[월간경실련 2020년 3,4월호]

부동산 거품과 총선

김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장

2019년 11월 정부는 “전국 집값이 4% 올랐고, 서울아파트값은 10% 올랐다”라고 발표했다. 임기 절반을 넘긴 2019년 11월 19일 문재인 대통령은 국민을 향해 이렇게 말했다. “임기 중 전국적으로 집값을 안정적으로 관리해 왔다.”

아파트값 폭등 문제를 알리던 우리는 놀랐고, 대통령 발언 직후 경실련은 서울아파트값 분석 결과를 발표했다. 문재인 정부 30개월 중 26개월 동안 올랐다. 또 아파트값 상승률은 32%, 평균 3억 원 올랐고, 강남은 6억 원 상승했다. 역대 정부 최고 속도로 올랐다. 전국 땅값 분석결과 2,000조 원 올랐다. 같은 기간 국민 총저축액인 270조 원 보다 7배 큰 규모다. 이어서 문재인 정부 청와대를 거쳐 간 참모 전체 아파트값 변동을 분석했다. 이들 보유 아파트값은 40% 올랐고, 다주택자는 37%였다. 소득주도 성장을 외쳤던 장하성 초대 정책실장의 아파트값은 10억 원 올랐고, 두 번째 김수현 정책실장도 10억 원 올랐다. 청와대 대변인 8억, 국무총리 이낙연은 10억 불로소득을 챙겼다.

이런 사실은 경실련 발표 전 대통령과 시민들 누구도 몰랐다. 아무도 알려주지 않았다. 소득주도 성장과 ‘평등·공정·정의’를 말했던 문재인 정권은 불로소득만 키웠다. 국회와 정치권 정당은 이 지경이 되는 동안 무엇을 하고 있었나?

2016년 20대 총선 당시 아파트값이 꿈틀댔다. 그러나 심각한 상태가 아니었다. 그러나 21대 총선 이번은 다르다. 총선이 30여 일 앞으로 다가왔다. 우리 심부름을 대신해줄 후보를 잘 골라야 한다. 아울러 정당도 선택해야 한다.

문재인 정부 이전의 서울아파트값은 어땠나? 박근혜 정부이던 2013년에는 시민들이 아파트 분양과 거래를 외면했다. 거래 감소 원인은 2008년 이전 아파트를 비싼 가격에 취득해 집값 하락으로 고통을 받는 시민이 많았기 때문이다. 2007년 수도권과 서울 강북지역의 아파트를 평당 1,800만 원에 취득했던 것이 2012년 900만 원 이하로 하락했다. 미분양 아파트가 수십만 채 쌓였다. 재개발 재건축 뉴타운 조합원들은 조합해산을 원했다. 2014년 박근혜 정부는 경기부양을 위해 ‘돈을 빌려 집 사라는 정책’까지 내놨다. 그러나 시민들은 반응하지 않았다. 2015년 정부와 야당이 야합 ‘분양가상한제 폐지’와 재건축 특혜 등 무모한 부양정책에 합의했다. 2016년부터 서울아파트를 중심으로 꿈틀대기 시작했다. 그 결과 강북지역 재개발과 강남권의 재건축으로 불이 번졌다.

2016년 현직 대통령을 탄핵했고, 2017년 3월 국민은 대통령을 아예 파면했다. 부패하고 무능한 대통령을 국민이 응징한 것이다. 2017년 5월 새 대통령이 선출되었다. ‘도시재생뉴딜’은 매년 10조씩 5년 임기 동안 50조 원을 쏟아 붓는 토건 공약이자, 문재인 후보의 핵심 공약이었다. 당선 이후 엄청난 규모의 정부 예산 투자와 집값 상승을 노린 투기로 인해 서울의 구도심 주택값이 폭등했다. 2017년 8월 정부는 여러 채의 집을 보유한 사람(투기꾼 등)이 “임대업자 등록만 하면 세금을 낮추고 아예 면제해주겠다”라고 발표했다. 집값은 더 올랐다. 2018년 8월에는 다주택자에 대출까지 늘려주었다. 집 한 채 보유한 사람에게 집값의 40% 대출해 준다. 그런데 다주택자에게 80%로 대출을 늘려주었다. 문재인 정부 30개월 특히 다주택자(투기꾼)에게 유리한 정책들을 내놨다. 정책은 투기꾼에 꽃길 깔아주었는데 입으로는 투기 근절을 말한다.

2019년 국정감사 자료에 따르면 30명의 임대업자 보유 주택은 1만 1,200채로 인당 평균 370채를 보유하고 있다. 임대업자 등록만으로 누리는 특혜는 세금 한 푼도 내지 않고, 수백 채의 주택을 쇼핑하듯 사재기토록 만들었다. 그런데 문재인 정부는 공급이 부족해서 집값이 상승한다고 말하며, 3기 신도시계획을 발표했고, 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다고 했다. 노무현 정부도 그랬다. 노무현의 2기 신도시 공급 확대정책은 실패했다. 지난 10년 주택 500만 채가 새로 공급됐다. 새 주택을 산 사람 중 이미 주택을 보유한 사람이 260만 채를 사재기했다. 최근 30대들의 주택 거래도 늘었다. 더 늦기 전에 주택을 장만하는 것이 유리하다고 판단했기 때문일 것이다.

국회의원은 국민의 심부름꾼이다. 심부름꾼은 정부와 공무원을 잘 다루고 시민 모두에 필요한 정책과 제도를 법으로 만들어 작동되도록 해야 한다. 그러나 20대 국회는 서울아파트값 폭등을 방조했다. 불로소득이 서울아파트만 500조, 주택 150조, 서울 부동산 1,000조 전국 2,000조 발생한 것으로 나타났다.

정부가 키운 불로소득을 견제하고 제어시켜야 할 국회가 제어는커녕 거품을 키우고 오히려 부채질을 해왔다. 분양가상한제는 19대 국회 2014년 말 여야 야합으로 주택법에서 없앴다. 20대에 부활이 시급했다. 그러나 21대 총선을 앞두고 정부와 여당인 민주당은 강남지역 재건축 단지의 분양가상한제 시행마저 총선 이후로 미뤘다. 제1야당인 미래통합당은 분양가상한제를 아예 폐지하자고 주장한다. 그리고 군소 정당은 침묵하고 있다. 총선이 30여일 앞으로 다가왔다. 그러나 집권 여당과 제1야당 그리고 군소 정당 누구도 서울아파트값 폭등에 대한 해법을 제시하지 않고 있다. 거품 제거 공약(약속)을 하면 오히려 표를 잃는다고 생각하는 것 같다.

21대 국회는 재벌과 토건업 특혜를 제거하고, 투기꾼 특혜를 박탈하고, 아파트값을 정상화할 심부름꾼을 선택하자. 부동산 거품을 제거하고 불로소득을 소멸시켜 땀 흘려 일한 사람이 대접받는 사회를 만들 정책을 제시하고, 약속을 지킬 후보를 선택하자. 이번에는 잘 골라 바른 선택 좀 해보자.

최근 민변과 참여연대의 발표로 밝혀진 LH 직원들의 부동산 투기 의혹이 일파만파 번져나가고 있습니다. 이 소식을 접하면서 솔직히 가장 먼저 들었던 생각은 "이 사실을 밝혀내기 위해 민변, 참여연대의 활동가들이 얼마나 고생을 많이 했을까?"였습니다. 동종업계(?) 종사자로서 자료를 모으고, 분석하는 고충을 잘 알기 때문에 들었던 생각이었습니다.

LH직원들의 투기 의혹을 밝혀내기 위한 분석 작업에 참여한 민변 서성민 변호사는 “제보받은 지역의 토지 중 2018년부터 2020년 사이에 거래된 토지를 대상으로 무작위로 몇 필지를 선정하여 토지대장 및 등기부등본을 발급받아, 해당 토지의 소유자로 표시된 명의자들을 LH 직원 조회를 통해 매칭한 결과” 투기 의혹 직원들을 밝혀냈다고 했는데요, 말은 간단하지만 하나 하나 따져보면 속칭 '노가다'가 아닐 수 없는 일입니다.

토지대장이나 등기부등본을 발급 받아보신 분들은 잘 알겠지만, 온라인으로 발급 신청을 할 때 '주소'를 중심으로 검색할 수 밖에 없습니다. (법인의 경우에만 상호로 검색이 가능합니다.) 어느 지역에 특성 개인의 대규모 부동산 투기가 의심된다면, 그 지역의 부동산 주소를 하나하나 넣어서 등기상 소유주를 하나하나 확인해야 한다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 이번 분석 작업을 할 때도 전수조사를 하지 못하고, 무작위로 필지를 선정해 내용을 살펴볼 수 밖에 없었던 것인데요, 그야말로 눈알이 빠지는 작업이 아닐 수 없습니다. 

만약 토지대장이나 등기부등본을 개인 소유자 이름으로 검색해서 살펴볼 수 있다면 어떨까요? 투기 의혹이 있는 LH 직원 이름으로 검색을 하면, 한번에 이들이 가지고 있는 부동산 규모를 살펴볼 수 있을 것입니다. 물론 동명이인이 있기에 검증 작업이 더 필요하겠지만, 지금처럼 주소를 기준으로 하나하나 대장을 열람하는 방법보다 시간이 훨씬 단축되겠지요.

소유자 이름으로 검색한다면, 누가 어느 부동산을 가지고 있는지 누구나 살펴볼 수 있으니 개인정보 침해 아니냐고 되물을 수도 있겠습니다. 하지만 이미 이렇게 이름으로 검색하면, 그 사람이 소유한 부동산 정보를 한번에 찾아볼 수 있는 제도들이 마련된 곳들이 적지 않게 있습니다. 미국 뉴욕 주의 자산정보 등기시스템 ACRIS가 대표적인데요, 주소로 검색하여 등기를 떼는 것은 물론이거니와 이름 검색도 가능합니다.

이런 시스템 덕분에 과거 한국 언론사가 국내 재벌들의 미국 부동산 투기 의혹을 밝혀낸 적도 있습니다. 2014년, KBS 탐사보도팀이 '회장님의 미국 땅'이라는 제목으로 재벌 회장들의 미신고 해외 부동산 투기 내역을 보도한 바 있는데요, 이때 분석 작업에 활용한 시스템이 바로 ACRIS였습니다. 

시스템에서 이름만 넣으면 토기 소유 내역과 거래 내역이 한번에 뜨니, 수상한 거래가 있다면 누구나 감시할 수 있는 셈이죠. 예를 들어 도널드 트럼프 전 대통령의 이름으로 검색하면, 맨해튼에서 트럼프가 거래한 부동산 내역과 은행 대출 서류까지 확인할 수 있습니다.

한국 사회에서는 이상하게도 개인의 재산이나 자산과 관련한 정보는 프라이버시라는 관념이 뿌리깊게 박혀 있습니다. 월급이 얼마나 되는지, 세금을 얼마나 납부하는지, 부동산을 몇 개나 가지고 있는지 잘 공개하지 않는 관행이 있죠. 예를 들어 유럽 여러 국가에서는 전 국민의 납세정보를 공개하고 있지만, 한국은 국세기본법에서 이러한 정보를 비밀로 하도록 하고 있습니다.

그러나 공개가 공익 증진에 기여하는 경우엔 이런 정보도 널리 공개할 필요가 있습니다. 이를테면 북유럽의 납세 정보 공개는 사회의 투명성을 높이고 탈세를 막는 것에 기여하고 있습니다. 동료 직원들이 임금을 얼마나 받고 있는지 살펴볼 수 있는 독일의 임금공개법은 성별 임금 격차를 줄이는데 기여하고 있구요. 

만약 부동산 등기를 소유자 이름으로 검색할 수 있다면, 이번 LH 사건과 같은 공직자의 투기를 상시적으로 감시할 수 있는데 기여할 수 있을 것입니다. 토지와 같은 부동산은 공공적 성격이 강한 만큼, 투명성을 높이기 위해 부동산에 대한 검색과 공개 시스템을 개선하는 것도 충분히 고려해볼 수 있지 않을까요? 

[월간경실련 2021년 3,4월호]

농지를 농민에게 돌려주자

윤순철 사무총장

3월 24일 국회는 비농업인이 상속 등의 사유로 농지를 소유할 경우, 이를 농업 경영에 사용하도록 의무화하는 농지법 일부 개정안을 통과시켰다. 지난 1년간 경실련은 전농과 한농연 등 농민단체들과 함께 “가짜 농부를 찾아라” 연속 기자회견을 통해 공직자, 국회의원, 지방자치단체 단체장과 의원들의 농지 소유 실태를 공개하면서 농지가 투기의 대상이 되도록 방치한 정부를 비판했다. 여기에 더해 참여연대와 민변이 LH공사 직원들이 광명과 시흥의 신도시 개발지역의 농지 투기를 폭로하면서 국민적 공분을 사게 되었고 농지를 농민에게 돌려주는 조그마한 진전을 이루게 되었다. 농지는 농업에만 사용하고 투기의 대상이 되어선 안 된다는 지극히 상식적인 원칙을 지키지 않은 정부는 비난을 피할 수 없게 되었다.

농지는 농작물을 재배하는 데에 사용되는 땅이다. ‘농지의 보전 및 이용에 관한 법률’은 농지의 개념을 “법적지목 여하에 불구하고 실제의 토지 현상이 농경지 또는 다년생식물 재배지(과수원·뽕나무·종묘·인삼·약초밭 등)로 이용되는 토지와 그 개량시설의 부지”로 정하고 있다.

또한 헌법 제121조는 농지의 이용에 대해 “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다. 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다”고 정하고 있다. 즉, 가짜농민의 투기적 농지 소유를 방지하기 위하여 농업인과 농업법인만이 농지를 소유할 수 있도록 자격을 정한 것이다.

농지법은 농지에 관한 기본이념, 국가와 국민의 의무를 밝히고 있다. 농지에 관한 기본 이념은 “농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전하는 데에 필요한 기반이며 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유·이용되어야 하며, 투기 대상이 되어서는 아니 된다.”(제3조) 농지에 대한 국가의 의무는 “국가와 지방자치단체는 농지에 관한 기본 이념이 구현되도록 농지에 관한 시책을 수립하고 시행하여야 하고 필요한 규제와 조정을 통하여 농지를 보전하고 합리적으로 이용할 수 있도록…”(제4조) 그리고 농지에 대한 국민의 의무는 “모든 국민은 농지에 관한 기본 이념을 존중하여야 하며, 국가와 지방자치단체가 시행하는 농지에 관한 시책에 협력”(제5조)을 규정하고 있다. 즉, 농지는 식량 공급과 국토 환경 보전의 기반으로 공공복리에 적합하게 사용되고 투기의 대상이 되어서는 안 되며, 국가와 지방자치단체는 농지의 기본 이념에 맞게 농지 정책을 수립하고 시행하고, 국민은 농지에 관한 기본이념을 따라야 한다고 정한 것이다.

이런 엄한 규정이 있음에도 이번 LH공사 직원들이 사들인 땅이 농지였듯이 농지가 야금야금 가짜 농부들의 먹잇감으로 전락한 데는 여러 이유가 있다. 1994년 농지법 제정 이후, 헌법이 정한 경자유전의 원칙이 훼손되는 ‘비농업인의 농지 소유 확대’, ‘농지에 대한 재산권 행사의 제한 해소’, ‘투기가 가능토록 한 형식적인 농지취득절차’ 등으로 법이 개정돼 왔기 때문이다. 그 결과, 국회의원은 25.3%, 고위공직자의 경우 38.6%가 농지를 소유하고 있었다. 3월 24일 공직자윤리위원회가 공개한 국회의원 재산공개를 보면 국회의원 300명 중 57명이 본인 명의의 농지를 소유하고 있었고, 가족 명의의 농지 소유자까지 확대하면 1/3인 101명이었다. 고위공무원들도 절반이 토지를 소유하고 있었다.

투기의 대상이 된 농지를 농민에게 돌려줘 본래의 기능을 하도록 해야 한다. 어떻게 가능할까? 경실련이 농지법 개정의 방향을 밝혔는데 투기 방지를 위한 농지취득 관련 규정의 강화, 비농업인의 농지 소유 예외 규정 축소, 식량안보·국토보전의 보루인 농지를 농지답게 하기 위한 규정을 강화 방안을 소개한다.

첫째는 농지취득 규정의 강화이다. 상속·이농·1천 제곱미터 미만으로 주말·체험 영농을 위한 농지를 취득하거나 계속 소유할 경우 농업경영계획서를 작성할 필요가 없었는데 예외 없이 농업경영계획서 제출하는 것이다. 둘째는 비농업인의 농지취득 시 일정기간 자경을 의무화하고 농지 전용을 제한하는 것이다. 셋째는 폐지된 통작거리 제한을 복원하고, 투기목적으로 농지를 취득한 후 바로 매매하거나 농지를 세분화하여 매도하는 것을 막기 위해 농지취득 시 일정기간 매매 금지와 소위 농지 ‘쪼개기 금지’가 필요하다. 넷째는 현재 주말·체험 영농을 목적으로 소유하고 있는 1천 제곱미터 미만 농지의 면밀한 실태조사를 통해 농업 경영에 이용하지 않을 경우 처분명령을 내리고, 1만 제곱미터 이하의 상속농지 역시 농업 경영에 이용하도록 의무화해야 한다. 다섯째는 농업회사법인의 출자자 중 비농업인의 비율을 50% 미만으로 축소하고, 법인의 대표자 및 업무집행사원들을 농업인이 많이 참여하도록 할 필요가 있다. 여섯째는 안정적인 식량자급률 확보 및 국토보전을 위해 국가적 차원에서 농지의 보전 및 이용 계획 수립하는 것은 물론 농지 소유와 이용에 대한 지역별 농지심의기구 설치, 농업에 이용하지 않는 농지 소유자의 처벌 및 처분조치 강화가 필요하다. 일곱째는 업무별로 분리되어 운영하고 있는 농지정보 관리의 일원화와 지자체 시·구·읍·면 단위 농지 전담 인력 확보 그리고 농지관리 현황에 대한 기간별 보고 의무화 등의 조치들 병행하여 시행되어야 할 것이다.

정부와 국회는 농지에 대한 투기를 근절하고 경자유전의 원칙에 따라 오롯이 생산수단으로써 소유하고 이용하는 방향 즉, 투기의 대상이 된 농지를 농민에게 돌려드리고, 식량안보 및 국토보전을 위한 본래의 기능을 회복하도록 제도화해야 할 것이다.