집 걱정 없는 주거 생활 실현과 공공성 확대를 향한

주거정책 개혁은 가속화되어야 한다

 2차 장기주거종합계획 수정계획 및 2018년 주거종합계획

정부가 지난 목요일(6/28) 발표한 2차 장기주거종합계획(2013~2022) 수정계획(이하 "수정계획")은 국민 누구나 집 걱정 없는 더 나은 주거생활을 비전으로 제시하며  '빚내서 집사라'는 주택금융을 통한 주택시장 부양 정책을 특징으로 하는 박근혜 정부 주거정책의 오류와 한계를 극복하고 정책의 방향을 보다 포용적인 주거복지와 공공성 강화에 맞추었다는 점에서 긍정적이다. 또한 이번 수정계획이 주택 임대차 시장에서 정부의 적극적인 정책을 강조하고 투기 억제를 통해 실수요자를 중심으로 주택 시장을 관리하겠다는 정책 방향 역시 긍정적으로 평가할 만하다. 그러나 대다수 국민들이 ‘집 걱정 없는 주거생활’을 현실적으로 체감하기에는 요원하고 정책 개혁이 더딘 분야도 적지 않다는 점에서 정부는 주거 정책의 개혁과 실천을 좀 더 가속해야 할 것이다.

이번 수정계획에서 정부가 수요자 맞춤형 지원으로 사회 통합형 주거사다리를 마련하고 ‘주거 정책의 공공성 강화’와 ‘주거복지 사각지대 해소’ 등을 제시한 것은 궤도를 이탈했던 주거복지 정책을 정상 궤도에 올려 놓은 것으로 타당한 방향이다. 2013년 수립된 ‘제2차 장기주거종합계획'은 '보편적 주거복지 실현을 위한 촘촘한 주거안전망 구축'을 위해 주거복지와 거리가 먼 '공공주도의 임대주택 건설 위주에서 벗어나 민간임대시장 활성화'와 ‘민간임대사업 활성화’를 제시하고 소득 4분위 이하 저소득층 중 일부만 포괄하는 주거복지정책을 시행하면서도 '보편적 복지'를 앞세워 주거시민단체들의 거센 비판을 받은 바 있다. 2018년 주거종합계획에서 주거취약계층에 대한 주거지원 사업을 구체화하여 제시한 점은 적극 환영할 만한 일이다. 그러나 주거복지정책이 제 모습을 갖추기 위해서는 여전히 갈 길이 멀다. 첫째, 끊어진 주거사다리를 복원하기 위한 주거복지정책은 저소득층의 주거 안정을 꾀하고 이를 바탕으로 자신의 노력에 따라 무주택가구에서 자가보유 가구로까지 나아갈 수 있도록 지원하는 정책이어야 함을 분명히 해야 한다. 따라서 주거복지는 소득 10분위 중 소득 4분위까지의 저소득층을 중심으로 하되 정책의 내용과 수요에 따라 그 범위를 좀 더 확대하는 것이 바람직하다. 둘째, 정부는 계층별로 복지를 할당하는 방식이 수요계층간의 갈등을 불러일으킬 수 있다는 비판을 유념해야 한다. 셋째, 주거급여 수급자를 확대하는 정책은 바람직하나 그 급여의 수준(지원금액 ’17년 11.6만원 → ’18년 12.2만원)이 주거기본법 제2조에서 제시하는 인간다운 주거생활의 보장장과는 거리가 먼 열악한 수준이므로, 정부는 주거급여 수준을 제고해야 한다. 그리고 비주택 거주가구 실태 조사시에는 쪽방∙찜질방∙여관∙옥탑∙지하실∙고시원∙사무실 거주자 등 열악한 주거 여건에 처해 있는 거주자까지 포함해 조사하고, 이들을 위한 주거 지원 대책을 수립해야 한다. 아울러 정부는 주거복지서비스를 수행하는 민간과 협력을 강화하고, 사회적 경제주체, NGO, 세입자 지원조직 등 민간 지원단체를 활성화해야 한다. 넷째, 청년층 주거복지는 '연령별 계층으로서의 청년'이 아니라 자산, 소득, 직업 등이 불안하여 ‘주거 지원이 필요한 저소득 청년'을 대상으로 해야 한다. 또 신혼부부는 공공분양 주택 공급보다 임대주택 공급에 지원 방향을 맞추는 것이 바람직하다. 다섯째, 공적지원 민간임대주택은 정부의 공공성 강화 방안에도 불구하고 사업자들이 8년 후 분양을 감안해  토지가 비싼 지역을 선호하기 때문에 보증금과 임대료가 비싸고 8년 후 분양전환되어 임대주택 재고가 소멸될 가능성이 높은 만큼 사업 모델에 대해 재검토해야 한다. 여섯째, 문재인 대통령의 공약인 ‘공공임대주택의 유형 통합 및 입주 기준과 임대료 체계에 관한 개선 방향을 담은 단계적 로드맵’은 조속히 제시해야 할 것이다.

정부는 이번 수정계획에 5대 정책 방향 중 '임대차 시장의 투명성․안정성 강화와 상생문화 구축'을 제시하고 '임대차 시장의 임대기간(4년 또는 8년) 및 임대료 인상률(연 5%) 제한을 받는 민간 등록임대주택의 재고를 ’22년까지 200만호 확보하겠다고 발표했다. 그리고 국토부는 자발적 임대주택 등록의 성과와 시장상황 등을 지켜보면서 ’20년 이후 임대주택 등록을 단계적으로 의무화하고, 이와 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입하겠다고 밝혔다. 과거 정부의 미미한 임대차 정책을 비추어본다면, 정부가 5대 정책 방향으로 임대차 정책을 제시하고 등록 임대주택의 확대를 명시한 점은 긍정적으로 볼 수 있지만 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 언제, 어떻게 도입할지 밝히지 않은 모호한 계획은 매우 실망스럽다. 정부가 임대등록 사업자의 수를 늘려 정책적 저항을 줄이려는 의도는 이해할 수 있으나 임대사업자 등록 여하에 따라 임차인의 권리가 달라져야 할 이유도 없고, 상가임대차보호법의 임차 상인과 주택임차인의 권리에 차이가 발생가 발생하는 이유 역시 수긍하기 어렵다. 지금 문재인 정부가 도입하지 못하는 계약갱신청구권과 전월세상한제를 임기 말에 도입할 수 있을지 의문이다. 2018년 하반기로 예정된 국토교통부와 법무부가 공동소관으로 한 주택임대차보호법 개정이 추진되고 이후 정부가 주택임대차 행정 개혁의 가시적 성과를 보여줄 것을 기대한다.

이번 수정계획에서 정부가 실수요자 중심의 주택 시장을 관리하겠다고 명시하고, ‘후분양 활성화’, ‘주택도시기금 등 주택보증공사(HUG)의 공적 보증을 서민과 실수요자 에 집중’, ‘사회임대주택 공급 확대’, ‘사회적 금융활성화를 위한 주택도시기금과 HUG의 역할 강화’ 등을 강조한 것은 바람직하다. 그러나 주택시장 안정화를 위한 근본적인 조치들이 수정계획에 포함되었는지 평가하면 썩 좋은 점수를 줄 수 없다.  실수요자 중심의 주택시장 관리가 가능하려면 주택 분양 가격이 안정되어야 하고 이를 위해서는 분양가 상승의 진원지인 민간택지에 건설하는 주택에도 분양가 상한제와 분양원가 공개를 적용하고, 공동주택 수분양자의 분양권 전매를 제한할 필요가 있다. 정부가 후분양제를 활성화한다고 하지만 공공부분은 단계적으로 실시하고 민간부문은 인센티브 제공으로 유도하는 정책으로는 민간 부문에 있어 후분양제 확대가 어려울 것이라는 예상이 지배적이다. 공공분양 공급 물량은 늘었으나, 장기적으로 주택시장 안정에 충분한지를 면밀하게 검토해야 한다. 주택시장 안정과 관련해 정부가 취한 조치들은 투기를 위한 제를 위한 시스템에 의지하고 있어 투기과열지구, 투기지역, 조정대상 지역 등을 해제하면 8.2대책 이전으로 되돌아갈 수 있다. 주택 임대소득에 대한 과세는 아직 본격화되지 않았고, 종합부동산세 등의 부동산 불로소득에 대한 환수 시스템은 아직 제대로 정비되지 않은 상태로 노무현 정부 시기 만큼도 기능을 하지 못하고 있다. 또한 토지 공시지가 및 주택공시가격은 시세와 큰 폭의 차이가 나는데다 현실화율도 부동산 유형과 지역별로 들쭉날쭉하여 조세 형평성마저 문제가 되고 있으므로 정부는 공시지가 등을 개혁할 로드맵을 반드시 마련해야 한다.  

정부의 이번 수정계획과 2018년 주거종합계획은 투기 억제 기조에 기초하여 주거 안정을 추진하고 주거복지 사각지대 해소 및 주거정책의 공공성 확대를 추진한다는 점에서 정책 개혁의 방향을 대체로 옳게 잡고 있다.그러나 주거정책 개혁은 국민들이 체감할 수 있어야 하며 문재인 정부의 공공성 확대를 향한 주거 정책 개혁은 이제부터 본격화되어야 한다. 끝

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민생희망본부X아카데미느티나무] 알아두면 쓸모있는 신기한 집이야기

나와 가족이 자라고 성장하는 곳, 지친 몸과 마음을 쉴 수 있는 곳. 일상을 함께하며 내일을 준비하는 곳. 바로 집입니다. 누군가에게 집은 최소한의 삶의 조건, 권리이지만 다른 누군가에겐 재산을 늘리기 위한 재테크 수단에 불과한 것도 현실입니다. 우리에게 집이란 과연 무엇일까. 다가오는 인구감소의 시대에 집, 주거의 모습은 어떻게 변할까.세입자로 살면서 부딪히는 문제들을 어떻게 현명하게 풀어낼 수 있을까. 집알못(집에 대해 알지도 못하는) 세입자를 위한 생활형 강좌를 통해 함께 이야기 나누고, 그 해답을 찾아보려고 합니다.

‘공공임대주택’ 이미지는 부정적입니다. 편의시설을 분양아파트 입주자만 이용하고 임대아파트에 사는 주민들은 사용할 수 없도록 만들거나, ‘휴거(휴먼시아에 사는 거지)’라는 말이 아이들 사이에 퍼진지도 오래되었습니다. 임대주택이 차별의 꼬리표가 되었지만, 저렴하고 안정적인 주거가 보장되는 방법 중 하나이기도 합니다. 이번 알쓸신집 세 번

째 강좌는 공공임대주택의 특성과 서울시의 정책사례를 중심으로 알아보았습니다.

공공임대주택공급 유형이 바뀌고 있다!

과거 주택공급은 획일·단편적이었으며, 공급량을 중요시했습니다. 하지만 사회변화에 대응하면서 수요자 맞춤형 공급과 사회통합형 주거정책으로 전환해, 공급대상을 확대했습니다. 이는 ‘수요자 특성을 반영해 공급하고, 입주민의 삶의 질을 중요시 한다’가 전제가 됩니다. 나아가 입주민과 지역 사회의 필요에 대응하는 주거 서비스를 제공, 입주민 사회 통합과 지역사회 활성화를 추구했습니다.

공공임대주택은 건설형(SH같은 회사가 지으며, 행복주택이 대표적), 매입형(민간이 지은 걸 사서, 정부에서 분양하는데 재건축 장기전세가 해당됨) 그리고 임차형(민간이 가진 주택을 빌림, 전세임대가 이러함) 으로 나누어집니다. 최근에는 소득+자산을 보는 추세가 되어서 공공임대주택의 소득수준별 대상에 따라 신청할 수 있는 임대주택이 다릅니다. 앞에서 언급한 소득수준별 대상은 주식·부동산 등을 보는 경우가 대부분이며, 무엇보다 주택 유형마다 기준금액이 다르기 때문이죠.

공공임대주택 신청부터 당첨까지

공공임대주택에서 살려면 입주 신청을 해야 합니다. 대부분 1년에 한 두 번, 많게는 4번 정도 공고가 올라옵니다. SH나 LH 홈페이지에서 공고 알림 등록 서비스를 등록하면, 문자로 정보를 받을 수 있습니다. 입주자 모집공고를 확인한 후, 입주신청서를 접수하면 됩니다. 

입주신청서를 작성하기전에 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 읽어야 합니다. 글자도 많고, 복잡하고, 용어도 어렵지만, 여기에 입주 신청할 주택정보와 자격요건이 담겨져 있습니다. ‘무주택 세대구성원(세대구성원 모두 주택이 없는 사람)’, 주거전용(나만의 주거 공간 면적), 주거공용(같이 쓰는 공간의 면적, ex. 복도), 보증금 납부  등 여러가지 사항이 적혀 있습니다.

현재 공공임대주택은 부양가족, 나이, 소득, 재산, 해당지역 등의 조건이 충족되어야야 임대주택에 입주할 수 있습니다. 그런데 최근 공급대상이 청년과 신혼부부로 확대되었습니다. 청년 전세임대주택, 공공 리모델링 임대주택 등다양한 공급유형이 있습니다. 보증금을 지원하는 임차형 임대주택은 자신이 임차할 주택을 직접 찾아서 계약할 수 있습니다. 

지방정부의 임대주택사업 in 서울

서울은 지방정부의 공공임대주택 사업이 활발한 곳입니다. 사회주택, 맞춤형 매입임대주택 등 공급 유형도 다양합니다. ‘역세권 2030 청년주택’은 역세권 건물주에게 건축규제를 완화해주는 조건으로 청년들에게 임대주택을 제공하는 방식입니다. 임대료는 주변시세보다 저렴합니다. 공공택지가 서울시에서 민간이 협력한 정책입니다. 문제는 역세권 지역은 임대료가 주변시세보다 약간 저렴하다고 해도 청년들이 부담하기는 비싸다는 점입니다. 그리고 서울시는 각 자치구에 주거 문제를 전문적으로 상담하는 주거복지센터을 운영하고 있습니다. 

서울시 아파트 평균 7억, 내가 살 집을 내 힘으로 마련하는 것이 가능할까요? 평생을 열심히 일해도 내집을 마련하기 어렵습니다. 공공임대주택은 주거 문제를 해결하는 중요한 방안입니다. 임대주택을 반대하는 지역주의를 넘어서 집을 사는 것이 아닌 사는 곳으로 바라보고 이야기 나눠야 하지 않을까요?  

작성 : 고은비 자원활동가

저소득층이 부담 가능한 공공임대주택 공급 확대하라

2019년 공공임대주택의 52% 청년과 신혼부부에게 공급

저소득층이 부담 가능한 공공임대주택 전년대비 30% 축소  

임대료가 비싼 행복주택, 분양전환주택이 전체 81% 차지해

공공임대주택 배분 형평성 크게 훼손, 배분 체계 개선하고,

저소득층 위한 저렴한 장기공공임대주택 대폭 확대해야

 

공공임대주택의 목적은 공공이 민간시장 임대료를 부담하기 어려운 가구를 위해 저렴한 주택을 공급하여 무주택 가구의 주거비 부담을 낮추고 주거를 안정시키려는 것이다. 그런데 2019년 정부가 공급한 공공임대주택 13.9만호 가운데 52%(7.25만호)를 청년과 신혼부부에게 공급하면서, 소득 하위 40% 저소득층에게 공급하는 임대주택의 공급을 대폭 줄인 것은 공공임대주택 배분의 형평성을 상실했다는 지적을 피할 수 없다. 실제로 2019년 정부가 저소득층에게 공급한 공공임대주택현황을 보면 전년대비 30%(8.1→5.7만호)가 감소한 반면 신혼부부와 청년에게 공급한 공공임대주택은 전년 대비 37%(5.3→7.25만호)가 증가했다. 그동안 분양주택 공급에 초점이 맞춰진 신혼부부와 공공임대주택 공급의 사각지대에 있던 청년들에게도 공공임대주택을 공급하는 것은 필요하지만, 청년과 신혼부부에게는 공급 물량을 확대하면서  저소득층 공공임대주택의 공급 물량을 대폭 축소하는 것은 수긍할 수 없다.

 

역대 정부들과 비교해보더라도 문재인 정부(‘17~19)가 공급한 공공임대주택은 그 내용과 부담가능성 측면에서 좋게 평가하기 어렵다. 민간주택을 활용한 전대차(sub-lease)방식의 전세임대는 공공임대주택이 아니라 임대료 보조 제도에 해당된다. 따라서 전세임대 공급량은 공공임대주택의 공급 실적에서 제외해야 마땅하다. 문재인 정부(‘17~19)가 지난 3년간 공급한 영구·국민·매입임대주택의 합계(12.6만호=1.4만호+4.9만호+6.4만호)는 박근혜 정부(‘14~16)가 공급한 물량(12.4만호=0.9만호+7.8만호+3.7만호)와 거의 차이가 없으며,  노무현 정부 때 인허가를 해서 이명박 정부 초기 3년간(‘08~10) 공급한 물량(23.5만호=18.4만호+5.1만호)의 절반을 조금 넘어서는 수준에 불과하다. 그럼에도 불구하고 문재인 정부는 장기공공임대주택이라고 보기 어려운 전세임대 공급을 통해 부족한 저소득층 임대주택의 공급 물량을 채워왔고, 2019년 공급된 건설임대주택(6만호) 가운데 저소득층이 부담가능한 영구·국민임대주택의 공급량은 2.9만호에서 1.1만호로 1.8만호가 줄었다. 특히 국민임대주택의 공급물량(8,500호)은 2008년 이후 역대 최저치라는 점에서 문제가 심각하다. 게다가 저소득층을 위한 임대주택 공급량은 매년 줄고, 임대료가 비싼 행복주택이 급격히 늘어나고 있다. 실제로 분양전환 등(2.5만호)을 제외한 나머지 건설임대주택 공급 물량(3.5만호)의 68.5%(2.4만호)를 임대료가 비싼 행복주택이 차지하고 있다. 

 

<표1> 저소득층용 영구·국민·매입·전세임대 공급현황(‘08~’19)                                          (단위 :만 호)

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*합계 (e) =건설임대(영구,국민, 분양전환 등) + 매입임대 + 전세임대

(자료출처 : 2017. 10. 12. 윤후덕 의원 국토교통부 국감 보도자료, 국토교통부 통계누리, 국토교통부 보도자료를 일부 수정)   

                    

<그림1> 저소득층용 국민임대, 전세임대 공급현황(‘13~’19)                (단위 :만 호)

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수요자의 요구가 반영된 부담가능한 공공임대주택의 공급을 늘리려면 공급 계획부터 다시 세워야 한다. 이를 위해서는 공공임대주택의 예산 확충과 그 편성 내용의 개선이 필요하다.  

첫째, 공급임대주택 수요부터 제대로 파악해야 한다. 이를 위해서 정부는 대기자 명부를 신속하게 도입해야 한다. 매년 정부가 발표하는 공공임대주택 공급 계획은 정확한 수요 조사를 토대로 한 것이 아니다. 국토부는 지금이라도 공공임대주택 대기자 명부 제도를 도입하여 상시적으로 임대주택 신청을 받고, 공공임대주택의 지역별, 계층별 수요가 파악되면, 그에 맞게끔 공공임대주택의  공급과 예산 계획을 수립해야 한다. 

둘째, 공공임대주택의 유형 통합과 소득 수준에 따른 임대료 차등 부과 체제를 구축해서 공공임대주택의 부담을 낮춰야 한다. 문재인 정부가 대선 공약으로 발표했던 정책인데도, 임기 절반이 지나가도록 아무것도 추진되지 않고 있다. 남은 임기 내에 정책적 성과를 얻기 위해서는 공공임대주택의 유형 통합을 조속히 추진해야 한다. 

셋째, 저소득층에게 공급하는 임대주택의 공급물량을 충분할 만큼 늘려야 한다. 현행 예산 지원 방식으로는 저소득층이 부담 가능한 공공임대주택의 공급을 확대하는 것이 어렵다. 이를 위해서는 공공임대주택 1호당 건설 지원 예산과 유지 관리 예산이 확대되어야 한다. 

넷째, 공공임대주택의 공급 방식을 획기적으로 바꾸어 나가야 한다. 지금까지 LH가  주도하는 공급 방식을 극복하고 지자체, 지방공사, 사회주택 등 공공 공급주체가 공공임대 및 공공성 있는 저렴한 사회주택을 공급할 수 있도록 해야 한다. 

 

참여연대는 정부가 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 저소득층을 위한 공공임대주택의 공급을 축소시키는 방향으로 공공주택 공급계획을 수립하고 있는 것에 분명한 우려를 표명하며, 저소득층용 건설임대주택과 매입임대주택의 공급을 대폭 확대할 것을 촉구한다. 아울러 문재인 정부가 이미 공약으로 발표했던 대기자명부 제도를 신속하게 도입하여 공공임대주택에 대한 지역별, 계층별 주거 수요를 사회적으로 공론화시키고 그에 기초해 우리 사회에 필요한 공공임대주택의 공급 총량과 지역별, 계층별 필요량, 필요 예산을 다시 정할 것을 제안한다. 마지막으로 정부가 내부적으로 검토하고 있는 공공임대주택의 유형 통합 및 임대료 체계 개편의 실행 계획을 빠른 시간 내에 발표하고 국민적 요구와 이해관계자 집단의 의견을 수렴하여 문재인 정부 임기 내에 반드시 제도 개선을 시작할 것을 촉구한다. 

 

논평https://docs.google.com/document/d/1qiT9kgdHzgIo1lt4-RIyKkfjYbbxw3HXRqxa... rel="nofollow"> [원문보기/다운로드]

참여연대는 오늘(7/15) 더불어민주당 박상혁 의원실과 공동으로 3기 신도시 등 공공택지에서 공공임대주택(50% 이상)과 공공공분양주택(30% 이상)의 공급 비율을 확대하는 내용의 '공공주택특별법 개정안'을 발의했습니다.

https://www.flickr.com/photos/pspd1994/51398903001/in/dateposted/" title="20210331_창릉하남신도시 개발이익분석 기자회견" rel="nofollow">https://live.staticflickr.com/65535/51398903001_532bb1f009_c.jpg" style="width:483px;height:500px;" />

2021. 3. 31. 창릉.하남신도시 개발이익분석 기자회견 <사진=참여연대> 

공공택지에서 공공주택 공급 80% 이상 대폭 확대해야 합니다

공공주택특별법 개정 제안이유 및 주요내용

공공주택지구는 무주택 서민들에게 주택마련의 기회를 제공하기 위해 지정ㆍ조성되는 것이지만 지구조성사업에 필요한 토지를 그 소유자로부터 공익적 목적으로 수용하는 것이므로 조성된 토지의 공급 또한 공익적 목적에 부합될 수 있도록 공공주택이 전체 주택에서 차지하는 비율을 현행보다 상향할 필요가 있다는 의견이 있음.

이에 공공주택지구에서 공공임대주택은 전체 주택 호수의 100분의 50 이상, 공공분양주택은 전체 주택 호수의 100분의 30 이상 50 이하로 하여 공공임대주택과 공공분양주택을 합한 주택의 비율이 전체 주택 호수의 100분의 80 이상이 되도록 하고, 공공분양주택의 경우 수분양자가 해당 주택을 매각할 경우 공공주택사업자가 환매할 것을 조건으로 분양하는 주택으로서 국토교통부령으로 정하는 주택을 전체 주택 호수의 100분의 30 이상으로 하도록 공공주택지구에 대한 정의 규정을 개정함으로써 공공주택지구조성사업이 공공의 이익에 부합될 수 있도록 하고 서민들의 주거수요 확충에 기여하려는 것임(안 제2조제2호 전단 등).

공공주택법 개정안 [https://drive.google.com/file/d/1EcYNZwbtP0AcChFbnLjOw7Y-Jes7WqLM/view?u... rel="nofollow">원문보기/다운로드] 

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