경실련, 상가 임대료 인상률 인하 ‘찬성’ 의견서 제출

– 임차인 보호대상 확대 및 임대료 인상률 5% 인하로 젠트리피케이션 방지효과 기대 –
– 정부에 계약갱신요구기간 확대 등 상가임대보호법 개정 후속 조치 조속 추진 요구 –

경실련은 지난달(12월 22일) 정부가 입법예고한 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대보호법) 시행령일부개정안」에 대한 의견서를 제출했습니다. 소상공인•자영업자의 안정적 영업권 보장을 위해 「상가임대보호법」의 적용범위를 정하는 환산보증금을 인상하여 적용범위를 확대하고, 연간 임대료 인상률 상한을 경제변화 등에 맞추어 조정하는 내용으로, 사회문제가 되고 있는 상가 젠트리피케이션(둥지내몰림) 현상을 방지하는데 기여할 것입니다.

최근 서울 서촌의 한 식당에서 임대인이 임차인의 강제 퇴거조치 과정에서 임차상인이 상해를 입었습니다. 임대인은 5년간의 임대차 계약기간이 만료되자 임대료를 4배 인상했고, 급등한 임대료에 임차인이 응하지 않자 소송을 통해 ‘합법적’으로 퇴거를 집행하려 했습니다. 최근 ‘뜨는 동네’에서 지역활성화에 기여한 임차인이 비자발적으로 내몰리고 노력의 대가가 임대인에게 자본이득으로 모두 귀속되는 젠트리피케이션 현상의 폐해입니다.

이렇듯 젠트리피케이션 현상이 광범위하게 발생하는 이유는 현행 「상가임대보호법」의 규정이 변화된 사회상황을 반영하지 못하고 임대인의 재산권보호에 치우친 불평등한 구조 때문입니다. 부의 불평등과 양극화가 심화되면서 소상공인과 자영업자가 설 자리는 줄어들고 있습니다. 이들의 생존을 위해서는 임대인과 임차인 간의 불평등한 계약구조를 개선하여 안정적인 영업활동 보장하는 법 개정이 시급합니다. 임차인의 생존권이 보호되고 지속가능한 도시공동체가 유지되는 입법이 될 수 있도록 관심과 보도를 드립니다.끝.

#별첨.상가건물 임대차보호법 시행령 일부개정안에 대한 경실련 의견서

뉴욕에 센트럴파크가 있다면 서울엔 연트럴파크가 있다. 농담이 아니다. 홍대입구역 3번 출구로 나와 가좌동 방면으로 길게 이어진 공원이 바로 연트럴파크다. 이 연트럴파크엔 늘 사람이 많다. 연트럴파크 덕분에 변두리이던 연남동은 졸지에 핫 플레이스가 됐다.

본디 연남동은 개발의 수혜지인 서교동 및 동교동의 반대편에 위치한데다 경의중앙선 철로와 내부순환로의 존재로 인해 접근성과 개발가능성이 매우 떨어지는 곳이었다. 그러다 보니 비교적 집값과 전월세 가격이 저렴했다. 그러던 연남동이 상전벽해의 변화를 맞으니, 홍대입구역이 공항철도와 지하화한 경의중앙선이 지나가는 트리플 역세권이 되고, 경의선 폐선 부지가 공원으로 탈바꿈 한 것이다. 교통 인프라가 밀집되고 공원까지 생기니 사람들이 밀려드는 건 당연지사. 연남동의 땅값과 집값과 임대료는 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 2013년을 기준으로 연남동은 2015년 거래가격이 150% 정도 상승한 것으로 나타나고, 임대료 상승률도 최대 300%에 이른다. 부동산114에 따르면 2013년 1분기 연남동 소재 상가 임대료는 ㎡당 2만4000원이었는데 올해 2분기에는 3만6000원을 기록했다.([젠트리피케이션②]연남동, 화교상권서 철길따라 ‘길맥’상권으로, http://www.newsis.com/view/?id=NISX20170927_0000107254&cID=13001&pID=13000)

연남동은 가로수길과 삼청동과 서촌과 홍대와 경리단길 등이 걸어간 길을 정확히 뒤따라가고 있다. 연남동 케이스를 보면 다음과 같은 경로가 보인다.

온갖 문화.사회적 인프라가 집중되고, 문화자본이 투입되는 곳에 사람들이 몰리는 건 당연한 이치. 특정 공간에 사람들이 몰리면 지대가 치솟고, 지대가 치솟으면 땅값이 폭등한다. 부동산 소유주들은 단지 특정 공간에 토지와 건물의 소유권이 있다는 이유 하나만으로 사회와 타인이 만든 부를 독식하는 것이다. 특정 공간의 자리에 연남동을 놓으면 이해가 쉽게 될 것이다. 물론 부동산 불로소득의 전유는 합법이다. 그러나 그처럼 부정의하고 비효율적인 일도 세상에 드물다. 누구나 동의할 수 있는 최소주의적 정의(justice)는 “기여한 자가 그에 상응하는 댓가를 가져가는 것”이다. 부동산 불로소득의 전유는 이 최소주의적 정의에 완벽히 반한다. 나는 연남동 케이스처럼 ‘비용의 사회화’와 ‘이익의 사유화’의 극단적 결합을 알지 못한다.

누가 뭐라고 말해도 부동산을 통한 이익은 불로소득이며, 합법의 탈을 쓴 강탈이다. 부동산 불로소득은 모든 불로소득의 어머니며 특권의 우두머리다. 부동산 불로소득을 비롯한 특권이 온존하는 한 대한민국의 정상적 발전은 어렵다. 문재인 정부는 연남동 케이스처럼 공공과 정부의 노력과 기여에 따라 상승한 개발이익의 환수에 노력해야 한다. 그게 공정이고, 정의다. 공공의 것은 공공에게 귀속되어야 하고, 개인의 것은 개인에게 귀속되어야 한다.

임대료 걱정 없이 장사할 수 있도록
상가법개정을 최우선 순위로 놓고 전력을 다하라!

– 정부가 제2의 궁중족발 사태 방지를 위해 법개정에 앞장서야 –

어제(25일) 김현미 국토부 장관은 취임 1주년 기자 간담회에서 상가건물임대차보호법(이하 상가법) 상 계약갱신청구권을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 방안을 추진 중이라고 밝혔다. “최근 궁중 족발 사태가 재발하지 않도록 노력하겠다”며 이같은 의견을 내놨다.

김장관이 언급한 궁중 족발 사태는 건물주의 임대료 인상과 강제퇴거에 맞서다 생업의 터전을 빼앗긴 ‘궁중족발’ 상인이 건물주를 폭행한 혐의로 구속된 비극적 사건이다. 국회에서 몇 년째 잠자고 있는 상가법개정이 정상적으로 이루어졌다면 발생하지 않았을 사건이다. 제2, 제 3의 궁중족발 사태를 방지하기 위해서는 불공정한 상가임대차보호법이 조속히 개정되어야 한다.

김장관은 젠트리피케이션 방지의 중요성을 설명하며, 상가법개정에 법무부와 합의했다고 밝혔다. 그간 상가법은 임대인과 임차인의 거래계약 관계를 다루고 있어 법무부가 소관부처를 담당해 왔다. 그러나 법무부는 부동산관련 정책을 다루지 않아 임대료 상승 등 부동산 시장에 대응하기 어려워 법개정이 늦어졌다는 비판이 제기됐다. 이제 부동산정책의 주무 부처인 국토부가 상가법을 공동으로 관리하게 된 만큼 책임감을 갖고 법개정에 반대하는 야당과 국회를 설득할 수 있도록 철저하게 준비하는 등 총력을 기울여야 한다.

정부는 계약갱신청구기간을 최소 10년으로 늘리는 것에는 이견이 없어 보이나, 철거•재건축 시 퇴거보상에 대해서는 구체적인 방안을 제시하지 못했다. 임대인의 안정적인 영업권을 확보하기 위해서는 최소 10년 이상의 계약갱신기간을 보장해야 하며, 계약 갱신을 거절할 때에는 임차인의 귀책 등 그 사유가 명확하고 정당해야 한다. 그러나 현행 상가법은 임차인의 귀책사유가 아닌 철거•재건축 시에도 계약갱신을 거절할 수 있도록 했고, 별도 보상규정도 없다.

영국, 일본, 프랑스에서는 계약이 무기한으로 되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우 계약갱신 거절 사유에서 제외하고, 다만 불가피한 상황에서는 임차인에게 적절한 퇴거보상과 우선입주권을 보장해 경제적 손실 보상과 영업의 안정성을 확보해야 한다.

현행 상가법은 임차 상인의 노동의 가치보다는 건물주의 부동산 재산 가치를 보호하는 불평등한 구조다. 자영업자와 소상공인들은 어려운 경제상황 속에서 임대료 부담과 집주인의 한 마디에 보상 없이 쫓겨날 수 있다는 위험 속에 놓여있다. 제2, 제3의 궁중족발의 비극을 막고 도시재생뉴딜사업 추진에 따른 젠트피케이션 문제를 방지하기 위해 상가법은 지체 없이 개정되어야 한다. 김현미 국토부 장관은 하루하루 어렵게 살아가는 임차인의 절박한 심정을 헤아린다면 상가법개정을 최우선 과제로 놓고 전력을 다해야 할 것이다.

# 첨부. 경실련「상가건물임대차보호법」 일부개정 청원서

문의 : 경실련 도시개혁센터 02-3673-2147