정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영

뒤죽박죽 물 정책, 물 민주화로 풀어야

환경운동연합 염형철 사무총장

#장면 1.

부산 시민들이 들으면, 충격받을 만한 사실이 있다. 더러운 물을 전국에서 가장 비싼 돈을 주며 사용하고 있다는 거다. 상수도 요금을 살펴보면, 톤당 690원(가정용 월 20㎥ 사용 시, 물이용부담금 170원/㎥ 별도)으로 전국 최고치다. 하지만 정작 경남 물금과 매리 지역에서 끌어온 물은 상수원수 기준 Ⅱ-Ⅲ급수에 해당한다.

맑은 물을 마시는 것, 부산시민의 오랜 염원일 거다. 그래서일까? 부산시는 깨끗한 바닷물을 담수처리하고 멀리 남강댐에서도 물을 끌어오겠다는 계획을 추진하고 있다. 그런데 부산의 가장 동쪽의 수질이 좋은 기장군 앞바다의 해수담수화 시설은 가동도 못 한 채 방치되어 있다. 하필이면 고리원자력발전소가 가까이 있어, 시민들이 방사능 오염을 우려해 주민투표까지 해서 공급을 반대하고 있기 때문이다. 멀리 96km 상류 진주 남강으로부터 물을 끌어오는 사업도 난관이다. 경남도가 물 공급에 반대하고 있을뿐더러, 남강의 공급가능량에 여유가 별로 없는 탓이다. 어찌어찌해서 최대치인 46만㎥/일을 끌고 오더라도, 이는 부산시가 하루 공급하는 양 105만톤의 43.8% 수준에 불과하다. 부산시는 '남강에서 물을 가져와야 한다'고 소리를 높이고 있지만, 이걸 가져와도 대책이 되지 못할뿐더러 '누가 마실 건지'를 두고 부산시민들끼리 또 싸움을 벌일 판이다.

#장면 2.

4대강 삽질에 촌극이 벌어졌다. 낙동강 수질에 문제가 생기면서 엄한 일이 벌어지고 있다. 경남도와 국토부는 남강의 용수 공급능력을 확대하기 위해 댐 수위를 높이는 계획을 했다. 지금보다 더 많이 저수해서 서부 경남과 부산 등에 남강댐의 물을 공급하겠다는 거다.

하지만 남강댐의 수위를 높일 경우, 홍수에 물이 넘쳐 붕괴될 위험이 크다. 이를 지적하는 목소리가 나오자 국토부는 남강댐 상류에 댐을 지어 남강댐이 범람하는 것을 막겠다는 지리산댐 계획을 내놨다. 평상시엔 비워두고 호우 시엔 지리산댐을 채우겠다는 거다. 그럴싸하게 들리나 '택도(턱도) 없는' 말이다. 계획대로라면, 지리산댐은 남강댐에서 85km 상류, 남강댐 유역면적의 10%에도 미치지 못하는 좁은 곳에 들어선다. 아무런 효과가 없다는 거다. 이와 관련해 논리가 타당한지, 경제성이 있는지는 굳이 여기서 논하지 않겠다. 다음은 홍준표 전 경남지사가 내놓은 식수댐이다. 홍 전 지사는 재임 시절 산골짜기마다 작은 댐을 지어 맑은 물을 공급하겠다고 했다. 뭘 모르고 하는 소리다. 작은 댐들은 공급 단가가 높고, 가뭄에 쉽게 말라버려 안정성이 약하다. 결국 가뭄 시에는 다시 낙동강 물을 먹어야 한다. 홍 전 지사는 억지를 부렸다. 경남의 지자체들은 앞다투어 국토부에 댐 건설을 신청했다. 그 결과는 참혹하다. 국토부는 14개 댐 중 1개만 예심을 통과시켰다. 경제성이 없을뿐더러, 자료들이 부실해서 모두 문서 심사의 문턱도 넘지 못했다. 통과된 1개 댐도 본심에서 탈락할 확률이 낮지 않다.

#장면 3.

낙동강물을 안 먹겠다는 울산 여론 때문에 국보 285호가 위기에 처했다. 사연은 이렇다. 울산은 평상시엔 사연댐과 천상댐의 물을 생활용수로 공급한다. 하지만 공업용수 100만톤/일은 낙동강에서 가져가며, 사연댐과 천상댐의 물 사정이 여의치 않을 경우에는 낙동강 물을 식수로도 공급한다. 울산 역시 낙동강에 의존하고 있는 셈이다.

천상댐에는 세계 최대의 후기 구석기시대 유적인 반구대 암각화가 있다. 국보 285호다. 하지만 반구대 암각화의 위치는 댐이 만수위로 채울 경우 물속에 잠기게 된다. 암각화의 훼손을 막기 위해서 수위를 낮춰야 할 텐데, 울산시는 수량의 감소를 받아들이지 않고 있다. 낙동강의 물을 마시는 것에 대해 울산시민들의 거부감이 크기 때문이다. 그렇다고 울산시가 별도의 대책을 추진하는 것도 아니어서, 반구대 암각화 보전 대책은 하릴없이 표류하고 있다.

▲ 반구대암각화 ⓒ Amlou2518

#장면 4.

대구에는 수십 년째 헛공약을 내세우는 정치인들이 있다. 낙동강의 수질 불안을 표심으로 이용하고 있는 거다. 대구의 오랜 염원은 강정의 취수구를 구미시 상류로 35km 이전하는 것이다. 1991년 구미 공단에서 페놀 방류 사고가 발생한 이후 대구시민들에게 상수원 이전은 가장 큰 현안이다. 2010년 이후 1-4다이옥산이 검출된다는 보도가 나오면서 이러한 요구는 더욱 높아지고 있다. 실제로 수자원공사 등을 통해 계획까지 수립해 놓은 상태다.

하지만 구미시와 경북도는 상류의 물 공급량 부족 등을 이유로 반대하고 있다. 환경부로서도 대구의 취수원 이전은 다른 도시들의 연쇄적인 취수원 이전 요구로 이어질 것이 뻔한 상황에서 동의하지 못하고 있다. 되짚어보면, 대구지역 정치인들의 머리엔 도시 하류의 강에서 수돗물을 취수하는 것은 부적합하다는 생각이 깔려 있다. 구미의 수질을 개선하기보다 그 위쪽으로 취수구를 이전하는 게 더 낫다는 판단이다. 이러한 대토는 대구 이남의 수질에 대해선 보장하지 않겠다는 심보가 숨어 있다. 하여튼 대구의 정치인들은 수십 년째 불가능한 공약으로 시민들에게 헛꿈을 심어주고 있다. [caption id="attachment_181431" align="alignnone" width="340"] ▲ 취수원을 상류로 옮기고 싶은 대구 ⓒ 염형철[/caption]

해법은 있다

'남강댐 물을 달라'는 부산시, '지리산댐과 식수댐들을 건설하겠다'는 경남도, '사연댐 수위를 낮추지 않겠다'는 울산시, '수돗물 취수구를 구미 상류로 올리겠다'는 대구시의 주장들은 하나하나 살펴볼 때 틀린 말이 아니다. 하지만 보다 넓게 보자. 낙동강의 눈으로 바라보면, 이들의 주장은 서로 모순될 뿐 아니라, 상대에게 더 큰 피해를 전가하는 정책들이다.

모든 원인은 낙동강 본류의 수질 악화에서 출발한다. 낙동강 수질을 개선하고, 주민들에게 신뢰를 줄 수만 있다면 이들 문제는 한꺼번에 해결된다. 하지만 지금 누구도 낙동강의 문제를 전체로 보고 공동 대응을 시도하지 않는다. 당장 수질 관리에 책임이 있는 환경부로서도 타 부서와 여러 지자체들에 영향을 끼치는 결정을 하기엔 부담스럽다. 무엇보다 낙동강 녹조를 창궐시킨 4대강 보 건설 등에 환경부는 발언권이 없었다. 어쩌면 크게 낙동강을 보는 역량도 없고, 까다로운 일을 담당할 의지도 없었을 것이다. 환경부를 비롯해 누구도 책임이 없고, 당장 자신들의 문제만 해결하려고 임시방편만 내놓는 사이에 낙동강은 최악의 수질, 최악의 비효율 관리체계를 정착시켜 왔다.

낙동강 수질 정책의 실패

낙동강의 녹조와 수질악화에 대해 환경부가 아예 손을 놓고 있었던 건 아니다. 4대강 사업비 22조 원 중의 3.9조 원은 수질 개선비용이었고, 특히 녹조의 원인이 되는 총인(물속에 포함된 인화합물의 총 농도)을 저감하기 위해 하수처리시설에 집중적으로 투자해 왔다. 하지만 이러한 노력은 결실을 거두지 못했다. 총인이 줄어들었으나 녹조를 발생시키는 데는 충분한 양이었고, 4대강 보들로 흐름이 정체되면서 녹조는 더욱 왕성하게 퍼졌기 때문이다.

하수처리장의 총인처리 시설이 효과를 거두지 못한 것은, 이들 시설을 거치지 않고 호우 시에 강으로 흘러들어온 논밭과 길거리의 오염물질 영향이 크다. 하수관로를 통해 들어오는 양은 줄였지만, 총인 유입량의 68%에 이르는 비점오염원에 대한 대책을 만들지 못했다. 논밭의 비료와 농약, 농촌의 축사 등을 관리하고 이들의 오염을 줄이는 일은 많은 수고를 필요로 한 반면, 돈을 쓰거나 폼을 잡을 기회를 주지 않기 때문이다. 하긴 중앙 부처인 환경부가 변방의 시골마을까지 관리하는 것은 애당초 어려운 일이다. 그렇더라도 환경부 물관리예산 중 비점오연원에 대한 예산이 1% 내외인 것은 해도 너무했다. 또한 녹조에 가려있지만, 더 심각할 수 있는 문제는 중금속이나 미량 유해화학물질들이다. 중금속은 마시는 이들에게 지속적으로 농축될 수 있고, 화학물질들은 적절히 제거되지 않은 상태로 공급될 수 있기 때문이다. 예를 들어 구미에서 조업 중인 사업체 중 1-4 다이옥산을 배출하는 50여 개의 업체들은 충분히 관리되지 않고 있다. 이들 역시 낙동강으로 폐수를 방류하고 있어 심각한 사고가 발생하지 않는다는 보장이 없다. 따라서 공장을 이전하든지, 무방류 시스템으로 도입하던지, 대책을 마련할 필요가 있다. 하지만 환경부는 이들 사업에 관심을 보이지 않고 있는데, 역시 힘만 들고 폼은 나지 않는 사업이기 때문이다.  

낙동강 녹조 창궐에 책임 안 지는 부처들

낙동강 녹조 대책을 둘러싼 정부부처들의 태도는 물 관리의 한계를 극명하게 드러난다. 녹조의 창궐 요인은 오염원(영양분)·일조량과 온도·유속인데, 당장 정책으로 개선할 수 있는 것은 4대강 수문 개방을 통한 유속의 확보다.

[caption id="attachment_180390" align="alignnone" width="529"] ▲ 수문을 개방한 6개 보의 공사이전과 공사이후 5월 평균유속 ⓒ환경운동연합[/caption]

하지만 정부는 문재인 대통령의 공약과 특별 지시 6호에도 불구하고, 낙동강 보 8개 보 중 4개에 대해 평균 41cm 낮추는 데 그쳤다. 핑계는 농업용수 공급을 위해서인데, 실상은 양수장의 흡입구들을 죄다 보들의 꼭대기에 설치해 놓은 탓이었다. 더 황당한 것은 농업용수 공급을 위해 녹조 관리를 미룬 것인데, 물관리의 우선순위가 식수보다 농업용수라고 해석할 수밖에 없다. 녹조에 대한 국민들의 불안과 불신이 이 지경인데도, 정부는 여전히 모르쇠로 일관하고 있다.

낙동강의 수질이 문제라니 국토부도 수질 개선하겠다며 숟가락을 얹었다. 자신들이 잘할 수 있는, 예산과 인력을 확보할 수 있는 댐과 도수로의 건설 공사다. 현재 공사를 마무리하고 담수를 목전에 두고 있는 영주댐의 경우 목적이 하류의 물 공급이다. 그런데 하류의 물 공급량이 이미 충분하다고 하니, 내놓은 것이 수질개선용 희석수 저류다. 낙동강의 녹조를 잡기 위해 댐을 지었다는 것인데, 도리어 시험담수 기간 중에 보여 준 영주댐의 상황은 희석은커녕 추가 오염이 우려되는 지경이다. 성덕댐 역시 비슷한 이유로 만들어졌다. 댐 하류에 물 공급을 위해서가 아니라, 길안천과 영천도수로를 통과해 경산시, 영천시 등에 공급하는 용도다. 애초에 임하댐에서 영천도수로를 통해 경산시 등에도 물을 공급하고 있었는데, 임하댐의 수질이 좋지 않자 성덕댐을 또 건설해 희석하겠다는 것이다. 하지만 2700억 원을 들인 성덕댐에서의 용수 취수를 둘러싸고 수자원공사와 안동시가 논란을 이어가느라 그나마도 운영을 못 하고 있다. 영주댐은 우리나라의 마지막 남은 모래강으로 생태적 가치가 높은 내성천을 수장시키고, 성덕댐은 안동댐과 임하댐으로 식수원을 빼앗긴 안동시민의 취수원을 설치한 길안천을 고갈시키게 된다. 그런데 국토부는 이런 피해를 일으켜가며 희석수 공급용 댐들을 건설하고 있다. 큰 그림을 보지 않고, 자기 일만 열심히 하는 정책이 얼마나 비효율적이고 끔찍할 수 있는지를 보여주는 특별히 나쁜 사례라고 할 수 있다.  

낙동강 수질 문제, 시민들이 나서자  

낙동강 유역의 물 문제를 풀기 위해서는 낙동강 전체를 보는 것에서부터 시작해야 한다. 부산의 수질 오염 걱정을 덜기 위해 멀리 구미 공단을 살펴야 하고, 낙동강의 수질 개선을 위해 농업의 오염을 관리해야 한다. 국토부가 댐을 세우고, 환경부가 하수처리장을 건설하고, 지자체들이 취수원을 옮기는 방식으로는 해결되지 않는다.

낙동강의 물 관리는 복잡한 이슈와 다양한 지역들을 함께 보고 풀어야 한다. 유역을 하나로 묶어 계획하고, 관리하고, 평가해야 한다. 이를 위해 반세기 동안 진행해 온 중앙정부 중심의 대규모 시설 건설에서, 시민과 지역에 필요한 시설을 충원하고 관리하는 정책으로 중심을 옮겨야 한다. 현장에 문제도 해답도 있기 마련이다. 4대강 사업에 대한 비판, 이를 극복하라는 국민들의 명령은 더 이상 개발 위주 물 정책을 중단하고, 효과 없는 토목 시설들 건설을 중단하라는 것이다. 실체적인 물 문제를 해결하기 위해, 정확히 문제를 짚고 대책을 마련해 종합적인 계획과 실천에 나서라는 것이다. 이는 국민의 요구일뿐더러, 가장 정확한 물정책의 방향이다. 낙동강 유역 사람들은 한 하늘을 이고, 같은 물을 마시는 사람들이다. 혼자만 깨끗한 물 마실 수 없고, 내가 미룬 책임은 다른 이들에게 훨씬 큰 피해가 갈 수밖에 없다. 모든 문제들은 연결되어 있고, 해답들도 서로 연결되어 있다. 결국 낙동강 문제는 낙동강 사람들이 함께 풀어야 한다. 낙동강을 가장 잘 아는 이들은 낙동강 사람들이고, 낙동강의 문제 해결을 가장 염원하는 이들도 낙동강 사람들이기 때문이다. 유역 물관리는 멀리 있는 중앙 부처 사람들이 아니라, 지역 분들이 앞장서고 중심에 서야 한다. 낙동강 물 정책의 발전을 위해서도 관료제와 대의제를 넘어, 시민들이 직접 참여가 중요하다. 이를 위해 시민들은 목소리를 높여야 하고, 시민들이 참여하는 유역위원회 등이 만들어져 물정책의 민주화를 추구해야 한다. 마침 새 정부가 4대강 복원과 물 통합 관리를 선언했다. 낙동강 물정책을 바로 잡고 시민들이 새 시대를 이끌 절호의 기회가 온 것이다.

정부의 8.2 부동산 대책으로 강남 재건축단지들이 가장 큰 타격을 받을 것이라는 전망과 함께 지난 달에 비해 벌써 거래가가 2억 원이나 떨어진 곳도 있다는 언론 보도가 나왔다. 여기에다 민간 택지에 분양가 상한제를 실시하고 보유세까지 인상한다면 부동산 시장은 얼어붙을 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 하지만 아파트와 세금 사이엔 그 동안 제대로 알려지지 않은 사실이 있다. 뉴스타파는 오늘 그 비밀을 밝힌다.

#1 아파트값 폭등 강남부자, 세금도 혜택 봤다

서울 서초구 반포동 일대는 한국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 곳이다. 반포 주공 1단지에 있는 전용면적 140 제곱미터 크기의 아파트는 현재 시세가 30억 원 선이다. 국토부 실거래가가 공개된 2006년에 비하면 13억 원 정도 올랐다.

이 아파트의 연도별 가격 추이를 보면 폭등한 시점이 명확히 드러난다. 박근혜 정부 4년, 그리고 올해 상반기였다. 2006년 이후 8년 동안에는 2억 원이 조금 넘게 올랐던 아파트가 그 이후 4년만에 10억 원 넘게 치솟은 것이다.

뉴스타파가 분석한 강남과 서초구의 다른 아파트들도 비슷한 상승 패턴을 보였다. 뉴스타파는 두 자치구에서 지난 12년 동안 매년 거래된 아파트들 가운데 거래가격이 6억 원 이상 오른 아파트들을 조사했다. 이를 크기별로 분류하니 면적에 따라 22개 유형이 나왔다. 이 아파트들은 지난 12년 동안 모두 2,411건 거래된 것으로 나타났다. 역시 박근혜정부 4년과 올 상반기 동안 집값이 가장 크게 올랐다. 대부분 재건축 대상 아파트들이었다.

그런데 이렇게 아파트 가격이 폭등한 만큼 재산세도 올랐을까? 재산세는 시세가 아닌 공동주택에 대한 공시가격에 따라 결정된다. 이 때문에 실제 아파트 가격이 아무리 올라도 정부의 공시가격이 이를 제대로 반영하지 못하면 재산세는 그만큼 덜 낼 수 있다.

뉴스타파는 강남, 서초구에서 지난 12년 동안 아파트 값이 6억원 이상 오른 아파트들의 연도별 실거래가격 추이를 조사했다. 그리고 이를 정부의 공시가격과 비교해 봤다. 그래프의 위 선은 아파트의 실제 거래가격, 아래 선은 정부의 공시가격 추이다. 아파트 거래가가 오르면 정부의 공시가격도 오르기는 했지만, 박근혜정부 기간 두 선 사이의 격차가 점점 벌어지고 있다는 걸 한 눈에 확인할 수 있다. 강남과 서초구 지역에서 거래가가 크게 오른 아파트들의 공시가격은 실거래가의 55%에서 63%정도에 머물러 있었다.

반면 금천, 노원, 도봉구 등에서 지난 12년 동안 아파트 가격이 5천만 원 미만 올랐던 아파트들에서는 전혀 다른 결과가 나왔다.12년 동안 5천만 원미만이면 가격이 거의 오르지 않았다고 볼 수 있다. 그런데 이들 아파트들의 공시가격은 오히려 실제 시장 거래가격의 66%에서 79%나 반영돼 있었다.

아파트 값이 폭등한 강남지역 아파트들의 실거래가 대비 공시가격의 비율은 낮고, 아파트 값이 별로 오르지 않았던 다른 자치구의 아파트들은 오히려 높은 것으로 나타났다. 이는 시세가 폭등한 지역의 아파트 보유자가 세금에서도 상대적으로 혜택을 보고 있었다는 말이 된다.

#2 강남 최고가 아파트, 재산세 실효세율은 0.2%

이렇게 낮게 매겨진 공시가격을 바탕으로 강남의 초고가 아파트 주민들에게 부과되는 재산세는 대체 얼마나 되는 것일까? 뉴스타파 취재진은 서울에서 가장 비싼 아파트 가운데 한 곳인 서초구 반포동 래미안 퍼스티지의 아파트 소유자를 만나 그의 재산세 내역을 받아 봤다.

그가 이 아파트를 2014년 초에 20억 7천만 원에 매입했다. 이후 이 아파트 가격은 꾸준히 상승했다. 같은 평평, 비슷한 높이의 아파트 중 가장 최근에 거래된 게 27억 9천만원이다. 매입 후 4년만에 7억 원 넘게 오른 것이다. 그러나 공시가격은 같은 기간 2억 원 정도 상승하는데 그쳤고, 그가 낸 재산세는 14년 509만 1520원,15년 512만 5220원,16년 540만 3000원이었고, 올해는 605만 3640원이다.

아파트 실거래가격이 7억 원 넘게 오르는 동안 재산세는 4년 간 100만 원 정도 올랐다. 한해 25만 원꼴이다. 이 아파트의 실제 거래된 가격을 아파트 소유주가 낸 재산세와 비교하면 재산세의 실효세율이 나온다. 지난 4년 간 0.2% 수준에 불과했다. OECD 평균인 1%와 비교하면 5분의 1수준이다.

구분	2014	2015	2016	2017
실거래가	210,344	222,491	243,287	279,000
공시가	154,400	155,200	163,200	180,000
재산세	509	513	540	605

▲ 반포래미안퍼스티지 전용면적 135.92m² (단위:만원)

뉴스타파 취재에 협조해 준 이 아파트 소유자 스스로도 아파트 값이 오른 것 치곤 재산세는 별로 오른 것 같지 않다고 말했다.

재산세뿐만 아니라 종합부동산세도 공시가격의 영향을 받는다. 뉴스타파가 총선에 출마하면서 자신의 납세내역을 공개했던 국회의원들을 대상으로 강남지역 아파트 소유자를 찾아보니, 아파트 한 채만을 소유하고도 종합부동산세를 냈다고 신고한 의원은 정진석 의원 한 명이었다. 정진석 의원 부부가 소유한 아파트는 압구정동 신현대 아파트, 전용 183제곱미터. 정 의원이 2009년부터 2015년까지 신고한 재산세와 종합부동산세 내역을 들여다 보자.

구분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
실거래가	260,795	274,500	246,863	206,611	214,963	225,938	230,167
공시가	180,000	207,200	199,200	189,600	154,400	150,400	164,800
재산세	372	436	417	394	310	300	335
재산세+종부세	473	589	582	537	377	357	423
세율	0.18%	0.21%	0.24%	0.26%	0.18%	0.16%	0.18%

▲ 압구정동 신현대 11차 전용면적 183.41m² (단위:만원)

이들 부부에게 부과된 2013년도 재산세와 종부세는 2012년에 비해 160만 원 넘게 깎였다. 2012년에 아파트 가격이 4억원 넘게 떨어졌다고 공시가격을 3억 5천만원 넘게 감액해 줬기 때문이다. 그러나 정부는 이 아파트 값이 폭등할 때는 그만큼 공시가격을 올리지 않았다. 이 아파트의 실거래가는 이후 꾸준히 상승해 지난 한 해에만 4억 5천만 원이나 폭등했지만, 당시 정부 공시가격은 1억 7천만 원 정도 오르는데 그쳤다.

특히 종부세는 박근혜 정부가 출범한 2013년부터는 부부가 합산해도 1년에 67만4천 원, 57만 원, 87만6천 원을 낸 게 전부였다.

정 의원 부부가 낸 재산세는 매년 3,4백만 원, 종부세는 100만 원도 되지 않으니 강남의 아파트 부자들에게 종부세는 이제 큰 부담이라고 보기는 힘든 상황이다. 정의원 부부의 압구정동 신현대 아파트 역시 재산세와 종부세를 합쳐도 실거래가 대비 실효세율은 매년 0.2%안팎에 머물렀다. 역시 OECD 평균 1%와 대비하면 5분의 1수준이다. 이 아파트는 올해들어 5억 원 넘게 올라 최근 32억 원선에 거래됐다.

#3 왜 이런 일이 벌어지는가?

아파트 등 공동주택에 대한 공시가격은 한국감정원이 산정하고, 이를 공시하기 전 이해관계인들의 의견 청취와 공시가격 심의위원회의 심의 등을 거치게 된다. 국토부의 담당 서기관은 이 의견 청취 등의 과정에서 납세자들의 심한 조세저항이 있어왔다고 말했다. 그래서 아파트 실거래가가 폭락했을 때는 바로 반영하지만, 폭등했을 때는 한동안 “지켜본다”고 실토했다.

그런데 뉴스타파가 확인한 것처럼 강남, 서초지역의 주요 아파트들은 지난 12년 동안 단 두차례 하락했을 뿐 거의 해마다 시장가격이 올랐고, 최근 5년 간은 시세가 폭발적으로 급등했다. 이렇게 거의 해마다 가격이 급등한 지역의 아파트는 실거래가 대비 공시가격 비율이 낮아졌고, 그렇지 않은 지역은 그 비율이 높아지는 불균형이 나타난 것이다. 국토부는 그동안 아파트의 전국 공시가격 비율이 시세 대비 71%에 맞춰져 있고, 지역별 불평등을 배제하기 위해 최대한 노력해왔다고 주장했지만 현실을 그렇지 않았다.

더 큰 문제는 공시가격이 단순히 재산세나 종부세의 기준으로만 활용되는 게 아니라는 점이다. 주택의 공시가격은 각종 국세 및 지방세의 과표로 활용되며 재건축부담금, 기초노령연금, 건강보험료 산정 그리고 공직자 재산등록 등 60여 가지 조세, 행정의 기준이 된다.

공시가격이 지금처럼 시세를 제대로 반영하지 못하면 증여나 상속할 부동산을 많이 가진 부자들이 상대적으로 더 큰 세금 혜택을 받을 수 밖에 없는 구조라는 것을 의미한다. 반대로 공시가격만이라도 시세에 맞게 현실화한다면 조세 평등을 기할 수 있을뿐만 아니라 정부가 지금보다 훨씬 더 많은 세수를 확보할 수 있다는 뜻도 된다.

#4 어떻게 조사했나?

뉴스타파는 이번 보도를 위해 2006년부터 공개된 국토부 실거래가격과 아파트 단지 면적별 공시가격, 국회의원 후보자들이 총선 전 신고한 납세내역 등을 모두 취합해 분석했다. 분석 데이터로 활용된 국토부의 실거래가격과 공시가격 등의 뉴스타파 DB는 링크를 통해 확인 가능하다.

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취재 : 최경영, 최윤원, 연다혜
촬영 : 정형민, 김남범, 신영철, 오준식
C.G : 정동우, 하난희
편집 : 박서영