신정2동 주민센터 재건축 신속 준공 - 양천구 이기재 님의 공약

[월간경실련 2020년 5,6월호 – 시사포커스(1)]

2천조 원 거품 떠받치겠다는 정부, 21대 국회가 막아야 한다

김성달 부동산건설개혁본부 국장

 
문재인 정부가 20번째 부동산대책을 발표했다. 지난 5월 6일 국토부는 수도권 내 연간 25만 호 이상의 주택을 공급하기 위해 수익성이 없는 재개발 사업에 공기업을 투입해 특혜를 제공하겠다는 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’을 발표했다. 세부방안으로 ▲분양가상한제 제외 ▲기부채납 비율 완화 ▲용적률 특혜 제공 ▲조합원 지원확대 등을 제시했다.

최근 부동산시장은 코로나19 여파로 투기형 거래가 위축되며 집값 하락 등 정상화 징후가 나타나고 있다. 이런 와중에 재개발조합 등 특정 세력에게 규제 완화로 포장한 특혜를 무분별하게 제공하면서까지 도심재개발을 활성화시켜 공급을 늘려가겠다는 것은 가만히 놔두면 하락할 집값을 정부가 규제완화와 공급확대로 떠받치겠다고 선언한 것과 다름없다.

문재인 정부 3년 동안 서울 아파트값은 한 채당 평균 3억 원, 강남권은 7억 원이 상승했다. 경실련 조사결과 대한민국 전체 땅값은 출범 이후 30개월 동안 2천조 원 상승했다. 때문에 국민들은 미친 집값을 최소한 문재인 정부 이전 수준으로 되돌려놓을 것을 요구하고 있다. 대통령도 공개적으로 부동산투기 근절과 경기부양을 위한 부동산대책을 쓰지 않겠다고 강조해왔다. 하지만 결과는 규제완화와 공급확대에 기댄 거품부양책이니 정부가 무능하거나 국민을 속이고 있거나 둘 중 하나이다.

특히 공공재개발로 포장된 토건특혜책은 전면 재검토되어야 한다.

정부는 서울 내에는 총 531곳의 재개발·재건축 사업이 추진 중이고 일부 재개발이 사업성 부족 등으로 정체 중이라며, ▲LH·SH의 시행자 참여 ▲조합원 중도금 및 이주비 등 지원확대 ▲용적률완화 및 분양가상한제 적용제외 ▲사업비의 50%까지 주택도시기금 지원 등의 다양한 지원책을 제시했다. 반면 세입자 대책은 지원대상 확대와 영세 상인을 위한 대체 영업지 조성뿐이다. 재개발·재건축 사업의 가장 큰 문제인 불로소득의 사유화와 세입자와 원주민 내쫓김을 방지하기에는 턱없이 부족하다. 기존 재개발·재건축 사업에서 바가지분양을 허용하여 막대한 시세차액을 투기세력과 건설사에게 안겨주고 수많은 세입자와 원주민 등은 삶터에서 내쫓겼다. 주변 집값 폭등에 따른 서민들의 주거불안, 환경파괴와 자원낭비도 심각했다. 사업추진을 통해 공공주택을 확보했다고 했지만 개발이익환수장치가 거의 전무했기 때문에 공공임대주택 확보도 미흡했다. 이런 상황에서 재개발·재건축사업에 더 많은 지원을 하겠다는 것은 투기세력과 토건세력에게 맘껏 투기하라는 신호를 정부가 보내준 것과 다를 바 없다.

서울시가 2015년 이후 추진 중인 청년주택도 공공임대 확대를 내세워 ▲종상향 특혜 ▲용적률 완화 특혜 ▲기금지원과 세제 특혜를 제공했다. 하지만 결과는 어떤가. 공공임대는 10~20%에 불과하고, 주변 집값만 올려놨다. 민간업자가 그 결과로 막대한 시세차익을 챙겼음을 명심해야 한다.

용산정비창 부지 등 국공유지는 100% 공영개발 후 공공주택으로 공급되어야 한다.

정부는 코레일 등이 소유한 용산정비창 부지 등 15개의 국공유지를 개발하여 1만 5천 호의 공공주택을 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 국공유지 개발에도 민간분양이 포함되어 있다. 용산정비창 부지의 경우 51만㎡(15만 평)를 업무, 상업시설, 주거 등 복합개발하여 주택은 8천 세대를 공급하고 이 중 50%를 공공주택으로 공급할 계획이다. 50%는 민간분양이고, 공공주택도 공공분양과 임대가 섞여있어 실질적인 장기공공임대주택은 더욱 줄어들 것으로 예상된다. 때문에 개발계획 발표 이후 코레일의 만성적자가 해결될 수 있는 기회라는 언론보도가 나오고 있고, 용산 일대로 투기세력이 몰리면서 집값도 상승하고 있다. 정부는 용산 일대를 토지거래허가구역으로 지정하여 투기를 차단하겠다고 밝혔지만 막대한 불로소득을 차단하고 서민들의 내집마련과 집값안정 효과를 위해서는 공영개발 후 100% 공공주택으로 개발해야 한다.

우리나라에는 선진국에서 찾아볼 수 없는 LH, SH라는 막강한 공기업이 존재하고 이들의 설립취지는 서민 주거안정이다. 때문에 ▲신도시 독점개발권 ▲강제수용권 ▲토지 용도변경권 등 막강한 권력을 공기업에 부여해왔다. 하지만 2000년부터 분양가가 자율화되고, 공기업의 장사논리가 허용되면서 공기업조차 투기세력과 자기들 배불리는 데에 막강한 공권력을 남용하고 있다. 공기업이 땅장사 집장사를 일삼는다면 존재해야 할 이유가 없다. 서민주거안정을 위해서는 저렴한 공공주택 확대가 매우 절실하며 이를 민간에게 구걸해서 확보하겠다는 것은 특혜를 제공하기 위한 변명에 불과하다. 더군다나 국공유지를 공공이 개발하여 공공주택, 공공상가 등 국민을 위해 사용하는 것은 지극히 당연하며 결코 민간분양, 민간매각되어서는 안된다. 재원확보가 어렵다면 주택도시기금, 국민연기금 등을 공영개발 재원으로 활용하도록 해야 한다. 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하면 강남에서도 1억 원(평당 500만 원, 20평 기준)에 내집마련이 가능하다. 저렴한 공공주택이 지속적으로 공급될 때 기존 주택값도 떨어질 수 있는 만큼 서민주거안정과 집값거품 제거를 위한 1억 원대 아파트 공급이 이루어지도록 공영개발해야 한다.

토건발상에서 벗어나지 못하는 정부, 21대 국회가 강력한 투기근절책을 입법화해야

2017년 1월 국민은행 통계 기준 서울 아파트의 중위가격은 호당 6억 원이었다. 그러나 문재인 정부의 50조 원 뉴딜대책, 재건축 고분양 허용 등의 투기조장책으로 출범 이후 집값은 가파르게 상승했다. 김현미 장관도 취임사에서 공급부족이 아닌 투기적 거래가 집값을 끌어올리고 있다며 투기근절책의 필요성을 강조했다. 하지만 대책은 임대사업자에 대한 세금면제 대출확대 등의 특혜책으로 이어졌고(임대주택 등록 활성화 방안, 2017.12) 그 결과 다주택자들의 투기과열로 집값은 더욱 상승했다. 게다가 2019년에는 수도권 30만 호 신도시 개발을 발표했고, 다시 1년이 지나 이번에는 도심재개발활성화 방안까지 지속적으로 투기조장 공급책을 발표하고 있다. 그 결과 2020년 4월 서울 아파트 중위가격은 호당 9억 2천만 원으로 문재인 정부 이후 매년 1억 원씩 상승했다. 주택보급률이 100%를 넘어선지 오래인데도 불구하고 공급확대로 집값을 잡겠다는 과거 정부의 토건식 발상으로 국민을 우롱하는 문재인 정부에게 서민 주거안정과 부동산 투기근절에 대한 철학이 있는지 의심스러울 정도이다. 20대 국회도 정부의 투기조장책을 방관하며 막대한 불로소득의 수혜를 누렸다. 21대 국회는 달라야 한다. 코로나19 여파로 고통받는 국민들을 최소한 주거불안에서라도 벗어나게 해줘야 한다. 강력한 투기근절책으로 집값거품을 잡을 때 서민주거안정도 이룰 수 있다. 특히 짓지도 않은 채 주택을 분양할 수 있는 선분양제를 완공 후 분양제로 전환해야 한다. 만일 지금처럼 선분양제를 유지해야 한다면 강력한 분양가상한제를 시행해서 소비자의 바가지 분양피해는 막아야 한다. 재벌법인 등에게 막대한 보유세 특혜를 제공하는 불공정 공시가격 제도 폐지, 건설사와 투기세력 배불리는 개발정책 중단, 임대사업자 특혜 페지 등을 위한 입법화도 시급한 과제이다. 문재인 정부의 투기경제, 거품경제를 21대 국회가 막아야 한다.

[월간경실련 2021년 7,8월호 – 특집. 오늘도 무사히(1)]

비열한 재건축

장성현 부동산건설개혁본부 간사

2006년 개봉한 영화 ‘비열한 거리’. 탄탄한 각본과 배우들의 열연 그리고 상업영화의 특유의 자극적 설정이 절묘하게 어우러진 영화다. 영화의 주인공인 병두(조인성)는 건달이다. 그들 스스로 말하길 “나이트 삐끼 출신에 비전통”. 병두는 삐끼 생활을 함께 하던 후배와 독립했지만, 변변한 일거리를 찾지 못한다. 병두는 병든 어머니와 두 동생의 생계를 책임져야 한다. 어머니와 두 동생은 쓰러져가는 고옥에 산다. 하지만 재개발지역으로 지정돼 곧 철거될 위기다. 거길 떠나서는 살 곳이 없는 병두의 어머니는 매일 철거반대 시위에 나서지만, 번번이 철거깡패로부터 행패를 당한다.

우여곡절 끝에 병두는 좋은 스폰서 황 회장을 차지한다. 황 회장이 하는 일 중에 어렵고 불법적인 일을 병두네 조폭이 처리해주고 그 대가로 돈을 받는다. 영화에 직접 나오지는 않지만, 황 회장이라는 사람이 하는 일은 건설 시행사 사장쯤 되는 듯하다. 병두네 식구들이 하는 일은 재개발구역으로 지정된 철거촌을 돌아다니며 재개발 동의 도장을 받거나, 재개발을 반대하는 주민을 겁줘 쫓아내는 일이다. 병두는 자신의 어머니가 당한 일을 똑같이 다른 누군가의 어머니에게 되돌려준다. 그들이 하는 일은 소위 말하는 ‘철거용역’이다.

서론이 길었다. 글을 쓰는 이유는 6월 9일 발생한 ‘광주 학동 4구역 재개발 철거 참사’ 때문이다. 광주 재개발 사업은 26,400㎡ 면적에 29층 아파트 19개동, 2,314세대가 들어설 예정이다. 2007년 8월 조합 설립 인가를 받았지만, 2017년 2월에야 사업시행 인가, 이듬해 7월 관리처분 인가를 받았다. 조합원은 648명, 시공사는 현대산업개발이다. 재개발 추진 명 목은 “도심 공동화, 주택 노후화로 악화한 주거 환경을 개선”하기 위함이다. 지난해 7월부터 석면 제거 등 철거가 시작돼 철거 공정률 90%를 넘겼다. 그러던 6월 9일 5층짜리 상가 건물을 철거하던 중, 건물 벽면이 무너지면서 지나가던 시내버스를 덮쳤다. 9명이 숨지고 8명이 중상을 입었다.

사고 이후 수사를 통해 여러 부조리가 밝혀지고 있다. 그중 주요한 원인으로 지목되는 것은 ‘불법 하도급’이다. 재개발조합(시행사)은 현대산업개발(시공사)과 원도급 계약했다. 현대산업개발은 한솔과 철거용역 하도급 계약을 한다. 여기까지는 건설산업기본법에 따라 합법적인 계약이다. 하지만 하도급업체 한솔은 직접 시공하지 않았다. 건축물 철거는 백솔기업에, 석면 철거는 다원이앤씨에 불법 재하도급을 줬다. 불법 하도급을 통해 철거 공사비는 3.3㎡당 28만 원→10만 원→4만 원으로 줄어들었다. 설계가 대비 1/7로 줄어든 단가를 가지고 제대로 된 안전관리를 할 수 있다면, 그 관리자는 재하도급업체에 있을 게 아니라 지금 당장 국토부 건설안전과장으로 가야 한다.

여기까지는 대한민국 어느 현장에서나 볼 수 있는 부조리다. 생각해볼 점은 다단계 하도급을 통해 삭감된 돈이 누구의 주머니로 갔냐는 것이다. 일반적인 공공 공사를 생각한다면, 삭감된 단가는 고스란히 원도급업체의 주머니로 들어간다. 평당가 28만 원에 계약해 10만 원에 하도급을 줬다면, 원도급업체는 삽질 한번 하지 않고 계약서 몇 장으로 평당 18만 원을 번다. 하도급업체 또한 평당 10만 원에 하도급을 받아 4만 원에 재하도급을 줬다면 똑같이 서류 몇 장에 6만 원을 챙긴다.

하지만 재개발·재건축은 사정이 다르다. 재개발· 재건축 사업의 ‘슈퍼갑’은 조합이고, 그 조합을 대표하는 조합장이 있다. 재개발·재건축 사업에서 조합장의 입김이 어느 정도냐면, 조합장 말에 따라 하도급업체가 바뀐다. 조합장이 하도급업체 몇 군데를 정해주면, 원도급업체는 끽소리 못하고 그 업체와 하도급 계약을 해야 한다. 조합장 입김으로 공사를 수주한 하도급업체는 당연히 그에 상당하는 리베이트를 조합장에게 전달한다. 요사이 추진되는 대규모 재개발·재건축 사업에서는 이런 부조리가 많이 줄어들었다고 하지만, 필자의 예상으로는 80% 이상의 사업에 서는 여전히 이런 아사리판이 벌어지고 있을 것이다.

그중에서도 철거용역은 조합장 노다지다. 재개발 사업이 본격적으로 추진됨과 동시에 영화 ‘비열한 거리’ 에 나오는 철거용역이 투입된다. 철거용역은 부지 정리, 재개발사업 동의서 등의 완력이 필요한 일을 도맡아 한다. 거기서 그치지 않고 철거공사까지 참여한다. 철거공사에 대한 이권 양도는 허드렛일을 도와준 ‘용역깡패’에 대한 보답 차원이다. 물론 철거공사를 통한 수익의 일부는 다시 조합장을 위시한 조합 임원단의 몫으로 돌아간다. 누이 좋고 매부 좋고, 도랑 치고 가재 잡고. 조합원들의 소중한 사업비가 이렇게 쓰이고 있다. 주변을 돌아봐라. 재개발·재건축 사업 도중에 임원 비리로 수차례 공기가 연장되고, 조합장이 수시로 바뀌고, 심지어 구속되는 경우가 얼마나 허다한가?

필자가 보기엔 불법하도급은 광주재개발 참사의 직접 원인이 아니다. 더 큰 문제는 재개발·재건축 사업 그 자체다. 이들 사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 진행된다. 사업 추진의 명분은 광주 재개발 사업과 같이 너무나도 공익적이다. 도시 공동화를 방지한다거나, 노후주택을 개선한다거나, 시민들의 주거 복지를 향상시키기 위해 사업을 추진한다고 한다. 사업을 허가해 주는 지자체 역시 같은 이유로 허가해준다. 하지만 실제 사업 추진과 결과는 너무나도 사적이다.

재개발·재건축 사업으로 이득을 보는 것은 분양권을 가진 조합원뿐이다. 엄밀히 말해 전체 조합원이 아닌 이권을 가진 소수의 조합원일 것이다. 사업지구 원주민의 대부분은 세입자 신세다. 이들은 변변한 이주대책도 없이 삶의 터전에서 쫓겨나야 한다. 살던 사람 쫓아내고, 기존 공동체를 싸그리 갈아엎는 방식으로 기다란 아파트 몇 채 들어서면, 그게 지역공동체의 발전일까? 거품이 잔뜩 낀 아파트 몇 채가 새로 들어서서 주변에 끼치는 영향이라고는 집값 끌어올리는 것밖에 없는데, 이게 공적인 사업인가? 주민의 60~70%의 동의만 받으면 나머지 주민들의 의사와는 상관없이 추진되는 재건축·재개발사업. 가진 자들의 주머니만 더욱 불려주고, 가진 것 없는 사 람은 ‘벼락거지’로 만드는 재건축·재개발이 정말 필요한 사업인지, 지금과 같은 사업 추진이 맞는지 다시 생각해볼 때다.