[박동수의 주거 칼럼1] 월세 따박따박 받으며 살자? 청년들이 '봉'인가
익명 (미확인) 님|목, 2015/07/23- 19:26
월세 따박따박 받으며 살자? 청년들이 '봉'인가
[박동수의 주거 칼럼] 구매력 있는 구입자에 초점 둔 정부 주택정책
<박동수 참여연대 민생희망본부 자문위원>
지난 18일 불광역 인근 서울혁신파크에서 있었던 2015년 서울청년주간 행사의 한 프로그램이었던 '청년이 말하는 다음 주거' 초대 말이 가슴을 아프게 한다. 청년세대는 "소득으로 집을 구입할 여력도, 빚을 낼 여력도 없는" 세대라는 말… (관련기사: 청년 주거, 갖지 못하고 머물기만 한다).
재테크 수단의 하나가 되어 버린 주택시장에서, 대접 받는 고객이나 주택은 '구매력 있는 구입자'와 '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'이다.
'구매력 있는 구입자'는 자가 사용 구입자도 포함하지만, 여러 채의 주택을 구입할 수 있는 여유 자금을 가진 투자자이다. '매수 수요가 많아 인기 있는 주택'은 생활 편의시설이 잘 갖추어진 역세권의 아파트나 (재건축 아파트 포함) 원룸 주택들이다.
'돈 있는 투자자' 중심 주택 정책에서 소외된 청년세대
정부의 주택정책은 '구매력 있는 구입자'에게 초점을 맞추고 있다.
정부는 많은 주택을 지어 내수 경기를 일으키는 것이 정책의 1순위이기 때문에, 주택정책의 핵심 고려 대상은 수백 수천 채의 아파트를 소유한 건설사나 투자펀드 그리고 여러 채의 주택을 소유한 개인이다.
<이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장이 임대차 안정화 제도의 필요성에 대해 발언하는 모습>
더불어민주당 박주민 의원·주거권네트워크·참여연대 민생희망본부는 2016년 12월 28일 오전 10시, 국회 정론관에서 공동으로 기자회견을 열어, 세입자의 주거안정을 위한 △계약갱신청구권, △임대료 인상률 상한제, △지역별 표준임대료 제도를 도입하는 것을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했다.
우리나라의 주택보급률은 2008년에 100%를 넘어섰지만, 전체가구 중 자가점유 가구의 비율은 지속적으로 하락해, 2014년 기준 전체 가구 대비 임차가구의 비율은 46.4%, 수도권의 임차가구 비율은 54.1%, 특히 수도권 저소득층의 임차가구 비율은 64.7%를 기록했다. 단기 임대차와 전월세 가격 폭등으로 인한 임차가구의 주거 불안정과 가계부담의 심화는 단순히 임차가구의 고통에만 머물지 않고, 우리 경제의 민간소비와 내수경제의 위축으로 연결되고 우리사회의 계층 간 위화감이 심화되어 사회통합에 큰 장애를 주고 있을 뿐더러, 청년 세대의 삶을 어렵게 하는 중요 원인 중 하나이므로 사회적 차원의 해결이 절실한 상황이다.
이에 더불어민주당 박주민 의원은 “주택임대차 계약기간이 만료되었을 때 임차인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 만들어 계속거주권을 보장해야한다.”라고 밝혔다. 또한 박 의원은“계약이 갱신되는 경우에도 임대료 증액청구는 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 할 수 없도록 법에 명시해, 임차인의 주거비 부담을 완화해야 한다.”라고 말했다. 뿐만 아니라, 박 의원은 “시·도지사가 지역사회에서 용인되는 수준의 합리적인 표준임대료를 산정 및 고시해, 분쟁조정위원회에서 이를 기준으로 분쟁을 조정하도록 해야 한다.”라고 주장했다.
주거권네트워크·참여연대 민생희망본부를 비롯한 시민사회는 수년째 계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제, 표준임대료 등 선진국에서 시행 중인 임대차 안정화 제도를 우리나라도 도입할 것을 요구했다. 그러나 역대 국회에서 정부·여당은 임대차 안정화 제도의 도입을 완강히 거부했다. 임대료 인상을 규제하는 방안이 도리어 임대료 폭등을 불러일으킬 수 있다는 이유 때문이다. 한편 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국(뉴욕시, LA, 워싱톤 D.C) 등의 OECD 선진국은 대도시를 중심으로, 임대차 안정화 제도를 이미 오래 전부터 시행해왔다. 우리나라도 OECD 선진국과 마찬가지로 전월세 가격이 지금과 같은 수준으로 폭등하기 전에 임대차 안정화 제도를 도입해야 했으나, 정부·여당의 반대에 가로막혀 집 없는 서민·중산층의 주거비 부담만 가중되어 온 것이다. 지금이야말로 주택임대차보호법을 개정해야 할 때다. 20대 국회는 시급히 집 없는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화할 수 있는 방안을 도입해야 한다. 끝.
▣ 붙임자료. 더불어민주당 박주민 의원 대표발의, 주택임대차보호법 개정안
더불어민주당 박주민 국회의원·주거권네트워크·참여연대 민생희망본부
<주택임대차보호법 개정안의 주요 내용: 계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제, 표준임대료 도입>
초고가 표준단독주택 공시가격은 여전히 시세의 절반에 불과 – 70%대인 아파트와 심각한 불평등, 올해도 엉터리 단독주택 가격 공시 불가피 – 불평등한 공시가격부터 바로잡아야 공평한 보유세 강화도 가능
2018년 표준단독주택이 공시됐다. 최고가액은 이명희 신세계 회장 주택으로 169억원이다. 그러나 경실련이 실거래가를 기반해 추정한 해당 주택의 시세는 325억원으로 공시가격이 시세의 52%에 불과하다. 아파트가 70%수준인 것에 비하면 고가 단독주택의 공시가격이 여전히 낮은 수준인 것이다. 이로 인한 세금 특혜 역시 적지 않다. 경실련은 정부가 보유세 강화에 앞서 이와 같은 주택 종류별 공시가격 불평등 해소에 먼저 나설 것을 촉구한다. 표준단독주택 개선은 국토부 장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다.
표준단독주택은 작년 대비 평균 5.51% 상승했으며 고가 단독주택이 위치한 서울의 경우 7.9%로 제주 12.5%에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 그러나 재벌회장 등 부동산부자들이 보유한 고가 단독주택의 경우 시세의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 한국감정원 통계와 비교해 봐도 서울 단독주택의 2017년 12월 중위 매매가격은 6.9억원으로 1월 5.7억원보다 1.2억원 19%가 상승했다. 그러나 서울 표준 단독주택의 상승률은 7.9%로 실제 거래 상승률(19%)의 절반에도 못 미친다.
경실련이 2018년 공시가격 상위 10위 주택과 서울시 실거래가 내역을 비교한 결과 평균 시세반영률이 53%에 머물렀다. 서울시가 국민의당 정동영의원에게 공개한 실거래가 자료 중 2015년 이후 한남동과 이태원동의 실거래 100억원 이상 단독주택의 시세를 산출해 추정했다. 1974년 지어진 한남동 주택은 2015년 130억원에 거래되는 등 초고가 주택의 대다수는 리모델링 등 내부 수리가 되었을 것으로 추정되어 건물값은 평당 500만원으로 적용했으며, 건물값을 제한 토지비의 평당 시세는 5,300만원이다.
추정결과 공시가격이 111억원인 이태원동 주택 시세는 203억원이고, 3위인 성북동 주택은 공시가격은 97.7억원이지만 시세는 170억원으로 추정된다. 강남에 위치한 방배동 주택은 공시가격은 87억원이지만 실제로는 171억원으로 추정된다. 이처럼 상위 10위 주택의 평균 시세반영률은 53.2%에 불과했다. 일반적으로 실거래가 신고가 실제 거래가보나 낮게 신고되는 관행을 감안하면 시세반영률은 더욱 낮아질 것으로 추정된다. 박근혜 전 대통령 자택의 공시가격도 시세를 43%밖에 반영하지 못한 것으로 나타났으며, 최근 발표된 실거래가 전수조사 연구에 따르면 11억 초과 서울 단독주택의 시세반영률은 21%로 나타나기도 했다. 공시가격 88억원 경실련 추정시세 169억원인 5위 주택의 경우 지난해 SK 최태원 회장이 170억원에 매입한 주택이다.
이처럼 2012년 경실련이 공시가격 97억원이 넘던 이건희 회장 주택의 실제 가격이 300억원이 넘는 것으로 밝혀낸 이후 초고가 단독주택의 공시가격이 많이 상승했으나 여전히 아파트 등에 비해서는 상당히 낮다. 이같은 초고가 주택의 대다수는 재벌회장 등 상위 1% 부동산 부자들이 보유했을 것으로 추정되는 바 아파트를 보유한 서민과 부동산부자들의 조세형평성이 매우 불평등한 상황이다. 실제 표준단독주택 상위 10위는 모두 재벌 및 대기업 회장들이 보유하고 있다.
최근 정부는 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 공정시장가액비율 조정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 단독주택을 보유한 재벌회장과 부동산부자 들에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다. 경실련 조사에 따르면, 중랑구 신내11단지는 80.6%, 노원구 한신2차는 72.2%, 구로구 삼명아파트는 72%로 초고가 단독주택 공시가격 시세반영률이 20%이상 높다.
부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하다. 그러나 어제 엉터리 표준주택 발표로 올해도 또다시 시세에 한참 못 미치는 개별 단독주택 가격이 공시될 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선을 촉구한다.<끝>
국토교통부는 2017년 예산안을 통해, 뉴스테이 공급 물량을 2016년 대비 무려 두 배 가까이 확대하겠다는 계획을 밝혔다. 박근혜 정부는 집 없는 서민·중산층의 주거안정을 위한 공공임대주택 공급에 우선적으로 활용해야 할 주택도시기금 예산을 기업형 임대사업자만 배불리는 뉴스테이 예산만 확대 편성했다. 박근혜-최순실 게이트로 비롯된 국정 농단에 온 나라가 마비된 상황에서도 박근혜 정부의 중점 정책인 뉴스테이는 아무런 견제 없이 추진되고 있다. 국회는 반드시 2017년 뉴스테이 증액 예산을 대폭 삭감하고, 이를 모두 공공임대주택 공급 확대를 위한 예산으로 재편해야 한다.
박근혜 정부는 서민·중산층의 주거안정을 도모하겠다는 명목으로 설정한 2017년 뉴스테이 공급목표는 4.6만 호(2016년 공급물량: 2.5만호)다. 그러나 무주택 저소득층을 위한 국민임대주택과 영구임대주택의 2017년 공급목표는 합쳐서 1만 호도 되지 않는다. 신혼부부와 대학생을 대상으로 한 행복주택의 2017년 공급물량 역시 기존 목표치보다 겨우 5천호 상향했을 뿐이다. 국회 국토교통위원회는 <2015회계연도 결산 및 예비비지출승인의 건 검토보고서>를 통해, 공공임대주택 공급 등 서민주거안정을 위한 주택도시기금의 역할 강화가 지속적으로 요구되고 있음에도 최근 기금 지출규모는 확대되고 있지 않다며, 36.3조원에 이르는 여유재원을 서민주거안정사업에 적극 활용해야 한다는 검토의견을 밝혔다. 그러나 정부는 뉴스테이 예산만을 대폭 확대했다.
뉴스테이는 박근혜 정부의 주장과는 달리, 중산층도 부담하기 어려운 수준의 임대료를 책정한, 기업형 임대사업자의 이윤 추구에만 초점이 맞춰진 산업 정책에 훨씬 가깝다. 2015년 국정감사에서는 서울 지역에 들어설 뉴스테이의 임대료는 8분위 이상의 계층만이 부담할 수 있는 것으로 드러났다. 기업형 임대사업자는 주택도시기금과 공공택지 지원, 조세감면, 용적률·건폐율 특례, 그린벨트 해제 및 공유재산을 제공하는 공급촉진지구 지정 등 온갖 특혜를 보장 받지만, 뉴스테이는 최소한의 공적 규제조차 적용받지 않는다. 공공 재원을 활용하는 정책이라면 공공주택에 적용되는 초기 임대료 규제, 임대료 인상률 제한, 분양전환가격 규제 등을 반드시 도입하는 것이 보편적인 상식에도 부합한다.
여태껏 뉴스테이에 제기된 수많은 문제점을 보완하지 않고서, 예산을 두 배 가까이 확대하려는 시도는 반드시 중단되어야 한다. 지금의 뉴스테이는 서민·중산층의 주거안정에 역행하는 잘못된 정책이다. 서민·중산층의 주거안정을 도모하기 위해서는 공공임대주택 사업을 대폭 확대하는 것이 우선되어야 한다. 우리나라의 장기공공임대주택 재고량은 OECD 기준의 절반 수준인 5.5%에 불과하다. 정부와 국회는 주택도시기금 여유재원을 활용하는 등의 모든 수단을 강구해 공공임대주택 확대 방안을 마련해야 한다. 끝.
한국감정원이 10일 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면, 지난 7일 기준 직전 일주일간 전국 아파트 매매가격은 0.01% 상승했는데 이는 전주(0.1%) 대비 10분의 1 수준에 불과하다. 보다 중요한 건 집값 상승의 진앙지인 서울의 집값이 75주만에 하락했다는 사실이다.(서울 아파트값 75주만에 하락)
8.2대책 효과…서울 집값 75주만에 하락
8.2부동산 대책의 효과를 속단하긴 이르지만 매매 및 분양권 거래가 급감하고, 가격이 안정되는 걸로 봐선 투기 수요 억제라는 정책목표는 주효하고 있다고 판단하는 것이 공정할 것이다.
8.2부동산 대책이 시장에서 어느 정도 효과를 내는 것 같다. 대책 이후 서울 집값이 75주 만에 하락했다. 그러나 여전히 부동산 불로소득에 대한 환수 대책은 나오지 않고 있다. 부동산 불로소득에 대한 정의로운 과세는 문재인 정부의 핵심 정책과제가 돼야 한다.
8.2부동산 대책은 특정 지역을 청약조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누어 청약, 세제(양도세 중과), 재건축 및 재개발, 대출 등 정부가 동원할 수 있는 거의 모든 정책수단들을 일거에 투사한 대책으로 정책조합과 시점 모든 면에서 높은 점수를 줄 만 하다.
문재인 정부는 부동산 시장에 붙은 급한 불은 일단 끈 것 같다. 이 시점에서 문재인 정부는 호흡을 고르고 부동산에 대한 근본적인 질문을 던져야 한다.
여전히 시민들은 문재인 정부가 부동산에 대해 어떤 철학과 관점을 가지고 있는지 알지 못한다. 문재인 정부는 부동산을 물가상승률 수준으로 관리하고 주거복지를 확대하면 족한 영역으로 간주하고 있는가?
아니면 설사 부동산 시장과 건설 관련 연관 산업이 위축되는 한이 있더라도 부동산 시장 가격을 보유세 등을 통해 동결시키고(부동산 가격이 특정 시점에 동결된다면 물가와 임금 등의 상승을 감안하면 부동산 가격은 사실상 하락하는 셈이다) 불로소득을 환수해 기본소득 등의 재원으로 삼는 수준의 담대하고 혁명적인, 부동산 공화국과 작별하는 기획을 구상하고 있는가?
부동산 불로소득 GDP의 24.3%
문재인 정부는 부동산 시장안정에 안도하지 말고 부동산에 대한 본질적인 고민을 해야 한다.
한 가지 분명한 것은 문재인 정부를 탄생시킨 촛불시민들의 집합적 요구가 ‘나라 다운 나라’. ‘적폐 청산’, ‘새로운 민주공화국의 탄생’이라는 것이다. 촛불시민들은 진정 정의롭고, 자유롭고, 평등한 대한민국을 갈망하고 있다. 촛불시민들이 문재인 정부에게 요구하는 건 시시한 개량이나 째째한 타협이 아니다.
주지하다시피 적폐 중의 적폐, 특권 중의 특권, 거악 중의 거악은 부동산 불로소득이다.
몇몇 통계만 봐도 그런 사실은 증명된다. 2015년 말 기준 한국의 국민순자산은 1경 2,359조원인데, 이중 부동산 자산이 무려 9,136조원이라는 사실, 2007년부터 2015년 사이에 연평균 317조원에 이르는 부동산 불로소득(매매 및 임대소득)이 발생했는데 이는 GDP의 24.3%(피용자 보수는 GDP의 43.6%)에 해당한다는 사실, 가격 기준으로 개인이 지닌 대한민국 사유지 중 65%가 10%의 수중에 있다는 사실 등등의 통계가 대한민국이 불로소득 천국이며 부동산 공화국임을 증명한다.
단언컨대 부동산 불로소득의 공적 환수를 통한 부동산 공화국의 해체 없이 정의롭고 자유로우며 평등한 대한민국은 불가능하다.
문재인 정부는 촛불시민으로 상징되는 주권자들의 뜻을 잘 헤아려야 할 것이다. 만약 문재인 정부가 주권자들의 뜻을 받들어 부동산 공화국 해체에 나선다면 대한민국은 평화적 촛불혁명으로 정치혁명을 이룬 국가가 된 데 이어, 사회경제적 혁명으로 세계에 우뚝 선 일등 국가가 될 것이다.
시민들의 의견
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