재건축사업의 개발이익을 철저하게 환수하라!
– 정부의 모호한 태도가 혼란과 불신 키워 정책효과 떨어뜨릴 것 –
– 개발이익의 50% 환수하고, 재건축 연한 40년으로 강화해야 –
국토교통부가 서울시 주요 재건축 아파트단지의 초과이익환수제 적용을 검토한 결과를 발표했다. 강남의 경우 조합원당 평균 4억4000만원의 재건축부담금이 예상된다고 밝혔다. 최근 강남의 재건축 사업단지가 부동산 투기 진앙지로 주목되자 과열된 시장의 열기를 잠재우기 위한 경고로 보인다. 국토, 도시 및 주택정책에 대한 철학과 비젼 없는 정부의 모호한 부동산 정책과 임기응변식 뒷북 대책은 투기시장의 내성을 키우고 있다. 특히 개발이익을 과소 산정하는 현행 재건축초과이익환수제는 최소 50% 이상의 개발이익을 조합원에게 보장해 투기와 무분별한 사업추진을 막기 어렵다.
정부는 엄포성 대책으로 시장을 자극하기 보다는 부동산 투기이익을 예외 없이 환수하겠다는 정책적 메시지를 시장에 보내고 예측가능성을 높여주어야 정책효과를 높일 수 있다. 재건축초과이익에 대한 실효적 환수방안을 마련하고, 사업 추진 가능 연한을 40년 이상으로 정상화하는 등 근본 대책을 추진해야 한다.
정부의 모호한 정책과 임기응변식 대책이 투기를 부추긴다.
정부는 주택가격 상승의 원인을 갭투자에 의한 투기수요로 보고 거래를 차단하는데 집중하고 있지만 임기응변식 대책에 불과하다. 재건축사업의 투기와 주택가격 상승문제는 최근에 불거진 현상이 아니다. 정부는 시장이 과열될 때 마다 거래를 통제하고, 불법행위를 단속해 왔지만 규제와 경기부양의 오락가락식 단기처방으로 재건축사업의 열기는 식지 않았고, 투기시장의 내성만 키웠다.
일회성 대책으로 투기를 근절할 수 없다는 것은 이미 입증되었다. 재건축사업과정에서 주택가격이 상승하고 개발이익이 사유화되는 구조적 문제를 차단하지 않으면 부동산 투기를 막기 어렵다. 일부 투기세력의 문제로 본질을 흐릴 것이 아니라 부동산 개발을 통한 개발이익을 보장하는 비정상적인 재건축사업 구조를 개선해겠다는 정책적 신호를 시장에 보내고 일관되게 정책을 추진해야 효과를 거둘 수 있다.
실효성 있는 재건축사업의 개발이익환수제 마련하라.
정부는 적용 유예됐던 재건축초과이익환수제의 시행을 재확인하며 투기근절 의지를 밝혔지만, 현행 재건축 부담금제도는 개발이익을 반영하지 못하는 산정시기와 차등부과 등 느슨한 산정기준으로 정부 추정보다 더 큰 개발이익을 조합원에게 보장하고 있어 한계가 있다.
재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 개발비용 등 경비의 차액에 차등부과율로 산정된다.
□ 재건축부담금
= 종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율
현행 재건축부담금 산정식은 사업 개시시점을 사업시행인가 시기로 규정하고 있는데, 이미 추진위원회 설립과 지구지정 등 전 단계부터 개발이익이 주택가격에 반영되는데 이를 반영하지 못한다. 재건축 사업은 의 절차로 진행되는데, 사업시행인가시점은 개발이익이 상당부분 포함되어 주택가격이 오른 이후이기 때문이다. 현행 산정방식은 개발이익을 실제보다 과소하게 산정해 개발이익환수의 실효성이 낮다.
정부가 발표한 20개 재건축단지 재건축부담금 시뮬레이션 결과를 보면, 강남 재건축단지 조합원 가구당 부담해야할 재건축부담금은 평균 4억4000만원에 달한다. 재건축개발부담금을 역산하면 1가구당 9억9000만원의 개발이익 발생하고 이중 5억5000만원의 이익이 조합원에 귀속되는 것으로 추산된다. 부담금 산정시기를 사업이 본격화되는 지구지정보다 늦은 사업시행인가 시점인 점을 고려하면 실제 가구당 개발이익은 정부 추정치보다 훨씬 클 것으로 예상된다. 서민들은 재건축사업으로 인한 소형주택 멸실과 주택가격 상승으로 주거불안에 시달리고 있다. 정부는 더 이상 주택개발사업으로 전락한 비정상적인 재건축사업을 방치해서는 안된다.
재건축사업의 실효적 개발이익 환수를 위해서는 부담금 부과를 위한 사업개시시점을 지구지정 시기로 당기고, 차등 부과율을 50%로 일괄 부과해야 한다. 근본적으로는 재건축사업에 대한 별도의 개발이익환수제도를 폐지하고 「개발이익환수에관한법률」에 의한 ‘개발부담금제’를 토지 뿐 만 아니라 건축행위까지 확대하여 형평성 문제를 해소하고 부담률을 50%까지 높여야 한다.
주택정책의 철학과 비젼을 제시하고, 흔들림 없이 추진해야 한다.
재건축초과이익환수제는 참여정부 때 부동산 투기를 막고 불노소득을 환수하기 위해 도입됐다. 토지공개념에 의해 도입된 는 개발사업과정에서 발생하는 개발이익을 환수하는 제도이다. 그러나 토지의 용도변경과정에서 발생하는 개발이익 환수만을 규정하고 있어 건축과정의 개발이익을 환수하기 위해 별도로 법제도가 제정되었다.
재건축사업의 개발이익은 용적률 상향과 분양가 상승 등을 통해 발생된다. 조합원의 노력이 아닌 공공의 계획변경과 부동산가격 상승은 사회적 여건이나 환경변화에 따라 발생하는 불노소득으로 공공에서 환수하여 서민주거안정을 위해 활용해야 한다. 그러나 업계와 주민의 반발로 3년간 부과 중단되는 등 기득권의 반발로 정상적으로 시행되지 못했다. 3년 유예 연장 시도가 실패하자 최근 민간에서는 매입 시기에 따른 차등 부과를 주장하는 등 제도를 유명무실하려는 시도가 계속되고 있다. 정부가 서민주거안정과 투기근절이라는 주택정책의 원칙과 방향을 명확히 해야 업계와 주민의 반발에 휘둘리지 않고 정책을 일관되게 추진할 수 있다.
재건축사업은 노후한 주거환경을 개선하기위해 공적 목적으로 추진되는 사업이다. 그러나 사업추진과정에서 발생하는 부동산 불노소득을 환수하지 못해 주택건설을 통한 민간의 수익사업으로 변질됐고, 개발이익 극대화를 위해 부패와 비리로 얼룩진 사업으로 전락했다. 주택을 개발의 대상으로 삼고 부동산 투기에 의한 불노소득의 사유화를 인정하는 현행 재건축 사업방식을 개선하지 않는다면 부동산 투기 근절과 주택가격 안정이라는 정책목표는 달성하기 어려울 것이다. 더 이상 모호한 입장으로 시장 떠보기식, 땜질식 부동산 대책을 중단하고 보다 근본적인 대책을 강구할 것을 촉구한다.
# 문의 : 경실련 도시개혁센터 02 3673 2147