소비자 개인정보 침해에 대한 손해배상제도의 개선방안

-홈플러스 개인정보 유출사건을 중심으로-

일시 및 장소:　2018년 11월 12일(월) 10:00~12:00, 국회의원회관 제8간담회실

홈플러스 개인정보 유출사건과 관련하여 안산소비자단체협의회가 제기한 소에서 항소심법원은 개인정보보호법 등 특별법상 불법행위 손해배상책임에 있어서 법은 고의·과실 요건에 한하여 증명책임을 전환하거나 면제하고 있으므로 그 밖의 가해행위의 존재, 위법성, 손해 및 인과관계 요건 등은 모두 원고에게 입증책임이 있다고 보았습니다.

즉, 원고들이 자신의 개인정보가 사전필터링을 위해 보험회사에 제공되었다는 사실을 입증하지 못하는 이상 불법행위의 피해자로 볼 수 없다고 판시한 것입니다. 그러나 관련 자료에 대한 사업자와 소비자간 정보의 비대칭성을 고려할 때 소비자가 이를 입증하는 것은 매우 어려운 현실입니다.

또한 기타 불법행위 성립 요건에 대하여도 소비자의 입증책임을 완화하는 것이 개인정보보호법 등에서 고의·과실 요건의 입증책임 전환규정을 둔 입법취지에도 부합할 것입니다. 개인정보보호법상 손해배상책임 문제를 위 항소심 법원의 판시와 같이 엄격하게 본다면 결국 개인정보 유출 소비자 피해에 대한 구제가 사실상 불가능해질 것입니다.

이에 학자, 실무가, 입법관계자 등을 모시고 홈플러스 개인정보 유출사건을 중심으로 소비자 개인정보 침해에 대한 손해배상제도의 개선방안에 대하여 토론하는 자리를 마련하고자 합니다. 바쁘시더라도 부디 참석하시어 자리를 빛내주시기를 부탁드립니다. 감사합니다.

행사 개요

○ 주 최: 이학영 의원, 추혜선 의원, 홍익표 의원, 국회시민정치포럼, 한국소비자단체협의회, 참여연대, 경제정의실천시민연합, 진보네트워크

◾발제1.
김보라미 변호사 (법무법인 나눔)
개인정보보호법상 소비자 손해배상제도의 문제점

◾발제2.
권대우 교수 (한양대 로스쿨)
소비자 개인정보 유출과 손해의 입증책임

◾지정토론
강신하 변호사 (법무법인 상록)
성춘일 변호사 (참여연대 민생희망본부 실행위원)
홍대식 교수 (개인정보보호위원회 제1법령평가 전문위원장)
최정민 입법조사관 (입법조사처 안전행정팀)

개인정보보호 무력화하는 규제 샌드박스 반대한다

– 개인정보 보호법제 일원화, 개인정보 감독기구 권한 강화!

– 개인정보 보호 통째로 배제하는 광범위한 특례도입 위험해!

더불어민주당이 8월 임시국회에서 이른바 규제혁신 5법(① 행정규제기본법 개정 ② 금융혁신지원법 제정 ③ 산업융합촉진법 개정 ④ 정보통신융합법 개정 ⑤ 지역특구법 개정)의 처리를 계획하고 있다. 나아가 박근혜 정부에서 추진되었던 서비스산업발전법과 규제프리존법에 양보할 기미도 보인다. 개인정보 보호를 위한 규제 개선은 여전히 지지부진한데, 최근 문재인 정부가 규제 완화만이 경제 발전의 메시아인 것처럼 외쳐대는 상황이, 우리가 다시 박근혜 정부로 회귀한 것은 아닌지 착각할 정도이다.

시민사회는 불합리한 규제 개선에 이의가 없다. 모든 규제는 나름의 공공적 목적을 위해 도입됐다. 그것이 시대에 뒤처져 불필요해지거나 공공의 이익을 저해한다면 완화하거나 폐지해야 마땅하다. 그러나 밑도 끝도 없는 묻지 마 규제 완화는 사회적 갈등과 공공성 파괴라는 심각한 문제를 일으킬 수밖에 없다. 문재인 정부가 이전 정부에 이어 묻지 마 규제 완화의 늪에 빠진 게 아닌지 묻지 않을 수 없다.

규제혁신 5법은 개별법에서 정한 기준과 원칙을 특례법 형태로 무력화시킴으로써 법의 원칙과 법제 간 균형을 무너뜨리고 있다. 개인정보 보호 측면에서도 모호할 뿐만 아니라 위험한 내용을 포함하고 있다. 「산업융합촉진법 개정안」, 「정보통신 진흥 및 융합 활성화 등에 관한 특별법 개정안」, 「지역특화발전특구에 대한 규제특례법 개정안」 등은 ‘개인을 식별할 수 있는 요소의 전부 또는 일부를 삭제하거나 대체함으로써 다른 정보와 결합하여도 더 이상 특정 개인 또는 개인의 위치를 알아볼 수 없도록 하는 조치를 한 경우’에는 관련 개인정보 보호법제에도 불구하고 이를 이용하거나 제3자에게 제공할 수 있도록 하고 있으며, 지정 검증기관으로부터 해당 조치의 적정성을 검증받도록 하고 있다. 그러나 이러한 조치가 익명 조치인지 가명 조치인지 모호한데, 어느 정도의 조치인가에 따라 개인정보보호법의 적용 여부가 달라질 수 있기 때문에 이 점은 매우 중요하다. 지정 검증기관의 검증이 어떤 의미가 있는지도 의문이다. 검증기관이 해당 조치가 적정하다고 결정하면 해당 업체는 법적 책임을 면제받는다는 것인가. 그렇다면 사실상 폐기처분 된 비식별조치 가이드라인과 어떠한 차이가 있는가. 이는 정보주체의 동의없이 상업적인 목적으로 개인정보를 활용하고 데이터 결합까지 광범위하게 허용하는 법제화로 연결될 위험이 있다.

특히 「금융혁신지원특별법 제정안」은 개인정보보호법 자체를 배제한다는 점에서 더욱 위험하다. 이 개정안은 혁신금융사업자에게 특례를 인정하는 금융관련법령의 규정을 적용하지 않도록 하고 있는데, 금융관련법령에 개인정보보호법도 포함된다. 혁신금융서비스 지정 신청을 심사할 때 ‘개인정보의 안전한 보호 및 처리 등 금융소비자 보호 및 위험 관리’를 언급하고 있지만, 개인정보의 안전한 보호 및 처리를 위한 법이 개인정보보호법이라는 점에서 이 법을 적용하지 않도록 하면서 개인정보를 보호하겠다는 것은 말장난에 지나지 않는다.

현행 개인정보보호법제의 적용을 배제하는 광범위한 특례법 도입은 개인정보보호를 근본부터 흔드는 입법이다. 규제 샌드박스법에서 특례를 인정하겠다는 사업이나 서비스들은 그 개념이나 범주가 매우 모호하다. 임시허가나 규제특례를 부여하는 위원회도 결국 소관부처가 구성하는 것이기 때문에 독립된 심사위원회로 기능할 것을 기대하기 어렵다. 결국 이런 법들이 통과될 경우, 기업들이 대부분의 신규사업이나 서비스를 규제샌드박스 5법에 산재된 각종 임시허가나 규제특례를 통해 수행하려 할 것이고 일반적인 개인정보규제는 무력화될 것이다.

무엇보다 개인정보 개념과 활용 범위와 조건, 법령 정비가 구체적으로 논의되고 있는 상황에서 다른 법률에서 「개인정보보호법」의 적용 예외를 조급하게 처리한다는 것은 적절하지 않다. 개인정보 관련법령의 개정 논의가 진행되는 상황에서 이를 우회하는 각종 특별법을 양산하면, 안 그래도 비효율적인 개인정보법제와 감독체계는 더욱 혼선을 빚게 될 것이다. 더불어민주당은 ‘법령공백, 법령불합리, 법령불허 등의 경우’ 임시허가나 실증을 위한 규제특례를 적용하겠다고 하지만, 개인정보 보호법령의 공백이나 불합리는 시민사회가 주장하는 바와 같이 조속한 개인정보 보호법제 정비를 통해 해결되어야 할 문제이며, 개인정보보호법이 불허하는 것은 신기술이나 신산업에도 허용되어서는 안될 것이다.

더불어민주당이 규제혁신 5법의 제정 필요성으로 내세우고 있는 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT), 빅데이터 등은 모두 개인정보의 활용과 밀접히 연관된 산업부문이며, 따라서 개인정보 보호에 대한 사회적 신뢰를 얻지 못한다면 활성화될 수 없다.

개인정보 보호를 위해 가장 선행되어야 할 것이 개인정보 보호법제를 체계적으로 정비하고, 개인정보보호법의 실효성있는 집행을 위해 개인정보보호위원회의 권한과 독립성을 강화하는 일이다. 그러나 현재 개인정보 보호법제의 주무 부처인 행정안전부, 방송통신위원회, 금융위원회는 몇 개월이 지나도록 이에 대한 정책 방향을 내놓지 않고 있으며, 개인정보 감독기구의 일원화를 오히려 거부하는 모습을 보이고 있다. 말로는 신산업 활성화를 외치지만, 자기 부처의 밥그릇 지키기에 매몰되고 있다. 빅데이터 활성화에 앞장서온 방송통신위원회와 개인 신용정보의 유통 활성화에만 골몰하는 금융위원회를 어떻게 믿을 것인가. 이런 기관들이 감독기구의 역할을 계속하고 있는 상황에서, 그리고 개인정보 보호법제의 정비와 감독기구 일원화는 뒷전인 상황에서, 규제혁신 5법에서 개인정보를 안전하게 보호하겠다는 것은 공염불에 지나지 않는다.

우리 시민사회단체를 비롯하여 국민은 현재 문재인 정부와 더불어민주당의 태도에 대해 실망감을 감출 수 없다. 권력기관 개혁, 사법 개혁은 지지부진한 채, 규제 완화를 외치며 과거 권위주의 정부의 정책 기조를 따라가려는 행태를 보이고 있기 때문이다. 과연 문재인 정부가 촛불 민심의 염원을 담아 탄생한 정부인지 의심스럽다. 정부가 중점 추진하고 있는 소위 4차 산업혁명의 성공을 위해서라도 규제혁신 5법과 같은 꼼수가 아니라 정도를 밟아가기 바란다.

2018년 8월 16일

경실련, 서울YMCA, 소비자시민모임, 진보네트워크센터, 참여연대 공익법센터, 한국소비자연맹

<div class="xe_content"><p> </p> <h1>KT화재 상생보상합의, 철저한 후속조치로 유종의 미 거두자</h1> <h2>피해 중소상인, 시민단체, KT 참여 속에 상생보상안 합의 도출 환영</h2> <h2>KT는 철저히 합의 이행하고, 정부와 이통사는 통신공공성 강화 조치와 불합리한 약관 개정에 나서야</h2> <p> </p> <p dir="ltr" style="list-style-type:decimal;font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;line-height:1.7999999999999998;margin-top:10pt;margin-bottom:10pt;text-align:justify;"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;">KT아현지사 화재사고로 피해를 입은 중소상인, 시민단체, KT가 참여한 상생보상협의체가 오늘(2/15) 장애보상금 지급대상과 신청 접수 방법 등에 대해 최종합의안을 발표했다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 통신불통 사태 발생 시 이동통신사들이 피해 소비자 및 중소상인들과의 협의 없이 일방적으로 보상기준과 금액 등을 ‘통보’해왔던 기존의 관행을 넘어 사태로 인해 피해를 입은 당사자들과 치열한 협의 끝에 상생보상안을 도출한 것에 대해 상당히 의미있는 성과로 보고 환영하는 바이다. 아울러 향후 KT가 합의된 상생보상안을 차질없이 이행하기 위해 노력할 것과 함께 정부도 이번 사태를 통해 드러난 통신서비스 약관의 문제점을 즉각 개선해야 할 것을 촉구한다.</span></p> <p dir="ltr" style="list-style-type:decimal;font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;line-height:1.7999999999999998;margin-top:10pt;margin-bottom:10pt;text-align:justify;"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;">그동안 매년 크고 작은 통신불통 사태가 발생했고 소비자·중소상인들의 피해도 잇따랐지만 이동통신사들은 매번 약관을 근거로 내세우며 일방적으로 보상기준과 금액 등을 통보해왔다. 그러나 실제 약관은 손해배상의 대상이 되는 ‘연속 3시간’이라는 서비스 불통시간과 ‘6배’라는 보상금액의 ‘기준’을 제시하고 있지만, 구체적인 피해보상 금액은 피해당사자와의 ‘협의’를 통해서 정하도록 하고 있다. 이러한 이유에서 참여연대를 포함한 통신·소비자시민단체, 피해 중소상인단체들은 이번 KT불통사태 직후부터 지속적으로 이통사와 피해당사자들이 참여하는 상생협의체 구성을 요구해왔다. 이번 합의는 정부와 국회의 적극적인 중재 노력과 KT의 전향적인 참여가 더해져 의미있는 결과로 도출되었다. 이번 상생보상안은 이후 발생하는 통신불통사태의 해결에도 바람직한 전례가 되어야 할 것이다. </span></p> <p dir="ltr" style="list-style-type:decimal;font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;line-height:1.7999999999999998;margin-top:10pt;margin-bottom:10pt;text-align:justify;"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;">KT의 전향적인 결정으로 이번 상생보상안이 합의에 이른만큼 이후에도 KT는 합의사항들을 제대로 이행하여 피해 중소상인들의 피해가 실질적으로 보상될 수 있도록 모든 노력을 다해야 할 것이다. 정부와 이통사들도 이러한 통신불통 사태가 재발하지 않도록 통신시설에 대한 안전 및 복구시스템의 강화, 관련 인력과 기능에 대한 외주화 중단, 백업 및 이중화 시설의 확충 등 통신공공성 강화를 위한 조치를 차질없이 이행해야 한다.</span></p> <p dir="ltr" style="list-style-type:decimal;font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;line-height:1.7999999999999998;margin-top:10pt;margin-bottom:10pt;text-align:justify;"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;">무엇보다 중요한 것은 바뀐 시대적 상황을 전혀 반영하지 못하고 있는 이동통신 이용약관의 개정이다. 이미 수 차례 간담회나 기자회견 등을 통해 지적되었듯이 현재 이동통신 3사의 이용약관은 ‘연속 3시간 이상’과 같이 초고속, 초연결, 초저지연 시대의 상황과는 너무나도 동떨어진 손해배상 기준으로 삼고 있는 등 배상 범위를 지나치게 좁게 규정하고 있다. 손해배상액의 결정과 관련해서도 ‘협의’라는 형식만을 규정하고 있을 뿐, 구체적인 협의 절차나 방식 등을 전혀 담고 있지 않아 사실상 통신사의 ‘통보’에 그치는 문제점을 안고 있다. 이통사와 정부는 이번 기회에 통신불통 사태로 피해를 입은 소비자와 중소상인들이 제대로 보호받을 수 있도록 이동통신서비스 이용약관을 전면 개정하여 다가올 5G시대에 철저히 대비해야 할 것이다. 끝.</span></p> <p><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:700;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;">▣ 논평 [</span><a href="https://docs.google.com/document/d/1XX4rqlgBqpLAcszq4zSmFS0-v7QiAs9vlEc…; style="text-decoration:none;" rel="nofollow"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#1155cc;background-color:transparent;font-weight:700;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:underline;vertical-align:baseline;">보도자료/원문보기</span></a><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#000000;background-color:transparent;font-weight:700;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:none;vertical-align:baseline;">]</span></p></div>

<div class="xe_content"><h1>KT의 전례 없는 결단, 상생보상 최종합의 환영한다</h1> <h2>피해 중소상인, 시민단체, KT 협의 끝에 ‘상생협력지원금’ 지급안 발표</h2> <h2>당사자간 협의, 요금감면과 별도의 추가보상 등 사회적 의미 매우 커</h2> <h2>정부와 이통사는 통신공공성 강화 조치와 불합리한 약관 개정에 나서야</h2> <p> </p> <p>KT아현지사 화재사고로 피해를 입은 중소상인, KT, 노웅래 국회 과학기술정보방송통신위원장, 시민단체 등으로 구성된 상생보상협의체가 오늘(3/22) 한 피해업체 당 1-6개월치 요금감면과 별개로 최소 40만원에서 최대 120만원씩의 ‘상생협력지원금’을 지급하는 내용의 최종보상안을 발표했다. 참여연대 민생희망본부(본부장 : 조형수 변호사)는 이번 상생보상안에 환영하며, 쉽지 않은 중재 역할을 수행한 노웅래 과방위 위원장의 노고와 피해 소비자·중소상인들과의 상생을 위해 전례 없는 결단을 내린 KT의 결단에 큰 박수를 보낸다.<br /><br /> 이번 상생보상안이 가지는 의미는 매우 크다. 기존 불통사태 때 이동통신사들이 일방적으로 보상기준과 금액을 정해 소비자들에게 통보했던 것과는 달리 이번에는  이동통신사와 피해 당사자들이 ‘협의’를 통해 ‘상생협력지원금’을 합의했다. 또한 요금감면과 별도로 최대 120만원의 추가 피해에 대한 보상이 이루어져 중소상인들의 시름을 덜 수 있게 되었다. 물론 지원금 지급 대상이 연매출 30억원 미만(편의점과 수퍼마켓 등은 50억원)으로 한정된 것은 아쉽지만 다른 이동통신사들이 1-2일치의 요금감면을 일방적으로 통보해온 전례와 비교해보면 이번 KT의 상생의지는 높이 살만하다.<br /><br /> 사고는 일어날 수 있다. 그러나 이번 KT 불통사태의 핵심은 화재가 아니라 사고의 확률을 최대한 낮출 수 있는 철저한 예방조치, 사고가 일어났을 때 통신서비스가 끊어지지 않도록 하는 백업시설과 우회망, 피해를 최소화할 수 있는 빠른 복구와 소비자 보호 시스템 등이 제 역할을 하지 못하거나 부재했다는데 있다. 이동통신사들은 이번 불통사태를 계기로 앞으로도 발생할 수 있는 사고를 어떻게 대비할 것인지, 그로 인해 발생한 소비자·중소상인들의 피해를 어떻게 보상할 것인지 철저히 복기하고 반면교사로 삼아야 할 것이다.<br /><br /> 정부도 이번 사태를 통해 드러난 통신서비스 약관의 문제점을 즉각 개선해야 할 것을 촉구한다. 5G 이용약관 인가 시 비싼 요금도 문제지만 ‘연속 3시간 불통’과 같은 철 지난 보상기준 등도 대폭 손을 봐야한다. 또한 이러한 통신불통 사태가 재발하지 않도록 이통사와 협력하여 통신시설에 대한 안전 및 복구시스템의 강화, 관련 인력과 기능에 대한 외주화 중단, 백업 및 이중화 시설의 확충 등 통신공공성 강화를 위한 조치를 차질없이 이행해야 한다.</p> <p> </p> <p> </p> <p>▣ 논평 [<a href="https://docs.google.com/document/d/1LHUjCbOrfoIj2QOtpw1T1TZuTVEerEvHINr…; rel="nofollow">원문보기/다운로드</a>]</p> <p> </p> <p> </p> <p> </p></div>

<div class="xe_content"><p> </p> <h1>지금 그 집에 몇 년째 살고 계신가요</h1> <h2>[알쓸신집4] 임대기간 4년 또는 8년 보장하는 '등록임대주택' 이렇게 다르다</h2> <p> </p> <p style="color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);text-align:right;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><span style="font-weight:700;">이강훈 변호사 </span><span style="font-weight:700;">참여연대 민생희망본부 부본부장</span></p> <p style="color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);text-align:right;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p style="color:rgb(102,102,102);background-color:rgb(255,255,255);text-align:right;font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"><span style="font-weight:700;"> </span></p> <blockquote style="padding:10px 20px;margin:0px 0px 20px;border-left:5px solid rgb(91,192,222);background:rgb(248,248,248);color:rgb(102,102,102);text-align:justify;"> <p style="font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;">누구나 임대차계약 당사자가 될 수 있습니다. 상대적으로 거래 경험이 많은 임대인과 거래 경험이 부족한 세입자 사이에 체결되는 임대차계약은 세입자들에게 불합리한 점들이 누적되어 있습니다. 세입자가 꼭 알아두어야 할 보증금을 안전하게 지키는 맞춤형 정보부터 임대기간 8년 동안 연 5% 이내 임대료 인상이 제한된 민간임대주택, 해외 세입자들은 법적으로 어떻게 보호받고 있는지에 대한 다양한 정보까지 '알쓸신집(알아 두면 쓸모 있는 신비한 집이야기)'에서 소개할 예정입니다. - 기자 말</p> </blockquote> <p style="color:rgb(102,102,102);text-align:justify;background-color:rgb(255,255,255);font-family:'나눔고딕', NanumGothic, ng;"> </p> <p><strong>여러분은 현재 살고 있는 주택에서 몇 년째 거주하고 있습니까?</strong></p> <p> </p> <p>2017년 국토교통부가 실시한 주거실태조사 결과에 따르면, 자기 소유주택에서 거주하는 사람이 한 곳에서 평균 11.1년을 거주하는 반면, 임차가구는 한 곳에서 평균 3.4년밖에 살지 못한다고 합니다.</p> <p> </p> <p>그렇다면 다른 사람 소유의 주택에 거주하는 임차인은 이렇게 자주 이사하면서 살아야만 할까요? 임차인의 권리를 강화해 주택임대차 제도를 잘 만든 나라에서는 주택 임차인들이 원하는 주택에서 장기간 거주할 수 있습니다. 독일이 그러한 사례인데, 주택임차인이 평균 11년 동안 한 곳에서 거주한다고 합니다.</p> <p> </p> <p>반면 주택임대차 제도에 대한 규제를 풀고 시장 자유화한 영국은 자기주택에서 거주하는 사람의 평균 거주 기간이 17.5년인 반면 민간 주택의 임차가구가 3.9년 정도랍니다. 임차가구 거주기간만 보면 한국과 큰 차이가 없습니다. 즉, 주택임대차 제도가 주택 임차인의 안정적 거주 여부를 좌우한다는 사실을 알 수 있습니다.</p> <p> </p> <p>그런데 문재인 정부는 주택임대차 제도의 전면적인 개선(임차인의 주택임대차 계약 갱신 청구권 보장, 임대료 인상률 제한 등)을 선택하기에 앞서 우선 주택임대인에게 조세 감면 혜택 등을 부여해 민간임대사업자의 등록을 장려하고 있습니다. 등록 임대주택은 임대의무기간이 4년 또는 8년이라 세입자의 보다 안정적으로 주거할 수 있는 환경입니다.</p> <p> </p> <p>그 결과, 2018년 동안 전국에서 등록 민간임대주택 수가 38.2만 채 늘어나 지난해 12월 말 등록 총 136.2만 채가 되었습니다. 이는 우리나라 전체 주택 임차가구(2017년 기준 약 776만 가구)의 약 17.5% 이상이 거주할 수 있는 상당히 많은 주택 물량입니다.</p> <p> </p> <p>이외에도 정부는 공공임대주택의 확충을 계획하고 있는데, 2017년 공공임대주택의 재고는 145만 6838호입니다. 2018년 공공임대주택 재고 통계는 아직 발표되지 않았지만, 정부가 공급계획을 초과 달성했다고 발표한 만큼 기존 공공임대주택과 등록된 민간임대주택 재고를 합쳐보면 대략 290만호가 넘는 임대주택이 한국에 있는 것으로 추정됩니다.</p> <p> </p> <p>따라서 공공임대주택 입주자를 제외하고도 전국의 민간임대주택 136.2만 채에 거주하는 임차인들에게는 주택임대차보호법만 적용받는 일반적인 주택임대차의 조건에서보다는 주거 안정성이 더 많이 개선될 가능성이 생긴 것입니다.</p> <p> </p> <p>그렇다면 등록 민간임대주택에 거주하는 임차인의 권리는 무엇인지, 또 개선되어야 할 사항은 없는지 살펴볼 필요가 있습니다.</p> <p> </p> <p> </p> <p><strong>우리집은 어떨까... '렌트홈'에서 확인 필수 </strong></p> <p> </p> <p>먼저 자신이 살고 있거나 새로 임대차 계약할 주택이 등록 임대주택인지는 확인해야겠죠?</p> <p> </p> <p>용산구에 사는 K씨는 얼마 전 '렌트홈' 홈페이지(www.renthome.go.kr)를 검색하고 자신이 사는 집이 등록 임대주택이라는 사실을 확인했습니다. 임대인이 자신이 살고 있는 주택을 임대주택으로 등록을 했으나 정작 임차인 K씨에게는 아무도 등록 사실을 알려주지 않았습니다.</p> <p> </p> <p>임대인이 계약기간 중간에 임대사업자로 등록하며 민간임대주택을 등록하더라도, 임대인에게는 이 사실을 기존 임차인에게 알려야 할 의무가 없습니다. 임대주택 등록을 받는 지방자치단체도 이를 기존 임차인에게 알려주지 않기 때문에, 세입자들은 계약을 갱신하기 전까지는 임대주택 등록 여부를 알 방법이 없습니다. 시급한 개선이 필요한 대목입니다.</p> <p> </p> <p>다만 렌트홈 홈페이지에서 등록된 민간임대 주택인지, 언제부터 임대의무기간이 시작되었는지 확인할 수 있습니다. 정부는 올해 법을 개정해 등록한 민간임대주택인 경우, 그 사실을 주택의 부동산등기부에 등기하도록 할 계획이라고 합니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요①] 임대의무기간</strong></p> <p> </p> <p><strong>등록한 민간임대주택의 계약 조건은 어떻게 달라질까요?</strong></p> <p> </p> <p>가장 중요한 임대의무기간을 살펴보겠습니다. 등록된 민간임대주택에는 현행 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간이 4년인 단기민간임대주택 또는 8년인 장기민간임대주택이 있습니다. 그 외 공공지원민간임대주택은 8년, 종전 임대주택법에 따라2015. 12. 29. 전에 등록된 준공공임대주택(건설, 매입 포함)은 10년, 종전 임대주택법에 따른 그밖의 임대주택은 5년입니다.</p> <p> </p> <p>임대의무기간은 임대인이 임대주택 등록을 하고 임대차를 시작할 때(이미 기존 임대차가 있을 경우는 임대주택으로 등록할 때)부터 시작됩니다. 따라서 임대인의 해당 임대주택에 대한 임대의무기간 중간에 계약을 새로 맺고 입주하는 임차인은 임대인의 해당 임대주택의 잔여 임대의무기간 동안만 계약 갱신을 보장받게 되니, 이 점을 주의해야 합니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요②] 임대인의 설명의무</strong></p> <p> </p> <p>이런 문제 때문에 민간임대주택에 관한 특별법은 건설임대주택의 경우 임대보증금에 대한 보증의 보증기간 등 대통령령이 정하는 사항, 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항(등기부등본을 제시해야 함), 임대의무기간과 남은 임대의무기간, 임대료 증액 제한에 관한 사항 등을 설명하고 이를 표준임대차계약서에 포함시켜 임차인이 계약 체결을 하도록 함으로써 민간등록임대주택의 임차인에게 설명한 사항의 확인을 받아야 합니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요③] 연 5% 인상 가능? 협상하세요</strong></p> <p> </p> <p>민간임대주택을 등록한 임대인들이 갖고 있는 흔한 오해가 매년 5%씩 임대료를 인상할 수 있다는 것입니다. 그렇지 않고 연 5%는 임대료 증액 청구를 할 때 인상률의 최고 한도에 불과합니다. 따라서 임대인이 요구한다고 연 5%까지 무조건 임대료를 인상할 수 있는 것이 아닙니다.</p> <p> </p> <p>아래 표준임대차 계약서 제3조와 같이 등록한 민간임대주택의 최초 임대료는 임대인이 자유롭게 정합니다. 그렇지만 계약 갱신을 할 때의 임대료는 물가나 경제여건의 변동, 인근 민간임대주택 임대료 및 임대인이 임대하는 다른 주택 상호간의 임대료에 따른 조정 필요성, 민간임대주택과 부대시설, 부지의 가격의 현저한 변동 등을 고려해 당사자간의 합의에 의해 임대료를 조정하여야 합니다.</p> <p> </p> <p>임대료 인상을 할 사정이 있을 때에도 임대인은 연5%의 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률을 고려해 증액 청구를 해야 합니다. 즉 연 5% 이내라고 해도 이와 같은 사항을 고려한 적절한 인상률 이상으로 임대료 인상을 요구할 수 없는 것입니다.</p> <p> </p> <p>제3조(임대 조건 등의 변경) "갑"과 "을"은 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 임대보증금, 임대료, 관리비, 사용료 또는 제납입금을 조정할 수 있다.</p> <p> </p> <p>다만, 임대보증금과 임대료(이하 "차임등"이라 한다)의 조정은「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「주택임대차보호법」에서 정하는 바를 위반하여서는 안 되고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따라 임대료 증액청구는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을고려하여야 하며 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 그 임대료를 증액하지 못한다.</p> <p> </p> <p>위 조항은 임대인의 임대료 '증액'뿐만 아니라 경제사정 변동에 따른 임차인의 임대료 '감액' 청구의 근거가 될 수 있습니다. 위 표준임대차계약서 제3조의 '조정'이라는 단어는 임대료의 증감 모두 포함하는 개념이기 때문입니다.</p> <p> </p> <p><strong>[등록하면 달라요④] 임대료 인상 못 받아들여도...</strong></p> <p> </p> <p>등록한 민간임대주택에서 계약기간 만료 전에 임대인이 보증금 또는 월세의 인상을 요구할 경우 임차인은 그러한 인상요구가 부당하다고 생각하면 임대료 인상을 거절하면서도 계약 갱신을 하겠다는 의사를 밝힐 수 있습니다. 그 경우 당초 계약기간이 끝나도 임차인이 집을 비워주지 않고 그대로 살면서 임대료가 정해지지 않은 상태에서 다시 2년간 임대차 계약 기간이 갱신이 됩니다.</p> <p> </p> <p>임대인과 의견 불일치로 아직 표준임대차 계약서를 새로 쓰지 못했더라도 그렇습니다. 임대인에게 임대의무기간이 적용되기 때문입니다. 이와 같은 경우는 계약갱신은 됐지만 아직 임대료가 합의되지 않은 상태이므로 보증금과 월세를 가능한 대로 빨리 합의하도록 노력하는 것이 좋습니다.</p> <p> </p> <p>계약 갱신과정에서 보증금과 월세에 관해 의견 차이가 계속되어 합의가 되지 않는 경우에는 임대인 또는 임차인의 신청으로 임대주택 분쟁조정위원회나 주택임대차분쟁조정위원회 등의 분쟁조정절차를 통해 조정을 통해 임대료를 정할 수 있습니다.</p> <p> </p> <p>아직까지는 임대주택분쟁조정위원회가 시·군·구에 구성된 곳이 없는 것으로 알려져있기 때문에 향후 위 기구가 실제 구성이 될 때까지는 주택임대차 분쟁조정위원회를 이용해야 합니다. 분쟁조정위원회는 표준임대차계약서 제3조의 기준을 가지고 해당 주택의 적절한 임대료를 산출해 조정을 유도할 것입니다.</p> <p> </p> <p>임대인은 법원을 통해 임대료의 증액을 청구할 수 있고, 반대로 경제사정의 변동에 따라 주변 임대료가 내려간 경우에는 임차인이 법원에 임대료의 감액을 청구할 수도 있습니다.</p> <p> </p> <p>상가임대차와 관련해 대법원은 일정 기간이 지날 때마다 경제사정 변동에 따라 임대료를 조정하기로 약정했다면 경제사정 변동에 따라 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되, 합의가 안 되면 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 봤습니다. 특히 임대료 인상을 할 사정이 있으면 임대인이 인상을 통지한 시기로 소급해서 인상된다고 판단했습니다.</p> <p> </p> <p>이런 법원의 판단은 최근 전셋값이 2년 전에 비해 거꾸로 수천만 원씩 내려가고 있는 지역에서 민간임대주택 임차인이 보증금이나 월세 감액을 청구하는 것을 뒷받침해줄 논리가 될 수도 있습니다.</p> <p> </p> <p> </p> <p>민간임대주택 등록 제도 확대는 해당 주택 임차인에게 혜택이 있지만, 주택임대인에게 과도한 세제와 금융 특혜를 주었다는 비판이 많습니다. 향후에는 임대사업자 등록을 의무화하거나 또는 계약갱신청구권 및 임대료 인상률 상한제를 모든 주택임대차에 일반화하는 방식으로 제도를 개선하는 것이 바람직합니다.</p> <p> </p> <p><a href="http://omn.kr/1hbbp&quot; rel="nofollow">기사 원문보기>></a></p></div>