□ 간담회 취지
문재인 정부가 임기 반환기에 접어들었지만, 국민의 절반 가량은 주거 세입자인 상황에서 자가점유가구의 계속거주기간이 10.7년인데 비해 임차가구는 3.4년에 그쳐 낮은 주거안정이 개선되지 않고 있음. 가구당 평균 이사비용도 100만원이 넘어 주거세입자들의 부담이 큰 상황임. 이에 주거·세입자·시민단체들은 오랜 기간 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 위한 활동을 펼쳐왔으나 1989년 주택임대차의 최소 계약기간이 1년에서 2년으로 확대된 이후 약 30년 동안 계약갱신청구권은 도입되고 있지 않음.
더불어민주당과 법무부는 지난 9월 당정협의를 통해 주택임대차보호법 개정을 추진하기로 합의하였으나, 20대 국회의 종료가 임박한 가운데 최우선 민생입법인, 주택임대차보호법 개정안이 또다시 폐기될 상황에 놓여있음.
30년째 바뀌지 않는 2년짜리 주택임대차보호법 개정은 더 이상 미룰 수 없는 긴급하게 해결해야 할 과제임. 이에 민주평화당과 주택임대차보호법개정연대는 주택임대차보호법 개정을 촉구하는 간담회와 주택임대차보호법 개정 선포식을 진행하고자 함.
□ 간담회 개요
일시: 2019년 11월 18일(수) 오전 9시 20분
장소: 국회 본청 226호
주최: 민주평화당, 주택임대차보호법개정연대
참여단체: 민주평화당, 주택임대차보호법개정연대(주거권네트워크, 한국도시연구소, 나눔과미래, 민달팽이유니온, 새로운사회를여는연구원, 전국세입자협회, 서울세입자협회, 서울주거복지센터협회, 강남주거복지센터, 강북주거복지센터, 강서주거복지센터, 관악주거복지센터, 광진주거복지센터, 구로주거복지센터, 금천주거복지센터, 노원주거복지센터, 동작주거복지센터, 마포주거복지센터, 서대문주거복지센터, 성북주거복지센터, 송파주거복지센터, 영등포주거복지센터, 은평주거복지센터, 종로주거복지센터, 민변 민생경제위원회, 참여연대, (사)주거연합, 집걱정없는세상, 임대주택국민연합, 천주교서울대교구 빈민사목위원회, 전국주거복지센터협의회, 대구주거복지센터, 원주주거복지센터, (사)전북주거복지센터, 제주주거복지센터, 시흥주거복지센터, 천안주거복지센터, 청주주거복지센터, 주거권실현을위한국민연합, 한국사회주택협회,내가 만드는 복지국가, 서울복지연대, 세상을바꾸는사회복지사, 홈리스행동, 전국빈민연합 (빈민해방철거민연합,전국노점상연합), 부산반빈곤센터, 동자동사랑방, 대구반빈곤네트워크, 빈민해방실천연대(민주노점상전국연합, 전국철거민연합), 민생경제연구소, 경의선공유지 문제해결과 철도부지 공유화를 위한 범시민공동대책위원회,노년유니온, 경제정의실천시민연합, 한국주민운동교육원, 용산참사진상규명위원회, 생명안전 시민넷,걷고싶은도시만들기시민연대, 토지+자유연구소, 토지정의연대, 전국대학원생노동조합, 전국장애인차별철폐연대, 장애와인권발바닥행동, 다산인권센터, 인권운동공간 활,리슨투더시티, 천주교인권위원회, 인권운동사랑방, 인권재단 사람, 민교협, 교수노조, 학단협, 한국비정규교수노동조합, 연구자의집, 사회실천연구소, 진보평론, 주거도시포럼, 조계종사회노동위원회, 향린교회, 옥바라지선교센터, 한국기독교교회협의회(NCCK)정의평화위원회, 대한성공회 나눔의집 협의회, 성공회 노원 나눔의집, 성공회 수원 나눔의집, 성공회 인천 나눔의집, 성공회 포천 나눔의집, 성공회 성북 나눔의집, 성공회 봉천동 나눔의집, 성공회 춘천 나눔의집, 성공회 동두천 나눔의집, 성공회 용산 나눔의집, 천주교 서울대교구 사회사목국, 새세상을 여는 천주교 여성공동체, 천주교 정의구현 전국사제단, 한국천주교 여자수도회 장상연합회 생명평화분과위원회, 천주교 정의구현 전국연합, 민주노총, 위례시민연대, 한국중소상인자영업자총연합회, 전국가맹점주협의회, 맘편히 장사하고픈 상인 모임,천주교 남자장상협의회 정의평화환경위원회, 예수회 인권연대연구센터, 재단법인 동천 (11월 16일 현재 104개 단체, 추가예정)
참석자
민주평화당 : 정동영 당대표, 조배숙 원내대표, 박주현 대변인, 김종배·김종구·서진희 ·이관승 최고위원
주택임대차보호법개정연대 : 원용철 한국기독교교회협의회 정의평화위원회 위원장, 최지희 민달팽이유니온 위원장, 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장, 이원호 한국도시연구소 책임연구원, 신동호 (사)주거연합 이사, 이상호 내가만든복지국가 사무국장, 김대진 민변 민생경제위원회 변호사, 홍은아 천주교 서울대교구 빈민사목위원회 사무국장, 참여연대 박효주 선임간사
□ 간담회 진행순서
간담회 취지 설명 및 참석자 소개
포토타임
민주평화당 및 참여단체 대표자 발언
정동영 당대표, 조배숙 원내대표, 박주영 대변인
원용철 목사, 신동우 주거연합 이사, 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장, 이원호 한국도시연구소 책임연구원
▣ 세입자 보호를 위한 주택임대차보호법 개정의 주요 내용
1. 계약갱신청구권(계속거주권) 도입
○ 2018년 주거실태조사에 따르면 전월세 세입자 가구의 평균 계속거주기간은 3.4년으로 자가 가구의 10.2년의 절반에도 미치지 못합니다. 그 이유는 우리나라 현행 주택임대차보호법 상 계약갱신청구권에 대한 규정이 없어 계약기간 중에만 제한 규정의 효력이 인정되기 때문입니다. 이로 인해 우리나라 주택 임차인들은 계약 기간 2년이 종료되면 임대인의 일방적인 보증금 또는 월세 인상 요구에 응하거나 그렇지 못하면 다른 곳으로 이사를 해야 하는 상황입니다.
○ 반면 독일, 영국, 프랑스, 일본 등의 선진국들은 임대차 계약 갱신을 보장하고 있으며, 예외적인 경우에만 임대인의 갱신 거절이 인정됩니다. 우리나라에서도 임차인의 주거 안정을 위해 계약 갱신을 거절할 수 있는 예외적인 경우에 한해서만 임대인의 갱신 거절을 허용하는 제도(계약갱신청구권)를 도입함으로써, 임차인의 주거 안정성을 보장해야 합니다. 주택 임차인(세입자)의 권리 보호를 위해서는, 계약갱신청구권의 도입이 필수적입니다.
○ 상가 임대차의 경우, 2001년 상가건물임대차보호법 제정 당시부터 5년을 초과하지 않는 범위내에서 임차인에게 계약갱신청구권을 인정하였고 작년 그 기간이 10년으로 연장되었습니다. 그러나 국민 생활의 기초인 주택임대차에 있어서 이러한 갱신제도가 아직까지 도입되지 않고 있습니다.
○ 현행 법제도에서는 주택임차인에게 갱신청구권이 인정되지 않으며, 이에 따라 임차인은 임대인의 일방적 요구 조건을 수용하지 않고서는 임대차 계약을 갱신할 수 없는 구조입니다. 이에 따라 현행 주택임대차 제도 개선과 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해서는 반드시 계약갱신청구권이 도입되어야 합니다 .
2. 전월세 인상률 상한제 도입
○ 우리나라 전체 가구의 42%가 전월세 임차가구인 상황에서 전월세가격의 폭등은 국민 대다수에게 심각한 문제로 인식되고 있습니다. 현재의 부동산 시장은 전세값 폭등, 급격한 월세전환 등으로 인해 서민들의 주거비 부담이 심각한 수준에 이르렀습니다. 또한 저금리에 따른 임대인의 월세 전환이 가속화되면서 전세 물량이 더욱 줄어들어 서민들의 월세 부담이 가중되는 실정입니다.
○ 이미 독일, 영국, 프랑스, 뉴욕 등 주요 국가에서 이와 유사한 제도를 실시하고 있습니다. 우리나라 주택임대차보호법에서도 형식적으로나마 증액 인상률 상한 제도(주택임대차보호법 제7조)와 월차임 전환율 상한 제도(주택임대차보호법 제7조의 2)를 규정하고 있으나, 계약 갱신청구권이 보장되지 않기 때문에, 계약 기간 2년이 지나면 증액 인상률 제한제도와 월차임 전환률 상한제도는 소용없게 됩니다. 따라서 전월세인상률상한제와 계약갱신청구권이 동시에 도입되어야 임차인 주거 안정의 효과를 얻을 수 있을 수 있습니다.
○ 정부는 전월세인상률상한제가 도입되기 직전에 전셋 가격이 한꺼번에 오를 수 있다는 이유로 이 제도의 도입을 반대해왔습니다. 그러나 법 개정 즉시 효력이 발생하도록 하면서 존속중인 주택임대차 계약에도 인상률상한제를 적용하면 법안 시행 전에 임대료를 급격하게 인상하는 것을 방지할 수 있습니다. 2018년 상가임대차보호법 시행령 개정으로 임대료 인상률 상한을 연 9%에서 연 5%로 낮출 때에도 개정 시행령 부칙에서 “시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용한다”고 규정하고, 시행령 공포와 함께 즉시 시행해 시장에 아무런 부작용이 발생하지 않는 것을 이미 확인하였습니다.
3. 전월세 신고제도 도입
○ 한국의 가장 큰 블랙 마켓이 바로 주택 전월세 시장입니다. 현재 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 확정일자 신고로 약 23% 정도의 주택 임대차 신고가 이루어지고 있지만 보증금 액수가 비교적 작은 월세 임차인이나 오피스텔 등 임대인의 요구로 확정일자를 신고하지 않음으로써 정확한 전월세 거래가 신고되지 않는 실정입니다.
○ 따라서 모든 전월세 거래는 공인중개사가 있는 경우 공인중개사가 신고하도록 하고, 그렇지 않은 경우에도 임대인이 신고하도록 의무화해야 합니다. 주택 매매 거래가 실제 거래가액 등으로 신고되는 것을 생각해보면 쉽습니다. 이를 통해 같은 건물, 인근 지역의 보증금과 월세 규모가 투명하게 공개되도록 할 경우 임차인이 제대로 정보를 얻지 못해 과도하게 높은 금액으로 보증금이 설정되어 나중에 보증금을 반환받지 못하거나 떼이게 되는 사고를 예방할 수 있고, 임대차 시장도 안정화될 수 있을 것입니다.
4. 임차보증금 보호 강화
○ 최근 역전세난, 깡통전세가 확산되는 가운데 계약 만료 후 보증금 반환에 대한 임차인들의 불안감이 커지고 있습니다. 임차인을 보호하기 위한 기본적인 장치로 전세권설정, 확정일자 설정, 전세보증금반환보험 등의 방법이 있습니다. 현행 주택임대차보호법에는 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청을 해야만 보증금을 회수할 수 있습니다.
○ 임차인들의 임차보증금을 보호하기 위해서는 주택 가격, 선순위 세입자, 국세 미납 등의 주택 공시를 강화해야 합니다. 또한 임대차거래시 공인중개사 또는 임대인이 임차인에게 해당 주택의 시세(인근의 실거래가 기준), 인근의 유사한 주택 임대료 시세(실거래가 기준), 해당 주택의 선순위 채권 내역, 경매 낙찰가율 등을 자세히 설명하도록 법제화하여 정보 비대칭으로 인한 임차인들의 보증금 피해를 예방하는 것이 필요합니다.
5. 비교 기준 임대료 도입
○ 주택 임대차 갱신청구권이 보장되면 임대인과 임차인이 계약 갱신 시점에 임대료를 협의해야 하는데, 이때 인상 여부나 인상의 폭에 대해 협의가 되지 않으면 분쟁조정 절차를 통해 임대료가 정해져야 합니다. 이를 위해서는 임대인과 임차인의 임대차 조건 협의나 분쟁 조정기구의 임대료 분쟁 조정에 사용할 수 있는 ‘비교 기준 임대료’가 매년 조사되어 공표될 필요가 있습니다. 비교 기준 임대료가 조사되어 공표된다면 임대인과 임차인은 이를 참고해서 협의를 할 것이고, 분쟁조정기구도 국가나 지방자치단체가 조사한 지역별, 주택 유형별 임대료 기준을 참고하여 분쟁 조정을 하는데 참고할 것입니다.
○ 비교 기준 임대료 제도는 △ 정보의 비대칭성 해소 및 임대인과 임차인이 대등하게 임대료 교섭 가능 △ 지자체 주택임대차 행정의 기초적 인프라 구축, △ 임대료 인상률 상한제 범위 내에서 실질적인 적정 임대료 형성에 기여, △ 주택임대차 분쟁조정위원회의 조정 과정에서 참고 △ 비교 기준 임대료 공시만으로도 임대인과 인차인이 실제적인 인상 가능 폭을 예상할 수 있게 되어 임대차 시장 안정화 등의 효과를 꾀할 수 있습니다.
시민들의 의견
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