[월간경실련 2021년 1,2월호 – 시사포커스(3)]

무엇이 서울아파트, 전세가를 끌어올렸나?

윤은주 부동산건설개혁본부 간사

잘못된 정책으로 전세대란을 불러일으킨 정부가 지난 11월 19일 전세난을 해결하겠다며 전세임대, 매입임대를 11.4만호 늘리겠다는 전세대책을 발표했다. 하지만 이는 포장만 임대인 가짜 임대를 늘리겠다는 것에 불과해 지금의 전세난을 해결할 수 있을지에 대해서는 회의적이다. 국토부 자료에 따르면 문재인 정부 들어 2017년부터 2018년까지 1년간 공공임대, 공공주택으로 볼 수 있는 가구수는 연간 1.8만 호 늘었다. 정말 서민에게 필요한 공공주택은 연간 2만호도 공급하지 못하고 있으면서 가짜임대로 11.4만 호를 공급한다는 것이다.

공공전세 역시 현재 재고량은 3.3만 호이고, 2015년부터 2018년까지 4년간 2,638호(사업승인 기준) 공급한 수준이다. 이제 와서 단기간에 11.4만호 를 늘리겠다는 것은 현실성이 매우 떨어진다. 심지어 재벌 계열사 등이 보유한 손님 끊긴 호텔과 법인보유 상가 사무실을 가격검증 절차 없이 고가에 매입해 공공의 자금을 재벌 등에게 퍼주겠다는 계획까지 포함돼 있어 더 우려되는 상황이다.

경실련이 1993년 이후 서울 주요 아파트단지의 아파트값과 전세가를 조사 분석한 결과, 2000년 이후 분양가상한제가 폐지되면서 아파트값이 급등한 시기에 전세가도 가파르게 상승한 것으로 나타났다.

정권별로 분석한 결과, 아파트값은 노무현, 문재인 정부에서, 전세가는 이명박, 박근혜 정부에서 가장 많이 상승했다. 1993년 강남 아파트값은 30평 기준 2.2억(평당 739만)원이었다. 1999년까지도 3억 원 미만이었다. 하지만 2020년 현재는 21억(평당 6,991만)원까지 상승했다. 30년 동안 18.8억 폭등했다. 특히 노무현 정부와 문재인 정부에서 가장 많이 올랐는데, 두 정부에서만 13.9억 원 상승했다.

전세가는 1993년 8천만(평당 279만)원에서 2020년 7.3억(평당 2,436만)원으로 30년간 6.5억 상승했다. 정권별로는 이명박 정부, 박근혜 정부에서만 3.4억원 상승해 두 정부에서 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 아파트값이 상승하면 결국 전세가도 뒤따라 동반상승해왔음을 알 수 있었다. 강남, 비강남 모두 전세가가 가장 많이 올랐던 박근혜 정부의 임기말 전세가는 참여정부 임기 초 집값을 뛰어넘었다. 만일 참여정부 이후 집값이 안정됐더라면 이후 전세가의 가파른 상승도 없었을 것이다. 이처럼 전세가는 집값의 직접적 영향을 받을 수밖에 없다.

정책변화에 따른 아파트값, 전세가 변화도 살펴봤다. 분석 결과, 분양가상한제가 폐지됐을 때 아파트값, 전세가 모두 급등한 것으로 나타났다. 분양가상한제는 1970년대 선분양제와 함께 도입되어 2000년까지 30년 동안 집값을 안정시켰다. 아파트값도 1993년 이후 1999년까지 강남은 3억 미만, 비강남은 2.1억이었다. 전세가는 강남, 비강남 모두 0.8억 수준이었다. 그러나 2000년 분양가상한제 폐지 이후 상승하여 노무현 정부 말 2007년 아파트값은 강남 12.3억, 비강남 5.8억으로 폭등했다. 2008년부터 분양가상한제가 시행되며 아파트값이 하락했지만 2014년 폐지되며 2020년 강남 21억, 비강남 9.4억으로 다시 치솟고 있다. 전세가 변동도 아파트값 변화와 같았다. 분양가상한제가 폐지된 2000년 이후 2007년까지가 상승률이 강남 115%, 비강남 92%로 가장 높았고, 상승액은 분양가상한제가 폐지된 2014년 이후부터 2020년까지가 평당 강남 2.5억, 비강남 1.4억으로 가장 높았다.

분석을 통해 알 수 있는 것은 전세가를 끌어올리는 것은 결국 집값이고, 집값은 정부 정책의 영향을 많이 받는다는 점이다. 전세가 상승은 아파트값 상승을 따라가고, 아파트값 상승은 분양가상한제라는 정부 정책의 영향을 따라가는 것이다. 따라서 전세난 해결을 위해서도 집값 거품부터 제거해야 한다. 지금처럼 아파트값 상승을 막지 못한다면 앞으로도 전세가 상승은 피할 수 없다. 경실련은 정부와 국회가 즉각 분양가상한제를 전면 시행할 것을 촉구한다.

정부는 작년 임대차 3법을 통과시키고, 전월세상한제와 계약갱신청구권을 지난 7월 31일부터 시행중이다. 하지만 임대차 3법 중 가장 먼저 시행해야 할 전월세신고제는 시스템 준비를 이유로 1년 유예시켜 시장의 혼란만 부추겼다. 임대차 정보격차를 해소하고, 투명한 임대차 거래 관행을 확립하지 않고 세입자를 보호한다는 것 자체가 어불성설이다. 정부가 정말 전세난을 해결할 의지가 있다면 올해 6월까지 기다리지 말고, 2개월 이내 전월세신고제를 당장 시행해 임대차 계약 실태부터 파악하고 공개해야 한다.

그리고 이번 임대차 3법에는 세입자들의 가장 큰 피해인 보증금 피해를 막을 대책이 포함되지 않았다. 대법원 경매 현황에 따르면 2015년부터 지난 2019년 8월까지 세입자가 사는 집이 경매에 넘겨진 경우가 2만 7,930건에 달했고 이중 전세금을 돌려받지 못한 경우는 40.7%에 달했다. 깡통전세 세입자 10명 중 4명은 전세금을 돌려받지 못한 것이다. 갭투자 등으로 보증금 미반환 사고가 늘어나며 임차인의 재산적·정신적 피해가 급증하고 있다.

정부와 국회는 하루 빨리 세입자에게 피해가 전가되지 않도록 보증금 피해 방지 대책을 마련해야 한다. 임대차 계약기간 종료 후, 임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우에 임차인의 주거권과 실질적인 임차보증금반환청구권을 보장할 수 있도록 임대인에게 임대보증금반환보장보험 가입을 의무화하고, 보증수수료도 임대인이 부담하도록 하는 임대보증금 의무보증제를 즉각 도입해야 한다. 무주택 세입자들이 고통에서 벗어날 수 있도록 정부의 빠른 대책을 촉구한다.

[월간경실련 2021년 5,6월호 – 특집. 땀보다는 땅, 주식, 코인?(2)]

가상화폐는 재테크 자산의 수단일까? 통화거래의 수단일까?

가상통화의 개념, 활용, 도입, 규제 방안에 관한 소고

글 정호철 경제정책국 간사
감수 박선아 한양대 법학전문대학원 교수

 
들어가며
지난 4월 14일, 미국 최대 가상화폐 거래소인 코인베이스가 나스닥에 상장하면서 암호화폐인 비트코인 가격이 하루 만에 7% 뛰면서 6만 달러 선을 돌파했고, 이에 따라 국내에서도 현재 청년층을 중심으로 가상화폐 투자에 대한 호기심이 커지고 있다<도표 1>.

하지만 최근 비트코인과 같은 암호화폐를 대체하는 신종 알트코인(altcoin)들이 등장하면서부터 거래소 해킹, 폐쇄, ‘먹튀’ 등 각종 사기 피해도 잇따른 가운데 가상화폐에 대한 “투자보장”이냐 혹은 “거래규제”냐를 두고 뜨거운 설전이 오가고 있다. 이에 대해, 가상화폐 투자자들은 경제적 자유(신자유주의)의 관점에서 정부가 개입해 매매거래까지 전면 금지시키는 것은 부당하며, 매매차익에 대해 정당히 세금을 내고 있기 때문에 오히려 국가가 개인의 정당한 투자자산으로서 가상자산 거래를 보장하고 관련 피해로부터 국민의 투자재산을 보호해야 한다고 주장한다. 반면, 이에 반대하는 사람들은 실물경제의 관점에서 가상화폐는 실물가치에 기반하지 않기 때문에 올바른 투자자산이나 금융자산으로서 투자가치를 인정될 수 없으며, 개인의 정당한 투자자산으로 보더라도 통화, 증권, 채권과 같이 국가가 나서서 보호할 만한 공공의 이익, 신용가치 및 거래가치가 제한적이고, 오히려 사인 간의 투기적 거래에 의한 자산증식의 수단으로서 남용되거나 자금세탁의 수단으로서 악용될 소지가 크기 때문에 가상자산을 억제하고 거래를 금지해야 한다고 주장한다. 그러나 지급결제의 관점에서 가상화폐는 중립적인 교환가치 지닌 혁신적인 통화수단으로서 이용가치가 더 크기 때문에 투기를 억제하고 올바르게 도입된다면 새로운 경제적 가치를 창출하고 혜택을 가져다 줄 수 있다. 이러한 관점에서, 본 고는 가상통화1)의 개념, 활용, 도입, 규제 방안에 대해 검토해보고자 한다.
 
가상통화의 개념과 성격
우선, 가상화폐에 반대하는 사람들은 성격, 기능, 경제성 면에서 개념이 불분명하고 관련 기술이나 정보도 불투명하기 때문에 자산으로서의 가치가 제대로 반영되지 못한다고 본다. 그러나 이러한 주장은 디지털 전환에 따른 경제 가치와 관련 기술의 현존성을 간과한 잘못된 오해이다. 가상화폐는 분산원장 기반의 암호화폐, 즉 “블록체인(blockchain)” 기술을 본위화폐로 삼아 민간에서 발행·유통되는 디지털 상품, 서비스, 자산 ‘가치의 전자적 표시(digital representations of value)’로서 가격의 도량(度量)기준이 되는 경제적 가치척도를 반영하는 가상통화에 해당되기 때문이다. IMF(2016)의 분류체계에 따르면, 가상통화는 교환가능성(convertible)을 갖는 실물경제의 상품, 서비스, 자산과도 교환이 가능한 통화이며, 중앙은행이 발행하는 법정통화와 달리 탈중앙집중식통화(decentralized currencies)로서 특히 사인 간 디지털 상품, 서비스, 자산을 이전시키기 위해 가상통화를 발행하거나 또는 통화거래를 승인·요청하면 다수의 제3자들에게 분산된 해시값들과 비교·대조하여 통화거래의 지분증명(proofof-stake)하거나 통화발행의 작업증명(proof-ofwork)하는 인증 절차를 거쳐 관련 거래나 통화발행 정보가 기록·저장된 공공거래장부의 위변조가 불가능하도록 해시 함수와 값을 생성하는 암호화화폐(cryptocurrency)이다<표 2, 3>.

대표적으로, 비트코인(Bitcoin, BTC)이 이러한 블록체인 기술을 사용하는 암호화폐에 해당한다. 이러한 가상통화의 발행가치와 거래가치는 무작위로 선정된 제3자들의 ‘지분증명’과 ‘작업증명’에 대한 보상, 즉 사인간 지급결제 과정의 인증 절차에 무작위로 참여를 요청받은 증명인들(소위 “채굴자들”)에게 주어지는 일종의 지급결제 수수료로부터 경제적 가치가 창출된다. 이 같은 참여자들이 중앙은행의 청산결제 역할을 대신하는 셈이다. 국가가 독점하는 법정통화보다 가상통화가 갖는 큰 장점은 보안성 면에서 위조화폐 발행이 기술적으로 어렵고 작업증명과 지분증명의 신뢰성이 더 높은 정직한 증명인에게 더 많은 참여의 기회가 주어지기 때문에, 경제성 면에서 더욱 정직한 증명인들 양산하여 이들간 선의의 경쟁을 통해 통화의 신뢰성을 더욱 증진시키고 지급결제 수수료를 보다 낮춰 거래와 유통을 촉진시킬 수 있으며, 안정성 면에서 국제거래간 달러화와의 변동환율(즉, 브레튼 우즈 체제 내 변질된 현행 국제통화제도: 미국 국채와 달러화를 기축 통화로 하는 금본위제도)을 본위로 하지 않기 때문에 미국 채권금리, 기준금리, 환율변동 등으로부터 민간경제의 독립성과 평등성을 확보할 수 있다는 점이다. 무엇보다도, 타국의 도덕적 해이에 의한 금융위기가 경제위기로 시스템 전의되는 것을 막을 수 있는 장점을 갖는다. 비트코인이 탄생했던 것도 지난 2008년 글로벌 금융위기 때문이었다. 따라서 일반적으로 가상통화를 사용하는 참여자들이 많아질수록 보안·신뢰·경제·안정·독립·평성성이 더욱 증진될 수 있다.
 
가상통화의 활용례
또한 가상화폐에 반대하는 가상자산은 공신력을 갖는 시장을 통해 통화, 증권, 채권과 같은 청산결제와 지급지시의 과정을 거치지 않고, 사인들 간의 교환을 매개로 지급결제만 이루어지기 때문에 국가가 보호할만한 공공의 이익이나 신용가치가 낮다고 본다. 그러나 이러한 주장은 디지털 전환에 따른 신용가치와 관련 기술의 현존성을 간과한 잘못된 오해이다. 최근 글로벌 금융시장에서 일부 금융기관 및 대형기업들을 중심으로 가상통화를 활용한 여·수신 서비스가 생겨나고 있다. 일례로, 신용카드 시장만 하더라도 비자, 마스터 등의 글로벌 주요 카드사를 중심으로 자사의 지급결제망에 암호화폐를 차용하거나 직접 결제도 가능한 신용거래 환경을 조성하는 등 가상통화 활성화로 인하여 예상되는 여신금융시장과 전자지급결제시장의 변화에 선제적으로 대응하고 있는 추세다. 또한, 글로벌 상거래시장에서 민간기업의 실물자산이나 각국의 법정통화와 연동시켜 가격의 안정성을 보장하는 통화안정증권이나 자산유동화증권 형태의 신종 암호화폐인 스테이블 코인(stable coin)도 개발되고 있다. 이와 더불어, 국가 차원에서 중앙은행 디지털화폐(central bank digital currency, CBDC)를 개발·도입하려는 움직임도 적지 않다. 한국은행 역시 내년 1월까지 디지털화폐를 도입하기 위해 연구·개발을 마쳤고 파일럿 테스트 중이다.
 
가상자산 자금세탁 방지 및 투기 억제의 필요성
물론, 중앙은행 디지털화폐와 같은 중앙집중식통화와 달리 교환형가상자산의 경우 별도의 청산결제 과정을 거치지 않기 때문에 그림자금융(ShadowBanking System: 제도권 금융망 밖에서 건전성 규제를 받지 않는 신용중개시스템)처럼 자금세탁의 우려가 있다. 또한 이는 가상통화와 달리 통화발행량을 조절할 수 없기 때문에 투기 억제에도 어려움이 있다. 따라서 사인 간의 투기적 거래에 의한 자산증식의 수단으로서 남용되거나 자금세탁의 수단으로서 악용될 소지가 크기 때문에 주의할 필요가 있다. 특히, 블록체인을 대체하는 신종 알트코인들의 경우 일부는 블록체인 기술이 없는 “탈집중식 교환형가상자산”으로서 디지털 전환의 기술이나 거래 네트워크와 관련된 시장 정보가 부족해 암호화폐 투자를 빙자한 다단계 사기에 거래소까지 동원되고 있어서 각별히 주의해야 한다. 문제는, 이러한 알트코인 등 신종 가상자산들은 현행법상 금융투자자산에 해당되지 않기 때문에 투자보호를 받기 어렵다. 기술적으로 지급결제가 보장되는 암호화폐와 달리, 교환형가상자산은 (1)발행인의 부재, (2)발행인 신용과의 무관련성, (3)상환의무의 부재 등을 특징으로 하기 때문에, 전자금융거래법, 자본시장법, 금융소비자보호법 등에서 말하는 그런 금융투자상품에 해당한다고 보기 어렵기 때문이다(국회입법조사처, 2021). 따라서 가상자산의 디지털 전환의 기술적 특성을 반영하여 해외처럼 정의를 새롭게 규정하고, 기능 및 용도에 따라 이용자의 권리와 의무를 보다 명확히 설정할 필요가 있다<도표 4, 5>.

예를 들면, 스위스나 영국처럼 (1)교환을 목적으로 하는 지급결제형, (2)투자에 대한 권리·의무를 화체화한 유가증권형, (3)디지털 서비스 접근 수단인 유틸리티형 등으로 구분하여 규제할 수 있다(FCA, 2019;FINMA, 2018). 미국의 뉴욕주는 가상자산 관련 범죄 예방 및 거리 투명성을 제고하기 위해 (1)가상자산은 법정화폐가 아니며 정부에 의해 보장되지 않는다는 점, (2)가상자산은 예금자 보호대상이 아니며 높은 가격 변동 등으로 단기간에 큰 손실을 입을 가능성이 있다는 점, (3)가상자산 취급업자의 전산시스템 불안이 소비자의 이용을 제약할 수 있다는 점 등을 들었다. 따라서 우리나라도 이를 참고하여 가상통화의 발행 규모나 위험성을 고려할 필요가 있다. 아울러 무분별한 가상자산 투기를 방지하기 위해서는 기본적으로 가상자산 이용자들에게 가상자산과 관련된 충분한 정보부터 제공되어야 할 것이다.
 
나가며
새로운 과학기술을 이용하여 맹신, 공포, 탐욕을 일삼고 있는 시장을 맹신해서는 결코 안 된다. 그러므로 현재 상장거래되거나 상장준비한다고 투자자를 모집하고 있는 가상자산들 중 과연 실제로 블록체인 기술을 적용한 암호화폐가 맞는지 의심해봐야 한다. 첫째, 가상화폐의 개념을 가상자산으로 볼 것인지, 가상통화로 볼 것인지 기술적, 경제적, 법률적 지위부터 그 가치와 정의를 명확히 할 필요가 있다. 둘째, 가상자산의 경우 취급업자나 사설 거래소로 하여금 투자위험과 조건들을 충분히 설명·공시하게 하고, 투기 억제나 자금세탁을 방지하기 위한 안전장치를 마련하여 거래소 해킹 등에 따른 피해자 권리구제방안을 강구해야 할 필요가 있다. 셋째, 가상통화의 경우 무분별한 투기 억제나 규제보다는 오픈뱅킹 방식을 통해 제3의 외부청산기관(예: 장외파생상품 중앙청산결제소)과 관련 절차를 마련토록 하여 암호화폐의 혁신을 민간에서 충분히 활용토록 인프라를 지원하고, 한편 중앙은행 디지털화폐처럼 한국은행이 직접 제공하는 디지털 지급결제 서비스를 통해 금융의 공익성을 높일 필요가 있다. 가상자산에 대한 편견은 버리고 새로운 지급결제 수단으로서 가상통화로 발돋움하기를 기대한다.
 
■ 참고문헌
국회입법조사처. (2021). 가상자산 관련 투기 억제 및 범죄 피해자 보호 방안. 이슈와 논점 제1832호.
국회입법조사처. (2020). 디지털 금융혁신관련 법령분석과 향후 입법·정책과제. 정책연구 용역: 100.
박선아. (2021). 가상자산의 입법 현황과 규제 방향. 세미나 자료.
커넥팅랩. (2019). 블록체인 트렌드 2020. 비즈니스북스. <도표1-1>
한국은행. (2021). 중앙은행 디지털화폐(CBDC) 관련 법적 이슈 및 법령제·개정 방향. 외부연구용역보고서.
CoinMarketCap.com.
FCA. (2019). Guidance on Cyptoassets Feedback and Financial Guidance to CP 19/3. Policy Statement:
PS19/33.
FINMA. (2018). Guidelines for enquiries regarding the regulatory framework for initial coin offerings
(ICOs).
IMF. (2016). Virtual Currencies and Beyond: Initial Considerations. Staff Discussion Notes’ Volume
2016, Issue 003 (SDN/16/03): 7-10.

최근 정부의 코로나19 대응과정에서 감염병 환자 치료를 위한 공공병상과 인력 부족 문제가 드러문재인 정부는 취임 첫해인 2017년 12월 주거복지로드맵을 발표해 임기 내 연간 13만호씩 65만호의 공공주택을 공급(준공기준)하겠다고 발표했습니다. 하지만 경실련이 장기공공주택 보유현황을 조사한 결과 국민임대, 영구임대, 장기전세 등 서민들이 장기간 안심하고 살 수 있는 진짜 공공주택 비중은 매우 낮은 것으로 나타났습니다. 문재인 정부에서 공급된 공공주택 중 상당수가 10년임대, 전세임대, 매입임대 등 가짜·짝퉁 공공주택이었습니다.

경실련은 나라의 주인인 국민의 입장에서 장기공공주택 현황을 분석하고, 정부 공공주택 정책의 문제점을 살펴봤습니다. 최근 서울시장 후보들도 앞다퉈 공공주택 30만호, 70만호 공급 공약을 내놓고 있지만, 단순히 물량 채우기에 급급한 정책으로는 주거불안에 시달리는 무주택 서민의 주거문제를 해결할 수 없습니다. 경실련은 정부가 값싸고 질 좋은 공공주택을 많이 늘릴 수 있는 근본대책을 마련할 것을 촉구합니다.

○ 일시 및 장소 : 2021년 2월 25일(목) 오전 10시 30분, 경실련 강당
○ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
○ 취지발언 : 윤순철 사무총장
○ 분석내용발표 : 윤은주 부동산건설개혁본부 간사
○ 질의답변 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장

* 문의 : 경실련 부동산건설개혁본부 02-3673-2146