주요 콘텐츠로 건너뛰기

[우리는 희망에 투표한다 4] 상가임대차보호법 개정으로 임대차인 보호해야 (참여연대-오마이뉴스 공동기획)

지역

[우리는 희망에 투표한다 4] 상가임대차보호법 개정으로 임대차인 보호해야 (참여연대-오마이뉴스 공동기획)

익명 (미확인) | 월, 2016/03/14- 10:57

장사 잘 되니까 나가라? '약탈 건물주' 막는 법

[우리는 희망에 투표한다 4] 상가임대차보호법 개정으로 임대차인 보호해야

16.03.14 05:28l최종 업데이트 16.03.14 05:28l 글: 황규현(pspd1994)

[참여연대-오마이뉴스 공동기획] 금수저와 흙수저로 대변되는 불평등과 양극화, 총체적 경제위기. 군사적 충돌마저 걱정해야 하는 한반도. 국민의 기본권을 위협하는 테러방지법. '참여연대'와 <오마이뉴스>는 20대 총선에서 민생과 평화, 민주주의와 인권보장을 위한 공약을 촉구하기 위해 정책 제안을 연재합니다. [편집자말]
IE001933532_STD.jpg
▲  [20대 총선 정책제안]우리는 희망에 투표한다
ⓒ 고정미  


서울시가 한국감정원에 의뢰하여 상권 매장용 5035호를 조사해서 2015년 8월 발표한 바에 따르면 환산보증금(보증금+월세x100)이 4억 원 초과는 1125호(22.3%)이며, 명동∙강남대로∙청담∙혜화동∙압구정 등 유동 인구가 많은 주요 상권의 평균 환산보증금이 약 8억 원이다.

현행 상가건물임대차보호법(아래 상임법)은 환산보증금이 일정 보증금액 한도(서울시 4억 원)를 초과하면 임차인은 상임법 중 일부 규정만 보호를 받을 수 있다. 상임법의 테두리를 벗어난다면 임대인은 보증금과 월세를 9% 초과하여 증액청구가 가능하다. 

만약 임차인이 상가건물에 거액의 시설비를 투자했을 때 임대인이 과도한 월세 증액요구를 하게 되면 끝까지 거절하기 힘들 것이다. 환산보증금이 일정 보증금액 한도를 초과할 때 임차인의 5년의 계약갱신요구권은 인정되지만, 최대 9%로 제한했던 월세 인상 폭의 제약이 없어서 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 무력화할 수 있다. 

환산보증금이 4억 원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5000만 원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되고 있다. 반면 주택임대차는 보증금과 월세의 규모와 관계없이 주택임대차보호법으로 보호받고 있다. 

주택은 심지어 10억 원, 20억 원이 넘는 세입자에게도 주택임대차보호법은 적용되고 있지만, 보증금 6000만 원에 월세 350만 원의 상가세입자는 상임법 보호에서 제외되고 있다. 상임법이 상가임대차에 보편적으로 적용될 수 있도록 환산보증금제도를 폐지해야 한다.

상가임차인이 투자비용을 회수할 시간을 보장해야 
 

IE001822628_STD.jpg
▲  가수 싸이가 소유한 건물에서 쫓겨나 위기에 처한 세입자들이 "같이 살자, 한남동 카페 데이크아웃드로잉은 싸이건물에서 쫓겨나게 됐어요, 임대차보호법이 바뀌어야 합니다"라 쓰인 팻말을 붙여뒀다.
ⓒ 유성애  


상임법에서 임차인에게 주어진 계약갱신요구권은 5년으로, 이는 너무나 미흡하다. 반면 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들에서는 상가임차인들이 권리금, 시설비 등 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상 장기 임대차를 보장하고 있다. 

대부분 상가임차인은 사업 초기에 손실을 감내한다. 그리고 어느 정도 시간이 지난 후에야 이익을 창출하기 시작한다. 초기 투자비를 회수할 겨를도 없이 5년이 지나가는 것이다. 임차인의 계약갱신요구권 5년이 초과하고 임대인이 월세를 대폭 증액요청 하면 임차인은 법으로 보호받지 못하고 상가를 비우거나 증액요청을 받아들일 수밖에 없다. 

또한, 일부 악덕 임대인은 기존 임차인을 내쫓은 후 신규임차인을 들여서 임대인 스스로 바닥권리금(자릿세)을 수수하기도 한다. 

임대인이 추가로 자본을 투자하여 임대료를 올리는 예도 있지만, 임차상인들이 무수히 노력하고 지방자치단체가 지원해서 상권이 활성화됐는데도 임대인이 임대료를 과도하게 올려 이익만 챙기기도 한다. 이를 막기 위해선 임차상인들의 생존권과 영업가치 보호 등을 고려해 계약갱신요구권을 10년 이상으로 늘여야 한다.

2015년 5월 시행된 개정 상임법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있지만 부족한 점이 많다. 특히 임차인의 5년 영업보장 기간 이후에 임대인이 철거∙재건축을 이유로 임차인의 퇴거를 요청하게 되면 임차인에게는 아무런 보호제도가 없다. 임차인이 상가에서 5년 이상을 쌓아온 영업시설∙비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 유형∙무형의 재산적 가치를 송두리째 잃어버리게 된다. 

한편 일본에서는 1970∼1980년대 재건축과 관련하여 임차인을 퇴거시킬 때 임대인이 퇴거료 제공을 조건으로 임차인을 명도한 판례를 흔치 않게 접할 수 있다. 건물의 노후화가 현저하고 붕괴의 위험이 있는 경우 등을 제외하고 일반적인 임대차계약관계에서 임대인은 재건축, 개축 등의 요구로 임차인이 퇴거하는 경우 임차인이 인근 지역에서 동종∙동규모의 영업을 시작할 수 있도록 퇴거시 보상제를 도입해야 한다. 

개정된 상임법은 권리금 보호 대상에서 대규모점포를 제외함으로써 백화점, 복합쇼핑몰 등과 함께 매장 면적 합계가 3000㎡ 이상인 250여 곳의 전통시장에서조차 임차인은 권리금을 보호받지 못하고 있다. 영세상인이 다수인 전통시장, 대형상가 등은 상임법의 취지에 맞게 권리금의 보호를 받아야 함이 당연하다. 

상가임차인이 장기간 안정적으로 영업할 수 있는 토대를 구축하고 권리금을 보호받을 수 있도록 환산보증금제도 폐지, 10년 이상 장기 임대차 보장, 퇴거시 보상제 도입, 권리금보호대상에 전통시장∙대형상가를 포함하는 등 상가건물임대차보호법을 개정해야 한다.      

참여연대가 제안하는 정책과제는 크게 3대 분야 52개로 서민 생존권과 경제민주화를 위한 정책과제, 한반도 평화와 미래를 위한 정책과제, 민주주의와 인권을 위한 정책과제로 구성되어 있습니다. 해당 정책제안은 참여연대 홈페이지에서 보실 수 있습니다.

 

저작권자(c) 오마이뉴스(시민기자), 무단 전재 및 재배포 금지

 

덧붙이는 글 | 글쓴이는 황규현 부동산연구소 소장이자 참여연대 민생희망본부 실행위원입니다.

시민들의 의견

댓글 달기

Plain text

  • 웹 페이지 주소 및 이메일 주소는 자동으로 링크로 전환됩니다.
  • 줄과 단락은 자동으로 분리됩니다.
  • 사용할 수 있는 HTML 태그: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd>
이미지
무제한 수의 파일을 이 필드에 업로드할 수 있습니다.
50 MB 한계입니다.
허용된 유형: png gif jpg jpeg.
Enter the YouTube URL. Valid URL formats include: http://www.youtube.com/watch?v=1SqBdS0XkV4 and http://youtu.be/1SqBdS0XkV4.
CAPTCHA
스펨 사용자 차단 질문

지구의 벗 환경운동연합…….. …www.kfem.or.kr

(110-806) 서울특별시 종로구 누하동 251번지 전화 02)735-7000 팩스 02)730-1240

논 평(총 1쪽)

 

국민의당은 광주서갑 지역 4대강 A급 찬동인사 정용화 공천 철회하라

◯ 19일 오전 국민의당이 경선을 통해 정용화 예비후보를 광주 서갑에 공천하기로 결정했다. 정용화 후보는‘4대강 인명록 편찬위원회’가 선정한 ‘4대강 A급 찬동 인사’로서, 환경운동연합은 이같은 공천 결정에 대해서 철회를 요구한다.

 

◯ 보도에 따르면 국민의당 공천관리위원회는 공개면접 심사에서 정용화 예비후보에게 4대강 등 이명박 정부의 정책을 묻는 질문을 던졌고, 한나라당을 탈당했다는 수준의 답변을 한 것으로 알려졌다. 4대강 A급 인사 영입에 대한 논란이 불거졌고, 이에 대한 검증을 실시한 공천관리위원회가 이정도 수준의 답변을 토대로 후보를 선정했다는 것은 매우 실망스러운 일이다. 이것은 국민의당이 당론으로서 4대강사업을 옹호하고 역사적 평가를 가로막겠다는 의지의 표명으로 읽힌다.

 

◯ 4대강사업이 종료되었다고해서 대충 넘어갈 수 있는 사안이 아니다. 16개 보에 가로막힌 4대강은 해가 갈수록 녹조가 심각해지고 있으며, 큰빗이끼벌레의 등장, 물고기떼죽음, 기생충 창궐에 이어 얼음녹조가 등장하는 등 4대강사업의 원흉인 보를 해체하는 순간까지 논란은 가라앉을 수 없을 것이다.

 

◯ 국민의당에 가지고 있는 국민들의 일말의 희망을 물거품으로 만들지 않길 바란다. 20대 국회에서 광주를 대표하는 의원으로 정용화 후보를 만나는 비극이 벌어지는 일은 없어야 할 것이다.

 

2016년 3월 19일

환경운동연합

공동대표 권태선 박재묵 장재연 사무총장 염형철

 

※ 문의 : 환경운동연합 물하천팀 신재은 팀장 (02-735-7066 / [email protected])

 

 

토, 2016/03/19- 22:16
527
0

오늘의 출연자

  • 진행 : 안진걸 협동사무처장 (참여연대)
  • 고정출연 : 한상희 교수 (건국대학교 법학전문대학교)
  • 이슈손님 : 이태호 정책위원장 (참여연대, 2016총선시민네트워크) 

 

20160224-참팟-총선넷-이태호.jpg

 

참팟 30회 / 테러방지법 등장...다시 낙선운동? 뭐라도 해야할 때!

 

정치가 죽어가고 있습니다. 시민이 나서서 뭐라도 해야 합니다. 민주주의와 민생, 평화의 위기를 극복하는 정치를 만들어내고, 정치를 바꾸기 위한 ‘기억/약속/심판’의 네트워크인 2016 총선시민네트워크를 이제 시작합니다.  (2016 총선시민네트워크 발족선언문 중에서)

 

총선이 50일 남았습니다.
작년 <2015정치개혁시민연대>를 통해 시민사회단체들이 줄곧 선거제도 개혁을 주장해 왔으나, 끝내 지역구 253석과 비례대표 47석이라는 여야가 비례대표 의석수를 줄이는 방식으로 선거구 획정안에 합의해버렸습니다.  “양당 기득권 담합”이나 다름없는 결론입니다. 

 

선거철마다 조장되는 '북풍'도 개성공단 철수라는 강경조치부터 시작돼 '안보위기' 국면으로 이어져 국정원장-국회의장 면담으로 '테러방지법안에 대한 직권상정'을 했습니다.

 

이번 참팟에서는 이태호 2016총선시민네트워크 정책위원장을 초대해, 테러방지법안의 위험성과 20대 총선에서 유권자가 할 수 있는 일에 대해 얘기나눴습니다. 

 

 

* 플레이어가 보이지 않는 경우 : http://www.podbbang.com/ch/8005?e=21910628

* 아이튠즈로 듣기 : https://goo.gl/pHF7ub

 

같이보기

 

수, 2016/02/24- 12:46
521
0

여야는 당리당략 배제하고 조속히 선거구 획정하라
새누리당은 정치개혁 입장에서 협상에 나서라

 

오늘(15일) 내년 20대 총선의 예비 후보 등록이 시작되었다. 그러나 아직 선거구 획정을 하지 못해 어떻게 바뀔지 모르는 ‘깜깜이’ 선거구에 예비후보로 등록하고 선거운동을 하는 상황이 발생했다. 당리당략에 따라 시간을 허비하다 오늘에 이른 것은 여야의 직무유기다. <경실련>은 당리당략으로 시간을 소모하다 선거 일정까지 무력화한 여야를 강력히 규탄한다. 아울러 조속한 시일 내에 획정 기준을 결정하기를 촉구한다.

 

여야는 당리당략으로 선거 일정마저 무력화하고 있다.
헌법재판소가 선거구간 인구편차를 현행 3:1에서 2:1로 조정하도록 한 이후 무려 1년여의 시간이 흘렀다. 논의를 위해 정개특위가 국회에 구성된 것도 올해 3월이다. 여야가 의지만 있다면 선거구 획정에 대해 충분히 논의할 수 있었던 시간이다. 그러나 여야는 시간을 하릴없이 흘려보냈다. 선거구가 획정되지 않으면 정치 신인이나 원외 비(非)현역 후보들은 어떻게 바뀔지 모르는 ‘깜깜이’ 선거구에 예비후보로 등록하고 선거운동을 해야 한다. 심지어 연말까지 선거구 획정을 하지 못하면 기존 선거구 전체가 무효가 된다. 예비후보들이 후보 자격을 상실하는 초유의 상황이 발생한다. 그러나 현역 의원들은 의정 활동이라는 이름으로 사실상 선거운동을 하고 있다. 선거구 획정이 늦어질수록 현역 의원들은 유리해지고, 정치 신인에게는 불리해진다. 이는 결국 현역 의원들의 기득권 지키기로 정치 개혁의 흐름에 철저히 역행하는 것이다.

 

획정이 제대로 이루어지지 못한 이유는 여야가 각자의 이해득실에 따라 유리한 방식을 주장해왔기 때문이다. 획정위 역시 각 정당 텃밭 의석을 지켜내기 위한 여야 대리전을 벌였다. 선거구 획정에 법과 원칙은 없고, 정치권의 이해관계만 남았다. 선거구 획정에 있어 여야가 과연 문제를 해결할 마음이 있기는 한 것인지 의심하지 않을 수 없다.

 

새누리당은 정치개혁 차원에서 협상의 유연성을 가져야 한다.
현재의 비례대표제 확대 논의는 현재의 소선거구제에서 발생하는 많은 사표와 낮은 비례성 등의 문제에 대한 보완책으로 제기된 것이다. 사표 방지를 줄이고, 비례성을 높여 민의의 왜곡을 최소화하는 것은 중요한 정치개혁의 핵심이다. 새누리당은 대통령 중심제 권력구조 하에서 국정 안정을 유지하기 위해 연동형 비례대표제 도입을 반대한다고 밝혔다. 그러나 이미 이병석 정치개혁특위 위원장이 연동형 비례대표제를 50%만 도입하는 중재안을 내놓은 바 있다. 중립적 입장의 국회의장도 이에 동의하며 중재에 나섰다. 그럼에도 새누리당이 비례성 확보에 대한 합리적 대안도 없이 자신들의 정치적 유불리를 앞세워 고집만 부리는 것은 정치개혁 흐름에 역행하는 것이다. 새누리당은 당리당략을 넘어 정치개혁 차원에서 협상에 유연성을 발휘해야 한다.

 

여야가 당리당략에 따라 예비후보 등록일까지 선거구를 획정하지 못한 것은 어떤 이유로도 용납할 수 없는 직무유기다. 예년 선거와 같이 선거를 앞두고 졸속으로 선거구를 획정할 것이라는 우려도 결코 기우가 아니다. 만약 12월 31일까지 선거구를 획정하지 못하면 19대 국회는 위법을 넘어 헌재 결정까지 위반하는 위헌 국회라는 오명을 남길 것이다. 여야는 조속히 선거구 획정 기준을 마련해야 한다. 선거에 임박해 졸속으로 정치적 야합에 따라 선거구를 획정하는 구태를 반복한다면 국민들이 결코 용납하지 않을 것이다. 여야가 기득권과 당리당략을 내려놓지 않는다면 합의를 이루기도, 국민의 동의를 얻기도 불가능하다는 것을 명심해야 한다.

화, 2015/12/15- 13:19
520
0

 젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼 


최근 우리사회는 빠른 속도로 젠트리피케이션이 진행되며 예술가들과 상인들이 삶의 터전에서 밀려나고 있습니다. 테이크아웃드로잉의 사례에서 알 수 있듯이 젠트리피케이션 문제는 단순히 건물주와 임차인 간의 문제를 넘어 심각한 사회적 문제로서 대두되고, 더 이상 자본의 논리에 따라서 방치할 수 없는 것이 현재의 상황입니다.

 

이러한 문제의 심각성으로 인해 임차인의 권리를 보호하는 상가임대차보호법이 개정되고  성동구에서는 젠트리피케이션 방지 조례를 내놓는 등의 움직임이 있지만, 이 문제의 본질적인 해결하기에는 미흡한 부분이 있습니다.

 

테이크아웃드로잉공동대책위원회, 더불어민주당 을지로 위원회, 문화연대, 참여연대가 공동주최하는 <젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼>에서는 젠트리피케이션의 원인과 문제점, 현황 등을 살펴보고, 젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 대안에 대해서 토론해보는 자리를 마련하였습니다. 

 

 

* 진행안


<젠트리피케이션 문제의 사회적 해결을 위한 포럼>

 

일시 : 2016년 3월 11일(금) 낮3시~6시
장소 : 국회의원회관 제2세미나실

주최 : 테이크아웃드로잉대책위원회 / 더불어민주당 을지로위원회 / 문화연대 /참여연대 민생희망본부

 

 사회 : 이원재(문화연대 문화정책센터 소장)

 

 기조발제 : 한국 사회의 젠트리피케이션, 무엇이 문제인가?/신현방(런던 정경대 지리환경학과 교수)

 발제 : 젠트리피케이션을 둘러싼 문화사회적 제안

 ▪ 한남포럼_비자발적 이주에 대항하는 언어_테이크아웃드로잉 / 최소연(테이크아웃드로잉 운영진)

 ▪ 바꾸자! 상가법! Change the Law! 2016 상가건물임대차보호법 개정운동 및 사례 / 최지원(맘편히장사하고픈상인모임 연대국장)

 ▪ '제태크'를 넘어야 공간에 대한 권리가 보인다. :젠트리피케이션 대책평가와 과제/ 김상철(노동당 서울시당위원장)

 

 토론
전은호(협치서울추진단 기획 코디)
김남균(그문화갤러리 디렉터)
신현준(성공회대 동아시아연구소 교수)
이강훈(변호사, 참여연대 민생희망본부 부본부장)

월, 2016/03/21- 15:31
516
0

여러분은 이번 총선에서 어떤 부분이 가장 고민이십니까.

유권자를 무시하는 정치권 때문에 투표를 하고 싶지 않다.

1여 다야 구도에서 전략 투표를 해야 하나?

선거와 후보를 잘 모르는데 투표를 하지 않는 게 더 나은 것 아닌가?

<뉴스타파>는 총선 ‘삼세판’ 토크 두 번째 순서로, 이 같은 고민들을 해결해주는 ‘정치 냉담자를 위한 투표 컨설팅’을 기획했습니다. 이번 투표 컨설팅 토크에는 풀뿌리 정치스타트업 ‘와글’의 이진순 대표(진행)와 의제와전략그룹 ‘더모아’의 윤태곤 정치분석실장, 그리고 <딴지일보> 정치부장 물뚝심송(박성호) 님이 함께 했습니다. 거리에서 만난 시민들의 다양한 ‘총선 고민’에 대한 정치 전문가들의 솔직하고 친절한 컨설팅을 들을 수 있습니다.

2016041101_01

물뚝심송 님은 “낙선자에게 던진 표는 사표가 아니라 미래 정치의 자양분”이라고 강조했고, 윤태곤 실장은 ‘내 마음 나도 몰라’하는 유권자들에게 “지금 내가 제일 원하는 것이 무엇인가를 5분 만 생각하라”고 조언했습니다. 선문답 같은 이 말들의 진짜 속뜻은 방송으로 확인할 수 있습니다.

<뉴스타파>의 총선 토크 3부작은 총선이 끝난 뒤 <진짜 정치는 지금부터(가제)>라는 제목으로 마무리됩니다. 각계 전문가들과 함께 20대 총선 결과로 영향을 받을 ‘우리의 삶’에 대해 이야기할 예정입니다. 많은 시청 바랍니다.

1) 정치에 실망한 유권자들에게 뭐라고 해야하나?
2) 후보를 모르면 기권이 정답?
3) 정당VS후보, 뭐가 더 중요한가?
4) 당선자 이미 정해졌는데 투표해서 뭐하나?
5) 비판적 지지, 전략적 투표 어떻게 보나?
6) 야권 분화, 혼란스러운 유권자에게 주는 꿀팁
7) 득표율. 의석수 불일치, 어떻게 해결하나?


연출 송원근 김경래 김새봄 강민수
편집 정지성

월, 2016/04/11- 06:33
513
0