서울 주택시장에 먹구름이 가득하다. 우울(?)한 소식들이 줄을 잇고 있다. 보도에 따르면, 9일 KB국민은행의 주간 주택시장동향 조사결과 이달 첫째 주(2일) 기준 서울 아파트 매수우위지수는 94.8로 집계되었다. 이는 3개월 만에 기준점인 100이하로 떨어진 것이다. 매수우위지수는 부동산중개업체 3,000여 곳을 대상으로 아파트 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출하는 지수로 기준점인 100을 웃돌면 매도자 우위의 시장을, 100을 밑돌면 매수자 우위의 시장을 의미한다. 뿐만 아니라 서울 지역 전세수급지수도 2일 111.3을 기록해 2009년 3월 23일(109.2) 이후 약 9년 만에 최저를 기록했다고 한다. (“집 살 사람이 없다”···서울 주택시장, ‘매수자 우위’로, http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?source=aside&type=best&best_tp_cd=WW&prsco_id=011&arti_id=0003264798)
서울 아파트 시장이 매수자 우위 시장으로 접어든다는 신호는 서울 아파트 주간 매매가격 상승률이 11주 연속 감소하고 있다는 소식, 서초구와 성동구의 아파트 가격이 하락세로 전환됐다는 소식 등에서도 확인할 수 있다. 거기다 서울에선 올해 3만4703가구가, 내년에 3만8503가구가 신규 입주를 할 예정인데 이는 2016년(2만5887가구)과 2017년(2만7077가구)을 크게 상회하는 물량이다.(“주택시장, 잔치는 끝났다”…대출규제·금리인상·입주증가 ‘3중고’, http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=&prsco_id=366&arti_id=0000403367
서울지역 아파트 가격이 2014년부터 올초까지 쉼 없이 올랐다는 점, 문재인 정부가 토지공개념 개헌을 추진할 정도로 부동산공화국과의 대결을 선언한 점, 문재인 정부가 설계한 양도세 중과·재건축시장 정상화·청약시장 정상화·과잉유동성의 부동산 시장으로의 진입 억제 등의 정책패키지가 서서히 효과를 발휘하고 있다는 점 등을 감안할 때 서울 주택시장의 안정은 당연한 일이다.
이제 궁금한 건 향후 서울 주택시장의 방향성이다. 즉 서울 주택시장이 횡보할 것인지, 아니면 하향 안정화될 것인지다. 내 생각에 돌발적 외부변수가 발생하지 않는다는 가정 아래서 당분간 서울 주택시장의 방항성에 가장 큰 영향을 미칠 요인은 보유세의 개편 폭이다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특위가 보유세 개편에 착수한다고 하는데 여기서 보유세를 어떻게 개편하느냐가 상당 기간 서울 주택시장의 방향성을 결정할 것이라는 말이다.
경향적 금리인상 예정, 과다한 차입을 통한 주택 마련의 어려움, 양호한 주택 수급 균형, 양도세 강화 등의 요인은 투기적 가수요에 의한 주택 구입을 제약한다. 여기에 더해 보유세가 현실화 돼 주택 소유에 따른 기대수익률이 대거 줄어든다면 투기적 가수요는 심대한 타격을 입을 것이다. 다주택자들은 주택 매각의 유인이 강해지고, 무주택자들은 주택 매수 유인이 크지 않은 조건이 형성되면 주택시장은 하향 안정화 될 것이다. 관건은 재정개혁특위가 보유세를 어느 수준으로 그리고 얼마나 빨리 현실화하느냐다.
만약 재정개혁특위가 공정시장가액비율을 없애고, 공시가격의 현실화율을 높이는 수준으로 보유세를 개편한다면 이는 시장이 예측하는 수준이라 시장에 미치는 효과는 매우 제한적일 것이다. 고작 그 정도를 하기 위해서 재정개혁특위를 만든 건 아닐 것이라고 믿는다. 재정개혁특위는 부동산공화국과 작별할 수 있는 실마리를 보유세를 통해 제공할 수 있어야 한다. 설사 한시적으로 부동산 시장에 충격을 주더라도 말이다. 그게 재정개혁특위가 마땅히 감당해야 할 소임이고 걸어가야 할 길이다.