공시가격 현실화가 ‘세금폭탄’이라니

김남근 변호사·경제민주화 네트워크 정책위원장·참여연대 민생희망본부 실행위원

토지 공시지가와 주택 공시가격은 조세와 토지보상, 복지대상 선정기준 등 여러 행정의 기본인프라가 되는 것이어서 무엇보다도 그 공정성에 대한 신뢰를 바탕으로 해야 한다. 토지의 가치를 공정하게 평가하는 작업은 어느 시대에나 중요한 국가행정이었다. 고려시대에는 상중하의 3등급으로 나누어 세금을 부과하였고, 세종시대에는 토지의 비옥도에 따라 6등급, 그해의 풍흉(豊凶)에 따라 9등급으로 나누어 정교하게 토지세를 부과하였다. 교과서에도 나오는 연등9분등법, 전분6등법의 토지평가 제도이다. 

 

그러나 아파트에 비해 고가 단독주택의 공시가격이 지나치게 낮고, 토지의 경우에도 유원지, 골프장 등 특수부동산의 공시지가가 낮다. 이건희 회장의 한남동 단독주택 공시가격은 261억원으로 시세인 498억원의 52%에 불과하다. 강남의 한 주공아파트 시세 반영률은 62%에 불과한데, 노원구 다른 주공아파트의 시세 반영률은 72%나 된다. 이렇게 부동산의 유형, 지역, 가격대 간 시세 반영률의 차이가 커서 형평성 시비가 발생하고, 특히 고가 부동산이 시세에 비해 지나치게 낮게 평가되어 있어 공정성에 대한 신뢰를 받지 못하고 있다. 1989년 지가공시법을 제정하여 통합적인 부동산 평가 제도를 시작할 때부터 현실화율이 낮아 공시지가의 현실화가 국정의 주요 목표였음에도 불구하고, 부동산 경기부양, 부동산 보유자들의 영향력 등 정치적 고려 때문에 공시지가 현실화는 시행되지 않았다. 

‘국토부 관행혁신위원회’가 작년 9월 공시지가의 현실화율 제고, 형평성 시비의 해결을 행정과제로 제기하면서 국토부가 2019년 공시지가, 공시가격 평가작업에서 그동안 지적되어 온 고가 부동산에 대한 현실화율을 우선적으로 높이겠다고 약속한 바 있다. 

 

그런데 이러한 공시지가 현실화 작업을, 일부 보수언론들은 으레 그래왔던 것처럼 “세금폭탄”이라고 공격하고 있다. ‘세금폭탄’의 예로 든 명동 ‘네이처리퍼블릭’ 부지의 경우 공시지가가 2018년 9100만원에서 2019년 1억8300만원으로 2배 이상 올랐지만 시세는 3억원으로 시세 반영률은 50%대에 불과하다. 부자들이 많이 거주하는 한남동, 삼성동 등의 단독주택 공시가격이 40% 이상 상승한 데 비해 서민들이 많이 거주하는 불광동, 쌍문동 등의 공시지가 상승률은 10%에 못 미치고 있다. 한 국회의원은 공시가격이 20~30% 상승하면 서울에서만 기초연금 수급대상에서 탈락하는 노인들의 숫자가 1만명이 넘을 것이라고 하지만, 기초연금은 소득 하위 70% 노인에게 지급하기 때문에 그런 현상이 발생하지 않는다. 복지수급대상 선정기준을 조정하면 될 일이지 60여가지가 넘는 행정의 기본 자료가 되는 공시가격의 공정성, 형평성을 높이는 작업을 그만둘 일은 아니다.

 

일부 보수언론에서는 국토부가 감정평가사들에게 공시지가 현실화율을 높일 것을 주문한 것에 대해, 감정평가사 고유업무에 부당하게 개입했다고 비판하고 있다. 그러나 ‘부동산감정평가에 관한 법률’에 공시지가의 평가주체가 국토부로 되어 있다. 국토부는 행정 편의상 1000여명의 감정평가사에게 평가업무를 위탁하고 있는 것뿐이다. 공시지가 평가 작업의 주체가 감정평가사인데, 국토부가 부당하게 개입한다는 주장은 주객이 전도된 것이다. 오히려 감정평가사들의 평가 내용을 국토부가 검증절차 없이 무조건 수용해 부정 평가 시비가 발생하고 있다. 2015년 용인 제일모직(에버랜드) 표준지가 여러 필지로 변경되고 지가 변동률에 과다한 특이사항이 발견되었는데도 감정평가사의 조사결과에 대해 국토부는 아무런 검증 없이 그대로 반영하여 부실평가 논란이 일었다. 국토부는 ‘세금폭탄론’에 휘둘리지 말고 2019년 공시지가 현실화율을 높이고 유형, 지역, 가격대별 형평성의 차이를 극복하기 위해 최선을 다해야 한다.

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