경실련, 상가 임대료 인상률 인하 ‘찬성’ 의견서 제출

– 임차인 보호대상 확대 및 임대료 인상률 5% 인하로 젠트리피케이션 방지효과 기대 –
– 정부에 계약갱신요구기간 확대 등 상가임대보호법 개정 후속 조치 조속 추진 요구 –

경실련은 지난달(12월 22일) 정부가 입법예고한 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대보호법) 시행령일부개정안」에 대한 의견서를 제출했습니다. 소상공인•자영업자의 안정적 영업권 보장을 위해 「상가임대보호법」의 적용범위를 정하는 환산보증금을 인상하여 적용범위를 확대하고, 연간 임대료 인상률 상한을 경제변화 등에 맞추어 조정하는 내용으로, 사회문제가 되고 있는 상가 젠트리피케이션(둥지내몰림) 현상을 방지하는데 기여할 것입니다.

최근 서울 서촌의 한 식당에서 임대인이 임차인의 강제 퇴거조치 과정에서 임차상인이 상해를 입었습니다. 임대인은 5년간의 임대차 계약기간이 만료되자 임대료를 4배 인상했고, 급등한 임대료에 임차인이 응하지 않자 소송을 통해 ‘합법적’으로 퇴거를 집행하려 했습니다. 최근 ‘뜨는 동네’에서 지역활성화에 기여한 임차인이 비자발적으로 내몰리고 노력의 대가가 임대인에게 자본이득으로 모두 귀속되는 젠트리피케이션 현상의 폐해입니다.

이렇듯 젠트리피케이션 현상이 광범위하게 발생하는 이유는 현행 「상가임대보호법」의 규정이 변화된 사회상황을 반영하지 못하고 임대인의 재산권보호에 치우친 불평등한 구조 때문입니다. 부의 불평등과 양극화가 심화되면서 소상공인과 자영업자가 설 자리는 줄어들고 있습니다. 이들의 생존을 위해서는 임대인과 임차인 간의 불평등한 계약구조를 개선하여 안정적인 영업활동 보장하는 법 개정이 시급합니다. 임차인의 생존권이 보호되고 지속가능한 도시공동체가 유지되는 입법이 될 수 있도록 관심과 보도를 드립니다.끝.

#별첨.상가건물 임대차보호법 시행령 일부개정안에 대한 경실련 의견서

젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

– 계약갱신 요구기간 최소 10년으로 확대,
철거∙재건축 시 퇴거보상과 우선입주권 지급 의무화,
임대료 인상률 상한 5% 법에 명시 –

경실련은 어제(4.3) 젠트리피케이션 방지 및 임차상인의 안정적인 영업활동을 보장하기 위한 「상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)」 개정 의견서를 법무부에 제출했다. 정부는 소상공인 지원을 위해 「상가건물 임대차보호법 개정 TF」를 구성해 대안을 마련할 예정인데, 정부안 마련 시 반영해줄 것을 요청했다. 경실련을 비롯한 중소상인단체 및 시민단체는 박상기 법무부장관에게 상가임대차법 개정 공동의견서를 전달하고, 중소상인 등 현장의 목소리를 반영한 정부의 법개정안을 조속히 마련할 것을 요구하는 장관면담도 요청할 계획이다.

현행 「상가임대차법」은 임차상인의 권익을 보호하기 위해 제정됐으나, 임차인의 투자금을 회수하기에는 짧은 계약갱신요구기간과 계약갱신 거절 시 보상규정 미비로 임차인의 권익 보호에는 미흡하다. 지난 19대 국회부터 20대까지 임차인의 권익 보호를 위해 다수의 법안이 발의되고 개정 논의가 있어왔으나, 사유재산권 제약이라는 반대에 막혀 있다. 최저임금 인상으로 자영업자의 경제적 부담이 가중되고 있는 상황에서 불로소득 성격이 강한 임대인의 재산권보다는 생산 활동에 기여한 임차인의 영업권을 보호하는 것이 사회적으로 공정하고 타당하다. 일본, 프랑스, 독일에서도 임차인의 영업권을 사회적으로 보호하고 있는 만큼 지체 없이 임차인의 영업권을 기본적 권리로 인정하여 계약갱신기간을 확대하고 보상방안을 현실에 맞게 고쳐야 한다.

문재인정부는 매년 10조원의 공적 자금이 투입되는 도시재생뉴딜사업을 5년간 500개 추진할 계획이다. 도시재생사업이나 개발사업은 지역을 활성화시킨다는 긍정적인 효과에도 불구하고, 부동산 가격을 상승시키고 소유권 변경과 건물 신축을 유발해 상인의 영업환경을 불안정하게 하는 요인이 된다. 정부는 사업을 본격화하기에 앞서 「상가임대차법」을 조속히 개정해야 한다. 아울러 상가임대료 실거래가격을 공개해 상가거래의 투명성을 높이고, 지자체 등 공공에서 개발계획 및 관련 정책 수립 시 반영하도록 하여 젠트리피케이션을 사전에 방지하는 조치를 취해야 한다. 「상가임대차법」 개정안에 대한 경실련의 의견은 다음과 같다.

첫째, 임차인의 계약갱신 요구기간을 최소 10년으로 늘려야 한다.
현행 기준은 임차인에게 특별한 귀책사유가 없는 한 임차인이 임대인에게 5년간 계약을 지속하도록 요구할 수 있다. 5년간 임대료는 법정 인상 상한률(현행 5%) 내에서 가능하므로 변동률을 안정적으로 유지할 수 있으나 5년이 지나면 법적 제한 없이 임대료를 인상할 수 있어 인상된 임대료를 부담할 수 없는 임차인은 비자발적으로 내몰릴 수밖에 없다.

지역활성화와 젠트리피케이션 현상이 두드러지게 나타나고 있는 홍대지역의 2000년 이후 폐업한 식당과 카페 등의 평균 영업기간은 5.02년으로 법정 계약갱신기간이 영업기간과 일치했다. 5년이라는 기간은 임차인의 투자금과 노력 등 유무형 자산을 회수하기에 충분하지 않다. 잦은 업종변경과 개폐로 인한 비용은 임차인의 경제적 부담 뿐 만 아니라 사회적 자원낭비다. 불안정한 임차인의 영업환경을 개선하고 지역의 특성을 유지 발전시키기 위해 임차인의 계약갱신요구기간을 최소 10년으로 확대해야 한다.

둘째, 철거•재건축 시 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해야 한다
임대인의 안정적인 영업권 확보를 위해 계약갱신기간 보장은 중요하며, 갱신 거절 시에는 그 사유가 정당해야 한다. 그러나 현행 규정은 임차인의 귀책사유가 아닌 철거•재건축 시에도 계약갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 하고 있고 별도 보상규정도 없다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 하여 엄격하게 제한하고 있다. 건물에 대한 관리의무는 임대인에게 있으므로 철거•재건축의 경우에 계약갱신 거절 사유에서 제외해야 한다. 다만 불가피한 상황에서는 임차인에게 적절한 퇴거보상 및 우선입주권을 보장해 경제적 손실을 보상해야 한다.

일본은 임대인이 일정한 사유로 갱신거절을 하는 경우에도 갱신거절 사유가 정당한지 여부를 심사하는 과정에서 금전보상 또는 상환하는 경우에만 갱신거절의 정당성이 인정되도록 하고 있다. 프랑스의 임대차 기간은 9년을 최단기간으로 보장하여 안정적인 영업을 보호하면서 임차인은 3년 기간 단위로 임대차계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약갱신 거절을 용이하게 할 수 있으나 영업소유권을 침해하면 높은 퇴거보상료를 지불하게 하고 있다. 영국에서는 임대인이 임대차 해지통지를 하거나 계약갱신을 거절하고자 할 때에는 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 하는데, 재건축과 임대인 본인 사용 시에는 고액의 금전보상을 해야 한다.

세째, 임대료 인상률 상한을 5%로 법제화해야 한다.
정부는 지난 1월 임대료 인상률 상한기준을 5%로 낮추고, 환산보증금을 인상하는 상가임대차법 시행령을 개정했다. 임차인의 영업권 보장을 위해서는 계약갱신요구기간 확대와 함께 임대료 인상률 기준을 현실화하여 급격한 임대료 인상을 방지해야 한다. 정부가 우선 시행령개정을 통해 임대료 인상률 상한 기준을 기존 연 9%에서 5%로 조정한 것은 신속한 시장 적용을 위한 적절한 조치이다. 그러나 임대료 기준 설정의 객관성을 확보하고 안정적으로 운영하기 위해서는 시행령에 규정한 임대료 인상률 상한기준을 법률로 격상하는 내용을 정부 법개정안에 포함시켜야 한다.

별첨.180404_보도자료_젠트리피케이션 방지 위한 「상가임대차법」 개정하라

문의.경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

정쟁보다 민생! 상가임대차보호법 즉각 처리하라!

민생법안 처리를 위한 국회 정상화 및 상가임대차보호법 통과 촉구 기자회견

상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 개정안 등 민생법안이 국회에 산적해 있으나 자유한국당 등 야당의 정쟁으로 국회 파행이 지속되고 있습니다. 이에 경제민주화네트워크, 경실련 도시개혁센터, 맘편히장사하고픈상인모임, 참여연대 민생희망본부는 더불어민주당 박주민 의원과 함께 4월 24일 오전10시 국회 정론관에서 기자회견을 열고 민생법안 처리를 위한 국회 정상화 및 상가임대차법 통과를 촉구하였습니다. 최저임금 인상과 임대료 인상으로 영업활동의 위기에 내몰린 소상공인과 자영업자들은 하루하루를 고통 속에서 버티고 있습니다. 그러나 안정적인 영업권 확보와 상가내몰림(젠트리피케이션)을 방지하기 위한 상가임대차법 개정 요구는 국회에서 외면당하고 있습니다. 중소상인과 임차인 보호를 위해 활동해온 단체들은 기자회견을 통해 자유한국당 등 야당이 당리당략을 위한 정쟁을 중단하고 국회를 정상화하여 상가임대차법 등 민생법안부터 처리 할 것을 강력히 촉구하였습니다.

일시 : 2018년 4월 24일(화) 오전 10시
장소 : 국회, 정론관
주최 : 경실련 도시개혁센터, 경제민주화네트워크, 맘편히장사하고픈상인모임, 참여연대 민생희망본부, 국회의원 박주민(더불어 민주당)

별첨_180424_민생법안처리및상가법통과촉구_기자회견문
문의_경실련 도시개혁센터_02 3673 2147

임차인의 생존권 위협하는 비인권적 강제집행 중단하라

– 폭력적 궁중족발 강제집행 진상조사하고 책임자 처벌해야 –

어제(4일) 새벽 서울 한복판에서 사람이 있는 건물을 중장비인 지게차로 부수고 사람을 끌어내는 폭력적이고 비인권적인 일이 일어났다. 건물주의 임대료 인상과 퇴거 조치에 맞서 싸우고 있는 종로구 서촌의 ‘궁중족발’ 식당의 강제집행에서 발생한 사건이다. 그 과정에서 여성 활동가 1명이 머리에 부상을 당해 119에 후송되는 등 인권이 유린되고 참담하다는 표현조차 부족한 사건이 일어났다.

서촌의 궁중족발은 건물주의 횡포에 의한 임차인의 생존권이 짓밟힌 대표적인 사례이다. 식당 건물을 새로 매입한 건물주는 기존보다 3배 비싼 임대료로 재계약을 요구하였고, 이를 임차인이 거부하자 명도소송을 진행해 어제까지 열 두 차례에 걸쳐 폭력적인 강제집행을 계속해왔다. 그 과정에서 임차인은 손가락이 절단될 뻔 한 부상을 입기도 하였다.

폭력을 동원한 비인권적 강제집행은 이제 중단되어야 한다. 최근 지방선거의 어수선한 분위기에 편승하려 해서는 안 된다. 종로구와 종로경찰서 등 지자체와 정부는 강제집행 과정에서 벌어진 폭력행위에 대해 철저하게 조사하고 책임자를 처벌해야 한다. 어제의 강제집행에는 분명히 폭력이 존재했고, 이는 명백한 위법행위이다.

임차인의 생존권과 안전이 위협당하는 이런 극단적인 사태가 발생하는 근본 원인은 임차인을 제대로 보호하지 못하는 ‘상가건물임대차보호법’ 때문이다. 현행 법 기준은 계약갱신요구기간 5년이 만료되면 건물주는 특별한 제한 없이 임대료를 올릴 수 있기 때문에 합법적으로 임차인을 보상 없이 내쫓을 수 있다. 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있도록 최소 10년 이상의 영업기간 보장이 시급하나, 관련 법 개정안은 여야 정쟁과 지방선거 등 정치적 이유로 국회에서 처리되지 못하고 있다.

최근 서울시가 강제집행과 강제철거의 문제를 해결하기 위해 ‘정비사업 강제철거 예방 종합대책’ 등의 대책을 내놓았지만 그 효과를 높여야 한다. 마지막으로 정부는 문재인 대통령의 공약처럼 임차인과 임대인이 상생할 수 있는 실효성 있는 대책을 마련하고 폭력이 난무하는 강제집행에 대한 개선방안도 마련해야 할 것이다.

별첨 180605_성명_임차인의 생존권 위협하는 비인권적 강제집행 중단하라
문의 경실련 도시개혁세터 02 3673 2147

국회는 임차인을 사지로 내모는
불공정한 상가임대차보호법 즉각 개정하라!

– 궁중족발 사태는 기울어진 상가임대차보호법의 결함이 만든 예견된 비극 –

건물주의 임대료 인상과 강제퇴거에 맞서다 생업의 터전을 빼앗긴 ‘궁중족발’ 상인이 건물주를 폭행한 혐의로 구속됐다. 이번 사건은 임차인을 보호하지 못하는 불공정한 상가임대차보호법의 구조적 결함이 만들어낸 예견된 비극으로 ‘합법적’ 제2, 제3의 궁중족발 사태를 막기 위해 국회는 상가임대차보호법을 즉각 개정해야 한다.

서촌의 ‘궁중족발’ 상인의 폭력사태는 건물주의 횡포에 의해 임차인이 내쫓겨 생존권이 짓밟히자 항의하는 과정에서 불거진 비극이다. 식당 건물을 새로 매입한 건물주는 기존보다 4배 비싼 임대료로 재계약을 요구하였고, 이를 임차인이 거부하자 명도소송을 진행해 ‘합법적’ 강제집행을 완료했다. 그 과정에서 폭력행위가 자행됐고, 임차인은 상해를 입기도 하였다. 불법적 강제집행에 항의한 건물주에 대한 폭력행위가 정당화될 수는 없지만 생존권 위협으로 사지에 내몰린 상인이 선택할 수 있는 방법이 없었다는 점에서 예견된 비극이며, 우리도 그 책임에서 자유로울 수 없다. 결국 우리의 법과 제도가 이들을 보호하지 못하고 방치한 결과이므로 당사자의 책임을 묻기에 앞서 법과 제도를 조속히 개선해야 한다.

임차인의 생존권과 안전이 위협당하고 비극적 사태가 발생하는 근본 원인은 임차인을 보호하지 못하는 불공정한 ‘상가건물임대차보호법’ 때문이다. 현행 법 기준은 계약갱신요구기간 5년이 만료되면 건물주는 특별한 제한 없이 임대료를 올릴 수 있기 때문에 합법적으로 임차인을 보상 없이 내쫓을 수 있다. 영국, 일본, 프랑스 법제에서는 상가임대차 계약이 대부분 무기한으로 규정되어 있고, 임대인이 계약을 해지하기 위해서는 임차인의 귀책사유가 명확하고 금전적 보상을 전제로 엄격하게 제한하고 있다. 현재 국회에는 최소 10년 이상 임차인의 영업기간을 보장하는 상가법 개정안이 다수 발의되어 있다. 그러나 상가법 등 민생법 개정은 정치적 이슈에 밀려 국회에서 처리되지 못하고 있다.

국민의 생존과 안전을 지키는 일보다 더 시급한 사안은 없다. 국회는 제2, 제3의 궁중족발의 비극을 막기 위해 임차인의 권리 보호를 위한 상가법 개정안을 지체 없이 처리하라.

별첨 180612_성명_국회는 임차인을 사지로 내모는 불공정한 상가임대차보호법 즉각 개정하라
문의 경실련 도시개혁센터 02 3673 2147