정부 대책, 대다수의 보증보험 미가입 피해자에 대한 지원 방안 없어 ‘주택비축은행’을 통한 피해지원, 전세보증 한도 조정 등 대책 제안
1. 취지와 목적
최근 신축 빌라 등의 건축주, 분양대행업체, 공인중개사, 감정평가사, 바지 임대인 등이 조직적으로 감행한 전세사기 범죄로 인해 서울과 수도권 전역에서 수많은 세입자들의 피해사례가 확인되고 있습니다. 여기에 급작스러운 주택 가격 하락 등으로 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 깡통전세의 위험성이 높아지면서 이로 인한 임차인들의 우려도 커지고 있습니다. 이에 정부는 작년 9월 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표한데 이어 지난 2월 2일 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했습니다.
그러나 지난 1월 정부가 개최한 ‘전세사기 피해 임차인 설명회’에서와 마찬가지로 보증보험을 가입하지 못한 대다수 피해자들에게 필요한 지원 방안을 제시하지 못했습니다. 또한 정부 대책은 일부 불법적인 전세사기에만 초점을 맞추고 있어 올해 하반기부터 급증할 것으로 우려되는 깡통전세 관련 방안이 빠져 있습니다. 이에 참여연대는 「참여연대가 제안하는 깡통전세 피해지원과 재발방지대책」 이슈리포트를 통해 전세사기를 포함한 깡통전세의 현황과 문제점을 살펴보고, 피해자들에 대한 지원과 재발방지 대책을 제시하고자 합니다.
민변 민생경제위원회와 참여연대 민생희망본부가 한국토지주택공사(이하 LH) 임직원들의 부동산 투기를 폭로한 지 2년이 지났다. 당시 수많은 제보를 통해 LH 임직원들 뿐만 아니라 정치인을 포함한 공직자들에 대한 수사가 이뤄졌고, 지금까지 법원에서 형사재판이 진행 중이다. 지난 2023년 3월 15일, 법원은 일부 LH 임직원 및 일반인 투기자들에 대하여 징역형 선고가 있었으며 공공주택특별법, 이해충돌방지법 등 7가지 이상의 법안이 제정·개정되는 것은 물론 공직자, 공공기관 임직원들의 내부통제가 강화되고 우리 사회의 투기 감시역량이 강화되는 등 상당한 성과가 있었다. 다만 공직자를 넘어 우리 사회에 광범위하게 퍼진 부동산 투기를 근절하기 위한 토지초과이득세법 재도입, 농지법 개정, 과잉대출규제법 제정 등 구조적인 개혁은 여전히 지지부진하다. 제2, 제3의 LH사태를 막기 위해서는 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환해 투기 규제 방식을 전면 개편해야 한다.
몇몇의 형사처벌보다는 근본적인 제도개선 여부 평가해야
2022년 3월, 정부합동 특별수사본부의 부동산 투기사범에 대한 수사결과를 살펴보면, LH 직원들과 같이 내부 정보를 부정하게 이용한 사례 외에도 자경의사 없이 투기 목적으로 농지를 취득한 경우나 위장결혼 등 방식으로 아파트 분양권을 공급받는 등 주택투기 사례, 기획부동산을 통한 투기 등 다양한 방법을 사용하고 있었다. 게다가 여기에는 공직자, 일반인 가리지 않고 많은 사람들이 투기에 가담했음을 알 수 있었고, 가장 많은 투기 유형이 농지투기(1,693명, 27.8%)였던 것으로 드러났다. 일각에서는 LH를 포함한 일부 공직자들의 형사처벌 여부만을 가지고 우리 사회에 만연한 부동산 투기 문제가 어느 정도 개선되었는지 평가하고 있지만 이는 적절하지 않다. 오히려 LH 사태 이후 부동산 투기 근절을 위한 제도적 장치가 얼마나 마련되었는지를 점검하는 것이 더 중요하다.
이해충돌방지법 제정 등 성과, 농지투기 문제는 해결 안 돼
법제도의 개선 현황을 살펴보면 투기 의혹이 제기된 2021년 3월 2일부터 2021년 7월 23일까지 공직자들의 부동산 투기 관련 법안이 100건 이상 발의되었고, 이 중 공공주택 특별법, 한국토지주택공사법, 도시개발법, 공직자의 이해충돌 방지법, 국회법, 공직자윤리법, 농지법 등 7가지 이상의 법안이 제정 또는 개정되었다. 특히 공직자가 청렴하게 공직을 수행해야 함에도 불구하고 이해충돌이 발생하는 비공개 정보를 활용해 투기를 일삼는 행위에 대해 형사 처벌하는 입법을 마련해야 한다는 여론이 높아져, 지난 8년간 잠자고 있던 「이해충돌방지법」이 제정된 것은 큰 의미를 갖는다. 투기에 대한 감시와 감독 시스템 개선과 관련해서도 LH 등 부동산 개발업무를 하는 공공기관 내부의 윤리와 이해충돌 사안에 대한 내부통제가 강화되었다. 이후 여러 언론사들은 민변과 참여연대가 공직자들의 투기를 분석했던 방법과 유사하게 부동산등기부나 항공사진을 통해 부동산 소유나 영농 여부 등을 전문적으로 분석하고 있어 우리 사회 전반적으로 공직자의 부동산투기에 대한 감시 역량이 한층 강화되었다고 평가할 수 있다.
다만, 다양한 유형의 부동산 투기를 예방하기 위한 준비가 잘 갖추어져 있는지는 다시금 의문을 던지지 않을 수 없다. LH 임직원들의 부동산 투기의혹을 제기한 이후로 LH 임직원들 뿐만 아니라 국회의원, 지자체장, 판사, 공무원 등의 공직자, 실제 농지를 경작하지 않음에도 농지를 취득한 일반인, 기획부동산 등 광범위한 부동산 투기의 문제가 계속적으로 드러나고 있다. 그러나 2021년 서울·부산시장 보궐선거 이후로 제도개혁에 대한 논의가 줄어들면서 투기의 온상인 농지와 관련하여 근본적인 농지개혁을 논의하기 보다는 일부 절차 개선과 처벌을 강화하는 수준에 그치고 말았다. 특히 농지법에 따라 농지를 관리해야 할 권한을 가진 각 지자체가 영농을 하지 않은 채 장기간 농지를 보유하는 사례들을 적발하여 영농하지 않는 농지를 매각하도록 하는 등의 행정처분을 하는데 여전히 미온적이어서 농지에 관한 행정이 개선되지 않은 점은 큰 문제다.
투기 예방·적발·환수 위한 범정부 규제시스템 마련 멈추지 말아야
참여연대가 부동산 투기 근절을 위해 정부와 국회에 요구해온 토지초과이득세법 부활, 농지법 개정, 토지보상법 개정, 과잉대출규제법 제정, 부동산 실명법 개정 등 5대 과제는 2년이 지난 지금까지 논의조차 이뤄지지 않고 있다. 부동산 투기를 근절하기 위해서는 투기 규제 방식을 전면 개편하여 사후적, 국지적 핀셋 규제가 아니라 선제적, 포괄적인 규제 정책으로 전환하여야 하며, 투기 예방·적발· 처벌·환수가 유기적으로 이루어질 수 있도록 범정부적 투기 규제 감시 및 관리 시스템을 구축하도록 해야 한다. 아울러 토지 투기를 유발하는 농지법의 농지 소유 제도를 농업인 중심의 보유제도로 강화하고, 농지 전용 억제를 강화하여 농지를 농업인이 농업에 이용하도록 이용 규제를 강화해야 하며, 지방자치단체 합동으로 대대적인 실태조사와 농지대장 재정리, 위반 농지에 대한 고발 및 처분명령 등 농지 관리 감독을 강화하는 행정이 필요하다. 부동산 투기가 만연한 사회에서 민간영역을 포함한 광범위한 투기규제 시스템 구축을 미뤄둔 채 공직자들의 이해충돌 방지제도만 일부 개선하고 끝낸다면 이것이야말로 반쪽짜리 개혁이다. 부동산 투기를 통해 떼돈을 버는 구조가 유지되는 한 제2, 제3의 LH 사태는 또 다시 반복될 것이다.
도주나 증거인멸 우려 있다 보기 어렵고 정치적 활용 의도 의심 수사에 성역은 없어야하지만, 검찰의 정치화도 없어져야
대장동 개발특혜 의혹을 수사하고 있는 검찰(서울중앙지검 반부패수사1부 엄희준 부장검사, 반부패수사3부 강백신 부장검사)이 지난 16일, 전 성남시장이었던 이재명 더불어민주당 대표에 대해 배임, 제3자뇌물 등의 혐의로 구속영장을 청구했다. 검찰은 “피의자가 범죄를 범했다고 의심할 만한 상당한 이유가 있고, 사안이 중대하며 피의자에게는 증거인멸 우려 등 구속 사유가 충분”하다는 점을 구속영장 청구의 근거로 제시하였다.
대장동 사건에 대한 의혹의 핵심은 지역 개발 과정에서 민간개발세력이 불법·탈법적 수법으로 천문학적 이익을 가로챘다는 것으로, 그 과정에 관여하고 연루된 모든 인사들에 대해서는 누구라도 성역없이 철저한 수사와 재판이 이뤄져야 함은 당연하다. 이는 현역 국회의원, 제1야당 대표라고 하더라도 예외일 수는 없다. 이러한 대원칙은 국회의원의 불체포특권에도 불구하고 지켜져야 한다.
문제는 이번에 청구된 영장이 주거 부정, 도주와 증거인멸의 우려라는 형사소송법상의 구속 사유를 제대로 갖추지 못해 보인다는 점이다. 피의자인 이재명 대표는 제1야당의 현 대표이자 국회의원으로서 주거 부정과 도주 우려는 생각하기 어렵다. 검찰이 주로 내세우는 것은 증거인멸 우려와 혐의의 중대성이지만, 검찰은 이미 1년 반의 수사를 통해 관련자 구속기소 및 민주당 당사 포함 다수의 압수수색을 진행했고, 이원석 검찰총장조차도 “수사팀은 충분한 물적 인적 증거와 서면 서류를 확보한 상태”라고 밝힌 바 있어 납득하기 어렵다. 또한 형사소송법 상 범죄의 중대성은 구속 전 피의자심문에서 법원이 구속여부를 결정할 때 고려할 사항일 뿐 독자적 구속 사유는 아니다.
이 때문에 검찰의 이번 영장 청구는 수사 과정에 필요해서라기보다는 정치적 효과를 노린 것 아닌가 하는 의심을 강하게 받고 있다. 검찰권을 통치 수단으로 활용하는 것이자, 수사와 재판 자체보다는 대통령과 집권 여당의 정치적 목적을 달성하려는 의도를 가진 것이라는 의심이다. 이미 여당은 검찰수사를 이재명 당대표에 대한 정치적 공격에 십분 활용하고 있고, 모 언론에서는 ‘대통령실 고위 관계자’가 “민주당에서 이 대표 방탄을 치면 치는 대로 검찰의 구속영장 청구는 한 번으로 끝나지 않을 것”이라고 했다는 등 수사 가이드라인으로 볼 여지가 있는 말까지 들려온다.
체포동의안이 정부에서 국회로 송부되었고 곧 국회법에 따라 표결이 진행될 예정이다. 우리 헌법에서 국회의원에게 불체포특권을 부여한 이유는 사법적 판단 이전에 대의제 민주주의의 골간을 이루는 국회의원의 구금의 경우 국회 스스로의 판단을 거치도록 하기 위함이다. 국회의원들은 헌법 기관으로서 헌법이 부여한 불체포특권의 취지와 구속영장의 발부 요건, 사안의 중대성 등을 따져 소신껏 표결해야 할 것이다. 그 결정의 책임은 오롯이 국회의 몫이다. 이재명 대표 또한 자신의 방어권을 행사함에 있어서 단독 과반 정당의 대표 지위를 활용하기보다 당당히 절차에 응하는 것이 책임있는 정치인의 모습일 것이다.
최근 검찰수사가 정치적 중립성과 형평성을 신중히 고려하기는커녕 현 정부에 비판적인 야권과 노동계 · 시민사회를 전방위적으로 타겟팅하면서 검찰권을 통치수단으로 활용하고 있다는 비판이 곳곳에서 터져 나온다. 검사 출신 대통령의 집권 이후 정치적 목적을 위해 검찰의 수사 기소권을 통치수단으로 활용하는 ‘검찰공화국’이 현실화되고 있는 것이다. 개탄스러운 일이다.
오늘(19일), 참여연대 의정감시센터는 국회 정치개혁특별위원회(이하 정개특위, 위원장 남인순 국회의원)에 <국회의원 이해충돌 방지 국회법 및 국회 규칙 입법의견서>를 제출했습니다. 2021년 4월, 국회는 이해충돌 방지 제도 도입을 골자로 <국회법>을 개정했습니다. 그러나 국회는 약 1년 6개월 가량이 지난 지금까지도 국회의원의 이해충돌 정보(이하 사적 이해관계 정보)의 공개와 제출 절차와 방법, 관리를 정하는 국회 규칙 제정을 방기하고 있는 실정입니다. 참여연대는 여야가 정개특위에서 이해충돌 방지제도 개선을 논의하겠다고 합의한 만큼, △사적 이해관계 정보는 ‘의무적 사전 공개’, △국회 윤리심사자문위원회의 권한 강화, △국회 윤리특별위원회를 상설 위원회로 전환하는 등 개선 의견을 반영하여 국회법 개정과 국회 규칙 제정에 전향적으로 나설 것을 촉구했습니다.
참여연대는 입법의견서에서 첫째, 국회 이해충돌 방지 제도의 핵심은 사적 이해관계 정보의 ‘의무적 사전 공개’를 통해 시민적 감시 기반을 마련하라고 제안했습니다. 국회사무처는 의원 본인에 관한 사적 이해관계 정보에 대한 참여연대의 정보공개청구에 ‘공개 방법을 규정해야 하는 국회 규칙이 제정되지 않았다’는 이유로 비공개하고 있습니다. 이와 관련해서 최근 국회의장이 제시한 <국회 공직자의 이해충돌 방지규칙안>은 국회법 제32조의2 제1항 각 호 중에서 사적 이해관계 정보의 핵심 정보인 제1호와 제2호에 대해 비공개하고 있습니다. 이는 하위법령인 국회 규칙이 상위법령인 국회법의 입법취지를 무력화하는 것입니다. 국회법의 취지에 맞게 국회 규칙 역시 의원 본인에 관한 사적 이해관계 정보를 공개토록 규정해야 합니다. 나아가 사적 이해관계 정보를 의무적으로 공개하게끔 국회법 제32조의2 제1항 후단의 ‘공개할 수 있다’를 ‘공개해야 한다’로 개정해야 합니다. 또한 국회의원의 사적 이해관계정보가 선거에서 유권자의 판단에 온전히 활용될 수 있도록 일원화된 이해충돌 정보시스템을 통해 상시 공개해야 합니다.
국회법 제32조의2 제1항 제1호 의원 본인, 그 배우자 또는 직계존비속이 임원ㆍ대표자ㆍ관리자 또는 사외이사로 재직하고 있는 법인ㆍ단체의 명단 및 그 업무내용
국회법 제32조의2 제1항 제2호 의원 본인, 그 배우자 또는 직계존비속이 대리하거나 고문ㆍ자문 등을 제공하는 개인이나 법인ㆍ단체의 명단 및 그 업무내용
둘째, 국회 윤리심사자문위원회(이하 윤리심사자문위)의 권한 강화가 필요하다고 제안했습니다. 국회의장이 제시한 <윤리심사자문위원회 운영 등에 관한 규칙안>은 윤리심사자문위를 비상설 기구로 두고, 위원장 1명과 자문위원 7명이 전원 비상근하도록 합니다. 그러나 상근 위원 없이 당선인의 겸직 및 영리업무 종사 금지에 관한 검토 뿐 아니라 국회의원 이해충돌 관련 사항을 모두 검토할 수 있을지 의문입니다. 특히 국회의원의 의정활동은 방대한 영역에서 상시적으로 이루어지는데, 필요시에만 윤리심사자문위가 자문하는 수준에서 이해충돌 상황이 방지될 수 있을지 우려됩니다. 따라서 적어도 위원장은 상근하도록 하고, 윤리심사자문위에게 선제적 의견 제출 권한 부여 및 이를 수행하기 위한 충분한 인력과 예산이 뒷받침되어야 합니다. 궁극적으로는 윤리심사자문위를 독립적이고 권한 있는 상설 기구인 ‘국회 윤리조사위원회’로 재편해야 할 것입니다.
셋째, 국회 윤리특별위원회(이하 윤리특위)의 상설화가 필요하다고 강조했습니다. 국회법상 국회의원이 이해충돌 방지 의무를 위반하면 윤리특위가 이를 심사하고 징계 여부를 결정해야 합니다. 그러나 윤리특위는 21대 전반기 국회에서 4차례 개회에 그쳤고, 후반기에는 반년여가 흘렀음에도 단 한 차례도 개회하지 않는 등 사실상 유명무실한 상태입니다. 윤리특위를 최소한 2018년 7월 개정 전, 상설 특별위원회 수준으로라도 지위를 회복하고, 정기적 운영을 통해 제 기능을 회복해야 합니다. 근본적으로는 비상설 특별위원회인 윤리특위를 ‘국회 윤리위원회’로 상설화하고 과반수 이상의 외부 위원을 두어 심사 및 징계의 중립성을 확보하는 것이 필요합니다.
참여연대는 이해충돌 방지제도의 실효성 있는 운영을 위해 국회의 제도 운영 현황을 모니터링하고, 문제 제기를 넘어 대안을 지속적으로 제시할 것이라고 밝혔습니다.
상가임대차법 아랑곳하지 않은 신사동 카페 건물주 갑질 규탄 중소상인 보호 외면한 정부·지자체는 건물주 사유재산 지킴이일뿐 건물주 횡포에 업무방해죄 적용, 강제집행 제한 등 상가세입자 보호 위한 조치 필요해
신사동 가로수길 소재 건물주가 저지른 갑질 사례가 중소상인과 서민들을 공분케하고 있다. 지난 1월 26일 보도에 따르면 한 부동산 법인 대표가 신사동 소재 한 건물을 매입한 후 기존에 입주해 영업하던 카페 업주에게 계약 갱신 후 월세 40% 인상을 요구했다가 받아들여지지 않자 가게 앞을 컨테이너로 막고 영업을 방해하고 있는 것으로 확인되었다(https://bit.ly/3j98RCh). 현행 상가임대차보호법 시행령상 5% 이상 임대료를 올릴 수가 없음에도 이러한 법령을 무시하고 상가세입자를 노골적으로 핍박하는 일이 발생했다는 사실에 분노한다. 그러나 이보다 더 놀라운 것은 이를 적절히 중재하고 제재해야 할 지자체가 건물주의 이러한 갑질을 묵인하고 사유지여서 시설물을 치우기는 어렵다는 입장을 밝혔다는 것이다. 하지만 이는 명백히 형법상 업무방해가 적용되어야 할 사안이다. 정부와 지자체가 건물주의 부동산 사유재산은 과도하게 보호하는 반면, 중소상인의 영업권 보호에는 지나치게 소극적이라는 인상을 지울 수가 없다. 결국 고통받는 것은 상가세입자이며, 상생의 가치를 내팽개친 돈벌이의 논리만이 우리네 골목을 가득 채우고 있다.
사실 이러한 건물주의 갑질, 정부와 지방자치단체의 방관은 어제 오늘만의 일이 아니어서 놀랍지도 않을 지경이다. 경찰이 용역을 동원한 건물주의 폭력적 강제집행을 방관함에 따라 고조된 갈등이 결국 형사사건으로까지 비화된 궁중족발 사태, 정부의 백년가게 인증이 무색하게 무참히 거리로 쫓겨난 42년 노포 을지OB베어 사태 등 다수의 상가임차인이 장사를 계속하고자 하는 의지와 역량이 있음에도 건물주의 지나친 임대료 인상과 강제력으로 영업을 접을 수 밖에 없었던 수많은 중소상인들이 있었다. 그러나 이들을 보호하기 위한 공적 지원이나 중재는 부재했다. 그간 상가임대차 계약기간을 최대 10년까지 보장하고, 임대료 인상율도 5% 이내로 제한하는 법령 개정이 있어왔음에도 이러한 일들이 비일비재한 이유는 무엇인가. 최근 건물주들이 금리인상으로 어려움을 겪고 있다고 볼멘소리를 내면서도 임대료를 40%나 올리는 위선적 사례가 발생하는 것은 왜인가. 이는 이익을 위해서라면 상생의 파트너로 대우받아야 할 상가세입자 등 사회적 약자를 짓밟아도 된다는 왜곡된 경제관이 팽배해있고, 정부와 지방자치단체 역시 불로소득 추구를 위한 갑질을 공공연하게 용인하고 방치하기 때문이다. 분명한 것은 아무리 좋은 취지에서 법령이 개정되고 제도가 마련된다고 하더라도 이를 집행·운영하는 정부와 지방자치단체의 적극적인 실현 의지가 없다면 골목상권 갑질 문제는 영속할 수 밖에 없다는 것이다.
사실 부동산의 가치는 그 부동산 본연의 기능에 의해서만 형성되는 것이 아니다. 주변 물리적 제반시설의 구성과 함께 활성화된 상권과 특색있고 개성있는 지역문화와 분위기 등 무형적 가치 역시 부동산의 가치에 절대적으로 큰 영향을 미친다. 따라서 공간의 가치 상승에 기여하는 것은 건물주가 아니라 그 공간을 전유하고 만들어나가는 중소상인들, 지역주민들, 소비자 등 다양한 공간 참여자이다. 하지만 현실에서 부동산 가치 상승은 모두 건물주가 독점하며 이를 당연한 것으로 치부하는 것이 상식이 된 지 오래이다. 그리고 건물주가 강요한 무리한 임대료 상승을 감당하지 못한 중소상인들이 폐업한 사례 역시 부지기수이다. 매해 끊이지 않고 이러한 상황이 발생하는 현실을 과연 공정하다고 말할 수 있겠는가.
따라서 상가임대차 관련 건물주의 횡포를 갑을(甲乙) 개인 당사자들 간의 문제만으로 치부해서는 안 된다. 생계 현장에서 삶의 터전을 가꾸어나가는 이들의 노력과 기여를 인정하고 보호하는 것이야 말로 공정과 상식이 아니겠는가. 상가임대차법령상 임차인의 권리를 보장하는 것 이전에 법령과 상식을 역행해 갑질을 일삼는 건물주에 대해 형법상 업무방해 혐의를 적용하고, 강제집행을 엄격히 제한하는 등 정부와 지방자치단체의 강한 조치와 의지가 필요하다. 이러한 조치들이 전제가 되어야만 건물주 역시 세입자들을 핍박하고 내쫓는 일을 공공연하게 저지르지 못할 것이며, 이는 현행 운영상 한계가 있는 상가건물임대차분쟁조정위원회가 실질적인 힘을 발휘할 수 있는 기반이 될 것이다. 이와 함께 상가세입자인 중소상인들을 지원하는 조직을 구성하고 이를 지원하는 시스템 역시 구축되어야 한다. 법정최고금리가 20%인 것과 비교해 계약갱신청구권 종료 후 상가임대료가 인상 제한이 없는 점도 공정하지 못하며 개선이 필요하다. 상생이 사라진 골목은 돈으로 삶을 파괴하는 곳이기 때문에 죽은 공간이 될 수밖에 없다는 사실을 명심하라.
시민들의 의견
댓글 달기