강남 잡으러 판교에 3만채… 집값은 더 올랐다

[판교, 공급의 역설 ①] 10년 성적표로 본 아파트 공급론의 허상

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다.

“판교를 제2의 강남으로 개발해, 강남의 주택 수요를 흡수하고 집값을 안정시키겠다.”

지난 2003년 8월 판교신도시 공급 규모를 확대하면서 정부가 내놓은 청사진이다. 그럴 듯 했다. 첫 번째, 강남과 인접한 신도시에 대규모로 주택을 공급한다. → 두 번째, 강남 수요가 신도시로 분산된다. → 세 번째, 수요가 줄면서 강남 아파트 가격이 내려간다.

최근 강남 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급을 늘려야 한다는 주장과도 같은 얘기다. 계획이 변경되면서, 판교신도시는 고급 저택이 있는 주거지 대신 빽빽한 고층 아파트가 가득한 모습으로 건설됐다.

판교 10년 성적표

판교신도시 입주가 10년이 돼가는 지금, 정부의 판교신도시 실험은 실패했다. 강남 집값은 3만 가구에 육박하는 판교신도시 공급에도 잡히지 않았다. 오히려 판교 분양가의 영향으로 강남 집값은 더 올랐다.

경제정의실천시민연합이 부동산뱅크 시세에 나온 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)의 16개 표본 아파트 단지 가격을 분석한 결과, 강남 아파트 값은 판교 개발을 전후로 2.3배 올랐다.

강남 아파트 가격은 판교 개발 계획이 발표된 2001년 3.3㎡당 875만 원이었다. 2001년 이후에도 꾸준히 상승하면서 2005년에는 3.3㎡당 1605만 원을 기록했다.

이듬해인 2006년 판교신도시에서 분양이 시작됐지만, 강남 아파트값은 3.3㎡당 2199만 원으로 2000만 원대를 돌파했다.

이후 강남 아파트 가격은 분양가상한제 실시 등으로 멈칫했다. 하지만 판교 입주가 시작된 2009년 반등하면서 2009년 3.3㎡당 2514만 원, 2010년 2860만 원으로 상승세를 탄다. 지난해 10월, 강남 아파트 값은 3.3㎡당 3089만 원으로 3000만 원을 돌파했다.

아파트 땅값(아파트를 짓기 전 순수 토지 가격)은 더 올랐다. 경실련이 강남 3구 16개 단지의 아파트 땅값(건물이 올라가기 전 순수 토지에 용적률 150% 공통 적용)을 분석한 결과, 3.3㎡당 1060만 원이던 땅값은 2007년 5027만 원으로 폭등했다. 불과 6년 새 4배(3.8배) 가까이 폭등한 것이다.

강남 3구 전체 땅값은 5배 가까이 늘었다. 경실련이 강남3구의 3종 일반주거지역(888만 평) 아파트 용지의 토지 가격을 종합해봤는데, 지난 2001년 땅값은 210조 원이었다. 판교 분양이 이뤄지던 2007년에는 1005조 원으로 증가했다.

강남 부동산 시장은 공급이 늘면 가격이 낮아진다는 시장의 일반 법칙을 비웃었다.

처참한 성적표의 원인

경실련은 판교신도시의 높은 분양가를 원인으로 지적한다. 정부가 상당 규모의 택지(분양 3660세대, 임대 5749세대)를 민간에 매각했다. 민간 사업자가 참여하면서 당초 계획보다 분양가는 높아졌다. 높은 분양가가 오히려 강남을 자극하면서 가격이 상승했다는 것이다.

사실 2001년 정부가 예상한 판교신도시 분양가는 3.3㎡당 750만 원 수준이었다. 만약 이 가격대로 분양이 이뤄졌다면, 가격이 저렴한 신도시로의 수요 분산이 이뤄지면서 가격 안정도 기대해볼 수 있었다.

그런데 시간이 지나면서 정부 관계자들이 분양가를 올리기 시작한다. 2003년 12월 당시 서종대 건설교통부 신도시기획단장은 “분양가가 평당 850만원 넘지 않는다”고 했다. 2005년 8월 추병직 건설교통부 장관은 “판교 분양가는 1000만원 내외가 될 것”이라며 상한선을 또 높인다. 판교신도시 분양을 두 달 앞둔 2006년 1월, 건교부의 한 관계자는 “분석결과 중소형 아파트 분양가는 1100만 원 정도”라고 언론에 말을 흘린다.

결과적으로 2006년 1월 건교부 관계자의 말이 맞았다. 2006년 3월 분양한 판교신도시(85㎡이하) 아파트 평균 분양가는 평당 1137만 원이었다. 같은 해 8월 분양한 아파트(85㎡초과)는 평당 1716만원이었다.

당시 경기지역 아파트 평균 가격보다 크게 높다. 부동산서브에 따르면, 2006년 전용면적 85㎡이하 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 735만 원, 85㎡초과 아파트는 1195만원이었다. 판교신도시 아파트는 이보다 평당 400만~500만 원 가량 높았다.

30평으로 치면, 1억 2000만~1억 5000만 원 가량 비싸다. 평범한 서민들이 감내하긴 버거운 수준이었다. 판교신도시 공급이 집값을 안정시킨 게 아니라 오히려 집값 상승의 원인이 됐다는 지적이 나오는 이유다.

김성달 경실련 팀장은 “판교신도시가 분양가격을 높게 책정하면서, 그에 따른 기대 심리가 강남 집값 상승에 영향을 준 것”이라면서 “16조 원 정도로 예상되는 판교 개발 이익을 공기업과 지자체, 민간이 나눠먹고, 그에 따른 부담은 서민이 지는 형국”이라고 비판했다.

공급이 가격을 잡았던 경우, 2011년 강남 보금자리

공급으로 집값을 잡았던 사례가 없는 건 아니다. 지난 2011년 강남 보금자리 주택은 주변 시세의 50~60% 수준인 ‘반 값 아파트’였다. 2011년 1월 분양한 서울 강남 지구 보금자리 주택 분양가는 3.3㎡당 924만~995만원, 서초는 964만~1056만원이었다.

이 보금자리 주택(658가구)이 공급되면서 강남 집값은 하락했다. 2011년 당시 3.3㎡당 2786만 원이었던 서울 강남 아파트 가격은 2013년 2439만 원으로 하락했다. 시세보다 낮은 가격의 아파트로 강남 아파트 가격을 잡은 것이다.

김헌동 전 경실련 아파트값거품빼기운동본부장은 “당시 서울 왕십리와 용인 등 보금자리보다 높은 가격에 분양한 아파트들이 다 미분양이 났다”면서 “강남에 입지 좋은 곳에 저렴한 아파트가 공급되면서, 다른 지역에도 연쇄적인 가격 하락 효과가 나타난 것”이라고 말했다.

http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002400538

판교 실패 부른 공공기관의 6조 땅장사

[판교, 공급의 역설 ②] 개발이익 19조1801억원… 그 승리자와 패배자

“공급이 필요하다” 최근 서울 아파트 가격 상승세를 잡으려면 공급이 답이라는 얘기가 나온다. 신규 주택 공급이 늘면 가격이 안정세를 찾을 것이라는 논리다. 그럴 듯하지만 10년 전 판교신도시 사례를 보면, 정답은 아니다. 강남 아파트 가격은 판교신도시 이후 오히려 올랐다. <오마이뉴스>는 <경제정의실천시민연합>과 공동으로 판교신도시 개발 이후 변화를 분석하고, 집값 안정을 위한 올바른 공급 방향을 짚어본다. 이 기사는 그 두번째다.

‘1000억 밖에 안 먹었다.’

지난 2005년 3월, 판교신도시 땅값 차익이 수 조원에 달한다는 지적에 당시 건설교통부가 내놓은 해명은 이렇다. 건교부는 ‘판교신도시 땅값 차익이 10조 원에 달한다’는 경제정의실천시민연합의 주장은 “사실 무근”이라고 했다. 그러면서 “판교신도시 개발 비용은 약 7조 9000억 원으로 추산된다”며 “택지와 상업용지 판매비가 8조 원에 달하는 점을 감안하면, 실제 차익은 1000억 정도”라고 했다.

정부의 말이 맞을까? 판교신도시 개발이 끝났지만, 정부는 명쾌한 답을 하지 않고 있다.

따져보자, 판교 개발이익

경실련이 당시 토지조성원가와 토지 판매가를 분석한 결과, 판교신도시 사업에 참여한 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)는 대략 6조 원의 이익을 남겼을 것으로 추산된다.

판교신도시 사업은 경기도와 성남시, 한국토지주택공사(LH)가 공동으로 진행했다. 판교신도시의 총 개발 면적은 270만 평. 사업을 맡은 공공기관들은 대부분 논밭이던 판교 땅을 평당 93만 원이라는 저렴한 가격에 수용한다.

논밭을 택지로 만들기 위한 공사에 투입되는 택지조성가격을 합치면, 택지를 확보하는데 평당 529만원의 비용이 투입됐다. 민간에 판 땅 값은 평당 평균 1046만 원. 민간에 팔면서 땅값은 평당 517만 원이 부풀려졌다. 택지 확보 비용(529만 원)만큼을 더 받아서 판 것이다.

이 가격으로 민간에 팔린 땅의 규모는 판교신도시 전체(270만 평)의 43.2%인 116만 7000평이다. 이 과정에서 판교신도시를 개발한 3개 공공 기관이 챙긴 이득은 6조 368억원으로 집계됐다. 기관별로는 한국토지주택공사와 성남시가 5조 5719억 원(두 기관 합산)을 챙겼고, 경기도가 4649억 원을 챙겼다.

조성원가의 2배 가까운 금액에 땅을 산 건설사들은 이 부담을 고스란히 소비자에게 전가시켰다. 2001년 3.3㎡당 750만 원으로 예상되던 판교신도시 분양가가 1100만~1700만 원 대로 급등한 이유다. 판교신도시가 높은 분양가로 형성되면서, 목표로 한 강남 집값 잡기는 물거품이 됐다. 오히려 강남 집값 상승을 부추기는 역할만 했다.

판교 입주자들도 손해는 아니었다. 입주 이후에도 박근혜 정부의 창조경제 밸리 육성 등 호재에 호재가 더해졌다. 경실련이 부동산뱅크의 시세 자료를 통해 판교 아파트 값을 추정한 결과, 지난해 10월 기준 아파트 값은 2457만 원이었다. 최초 평균 분양가였던 1204만 원보다 2배 올랐다.

부동산 114 자료에 따르면, 판교신도시 아파트 한 채당 평균 가격은 9억 7565만 원이다. 불과 1년 사이 1억 원이 오르면서, 10억 달성을 눈 앞에 두고 있다. 경실련은 지난해 10월 기준 판교 아파트 입주자들은 5조 6727억 원, 입주 기업 등은 5조 8771억 원의 시세 차익을 거둔 것으로 추정하고 있다.

“공공 개발 했다면 이렇게 안됐다”

판교신도시의 승자는 토지 개발에 참여한 공공과 민간, 입주자들이었다. 여기에 끼지 못한 무주택자들은 패배자였다. 경실련은 ‘공공의 땅장사’가 판교신도시 실패의 근본 원인이라고 지적했다. 공공이 땅을 팔지 않고 직접 개발했어야 한다는 것이다.

최승섭 경실련 부장은 “경실련이 제안한 공영 개발 방식을 적용했다면 개발 이익은 공공이 모두 환수할 수 있었을 것”이라며 “아울러 불필요하게 강남 땅 값을 자극해, 부동산 불로소득을 안기는 지금의 상황도 일어나지 않았을 것”이라고 강조했다.

최 부장은 “향후 공공주택 공급 확대를 말하기 전에, 기존 공공주택 공급 방식에 대한 문제부터 해결해야 한다”며 “건물은 팔고, 땅은 공공이 보유하는 토지임대부 분양 확대, 후분양제와 분양원가공개 확대 등을 이행해야 할 것”이라고 말했다.

“판교신도시, 주택이 재테크 수단으로 가는데 일조”

[판교, 공급의 역설 ③ 인터뷰] 서순탁 서울시립대 교수와 김성달 경실련 부동산국책사업팀장

“결국은 주택이 재테크 수단으로 가도록 하는데 일조했던 거죠.” (서순탁 교수)
“공공기관도 스스로 자산을 낮게 잡고 부채만 부각시키면서 공공사업에 손 떼고 싶어해요.” (김성달 팀장)

판교신도시의 실패를 예견한 두 사람이 있다. 서순탁 서울시립대 교수와 김성달 경제정의실천시민연합(아래 경실련) 부동산국책사업팀장. 판교 개발 당시 서 교수는 경실련 정책 위원으로, 김 팀장은 실무진으로 활동했다.

이들은 개발 과정부터 “판교를 공영개발하지 않으면 부동산 가격 폭등을 막을 수 없을 것”이라고 했지만, 정부는 귀를 닫았다. 그리고 이들의 예상대로 판교신도시 개발은 집값 잡기에 실패했다.

지난 2일 서울 동대문구 서울시립대에서 만난 두 사람은 10여 년 전과 같은 말을 했다. 문장의 시제만 ‘미래형’에서 ‘과거형’으로 바뀌었을 뿐이다. 이들은 판교신도시는 공급의 실패라며, 정부가 같은 실수를 반복하면 안된다고 이야기를 꺼냈다.

– 판교신도시가 개발된 지 10여 년이 흘렀다. 판교신도시 개발 때부터 문제를 제기해왔는데, 지금의 이 상황을 어떻게 바라봐야 하는가?

서(서순탁 서울시립대 교수) “강남 불패 신화를 잠재우기 위한 대체 신도시로 판교 신도시가 개발됐다. 정책결정론자는 공급 확대를 통해 당장의 위기(집값 상승에 따른 비판)를 모면하고, 개발업자 차원에서는 공급 확대를 통해 이익을 챙기는 측면으로만 개발됐다. 그런데 판교신도시 건설을 발표해도 강남 집값은 계속 뛰었다. 집값을 관리하고 억제할 수 있는 방책을 만들고 시장이 잠잠해진 뒤 공급 확대를 해야 하는데, (무작정) 공급 확대만 하면 불난 집에 기름을 붓는 격이란 것을 알게 해줬다.”

김(김성달 경실련 팀장) “제2강남 얘기하면서, 초반만 해도 건교부 관료가 평당 750만원, 강남에 비해 낮은 가격으로 공급해 시장을 진정시키겠다고 했다. 하지만 땅값이 들썩이고 최종적으로 1700만 원까지 분양가가 올라가면서 정부 스스로 가격 조절에 실패했다. 정부가 신도시 개발 원가 자체를 올려버리면서, 부담이 커지고, 집값이 올라가는 악순환이 반복됐다.”

– 시계를 되돌려서, 당시 판교신도시 정책입안자라는 권한이 주어졌다고 가정하자. 그렇다면 어떻게 판교신도시를 개발할 것인가?

서 “주택을 포함한 토지, 부동산 문제는 장기적인 관점에서 정책 일관성을 유지할 필요가 있다. 국지적인 문제는 순발력 있게 대응하고, 장기적 관점에서 부동산 정책을 끌고가는 방향성이 없었다. IMF 이후 규제 완화가 부동산 규제 완화로 이어지는 그 시기에 오르는 조짐은 계속 보였다. 이런 상황에서 국지적 가격 문제는 컨트롤하고 장기적으로 서민 주거 안정이라는 방향이 결정됐다면, 답은 나와 있다고 보여진다. 부동산은 소유자가 노력해서 가격이 올라가는게 아니라는 점을 감안하면, 가격 급등에 따른 세부담도 당연한 논리다. 오른 것에 대한 세부담을 증가시키고, 공급은 주거 불안 계층에 대한 주거 기반 확충에 역량을 집중했어야 한다.”

김 “2001년(판교신도시 계획이 처음 나오던 시기)은 IMF 이후 당시 규제를 다 풀었던 때였다. 이때 판교는 오히려 올바른 대안으로 가는 모범이 될 수 있었다. 후분양제를 도입해 다 짓고 공급하는 방식으로 갔다면, 후분양제라는 정책 확산에 기여할 수 있겠다 생각한다. 아니면 서민 주거 안정이란 목표로 100% 공영 개발 하는 것이다. 그때 판교를 모두 공공 주택으로 가져갔다면 지금 판교 땅은 모두 정부의 자산으로 남아 있었을 것이다. 그 땅에 저렴한 임대주택을 공급하고, 정부는 자산이 증가할 수 있었을 것이다.”

이들은 정부가 택지를 민간에 파는 방식으로 신도시를 개발한다면 앞으로도 서민주거 안정에는 기여할 수 없다고 입을 모았다. 근거 없는 주장이 아니다. 판교신도시를 비롯해 위례신도시, 마곡신도시 등 서울 인근 신도시가 들어설 때를 기억하면 된다. 그때 집값은 항상 들썩였다.

– 경실련에서는 정부가 택지를 보유하면서 건물만 민간에 파는 토지임대부 방식을 주장하고 있다. 토지 임대부 방식의 장점은 뭐라고 설명할 수 있나?

김 “주택용지를 팔지 않고 건물만 판다면 저렴한 값으로 소비자에게 주택을 공급할 수 있다. 강남 보금자리 주택처럼 말이다. 현재 아파트 가격이 토지+건축 가격인데, 토지 가격이 빠지면 당연히 가격은 낮아진다. 정부가 당장 수익이 나지 않는다고 항변하는데, 상업 용지만 제대로 매각해도 개발 비용은 들일 수 있다. 택지도 선분양을 한다. 가격이 제대로 오르지 않은 상태에서 판다는 것. 그거 제대로 못팔면서 사업수익 보전한다는 명목으로 주택용지도 팔아왔던 게 정부가 해왔던 방식이다.”

– 정부나 지자체가 개발한 택지는 매각 이후 가격이 배 이상 오르는 경우가 많더라. 이런 것들은 정부 당국자들이 누구보다 잘 안다. 그런데 왜 정부는 땅을 못 팔아서 안달일까?

서 “정치 시스템에 원인이 있다. 재임 기간 부채가 늘어나는 게 부담스러운 것이다. 부채가 늘면 비판받는데, 땅을 팔아서 1조원 남겼다면 재임 기간 편하게 일을 할 수 있다. (시민들에게) 임대주택 늘린 것은 제대로 보이지 않는다. 자본주의 체제 내에서 민주정치 시스템이 근본 원인이다. 정말로 시민들이 사회 약자를 위해 미래를 내다보는 정부의 안목을 높이 평가한다면 토지 공공성을 확대하는 지름길이 될 수 있다.”

김 “한국토지주택공사(LH)가 부채 100조로 엄청 공격받았고, 부채를 낮추는 게 공익적 역할이 됐다. 그러면서 LH 자산(택지 등)들이 팔려나간 것이다. 그런데 자산만 제대로 평가해도 된다. LH 스스로 자산을 낮게 잡고 부채만 부각시키면서 공공사업에 손 떼고 싶어하는 경향을 보이고 있다. 팔면서 많은 이익을 가져가기도 한다. 공공 사업에 손대지 않으면서 많은 이익을 챙겨가는 것이다.”

– 사실 서울에선 집 한 채 갖기 힘든 상황이 됐다. 일반적인 평균 소득의 근로자는 내집 마련하기 어려운데, 여기에 처방전을 내린다면?

서 “당연히 공공임대 확충이다. 소득 계층 별로 접근해야겠지만, 전월세 상한제와 계약갱신 청구권 제도가 필요하다. 임대주택을 새로 짓는 방식은 한계가 있다. 정책 유연성을 확보해야 한다. 최근 시니어 세대들이 주택연금 가입을 많이 한다. 이런 것들을 많이 확보해서 임대주택으로 계속 확보하는 노력이 돈은 적게 들면서 실효성 있는 방안이다. 노인 계층과 청년 계층으로 구분해 노인 계층은 주택 연금과 연계시키고, 청년 계층은 국가가 역세권 주변에 그걸 담보해서 돈이 없더라도 거주할 수 있도록 차별화된 정책이 필요하다. 이밖에 사회적 기업을 활용한 사회주택, 공공임대 등 다양한 형태가 필요하다.”

김 “정부의 임대주택 정책과 집값 정책이 따로 놀고 있다. 정부는 임대주택은 주거 복지 영역이기 때문에 많이 지으면 된다는 논리다. 그런데 개발 지역을 지정하면 땅값이 올라가고, 정부도 비싸게 팔면서 집값을 띄운다. 결국 집값을 잡을 수 없는 구조다. 집값이 계속 올라가면 기존 주택을 사들여 임대하는 사업도 예산 문제 때문에 차질을 빚을 수밖에 없다. 임대주택 공급 정책과 집값 잡기 정책이 충돌하지 않도록 조정하면서, 후분양제 등 개혁 과제를 추진해가야 한다고 본다.”

– 판교신도시가 주는 교훈은 뭐라고 할 수 있을까?

서 “강남 대체 신도시를 만들어서 강남 집값을 안정시키겠다는 발상은 실패했다. 다시 강남 집값 오른다고 해서 대체 신도시를 만든다는 발상으로는 안된다는 교훈을 줬다. 그린벨트 풀어서 토지를 확보했으면 공공성을 최우선적으로 했어야 하는데, 그것을 정부 스스로 훼손했었다. 그러면서 판교신도시는 주택이 재태크 수단으로 가는데 일조했다. 앞으로 정부가 대규모 토지를 확보해서 주택을 공급하는 것은 이런 실패를 반영해 철저하게 목적을 서민주거 안정에 둬야 할 것이다.”

촛불이 탄생시킨 문재인정부는 투기근절과 집값안정을 위한 부동산 적폐 청산을 더 이상 미루지 마라!

– 강남 집값만 잡겠다는 정책기조, 부처간 엇박자로 정부정책 불신만 커져
– 분양가자율화 이후 비정상적으로 폭등한 집값 떠받쳐서는 주거안정 요원
– 지금이라도 부동산경기에 의존한 후진국형 경제성장 종식하고 보유세 강화, 후분양 이행, 공공주택 확충, 전월세상한제 등 근본대책 시행해야

오늘 우리는 문재인 정부 이후 집값폭등의 심각성을 경고하고 정부 부동산정책의 방향전환을 촉구하는 공동선언문을 발표합니다.

8.2대책 등 수차례 정부 대책 이후에도 강남집값이 폭등하며 강남에 치중한 핀셋형 부동산정책의 실패를 드러냈습니다. 김동연 총리의 보유세 입장 번복, 지방 아파트 가격 하락세에 대한 김현미 장관의 청약위축지역 지정 검토, 재건축 연한 관련 국토부와 기재부의 엇박자 등도 정부 부동산 정책의 일관성과 방향 부재를 보여준 것입니다.

2017년 3.1%의 경제성장률은 제조업과 서비스업이 아닌 주택건설업 성장(7.2%)의 영향이 큽니다. 정부가 건설물량 확대나 땅값거품을 떠받쳐 경제성장률이 높아진 것처럼 국민들을 속이고 있는 것입니다. 하지만 수출도 하지 못하는 절대적인 내수시장인 부동산 가격 상승은 자산격차와 불평등만 심화시킬 뿐 결코 서민경제와 국가경제에 이롭지 못합니다.

이에 우리는 지금이라도 정부가 토건에 의존한 후진국형 경제성장에서 탈피하고 부동산이 있는 자와 없는 자간의 불평등 해소를 위해 땜질식 미봉책이 아닌 종합적인 근본대책을 시행할 것을 촉구합니다.

하나. 투기근절·불로소득 환수 위해 보유세 및 임대소득세, 개발이익환수를 강화하라

하나. 공급자 중심의 선분양 특혜를 폐지하고 소비자 중심의 후분양 이행하라

하나. 무분별한 재개발·재건축 사업방지를 위해 재건축연한 및 안전기준 등을 강화하라

하나. 강제수용한 농민 땅은 되팔지 말고 모두 공공주택으로 공급하라

하나. 세입자 보호를 위한 전월세 상한제·계약갱신청구권을 도입하라

분양가자율화 이후 강남 아파트를 가진 이들은 한 채당 십억원 이상씩 벌었지만 무주택자들은 치솟는 전월세값 마련을 위해 빚만 늘었고 지방 1주택자들은 상대적 박탈감으로 사회에 대한 불신만 늘었습니다. 우리 사회가 땀흘려 일하는 사회가 아닌 투기조장 사회가 되면서 사회에 갓 진입한 청년들은 일할 기회조차 얻지 못한 채 주거빈곤으로 이중삼중 고통에 시달린 지 오래입니다. 이러한 위기를 탈출하라는 것이 촛불의 명령임을 문재인 정부는 결코 잊어서는 안 되며, 지방선거를 겨냥한 표심성 규제완화로 지금의 위기를 더욱 키운다면 반드시 시민들의 심판을 받을 것임을 명심하고, 투기근절과 집값안정을 위한 부동산 정책 개혁에 적극 나서길 촉구합니다. 아울러 우리는 정부 정책을 지속적으로 감시하고 토론회 개최 등 다양한 활동을 전개해 나갈 것입니다.

※ [별첨] 부동산시장 정상화를 위한 시민모임 공동선언문

문재인 정부 이후 집값상승이 계속되며 헬조선 탈출을 기대했던 서민들의 좌절이 커지고 있다. 부동산 투기를 용납하지 않겠다며 발표한 8.2대책 이후에도 반포주공1단지(전용85㎡)는 7억원이 오르는 등 강남집값은 연일 폭등세다. 하지만 정부는 지방에 대한 청약위축지역 검토, 재건축 연한 강화에 대한 부처간 엇박자 발언 등 지금의 비정상적인 부동산 문제를 좌시하며 불평등 심화와 서민고통을 방조하고 있다.

이는 비정상적인 집값을 유지한 채 강남권 등 일부지역의 부동산 가격 ‘급등’만 문제삼겠다는 잘못된 정책방향 때문이다. 하지만 분양가자율화 이후 폭등한 집값을 떠받치며 물가상승률 정도의 안정세를 가져가겠다는 것은 애초부터 불가능한 약속임을 강남집값 상승이 증명해주고 있다.

최근 한국은행이 발표한 2017년 전년대비 경제성장률은 3.1%로 경제성장률을 높인 일등공신은 건설업(7.2%)이다. 제조업과 서비스업은 각각 4.2%, 2.1% 성장에 그쳤다. 정부가 건설물량 확대나 땅값거품을 떠받치며 경제성장률이 높아진 것처럼 국민들을 속이는 것이다. 하지만 수출도 하지 못하는 절대적인 내수시장인 부동산 가격 상승은 자산격차와 불평등만 심화시킬 뿐 결코 서민경제와 국가경제에 이롭지 못하다.

이에 우리 시민사회는 지금이라도 정부가 토건에 의존한 후진국형 경제성장에서 탈피하고 부동산이 있는 자와 없는 자간의 불평등 해소를 위해 적극 나설 것을 촉구하며 다음의 종합적인 근본대책을 제시하는 바이다.

하나. 투기근절·불로소득 환수 위해 보유세 및 임대소득세, 개발이익환수를 강화하라

한국은행이 밝힌 국내 토지 및 건물자산(정부 제외)은 2016년 기준 6,700억원이지만 해당년도 보유세는 12조 5천억원으로 자산 대비 보유세가 0.2%에 불과하다. 정부는 당초 보유세 강화를 검토하지 않겠다는 입장이었으나 집값이 가파르게 상승하자 다주택자 보유세 강화 등을 검토하겠다며 여론의 눈치를 살피고 있다. 하지만 투기근절, 불로소득 환수를 위한 보유세 정상화라는 원칙없이 여론에 떠밀려 일부에게만 찔끔 강화하겠다는 ‘임기응변책’은 또 다른 부작용만 낳을 수밖에 없다. 서민들과 부동산부자 간 역차별 논란이 일고 있는 불공정한 과세기준 정상화도 시급하다. 수직적 역진성이 드러난 과세기준 개선 없이 섣불리 공정시장 가액비율을 조정하는 것은 불공평 과세만 키울 뿐임을 명심해야 한다.

임대사업자 등록 의무화를 통한 임대소득 과세 정상화도 반드시 이루어져야 한다. 정부는 임대사업자의 자발적 유도를 기다린다지만 지금 같은 집값상승 국면에서 세금이 무서워 임대사업자 등록에 나설 다주택자가 많을 지는 회의적이다.

재개발 재건축 등 용도변경, 용적률 및 층고완화 등의 도시계획적 결정에 따라 개발이익증가가 예상되는 모든 개발사업에 대해서는 개발이익의 50%를 환수해야 한다. 4년이나 유예기간이 연장된 재건축초과이익환수제는 후퇴 없이 도입되어야 하며, 장기적으로는 모든 개발사업의 개발이익환수 강화를 위한 제도개선이 이루어져야 한다.

하나. 공급자 중심의 선분양 특혜를 폐지하고 소비자 중심의 후분양 이행하라

주택분양 시장의 가장 고질적인 적폐는 건설업자에게 유리한 선분양 특혜이다. 1977년부터 도입된 선분양제는 주택난 해결을 위해 정부가 분양가는 강력히 규제하는 대신 건설사의 자금난 해소를 위해 함께 추진한 정책이다. 하지만 분양가자율화 이후인 지금까지 유지되며 투기조장, 부실시공, 소비자 재산권 침해 등의 부작용을 낳고 있다. 국민혈세로 추진되는 공공아파트 조차 지난 국감 때 김현미 장관이 도입하겠다는 입장을 밝혔지만 2018년 업무계획에는 ‘공공아파트 단계별 시행’에 그쳤으며, 민간에 대해서도 ‘후분양시 인센티브 확대’로 사실상 민간아파트 후분양 의무화를 반대하고 있다.

하지만 분양물량의 90% 이상을 민간아파트가 차지하는 상황에서 공공아파트 후분양만으로는 선분양 폐해를 근절할 수 없다. 따라서 정부는 건설업자 이해관계만 대변하지 말고 공공아파트 후분양 즉각 이행, 민간아파트에 대한 로드맵을 마련하여 시행해야 한다.

하나. 무분별한 재개발·재건축 사업방지를 위해 재건축연한 및 안전기준 등을 강화하라

콘크리트 수명은 100년이지만 강남아파트값 상승을 주도하는 재건축 단지의 수명은 대부분 40년이 되지 않는다. 최근 몇 달 사이에 수억원이 상승한 올림픽선수촌 아파트도 87년에 분양, 수명이 30년에 불과하다. 박근혜 정부가 재건축 활성화를 위해 재건축 가능 연한 축소(40년 ⇒ 30년), 안전기준 완화, 재건축사업 동의율 완화 등을 추진한 결과 구조적으로 안전한 아파트조차 사업성에 밀려 철거될 상황이다.

여기에 분양가자율화에 따른 고분양 책정, 개발이익환수장치 부재, 서울시의 용적률 및 층고완화 등까지 맞물리며 사업성 높은 강남 재건축 아파트 가격이 폭등하고 있다. 김현미 장관도 문제의 심각성을 인지하고 재건축 연한 등의 규제를 검토하겠다고 밝혔지만 김동연 총리의 ‘신중검토’ 이후 다시 ‘(재건축 연한 관련) 40이라는 단어는 얘기한 적 없다’라며 스스로 철회, 정부 정책의 일관성과 방향 부재만 재확인시켜줬다.

무분별한 재개발재건축 추진은 아파트값 상승 뿐 아니라 개발을 원치 않는 사람들을 삶터에서 내쫓고, 환경파괴로 미래세대에게까지 피해를 전가시킬 수밖에 없다. 정부는 재건축연한 및 안전기준 강화, 사업추진 동의요건 강화 등으로 무분별한 재개발재건축 사업추진을 중단해야 한다.

하나. 강제수용한 농민 땅은 되팔지 말고 모두 공공주택으로 공급하라

공공이 보유한 공공택지와 공기업이전지, 공공용지 등을 적극 개발하고 공기업의 땅장사를 중단시켜야 공공주택 확충이 가능하다. 정부는 40개지구의 공공택지를 개발하여 공공주택을 확충하겠다고 밝혔지만 이중 43만호는 민간에게 땅을 팔아서 공급하겠다는 입장이다. 하지만 판교, 화성동탄, 위례 등 수많은 공공택지를 개발, 민간에게 땅을 팔아 주택을 공급한 방식은 공기업의 땅장사, 건설사의 집장사만 허용하며 막대한 불로소득을 안겨주고 서민들은 높은 분양가로 주택마련이 좌절되어 왔다. 임대주택조차 5년 또는 10년 임대 후 시세분양 전환하며 공기업과 건설사에게만 막대한 시세차익이 돌아가고 있다. 민간택지를 활용한 역세권 청년주택 공급도 사업자에게는 용적률 특혜, 주택기금 지원, 세제감면 등의 혜택이 있지만 임대료 인하효과가 거의 없을 것으로 예상되어 투기조장·특혜사업으로 변질 될 우려가 높다.

농민땅 강제수용해서 개발되는 공공택지, 공기업이전지, 공공용지 등에서의 공기업과 건설사의 땅장사, 집장사를 허용해서는 안되며 모두 공공이 직접 개발, 토지임대부 건물분양 등 값싸고 질좋은 공공주택 공급확대에 적극 나서야 한다.

하나. 세입자 보호를 위한 전월세 상한제·계약갱신청구권을 도입하라

이명박 정부 이후 전월세값 폭등으로 세입자들이 모두 빚쟁이로 전락한지 오래이다. 박근혜 정부는 전세보증금 지원만 늘리고 세입자들에게 빚내라 권하면서 전월세가격 상승을 모르쇠로 일관했다. 박근혜 정부에서 강력하게 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입을 요구하던 민주당은 여당이 되었지만 오히려 ‘2020년 이후 단계별 적용 검토’로 후퇴하며 세입자들의 분노만 키웠다.

정부는 임대사업자 등록이 먼저라지만 임대사업자 등록 의무화도 흐지부지된 상태에서 결국 문재인 정부에서도 세입자들을 위한 보호장치는 아무것도 없는 형국이다. 더 이상 집부자들을 옹호하며 임대사업자 등록과 전월세 상한제·계약갱신청구권 도입을 미루어서는 안 된다.

분양가자율화 이후 강남 아파트를 가진 이들은 한 채당 십억원 이상씩 벌었지만 무주택자들은 치솟는 전월세값 마련을 위해 빚만 늘었고 지방 1주택자들은 상대적 박탈감으로 사회에 대한 불신만 늘었다. 우리 사회가 땀흘려 일하는 사회가 아닌 투기조장 사회가 되면서 사회에 갓 진입한 청년들은 일할 기회조차 얻지 못한 채 주거빈곤으로 이중삼중 고통에 시달리고 있다. 이러한 위기를 탈출하라는 것이 촛불의 명령임을 문재인 정부는 결코 잊어서는 안된다. 또한 지방선거를 겨냥한 표심성 규제완화로 지금의 위기를 더욱 키운다면 반드시 시민들의 심판을 받을 것임을 유념하고, 지금이라도 투기근절과 집값안정을 위한, 소비자와 서민을 위한 올바른 정책을 내놓기 바란다.

부동산시장 정상화를 위한 시민모임
경제정의실천시민연합, 서울YMCA, 세계로 신문, 집걱정없는세상, 참여연대, 토지+자유연구소

정권은 바뀌었지만 재벌·부동산부자 위한
엉터리 표준지가격은 여전하다

– 김현미 국토부장관 의지만 있으면 개선 가능하지만 올해도 여전히 엉터리 가격 공시
– 표준지로 개별지도 엉터리 공시 불가피, 시세반영률 높이고 부동산 종류별 불평등 개선해야

오늘(13일) 전국 토지과세의 기준이 되는 표준지 공시지가가 발표됐다. 지난 수십년간 주변시세보다 턱없이 낮은 표준지 가격 공시로 전국 3,300만 개별공시지가의 엉터리 가격 책정에 일조해 왔음에도 또다시 엉터리 가격이 발표됐다. 현행 공시지가는 시세보다 낮은 가격 공표로 부동산 소유의 편중을 심화시키는 대표적인 적폐 정책 중 하나다. 표준지 개선은 법률 개정 없이 국토교통부 장관이 의지만 있다면 바로 개선할 수 있다. 정부가 공동주택, 단독주택, 토지 등 부동산 종류별 공시가격 불평등 개선하고 정보를 투명하게 공개할 것을 촉구한다.

3.3㎡당 4.4억원에 매각된 삼성동 한전 부지, 4년이 지났으나 여전히 공시지가는 1.3억원에 불과

실거래가 최고가는 지난 2014년 현대자동차그룹이 평당 4.4억원에 매입한 삼성동 한전부지이다. 그러나 매각 4년이 지났음에도 공시지가는 1.3억원으로 여전히 30%에 불과하다. 최근 한 연구에 따르면, 공시지가가 ㎡당 5000만원 초과 비주거용 부동산의 평균 실거래가는 1.5억원으로, 시세반영률이 34.7%에 불과했다. 경실련이 지난해 국세청 자료를 분석한 결과, 기업과 법인을 합쳐 상위 1%가 전체 토지의 46%(가액기준)를, 상위 5%는 72.9%, 10%는 84%로 일부계층이 토지를 과도하게 소유하고 있다. 결국 이같은 엉터리 공시지가로 인해 대다수의 토지를 보유한 재벌대기업, 부동산 부자들은 막대한 세금 혜택을 받는 것이다.

국토부는 표준지 조사과정을 투명하게 공개하고, 실거래가 반영률 높여야

개별지가 국토부가 조사·결정하는 표준지의 공시가격을 기준으로 산정되는 만큼 무엇보다 표준가격이 정확해야 한다. 개별지는 표준지 가격을 기준으로 토지가격비준표를 적용해 가격을 산정한후 시․군․구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시․군․구청장이 5월 공시한다. 국토부의 엉터리 표준지 가격 공시가 전국 3,300만 필지의 엉터리 공시가격 탄생을 조장하고 있는 것이다.

문재인 대통령은 후보시절 부동산 보유세 강화를 언급했고 정부역시 최근 개선을 준비중인 것으로 알려졌다. 그러나 토지와 단독주택, 공동주택 등 부동산 종류에 따른 공시가격 불평등을 해소하는 것에 대한 논의는 보이지 않는다. 공동주택이 시세의 70%수준인데 반해, 초고가 단독주택은 50%, 토지는 그보다 낮은 40%대일 것으로 추정된다. 지금이라도 모든 부동산은 실거래가에 기준한 공시가격 책정으로 공평과세 원칙부터 바로 세워야 한다. 이를 위해 표준지 및 표준주택 가격결정 및 조사과정을 투명하게 공개할 것을 촉구한다.<끝>

부영 부실시공은 빙산의 일각에 불과,
공공 및 대규모 민간아파트 현장 부실시공 여부 전수 조사하라

– 전국적 점검 통해 부실시공 드러날 시 영업정지, 입찰제한 등 엄중 처벌해야
– 짓지도 않고 팔 수 있는 선분양제 폐지하고 감리 독립성 강화해야

부영주택의 부실시공이 동탄2지구뿐만 아니라 전국적인 문제인 것으로 나타났다. 국토교통부는 지난해 9월부터 지방자치단체와 합동으로 특별점검반을 구성해 부영이 시공 중인 전국 12개 아파트현장을 점검한 결과 철근빼먹기 등 부실시공 사실을 적발하고 30점의 부실벌점과 3개월 영업정지 처분을 진행한다고 밝혔다. 경실련은 이미 화성동탄2 지구 부영아파트 부실시공으로 부영을 검찰고발한 바 있다. 따라서 이번 조치는 늦었지만 부영의 부실시공에 대한 지극히 당연한 조치이며 서울시 등 지자체는 부영의 영업정지 및 입찰제한 등의 처벌에 즉각 나서야 한다. 또한 부영사태를 계기로 부실시공 근절위한 제도개선 및 전수조사가 이루어져야 한다.

국토부는 아파트 부실시공이 부영만의 문제인냥 축소하며 넘어가려 하고 있지만 부영사례는 빙산의 일각에 불과하다. 민간 건설업체 뿐 아니라 공공인 LH공사 아파트도 마찬가지 상황이다. LH구리갈매지구 A아파트 입주자대표회 등에 따르면 올겨울 약 1천가구에서 세탁실 창문 결빙과 수도관 동결 피해 등 한파 피해가 800여건이나 접수됐다. 수도관을 세탁실 내부에 설계하기로 돼 있었는데, 이를 외벽에 매립하면서 단열시공을 하지 않은 것이 이유이다.

이러한 아파트 부실시공의 근본적인 원인은 짓지도 않고 집을 팔 수 있는 선분양 허용 때문이다. 이미 매매계약을 체결한 건설사들이 원가 절감을 위해 자재와 구조를 변경하는 일이 다반사이다. 아파트의 부실시공 여부를 철저히 관리감독해야 할 감리도 부실시공을 방관하고 있다. 선분양으로 소비자가 건설사에 선납한 분양가에 감리대가가 포함되어 있음에도 정작 지급주체는 건설사이기 때문이다.

따라서 정부는 부영사태를 계기로 후분양제 도입, 감리 독립성 보장을 위한 감리비 예치제 도입 등 부실시공 근절위한 제도개선에 나서야 한다. 또한 모든 공공아파트와 대규모 민간아파트에 대한 부실시공 여부를 전수조사하고 부실시공이 드러날 경우 시공사 등에 대한 영업정지, 공공사업 입찰제한 등 엄중처벌해야 할 것이다. 지자체와 합동으로 조사하고 필요하면 입주민들의 신고를 병행해 선분양 업체들의 고질적인 부실시공 문제를 뿌리 뽑아야 한다. 수억원에 달하는 아파트는 시민들이 일평생 구매하는 가장 비싼 물건이자 소중한 보금자리이다. 더 이상 업체들의 부실시공으로 인한 시민들의 금전적, 정신적 피해를 당사자간의 문제로 치부하고 방치해서는 안된다. <끝>

정부는 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하라

– 정부는 밀실에서 수의계약방식으로 업체를 선정하는 국토교통부를 감사하라
– 지난 정부가 만든 MRG 변형특혜인 위험분담형(BTO-rs) 방식을 폐지하라

신안산선 사업자 선정과 관련해 논란이 꺼지지 않고 있다. 언론보도 등에 따르면, 사업수행과 큰 연관이 없는 서류의 문제로 1단계 ‘사전적격심사(PQ)’에서 재무적투자자(FI) 중심의 컨소시엄이 탈락되었는데, 주무관청인 국토교통부(장관 김현미)가 사업계획서 평가기관을 기존 KDI PIMAC(공공투자관리센터)에서 KOTI(한국교통연구원)로 교체한 점과 평가위원의 공정성 등 논란이다. 특이하게도 금번 논란에 대하여 주류 경제지들은 관련된 기사는 없다. 지난 2차 고시의 재무적투자자에 대한 논란제기와는 정반대의 행태를 보이고 있어 의문이 증폭된다.

참고로 한국교통연구원은 그동안 엉터리 수요예측·검증으로 엉터리 전문가 집단이라는 비아냥을 받아왔다. 그런데 2차 고시 당시 시공사 참여 문제로 탈락한 트루벤컨소시엄에 이어 이번에 서류문제로 탈락한 컨소시엄도 그간 민자사업의 대부분을 수행했던 건설사컨소시엄이 아닌 재무적투자자이다. 그간 토건업체 행동대장처럼 비춰져 온 국토교통부가 노골적으로 재무적투자자의 민자사업 진출을 배재하려는 것이 아닌지 의심이 커지는 부분이다(경실련 2017. 9. 11.자 성명 참조).

우리나라 민자사업은 사업추진 단계별로 각종 특혜 시비가 있다. 사업자 선정단계에서는 경쟁부재, 협상단계에서는 사업비 검증부실, 시공단계에서는 40% 정도의 세금 무상지원, 운영단계에서는 민자사업자 Risk를 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 것이다. 그간 건설사들로 구성된 컨소시엄의 이러한 제도를 악용해 공사비 부풀리기와 완공 후 지분매각 등 민자사업을 망쳐왔다. 저렴한 사업비는 낮은 이용료(요금) 책정의 핵심요인인데, 신안산선 민자사업은 재무적투자자가 건설사 컨소시엄에 비해 현저히 저렴한 사업비를 제안한 것이 오히려 탈락의 원인이 아닐까라는 의심마저 들게 한다.

대형공사 약 100배 규모 민자사업을 수의계약방식으로 업체선정할 수 있는 특혜제도 없애라

신안산선은 사업비 3.4조원, 공사비 2.8조원의 역대 최대 규모 민자사업이다. 대형공사 기준이 되는 300억원 공사 약 100개에 상당하는 어마어마한 규모지만, 경쟁컨소시엄이 없더라도 수조원짜리 사업권을 가져갈 수 있다. 이러한 특혜성 사업진행을 국토교통부는 잘 이용하고 있고, 입법부는 아무런 제도적 장치를 마련하지 않고 있다. 민자사업 특혜제도를 유지하고 이를 이용해 온 집단에게 시민은 보이지 않는 모양이다. 금번 신안산선 민자사업 또한 사업시행자 선정단계에서 유효한 입찰자가 없더라도 협상대상자로 선정될 수 있다. 협상대상자로 선정된 이후에는 특별한 사정이 없는 한 사업시행자 지위를 얻게 된다. 사실상 수의계약과 같다.

세금 40% 무상지원하는 것은 민자사업 아니다. 무상지원 특혜 폐지하라

신안산선은 기본계획에 따라 건설보조금을 최대 50%까지 지원할 수 있다. 그간 사업제안 내용을 볼 때, 사업비의 약 40%(약 1조 4천억원)가 세금으로 무상지원될 것으로 판단된다. 엄청난 세금특혜지원을 받고도 요금은 저렴하지 않고, 요금수입을 민자사업자가 독점적으로 향유한다. 정부가 도대체 누구를 위하여 이런 특혜제도를 유지하는지 용납하기 어렵다.

지난 정부에서 신설한 위험분담형(BTO-rs) 방식은 비난을 받아 온 MRG의 변형 특혜다

지난 정부는 2015. 4. 20. 민자사업 손실 절반(50%)을 세금으로 메꿔주는 위험분담형(BTO-rs) 방식을 신설하였다. 신안산선은 BTO-rs 1호 사업이다. 민자사업자의 손실을 세금으로 메꿔주는 것은 시민들의 엄청난 비난을 받아온 최소운영수입보장(MRG)과 다를바 없는 명백한 특혜이다. 새로운 정부라면 지난 정부에서 특혜로 신설한 민자방식을 즉각 폐지해야 한다.

민자사업 도입이후 제기되었던 수많은 문제들은 여전히 유효하고 피해는 시민과 미래세대들에게 전가되고 있다. 수의계약방식으로 사업자 선정(경쟁부재), 무상 재정지원 특혜, 사업정보 철처한 비밀은폐, 불투명한 사업 진행 등의 문제를 해결하지 않고서는 민자사업 정상화는 요원하다. 이에 경실련은 역대 최대규모인 신안산선 민자사업 사업자선정 절차를 즉각 중단하고, 주무관청인 국토교통부를 철저히 감사할 것을 요구한다. 아울러 새정부라면 민자사업의 비정상 특혜 혁파를 위해 신안산선 사업을 포함한 모든 민자사업의 정보를 투명하게 공개하여 정상화의 첫걸음을 내딛어야 할 것이다<끝>

조양호 대한항공 총수 가족들이 총출연하여 매스컴을 장식했던 유별난 갑질과 밀수입 및 불법행위 등에 대해 여전히 조사가 진행 중인 가운데, 이들 가족들에 대한 형사처벌의 수준과 경영권 배제여부가 관심의 대상으로 떠오르고 있다.

도저히 용납할 수 없는 수준의 돌출적이고 불법적인 행위에 대한 배경을 조양호 가족들만이 지닌 못된 관행과 버릇으로 제한하여 볼 것인지, 아니면 독점과 특혜로 점철되어온 개별 재벌 및 이에 결탁된 해당 공조직의 부패문제로 확장해서 접근할 것인지, 더 나가서는 한국 현대사에 뿌리를 내린 적폐와 봉건적 유제의 청산이라는 보다 근본적인 개혁적 계기로 삼아야 할 것인지 결정해야할 매우 중요한 지점에 서있는 것으로 보인다.

필자는 당연히 대한항공 총수 일가의 문제를 단순히 개별기업의 범위를 넘어서 한국사회가 추구해 가야하는 미래를 위해 중요한 변화의 계기로 삼아야 한다고 생각한다. 

현대사의 흐름 속에서 우리는 한국사회를 전향적으로 변화시킬 수 있는 중요한 계기를 몇 번이나 놓쳤다. 우선 48년 9월 제헌국회에서 의결하고 공표된 반민특위법을 통해 나라를 팔아먹고 일제에 부역한 반민족적이고 기회적인 출세주의자들을 처단하고 그들이 형성해온 물적 조직적 기반을 해체하여 민족의 정기를 바로 세웠어야 마땅함에도 불구하고, 자신의 정권유지에만 눈이 먼 독부 이승만에 의해 자행된 초법적 공갈과 협박으로 무력화 되었던 아픈 역사의 기록을 가지고 있다. 

또한 87년 민주화 대투쟁을 통하여 1961년 이래 기존의 군부개발독재에 의해 누적된 정치경제사회 모든 분야의 기득권 체계를 청산하고 새로운 패러다임과 시민들의 참여와 합의의 기반위에서 출발할 기회가 있었으나, 양 김씨의 분열과 뒤이은 IMF 사태로 인해 재벌 등 독과점구도가 약화되기는커녕 국내의 기득권 체계와 국제적 자본이 결탁하여 신자유주의적 수탈체계를 강고하게 진행하여 왔다.

젊은 세대들은 절망속에 이를 헬조선이라 부르기 시작했다.

다행스럽게 지난 2016/7년 간 시민촛불혁명으로 문재인 정부가 들어서고, 우리사회를 짓누르고 있던 남북의 적대적 대립관계가 화해와 협력의 분위기로 접어들고 있으며, 지난 지방선거에서 수구적 정치집단을 압출시킴으로써 대대적인 적폐청산과 변혁의 계기를 맞이하고 있는 셈이다. 이제부터 문재인 정부와 시민사회가 함께 손잡고 새로운 역사로 진입할 수 있는 조건과 환경이 마련된 셈이다.

이러한 시점에서 오비이락처럼 돌출한 대한항공 총수 조양호 가족의 패악적이고 불법적 행위에 대해 단호한 대응으로 기득권 체계에 갇혀있는 한국의 사회경제적 구조에 대해 중대한 변혁을 가져올 기회로 삼아야 하며, 단순한 형사적 처벌과 일시적인 경영권 배제의 수준을 넘어서서 새로운 시대를 예고하는 실험적 조치를 취해야 한다.

대한항공의 역사와 지배구조

1962년에 설립되어 국내선을 주로 운용하던 국영기업 대한항공공사에 적자가 계속 누적되자 박정희 당시 대통령은 6.25동란과 월남전의 군수물자 수송사업으로 급성장한 한진상사 조중훈 회장에게 이를 대신 인수하도록 강요하여 1967년 9월에 한진상사 산하에 민항인 대한항공이 출범한다. 태극문양을 단 국적 비행기가 해외로 나는 것을 갈망했던 박정희는 적자투성이 대한항공공사의 인수를 거부하던 조중훈에게 권총을 뽑아들고 인수를 강요했다는 비화를 남기기도 했다. 이를 뒤집어 이야기하면 선정된 민간기업에게 독점을 허용하고 수많은 특혜를 제공하면서 대한항공을 적극 육성했다는 것을 반증하는 것이다.

70년대 이후 중동건설의 붐으로 해외인력 및 자재 송출의 항공수요가 많아지면서 성장을 거듭하였고, 김영삼 정부의 해외여행 자유화로 일약 세계 20위권의 항공회사로 비약한다. 세계최초로 A300편을 도입하여 화제가 되기도 하였고 2000년 중반에는 화물수송 분야에서 세계 1위를 차지하는 기록을 세우기도 했다.

2017년 기준으로 자산규모가 23조를 넘고 있으며, 매출액 11.8조를 실현하였고 8% 수준의 영억이익률에 종업원 18,550여명과 20여 개의 난삽한 계열사를 거느리고 있다. 지배구조를 보면 1대 주주인 주식회사 한진칼이 29.96%로 지주회사 역할을 하고 있으며, 국민연금이 12% 수준의 지분으로 2대 주주인 셈이다. 한진칼의 주주 구성을 살펴보면 조회장이 17.84%, 아들인 조원태가 2.34 %, 말썽의 중심에 섰던 조현아 조현민 두 딸이 각각 2.31%와 2.30% 지분을 가지고 있으며, 가족친지의 특수관계 총지분율이 29.8% 수준으로 알려져 있다.

대한항공의 주가수익배율(PER)은 3.9배로 국내기업의 KOSPI 평균인 9.9배에 한참 미달하고 있고, 동종의 경쟁업체들인 싱가포르 항공 22.3배와 호주 콴타즈 항공 11.2배의 15-30% 수준에 머물고 있다. 주가수익배율이 이처럼 부실한 것은 조회장 일가가 개인적인 횡포와 부정뿐만 아니라 경영능력에 있어서도 국제적인 수준에 한참 미달임을 보여주고 있다. 연전에 문제가 된 계열사 한진해운 역시 능력이 부재한 며느리에게 경영책임을 맡기면서 결국 매우 소중한 한국 국적의 해운사 하나가 홀연히 사라진 경우에 해당한다.

이러한 배경과 중첩하여 기득권과 독과점의 적폐를 청산하고 새로운 패러다임과 변혁의 계기를 마련해야 하는 2018년 한국사회 과제상황을 고려하면, 부적격임을 스스로 연출한 대한항공의 총수가족 처리문제는 단순히 형사적 처벌과 일시적인 경영의 배제를 넘어서서 한국사회의 중심과제인 재벌체제에 대한 예행적 모범적 대응방식의 실험으로 진행을 구상해야 한다.

가장 핵심적인 것은 국민연기금을 포함한 기관투자자들이 한국의 간판 재벌 기업들의 경영과 지배구조의 의결과정에 반드시 참여를 해야 한다는 점이다. 일부에서 우려하는‘ 연기금사회주의’논쟁은 기득체계를 대표하는 재벌과 자본가들을 일방적으로 옹호하는 입장으로 한마디로 한국 현대사에서 벌어진 권력유착과 특혜의 과정에 무지한 매우 무책임한 발언이다.

박정희 정권의 개발독재 이래 인플레를 가장한 강제저축, 민족의 자존심을 팔아 들여온 대일청구 자금, 수천 명의 젊은 생명을 바친 월남파병 속에 전개된 이권, 밀수 및 삼분사건 등 온갖 정경유착과 부정부패로 이룩한 축재, 경제 쿠데타로 불리는 8.3 사채동결, 유신헌법과 군부독재를 통한 악랄한 노동운동의 탄압, IMF 이후 대기업에 투입한 엄청난 구제금융 등 한국사회가 동원할 수 있는 온갖 자원의 특혜와 혜택을 누리면서 형성된 것이 오늘날 독과점의 재벌기업들과 기득권 체계이다. 이제 시대를 달리하여 산업과 경제운용의 성과를 역차별적으로 국민 모두가 함께 공유해야 하는 것은 자연스런 흐름이자 시대의 요청이며, 이에 연기금과 기관투자기관들은 마땅히 능동적으로 부응해야 한다.

한진칼의 경우를 들여다보면 조회장 일가의 특수 지분 29.8%에 대응하여, 국민연금이 11%, KB자산운용이 10%, 한국투자자산이 5% 수준을 가지고 있어 주요 기관투자자 지분이 26% 수준에 육박하고 있다고 한다. 이에 더하여 대한항공 직원과 일반시민들이 합세하여 한진칼 지분을 집중 매집하여 조회장 가족지분을 훨씬 능가하면 조회장 일가들의 경영권 참여를 항구적으로 배제할 수 있는 가능성이 열릴 것이다.

이런 문제에 대해 필자는 전문가는 아니지만 대한항공의 노조 또는 직원회의가 중심이 되어 한진칼 주식 매입이라는 대대적인 시민운동을 전개할 것을 제안하고자 한다. 만약 대한항공 직원들이 중심이 되어 추진하기에 전문성이 부족하면, 경실련 등 시민단체 누군가가 구심점이 되어 대한항공 직원과 더불어 시민들이 대거 참여하도록 독려하면서 한진칼의 지분에 대한 매집운동을 전개하고 매입한 지분의 권한을 몽땅 위임받아 기관투자자들과 연합하면서 문제가 된 조씨 가족을 경영에서 완전히 배제하고 해당 산업에 밝은 전문경영인의 새시대를 열어야 한다.

한마디로 향후 언제라도 사회적 문제가 되는 재벌기업은 연기금등 공적 투자기관과 시민들이 연대하여 ‘국민의 기업’으로 재탄생시키는 첫걸음을 시작하여야 한다. 물론 실천 가능한 더욱 좋은 아이디어나 방식이 있으면 필자는 언제라도 흔쾌히 사재의 일부를 털어 새로운 제안에 참여할 것이다.

경제 운용의 새로운 구상이 필요하다

일부에서는 전문경영인 체제의 출범이 책임경영에 대한 경험과 역사가 미천한 한국사회에서는 아직 시기상조라고 이야기하지만, 대한항공이라는 기업의 적당한 규모와 항공수송이라는 특수분야라는 점을 고려하여 보면 전문경영인 체제의 도입을 실험적으로 과감하게 도입하고 진행할 가치가 매우 크다 할 것이다. 국민경제에 결정적인 영향을 미치는 재벌그룹에 소수 족벌의 가문이 전횡적이며 편법적으로 경영권을 행사하는 것을 더 이상 묵인해서는 아니 된다. 이에 때마침 사회적 문제로 제기된 대한항공을 예로 삼아 새로운 출발과 가능성의 계기를 삼아야 한다.

시야를 넓혀서 보면, 서구사회를 중심으로 신자유주의적 자본주의 시스템의 심각한 위기를 논하는 이 시점에서 회사의 지배구조를 규정하는 주식회사 방식의 회사법에 대한 전면적인 재검토를 시작해 봄 직하다. 현재의 유한책임으로 애매하게 규정된 대주주의 경영참여 방식은 반드시 공식적이며 법적 지위를 강제적으로 부여하고 이에 따른 결과에 대해 무한적 책임을 물어야 한다. 이를 거부하는 경우에는 경영참여권을 제한하고 다만 합의된 수준에서 이익 공유의 권리를 행사하는 것만 허용해야 한다.

더 나가서 회사의 경영권과 이익처분권을 오로지 자본 중심으로 결정하는 방식에서 자본과 노동과 기술과 소비자와 해당사회와 환경단체들이 공히 참여하여 합의하는 공동결정의 방식으로 전환하는 것을 진지하게 검토해야 한다. 본인이 일생동안 성취한 성공과 부는 살아생전에는 당연히 향유할 권리를 갖되, 죽음을 앞두고는 그동안 형성한 재산의 기여를 자신이 속한 지리 자연과 해당 사회와 함께 나누는 것이 마땅하기에 일정액 이상의 재산전체를 의무적으로 사회적으로 상속시키는 것도 연구해야 할 주제이다. 

관행적이며 습관적 입장과 관점으로는 격변하는 현하 산업사회의 구조 이행과 경제 현안을 해결할 수 없음이 명증하다. 최근 정부가 발표한 일자리 현상이 이를 확실하게 보여주고 있다. 21세기의 경제운용에 대한 키워드는 배분과 순환이며 국가의 조세정책이 핵심을 이루게 된다. 보유세 등 자산세를 누진적으로 강화하여 자본의 탐욕을 규제하고 시장이 갖는 균형과 자원의 배분기능을 더욱 강화시키는 방향에서, 경제활동 영역에 참여 – 협력 – 혁신 – 공유 – 포용 – 분배와 소비의 순환 과정이 자연스레 이루어지면 새로운 변화가 형성되고 지난 수백 년간 산업시대에서 형성되어 왔던 직업과는 질적으로 다른 형태로 미래의 일자리들이 제3의 섹터에서 우후주순으로 자라날 것이다. 문재인 정부는 과거의 관행에서 벗어나 새로운 시각으로 현실의 변화를 바라보아야 한다.

후퇴한 재건축 허용 연한을 정상화하라!

– 재건축 허용 연한 40년으로 도정법시행령 개정해야 –
– 개발이익 50% 환수와 주민 동의요건 강화가 근본대책 –

국토교통부(장관 김현미)는 재건축 사업이 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 안전진단 기준을 개선한다고 밝혔다. 재건축 사업추진 여부를 결정하는 안전진단의 절차와 기준이 완화되어 사업추진의 필요성을 결정하는 기능을 하지 못했고 최근 재건축시장 과열과 맞물려 사업의 본래 취지와 다르게 사회적 낭비 등 부작용을 개선하기 위함이라고 한다.

집값 안정과 서민주거안정을 위해서 완화된 재건축사업 규정을 정상화겠다는 정책방향은 맞다. 최근 서울 강남 재건축사업 지역의 집값이 급등하고 투기의 중심이 된 원인은 지난 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 재건축사업 규정을 과도하게 완화했기 때문이다. 그러나 핵심인 재건축 연한을 40년으로 강화하는 방안은 빠져 있어 투기수단으로 전락한 재건축사업을 정상화할 수 있을지 의문이다.

지난 박근혜정부는 2014년 9•1 대책을 통해 재건축 가능 연한 30년으로 단축하는 내용을 포함한 재건축 활성화대책을 발표했다. 2015년 <도시및주거환경정비법시행령(이하 시행령)>을 개정하여 시•도가 조례로 운영하던 재건축 허용 연한 기준을 사실상 30년으로 제한했다. 개정 전 시행령에서는 ‘준공된 후 20년 이상의 범위’로 하한 기준만을 제시하여 재건축 가능 연한을 시•도가 정하도록 했지만 개정 후에는 ‘준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위’로 상한 범위를 추가했다.

개발압력이 높았던 서울시는 2006년부터 무분별한 재건축 사업추진을 방지하고 부동산 시장 안정을 위해 ’1991년 이후 준공된 아파트는 40년이 지나야 재건축이 가능하도록‘ 조례로 운영했다. 민간에서 조례 완화 시도가 여러 차례 있었지만 서울시는 2011년 전문가 검토와 실제 42개 단지 사전조사 등 실증을 통해 재건축 허용연한을 40년으로 유지할 것을 결정한 바 있다. 아파트 건축물의 최소 수명이 40년 이상임을 객관적으로 입증했지만, 정부의 편법적인 시행령 개정으로 서울시의 기준은 무력화됐다.

콘크리트의 수명이 100년임을 감안할 때 노후•불량건축물의 연한을 ‘30년 이하’로 유지하는 것은 자원낭비 뿐만 아니라 현재 건설기술 수준을 반영하지 못한 낡은 기준이다. 이제는 ‘준공된 후 40년 이상’으로 시행령을 개정하여 무분별한 재건축사업을 방지해야 한다.

과거 정부는 주택정책에 대한 철학과 소신 없이 냉온탕식 규제와 오락가락 주택정책으로 투기 시장의 내성을 강화했다. 최근 재건축 사업단지의 과열 양상도 정부의 잘못된 정책에서 비롯된 만큼 정부는 이러한 실패를 되풀이하지 않아야 한다. 그러나 얼마 전 재건축 연한 연장을 놓고 주무 부처 장관과 경제 장관 간 서로 상반된 의견은 시장에 혼선을 주고 정부 정책방향에 대한 불신을 키워 보다 신중한 정책 추진이 요구된다.

안전에 문제가 없어도 개발이익 때문에 무분별하게 추진되는 비정상적 재건축사업을 근절하겠다는 정책 메시지를 시장에 보내야 사업의 과열양상을 막고 정비사업을 정상화할 수 있다. 재건축의 사업성을 높이기 위해 완화했던 관련 조치들은 모두 정상화해야 한다. 조합설립을 위한 주민 동의요건을 강화하고, 재건축 용적률 특혜를 폐지하고, 임대주택 및 소형주택 건립 의무화, 분양가상한제 등을 재도입해야 한다. 무엇보다 재건축사업을 정상화하기위한 근본대책은 불노소득인 개발이익을 최소 50%이상 환수하는 것이다.끝

#별첨. 180221_성명_재건축안전진단강화입장

법원의 부영 임대아파트 부당이득금 반환 판결을 환영한다

– 부영 임대아파트 건축원가가 3.3㎡당 323만원인 표준건축비보다 적은 것 사실로 밝혀져
– 검찰은 3.3㎡당 700만원이 넘는 동탄2 부영아파트 건축비 폭리도 철저히 수사해야

법원(서울중앙지법 민사31부)이 임대아파트 분양전환 시 실제소요 건축비보다 비싼 표준건축비를 적용해 가격을 책정한 부영주택에 대해 부당이득 반환 결정을 내렸다. 부영주택은 실제건축비는 낮음에도 건축비 상한선인 표준건축비를 건설원가로 책정해왔다. 경실련은 법원의 당연한 결정에 환영을 표하며, 경실련이 고발한 화성동탄2지구 부영아파트 분양가 부풀리기에 대해서도 검찰이 철저히 수사할 것을 촉구한다.

임대주택법상 5년 임대 후 분양전환 하는 아파트는 ‘건설원가와 감정평가액의 평균 금액‘으로 분양가를 산정한다. 대법원은 분양전환가 기준을 표준건축비 내에서 ‘실제로 투입된 건축비’로 판시하고 있다. 법원에 따르면, 부영은 표준건축비보다 실제 건축비가 낮음에도 불구하고 표준건축비를 적용해 분양전환가를 부풀렸다. 이번 판결의 대상이 되는 아파트의 표준건축비는 3.3㎡당 323만원으로, 부영은 이보다 적은 금액에 아파트를 지은 것이다. 최근 검찰은 부영이 이후에도 비슷한 수법으로 분양전환가를 부풀린 것으로 의심하고 있다.

분양아파트가 임대주택에 비해 내장재 등 일부 비용 차이가 있을 수는 있겠지만 건축비의 가장 큰 부분을 차지하는 토목공사비와 골조공사비는 차이가 없다. 결국 임대주택 뿐 아니라 분양주택 역시 실제 소요된 건축원가가 기본형건축비보다 상당부분 낮을 가능성이 매우 높다. 320만원이 채 들지 않은 10년 전, 분양아파트의 기준이 되는 기본형건축비는 456만원이었다. 현재는 611만원에 달한다.

분양주택 실제 건축비가 임대주택보다 조금 높을 수 있겠지만 동탄2신도시 부영아파트 평균 건축비 704만원이 실제 소요된 건축비일 확률은 매우 희박하다. 부영이 화성동탄2지구에서 분양한 8개 블록 아파트들의 3.3㎡당 건축비는 최소 681만원, 최대 733만원으로 평균 704만원이다. 현재 표준건축비 342만원의 두배 이상 비싸다. 검찰은 임대주택 뿐 아니라 속히 분양주택에 대한 조사를 실시해 주거안정을 위해 조성된 택지지구에서 부실시공과 고분양가로 입주민들에게 막대한 피해를 끼친 부영에게 책임을 물어야 한다.

또한 이번 부영 사태로 인해 실제 아파트 공사에 투입되는 건축비 수준이 밝혀진 만큼, 정부는 과도하게 비싼 기본형건축비를 정상화시키기 위한 노력에 나서야 한다. 강제수용된 신도시에서 세금으로 짓는 아파트조차 실제 원가가 얼마나 되는지 알 수 없는 현실을 개선하기 위해 선분양시 상세한 분양원가 공개 역시 이뤄져야 한다.<끝>

화성동탄2지구 건축비 거품 2조원(세대당 8천만원)
– 평균 건축비 703만원으로 경실련 추정 적정건축비 442만원보다 261만원 높아
– 건설사 입맛대로 부풀려진 건축비 묵인한 화성시, 분양가심사위 감사청구 할 것
– 기본형 건축비 인하, 투명한 분양원가 공개해야 거품 제거 가능

경실련이 화성동탄2지구 25개 아파트의 분양원가를 분석한 결과 건축비에만 2조원(세대당 8천만원)의 거품이 발생, 막대한 이익을 건설사들이 가져갔을 것으로 추정된다. 그러나 이를 검증했어야 하는 공공은 제대로 된 역할을 하지 않았다. 건설사 편의대로 부풀려진 건축비를 화성시와 분양가심사위원회가 형식적 승인으로 묵인하며 건설사들의 바가지 분양에 일조했다.

화성동탄2지구는 서민주거안정을 위해 국민의 논밭임야를 강제수용해서 추진된 수도권 최대의 공공택지개발사업이다. 공공택지 내 아파트는 분양가상한제 적용대상으로 해당 지자체가 분양가심사위원회를 운용해 적정분양가 여부를 심사·승인한 후 입주자모집 때에는 택지비(공급가격, 기간이자 등), 공사비(토목, 건축, 기계설비 등), 간접비(설계, 감리, 부대비 등) 12개 항목별 원가를 공개하고 있다.

경실련이 동탄2신도시 입주자모집공고문에 공개된 원가 내역을 집계한 결과 25개 블록별 공사비와 간접비 편차가 매우 크게 나타났다. 3.3㎡당 공사비가 최저는 323만원이었지만 최고는 673만원으로 350만원(30평기준 1억500만원)이나 차이가 발생했다. 간접비는 최저 18만원, 최고 270만원으로 252만원(30평기준 7,560만원) 차이났다. 가산비도 최고와 최저간 차이가 평당 198만원(30평기준 5,940만원)에 달했다. 동탄2지구의 3.3㎡당 평균 건축비는 공사비 515만원, 간접비 99만원, 가산비 89만원으로 703만원으로 나타났다. 반면 각각의 하위5위 평균은 공사비 383만원, 간접비 22만원, 가산비 37만원 등 442만원으로 평균치보다 훨씬 낮게 나타났다.

각 항목별 하위5위는 건설사들이 비교적 실제 원가에 가깝게 신고한 것으로 판단해 이들 평균치의 합(3.3㎡당 442만원)을 적정건축비로 가정했다. 이는 그간 SH공사나 LH공사의 준공원가와 비슷한 수준이다. 이를 전체 평균과 비교한 결과 261만원이 부풀려진 것으로 추정된다. 25개 블록 2.3만세대 전체로 적용하면 총 1조 9,114억원, 세대당 평균 7,800만원에 달한다. 그만큼의 비용을 입주자들이 적정원가보다 더 부담한 것으로 추정된다. 43블록이 적정건축비보다 322만원이나 높은 764만원으로 가장 비쌌으며, 79블록이 1,481억원으로 총액기준 차액이 가장 컸다.

분양가상한제 아파트임에도 불구하고 건축비 거품이 입주자에게 전가된 이유로는 부풀려진 기본형건축비와 화성시와 분양가심사위원회의 형식적 심사 때문이다. 아파트사업을 위해 주택사업자는 감리자 지정단계, 분양가심사 단계, 입주자모집 단계에서 공사비, 간접비, 가산비 등의 분양원가를 해당 지자체에 제출하고 승인을 받아야 한다. 동탄2지구의 경우 블록별 편차가 매우 심하고 단계별 금액이 천차만별임에도 아무런 검증이 이뤄지지 않은 것으로 보인다.

<표2>와 같이 주택사업자들이 제출하고 승인받은 감리자모집공고문, 입주자모집공고문 등에 공개된 공사비(가산비 포함), 간접비를 비교한 결과 감리자모집 단계에서는 공사비가 3.3㎡당 432만원이었지만 입주자모집 단계에서는 593만원으로 161만원이나 증가했다. 반면 간접비는 감리자 모집 단계에서는 3.3㎡당 263만원이었지만 입주자모집 때는 110만원으로 153만원이 감소했다. 블록별로는 A23블록이 감리자모집단계의 공사비는 3.3㎡당 221만원이었지만 입주자모집때는 3.3㎡당 668만원까지 상승하며 446만원이 증가, 공사비 증가가 가장 높았다. 간접비는 A100블록이 감리자모집단계에서 3.3㎡당 337만원이었지만 입주자모집단계에서는 26만원으로 낮아지며 311만원이 축소되는 등 변동폭이 가장 크게 나타났다.

건설사들이 이익을 가져가기 위해 입맛대로 공사비와 간접비를 부풀려 공개한 것으로 의심되는 대목이다. 통상 주택업자들은 감리자모집 공사비는 자신들이 지불해야 할 감리대가 산정기준이기 때문에 부풀리지 못하고, 공사비가 아닌 간접비를 부풀려 책정한다. 하지만 소비자에게 공개되는 입주자모집 때는 기본형건축비 수준까지 공사비를 부풀릴 수 있는 만큼 공사비가 늘어나고 간접비가 줄어든다. 이처럼 입맛에 맞게 늘었다줄었다하는 분양가의 적정성 여부를 심의했어야 할 화성시와 분양가심사위원회는 기본형건축비이내인지만 확인하고 건설사들의 제멋대로 원가책정에 대해서는 아무런 문제를 제기하지 않았다. 명백한 직무유기이다.

결국 서민주거안정을 위한 공공주택사업에서 화성시의 엉터리 심의로 입주자들이 2조원의 건축비 거품을 떠안았다. 정부가 분양가 상승을 막기 위해 일부지역에 대해 분양가상한제 적용을 검토하고 있지만 지금까지와 같이 형식적으로 적용되는 분양가상한제는 건설사들의 분양가 거품 전가를 방지할 수 없다. 원가보다 부풀려진 기본형건축비를 인하하고, 투명한 분양원가 공개가 함께 이루어 져야 한다. 또한 분양가심사위원회가 철저한 검증을 통해 분양가를 승인해야 한다. 경실련은 자신들의 본분을 망각한 화성시와 분양가심사위원회의 직무유기에 대해 감사원 공익감사를 청구할 것이다.<끝>

별첨) 화성동탄2지구 건축비 거품 추정

문재인 정부는 기본형건축비를 투명히 공개하라

기본 정보도 없고 산출근거도 공개 못하는 기본형건축비 인상으로 소비자부담만 증가한다

분양가상한제의 건축비 기준이 되는 기본형건축비가 지난 2일 고시됐다. 기본형건축비는 매년 3월과 9월 2회 고시된다. 이번에 고시된 금액은 3.3㎡당 평균 627만원으로 직전(‘19.9월)보다 2.65% 상승했다. 그러나 여전히 기본적인 산출내역이나 기본형건축비를 산출하는 기준이 무엇인지는 전혀 공개되고 있지 않다. 그간 정부는 ’기본형건축비의 상세한 내역을 공개할시 공정한 업무수행에 방해가 될 수 있다‘며 경실련의 수차례에 걸친 정보공개 청구에 대해 비공개로 일관해 왔다. 경실련은 정부가 집값 안정에 대한 의지가 있다면 기본형건축비의 상세 내역을 즉시 공개하고 실제 건축비 수준으로 인하할 것을 촉구한다.

실제건축비보다 비싸 업계 이익 보장해주는 기본형건축비 인하해야

기본형건축비는 실제 건축원가보다 비싸다. 2015년 LH공사가 공개한 강남서초 보금자리주택의 준공 건축원가는 3.3㎡당 370만원~430만원에 불과하다. 최근 경실련이 동탄2신도시 분양가 심사자료를 통해 추정한 적정건축비 역시 3.3㎡당 442만원이다. 특히 임대주택 건축비의 기준이 되는 표준건축비는 3.3㎡당 342만원으로, 기본형건축비는 이보다 80%나 비싼데, 검찰에 따르면 부영은 수년간 표준건축비보다도 적은 금액으로 임대주택을 지어온 것으로 밝혀졌다. 분양아파트와 임대아파트의 차이가 일부 있을 수는 있지만 건축비의 대부분을 차지하는 토목과 골조 등은 다르지 않아 임대주택 건축비와 두배 가까운 차이가 발생하는 것은 비정상적이다.

그럼에도 정부는 기본형건축비를 지속적으로 인상, 소비자들의 부담을 늘리고 건설사들의 이익을 보장해주고 있다. 분양가심사시 건설사들이 실제 원가를 제대로 신고했는지를 검증하기 보다는 기본형건축비이내인지만으로 분양가를 승인하는 경우가 태반이기 때문에 기본형건축비는 분양가에 직접적인 영향을 미친다. 여기에 더해 가산비라는 건축비 추가 금액까지 인정해주면서 과도한 분양가를 통제하기 위한 기본형건축비가 오히려 건축비 거품을 조장하는 주범으로 사용되고 있다. 경실련이 기본형건축비로 분양가 심사를 받은 동탄2신도기 25개 블록의 건축비 내역을 분석한 결과, 세대당 8,000만원, 총 2조원의 건축비가 부풀려진 것으로 나타난바 있다. (경실련 보도자료. 2018.03.06.) 결국 서민들의 주거안정을 위해 조성되는 공공택지에서조차 소비자들의 부담을 늘리고 건설사들에게는 이득을 보장해주고 있다. 기본형건축비를 실제건축비 수준으로 정상화 해야만 문재인 정부의 공공주택 공급이 서민들의 주거안정에 일조할 수 있다.

정부는 기본형건축비와 관련된 정보를 투명히 공개하라.

기본형건축비 상승으로 소비자들은 분양가부담이 늘어나지만 정부는 세부내역 공개없이 물가상승을 핑계로 매년 기계적으로 기본형건축비를 상승시키고 있다. 그러나 그 근거는 세세히 공개하지 않는다. 이번 상승의 경우 철근, 유류, 동관 등 투입가중치가 높은 주요 원자재와 시중노임 등 노무비 상승에 따른 것이라고 설명이 전부다. 그러나 노무비 3.148% 상승이 왜 기본형건축비 1.187%p 상승으로 귀결됐는지, 재료비 1.887% 상승이 왜 기본형건축비 0.668%p 상승으로 나타났는지 아무런 근거를 제시하지 않고 있다.

가장 큰 문제는 정부조차도 기본형건축비의 기준이 되는 설계도면, 시방서 등은 보유하고 있지 않다는 점이다. 국토부에 따르면, 기본형건축비의 기본도면이 무엇인지, 어떠한 기준으로 건설해야 하는지는 정부조차도 자료가 없다. 2007년 기본형건축비 신설이후 총 3번의 연구용역이 진행됐고 마지막 연구는 2012년이다. 이후 해당 연구로 나타난 금액에 단순히 공사비지수를 적용해 상승시키고 있고 용역 보고서만 보유하고 있을 뿐이다.

보고서역시 불필요한 논란이 발생할 수 있고 업무에 방해가 된다며 비공개를 고수하고 있다. 경실련은 정부가 해당 자료를 투명히 공개하고, 자료가 없는 부분은 조속히 연구를 통해 재정립할 것을 촉구한다. 기본형건축비가 어떻게 지어지는 것을 기준으로 하는지 자체를 모른다는 것은 심각한 문제이며, 수년간 자료 확보조차 하지 않은 것은 명백한 직무유기이다. 산출근거도 없고 인상 내역도 공개하지 않는 기본형건축비로 인해 소비자부담만 증가하고 있다. 경실련은 2012년 용역보고서와 이번 인상에 대한 세부 내역 공개를 정보공개 청구했으며, 정부의 투명한 공개를 촉구한다. <끝>

동탄2신도시 허수아비 사업비·분양가 심사,
화성시장, 분양가심사위원회 직무유기 감사청구

동탄2신도시 분양가심사위 형식적 심사로 소비자 건축비 부담 증가 방조

경실련은 화성시장과 화성시 분양가심사위원회를 직무유기로 감사원 공익감사를 청구했다. 화성시장은 화성동탄2 부영주택의 임대주택을 분양주택으로 사업계획 변경 승인을 하며 수천억원의 사업비 증가를 면밀한 검토 없이 승인했다. 분양가심사위원회는 형식적인 분양가 심사로 입주민들에게 2조원의 건축비 거품을 떠안겼다. 화성동탄2지구는 수도권 최대 택지지구로 농민들의 땅을 수용해 조성된 공공택지 지구지만 공공의 역할 방기로 인해 분양가 부풀리기, 사업비 부풀리기 등 서민들의 주거안정보다는 건설사들의 폭리의 장으로 전락했다. 감사원이 서민주거안정을 위한 공공택지사업에서 더 이상 입주민들의 피해가 발생하지 않도록 철저한 감사를 실시하고 확인된 위법행위에 대해 일벌백계할 것을 촉구한다.

첫 번째 감사청구 사유는, 화성시장과 화성시 분양가심사위원회가 건설사들이 승인단계별로 입맛대로 책정한 건축비를 제대로 심사하지 않고 묵인한 혐의이다. 주택사업자는 아파트 건설을 위해 사업계획, 감리자 지정, 분양가 심사, 입주자모집 승인 단계를 거치는데, 동탄2의 경우 블록별 차이도 심할 뿐만 아니라, 단계별 공사비, 간접비, 가산비가 큰 폭으로 변동한다. 건설사들이 실제사실에 근거한 금액이 아닌 단계에 따라 유리한 대로 공사비를 수차례 허위 신고했으나 아무런 검증이 이뤄지지 않았다.

감리자 지정시 신고하는 공사비는 감리비 책정 기준이 되기 때문에 자금부담을 줄이기 위해 사업자는 간접비를 부풀려 책정한다. 하지만 정작 입주자모집 때는 기본형건축비 수준까지 공사비를 부풀릴 수 있는 만큼 공사비가 늘어나고 간접비는 줄어든다. 동탄2의 경우 감리자 모집시 공사비는 3.3㎡당 432만원이었지만 입주자모집 시 3.3㎡당 592만원으로 조정되며, 감리자 모집 때보다 160만원이 높아졌다. 더군다나 해당 금액은 실제 공사에 투입되는 금액보다 훨씬 높을 것으로 추정되지만 심사위원회는 이에 대한 검증을 진행하지 않았다. 이처럼 건설사들은 분양가 부풀리기를 통해 동탄2신도시에서 3.3㎡당 260만원, 30평 기준 세대당 7,800만원의 건축비를 부풀려 소비자 부담을 증가시킨 것으로 추정된다.

둘째는 부영아파트의 사업비가 최초 승인이후 6개월만에 1,442억원(23블록), 880억원(31블록) 증가한 것과 관련한 화성시장의 허수아비 사업계획 승인이다. 부영이 사업비 변경 사유로 제출한 [임대아파트 산출기준 착오]에 대해 화성시장은 형식적 검증으로 사업비 증가를 묵인했다. 애초부터 해당 아파트들은 민간분양으로 승인되었다. 부영은 정부가 정한 임대아파트 건축비(3.3㎡당 320만원)와 분양아파트 건축비(3.3㎡당 472만원)에 따라 사업비를 변경했다고 밝혔지만 실제 아파트의 모양과 질의 변경이 있었는지 설계도서 및 공사비 변경내역을 화성시장이 철저하게 검토했어야 했다.

화성시장과 분양가심사위원회의 형식적 심의로 입주민들은 9만여건 이상의 하자뿐 아니라 1.9조원 이상의 분양가 부담까지 늘어났다. 화성시민의 주거안정을 책임져야 할 화성시장은 철저한 품질관리 및 분양가 거품제거를 위해 부여된 권한조차 제대로 행사하지 못함으로써 입주민들의 피해를 키웠다. 이들의 직무유기에 대한 감사원이 철저한 감사를 촉구한다. <끝>

※ 별첨. 감사청구서