장사 잘 되니까 나가라? '약탈 건물주' 막는 법

[우리는 희망에 투표한다 4] 상가임대차보호법 개정으로 임대차인 보호해야

16.03.14 05:28l최종 업데이트 16.03.14 05:28l 글: 황규현(pspd1994)

▲  [20대 총선 정책제안]우리는 희망에 투표한다
ⓒ 고정미

서울시가 한국감정원에 의뢰하여 상권 매장용 5035호를 조사해서 2015년 8월 발표한 바에 따르면 환산보증금(보증금+월세x100)이 4억 원 초과는 1125호(22.3%)이며, 명동∙강남대로∙청담∙혜화동∙압구정 등 유동 인구가 많은 주요 상권의 평균 환산보증금이 약 8억 원이다.

현행 상가건물임대차보호법(아래 상임법)은 환산보증금이 일정 보증금액 한도(서울시 4억 원)를 초과하면 임차인은 상임법 중 일부 규정만 보호를 받을 수 있다. 상임법의 테두리를 벗어난다면 임대인은 보증금과 월세를 9% 초과하여 증액청구가 가능하다. 

만약 임차인이 상가건물에 거액의 시설비를 투자했을 때 임대인이 과도한 월세 증액요구를 하게 되면 끝까지 거절하기 힘들 것이다. 환산보증금이 일정 보증금액 한도를 초과할 때 임차인의 5년의 계약갱신요구권은 인정되지만, 최대 9%로 제한했던 월세 인상 폭의 제약이 없어서 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 무력화할 수 있다. 

환산보증금이 4억 원을 초과한 상가 대부분은 보증금이 5000만 원을 넘지 않고 월세가 비싼 경우가 많아서 월세의 과소가 상임법의 적용 기준이 되고 있다. 반면 주택임대차는 보증금과 월세의 규모와 관계없이 주택임대차보호법으로 보호받고 있다. 

주택은 심지어 10억 원, 20억 원이 넘는 세입자에게도 주택임대차보호법은 적용되고 있지만, 보증금 6000만 원에 월세 350만 원의 상가세입자는 상임법 보호에서 제외되고 있다. 상임법이 상가임대차에 보편적으로 적용될 수 있도록 환산보증금제도를 폐지해야 한다.

상가임차인이 투자비용을 회수할 시간을 보장해야 
 

▲  가수 싸이가 소유한 건물에서 쫓겨나 위기에 처한 세입자들이 "같이 살자, 한남동 카페 데이크아웃드로잉은 싸이건물에서 쫓겨나게 됐어요, 임대차보호법이 바뀌어야 합니다"라 쓰인 팻말을 붙여뒀다.
ⓒ 유성애

상임법에서 임차인에게 주어진 계약갱신요구권은 5년으로, 이는 너무나 미흡하다. 반면 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들에서는 상가임차인들이 권리금, 시설비 등 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상 장기 임대차를 보장하고 있다. 

대부분 상가임차인은 사업 초기에 손실을 감내한다. 그리고 어느 정도 시간이 지난 후에야 이익을 창출하기 시작한다. 초기 투자비를 회수할 겨를도 없이 5년이 지나가는 것이다. 임차인의 계약갱신요구권 5년이 초과하고 임대인이 월세를 대폭 증액요청 하면 임차인은 법으로 보호받지 못하고 상가를 비우거나 증액요청을 받아들일 수밖에 없다. 

또한, 일부 악덕 임대인은 기존 임차인을 내쫓은 후 신규임차인을 들여서 임대인 스스로 바닥권리금(자릿세)을 수수하기도 한다. 

임대인이 추가로 자본을 투자하여 임대료를 올리는 예도 있지만, 임차상인들이 무수히 노력하고 지방자치단체가 지원해서 상권이 활성화됐는데도 임대인이 임대료를 과도하게 올려 이익만 챙기기도 한다. 이를 막기 위해선 임차상인들의 생존권과 영업가치 보호 등을 고려해 계약갱신요구권을 10년 이상으로 늘여야 한다.

2015년 5월 시행된 개정 상임법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있지만 부족한 점이 많다. 특히 임차인의 5년 영업보장 기간 이후에 임대인이 철거∙재건축을 이유로 임차인의 퇴거를 요청하게 되면 임차인에게는 아무런 보호제도가 없다. 임차인이 상가에서 5년 이상을 쌓아온 영업시설∙비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 유형∙무형의 재산적 가치를 송두리째 잃어버리게 된다. 

한편 일본에서는 1970∼1980년대 재건축과 관련하여 임차인을 퇴거시킬 때 임대인이 퇴거료 제공을 조건으로 임차인을 명도한 판례를 흔치 않게 접할 수 있다. 건물의 노후화가 현저하고 붕괴의 위험이 있는 경우 등을 제외하고 일반적인 임대차계약관계에서 임대인은 재건축, 개축 등의 요구로 임차인이 퇴거하는 경우 임차인이 인근 지역에서 동종∙동규모의 영업을 시작할 수 있도록 퇴거시 보상제를 도입해야 한다. 

개정된 상임법은 권리금 보호 대상에서 대규모점포를 제외함으로써 백화점, 복합쇼핑몰 등과 함께 매장 면적 합계가 3000㎡ 이상인 250여 곳의 전통시장에서조차 임차인은 권리금을 보호받지 못하고 있다. 영세상인이 다수인 전통시장, 대형상가 등은 상임법의 취지에 맞게 권리금의 보호를 받아야 함이 당연하다. 

상가임차인이 장기간 안정적으로 영업할 수 있는 토대를 구축하고 권리금을 보호받을 수 있도록 환산보증금제도 폐지, 10년 이상 장기 임대차 보장, 퇴거시 보상제 도입, 권리금보호대상에 전통시장∙대형상가를 포함하는 등 상가건물임대차보호법을 개정해야 한다.      

참여연대가 제안하는 정책과제는 크게 3대 분야 52개로 서민 생존권과 경제민주화를 위한 정책과제, 한반도 평화와 미래를 위한 정책과제, 민주주의와 인권을 위한 정책과제로 구성되어 있습니다. 해당 정책제안은 참여연대 홈페이지에서 보실 수 있습니다.

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덧붙이는 글 | 글쓴이는 황규현 부동산연구소 소장이자 참여연대 민생희망본부 실행위원입니다.

[전시연계프로그램] 

서촌 옥상화가와 함께하는 옥상드로잉

김미경 작가는 서촌 옥상 화가로 유명합니다. 

매일 서촌 옥상에서 가느다란 펜으로 풍경을 종이에 담습니다.

참여연대 옥상은 작가가 좋아하는 곳 중 하나입니다.

10월의 마지막 토요일, 참여연대 옥상에서 김미경 작가와 함께하는 옥상드로잉 행사를 진행합니다.

이번 가을, 멋진 추억을 남길 수 있는 기회입니다. 많은 참여와 관심을 부탁드립니다. 

일시 2017. 10. 28.(토) 오전 10시~12시

장소 카페통인(참여연대 1층)

참가비 만원

문의 02-723-5304  

신청하기 >>  http://bit.ly/2hwbVnR

김미경 개인전

다시보는 서촌 오후 4시

일시 2017. 10. 10(화) ~ 10. 31(화)  

*평일 9:30-21:30, 토 12:00-21:30, 일 휴무

장소 카페통인 (참여연대 1층)

카페통인에서 김미경 작가의 초기작을 볼 수 있는 <다시보는_서촌 오후 4시> 전시회가 열립니다.

첫 전시회 ‘서촌 오후 4시’에 나왔던 ‘서촌 옥상도2’(2014년작), ‘오늘도 걷는다’(2014년작) 등의 대표 작품 여섯 점이 전시됩니다. 

김미경 세 번째 그림전

좋아서 

일시 2017. 10. 10(화) ~ 10. 18(수)
장소 창성동 실험실 (서울 종로구 창성동 144) www.cl-gallery.com

작가 소개

김미경(Kim, Meekyung) 

길거리와 옥상에서 서촌 풍경을 펜으로 그리는 작가. ‘서촌 옥상화가’로 불린다. 2012년부터 3차례 참여연대 아카데미 그림교실 단체전에 참여했고, 2015년 2월 17일부터 3월 1일까지 첫 개인 전시회 ‘서촌 오후 4시’, 2015년 11월 4일부터 11월 10일까지 두 번째 전시회 ‘서촌 꽃밭’ 을 열었다. 1960년 대구 생. <한겨레> 신문 등에서 20여 년간 기자생활을 했다. 2014년부터 전업 화가로 활동하고 있다.

작업 노트

또 다시 너를 그렸다. <서촌 오후 4시>, <서촌 꽃밭> 이후 2년. 뉴욕 옥상에 올라 ‘뉴욕옥상도’를 그려보기도 하고, 땅끝마을 전남 강진 백련사로 달려가 동백꽃, 할미꽃을 그려보기도 했다. 하지만 계속 네가 그리웠다. 아직은 널 좀 더 그려보고 싶었다.  ‘왜 또 너야?’, ‘왜 자꾸 널 그리고 싶은 거지?’, ‘넌 도대체 내게 무얼 의미하는 거지?’, ‘널 그리면서 난 세상에 대고 뭘 이야기하고 싶은 거지?’ 스스로 묻고 또 물었다. 그냥 ‘좋아서’ 밖에 달리 할 말이 없다. 거창한 이유를 갖다 대보고 싶었지만, ‘좋아서’ 만 떠올랐다.

이렇게 오랫동안 깊은 짝사랑에 빠져본 건 처음이다. 몇 년째 하루의 대부분 시간을, 너와만 보낸다. 옥상에서, 골목길에서, 인왕산에서, 하루 종일 너만 바라보고, 너만 생각한다. 하지만 아직도 나는 너를 잘 모르겠다. 한 순간 너를 죄다 알았다고 생각한 적도 있었지만, 갈수록 미궁에 빠져드는 느낌이다. 거울처럼 과거가 비추어져서 너를 좋아했었던 것 같은데, 요즘은 네가 미래로 보이기도 한다. 내가 너를 사랑하는 게 아니라, 너라는 모습을 한 미래를, 꿈을, 아직 정체를 분명히 알 수 없는, 그 무엇인가를 사랑하는 것 같기도 하다. 너를 계속 더 바라보고, 그려보고 싶다.

너를 짝사랑하며 낑낑댔던 그 시간들을 일단 풀어내 놓기로 했다. 밀당을 모르는 내 유치한, 너에 대한 내 짝사랑의 흔적들이다.

작품 갤러리 www.meekyung.wordpress.com

페이스북 https://www.facebook.com/meekyung.kim.14

평창, 순천만, 젠트리피케이션

무너진 일상 앞에 축제는 없다

이태영 서울녹색당 정책위원장

왜 지속가능한 이벤트인가?

지난 11월 1일 서울 신촌 지역에서 '지속가능한 축제 만들기 워크숍'이라는 프로그램이 진행됐다. 지속가능성이라는 키워드를 중심으로 고민을 이어온 '전환도시-신촌'과 도시의 기록되지 않은 역사와 존재들을 가시화해 온 Activist 그룹 '리슨투더시티', 그리고 신촌지역에 위치하며 지역과 배우는 이를 연결하는 대안대학 '풀뿌리사회지기학교'가 공동으로 한 행사였다. 이 워크숍은 지난해부터 이어 온 '지속가능한 이벤트 매뉴얼 만들기' 작업의 연장이었다. 이 작업은 서울시 에너지자립마을 조성 사업의 일환으로 진행되고 있다.

신촌이라는 장소에서 에너지자립마을에 대한 고민을 하다보니 생긴 첫 번째 질문은 누가 이 마을의 '주민'인가 하는 부분이다. 신촌은 등록 인구를 기준으로 1만8000여 명이 살아가고 있는 행정동이다. 이 중 80%가 세입자이며, 42% 해당하는 8000여 명이 20~34세 인구이다. 세입자로 2~3년을 한 자리에서 살아가는 사람들, 그리고 학교와 직장을 오고가느라 거주지에서의 생활시간이 짧은 이 사람들이 자신을 신촌의 주민으로 생각하는지 궁금했다. 한편, 신촌의 교통 거점 신촌역은 하루 평균 5만여 명이 하차한다. 이들 5만 명은 다른 곳에서 이곳 신촌으로 이동해 하루의 어떤 시간을 이 장소에서 사용한다. 이들은 신촌이 자신에게 어떤 장소라고 인식하고 있을까? 2만 명과 5 만명, 이러한 숫자가 신촌이라는 장소의 특징을 알려준다.

지속가능한 이벤트 매뉴얼을 만들어야겠다고 생각한 이유는 바로 이 장소성 때문이다. 잠을 자는 거주지만을 '마을'로 한정하기에는 우리의 삶의 패턴이 이미 너무 다양하고, 동선 중심으로 구성되어 있기 때문에 우리는 이 동선에서 벌어지는 수많은 야외활동에서 어떤 일들이 벌어지는지 관찰해보기로 했다. 그리고 그 대표적인 활동, 특히 의식적인 개입이 가능한 가장 인위적인 활동이 축제를 비롯한 여러 가지 이벤트라는 결론에 도달하였다. 그리고 이러한 문제의식은 비단 신촌과 같은 장소 뿐 아니라 이 도시의 많은 공간, 그리고 한국의 많은 장소들을 관통할 수 있다고 생각한다.

소비자가 아니라 시민으로 초대하는 도시 정책

이미 도시의 많은 정책은 정주한 인구를 대상으로 하기보다는 유동하는 인구를 대상으로 하고 있는 것으로 보인다. 최근 들어 강력한 사회적 이슈가 되어버린 젠트리피케이션(Gentrification) 현상의 원인을 분석하는 과정에서도 역시 이와 같은 정책의 여러 한계로부터 발생한 곤경을 무시할 수 없다. 홍대와 서촌, 북촌처럼 이미 젠트리피케이션의 여파가 거칠게 휩쓸고 간 장소는 말할 것도 없으며, 망원동, 이태원과 같이 최근 가장 뜨거운 이슈를 뿜어내는 장소들도 그렇다. 도시의 장소들은 대부분 외부의 사람들을 초대하는 것으로 자신의 가치를 증명하고, 이렇게 증명된 가치는 부동산의 자산가치를 상승시키는 결과로 이어진다. 이를 통해 유동인구를 불러들이는데 기여한 예술가, 상인, 활동가들은 물론이거니와 이 모든 과정에서 철저하게 소외된 기존의 주민들마저 상승한 자산가치의 분배로부터 철저히 소외되어 삶의 터전을 잃는 일이 비일비재하게 발생한다.

그러나 여전히 한국 대부분의 지방정부 관광과 축제 정책에 있어 제일 중요한 정량적 평가지표는 유입된 인구이다. 사람을 많이 불러들이는 것, 그것이 그 도시가 살아있다는 증언이자 장소의 가치를 증명하는 일이 된 듯하고, 우리는 모두 그 지표에 취해 충실히 그 역할을 수행한다. 기획하는 입장이거나 소비하는 입장, 그 양쪽 어딘가에서. 수도권이 아닌 지방의 중소도시에서 이러한 경향성은 더욱 강하다. 비록 수도권처럼 부동산 자산가치가 비상식적으로 상승하는 일이 발생하지 않아 큰 이슈가 되지는 못하지만, 순천만의 갈대밭과 부산의 해운대에 얼마나 많은 사람들이 방문했는지가 여전히 중요하고, 그 방문으로 인해 갈대밭은 어떻게 망가지고 있으며, 해운대의 모래는 매년 얼마나 사라지고 있는지는 그다지 중요하지 않은 것을 보인다.

물론, 도시는 유동하는 인구들의 장소라는 점을 잘 안다. 한국 사회의 여러 가지 특성 상, 정주한 인구만을 '주민'으로 호명하는 것이 어떤 위험을 야기하는지도 충분히 생각해볼 필요가 있다. 한국사회에서 오랜 기간 정주할 수 있다는 것은 곧 부동산을 소유하고 있다는 계층적 특성을 증명하는 반증이기도 하다. 이들만을 대상으로 한 도시의 정책이 어떤 개발을 자극하고 있는지 쉽게 확인할 수 있고, 실제로 그렇게 망가진 우리의 장소들이 이미 도처에 존재하고 있다. 그래서 이 문제는 어렵다. 새로운 개념을 개발해야하기 때문이다.

이 새로운 개념을 등장시킬 때 제일 중요한 요소는 다름 아닌 유동하는 인구의 '시민성'이다. 특히, 장소에 대한 애착을 중심으로 형성되는 시민성이다. 그렇다면, 우리가 현재 목도하고 있거나, 혹은 기획자나 소비자로 적극적으로 참여하고 있는 우리 사회의 축제와 관광정책은 유동하는 시민들로 하여금 그 장소에 대한 애착이 생기게끔 그들을 초대하고 있는지 질문해봐야 한다. 순천만의 갈대밭을 걷는 행위가 순천이라는 지역사회, 혹은 순천만이라는 거대하고 경이로운 자연환경에 애착을 주는 행위인가? 지방정부의 정책은 그러한 애착을 중요한 가치로 삼아 계획되고 집행되고 있을까?

무너진 일상 앞에 축제도, 관광도 없다

다시 11월 1일의 워크숍으로 이야기를 돌려보자. 그날 워크숍을 기획하고 진행했던 주최 측이 경험한 가장 큰 어려움은 우리의 질문이 '축제의 지속가능성'을 중심으로 해석되고 있다는 점이었다. 축제가 지속가능하게 된다는 것은 무엇일까? 기획자들의 삶의 조건이 보장되는 것? 지방정부의 예산이 축제에 안정적으로 편성되는 것? 어쩌면, 우리가 던지고자 했던 질문의 핵심은 '우리의 일상이 지속되지 못할 때, 축제는 지속될 수 있을까?'였는지도 모르겠다. 우리의 일상이 지속되기 위해서는 쫓겨나지 말아야하고, 해고되지 않아야한다. 무엇보다 이 지구가 더 안전한 장소로 유지되어야 한다.

우리는 우리의 일상의 장소들에서 쫓겨나고 해고되어 철저히 분리되어가고 있는데, 우리들의 도시는 여전히 수많은 축제를 기획하고 집행하는데 열을 올리는 이 아이러니한 상황을 더 치열하게 검토해야 한다. 더 치열하게 검토하지 않으면, 우리는 결국 우리의 일상을 파괴하는 이벤트에 기여하는 소비자로 살아가게 될 것이다.

축제와 관광은 우리의 예산이 집행되는 정책의 아주 작은 카테고리이고, 실제로 집행되는 예산의 크기도 별 것 아니라고 생각될 수도 있다. 그러나 축제와 관광은 여전히 우리 도시들의 정책적 모순, 즉 현재 상정하고 있는 성장 지표상 도시가 성공할수록 일상은 파괴될 수밖에 없다는 이 현실을 압축적으로 보여주는 좋은 준거점이다. 서울의 영동대로 아래 개발된다는 지하 4층 규모의 복합단지, 서울 마포의 한강변에 구성되고 있는 함상공원, 내년 2월이면 전 국민과 세계인들이 집중하게 될 강원도 평창의 동계올림픽이 우리 일상에 과연 좋은 영향을 미칠 것인지 검증해봐야 한다.

우리에게는 몇 가지 과제가 있을 수 있겠다. 그 과제 중 가장 우선순위에 있는 것은 이 도시에서 벌어지는 수많은 이벤트들, 사람을 초대하는 여러 가지 정책을 평가하는 중요한 지표에 '지속가능성'을 포함시키는 것이다. 사회적, 경제적, 그리고 환경적 지속가능성을 모든 도시정책을 관통하는 중요한 평가지표로 만들고, 당장 도시에서 벌어지는 이벤트와 관광정책을 그러한 지표 속에서 다시 구성해야 할 것이다. 그리고 이와 관련해 우리의 모든 야외활동이 어떻게 에너지를 소비하고 있으며, 얼마나 많은 폐기물을 배출하고 있는지도 역추적해봐야 한다. 우리에게는 이렇게 간단한 사실관계 조사도 제대로 정리되어 있지 못하다. 우리의 일상이 더 무너지기 전에 시작해야 한다. 무너진 일상 앞에 어떤 축제도, 어떤 관광도 없다. 당연히 그러한 일상 앞에서는 이 도시도 없다.

참여사회연구소는 2011년 10월 13일부터 '시민정치시평'이란 제목으로 <프레시안> 에 칼럼을 연재하고 있습니다. 참여사회연구소는 1996년 "시민사회 현장이 우리의 연구실입니다"라는 기치를 내걸고 출범한 참여연대 부설 연구소입니다. 지난 19년 동안 참여민주사회의 비전과 모델, 전략을 진지하게 모색해 온 참여사회연구소는 한국 사회의 현안과 쟁점을 다룬 칼럼을 통해 보다 많은 시민들과 만나고자 합니다. 참여사회연구소의 시민정치는 우리가 속한 공동체에 주체적으로 참여하고, 책임지는 정치를 말합니다. 시민정치가 이루어지는 곳은 우리 삶의 결이 담긴 모든 곳이며, 공동체의 운명에 관한 진지한 숙의와 실천이 이루어지는 모든 곳입니다. '시민정치시평'은 그 모든 곳에서 울려 퍼지는 혹은 솟아 움트는 목소리를 담아 소통하고 공론을 하는 마당이 될 것입니다. 많은 독자들의 성원을 기대합니다.  같은 내용이 프레시안에도 게시됩니다. 목록 바로가기(클릭)
 
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시민정치시평은 참여연대 부설 참여사회연구소와 <프레시안>이 공동 기획·연재합니다.