[특집] 비열한 재건축
[월간경실련 2021년 7,8월호 – 특집. 오늘도 무사히(1)]
비열한 재건축
장성현 부동산건설개혁본부 간사
2006년 개봉한 영화 ‘비열한 거리’. 탄탄한 각본과 배우들의 열연 그리고 상업영화의 특유의 자극적 설정이 절묘하게 어우러진 영화다. 영화의 주인공인 병두(조인성)는 건달이다. 그들 스스로 말하길 “나이트 삐끼 출신에 비전통”. 병두는 삐끼 생활을 함께 하던 후배와 독립했지만, 변변한 일거리를 찾지 못한다. 병두는 병든 어머니와 두 동생의 생계를 책임져야 한다. 어머니와 두 동생은 쓰러져가는 고옥에 산다. 하지만 재개발지역으로 지정돼 곧 철거될 위기다. 거길 떠나서는 살 곳이 없는 병두의 어머니는 매일 철거반대 시위에 나서지만, 번번이 철거깡패로부터 행패를 당한다.
우여곡절 끝에 병두는 좋은 스폰서 황 회장을 차지한다. 황 회장이 하는 일 중에 어렵고 불법적인 일을 병두네 조폭이 처리해주고 그 대가로 돈을 받는다. 영화에 직접 나오지는 않지만, 황 회장이라는 사람이 하는 일은 건설 시행사 사장쯤 되는 듯하다. 병두네 식구들이 하는 일은 재개발구역으로 지정된 철거촌을 돌아다니며 재개발 동의 도장을 받거나, 재개발을 반대하는 주민을 겁줘 쫓아내는 일이다. 병두는 자신의 어머니가 당한 일을 똑같이 다른 누군가의 어머니에게 되돌려준다. 그들이 하는 일은 소위 말하는 ‘철거용역’이다.
서론이 길었다. 글을 쓰는 이유는 6월 9일 발생한 ‘광주 학동 4구역 재개발 철거 참사’ 때문이다. 광주 재개발 사업은 26,400㎡ 면적에 29층 아파트 19개동, 2,314세대가 들어설 예정이다. 2007년 8월 조합 설립 인가를 받았지만, 2017년 2월에야 사업시행 인가, 이듬해 7월 관리처분 인가를 받았다. 조합원은 648명, 시공사는 현대산업개발이다. 재개발 추진 명 목은 “도심 공동화, 주택 노후화로 악화한 주거 환경을 개선”하기 위함이다. 지난해 7월부터 석면 제거 등 철거가 시작돼 철거 공정률 90%를 넘겼다. 그러던 6월 9일 5층짜리 상가 건물을 철거하던 중, 건물 벽면이 무너지면서 지나가던 시내버스를 덮쳤다. 9명이 숨지고 8명이 중상을 입었다.
사고 이후 수사를 통해 여러 부조리가 밝혀지고 있다. 그중 주요한 원인으로 지목되는 것은 ‘불법 하도급’이다. 재개발조합(시행사)은 현대산업개발(시공사)과 원도급 계약했다. 현대산업개발은 한솔과 철거용역 하도급 계약을 한다. 여기까지는 건설산업기본법에 따라 합법적인 계약이다. 하지만 하도급업체 한솔은 직접 시공하지 않았다. 건축물 철거는 백솔기업에, 석면 철거는 다원이앤씨에 불법 재하도급을 줬다. 불법 하도급을 통해 철거 공사비는 3.3㎡당 28만 원→10만 원→4만 원으로 줄어들었다. 설계가 대비 1/7로 줄어든 단가를 가지고 제대로 된 안전관리를 할 수 있다면, 그 관리자는 재하도급업체에 있을 게 아니라 지금 당장 국토부 건설안전과장으로 가야 한다.
여기까지는 대한민국 어느 현장에서나 볼 수 있는 부조리다. 생각해볼 점은 다단계 하도급을 통해 삭감된 돈이 누구의 주머니로 갔냐는 것이다. 일반적인 공공 공사를 생각한다면, 삭감된 단가는 고스란히 원도급업체의 주머니로 들어간다. 평당가 28만 원에 계약해 10만 원에 하도급을 줬다면, 원도급업체는 삽질 한번 하지 않고 계약서 몇 장으로 평당 18만 원을 번다. 하도급업체 또한 평당 10만 원에 하도급을 받아 4만 원에 재하도급을 줬다면 똑같이 서류 몇 장에 6만 원을 챙긴다.
하지만 재개발·재건축은 사정이 다르다. 재개발· 재건축 사업의 ‘슈퍼갑’은 조합이고, 그 조합을 대표하는 조합장이 있다. 재개발·재건축 사업에서 조합장의 입김이 어느 정도냐면, 조합장 말에 따라 하도급업체가 바뀐다. 조합장이 하도급업체 몇 군데를 정해주면, 원도급업체는 끽소리 못하고 그 업체와 하도급 계약을 해야 한다. 조합장 입김으로 공사를 수주한 하도급업체는 당연히 그에 상당하는 리베이트를 조합장에게 전달한다. 요사이 추진되는 대규모 재개발·재건축 사업에서는 이런 부조리가 많이 줄어들었다고 하지만, 필자의 예상으로는 80% 이상의 사업에 서는 여전히 이런 아사리판이 벌어지고 있을 것이다.
그중에서도 철거용역은 조합장 노다지다. 재개발 사업이 본격적으로 추진됨과 동시에 영화 ‘비열한 거리’ 에 나오는 철거용역이 투입된다. 철거용역은 부지 정리, 재개발사업 동의서 등의 완력이 필요한 일을 도맡아 한다. 거기서 그치지 않고 철거공사까지 참여한다. 철거공사에 대한 이권 양도는 허드렛일을 도와준 ‘용역깡패’에 대한 보답 차원이다. 물론 철거공사를 통한 수익의 일부는 다시 조합장을 위시한 조합 임원단의 몫으로 돌아간다. 누이 좋고 매부 좋고, 도랑 치고 가재 잡고. 조합원들의 소중한 사업비가 이렇게 쓰이고 있다. 주변을 돌아봐라. 재개발·재건축 사업 도중에 임원 비리로 수차례 공기가 연장되고, 조합장이 수시로 바뀌고, 심지어 구속되는 경우가 얼마나 허다한가?
필자가 보기엔 불법하도급은 광주재개발 참사의 직접 원인이 아니다. 더 큰 문제는 재개발·재건축 사업 그 자체다. 이들 사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 진행된다. 사업 추진의 명분은 광주 재개발 사업과 같이 너무나도 공익적이다. 도시 공동화를 방지한다거나, 노후주택을 개선한다거나, 시민들의 주거 복지를 향상시키기 위해 사업을 추진한다고 한다. 사업을 허가해 주는 지자체 역시 같은 이유로 허가해준다. 하지만 실제 사업 추진과 결과는 너무나도 사적이다.
재개발·재건축 사업으로 이득을 보는 것은 분양권을 가진 조합원뿐이다. 엄밀히 말해 전체 조합원이 아닌 이권을 가진 소수의 조합원일 것이다. 사업지구 원주민의 대부분은 세입자 신세다. 이들은 변변한 이주대책도 없이 삶의 터전에서 쫓겨나야 한다. 살던 사람 쫓아내고, 기존 공동체를 싸그리 갈아엎는 방식으로 기다란 아파트 몇 채 들어서면, 그게 지역공동체의 발전일까? 거품이 잔뜩 낀 아파트 몇 채가 새로 들어서서 주변에 끼치는 영향이라고는 집값 끌어올리는 것밖에 없는데, 이게 공적인 사업인가? 주민의 60~70%의 동의만 받으면 나머지 주민들의 의사와는 상관없이 추진되는 재건축·재개발사업. 가진 자들의 주머니만 더욱 불려주고, 가진 것 없는 사 람은 ‘벼락거지’로 만드는 재건축·재개발이 정말 필요한 사업인지, 지금과 같은 사업 추진이 맞는지 다시 생각해볼 때다.
시민들의 의견
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