 살펴서 해결하겠다는, 마치 나무에서 감 떨어지길 기다리는 기회주의적 수준이라고 할 수 있다.

국가운용에 대한 장기적 비전과 철학도 없이 현재의 어려운 상황에 땜질 방식으로 처방하겠다는 것에 다름 아니다.

자고로 조세정책은 국가의 근본이고 정권의 성격을 담보하는 기조적 방향이다. 국무회의에서 몇명의 장관과 논의하고 집권당 대표가 던지는 한마디로 이루지는 즉흥적 대응이 아니라, 보다 깊고 넓게 다양한 의견과 검토를 거치되 정권의 의지와 시대적 흐름을 담대하고 결기있게 담아냈어야 했다.

다만 박근혜 탄핵 이후 짧은 시간에 정권교체가 이루어 지는 과정에서 충분히 검토할 시간이 없었다는 점과 수구적 집단이 국회를 점하고 있다는 현실에 대해서는 일단의 이해를 갖는다.

‘불평등 해소’는 문재인정부의 시대적 과제

소비구매력 수준이 3만불을 훨씬 넘은 경제강국 한국사회의 수치이자 최대의 과제는 한국 사회를뒤덮고 있는 개별화된 불안이다.

세계 최고의 자살률, 청년 일자리, 노후빈곤, 비정규직, 자영업 쇠락, 불황, 실업걱정 등 나열된 단어에서 예시하듯이 결국은 적정한 삶의 지속적인 조건이 흔들리면서 다가오는 미래에 대한 심각한 불안감이다.

문제는 검은 구름처럼 한국사회를 덮고 있는 전반적인 불안감을 국가 기능의 결핍으로 인하여 정부가 제대로 관리하지 못하고 감당할 재정능력이 부족하여, 국민 각 개인의 수준에서 해결하고 처리해가면서 발생하는 사회적 갈등과 경제적 이해의 첨예한 충돌에 있다.

예컨대 아무리 뼈 빠지게 일해도 가난을 못 벗어나는 것은 자신이 무능한 탓이요, 몸이 아파 일을 못할 지경에도 병원을 못 찾는 것도 자신이 건강관리를 잘못한 것이요, 대학교를 졸업해도 변변한 일자리를 구하지 못하는 것 역시 부모를 잘못 만난 탓으로 돌리는 등 단간의 장면에서 보여지는 그러나 전반적인 사회경제적 풍토와 조건이 문제이다.

결국은 개별적 수준에서 치열한 생존투쟁을 벌이면서 정글의 법칙 속에서 살아 남아야만 하고, 자연스레 눈치보기, 불법과 탈법, 비리와 부정, 투기와 지대추구, 오로지 고시와 자격증, 철밥통의 직업에 매달리기, 내 자식만을 위한 치열한 입시경쟁 등이 온 사회에 만연하게 된 것이 오늘 한국사회의 민낯이다. 참으로 부끄럽고 창피한 일이다.

현대국가의 일차적 기능은 미국 독립선언문에서 명기된 행복추구권을 보장하고, 독일 헌법의 제1조에 적혀있는 시민적 존엄을 지켜주는 데 있다.

따라서 촛불시민혁명이라는 계기를 통하여 탄생한 문재인 정부는 시민 각각 개인이 겪는 개별적 불안에 대해 국가가 일차적 책임을 갖고 국민 모두와 함께 힘을 합쳐 해결해 나갈 수 있도록 국가차원의 정책과 조치를 강구하고 실천해 나가는 데 있다.

당연히 이러한 관점과 역사적 상황과제를 국정의 기본적 목표로 삼아야 했다.

부끄럽게도 2017년 현재, 대한민국은 OECD 국가로 한정하여 비교하여 보면 사회안전망과 삶의 질적 항목 거의 모든 분야에서 최저 수준에 머물고 있다.

총괄적 수치로 보면 조세 부담률이 OECD 평균이 25% 수준임 비하여 한국은 18%에 머물러 있다. 보다 중요한 지표로서 사회보험과 공공지출을 포함한 국민분담률에서는 OECD 평균 35-40% 대비하여 28%에도 못 미치고 있다.

예컨대 세계에서 국민들이 제일 행복한 국가라는 덴마크의 경우 국민분담률이 55%에 달하며, 육아의 천국으로 알려진 프랑스 역시 50% 수준을 유지하고 있다.

이러한 국가들은 시민과 정부 공히 국가의 역할과 기능이 무엇인지를 분명하게 인지하고 상호신뢰 속에서 함께 분담하고 노력하고 있는 것이다. 노르딕 지역에서 회자하듯이, 현대의 선진국가는 모름지기 시민들이 미래의 불안을 떨쳐버리고 일상적으로 평온한 안식을 취할 수 있는 ‘인민의 집’ 역할을 반드시 해내야 한다.

더 나가서 금융소득과 부동산 보유현황을 포함한 부의 불평등과 양극화 현황은 OECD 최악으로 평가받는 미국보다도 한국이 실제로 더욱 심하다. 이를 보여주는 단적인 지표가 피켓티 지수로 국민총생산액 대비 국민 순자산의 비율이 8을 넘어서고 있는데, 이는 필자가 여러 번 칼럼에서 언급하였듯이, 공동체를 유치할 수 없는 수준으로 폭동과 혁명이 일어날 수 밖에 없는 조건이다.

그럼에도 한국에서 혁명이 일어나지 않은 유일한 이유는 분단체제에서 오는 군사적 위협때문이다.

구체적으로 설명하면 2016년 기준 국민 순자산 규모가 1경2000조을 넘어섰고 이 중 토지와 건물을 포함한 부동산 가액이 9000조에 이르렀는데 시장에서 거래가 이루어져 이익실현이 가능한 자산의 50% 이상을 불과 1.0% 초상류층(법인포함)이 보유하고 있으며, 상위 10%가 민부(民富)의 90%를 넘게 점유하고 있다고 한다.

이러한 조건에서 소득주도성장과 경제의 선순환을 주창하는 문재인 정부는 당연한 수순으로 과감한 조세개혁을 도입하여, 국가의 존립을 위협하는 극심한 부의 편재를 재배분하고, 10년안에 경제규모에 합당한 사회안전망 구축을 위하여 OECD 평균 수준의 국민분담률(최소 35%)에 도달하는 것을 국정목표로 제시하였어야 했다.

조세정의 실현은 국가의 의무

일부에서는 과감한 증세조치에 대항하여 사적 소유 또는 재산권 역시 국가가 보호해야 하는 기본권적 영역이라고 주장할 수 있다. 맞기도 하고 틀리기도 하다.

그런 분들에게는 우선 경제규범을 제시한 제헌헌법을 일독하도록 권하고 싶다. 제헌헌법은 악랄한 일제의 강압에서 해방된 시점에서 모든 국민이 각자의 위치와 이해를 뛰어넘어서 민족의 일반적 보편적 소망을 담아낸 기념비적 선언이기 때문이다.

정치적 권리와 사회경제적 조건 그리고 재산권의 보호는 국가기능의 기본적 영역임에는 분명하지만, 동일한 선상에서 동일하게 취급할 수 없는 층별적 주제이다.

이를 축차적 서열로 재구성하면 1) 정치적 제 권리와 평등 > 2) 사회적 경제적 적정한 상황과 조건> 3) 보상적 재산의 보호권리 라고 나열할 수 있을 것이고, 이를 구체적으로 실현하는 수단이 민주적 절차에 의거하여 사회적 강제력을 동반하며 시행되는 조세권과 복지정책이다.

재산권 또는 사적 소유를 절대시하는 시각에 대하여, 이를 흡연의 권리로 비유하여 생각해 보자.

흡연의 권리는 당연히 개인의 기호에 대한 선택의 문제로 타자나 국가권력이 개입할 수 없다. 그러나 흡연의 결과로 담배에서 발생하는 연기가 주변인들의 건강에 매우 해롭다는 것이 실제적으로 밝혀지면서 담배가격에 공공의료 비용의 일부를 부담하게 하고 흡연의 권리에 장소적 제한을 가하는 등 이제는 흡연의 권리에 대해 적정한 공공적 규제를 적용하는 것이 전세계적으로 보편화 되었다.

다른 예를 들어보자. 지금은 도저히 있을 것 같지 않은 일이지만 미국의 역사에서 실제 일어났던 사유재산권의 과다한 법적 방어의 기록을 살펴본다.

1905년 뉴욕주의 노동시간은 1일 10시간, 주당 60시간을 넘지 못하도록 주법이 제정되어 있었으나, 제과점을 운영하던 주인 로크너가 이를 지키지 않아 벌금을 물게 된 사건이 발생하였다.

이에 대하여 연방법원은 로크너에게 벌금을 부과하는 것은 계약의 자유를 침해한다는 이유로 위헌이라고 판결하였다.

또 한 예로 1936년 같은 뉴욕주에서 세탁소를 운영하던 티팔도라는 주인이 여성과 아동 노동자에게 적용하는 최저임금을 지급하지 않고 은폐한 사건에 대하여 연방법원은 동일한 시각에서 계약의 자유를 들어 티팔도의 손을 들어 주었다 (이상윤 지음. 영미법, 박영사 2000).

상기 예와 같은 비상식적이고 부당한 법체계에 대하여 루스벨트 대통령과 이후 진보적 민주당 정권이 중심이 되어 극우적인 연방 법원과 부단하게 투쟁하면서 오늘의 강대국인 미국의 기초가 형성되었다.

당시의 공황을 극복하는 과정에서 증여 및 상속세뿐 아니라, 소득세의 최고세율이 80-90% 수준에 이르렀음을 기억해야 한다.

현재 증세를 반대하는 자유한국당의 주장은, 위에 예시하였듯이, 당시 반역사적 미국의 연방법원에 해당한다고 할 수 있다.

부의 편재와 불평등이 극심하여 민주공화국에 대한 다른 표현인 ‘서민으로서 국민 개개인이 존엄’을 유지할 수 없는 상황에 이를 만큼 현실적 조건이 부당하게 왜곡되어 있다면, 공공적 합의체인 국가라는 공동체를 유지 발전시켜야 하는 정부는 당연한 과제로서 조세와 세정의 개정과 집행을 통해 이를 과감하게 시정하고 개선해 나가야 한다.

국민들이 필요로 하는 재화와 서비스의 기본적 수준을 충분히 제공할 수 있는 만큼 소비구매력 수준이 3만불을 넘어선 현 시점에서는 공리적인 시각으로 총합적 효율성과 성과주의의 결과물로서 경제성장을 우선 논하기 이전에, 당연히 공정함을 기준으로 삼아 국민 개개인 모두가 누릴 수 있는 실제적 정치 참여와 사회적 경제적 기본권리의 보편적 전개가 선차적으로 보다 중요하다고 판단해야 한다.

또한 낙수효과가 거짓말이었음이 명백해진 현 시점에서 제대로 된 질적인 경제성장을 이룩하기 위해서도 OECD와 IMF의 전문가들이 명백하게 밝히고 제시하였듯이, 성장의 장애물로 작동하는 부의 편재와 양극화를 극복하고, 복지정책의 강화와 소득주도성장으로 표현되는 선순환적 재분배정책을 강력히 도입하는 것이야말로 한국의 산업과 경제 체질을 강화시키고 새로운 도약을 준비하는 긴급한 요체라고 믿는다.

보편적 증세 논의를 시작하자

현재 진행중인 증세논쟁을 계기로 조세 전문가는 아니지만 실물경제에서 30여년간 종사한 경험을 토대로 개혁적 정부가 추구해야 할 조세의 기본적 방향을 제시해 본다.

첫째로 핀셋 증세를 넘어서 보편적 증세로 확장되어야 한다.

기본적으로 경제활동의 근간인 기업의 법인세는 추후 개별적 소득세 형태로 일원화할 수 있기 때문에 가급적 인상을 억제하는 것이 옳다. 그럼에도 문재인 정부가 법인세를 미세하게 나마 상향 조정한 것은 매우 정합적이다.

왜냐하면 자본시장이 완전 개방된 한국적 조건에서 외국자본의 주식 거래시 발생하는 이익실현에는 일체의 세금이 없으며, 배당소득에 대해서도 겨우 5.0 % 수준의 미미한 세금이 부가되는 현재 세법 체계상 외국자본이 집중 투자되어 2000억 이상의 초과이윤을 실현한 우량 법인에 대하여 선제적으로 법인세를 인상하는 것은 정당한 방향이다. 국민경제의 방어적 기제이다.

소득세는 국가적 필요에 따라 상향조정을 검토해야 한다. 특히 10억이 넘는 고소득 영역에 대해서는 추후 50% 수준이상으로 소득세율을 높이는 것도 검토해 볼 수 있다.

수직적 과세 정책과 더불어 수평적으로 모든 소득에는 세율에 상관없이 가능한 세금을 부과하여 소득이 발생한 모든 국민이 조세의 의무를 경험하고 부담하도록 해야 한다.

이를 위해서는 모든 일체의 소득공제 제도를 폐지하고, 일체의 발생한 소득에 대해 과표에 따라 세금을 부과하되, 저소득층과 소상공인들에게는 해당 사안에 따라 직접적으로 다양한 수당과 정책적 지원을 통하여 실제 납부한 세금 이상으로 사후에 보충하는 방식을 취해야 한다.

납세의 의무를 경험하는 동시에 적정한 지원수당과 사회이전소득으로 정부에서 반대급부적으로 보충받는 상호적 관계를 형성하면, 조세기능과 복지정책에 대하여 국민들에게 긍정적이며 수준높은 신뢰와 이해를 한층 높여 갈수 있다.

보편적 조세와 동시에 보편적 복지라는 공동체적 시스템이 반드시 작동해야 하며, 이에 따라 현재의 절반수준인 면세점 이하의 국민 비중을 반드시 20% 이하로 떨어뜨려야 한다.

보유세, 상속, 증여세의 강화

둘째, 자산 보유세 및 증여상속세를 대폭 강화하여야 한다.

위에 언급하였듯이 한국 양극화 현상의 근본적이고 일차적 원인은 자산보유의 편재에서 온다. 이를 해결하기 위해 피켓티는 자신의 저서를 통해 일정자산 이상에는 1-2% 자산보유세를 부과하자는 제안을 한 바 있다.

당장은 현실적으로 불가능한 것으로 판단되지만, 향후 국제적 수준의 협의가 가능한 시점이 온다면 적극적으로 연구할 과제이다.

토지정의 시민연대가 오랫동안 연구하여 왔듯이 거래세를 폐지하는 대신 일정 규모(예컨대 10억) 이상 종합 자산에 대해 재산세를 현행보다 0.5% 정도를 올리면 수 십조 수준의 대단한 재정소득이 발생할 것으로 보인다.

최근 정부가 시행 발표한 부동산 대책의 내용은 단기간의 정책으로 유효할지 모르겠으나, 중장기적으로는 거래세를 폐지하고 보유세를 구미 수준으로 단계적으로 올리는 것이 재정수입의 증대와 함께 부동산 투기를 억제하는데 보다 효과적이다.

다만 보유세 인상 시, 이를 참여정부처럼 급하게 시행하는 것보다, 장기적 조치라는 점에서 5년간 0.1 %씩 비례적으로 올려가며 진행하는 것이 현실적이다.

증여상속세는 현재 50억 이상의 과표에 대해 50%를 적용하는 수준에서 100억 이상에 대해서는 80% 이상으로 대폭 인상해야 하며, 기업의 지속적 활동을 핑계로 상속 공제하는 제도는 반드시 폐지되어야 한다.

처분이 어려운 고정자산의 상속인 경우 이를 20년간 장기 분납하는 것을 허용하면 쉽게 해결할 수 있다.

부와 재산의 개별적 소유권은 분명히 보장하되 사회적 합의와 동의가 없이 세대를 이어 혈연적으로나 지연(知然)적으로 축적되는 것은 어떠한 근거에서도 정당화 될 수 없으며, 차제에 기업 자체가 공공재임을 분명히 해야 한다.

복지세 도입

셋째, 부가소비세 방식으로 복지세를 도입하여야 한다.

저소득층에게 가중적인 생활비용의 부담을 준다는 비판이 있음에도 불구하고 현행의 부가소비세10%를 점차적으로 유럽 수준으로 높여가야 한다. 다만 여기서 발생하는 추가적인 소비세의 재정소득은 반드시 복지재정으로만 사용하는 복지세를 도입하여야 한다. 참조로 유럽의 부가세 수준은 평균 17-20%이다.

이를 위해서는 특별세의 형태인 복지세의 명목으로 확실하게 못을 밖아 기존 부과가치세의 10% 위에 추가하여 시행할 수 있다.

이러한 복지세의 추가 적용에 주요 생활 필수품은 제외하는 것이 효과적인지, 일괄 적용 후 일정 소득 이하 계층에게 EITC(저소득보충세제)방식으로 별도 지원하는 것이 실제적인지는 전문 조세행정가의 판단에 따르는 것이 좋겠다.

상기의 방식 등을 통해 문재인 정부가 끝나는 시점에서 국민분담률이 32% 수준 이상에 도달하여야 하며, 십 년 뒤인 2027년 이후에는 반드시 OECD 평균을 유지하여야 한다.

개별적인 불안한 현실을 넘어서, 공정하고 평형적인 사회 조건과 복지 제도가 형성되어 모두가 함께 공유할 수 있는 안전한 미래가 보장되면, 자연스레 모든 국민이 자발적으로 적극적으로 일상적인 활동에 참여하게 되고 비로소 산업과 경제가 도약할 수 있는 혁신적 작동이 마치 기름진 토양에서 흡족한 수분을 취한 꽃처럼 아름답게 피어 날수 있다.

이제 문재인 정부는 단순히 박근혜 탄핵을 계기로 탄생한 우연적이며 과도적인 기회주의 정권인지, 아니면 촛불시민혁명을 계승하여 역사적 과제를 수행하는 개혁적 정권인지 결정해야 할 시점에 서 있다.

문재인 정부가 야심차게 내놓은 8.2부동산 대책이 효과를 발휘하고 있다.

한국감정원이 10일 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면, 지난 7일 기준 직전 일주일간 전국 아파트 매매가격은 0.01% 상승했는데 이는 전주(0.1%) 대비 10분의 1 수준에 불과하다. 보다 중요한 건 집값 상승의 진앙지인 서울의 집값이 75주만에 하락했다는 사실이다.(서울 아파트값 75주만에 하락)

8.2대책 효과…서울 집값 75주만에 하락

8.2부동산 대책의 효과를 속단하긴 이르지만 매매 및 분양권 거래가 급감하고, 가격이 안정되는 걸로 봐선 투기 수요 억제라는 정책목표는 주효하고 있다고 판단하는 것이 공정할 것이다.

8.2부동산 대책은 특정 지역을 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누어 청약, 세제(양도세 중과), 재건축 및 재개발, 대출 등 정부가 동원할 수 있는 거의 모든 정책수단들을 일거에 투사한 대책으로 정책조합과 시점 모든 면에서 높은 점수를 줄 만 하다.

문재인 정부는 부동산 시장에 붙은 급한 불은 일단 끈 것 같다. 이 시점에서 문재인 정부는 호흡을 고르고 부동산에 대한 근본적인 질문을 던져야 한다. 

여전히 시민들은 문재인 정부가 부동산에 대해 어떤 철학과 관점을 가지고 있는지 알지 못한다. 문재인 정부는 부동산을 물가상승률 수준으로 관리하고 주거복지를 확대하면 족한 영역으로 간주하고 있는가?

아니면 설사 부동산 시장과 건설 관련 연관 산업이 위축되는 한이 있더라도 부동산 시장 가격을 보유세 등을 통해 동결시키고(부동산 가격이 특정 시점에 동결된다면 물가와 임금 등의 상승을 감안하면 부동산 가격은 사실상 하락하는 셈이다) 불로소득을 환수해 기본소득 등의 재원으로 삼는 수준의 담대하고 혁명적인, 부동산 공화국과 작별하는 기획을 구상하고 있는가?

부동산 불로소득 GDP의  24.3%

문재인 정부는 부동산 시장안정에 안도하지 말고 부동산에 대한 본질적인 고민을 해야 한다. 

한 가지 분명한 것은 문재인 정부를 탄생시킨 촛불시민들의 집합적 요구가 ‘나라 다운 나라’. ‘적폐 청산’, ‘새로운 민주공화국의 탄생’이라는 것이다. 촛불시민들은 진정 정의롭고, 자유롭고, 평등한 대한민국을 갈망하고 있다. 촛불시민들이 문재인 정부에게 요구하는 건 시시한 개량이나 째째한 타협이 아니다. 

주지하다시피 적폐 중의 적폐, 특권 중의 특권, 거악 중의 거악은 부동산 불로소득이다.

몇몇 통계만 봐도 그런 사실은 증명된다. 2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경 2,359조원인데, 이중 부동산 자산이 무려 9,136조원이라는 사실, 2007년부터 2015년 사이에 연평균 317조원에 이르는 부동산 불로소득(매매 및 임대소득)이 발생했는데 이는 GDP의 24.3%(피용자 보수는 GDP의 43.6%)에 해당한다는 사실, 가격 기준으로 개인이 지닌 대한민국 사유지 중 65%가 10%의 수중에 있다는 사실 등등의 통계가 대한민국이 불로소득 천국이며 부동산 공화국임을 증명한다.

단언컨대 부동산 불로소득의 공적 환수를 통한 부동산 공화국의 해체 없이 정의롭고 자유로우며 평등한 대한민국은 불가능하다.

문재인 정부는 촛불시민으로 상징되는 주권자들의 뜻을 잘 헤아려야 할 것이다. 만약 문재인 정부가 주권자들의 뜻을 받들어 부동산 공화국 해체에 나선다면 대한민국은 평화적 촛불혁명으로 정치혁명을 이룬 국가가 된 데 이어, 사회경제적 혁명으로 세계에 우뚝 선 일등 국가가 될 것이다.    

취임 100일 기념 기자회견에서 기자가 한 보유세 인상계획과 관련해 문재인 대통령이 한 “지금 단계에서 부동산 가격 안정화 대책으로 (보유세 인상을) 검토하고 있지 않다”는 발언, “보유세는 공평과세, 소득재분배, 또는 추가적인 복지재원 확보를 위해 필요하다는 사회적 합의가 이뤄진다면 정부도 검토할 수 있을 것”이라는 발언을 듣는 내 심경은 복잡했다.(문 대통령, “부동산 보유세 인상, 지금 단계에서 검토 안 해”)

문재인 대통령이 보유세에 대해 어떻게 인식하고 있는지가 어렴풋이 드러났기 때문이다.

문 대통령의 ‘보유세 유보’, 유감!!

문 대통령은 보유세를 무엇보다 부동산 가격 안정화 수단으로 여기는 것 같다. 물론 문 대통령이 보유세에 대해 공평과세 및 소득재분배(자산을 많이 가진 사람들이 더 많은 세금을 내야 하고, 그 세금으로 시장에서 현저히 불평등한 소득분배상태를 개선하겠다는 뜻으로 이해된다)성격이 있다는 건 분명히 했지만, 사회적 합의라는 ‘단서’와 정부도 검토할 수 있을 것(‘검토할 것’이 아니라)이라는 ‘유보’를 붙인데서 알 수 있듯 보유세의 공평과세 및 소득재분배 기능을 보조적으로 이해하고 있는 것 같다.

사족을 붙이자면 이미 국민 10명 중에 7명이 보유세 강화에 찬성할만큼 보유세에 대한 사회적 합의는 이뤄졌다. (“보유세도 강화해야” 국민 77.6%가 지지)

문재인 대통령의 보유세 발언이 아쉬운 건 문 대통령이 대한민국의 적폐 중 적폐라 할 부동산공화국의 실체에 대해 적확한 인식을 결여하고 있는 것 아닌가 하는 염려 때문이다.

2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경2,359조인데 이 중 토지(6,575조원)을 포함한 부동산 자산이 무려 9,136조원에 달하며, 그 중 대부분이 극소수의 부동산 소유자들에게 독식된다는 사실(부동산 소유분포는 극히 불평등하다.

대한민국 인구의 1%가 사유지의 55.2%를, 인구의 10%가 97.6%를 소유하고 있고, 토지를 한 평도 소유하지 못한 세대가 40.1%에달한다. 무주택자도 절반에 가깝다)과 연평균 발생하는 부동산 불로소득(매매차익 및 임대소득)이 매년 400조원에 달한다는 사실은 대한민국이 부동산 공화국임을 증명한다.

보유세, 부동산공화국을 해체하는 열쇠

부동산 공화국은 국민경제의 건강한 성장과 지속가능한 사회 발전을 결정적으로 방해한다.

자산양극화 및 소득불평등, 생산과 소비 위축, 경기변동의 진폭 확대, 중앙 및 지방재정의 낭비와 왜곡, 토건형 산업구조 고착화, 인허가 등을 둘러싼 부정부패 양산, 토지의 비효율적 사용, 근로의욕 저해 및 투기심리 만연 등이 부동산 공화국 아래 발생하는 부작용들이다.

부동산 공화국을 해체하기 위한 실마리가 바로 보유세다. 보유세만으로 부동산 공화국이 해체되진 않지만, 보유세 없이 부동산 공화국 해체는 난망이다.

보유세는 부동산 공화국 해체의 열쇠이기도 하지만, 가장 우수한 세금이기도 하다.

흔히 좋은 세금의 조건으로 중립성(조세가 생산에 주는 부담이 가능한 한 적을 것), 경제성(조세의 징수가 쉽고 비용이 적게 들 것), 확실성(공무원의 재량의 여지가 적고 투명할 것), 공평성(조세 부담이 공평할 것)을 드는데 보유세(그 중에서도 토지보유세)는 위의 네 가지 조건을 모두 충족시키는 세금이다.

그러다 보니 애덤 스미스부터 밀턴프리드먼에 이르는 경제학자들이 토지보유세를 최고의 세금으로 평가했던 것이다. 혹자는 토지보유세가 경제에 부담을 주지 않는데 머물지 않고 자본과 토지의 낭비와 왜곡을 막아 오히려 생산에 도움을 준다고까지 주장한다.

보유세가 국민경제와 사회발전에 이토록 중대하고 다양한 함의가 있다는 점을 감안할 때 기자회견에서 드러난 문재인 대통령의 보유세에 대한 인식은 협애하고 단선적이어서 매우 아쉽다.

모쪼록 문재인 대통령이 보유세가 지닌 사회경제적 함의를 정확히 파악해 보유세를 증세 리스트의 맨 앞에 세우길 간절히 바란다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 12일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 “정부 입장에서는 부동산 투기 억제 대책으로 보유세를 인상하는 방안은 검토하지 않고 있다”고 밝혔다. 또한 김 부총리는 “부동산 보유세 문제는 말씀 드린 입장에서 변함이 없다. 부동산 투기를 막기 위해 (보유세 인상을) 사용하는 건 신중해야 한다”면서 “일부 정치권에서 보유세 문제를 제기하는 것이 이해는 되지만 대통령께서도 100일 기자회견에서 분명히 (보유세 인상을 검토하지 않고 있다고) 말씀하셨다”, ”보유세 인상은 전국적으로 적용되는 것인데다가 실현된 이익이 아니라 보유분에 대해 과세하는 측면이 있기 때문에 현재까지는 검토하지 않고 있다”고 발언했다.

보유세에 대한 김동연 부총리의 오해

보유세에 관한 김 부총리의 발언을 들으면서 대한민국 경제를 책임진 경제사령탑이 보유세를 오해하고 있다는 데 놀라지 않을 수 없다. 먼저 김 부총리의 발언 중 “부동산 투기를 막기 위해 (보유세 인상을) 사용하는 건 신중해야 한다”라는 대목이 무슨 뜻인지 선뜻 이해가 가지 않는다. 보유세를 사용하지 않아도 될 정도로 시장이 안정을 찾았고, 투기심리가 진정됐다는 의미인지, 아니면 보유세를 사용해도 투기억제 효과는 발생되지 않는다는 것인지 잘 모르겠다. 만약 김 부총리가 보유세 카드를 꺼내지 않아도 될 정도로 시장 상황을 낙관하는 것이라면 경솔한 태도일 것이고, 보유세가 투기 억제에 효과가 없다고 생각한다면 부동산 가격 하락을 유발하는 보유세의 자본화 효과에 대해 잘 모른다는 의미일 것이다.

다음으로 김 부총리가 한 “(보유세는) 실현된 이익이 아니라 보유분에 대해 과세하는 측면이 있기 때문에 현재까지는 검토하지 않고 있다”는 발언에 대해 지적하지 않을 수 없다. 과세는 실현된 이익에 대해서만 하는 게 아니다. 조세목적과 조세정의에 부합하고 의회의 입법을 통해 얼마든지 미실현이익에 대해서도 과세할 수 있고, 실제로도 그러하다. 예컨대 자동차세 같은 경우가 그렇다. 경제정책의 수장이 고민할 지점이 있다면 미실현이익 여부가 아니라 과세대상자가 보유세를 납부할 능력이 있는가 정도일 텐데, 이는 매매와 증여, 상속 시점에 보유세를 일시불로 완납하는 보유세 납부유예제를 통해 간단히 해결할 수 있다.

보유세는 가장 좋은 세금이며, 부동산공화국 혁파의 열쇠다

김동연 부총리의 보유세에 대한 인식은 매우 협애하기도 하다. 김 부총리는 보유세가 가장 좋은 세금임을, 보유세가 대한민국의 최대 적폐라 할 ‘부동산공화국’을 해체할 열쇠임을 모르는 것처럼 보인다.

대부분의 경제학자들이 동의할 수 있는 조세원칙을 들자면 ① 조세가 생산에 주는 부담이 가능한 한 적을 것(중립성), ② 조세의 징수가 쉽고 비용이 적게 들 것(경제성), ③ 조세가 확실성을 가질 것, 즉 공무원의 재량의 여지가 적고 투명할 것(확실성), ④ 조세 부담이 공평할 것(공평성) 정도가 될 것인데 토지보유세가 이에 가장 부합하는 세금으로 평가된다. 즉 보유세 그 중에서도 토지보유세는 가장 좋은 세금이자 세금의 제왕이라 할 것이다. 따라서 향후 증세를 단행함에 있어서는 토지보유세를 최우선적으로 높이는 것이 지극히 옳다.

보유세는 가장 좋은 세금일 뿐 아니라 대한민국의 최대 적폐라 할 ‘부동산공화국’을 혁파할 열쇠이기도 하다. 더불어민주당 김종민 의원이 지난 6월 한국은행과 통계청이 발표한 ‘2016년 국민대차대조표[잠정]’ 보고서를 분석한 결과, 우리나라의 국부 총액은 1경3078조 원이며, 이중 토지자산과 건설자산을 포함한 부동산 자산은 1경1310조 원으로 약 86%에 육박했다고 한다. 입이 벌어질 만큼 놀라운 통계는 더 있다. 대한민국의 토지가격이 1964년 1조9300억 원에서 2016년 6981조원으로 3617배 올랐다는 사실, 지난 20년간(1997~2017) 물가상승률은 146.7%, 임금상승률은 61.9%인데 반해 땅값은 약 4배가 치솟았다는 사실, <토지+자유연구소>에 따르면 2007~2015년 동안 GDP의 30% 이상의 어마어마한 부동산 불로소득이 발생한 것으로 추산된다는 사실, 가액 기준으로 2013년 현재 개인 토지 소유자 상위 1%가 전체 개인 소유지의 26%(상위 10%는 65%)를, 법인 토지 소유자 상위 1%는 전체 법인 소유지의 75%를 소유하고 있다는 사실 등이 그것이다.

쉽게 말해 대한민국은 천문학적인 부동산 불로소득을 소수의 개인과 법인이 독식하는 ‘부동산공화국’이다. ‘부동산공화국’의 폐해는 계층간, 지역간 양극화, 가처분소득 감소 및 소비의 위축, 중앙 및 지방정부 재정의 왜곡과 낭비, 부정부패 양산, 지대추구심리의 만연 등인데, 이런 부작용을 두고 정상적인 국가발전은 난망이다.

김동연 부총리가 보유세에 대해 근본적인 숙고를 하길 바란다

만악의 근원이라 할 ‘부동산공화국’을 혁파하기 위한 열쇠가 바로 보유세다. 그런데 이처럼 귀중한 보유세가 대한민국은 너무나 미약하다. <토지+자유연구소>가 펴낸 토지+자유 리포트(14호, 이진수·남기업)을 보면 대한민국은 OECD 주요국 가운데 보유세 실효세율이 가장 낮은 축에 속한다. 아래 그래프를 보라.

부동산 보유세 실효세율 비교 (2014년)

OECD조차 포용적 경제성장과 세수 증대를 위해 보유세율을 높이는 것이 가능할 뿐만 아니라 바람직하다는 의견을 내놓고 있다.

결론적으로 말해 보유세는 증세의 최우선 순위에 있는 가장 좋은 세금이며, 부동산공화국 혁파의 열쇠이고, 투기억제 효과를 발휘하는 일석삼조의 세금이다. 김동연 부총리가 보유세의 진가를 알아볼 수 있으면 좋겠다.

 〈8·2부동산 대책〉과 그 이후의 후속대책들

문재인 정부의 야심작 〈8.2부동산 대책〉(실수요 보호와 단기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)이 발표된 지 두 달이 가깝다. 〈8·2부동산 대책〉은 청약, 세금, 재건축, 금융 등 부동산 시장에 영향을 미치는 거의 모든 요소들이 담긴 종합대책이다. 아래 표를 보면 〈8·2부동산 대책〉이 쉽게 이해될 것이다.

위의 표가 일목요연하게 보여주듯 〈8·2부동산 대책〉은 투기가 기승을 부리고 있는 지역을 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누고, 각각 규제의 강도를 달리 하고 있다. 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격요건 강화, 가점제 적용확대, 오피스텔 전매 제한 강화 및 거주자 우선 분양 적용 등의 청약제도 개선, 양도세 가산세율 적용, 다주택자 장기 보유 특별공제 적용 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세요건 강화, 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용 등 양도세 강화가 적용된다.

투기과열지구는 여기에 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양 재당첨 제한, 재건축 조합원 지위 양도 제한 예외사유 강화 등의 재개발, 재건축 규제 정비, 거래시 자금 조달계획 및 입주 계획 신고 의무화, LTV 및 DTI강화가 추가된다. 끝으로 투기지역에선 청약조정대상지역과 투기과열지구의 규제가 고스란히 적용되며 여기에 주택담보대출 건수 제한이 추가된다.

〈8·2부동산 대책〉을 요약하면 ‘투전판으로 전락한 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 높여 투기유인을 줄이며, 투기의 진앙 역할을 하고 있는 강남 재건축 시장에 투기세력이 진입하는 걸 억제하고, 금융규제를 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 투입되는 총량을 억제하겠다’정도가 될 것이다.

문재인 정부는 〈8·2부동산 대책〉에 더해 〈9·5부동산 대책〉을 발표했다. 〈9·5부동산 대책〉은 〈8·2대책〉의 추가대책이라고 할 수 있는데 성남시 분당구 및 대구시 수성구를 추가로 투기과열지구로 지정하고, 경기 및 인천의 일부 지역을 집중모니터링 대상으로 지정해 투기과열지구 추가지정 가능성을 열어놓았으며, 2015년 4월 이후 사실상 사문화됐던 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 부활시키는 것이 골자다. 〈9·5부동산 대책〉은 정부가 부동산 시장을 예의 주시하고 있으며 투기를 용납하지 않겠다는 신호를 시장에 준 것이라고 평가하는 것이 온당할 것이다.

문재인 정부의 부동산 대책은 여기서 멈추지 않는다. 문재인 정부는 9월말 발표예정인 주거복지로드맵에 주택공급 계획과 임대인과 임차인간 힘의 비대칭성 완화 방방을 담을 계획으로 알려졌다. 언론의 보도를 종합하면 주거복지로드맵에는 신혼희망타운(신혼부부에게 분양 및 임대가 혼합된 형태의 소형 주택을 연1만호씩 5만호 공급), 공적 임대 연 17만호 공급 등의 주택공급 계획과 계약갱신청구권 및 전월세상한제 등의 임대인과 임차인 간 힘의 비대칭성을 완화하는 방안, 인센티브 제공을 통한 임대사업자 등록 유도 등의 임대사업자 통계 구축 방안 등이 담겨있다.

또한 10월 중 발표가 예상되는 가계부채종합대책에는 DSR(총부채원리금상환비율)과 신 DTI(총부채상환비율)이 포함될 가능성이 높은데, DSR은 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 마이너스 통장, 자동차 할부금융 등 모든 금융권 대출 원리금 상환액을 기준으로 대출 한도를 책정하는 방식이기 때문에 추가 대출 한도가 줄어들 확률이 높다. 또한 신 DTI의 경우 직업과 연령 등의 요소를 반영해 미래 예상소득을 추계하고 대출 기간의 평균 예상소득을 기준으로 대출한도를 정하기 때문에 기존의  DTI에 비해 합리성이 재고될 것으로 예측된다.

문재인 정부는 〈8·2부동산 대책〉을 통해 투기적 가수요를 잡아 집값 급등과 투기심리 확산을 진정시키고, 〈9·5부동산 대책〉을 통해 부동산 투기를 용인하지 않겠다는 정부의 의지가 매우 견고함을 시장에 보인 후, 주거복지로드맵을 통해 공급 확대를, 가계부채종합대책을 통해 과잉유동성에 대한 정교하고 강력한 통제를 해 부동산 시장을 안정시키겠다는 청사진과 정책목표를 가지고 있는 것으로 보인다.

가격 급등은 잡았지만, 투기심리는 살아있다

관건은 부동산 시장이 문재인 정부의 계획과 의지대로 움직이고 있는가이다. 기실 〈8·2부동산 대책〉과 같은 강력하고 종합적인 대책에 대한 시장의 반응을 고작 1달 보름 남짓한 시간이 지난 후에 평가한다는 것은 시기상조다. 정부정책 말고도 부동산 시장에 영향을 미치는 요소들이 워낙 많고 그런 요소들 간의 상관 및 인과관계도 매우 복잡하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 〈8·2 부동산 대책〉에 대한 중간 평가는 필요할 듯 싶다. 현상을 놓고 평가하자면 〈8·2부동산 대책〉이 서울 등 투기과열지구로 지정된 지역의 투기심리 확산을 억제하고 주택 가격 급등에 제동을 건건 명확해 보인다. 평가기관 마다 상이하지만, 서울의 아파트가격이 〈8·2부동산 대책〉 발표 이후 소폭이나마 하락했거나 상승폭이 현저히 줄어든 것이 목격된다. 특히 투기의 진앙지로 지목되는 강남 3구의 경우 낙폭이 더 크다. 거래량의 경우 〈8·2부동산 대책〉 이후의 효과가 더 극적이다. 〈8·2부동산 대책〉 발표 후 서울의 경우 아파트 거래량이 전월에 비해 8분의 1 수준으로, 강남 3구의 경우 10분의 1수준으로 각각 격감했다.

아직까지는 우려했던 풍선효과(특정 지역에 강력한 부동산 규제를 가하면 규제를 받지 않는 지역으로 투기심리와 유동성이 옮겨가는 현상)나 전세가격 급등(매매시장에 관심을 가지던 시장참여자들이 대거 전세시장으로 이동하는데 따른 전세 가격 상승) 같은 부작용이 눈에 띄게 관찰되지도 않는다.

물론 건설업계나 조중동 등의 비대언론, 경제지 등은 ‘거래절벽’이라느니, ‘경제가 멈춘다’느니, ‘교각살우’니 하며 문재인 정부의 부동산 정책을 혹독하게 공격하고 있지만, 그런 주장들은 부동산 가격이 가파르게 상승해야 하고 거래는 폭증해야 한다는  고정관념에 불과하다. 그리고 그런 고정관념은 대한민국의 정상적 발전을 치명적으로 저해하는 부동산공화국을 한사코 유지하려는 자들의 것이다. 

부동산공화국 시민들의 푸념과는 달리 〈8·2부동산 대책〉은 청약, 금융, 세제, 재건축등을 종합적으로 아우르는 정책들로, 정책조합은 적정하고 시기는 적절하다. 〈8·2부동산 대책〉에 이은 〈9·5부동산 대책〉과 윤곽이 드러나고 있는 주거복지로드맵 및 가계부채대책이 결합되면 부동산 시장 안정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

그러나 안심하긴 이르다. 불안요소들이 사방에 도사리고 있다. 〈8·2부동산 대책〉이 나온 후에도 서울 등 일부 지역의 청약 열기는 도무지 식을 줄을 모르고 있고, 충분한 현금을 보유하고 있는 다주택자들은 잠깐의 충격에서 벗어나 버티기에 돌입했으며, 서울 등 지역의 부동산 시장은 다시 활기를 찾는 기운이 역력하다. 따라서 지금의 부동산 시장은 정부의 정책과 시장이 팽팽하게 맞서는 형국이라고 평가하는 것이 공정할 것이다.

부동산공화국과 정면대결하려는 의지 결여

〈8·2부동산 대책〉과 후속대책들로 상징되는 문재인 정부의 부동산 정책이 지닌 치명적 문제점은 대한민국의 대표 적폐 부동산공화국과 정면대결하려는 의지의 결여다. 시장 참여자들은 부동산공화국 혁파의 열쇠라 할 보유세 강화가 누락된 것을 보고 문재인 정부가 부동산 시장을 물가 상승률 수준에서 안정적으로 관리하려 한다고 추정한다.

한 가지 분명한 것은 시장 참여자들이 문재인 정부가 달성하려고 하는 정책목표를 물가상승률 수준에서의 안정적인 부동산 시장 관리와 주거복지 확충 정도로 인식하는 한, 문재인 정부가 달성하고자 하는 정책목표의 실현은 난망일 것이라는 사실이다. 보유세 강화 없이는 투기 심리의 근절도, 부동산 시장의 안정적 관리도 불가능하다. 문재인 정부가 시간이 더 지나기 전에 보유세 강화의 드라이브를 걸 것을 간절히 바란다.

박근혜와 최경환의 죄는 헤아릴 수 없이 크고 많지만 그 중 손에 꼽히는 게 대한민국을 투기공화국으로 만든 것이다. 박근혜와 최경환은 빚 내서 집 사라며 시민들의 등을 떠밀었다. 박근혜와 최경환 덕분에 청약시장은 투전판이 되었고, 대출 규제는 완전히 형해화됐다. 여기에 유례 없는 초저금리가 계속되며 금융위기 이후 소강상태이던 부동산 시장은 2014년 이후 본격적으로 상승해 걷잡을 수 없이 폭등했다. 이젠 강남진입은 고사하고 서울에 변변한 아파트를 마련하는 것도 중상층 이상이나 가능한 상황이 됐다.

문재인 정부는 이명박과 박근혜가 만신창이로 만든 대한민국을 인수받았는데 투기공화국도 인수받은 셈이다. 본디 투기는 예방이 최선이다. 투기라는 괴물이 잠을 깨면 다시 잠재우기가 지난하기 때문이다.

부동산 시장 상황 정확히 진단하고 스마트하게 대응하는 문재인 정부

투기라는 괴물의 발호에 맞서 문재인 정부는 영리하게 대응하고 있다고 평가하는 것이 온당할 것이다. 문재인 정부는 8.2부동산종합대책을 통해 투기심리의 예봉을 무디게 했고, 10.24가계부채대책을 통해 과잉유동성이 부동산 시장으로 유입되는 걸 관리하고 있다.

문재인 정부는 거기에 11.29주거복지로드맵을 통해 공공임대 및 공공분양 100만호를 공급하기로 했다. 수요가 집중되는 수도권에 공적 주택을 대규모로 공급하겠다는 정책의지를 표시한 것이다.

정리하자면 문재인 정부는 일련의 대책을 통해 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 양도세를 중과하며, 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하고, 공적 주택을 대거 공급하고 있는 것이다.

금리인상에 나선 한국은행

한편 한국은행이 11월 30일 기준금리를 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 한은의 금리인상은 6년 5개월만의 일인데 시장에서는 한은의 추가 금리인상을 예측하고 있다. 다른 조건이 동일할 경우 이자율이 상승하면 자산가격은 하락압력을 받는다. 즉 부동산 시장 안정에 필요한 정책수단들을 총체적이고도 유기적으로 조합하는 문재인 정부의 노력이 주효할 가능성이 한결 커진 것이다.

고율의 보유세를 제외하면 부동산 시장에 미치는 파괴력에 있어 기준금리 인상에 필적할 만한 정책요인을 찾기 힘든데 한은의 기준금리 인상으로 초저금리 기조가 종식된만큼 부동산 시장은 안정화될 가능성이 커졌다.

재건축초과이익환수제 부활, 공급폭탄 등의 재료 대기중인 부동산시장

그런데 이게 다가 아니다. 제도만 있었지 실행한 적은 없었던 재건축초과이익환수제가 내년부터 시행되는데, 이러면 투기의 뇌관 역할을 했던 강남의 재건축단지들은 적잖은 영향을 받을 것이다.

게다가 내년엔 45만 가구, 2019년엔 41만 가구의 아파트 입주가 예정되어 있는데 이 물량은 10년 평균 입주량의 두배씩에 해당될 만큼 엄청난 규모다.

결론적으로 말해 부동산 가격 상승에 유리한 조건은 찾기 힘든 것이다. 수도권 등의 주택시장은 안정을 찾을 확률이 높다. 다만 실탄이 풍부한 부유층이 밀집한 강남 등 서울의 부촌은 소강상태에 빠질 뿐 크게 하락할 것으로 보이진 않는다. 보유세가 현실화 되지 않는 한 말이다.

지난 주 눈길을 끄는 부동산 관련 기사는 두 개였다. 서울 아파트 가격이 8·2 부동산 대책 발표 이후 가장 큰 폭으로 상승했다는 기사가 하나고, 다른 하나는 문재인 정부 들어서도 가구의 실질소득 하락세는 계속되고 있는데 그나마 +를 기록한 명목소득도 부동산 등 재산소득의 폭증 때문이라는 기사다.

한국감정원의 23일 발표에 따르면 지난 20일 조사 기준 서울지역의 주간 아파트 가격은 0.18% 상승한 것으로 나타났는데, 이는 8·2 대책 발표 이후 최대폭 상승이다. 이번 상승은 송파구(0.13%→ 0.45%), 강남구(0.22%→0.31%), 서초구(0.10%→0.15%), 강동구(0.05%→0.15%) 등 이른바 강남벨트가 견인했다. 물론 거래량 자체가 급락한 상태라 큰 의미를 부여하는 것이 과도할 수도 있지만, 정부가 8·2 대책 이후 가계부채종합대책을 발표해 부동산담보대출을 적극적으로 관리하겠다고 천명하고 대책 중 일부는 시행하고 있음에도 불구하고 서울 집값이 확 잡히지 않는 현상은 가볍게 볼 일이 아니다.

재산소득 증가 대부분 부동산 폭등  때문

서울 집값이 상승세를 이어가면 당연히 부동산 부자들의 소득이 늘어나게 마련이다. 통계청의 23일 발표에 따르면 지난 3분기 월평균 가구소득(전국·명목 기준)은 453만7천192원으로 1년 전보다 2.1% 증가한 것으로 나타났다. 명목소득이 이럴 뿐 물가상승률을 감안한 실질소득은 8분기 연속 감소 상태다. 주목할 대목은 명목소득의 증가도 재산소득에 압도적으로 의존하고 있다는 점이다. 통계청에 따르면 재산소득은 무려 34.4%나 폭증한 반면 사업소득과 근로소득은 6.2%와 1.6%증가에 머물렀다. 재산소득의 폭증은 부동산과 주식 폭등에 기인한 것인데, 부동산과 주식을 소유한 사람들은 대부분 소득 상위 20%에 포진해 있다. 자산가격의 대폭등은 부자들의 지갑만 두둑하게 만들고 있는 것이다.

부동산이 양극화의 근본원인인 건 대한민국만의 현실이 아니다. 영국의 경우는 대한민국보다 더 심하다. 사람 중심의 새로운 경제건설을 추구하는 3인(조시 라이언-콜린스, 토비 로이드, 로리 맥팔렌)의 영국 경제학자들이 함께 쓴 <땅과 집값의 경제학>(원제 Rethinking the Economics of Land and Housing, 2017)은 부동산이 삶의 경계를 가르는 구분선임을 명확히 보여준다.

<땅과 집값의 경제학>을 요약하면 대략 다음과 같다.

‘대체불가능하고 가치는 증가하는 땅이라는 재화가 사유화되고, 토지사유제 하에서 발생하는 지대를 지주가 독점하면서 많은 문제가 발생했는데, 20세기말 경제사회적 활로를 찾지 못한 정부와 시민들이 부동산(땅과 주택)가격의 상승에서 경제사회적 출구를 찾았고, 그런 집단적 움직임이 은행의 주택담보대출 및 이에 기반한 금융증권화와 맞물리면서 부동산 가격이 천정부지로 상승했다. 그리고 이젠 주요 선진국에서 어디에, 어떤 유형의 부동산을 소유하고 있는지가 부의 결정적인 척도가 되었고 불평등의 가장 주요한 요인이 되었다.’

국토보유세 3종 세트 도입해야

주거 자본주의의 폐해를 적나라하게 묘사한 저자들은 땅과 집이 야기하는 불평등을 해소하기 위한 방법들을 자세히 제시하고 있다. 땅과 부동산의 소유 형태를 다양하게 하는 방법(토지의 공적소유, 토지의 강제수용, 사유지 투자와 핸드 풀링, 지역공동체의 토지소유와 비시장 모형들), 조세제도 개혁(토지세와 재산세 증세), 대출과 관련된 금융시스템 개혁(금융 규제와 신용규제 제도 시행, 은행부문의 구조 개혁 시도, 정부주택과 주택투자은행 증가, 은행부채 금융의 대체수단 마련), 다양한 주택 보유형태의 구축(차별화된 보유형태의 시행, 판매가치률 제한, 저비용 임대주택 보급), 개발계획 시스템의 개혁, 경제이론과 국민계정의 변화 시도(경제이론에 땅의 역할을 포함, 국민계정에 땅을 포함, 공공부문 부채의 측정)등이 그것이다.

다행히도 대한민국에는 부동산 문제의 근본원인이라 할 지대를 경제에 충격을 덜 주는 방식으로 공적으로 환수하는 방법에 대한 정책대안들이 이미 제출된 상태다. 그 중 대표적인 것이 김윤상 명예교수가 제안한 지대이자차액세(지대 중에서 매입지가의 원리금을 초과하는 부분만 세금으로 환수하는 방안)과 전강수 교수 등이 제안한 국토보유세 3종 세트(종부세를 폐지하고 국토보유세라는 세목을 신설하는 것으로, 국토보유세는 토지에만 보유세를 누진적으로 부과하며, 징수된 보유세는 전 국민에게 토지배당 형식으로 지급한다. 지급의 형식은 현금이 아니라 지역상품권이나 지역화폐다)방안이다. 문재인 정부의 정책당국자들이 지대이자차액세 및 국토보유세 3종 세트를 정책에 반영한다면 대한민국은 부동산 공화국과 작별하는 첫 걸음을 힘차게 내딛게 될 것이다.

서울 주택시장에 먹구름이 가득하다. 우울(?)한 소식들이 줄을 잇고 있다. 보도에 따르면, 9일 KB국민은행의 주간 주택시장동향 조사결과 이달 첫째 주(2일) 기준 서울 아파트 매수우위지수는 94.8로 집계되었다. 이는 3개월 만에 기준점인 100이하로 떨어진 것이다. 매수우위지수는 부동산중개업체 3,000여 곳을 대상으로 아파트 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출하는 지수로 기준점인 100을 웃돌면 매도자 우위의 시장을, 100을 밑돌면 매수자 우위의 시장을 의미한다. 뿐만 아니라 서울 지역 전세수급지수도 2일 111.3을 기록해 2009년 3월 23일(109.2) 이후 약 9년 만에 최저를 기록했다고 한다. (“집 살 사람이 없다”···서울 주택시장, ‘매수자 우위’로, http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?source=aside&type=best&best_tp_cd=WW&prsco_id=011&arti_id=0003264798)

서울 아파트 시장이 매수자 우위 시장으로 접어든다는 신호는 서울 아파트 주간 매매가격 상승률이 11주 연속 감소하고 있다는 소식, 서초구와 성동구의 아파트 가격이 하락세로 전환됐다는 소식 등에서도 확인할 수 있다. 거기다 서울에선 올해 3만4703가구가, 내년에 3만8503가구가 신규 입주를 할 예정인데 이는 2016년(2만5887가구)과 2017년(2만7077가구)을 크게 상회하는 물량이다.(“주택시장, 잔치는 끝났다”…대출규제·금리인상·입주증가 ‘3중고’, http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=&prsco_id=366&arti_id=0000403367

서울지역 아파트 가격이 2014년부터 올초까지 쉼 없이 올랐다는 점, 문재인 정부가 토지공개념 개헌을 추진할 정도로 부동산공화국과의 대결을 선언한 점, 문재인 정부가 설계한 양도세 중과·재건축시장 정상화·청약시장 정상화·과잉유동성의 부동산 시장으로의 진입 억제 등의 정책패키지가 서서히 효과를 발휘하고 있다는 점 등을 감안할 때 서울 주택시장의 안정은 당연한 일이다.

이제 궁금한 건 향후 서울 주택시장의 방향성이다. 즉 서울 주택시장이 횡보할 것인지, 아니면 하향 안정화될 것인지다. 내 생각에 돌발적 외부변수가 발생하지 않는다는 가정 아래서 당분간 서울 주택시장의 방항성에 가장 큰 영향을 미칠 요인은 보유세의 개편 폭이다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특위가 보유세 개편에 착수한다고 하는데 여기서 보유세를 어떻게 개편하느냐가 상당 기간 서울 주택시장의 방향성을 결정할 것이라는 말이다.

경향적 금리인상 예정, 과다한 차입을 통한 주택 마련의 어려움, 양호한 주택 수급 균형, 양도세 강화 등의 요인은 투기적 가수요에 의한 주택 구입을 제약한다. 여기에 더해 보유세가 현실화 돼 주택 소유에 따른 기대수익률이 대거 줄어든다면 투기적 가수요는 심대한 타격을 입을 것이다. 다주택자들은 주택 매각의 유인이 강해지고, 무주택자들은 주택 매수 유인이 크지 않은 조건이 형성되면 주택시장은 하향 안정화 될 것이다. 관건은 재정개혁특위가 보유세를 어느 수준으로 그리고 얼마나 빨리 현실화하느냐다. 

만약 재정개혁특위가 공정시장가액비율을 없애고, 공시가격의 현실화율을 높이는 수준으로 보유세를 개편한다면 이는 시장이 예측하는 수준이라 시장에 미치는 효과는 매우 제한적일 것이다. 고작 그 정도를 하기 위해서 재정개혁특위를 만든 건 아닐 것이라고 믿는다. 재정개혁특위는 부동산공화국과 작별할 수 있는 실마리를 보유세를 통해 제공할 수 있어야 한다. 설사 한시적으로 부동산 시장에 충격을 주더라도 말이다. 그게 재정개혁특위가 마땅히 감당해야 할 소임이고 걸어가야 할 길이다.     

4월 들어 서울을 비롯한 수도권 지역의 아파트 가격이 확연히 안정세에 접어들었다. 그러자 정부가 온갖 규제를 하는 데다 금리도 인상되는 마당에 보유세까지 강화되면 부동산 시장이 경착륙할 수 있다는 경고가 경제지들을 비롯한 미디어에서 나오고 있다. 하긴 부동산 시장이 안정을 찾아가는 마당에 굳이 보유세까지 강화해야 하는지에 관해 고개를 갸웃거릴 사람도 많이 있을 것이다. 

하지만 이러한 시각은 보유세를 부동산 가격을 조절하는 수단으로만 이해하는 단견에서 나온 것에 불과하다. 보유세는 부동산 가격을 조절하는 수단으로만 취급하기에는 너무나 중요한 세금이다. 재정개혁특위가 보유세 개편을 논의하는 지금, 왜 시장상황과 무관하게 보유세 강화를 추진해야 하는지 살펴볼 필요가 있다.

왜 보유세 강화인가

첫째, 보유세 강화는 조세 패러다임 전환이라는 관점에서 긴절하다. 먼저 보유세가 가장 우수한 세금이라는 점을 인식하는 것이 필요하다. 흔히 좋은 세금과 나쁜 세금을 가르는 기준으로 네 가지를 든다. 당해 세금이 경제를 위축시키지 않아야 한다는 중립성의 원칙, 조세 징수에 따르는 행정 및 사회적 비용이 적어야 한다는 경제성의 원칙, 세원 및 조세 징수 과정이 투명해야 한다는 확실성의 원칙, 국가나 사회로부터 받은 혜택이 많을수록 그에 상응하는 부담을 지게 해야 한다는 공평성의 원칙이 그것이다. 이를 좀 더 쉽게 설명하면 좋은 세금일수록 생산과 소비를 위축시키지 않고, 세금을 거두는 데 비용이 적게 들며, 탈루나 은폐가 어렵고, 사회로부터 누리는 편익에 상응하는 부담을 지도록 한다는 것이다.

거의 모든 학자들은 보유세(그 중에서도 토지에 부과하는)가 위의 네 가지 원칙을 모두 가장 높게 충족시키는 세금이라는 데 동의한다. 그럼에도 불구하고 대한민국의 GDP 대비 보유세 비율은 2015년 기준으로 0.8%에 불과한데,  OECD 평균은 1.2%다. 실효세율도 우리나라는 0.1%로 독일 및 노르웨이와 더불어 OECD에서 가장 낮다. 최소한 문재인 정부 임기 내에 GDP 대비 보유세 비율을 OECD평균으로는 올릴 필요가 있다.   

둘째, 보유세 강화는 소득 불평등 해소를 위해 긴절하다. 아래 표에서 볼 수 있는 것처럼 대한민국은 매년 국민총생산의 30%를 웃도는 천문학적 규모의 부동산 소득이 발생하는 부동산 공화국이다. 이렇게 매년 천문학적으로 발생하는 부동산 소득(부동산 소득은 그 속성상 공공이 만든 것이고, 부동산 소득을 독식하는 소유주는 ‘불로소득’을 얻는 것이다)이 극소수의 지주들(가액기준으로 2014년 현재 개인 토지 소유자 중 상위 10%가  전체 개인 소유지의 64.7%를, 법인 토지 소유자 중 상위 1%가 전체 법인 소유지의 75.2%를 소유) 의 주머니에 고스란히 들어가고 있다.