5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부
재벌토지자료 공개현황 발표 기자회견

[사회] 정호철 재벌개혁운동본부 간사 1. 취지 및 배경 : 윤순철 사무총장 2. 분석 결과 발표 : 권오인 재벌개혁본부 국장 3. 정책제언 및 추가 설명 : 김헌동 부동산건설개혁본부장

 

부동산 투기의 몸통은 재벌이다! -5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌토지자료 공개실태 –

 

5대 재벌 보유 토지 23년 동안 ‘61조원, 6배’ 증가

▶ 이명박 정부 이전 12년 12조 증가 (연평균 1조원)
▶이명박 정부 이후 11년 49조 증가 (연평균 4.4조원)
▶문재인 정부 2년 동안 1.5조원 증가

– 문재인 정부, 대통령 지시에도 재벌 보유토지자료 관료들 ‘공개거부?’
– 재벌 보유토지자료는 정부 관련 부처 홈페이지에 항상 공개해야

 

❍ 경실련은 30년 전인 1989년 창립 때부터 지금까지 재벌의 부동산 투기근절과 불로소득근절, 경제력집중억제를 위한 감시 활동을 전개해 왔음. 2019년에도 5대 재벌 대상으로 여러 차례 토지자산과 계열사 증가 등에 대해 조사발표. 그 과정에서 재벌들은 비생산적인 경제활동(토지자산 증식, 부동산 개발, 부동산 임대, 부동산 관리, 건설회사와 주택업체 등)에 몰두하고 있는 것으로 나타났음. 이는 문재인 정부 들어서도 계속되고 있는 것으로 나타남. 이에 경실련은 5대 재벌의 23년 동안 토지자산 증식 현황과 역대 정부의 재벌보유토지자료 공개실태를 알려, 재벌이 부동산 투기의 핵심임을 알리고자 함. 나아가 이를 통해 토지가 보다 생산적으로 활용됨과 동시에 투명한 정보가 공개될 수 있도록 제도개선을 촉구하고자 함.

 

❍ 분석 기초자료는 노태우 정부부터 문재인 정부까지 정부가 공개했던 재벌보유토지자료 (임원보유 포함), 금융감독원 <전자공시시스템> 상 사업보고서 및 감사보고서 토지 장부가액, 정보공개청구 답변 자료 등을 활용하였음.

 

Ⅰ. 5대 재벌 보유 토지자산 분석결과

 

1. 5대 재벌 소유 토지자산 (12.3조->73.2조)은 지난 23년 장부가 기준 61조원, 6배 증가

❍ 재벌의 부동산 투기, 토지자산 증식에 대한 공시와 규제, 환수장치가 미비한 가운데, 2018년 기준‘상위 5대 재벌그룹 소유 토지자산은 지난 23년간(1995~2018) 장부가액 기준 12.3조원에서 73.2조원으로 약 61조원(6배)이 증가하였음.

– 1995년까지 토지자산은 12.3조원이었고, 그 후 토지자산은 2007년까지 12년간 12조원(약 2배, 연간 1조원)이 증가한 24.2조원이었음 그러나 2007년 이후 11년 동안에는 49조원(연간 4.4조원)이 증가하여 2018년에는 73.2조원으로 늘었음.

 

<그림1> 5대 재벌 보유 토지자산 변화(1995~2018)

<표1> 5대 재벌 보유 토지자산(땅값) 장부가액 변화

❍ 2018년말 현재 토지 가액(땅값) 순위는 현대차가 24.7조원으로 가장 많고, 롯데가 17.9조원, 삼성 14조원, SK 10.4조원, LG 6.2조원 순임.

– 지난 23년 동안 토지자산 증가는, 현대차가 22.5조원으로 가장 많고, 롯데 16.5조원, 삼성 10.3조원, SK 8.5조원, LG 3조원 순임.

– 23년 동안 토지자산(금액) 증가 배수는, 롯데가 13.3배로 가장 많았고, 현대차 11.3배, SK 5.7배, 삼성 3.8배, LG 1.9배 임.

 

2. 문재인 정부 5대 재벌 토지자산 변화

 

❍ 재벌 보유토지자료 공개하지 않는 문재인 정부 2018년 말까지 5대 재벌의 장부에 기재된 토지자산은 총 2016년 71.7조원에서 2018년 73.2조원으로 총 1.5조원 증가

 

❍ 2016년 말과 비교할 경우 문재인 정부 이후 가장 많이 증가한 그룹은 삼성으로 5,994억원이 증가, 다음 롯데 4,361억원, LG 2,727억원, 현대차 1,056억원, SK그룹 845억원 순

 

<그림2> 문재인 정부 2년 동안, 5대 재벌 소유 토지자산 변화(2016~2018)

<표2> 문재인 정부 5대 재벌 소유 토지자산(땅값) 변화(2018년 말 현재)

 

 

Ⅱ. 역대 정부 재벌 보유토지자료 공개실태

 

1. 1989년 노태우 정부의 자료공개 현황

 

❍ 30년 전 1989년 노태우 정부는 재벌들의 부동산 투기를 근절하고, 본연의 생산 활동에 집중하도록 정책을 수립 토지공개념 도입, 법인의 비업무용 부동산 강제매각, 비업무용 토지 중과세, 재벌 부동산대출 사전 사후 심사와 규제 등의 정책을 펼쳤음.

 

❍ 1989년과 1990년에는 당시 국세청, 은행감독원(현 금융감독원), 건설교통부(현 국토교통부), 내무부(현 행정안전부)에서 재벌이 보유한 토지자료를 조사 공개하였음.

– 은행감독원이 1989년 5월 공식 발표한 30대 재벌(520개사) 기업의 비업무용 부동산 비율은 1.2%였음. 그러나 1989년 8월 감사원이 수집한 기초자료에 따르면 재벌그룹 23개 계열사 보유 토지(3,123만평)의 43%(1,353만평)가 비업무용토지로 분류 됨. 이는 1990년 5월 당시 감사원 이문옥 감사관의 경실련에서 양심선언으로 드러났음.

 

<그림3> 재벌 비업무용부동산 관련 감사원 보고기사

 

❍ 국세청은 1990년 6월 25일 당시 5대 재벌(삼성, 현대, 럭키금성, 대우, 한진)의 비업무용 부동산이 총보유 부동산(건물분 포함) 0.6억평의 18.2%(0.11억평)라고 발표했음

<표3> 국세청 발표 5대 재벌 보유 토지(1990. 6. 25.)

 

2. 1995년 김영삼 정부 자료공개

 

❍ 김영삼 정부는 93년 금융실명제 도입, 고위 공직자 자산 공개 95년 부동산 실명제 등 강력한 개혁을 추진하였음. 아울러 재벌의 부동산 투기근절과 감시를 위해 당시 건설교통부에서 재벌 부동산 소유(법인과 임원 등 개인소유)현황에 대한 자료를 공개했음.

 

<표4> 5대 재벌 토지보유 현황(1995. 6. 20)

 

❍ 부동산실명제 실시(1995. 7. 1) 직전 1995년 6월 20일에 재벌 토지보유 현황 발표했음. 부동산실명제 이전 임원들이 명의(차명)로 재벌이 토지를 소유하고 있었음. 당시에는 정부 각 부처가 재벌들의 부동산 투기 문제를 근절하기 위해 재벌들이 보유한 토지에 대한 자료구축과 감시, 자료를 언론과 시민에게 공개하고 있었음.

 

❍ 1995년 6월 현재 재벌 보유 토지 가액은 12.2조원이고, 가액 순위는 삼성이 3.7조원으로 가장 많았으며, 엘지 3.3조원, 현대 2.2조원, 선경 1.8조원, 롯데 1.3조원 순이었음

 

3. 김대중–노무현 정부 자료공개

 

❍ 김대중-노무현 정부에서는 정부에서 세부적으로 발표하지는 않았지만, 국회의원의 자료제출 요구에 따라 건설교통부에서 관련 자료를 공개함. 건설교통부에서는‘30대 재벌기업들의 토지거래현황’을 파악하고, 국회를 통해 공개하였음.

 

<그림4> 건설교통부의 30대 기업 토지거래 현황 국회공개 기사

 

❍ 1999년에 금융감독원의 전자공시시스템이 도입됨에 따라 외부감사 대상 기업들은 재무제표 주석에 기업별 보유 토지면적, 공시지가, 장부가액을 공시했음. 이는 국제회계기준이 시행된 이명박 정부 2011년 전까지 계속 공시를 했음.

 

<그림5> 현대자동차 2010년 말 기준 토지자산 공시내용(감사보고서 주석)

<그림6> 삼성물산 2010년 말 기준 토지자산 공시내용(감사보고서 주석)

 

4. 재벌 보유 토지자료 공개 없었던 이명박·박근혜 정부

 

❍ 재벌 보유 토지와 부동산 자료를 공개하지 않았음

 

❍ 2011년 국제회계기준 도입을 핑계로 공시되던 공시지가의 공개도 사라졌음. 사업보고서 및 감사보고서 주석 사항의 재벌 보유 토지 공시지가와 면적마저 공개되지 않음

 

5. 재벌개혁 외치며, 재벌 보유 토지 현황 등 기초적인 자료조차 공개 못하는 문재인 정부

 

❍ 2019년 3월 경실련은 5대 재벌 보유 토지 ▲필지별 면적 ▲장부가액 ▲공시지가 ▲비업무용 및 비업무용 토지 현황에 대해 정보공개청구 보유면적만 공개

 

❍ 경실련은 5대 재벌(2018년 기준)이 보유한 토지의 현황을 알기 위해 2019년 3월에 5대 재벌 보유 토지 ▲필지별 면적 ▲장부가액 ▲공시지가 ▲비업무용 및 비사업용 토지 현황에 대한 정보공개청구를 진행했음. 국세청과 행정안전부, 금융감독원, 국토교통부는 각각의 역할에 따라 재벌들의 토지보유현황에 대해 근거자료를 가지고 있음. 그러나 소관이 아니거나, 정보가 부존재 또는 정보공개청구 타 부처 이송 통지 등으로 도저히 알아볼 수 없는 5대 재벌 전체 보유 토지면적만 일부 숫자만 알려 왔음.

 

❍ 1차 청구에서 행정안전부와 금융감독원은 재벌의 토지보유현황은 국세청과 국토교통부 소관이라고 했으나, 2차 청구에서도 해당 부처 역시, 정보 부존재 또는 납세자 개별과세정보에 해당한다는 이유로 비공개를 결정했음. 하지만 관련 법률 및 책무에 따라 해당 부처들은 재벌 법인 토지자료를 보유하고 있어야 함.

*국세청 : 법인세법에 따라 법인토지양도차익에 따른 법인세합산 과세로 인해 재벌 토지보유 현황 파악 *행정안전부 : 지방세법에 따라 비사업용토지 과세 *금융감독원 : 감사보고서와 사업보고서에 따른 법인토지자산 관련 세부 자료 보유 *국토교통부 : 공시(가격)지가조사와 부동산 정보 총괄 부서 토지 보유현황 집계

 

<표5> 경실련의 정보공개청구 결과

 

❍ 문재인 대통령의 2019년 7월 18일 여야 5당 대표와의 회동에서 정동영 민주평화당 대표의 30대 재벌 비업무용 토지 정보 공개요청에 대해 김상조 정책실장이 적극적으로 잘 챙기고 잘 검토해서 보고하라고 했음. 그러나 정동영 의원실에 따르면 아직 관련 자료에 대해 아무런 답변이 없었던 것으로 파악됨.

 

❍ 2019년 기획재정부 국정감사에서도 심상정 정의당 대표의 비업무용 토지 세제 감면을 지적한 것에 대해 홍남기 경제부총리는 “기업의 비업무용토지보유를 줄이는 것을 세정의 원칙으로 두겠다.”는 답변을 했음. 하지만 아직 아무런 조치도 없음. 문재인 정부는 재벌의 토지 등 부동산 소유현황에 대한 정보조차 공개를 거부하고 있음.

 

<표6> 문재인 대통령-여야 5당 대표 회동 대화 내용(2019. 7. 18)

▲ 정동영 대표 = 비업무용 토지라는 개념을 다시 살리고 비업무용 토지 중과세 방침을 복원하시라. 30대 재벌기업이 가진 비업무용 토지 정보를 국민 앞에 낱낱이 공개하라. 공개만으로 개혁이 시작된다. 노태우 정부도 공개했는데 문재인 정부는 공개하지 못할 이유가 없다. 왜 못하느냐. ▲ 문재인 대통령 = 김상조 정책실장이 적극적으로 잘 챙기고 잘 검토해서 보고하라.

*자료) 연합뉴스 2019년 7월 18일자 기사 인용

 

<표7> 2019년 기획재정부 국정감사 홍남기 부총리 대화(2019. 10. 4.)

▲심상정 의원 : 기업보유 토지가 늘어난 것은 정부가 비업무용 토지 획득에 대해 방임적이었기에 가능했다.”며 “사실상 기재부가 주범”이라고 비업무용 토지에 대한 각종 세제 감면을 지적 ▲홍남기 부총리 : “각종 인허가 및 정책 등의 제약요인으로 인해 사회적 합의를 거쳐 세제유예 기간을 늘렸다.”, “기업의 비업무용 토지 보유를 줄이는 것을 세정의 원칙으로 두겠다“고 사실상 기업의 비업무용 토지 과다보유에 대한 대책 마련에 나설 것임을 시사

*자료) 세정신문 (2019. 10. 4. ) 기사 인용

 

 

Ⅲ. 경실련 의견

 

❍ 재벌이 불로소득을 노린 부동산 투기를 방지하고 생산적인 활동에 주력하도록 과거 노태우 정부와 김영삼 정부에는‘비업무용 부동산’에 대한 중과세, 비업무용 토지 등 부동산 강제매각, 여신운영규정 제한 등의 대출규제 등 강력한 조치를 했음. 아울러 재벌들의 비업무용 부동산 등 보유현황에 대해 각 관련 부처에서 자료를 구축하여 모든 자료를 공개했음. 이러한 조치들이 1997년 외환위기를 거치면서 사라졌음.

 

❍ 김대중-노무현 정부에서는 당시 건설교통부(현 국토교통부)에서 30대 재벌들의 토지거래현황을 파악했고, 국회에 자료제출까지 했음. 나아가 1999년 전자공시시스템이 도입됨에 따라 금융감독원 전자공시시스템(dart)상 감사보고서와 사업보고서 주석을 통해 기업별 보유 토지면적, 공시지가, 장부가액은 확인할 수 있었음.

 

❍ 그러나 이명박-박근혜 정부에서는 국제회계기준을 도입을 빌미로, 기업회계기준을 변경하여 전자공시를 통해 확인이 가능하던 기업별 보유 토지면적, 공시지가가 사라졌음. 정부 관련 부처들 또한 재벌 토지 보유현황에 대해 자료를 감추고 있음.

 

❍ 문재인 정부에 와서는 재벌개혁과 공정경제와 부동산 투기근절을 입으로 외치면서, 재벌의 부동산 보유현황 등 기초적인 정보조차 공개하지 않고 있음. 지난 7월 문재인 대통령은 김상조 청와대 정책실장에게 재벌 보유토지자료 관련 지시를 했으나, 경실련 2차 정보공개청구에서도 어느 부처도 공개하지 않고 있음. 지난 12월 3일 경실련 기자회견에서도 발표되었듯이 문재인 정부 들어 대한민국 땅값이 2000조원 폭등했음. 부동산을 보유한 개인들도 이득을 봤겠지만, 최대 수혜자는 재벌기업들이라고 판단됨.

 

❍ 5대 재벌의 보유 토지는 이명박과 정부 2007년 24.2조원에서 문재인 정부 2018년 말 73.2조원로 49조원이 증가했음, 그리고 문재인 정부만 2016년 71.7조원에서 2018년 73.2조원으로 불과 2년 동안 1.5조 증가했음. 특히 삼성(5994억원)과 롯데(4,361억원)가 많이 증가했음.

 

❍ 97년 외환위기 이후 재벌 부동산 투기와 몸집 불리기 등에 대해 소홀 또는 관대한 정책들로 인해, 재벌이 맘 놓고 부동산 투기와 토지자산 증식을 해왔음. 상위 5대 재벌그룹 보유 토지자산은 지난 23년간(1995~2018) 장부가액 기준 12.3조원에서 73.2조원으로 약 61조원 6배가 증가했음. 취득가 대비 시세로 환산했을 경우, 더욱 심각함.

 

❍ 재벌의 부동산 투기 방지와 불로소득 환수장치의 부재는 본업인 영업에 주력하기보다, 오히려 비생산적인 부동산 투기를 통한 불로소득에 몰두하도록 유인을 제공함. 나아가 재벌들의 땅 사 모으기는 아파트값 거품과 임대료의 상승으로 이어져 중소상인까지 생계와 존재가 위협을 받음에도 정부는 이런 부작용을 방치 해왔음.

– 특히 재벌들이 업무용·사업용 토지가 아닌 비업무용·비사업용 토지를 보유해도 외면하고 있고, 감시도 하지 않고 있음이 드러났음.

– 우리 사회의 불평등과 격차를 줄이기 위해서는 ‘공공재’인 토지를 이윤추구 수단으로 이용하는 반칙행위 등에 대해 강력한 규제와 강력한 불로소득 환수가 필요함.

 

❍ 경실련은 재벌의 부동산 투기와 땅을 이용한 세습, 비생산적인 활동 등을 시장에서 일차적으로 감시될 수 있도록 다음과 같은 제도를 우선 제안함.

 

1. 공시대상 기업집단(자산 5조원)에 대해서는 보유 부동산(토지 및 건물)에 대한 목록 ▲건별 주소, ▲면적, ▲장부가액, ▲공시지가 등을 사업보고서 상에 의무적 공시 2. 일정 규모 이상 법인의 연도별 보유 토지 및 비업무용 토지 현황 및 세금납부 실적 상시적 공개

 

20191217 [기자회견 보도자료] 5대 재벌 토지자산 증가 및 역대 정부 재벌토지자료 공개현황 발표 (경실련)

문의: 재벌개혁운동본부 02-3673-2143

잘못된 진단에 알맹이 빠진 대책으로는 집값 안 잡혀

– 효과없는 대책에 그린벨트 훼손, 도심막개발 허용은 토건특혜일뿐
– 상한제 전국확대, 공시지가 2배 인상, 3기 신도시 즉각 중단이 먼저다

오늘 관계부처 합동으로 18번째 부동산대책(주택시장 안정화 방안)을 발표했다. LTV 20% 축소, 2주택자 전세대출 회수, 종부세율 인상 및 양도세 보완, 분양가상한제 지정확대, 가로주택정비사업 등 도시개발규제 완화 등이 주요 내용이다. 홍남기 부총리는 대책을 발표하며 ‘이번 대책이 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대하여 주택시장을 실수요 중심으로 개편하기 위함’이라고 강조했다.

경실련 분석결과 문재인 정부 이후 땅값만 2천조원 상승한 것으로 추정된다. 서울 아파트값은 지난 30개월 중 26개월이 상승했고, KB 부동산 시세도 한 채당 2.5억원(40%) 뛰었다. 분양가상한제까지 후퇴하며 투기세력들은 지방대도시로까지 주택쇼핑에 나서고 있다. 때문에 서울 뿐 아니라 경기도, 대구, 대전, 광주, 세종 등에서도 아파트값이 상승하고 있다. 조정대상지구에서 제외된 부산도 집값이 상승하고 있다.

그러나 이번 대책은 여전히 지금의 부동산시장 과열을 ‘서울 등 일부지역의 국지적 과열’로 축소해석하며 잘못된 진단을 고수하고 있다. 대책은 알맹이 빠진 미봉책으로 나열하고 있고 그린벨트 훼손, 도심 막무가내식 개발 등 토건특혜책까지 포함하고 있다. 하지만 잘못된 진단에 알맹이 빠진 대책으로는 지금의 집값 상승세를 꺾을 수 없으며, 내년 총선까지 현재의 상승세를 유지하겠다는 신호로 의심된다.

그럼에도 정부는 집값이 안정적이다, 강남 등 일부지역의 국지적 과열이다, 부동산정책 자신있다 등 지금의 위기를 전혀 심각하게 받아들이지 않고 있고, 이번 대책에서도 여전히 집값을 잡겠다는 의지는 보이지 않는다.

최소한 집값을 문재인 정부 이전 수준으로 되돌려 놔야 하고, 이를 위해서는 분양가상한제 전면확대, 공시지가 시세반영률 80% 이상으로 인상, 3기신도시 개발 중단 등의 강력한 투기근절책이 제시됐어야 했다. 하지만 여전히 분양가상한제를 일부 행정동에 국한하겠다는 입장이다. 공시지가 로드맵을 제시하겠다고 했지만 64.8%(토지), 68%(아파트)의 시세반영률 근거부터 공개하고 검증하는 게 우선되어야 한다. 공기업과 재벌건설사의 잔칫상으로 변질하여 강남집값만 올린 판교식 개발과 다를 바 없는 3기신도시 개발은 즉각 중단되어야 한다. 이번 대책에 포함된 9억 초과 주택 LTV 20% 축소는 대상도 작을뿐더러 이미 전세를 낀 현금부자들이 사재기하는 현실에서 실효성을 발휘하기 어렵다. 9.13대책으로 한번 인상된 종부세율의 추가인상은 법개정 사항으로 불확실할 뿐 아니라 지금의 시장에 당장 영향을 주기도 어렵다. 준공업지역개발, 가로정비사업 등 도시개발사업도 공공임대주택 확대 미흡, 무늬만 공공임대주택 공급, 주변 땅값상승, 사업자의 과도한 특혜 등의 문제점이 제기되고 있는 만큼 섣부른 규제완화는 무분별한 개발만 부추길 뿐이다.

다시 한번 강조하지만 투기조장 공급확대책, 알맹이 빠진 시늉만 낸 대책으로는 지금의 부동산 과열을 잡을 수 없다. 이러한 미봉책으로 대통령의 눈과 귀를 막고 있는 개발관료를 밝혀 엄중책임을 물어야 한다. 경실련은 다시 한번 대통령 면담을 공개요청하며 청와대는 빠른 시일 안에 답변해주기 바란다.

보도자료_12.16 부동산대책에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

경실련, 부동산 정책 관련 대통령 면담 요청

– 관료의 조작된 통계, 잘못된 진단과 처방으론 집값 못 잡는다
– 대통령이 직접 실태와 사실을 파악하고 투기근절대책 챙겨라

문재인 정부의 집값, 땅값 상승이 심각하다. 경실련 조사 결과 출범 이후 서울 아파트값은 한 채당 평균 2억 5천만원 상승했다. 서울 아파트 170만 채에서 총 420조원이 오른 것이다. 대한민국 땅값은 2,000조원 오른 것으로 나타났다. 이는 국민과의 대화에서 “부동산가격이 안정화되어 있고…부동산 문제는 자신 있다” 라는 대통령 발언과 상반된 결과이다. 대통령의 눈과 귀를 누가 가리고 있는 건 아닌지 의심된다. 경실련은 12월 3일 땅값 2,000조 폭등 발표에 이어 12월 11일 대통령비서실 1급 이상 참모들이 보유한 아파트를 전수 조사하여 상승실태와 원인 그리고 집값 안정을 위한 대안을 제시했다.

그러나 누구인지 실명을 밝히지 않은 청와대 핵심관계자는 ‘소수의 사례를 일반화하지 않았으면 좋겠다’ 라고 발언했다. 이런 청와대 관계자의 발언을 통해 여전히 청와대 참모들은 부동산 문제의 심각성을 안이하게 보고 있다는 사실이 재확인되었다. 청와대 참모의 이런 인식이라면 대통령께도 사실이 제대로 전달될 가능성이 없다고 보인다.

따라서 경실련은 직접 대통령께 부동산시장의 실태를 정확히 알리고 집값 거품을 제거할 수 있는 대안을 제안하고자 대통령 면담을 요청한다. 오늘도 국민은 대통령과 정부를 믿고 집을 사지 말아야 할지 고민하고 있다. 문재인 정부를 믿고 내 집 마련을 미뤘던 많은 가정에서 불화가 심각하다. 오늘 지금 이 순간에도 집값 땅값 상승으로 국민은 고통받고 있다. 성실하게 일터에서 일하는 노동자와 남의 상가를 빌려 높은 임대료의 고통을 이겨내며 장사를 하는 상인 등 많은 사람은 대통령에 기대하고 있었다. 그러나 참모들과 관료들은 대통령의 눈과 귀를 가리고 국민을 속여 왔다.

보수경제지 등 다수 언론에서는 정부의 일방적 규제가 부동산가격을 올리고 있다며, 정부가 당연히 해야 할 정부 역할과 규제마저 없애라고 요구하는 기사를 내보내고 있다.

문재인 정부의 정책에는 집값을 안정시킬 정책이 단 하나도 없다는 것이 지금의 가격폭등의 원인이다. 문재인 정부 출범 당시 예비타당성조사 검증도 없이 매년 10조원씩 5년 동안 50조원을 투입하여 구도심의 주택을 고치거나 새로 짓는데 국민의 세금과 기금을 투입하겠다고 발표했다. 도시뉴딜정책으로 지난 20년간 가격 변동이 없던 강북 구도심의 집값이 폭등하기 시작했다.

2017년 12월에는 당연하게 등록해야 할 임대업자가 임대업자 등록만 하면 세금을 한 푼도 안내도록특혜를 제공했고, 대출 역시 1주택자는 40%인데 다주택자는 80%까지 두 배 특혜를 줬다.

2017년 8월부터 시행한다던 민간 분양가상한제는 뒤로 미루다가 2019년 11월 시행령을 만들었다. 그러나 ‘핀셋’이라며 지정한 강남지역은 시행을 6개월 유예시켜 내년 4월 총선 이후로 미뤄놓았다. 현재 분양가상한제는 전국 1개소도 시행되는 곳이 없다. 이런 현상은 2004년 분양원가공개와 분양가상한제를 반대했던 노무현 정부를 떠올리게 한다. 그때도 그랬다. 2006년 9월 25일 야당 서울시장 오세훈의 후분양·분양원가공개·분양가상한제 3가지 정책을 동시에 시행하겠다고 발표했다. 오세훈 시장의 발표 3일 후에야 정부 역시 “분양가상한제, 분양원가공개 등 정부의 역할을 하겠다”라며 뒤늦게 경실련과 시민의 요구를 받아들였다.

국토부는 집값은 20% 올랐지만 공시(지가)가격을 10% 올려놓았고, 현실화율이 높아졌다고 거짓 발표를 하고 있다. 내년에도 같은 현상이 반복될 것이다. 그래서 경실련은 공시지가 시세반영률 조사 등을 토대로 땅값을 추정하였다. 경실련이 조사한 시세반영률은 43% 수준이고, 아파트·빌딩·주택 등 조사 근거를 제시했다. 그러나 국토부는 근거는 공개하지 않고 64.8%라고 말한다. 공개토론을 하자던 국토부는 경실련의 요구에 답이 없다.

150조 규모의 3기 신도시개발도 부동산투기와 환경파괴를 조장할 뿐이다. ‘집’이 주거 공간이 아닌 투기의 대상 투기세력의 쇼핑상품으로 전락했다는 비판까지 나오는 상황에서도 청와대나 국토부는 부동산시장의 심각성을 감추며 국민을 우롱하고 있다.

따라서 문재인 정부는 지난 30개월간 집값 상승과 투기 조장에 의존해 온 관료주도의 부동산 정책이 실패했음을 인정하기 바란다. 청약 열풍으로 경쟁률이 수백대 일로 치열하다. 불안한 국민이 너도나도 청약에 나섰기 때문이다. 정부가 향후 발표할 대책도 실효성이 있을지 회의적이다. 다음 주 발표예정인 공시지가 개선방안 등도 마찬가지이다. 따라서 대통령이 직접 정책을 챙기고 부동산가격 안정을 위해 나서야 한다.

공시지가는 당장 시세의 80% 이상을 반영해야 한다. 조작이 가능하고 불평등한 세금부과를 유발해 왔던 공시가격을 폐지해야 한다. ▲분양가상한제·분양원가공개 전국 확대 ▲재벌 비업무용 토지 보유세 강화 ▲3기 신도시 개발 전면 중단 ▲다주택자 임대사업자 등록 의무화 ▲전세보증금 반환보증 제도 의무화 등 집 없는 서민을 위한 정책, 과세강화와 공평한 세율 조정 등 불로소득을 소멸할 투기근절 대책을 마련하여 즉시 추진해야 한다. 대통령 면담 요구에 대한 청와대의 공식적인 답변을 바란다.

보도자료_경실련, 부동산 정책 관련 대통령 면담 요청

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

대통령비서실 공직자, 아파트 재산 8억→11억, 3억(40%) 상승

재산보유 상위 10위 평균 27억, 시세차액 상위 10위 평균 10억 증가
고위공직자 재산등록 할 때 시세와 공시가격 모두 기재를 의무화해라

문재인 정부 이후 집값 상승으로 서울 아파트는 한 채당 평균 3억원이 상승했고, 전국 땅값은 2,000조원이 상승한 것으로 나타난다. 그러나 국토부와 대통령은 “주택가격을 안정적으로 관리하고 있다.”라고 발언하고 있다. 정부가 제시하는 땅값 통계의 기초자료인 표준지(공시지가)에 대한 시세 조사자료와 가격 산정근거조차 공개하지 않고 있다. 국토부가 발표한 공시지가 64.8% 시세반영률은 경실련 조사자료와 차이가 난다. 경실련은 항상 조사내용 시세와 공시지가 그리고 비교 분석한 내용을 모두 공개한다. 그러나 국토부는 표준지 시세 조사 근거조차 공개하지 않고 있다. 따라서 경실련은 정부 통계를 신뢰할 수 없다. 2005년에도 시세반영률 91%라고 거짓 발표를 했었다. 국토부는 아직 근거를 공개하지 않고 있다. 그러나 대통령과 청와대에는 공개할 것으로 판단한다. 청와대와 대통령이 국토부 자료(공시지가 조사서에 기록된 토지의 시세)를 확인하고 그 결과를 공개하기 바란다.

경실련은 문재인 정부 출범 후 대통령비서실 재직 공직자의 부동산 중 대통령 임기 중 가격변화를 조사하여 분석했다. 분석은 정부 공직자윤리위원회가 공개한 공직자 신고재산을 토대로 대통령 임기 중 시세 변화를 조사하여 신고가액과 비교했다. 우선 시세 파악이 비교적 쉬운 아파트·오피스텔만 분석했다. 아파트나 오피스텔 등은 국민은행(KB) 부동산 시세 자료를 활용했다.

1) 보유주택 기준 상위 10위, 평균 재산(시세)은 27.1억원으로 9.3억 증가

2017년부터 현재까지 재산을 공개한 전현직 공직자는 총 76명이다. 이중 아파트 및 오피스텔 보유현황을 신고한 공직자는 65명이다. 65명이 공개한 자산의 문재인 대통령 임기 중 가격변화를 조사했다. 재직하지 않아 신고하지 않았더라도 공개했을 때의 재산을 기준으로 시세를 조사했다.

65명이 보유한 아파트 및 오피스텔 자산은 2019년 11월 기준 743억이며, 1인당 평균 11.4억원이다. 재산 상위 10위의 평균 27.1억원이고, 가장 많은 공직자는 주현 중소벤처비서관으로 보유재산이 43.6억원이다. 2017년 1월부터 현재까지 상승액은 평균 3.2억원이고 상위 10위는 9.3억원 증가했다.

2) 가격 상승금액 기준 상위 10위, 평균 10억 증가

65명이 보유한 아파트 및 오피스텔 가격은 2017년 이후 (8.2억에서 11.4억) 평균 3.2억원 상승했다. 자산증가 상위 10위는 평균 10억원 증가하였고, 주현 중소벤처비서관은 13억 8천만원이 증가하여 재산가액 뿐 아니라 상승액도 가장 높았다. 두 번째로 높은 여연호 국정 홍보비서관의 경우 과천시 부림동 재건축 아파트와 마포구 공덕동 2채의 가격이 상승하여 현재 시세는 2017년 대비 2배로 상승했다.

장하성 전 정책실장은 아시아선수촌 아파트 한 채(건물면적 134.48㎡)에서만 무려 10.7억원이 상승, 강남 아파트값 상승 폭이 얼마나 심각한지 보여주고 있다. 김수현 전 정책실장도 과천시 별양동 주공아파트도 재건축단지로 10억 4천만원 상승했고 2017년 대비 2배가 넘는다. 김상조 현 정책실장의 경우 청담동 아파트 가격이 2017년 11.5억에서 현재 15.9억으로 4.4억이 상승했다.

이외에도 이번 조사대상에 포함되지 않았으나 김의겸 전 청와대 대변인의 경우 논란이 되었던 흑석동 상가주택을 34.5억원에 매각하여 1년만에 8.8억원의 시세차익이 발생한 것으로 알려졌다.

3) 시세차액 상위 10위 보유 아파트 공시지가 시세반영률은 평균 39%

아파트값이 가파르게 상승하면서 공시지가 시세반영률은 오히려 하락했다. 가격상승이 높은 10명이 보유한 12건의 아파트에 대해 땅값 시세와 공시지가를 비교하였다.

12건의 아파트 공시지가 시세반영률 평균은 39%이다. 정부가 발표한 공시지가 시세반영률(64.8%)의 경우는 한 건도 없으며, 8건은 정부 통계의 절반 수준에 불과했다.

최근 언론인터뷰를 통해 정부 통계의 신빙성이 높고, 주택가격이 안정화되어 있다고 발언한 김수현 전 실장이 보유한 과천 아파트는 재건축 후 분양되면서 아파트값이 가파르게 뛰어 공시지가 시세반영률은 36%에 불과했다. 주공6단지를 재건축한 과천 자이의 2018년 12월 분양가는 평당 3,200만원이다. 건축비(500만원)를 제하고 용적률(220%)을 고려할 경우 토지 시세는 5,700만원이지만 2019년 1월 기준 공시지가는 평당 2,058만원으로 시세반영률이 36%이다.

이외 박진규 통상비서관이 보유한 세종시 아파트는 토지 시세가 평당 2,782만원인데 공시지가는 492만원으로 시세반영률이 18%로 가장 낮았다.

4) 본인, 배우자 기준 2주택자는 27%, 3주택 이상은 10%

2019년에 재산을 공개한 공직자 중 본인과 배우자 명의로 아파트, 오피스텔, 단독주택 등을 보유한 다주택자(2주택 이상)는 18명으로 전체의 37%이다. 이는 2017년 38%와 비슷하나 3주택자 이상은 6%에서 10%로 증가하였다.

지난 19일 문재인 대통령은 부동산 문제를 해결하라는 요청에 대해 “부동산 문제는 자신 있다. 역대 정부에서 부동산을 경기부양 수단으로 활용해왔기에 해결되지 않았다…우리 정부는 성장에 어려움이 있더라도 부동산을 경기 부양수단으로 삼지 않겠다…전국적으로 부동산가격이 하락하면서 안정화되고 있다.”라고 말했다. 대통령이 누구에게 어떤 보고를 받고 있는지 궁금하다. 문재인 정부 30개월 중 26개월 동안 집값이 상승했다. 그런데 문제의 심각성을 인식하지 못하고 있는 동안에 청와대 참모들의 부동산가격은 폭등했다. ‘소득주도 성장’이 아닌 불로소득이 주도하는 성장만 나타나고 있다.

문재인 대통령과 정부가 부동산 투기를 조장하고 집값 땅값의 폭등을 외면한다면, 고위공직자들의 ‘부동산값 상승으로 인한 불로소득만 늘려주려 한다.’라는 국민적 비판에 직면하게 될 것이다.

당장 고위공직자의 재산을 정확하게 알 수 있도록 재산 신고기준을 공시(지가)가격과 시세를 동시에 기재하는 것을 원칙으로 재산등록 방식을 개선해야 한다. 또 내년부터 공시(지가)가격의 시세반영률을 시세 90%로 결정하고, 무늬만 분양가상한제를 전국에 전면확대 시행하고, 3기 신도시 중단 등의 부동산투기근절 정책을 추진하기 바란다.

경실련은 지난 2년 반 동안 집값 폭등 사실을 감추고 거짓 보고로 대통령과 국민을 속인 자들을 문책할 것을 요청한다. 또 대통령 직접면담 등 청와대의 답변을 기다리고 있다.

* 자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

보도자료_청와대 고위공직자 부동산 재산 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

박원순 시장은 8년 동안 집값 안정 위해 무엇했나?
막강한 공권력으로 정부와 공기업은 불로소득만 챙겨

2005년 참여정부는 8.31대책을 발표했다. 강남 집값을 잡기 위해 ‘강남을 확장시켜 공급을 늘려 강남 집값을 안정시키겠다’ 라며 2기 신도시 중 위례(송파거여)를 신도시로 지정했다. 위례신도시 토지 대부분이 국공유지로 구성되어 있어 빠르게 개발이 가능하다고 강조했다. 그러나 아직도 개발 진행 중이다. 강제로 수용한 택지를 민간에 되파는 개발방식으로 인해 신도시는 무주택 서민의 주거 안정은커녕 시행주체인 공기업과 지방정부의 돈벌이 수단으로 전락했다. 재벌건설사들은 위장 계열사를 동원해 ‘로또택지’를 사들이고, 직접시공하지도 않으면서 건축비만 부풀려 막대한 이익을 챙기고 있다. 이로 인해 공공택지에서 분양되는 아파트가 투기 대상으로 변질되고, 당첨되면 ‘로또아파트’라 불리는 상황이 됐다.

위례신도시는 LH공사‧SH공사가 공동시행한다. SH공사의 지분은 25%이다. 이중 오늘부터 청약예정인 ‘호반 써밋 송파’는 SH공사가 매각한 택지다. 이에 경실련은 2개 단지의 분양원가를 분석, SH공사와 건설사가 챙기는 수익을 분석했다.

1. 토지비용 부풀리기 : 공기업이 챙긴 수익 2,400억

○ A1-2(689가구), A1-4블록(700가구)은 2016년 7월 SH공사가 공급한 토지. 건설사들이 입주자모집 때 공개한 택지비는 분양 평당 1,200만원으로 용적률을 고려할 경우 토지 평당 2,420만원.

○ 위례신도시는 남성대 골프장, 국군체육부대 등 국방부가 74%의 토지를 보유하고 있었으며, 시가보상 요구로 협상이 길어지다, 2011년 국무총리실 중재로 합의됨.

○ LH공사가 공개한 위례신도시 조성원가는 용지 구입 744만원에 조성공사비, 기반설치비, 관리비, 자본비 등이 포함된 조성원가는 평당 1,130만원.

○ 감정평가사가 조사해 입찰이 진행된 공급가격은 1,950만원임. 이는 주변의 토지시세 4천만원에 비해 절반수준의 가격. 2016년 7월 주변 아파트 시세는 평당 2,300만원으로, 건축비를 제하고 용적률을 적용할 경우 토지시세는 약 3,800만원 수준임.

○ 이를 적용한 2.9만평의 당시 적정 시세는 1조원. 그러나 2016년 SH공사가 공급한 토지가격은 A1-2(15,000평) 2,760억원, A1-4(14,000평) 2,950억원 등 총 5,700억원임. 매각가격이 평당 1,950만원으로 조성원가보다 평당 800만원이 비싸지만, 주변 시세 가격보다는 4,000억원이 낮은 헐값 매각.

○ 조성원가와 매각가격 차액 2,400억원은 SH공사 토지판매 수익임. 만일 공공택지를 민간건설사에게 매각하지 않았다면 막대한 자산이 증가했을 것임.

○ 건설사들은 2,420만원(대지면적 기준)에 소비자에게 분양함(분양면적 기준 1,200만원).

2. 건축비용 부풀리기 : 건설업자 수익 추정 3,000억 (건축비용에서만)

○ 위례 A1-2블록의 분양 승인된 건축비는 평균 1,002만원. A1-4블록은 1,040만원으로 전체 평균 1,020만원. 정부가 정한 법정 건축비는 2019년 9월 기준 651만원. 이번에 공급되는 A1-2, A1-4블록의 경우 85㎡초과 중대형 평형으로 이보다는 기준금액이 더 높음.

○ 평균 건축비는 평당 1,020만원이며, 직접공사비 541만원, 간접공사비+가산비가 479만원.

○ 2011년 위례에서 공급된 A1-11블록의 경우 건축비가 588만원으로 이번 분양한 호반 써밋 송파의 건축비는 2배 수준. 특히 건축비에서도 간접비의 부풀림이 매우 심각. 직접비는 A1-11블록 480만원 대비 호반 써밋은 540만원으로 평당 60만원 높음. 그러나 간접비는 호반 써밋 (241만원)이 A1-11(70만원)의 3.4배이고, 가산비용은 6.4배(호반 써밋 238만원 vs. A1-11 37만원).

○ 과거 오세훈 서울시장이 분양원가를 61개 항목으로 상세하게 공개했던 송파 장지지구에서 분양한 건축비는 400만원이고, 이명박정부 때 공급한 강남세곡 건축비는 550만원. 강남권의 건축비와 같은 위례도 이명박정부 때는 590만원. 따라서 호반써밋 건축비는 송파장지 대비 간접비는 7.5배, 가산비는 16배나 됨.

○ 건축공사비는 건자재 생산업체(외국산 포함)에서 자재를 구입해 하청기업이 임시 고용하는 일당을 받는 일용직 노동자(임금이 낮은 외국인 노동자가 절반 이상)가 구매한 자재를 조립하는 비용. 간접비용은 설계와 감리 등 직접 공사비용 이외의 비용이고, 가산비용은 내용을 알 수 없음. 국토부가 2007년 분양가상한제 도입 때 함께 도입한 기본형 건축비가 이처럼 깜깜이 공개로 공사비 부풀리기 수단으로 악용되고 있음.

○ 건설사들의 분양가 부풀리기를 막기 위해서는 분양가격심사위원들이 주택업자가 제출한 분양가 승인요청 내역을 세밀히 검증해야 함. 또한 공사에 간접적으로 투입되는 설계비용과 감리비용 등의 가산비용을 승인권자가 철저하게 검토하고 상세하게 공개해야 함. 하지만 정부는 서민주거 안정을 위해 세금으로 짓는 공공분양 아파트조차 세부 내역을 공개하지 않고 있음. 이에 경실련은 2019년 현재 SH공사와 LH공사를 상대로 행정소송 중임. 분양가 검증에 꼭 필요한 자료인, 정부가 산정한 설계내역과 건설업자와 계약한 도급내역‧하청내역 등의 공개를 요구함.

○ 그간 정동영 의원실과 경실련이 입수한 SH공사‧LH공사의 자료를 토대로 한 적정 건축비는 평당 450만원 수준. 호반써밋의 경우 중대형 평형으로 부가가치세 등을 고려해 평당 500만원을 적정건축비로 보고 수익을 추정함.

○ 분양건축비와 적정건축비의 차액은 평당 520만원이며, 분양면적에 적용할 경우 건축비 거품이 3,000억원에 달할 것으로 추정됨.

3. 공정한 입찰질서 무너트리는 벌떼투찰 문제

○ SH공사가 실시한 공공택지 입찰에 A1-2블록은 200개 업체가, A1-4블록은 199개 업체가 입찰에 참여했음.

○ 제비뽑기 방식을 통해 A1-2와 A1-4를 낙찰받은 업체는 각각 베르디움하우징(주)과 ㈜호반건설주택. 2개 업체 모두 호반 계열사임. 최근 조사 결과, 호반 계열사들은 일명 벌떼투찰로 가장 많은 공공택지를 낙찰 받은 것으로 드러난 바 있음.

○ 지난 8월 경실련과 서울신문이 ‘LH공사 공동주택용지 건별 입찰 참여업체 및 당첨업체 현황’을 분석한 자료에 따르면, 소수의 건설사들이 공공택지 당첨 확률을 높이기 위해 시공능력이 없는 수십 개의 계열사를 동원해 30%에 달하는 공공택지를 낙찰 받았음(조만간 검찰 고발 예정).

○ 공공택지를 가장 많이 가져간 건설사는 중흥, 호반, 반도, 우미, 반도, 제일건설 순으로, 이들 5개 건설사가 가져간 필지는 전체 473개 중 142개, 30%에 달함. 면적기준으로는 전체 618만평 중 196만평, 32%이며, 금액으로는 총 10조 5,700억원임.

○ ㈜호반건설주택은 ㈜호반건설의 계열사이며, 베르디움하우징(주)는 호반건설산업(주)에 2017년 12월 흡수 합병됨. 호반건설산업 역시 호반건설의 계열사임.

○ A1-2와 A1-4블록 아파트를 실제 분양하고 시공하는 곳은 호반건설로, 자회사를 동원해 택지를 확보한 후 합병 등을 통해 호반건설로 일감을 몰아준 것으로 추정됨.

4. 소결

신도시개발 사업시행자인 SH공사는 국민이 위임한 3대 특권 1) 토지강제수용권한 2) 토지용도변경권한 3) 토지독점개발권한 등을 이용하여 국민의 땅을 확보했다. 서민주거 안정을 꾀한다는 미명 하에 수도권의 허파인 그린벨트까지 훼손했다. 이렇게 개발한 소중한 토지자산을 국가가 보유하지 않고, 제비뽑기방식 추첨입찰로 민간주택업자에 되팔았다. 강제수용한 조성원가보다 수천억원 비싸게 되팔았지만, 민간업자는 주변시세 보다 낮은 가격으로 공공택지를 확보했다. 이렇게 확보한 공공택지에서 민간업자는 건축비를 부풀려 수천억원 ‘로또’를 챙겼다.

민간업자는 제비뽑기식 낙찰방식의 허점을 파고들어, 공공택지를 낙찰받기 위해 수십 개의 위장 계열사를 동원해 공정한 입찰 질서를 파괴했다. 민간업자는 헐값에 공공택지를 낙찰받은 후 분양가를 부풀려 국민들에게 바가지를 씌우고 있다. 공공택지에서 분양하는 아파트는 적정가격에 분양되어 주변 집값을 낮추는 효과를 가져와야 한다. 하지만 바가지분양가로 인해 주변 집값을 자극하며 집값을 폭등시키는 부작용만 유발하고 있다.

2005년 이후 추진 된 2기 신도시 10여개 수도권사업은 모두 실패했다. 제2의 강남을 만들고 1,000만원대 강남아파트값을 800만원대로 낮추겠다며 추진했던 판교신도시도 실패했다. 2009년 추진한 이명박정부의 150만호 보금자리주택 역시 초기 3년은 나름 효과가 있었으나, 박근혜정부가 공공택지를 민간에 매각하여 공공택지는 토건업자의 먹잇감이 되었다.

문재인 정부 역시 과거 정부와 다르지 않다. 지난 주 청약이 진행된 강남구 수서희망타운은 공공분양아파트다. 하지만 지난 정부 때에 비해 2배가 높은 분양가를 책정해 공기업만 막대한 이윤을 가져가게 됐다. 이번 위례신도시에 분양하는 아파트 또한 국민의 주거안정에 기여하기는커녕 공기업과 주택업자를 위한 도박 상품으로 변질되었다. 이에 경실련은 이러한 문제를 해결하기 위해 ▲3기 신도시 전면중단 ▲강제 수용한 토지의 민간매각 금지를 촉구한다.

보도자료_호반써밋 분양가 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

지난 12월 3일 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지가격으로 보기 어렵다‘며 공개토론을 제안했다. 하지만 국토부는 지금까지 토론과 관련한 공식적인 연락이 없는 상태다. 토론회를 주최하려던 정동영 의원실 측에는 내년 1월로 연기해달라는 답변만 보냈다. 경실련은 공개토론에 적극 참여할 것이며, 국토부는 이번 주 중으로 공개토론 날짜와 누가 참여할 것인지를 제시하기 바란다.

땅값 발표 이후 국토부는 언론브리핑을 통해 경실련의 시세반영률 43%가 구체적 산출근거를 밝히지 않고 있어 합리성이 결여 된 것으로 의심된다고 밝혔다. 하지만 경실련은 보도자료에 그동안 수차례 공시지가 시세반영률을 조사해 온 결과를 토대로 산출되었음을 밝혔고 실태분석 자료는 매번 기자회견 등을 통해 공개적으로 발표해왔다. 경실련 조사결과 서울과 경기도 아파트 표준지의 시세반영률은 각각 33.4%, 31.8%이며 주요아파트 단지는 서울 37%, 부산·대구·대전·광주 등 지방 대도시가 2~30% 정도에 불과했다. 1,000억 이상 거래된 빌딩도 공시지가 시세반영률은 27%에 그쳤다. 이처럼 경실련이 1,000여개 이상 부동산 필지별 시세반영률을 조사한 결과 공시가격 공시지가 모두 시세를 제대로 반영하지 못한 것으로 나타난다.

연간 1,800억원 국민 세금을 투입하고 감정평가사 등이 직접 조사평가하고 검증한 공시지가 시세반영률의 세부 내역 공개가 우선되어야 한다. 경실련은 수차례 공시지가 실태 조사결과를 공개발표했지만 정작 국토부가 예산을 투입하여 전수 조사 평가했다는 50만 필지의 시세반영률은 비공개하고 있다. 경실련이 지난 3월 공동주택 현실화율 세부 내역 공개요구에 대해 비공개했고, 지난 10월 국감때 정동영의원실이 공개 요구한 공시지가 및 공시가격 부동산 유형별 현실화율 및 산출근거도 비공개했다.

국토부가 공개토론을 제안함으로써 국민과 언론, 시민사회 등 모두가 이번 기회를 통해 정부통계의 객관성과 정확성이 검증되고 근본적 개선이 이루어질 수 있기를 희망하고 있다. 따라서 국토부는 이번주 중이라도 공개토론 날짜와 누가 토론에 나설 것인지 제시하기 바란다. 아울러 감정평가사가 정밀분석한 표준지 50만 필지의 시세반영률 등에 대해서도 낱낱이 공개하기 바란다.

보도자료_ 국토부는 이번주 중 공개토론 날짜와 근거를 제시하라

문의: 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

지난 회에 이어 <도시가 사라진다>를 몇 회 더 쓰기로 한다. 오늘 처음 이 글을 보는 독자는 반드시 이전 글을 찾아 읽어 보기 바란다. 그래야 이야기의 흐름을 따라잡을 수 있을 테니까.

 

샌프란시스코 도심에 인분이 널린 이유: 내재적 접근

자, 그럼 한 번 곰곰이 생각해 보자.

왜 샌프란시스코 도심의 길거리에 사람 똥이 널렸을까? 그야 사람들이 길거리에서 똥을 싸 재꼈으니 그렇다. 그럼 왜 사람들이 길거리에서 똥을 쌀까? 답은 간단하다. 쌀 데가 없어서가 답이다. 똥을 쌀 공공 화장실이 감당하지 못할 정도로 사람들이 길거리로 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 공공 화장실은 턱없이 부족하고, 마천루 빌딩의 화장실은 노숙자들을 반기지 않을뿐더러 출입을 허용하지 않는다. 백번 아량을 베풀어 노숙자들이 이용하게 한다고 해도 문을 닫는 밤이면 화장실 이용이 불가능하다. 그러나 용변은 밤낮을 가리지 않는다. 그렇다면 우리나라에서 어떤 명사가 애용하는 내재적 접근을 한 번 해보도록 하자. 노숙자 입장에서.

누구에게나 용변을 보는 행위는 다른 사람들에게는 절대로 보이고 싶지 않은 그런 창피한 일이다. 그래서 사람들은 용변을 볼 때 아주 제한된 공간에서 은밀하게 그 일을 치른다. 아무도 보길 원하지 않을 뿐만 아니라 보고 싶어 하지도 않는다. 변태들 빼고는. 그런데 그렇게 수치스런 일을 길거리에서 버젓이 하고 있다고? 그것도 지상 최고의 문명을 자랑하는 나라 미국, 더군다나 최고부자 도시 샌프란시스코에서, 사람들이? 여러 사람이 볼 수 있는 그런 대로변에서? 사정이 어느 정도면 그리 하겠는가?

 

안전마약투약소 법제화 서두르는 샌프란시스코

제정신을 가진 이들이라면 아무리 급하더라도 수치심을 잃어버릴 정도로 남의 눈을 의식하지 않고 용변을 보는 데는 매번 용기가 필요할 것이다. 그럴 진데 길거리에서 정말로 스스럼없이 배변 행위를 할 정도라면 제정신이 아닐 공산이 매우 크다. 그것도 인생의 막장까지 갔다는 자괴감마저도 상실할 정도로. 샌프란시스코와 로스앤젤레스 도심의 노숙자들은 이런 이들로 북적인다. 물론 여기엔 실질적으로 공짜로 제공되다시피 하는 마약이 한 몫을 한다. 자신이 처한 현실을 부정하고픈 사람들에게, 그래서 전혀 제정신이고 싶지 않을 이들에게 마약만한 것이 어디 있을까. 똥 더미 곁에 널브러진 마약 주사들을 보면 그것을 대번에 알 수 있다.(“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019).

오죽했으면 샌프란시스코 시는 연방법이 엄격히 금하고 있는 ‘마약투약소’(safe injection site)까지 만들어 낼 궁리까지 했겠는가. 거기다 ‘안전’이란 수식까지 붙여서.(“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019). 얼마나 우스꽝스러운 일인가. 세상에 마약만큼 위험한 게 어디 있나. 그러니 아무리 마약에 찌든 마약쟁이라도 자식에게 마약을 권하지는 않을 터. 그런데 그 마약을 공짜로 그것도 깨끗한 주사까지 제공해 주고 간호사 앞에서 투약하게 한다고 해서 그게 과연 ‘안전’한 것일까?

 

‘산송장들의 땅’(the land of the living dead)

그런데 노숙자들의 똥으로 골머리를 앓고 있는 시당국이 그 문제는 둘째 치고, 돌려쓰는 마약 주사기로 인한 에이즈나 간염의 확산을 방지하기 위해서 일단 이런 조치를 취하려 하고 있다니 말문이 막힌다. 이를 통해 우리는 미국의 대도시가 어느 정도나 사람 살 곳이 못되는 곳으로 변하고 있는지를 간파할 수 있다. 또한 우리는 미국 샌프란시스코 시의 노숙자 문제가 얼마나 심각한지를 가늠할 수 있다. 수시로 도심 곳곳에서 발견되는 사람 똥과 똥냄새, 그리고 그 옆에 함께 널브러진 주사바늘 등, 코를 막고 고개를 젖힐 수밖에 없게 하는 이런 장면들을 매일 목격하며 사는 주민들에겐 그것은 지옥의 장면과도 같다. 오죽했으면 샌프란시스코 도심의 한 주민은 취재 나온 뉴욕타임스 기자에게 “여기는 산송장들의 땅”이라고 까지 말하고 있을까. 산송장들의 땅. 서양식으로 말하면 좀비들의 땅. 그곳에 가면 머리에 꽃보다는 샌프란시스코 시 보건당국자 고든(Rachel Gordon)이 충고하는 것처럼 길을 걸을 때 똥냄새 때문에 “숨 쉬는 것을 참아야만 하는 곳”이 되었다.(“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018). 그러니 도시가 사라진다는 말이 나올 수밖에.

 

노숙자 증가원인: 집값 폭등

결국 노숙자가 문제다. 그럼 그 많은 노숙자들은 대체 어떻게 양산된 것인가? 그 답을 하기 전에 이 쯤에서 독자들에게 묻고 싶다. 집값이 오르면 마냥 좋기만 한 것일까? 통상 집을 가진 이들이라면 “그렇다”고 할 것이다. 그러나 결코 아니다. 집값이 오르면 물가도 덩달아 오르고 물가 오르면 인건비도 당연히 오른다. 그게 그런 식으로 순환하는데 그냥 순환하는 게 아니고 악순환 한다. 결국 이렇게 되면 맨 먼저 저임금 노동자들과 서민들만 피를 보게 된다. 물론 집 가진 자들도 나중에 피해를 보게 된다. 집값 오르면 뭐 하나. 사람 살 곳이 못 되고 있는데… 저임금 노동자들과 서민들의 경우, 그깟 최저임금 조금 오르면 뭐 할까. 물가 앙등으로 생활비는 더 들고 집값이 천정부지로 오르니 집을 사기는커녕 월세 살기도 빠듯해진다. 월세는 집값 상승 대비 연동되어 함께 오르게 되어 쥐꼬리만 한 월급으로 월세 내고 나면 살길이 막막해진다. 그야말로 생활이 아닌 생존의 문제에 봉착하게 된다. 먹는 건 손가락 빨고 사는가? 그럴 순 없으니 두 가지 선택 중 하나를 고를 수밖에. 월세가 도심에 비해 저렴한 도시 밖으로 나가든지 아니면 도시 안에서 노숙자가 되든지. 도시 밖으로 나가면 그나마 허드레 일자리 구하기도 하늘에 별 따기. 그 경우 출퇴근은 어찌하나? 그렇다면 막장 인생 그것이 유일한 답.

독자들은 이 대목에서 오해하지 마시라. 노숙자들이 원래부터 배우지도 못하고 게다가 게으기까지한 별 볼 일 없는 하층민이었지 않겠느냐고. 천만에 말씀. 치솟는 집값과 임대료의 상승은 심지어 동부의 명문 예일대 졸업생까지 한 순간에 노숙자로 전락하게 만든다.(“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019). 그러니 절대로 현재 미국 대도시에 쏟아져 나오는 노숙자들을 평범한 이들과 구분되는 천민정도로 취급하지 말기 바란다. 그들의 대부분은 집값이 오르기 전엔 그야말로 필부필부였으니까. 결국 노숙자 문제는 서민들의 문제다.

엔리코 모레티(Enrico Moretti) 버클리대 경제학과 교수는 집값이 10% 상승할 때마다 식당 등을 포함한 지역 소비 물가는 6% 증가한다고 말한다. 그런데 샌프란시스코의 경우 집값의 중간값(the median home price)이 2012년 이래 두 배 증가했다.(“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.) 샌프란시스코는 최첨단 기술 기업들이 소재하는 이유로 주택의 수요가 높고 그에 따라 한정된 공급으로 집값이 대거 상승했다. 이것은 집을 소유하지 못하고 임대를 해야만 하는 서민들의 입장에선 내 집 마련 꿈은 점점 더 요원해지는 것을 의미한다. 그리고 그것은커녕 현재 사는 월세조차 위협받는 것을 말한다. 왜냐고? 샌프란시스코의 경우 최저임금이 2014년 시간당 10.74달러에서 2018년 7월 15달러로 상승했다. 그러나 집값 상승에 따른 임대료 상승 그리고 생활비의 상승은 시급 오른 것을 한껏 비웃을 뿐이다. 부동산을 잡지 않는다면 그깟 소득 얼마 찔끔 오른 것이 아무런 의미가 없다는 것을 샌프란시스코가 여실히 보여주고 있다.

 

한 명이 집 구매할 때 세 명이 노숙자 되는 샌프란시스코

샌프란시스코 만 지역사무소 소장인 제이미 알만자(Jamie Almaza)의 말을 들어 보면 이 지역의 주거 불안정성이 어느 정도나 심화되었는지 알 수 있다. 올해 초까지만 해도 알만자는 샌프란시스코 시에서 한 명이 집을 갖는 동안 두 명의 노숙자가 탄생한다고 말했었다. 그러나 올 8월에 열린 토론회에서 그것을 수정했다. 한 명이 집을 가지면 이제는 세 명이 길거리 노숙자가 된다(“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.). 샌프란시스코 시가 기존의 방식으로 집계한 노숙자 수는 올해 8천11명으로 2017년에 비해 17% 증가한 것으로 나오지만, 새로운 기법으로 으로 집계해 본 결과 그 두 배인 17,595명에 달해 30% 증가한 것으로 나타난다(“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019).

 

‘비등점’에 이른 로스앤젤레스 노숙자

로스앤젤레스의 노숙자 문제는 한층 더 심각하다. 작년에 비해 노숙자가 로스앤젤레스 카운티(광역)에서 12%가 늘어나고 로스앤젤레스 시만 보면 16% 증가했다. 해서 그 수는 각각 58,936명, 36,300명으로 집계되었다(“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019). 로스앤젤레스 카운티 인근 오렌지카운티는 43% 증가했다(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019). 물론 이것도 공식적 집계이니 실제로는 더 그 수가 더 늘어난다. 폭스뉴스는 로스앤젤레스의 노숙자 문제는 이제 “비등점”에 이르렀다고 코멘트를 달았다. 그리고 이렇게 노숙자문제가 극단적으로 악화된 데에는 이구동성으로 집값 상승을 지목한다. 로스앤젤레스 시민단체 소장 엘리스 뷰익(Elis Buik)은 뉴욕타임스 인터뷰에서 “우리의 주택위기가 곧 노숙자 위기”라고 정곡을 찌른다. 더도 덜도 말고 단도직입적으로 말해서 멀쩡한 서민들을 노숙자로 만드는 주범은 바로 “거주부담능력”(housing affordability)이라 말한다. 그런데 착각하지 마시라. 여기서 거주부담능력이란 주택 구입 부담능력이 아니다. 월세 감당력을 말한다. 로스앤젤레스 노숙자담당국의 분석에 따르면 현재 로스앤젤레스에서 월세 중간값을 내고 방을 얻으려면 적어도 시급을 47.52달러(약 5만 원) 받고 일을 해야 한다. 그런데 현재 최저 시급은 14.25달러(약 1만5천 원)이다. 죽었다 깨어나도 살인적 거주비용을 임금이 따라잡을 수 없다. 이러니 많은 수의 평범한 시민들이 노숙자로 길거리로 나갈 수밖에.

 

바보야, 문제는 부동산이야!

이제 미국 전통적인 대도시가 사라져 가는 이유를 어느 정도 파악했으리라 믿는다. 서민이 살지 못하는 도시, 중산층이 몰락하는 도시, 그것은 무늬만 도시지 사실 도시가 아니다. 그저 소수의 몇 십 명도 아니고 수많은 사람들이 집을 잃고 임대한 아파트에서도 쫓겨나 길거리에서 노숙해야 하는 곳이 어떻게 사람이 사는 도시라고 할 수 있을까? 결국 노숙자의 퇴치(?)를 위해서는 치솟는 집값과 임대료를 내려야 한다. 그것이 아니고서는 미국 대도시의 노숙자 문제는 해결할 방도가 없다. 샌프란시스코처럼 ‘똥 순찰대’를 고용해 똥 치우고, ‘안전마약투약소’를 설치하는 것은 결코 근본적인 해결책이 아니다. 그런데 그것이 그리 쉽게 될 것 같지 않다. 왜냐하면 미국 대도시에 집값을 상승시킨 주범들이 미국 어딘가에 떡하니 버티고 있기 때문이다. 그에 대한 실마리를 로스앤젤레스 인근의 소도시 라구나 힐스(Laguna Hills)시장 돈 세지위크(Don Sedgwick)의 언급에서 발견할 수 있다.

“우리는 우리 앞에 놓인 이 문제를 쟁점화 시켜야한다. 수 킬로미터에 걸친 노숙자 행렬은 얼마나 슬픈 일인가. 그것도 한 때는 그들도 그저 평범한 삶을 살아가려했던 멀쩡한 이들로 우리의 이웃이었다는 점에서 가슴이 미어진다. 그러나 정말 환장하겠는 것은 그 어느 누구도 이 문제의 근원에 캘리포니아의 천정부지로 치솟은 살인적 거주비용에 대해선 말을 하지 않는다는 것이다. 그것을 문제 삼지 않고 외면한 바로 그 자유주의적 정책들이 캘리포니아의 노숙자 문제를 키워온 원흉이다”(“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis,” FoxNews, June 26, 2019).

자, 그러면 그 자유주의적 정책들이라는 것이 무엇인지 알아볼 차례이다. 물론 다음 회에서…

 

<참고자료>

“He was a Yale graduate, Wall Street banker and entrepreneur. Today he’s homeless in Los Angeles”, CNN, September 18, 2019.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“Why is San Francisco … covered in human feces?” the Guardian, Aug. 18. 2018

“SF resumes push for drug injection site after judge’s ruling,” San Francisco Chronicle, October 2, 2019.

“San Francisco’s dirtiest street has an outdoor drug market, discarded heroin needles, and piles of poop on the sidewalk,” Business Insider, Sep 20, 2019.

“Life on the Dirtiest Block in San Francisco,” New York Times, October 8, 2018.

“San Francisco Restaurants Can’t Afford Waiters. So They’re Putting Diners to Work”, New York Times, June 25, 2018.

“San Francisco’s Homeless Population Is Much Bigger Than Thought, City Data Suggests,” New York Times, November 19, 2019.

“California homeless crisis: San Francisco tackles costly waste problem with ‘poop patrol”, FoxNews, August 20, 2019.

“Homeless Populations Are Surging in Los Angeles. Here’s Why.”, New York Times, June 5, 2019

“California mayor says high cost of living is root of homeless crisis, FoxNews, June 26, 2019.

 

김광기 경북대 교수의 연재 ‘인사이드 아메리카’는 <프레시안>에 동시 게재됩니다.

경실련&민주평화당, [불평등과 격차 심화 주범 연속고발]

첫 번째, 역대 최고 땅값 상승 감추고, 국민을 속여온 공시가격 관련자 고발
지난 15년간 아파트 보유자는 18조 더 내고, 재벌과 건물주는 80조 덜 냈다
아파트는 70%, 빌딩 상가 토지 40%, 불평등 공시가격 조작의 주범을 밝혀라

경실련과 민주평화당은 오늘 지난 15년간 공시가격 조작으로 재벌 등 부동산 부자들에게 80조원의 세금을 덜 내도록 특혜를 제공한 관련자를 검찰에 고발한다. 감정평가협회장은 업무방해죄, 중앙부동산가격공시위원회 심의위원과 한국감정원장, 국토교통부 관련 공무원은 직무유기죄로 고발한다. 앞으로

경실련과 민주평화당은 10년 높은 분양가로 분양, 허술한 분양가 승인, 위례 등 허위분양원가 공개 심사 등으로 부당한 업무추진으로 청년과 서민 등과 재벌과 건물주 등과 불평등과 격차를 더 심화시킨 관련자에 대한 연속 고발을 진행할 예정이다.

어제 경실련과 민주평화당이 발표한 땅값 분석자료에 대해 국토부는 자체기준에 따른 것으로 객관적 가격으로 볼 수 없다며 공개토론을 제안했다. 경실련은 국토부가 공개토론을 요청하면 언제든지 공개된 토론에 적극 참여를 할 것이다.

국토부는 매년 반복해서 2천억 규모의 국가 돈을 투입하여 국토 전체를 전수조사한 기초자료인 공시지가의 시세반영률 근거자료와 세부 조사와 감정자료 등 내역부터 공개하기 바란다. 그동안 경실련이 수차례 관련 자료 공개를 요구했음에도 불구하고 아직도 비공개되고 있다. 우리 자료는 항상 공개되고 산출자료는 항상 언론에 제공되고 있다. 그런데 국토부는 감추고 있다.

공시지가는 1989년 토지공개념에 기초해 도입됐고, 2005년 공시가격 제도도입 이전까지 주택, 상가빌딩 등 모든 부동산은 토지와 건물이 분리 과세했다. 공시지가는 모든 부동산의 토지가격으로 종합토지세(0.2~5%)의 부과기준이었다. 하지만 2000년 분양가 자율화 이후 집값이 급등하자 정부는 공시지가의 시세반영률이 낮아지는데도 오히려 2003년 시세의 67% 2004년 76% 2005년 91%로 시세와 근접했다고 거짓 발표를 했었다.

그리고 2005년 종합부동산세를 도입하면서 토지 시세와 낮게 조작된 공시지가 차액이 밝혀지면서 이를 감추려 공시가격 제도를 추가 도입하였다. 본래는 시세반영 비율을 높이고 부동산투기 근절 및 부동산가격을 안정시키겠다는 취지로 2005년에 주택(공동주택, 단독주택 등)에 대해 토지와 건물을 통합평가 후 과세하는 주택공시가격 제도를 도입했다.

주택공시가격제도 도입 이후 아파트는 초기에 공시가격 시세반영률이 70% 수준까지 상승했었다. 그로 인해 아파트를 보유한 개인의 보유세 부담은 2배 이상 급증했다. 하지만 아파트와 달리 단독주택과 토지, 상가 등은 여전히 공시지가를 기준으로 과세를 해 왔기 때문에 시세반영률이 시세의 절반에도 미치지 않았다. 올해 공시지가를 발표하며 정부는 단독주택은 53%, 토지는 64.6%라고 시세반영률을 밝혔으나, 경실련 조사결과는 이보다 더 낮다. 특히 아파트 공시가격은 2019년 기준 시세의 65.3%이지만 공시지가는 33.7%에 불과했다.

고가단독주택의 경우 지난 14년간 토지와 건물을 통합 평가한 공시가격(집값)이 토지가격인 공시지가(땅값)보다 오히려 낮게 책정되어 공시가격 도입 이후 보유세 부담이 줄어든 것으로 나타났다. 한남동 고가주택을 분석한 결과 공시가격이 도입된 2005년과 2006년까지만 공시가격이 공시지가보다 약간 높고 2007년부터 2018년까지 12년간은 공시지가보다 낮다. 2005년 이전인 공시지가 기준으로 과세했을 때보다 보유세 부담이 낮아진 것이다.

토지의 가격인 공시지가는 전문가인 감정평가사들이 감정평가한 금액이다. 하지만 팔기 위해 감정할 때 와 세금을 매기기 위해 감정할 때 등 목적에 따라 감정가가 고무줄처럼 변하고 있다. 삼성동 105층 건축허가를 받은 현대자동차 부지의 경우 2014년 한국전력이 매각공고 때 발표한 감정가는 3조 2천억원 이었지만 6개월 후 10조 5천억원에 매각됐다. 그러나 다음 해인 2015년 1월 공시지가는 2조 2천억원으로 매각금액의 21% 수준이었고, 매각을 위해 감정평가한 금액보다는 1조원이나 낮게 결정됐다. 매각 이후 5년이 지난 지금까지도 현대차 부지 공시지가는 매각액의 43%에 불과하다.

공시가격 정책은 국토부 주택토지실 부동산평가과가 담당하고 있고, 조사평가에는 한국감정원과 감정평가사들이 참여하고 있다. 조사 평가한 금액의 심의기구는 중앙부동산가격공시위원회이다. 공시가격 조사 관련 국가예산 연간 1,500억원으로 15년간 2조원 규모가 투입되었다.

감정평가사는 표준지를 조사평가하고, 개별 토지를 검증한다. 감정원은 표준주택, 공동주택가격을 조사 산정하고 개별주택을 검증한다. 하지만 주택공시가격 제도를 도입한 이후 15년 동안 공정하지 않고 정확하지 않은 공시지가, 공시가격을 산정하여 정부에 제출하면서 정부의 공평 과세를 방해했다. 2005년 이후 단독주택 보유자, 특히 고가의 상업용지 등의 토지를 보유한 기업과 부동산 부자들에 제공된 세금 특혜는 약 80조원 규모로 추정된다. 반면 아파트 보유자들은 2005년 공시가격 도입 이후 2005년 이전보다 18조원의 세금을 더 부담된 것으로 추정된다.

공정하고 정확한 감정평가를 독려하고 회원들을 관리 지도해야 할 감정평가협회는 이런 문제를 알고 있음에도 불구하고 수수방관했고, 해당 업무를 수행한 감정평가법인은 공정하고 정확하지 않은 공시가격, 공시지가 평가 업무를 수행했다. 이에 협회장과 관련 법인들을 공평 과세업무를 방해한 업무방해죄로 고발한다.

공정하고 정확한 공시지가 및 공시가격이 결정될 수 있도록 이를 검증하고 심의하는 한국감정원과 중앙부동산평가심의위원회는 형식적인 심의를 통해 공시가격 조작을 15년간 방조했다. 특히 공공기관인 감정원은 불투명한 행정으로 국민의 알 권리조차 침해하고 있다. 이에 한국감정원장과 중앙부동산평가심의위원회 위원들을 직무유기죄로 고발한다.

공시지가와 공시가격 등 불공평하고 정확하지도 않은 결정 공시가격이 재산세, 종부세 등 과세기준으로 공시되며 불공평한 보유세 과세로 특혜와 세금 차별이 2005년 공시가격제도 도입 이후부터 15년간 지속해서 나타나고 있다. 따라서 여러 관련자가 공시가격 조작을 통해 공평 과세를 방해해왔다고 판단할 수 밖에 없다. 과세는 공정하고 정의로워야 함에도 지난 30년 짧게는 공시가격 도입 이후 15년 동안 엉터리 공시가격 조작으로 아파트 등 주택을 보유한 서민들이 재벌이나 건물주 등 부자와 법인보다 더 많은 세금을 부담하는 불공정과 불평등이 이어지고 있다. 문재인정부 역시 이를 해결하지 않고 있다. 권한이 있음에도 책임을 지지 않는 등 국민에 대한 세금부과의 기준인 공시(지가)가격 조작을 방치, 지난 15년 동안 80조 세금을 징수하지 못했고, 또 매년 2천억의 국민 세금을 사용하면서 불평등한 기준을 만들어 18조 규모 세금을 상대적으로 더 부담토록 국민에게 고통을 안기고 부동산값 폭등을 유발한 자들의 책임을 철저히 물어야 한다. 끝.

보도자료_공시가격 조작 관련자 고발장

국토부는 공시지가 현실화율 64.8% 근거부터 제시하라

15년간 2조 세금 투입, 가격 조작으로 국민을 속여왔다

어제(19일) 경실련과 민주평화당이 발표한 ‘79년 이후 땅값 추정 자료에 대해 국토부가 ’객관적인 토지 가격으로 보기 어렵다‘며 해명자료를 냈다. 정부의 공시지가 현실화율 64.8%는 감정평가사가 정밀 분석한 표준지 50만 필지의 시세 총액과 공시지가의 비율이고, 경실련이 자체적 기준으로 산출한 43%는 합리적인 추정으로 보기 어렵다는 것이다. 하지만 정부는 경실련 추정치의 문제를 거론하기 이전에 연간 1,800억원 규모의 혈세를 감정평가사와 감정원에 투입하여 산출했다는 64.8%에 대한 세부내역과 근거부터 밝히는 게 우선이다.

수도권 주요 표준지 시세반영률 40% 수준. 지역별, 용도별 시세반영률을 공개하라

2005년 공시가격 제도 도입 이후 경실련 등이 수차례 조사한 자료에 따르면 서울 주요 표준지의 경우 시세반영률이 40% 내외가 대부분이다. 공시지가를 두배 올렸다고 시끄러웠던 명동의 경우에도 시세는 평당 10억원 수준이지만 여전히 2억, 3억대 표준지가 훨씬 많다. 삼성동의 경우 4.4억원에 매각된 한전부지와 옆 현대백화점 부지 등이 표준지인데, 한전부지는 1.9억, 현대백화점은 2억원에 불과하다. 강남역에 있는 뉴욕제과의 경우 2014년 평당 5억원에 매각되었으나, 여전히 공시지가는 2.8억원이다. 아파트가 위치한 표준지를 조사한 결과도 서울은 33.7%, 경기도는 31.8%에 불과했다.

이처럼 우리나라 땅값의 대부분을 차지하고 있는 서울과 경기도의 상업용지, 아파트용지의 표준지의 시세반영률이 낮은데 전국 평균이 64%라는 것은 나머지 지역의 낮은 가격의 토지들은 시세반영률이 90% 가까이 되지 않고는 불가능한 수치이다. 정부가 전국 표준지의 지역별, 용도별 시세반영률을 투명히 공개해야 하는 이유이다. 정부는 64.8%에 대한 근거 및 세부내역에 대한 경실련 정보공개청구에 대해 내부자료라는 이유로 비공개하였다.

표준지 감정평가서를 공개하라

이처럼 경실련의 표준지와 주요 개별지 등의 공시지가 시세반영률은 정부의 설명과 크게 차이나고 있지만 정부는 관련자료도 제대로 공개하지 않는다. 공시지가 현실화율도 2005년 91% 발표에 대한 거짓통계 논란 이후 제대로 공개하지 않았고, 10여년이 흘러 올해 64.8%라고 밝혔지만 여전히 근거는 공개하지 않고 있다. 지난 국정감사 때도 정동영 의원이 서울 고가 표준지에 대한 감정평가서 원본을 요구 했으나 국토교통부와 한국감정원은 “표준지 조사사항 및 가격평가의견서 등 공시가격 산정과정의 내부자료는 전문적 판단 영역에 해당하는 부분이 상당수 있어 개별부동산의 구체적 산정 내역 공개는 곤란하다”며 공개를 거부했다.

국토부가 해명에서 밝힌대로 감정평가사들이 정밀 분석한 표준지 가격과 시세에 자신이 있다면 떳떳히 내역을 공개해 검증을 받아야 한다. 공시지가, 공시가격은 세금 뿐만 아니라 60여가지 행정목적에 쓰이는 만큼 가격이 제대로 산정되고 있는지, 형평성에 맞고 공평한지 국민들은 투명히 알아야할 권리가 있다. 전문성을 핑계로 비공개로 일관하는 것은 가격 산정에 대한 의심만 키울 뿐이며 논란만 더욱 커지게 만든다.

15년간 2조 투입, 가격을 조작하고 국민을 속이는 관계자 고발예정

2005년 공시가격 제도도입 이후 공시지가 이외 공시가격까지 조사하면서 관련예산도 증가했고, 국토부와 지방정부 예산까지 포함하면 연간 1,500억원 정도의 예산이 투입된 것으로 예상된다. 15년간 2조원의 막대한 규모이다. 하지만 결과는 지금처럼 시세반영도 못하고 부동산 유형별로도 어긋나는 조작된 가격 발표이다. 이에 경실련은 내일(12월 5일 목요일 오전 10시, 국회 226호실) 국민혈세로 가격을 조작한 관련자들을 고발할 예정이다.

지난 11월 28일 경실련이 서울 아파트값 상승실태를 발표했을 때도 국토부는 경실련 자료가 일부 단지 조사결과일 뿐이라며 국토부 자료가 통계의 신뢰성을 확보하고 있다고 강조했다. 하지만 통계의 신뢰성은 말로 되는 것이 아니라 상세한 내역을 투명하게 공개할 때 확보될 수 있다. 공시지가 현실화율 등 정부 통계에 대한 세부내역부터 공개할 것을 요구한다.

보도자료_국토부 해명자료 반박

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

누가 대통령과 국민에게 거짓 보고하나?

– 문재인 정부 출범 후 서울 집값 계속 올랐다. 25평 기준 서울 4억, 강남 6억 상승
– 재임 30개월 중 26개월 상승했고, 4개월 하락했는데 ‘안정적’ 거짓 보고
– 표본도 없는 거짓 자료로 시장을 왜곡하는 감정원의 통계 생산 중단해야

경실련은 문재인 정부 출범(2017.05) 이후 서울 아파트값 변화를 분석했다. 서울에 위치한 34개 주요단지를 대상으로 삼았다. 분석결과, 문재인 정권 30개월 중 26개월간 서울 아파트값은 상승했고, 전월 대비 가격하락 기간은 단 4개월에 그친 것으로 나타났다. 서울 아파트값은 취임 시점인 17년 5월 평당 3,415만원(25평 기준 8.5억)이었으나, 2019년 11월에는 5,051만원(12.6억)으로 평당 1,637만원(약 4억, 32%) 상승했다. 2년 반 동안 아파트 기준으로 4억원이 뛰었다. 30개월간 전월 대비 매월 1.28%(연간 15%)씩 상승했다. 2019년 소비자 물가 상승률은 1%가 채 안 되며, 문재인 정부 연평균 1.3% 정도이다. 서울 집값은 물가 상승률보다 12배 많이 뛴 셈이다.

시장 상황은 심각하지만, 부동산정책을 총괄하는 국토교통부와 정권의 수장인 문재인 대통령은 서울을 포함한 전국 집값이 안정세에 있다고 자평했다. 정부 주장의 근거는 한국감정원이 발표하는 <전국주택가격 동향조사>다. 실제로 이 통계를 보면 2018년 9.13대책 이후 2019년 1월부터 6월까지 서울 집값은 전월 대비 마이너스 상승률을 보였다. 정부는 이를 인용하며 “13년 이후 최장 기간인 32주 연속 집값 하락”이라고 진단한다.

하지만 한국감정원의 통계는 많은 문제를 안고 있다. 매주 발표하는 주간 단위 집값 통계는 표본 자체가 부족하다. 경실련은 2014년 통계작성기관이 한국감정원으로 이관될 당시 2주간 서울 아파트단지 거래를 전수 조사했다. 조사결과, 전체 단지 중 30% 단지에서만 거래 건이 존재했고, 나머지 70% 단지는 거래 자체가 없었다. 거래 건수는 단지 평균 주당 0.24건에 불과했다. 통계를 산출할 표본 자체가 부족한 상황임에도, 한국감정원은 주식시장 상황을 중계하듯 매주 단위로 아파트 가격 변화를 발표한다.

한국감정원의 발표자료에서조차 상호 불일치가 나타난다. 한국감정원은 ‘주택가격 동향조사’ 뿐 아니라 ‘공동주택 실거래가격지수’라는 이름으로도 아파트값을 매월 발표한다. 주택가격 동향조사 상의 17년 5월 가격지수는 97.3에서 시작해 19년 8월에는 107.2로 지수가 10 상승한 것으로 나타난다. 하지만 공동주택 실거래가격지수 상의 가격지수는 93.2에서 시작해 19년 8월에는 124.7로 33.5가 상승한 것으로 나타난다. 그나마 시장 상황을 반영하는 감정원의 통계는 공동주택 실거래가격지수이다. 하지만 정부는 집값 안정세를 주장하기 위해 시장 상황에 맞지 않는 주택가격동향조사만을 인용하며 여론을 호도하고 있다.

정부와 대통령은 한국감정원의 엉터리 통계를 근거로 서울 집값이 안정세라고 말한다. 정확한 진단이 없으니 효과적인 대책도 없다. 대통령은 한국감정원의 시세와 동떨어진 엉터리 주간가격 동향 발표를 중단시켜야 한다. 월간동향의 경우에는 실거래가에 기초하도록 통계방식을 바로 잡아 더 이상 엉터리 통계가 되지 않도록 해야 한다. 또 단기간 엄청난 집값 상승으로 최악의 주거난에 시달리고 있는 국민의 현실을 외면하고 우롱하는 국토부 장관을 경질하고, 집값 거품 제거를 위한 특단의 대책을 내놓길 촉구한다.

*자세한 내용은 첨부자료 참고 바랍니다.

보도자료_문재인 정부 출범 후 서울아파트값 변화

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

‘부동산가격 안정됐다’는 대통령 인식과 발언은 개탄스럽다

– 집권 2년 반 동안 서울 2.5억, 강남 5억 상승, 서울만 1,000조 올랐다
– 50조 도시재생 뉴딜, 예비타당성 조사면제 등 100조원 토건사업 추진 경기부양
– 거짓자료로 국민속이는 국토부장관 경질하고 부동산투기 근절위한 근본대책 제시해야

어제(19일) 문재인 대통령이 국민과의 대화를 가졌다. 현장에서 제기되는 수많은 질문에 대해 대통령은 답변하며 소통하는 모습을 보여주려 애썼다. 하지만 국민 삶에 가장 밀접한 부동산문제, 집값 문제에 대해 국민이 체감하는 수준으로 문제를 인지하지 못하고 있어 ‘딴 나라에 살다왔나?’라는 비판 댓글까지 나올 정도이다.

대통령은 서민을 위해 부동산문제를 해결하라는 요청에 대해 “부동산 문제는 자신 있다. 역대 정부에서 부동산문제를 경기부양 수단으로 활용해왔기에 해결되지 않았다…우리 정부는 성장에 어려움이 있더라도 부동산을 경기 부양수단으로 삼지 않겠다…전국적으로 부동산가격이 하락하면서 안정화되고 있다.”라고 말했다. 이는 부동산 문제의 심각성을 전혀 인식하지 못할 뿐 아니라, 정부 정책의 실패도 인정하지 않고 있음을 드러낸 것이다. 문재인 정부의 안이한 부동산시장 인식은 국토부 자료에서도 확인된다. 국토부는 지난 11일 2년반 중간평가를 통해 ‘서울 집값이 지난해 11월 이후 32주 동안 하락했다며 집값이 안정적’이라고 자찬했다. 국민적 비난을 자초했다.

대통령과 국토부의 진단과 평가는 현실을 왜곡하고 국민을 우롱하는 것이다. 국민은행 부동산 통계에 따르면 집권 2년 반 동안 서울 아파트값은 한 채당 2.5억(약 500조)원 상승했고, 경실련 조사에 따르면 강남 4구 아파트값은 한 채당 5억이 상승했다. 이러한 집값 폭등으로 서울의 부동산가격이 1,000조원 상승한 것으로 추산된다. 문재인 정부가 역대 정부 중 단기간 내 최고로 집값을 올린 정부라고 평가해도 과언이 아니다.

부동산을 경기부양 수단으로 삼지 않겠다는 것도 국민을 속이는 것이다. 이미 문재인 정부는 50조원 규모의 도시재생 뉴딜사업을 공약 이행이라는 이유로 사업성 평가 없이 강행하고 있다. 또 국토 균형발전을 내세워 공공사업의 예산 낭비를 막기 위해 도입된 예비타당성조사를 무시한 채 50조원의 토건 사업을 광역단체에 나눠주기식으로 추진하고 있다. 토건 경기부양 사업을 통해 전국을 토건 공사판으로 만들고 있다.

온 국민과 기업은 투기판으로 내몰리고 있고, 서민들의 주거불안도 심각한 상태다. 국민의 명령은 부동산가격 거품을 제거하라는 것이다. 투기 근절을 위한 대통령의 분명한 인식과 철학을 밝히고 근본대책을 마련하여 차질 없이 추진해야 한다. 대통령이 개발 관료의 거짓 자료에 의존하여 국민의 주거불안과 고통을 외면한다면 경실련은 당장 거리로 나설 것이다. 과거 군사정부도 부동산투기 근절에 대한 의지는 확고했다. 토지공개념 도입을 통한 보유세 강화, 분양가상한제 시행을 통해 국민을 보호하며 집값 안정정책을 추진했다. 지금이라도 거짓자료로 대통령과 국민을 속이는 국토부장관 등 개발관료를 즉각 경질해야 한다. 대통령과 정부는 현장의 문제를 제대로 진단하고 부동산투기 근절과 집값 안정을 위한 근본대책을 내놓기 바란다.

보도자료_대통령 국민과의 대화 관련 논평

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

투기근절 의지도 능력도 없는 국토부장관 즉시 경질하라

– 역대정부 최고 집값폭등에도 ‘주택시장 안정적 관리 중’ 거짓말
– 공시지가 시세반영률 여전히 30%대, 전년보다 낮은데도 ‘현실화’ 포장
– 수도권 30만호 공급, 예타 면제 등 투기와 거품 조장 정책 강행

어제(11일) 국토부가 ‘2년 반 중간평가와 새로운 출발’이라는 보도자료를 발표했다. 공시가격 현실화로 공평과세 기반을 마련하고, 실수요자 중심의 주택정책 추진으로 주택시장을 안정적으로 관리 중이라고 평가했다. 수도권 30만호 공급, 예타 면제 등 개발사업 차질 없이 추진해갈 것임을 강조했다. 그러나 현실은 국토부 평가와 전혀 다르다. 조작된 공시가격문제는 지금도 여전하고, 집값은 2년 반동안 역대정부 최고로 상승했다. 오히려 국토부의 중간 평가는 상황인식조차 제대로 하지 못하고 위기를 해결할 의지와 능력도 없으면서 거짓말로 국민을 우롱하는 것과 다름없다. 따라서 대통령은 투기근절의 의지도 없고, 능력도 없는 김현미 장관을 즉각 경질하고 단기간 내 최고로 상승한 집값문제를 해결할 근본대책을 제시하길 바란다.

공시가격 현실화로 형평성을 개선했다? => 올해도 현실화율은 34%이고 전년보다 더 떨어져
2005년 부동산 공시가격 도 입이후 아파트만 시세의 70%를 반영했다. 재벌대기업, 부동산부자 등이 소유한 고가단독주택, 상업업무빌딩, 토지 등의 공시가격은 시세반영률이 3~40%에 불과한 현실이다. 국토부는 고가부동산 공시가격 핀셋 인상 등을 통해 현실화율을 개선했다 평가했지만 경실련 조사결과 서울의 공시지가 현실화율은 34%에 불과하며 전년(37%)보다도 낮다. 공시지가 조작 문제는 에버랜드 표준지 조작사태로도 재확인되었다. 검찰이 수사 중이지만, 정작 정부는 일부의 문제로 국한 짓고 있다. 공시가격 현실화율을 64.8%라고 공개하면서도 산출근거 및 세부내역조차 공개하지 않고 있어 조작된 공시가격을 개선할 의지가 없음을 드러내고 있다.

주택시장을 안정적으로 관리 중이다? => 2년 반 동안 서울 3억, 강남 6억, 역대정부 최고로 상승
문재인 정부 집권이후 2년 반 서울의 아파트값은 한 채당 3억원, 강남4구는 한 채당 6억원이 상승하여 역대정부 중 최고로 집값이 올랐다. 촛불정권을 탄생시킨 국민들의 명령은 살인적인 집값, 땅값, 전월세임대료 등의 거품을 제거함으로써 청년세대를 ‘헬조선’에서 구출하라는 것이었다. 그러나 문재인 정부 이후 50조 도시재생뉴딜, 다주택자 대출지원확대 및 세금특혜, 삼성동 일대 복합개발 및 105층 초고층 허용 등 재벌건설사와 부동산부자 등의 투기와 집값거품을 조장하는 투기책으로 일관했다. 보유세 강화, 분양가상한제 등 집값안정을 위한 근본대책은 시늉만 냄으로써 투기세력에게 더 이상 문재인정부에서의 집값규제는 없을 것이라는 확신만 심어줬고, 그 결과 지금도 집값은 상승하고 있다.

수도권 30만호 공급, 예타면제 등 차질없이 추진? => 투기조장정책 강행하겠다는 의지만 재확인
지금의 집값상승은 결단코 집이 부족해서가 아니라 정부의 거품조장정책 때문이다. 판교, 위례 등 2기 신도시도 집값 안정을 위해 추진됐지만 오히려 판교발 투기광풍 등으로 이어지며 집값만 상승시켰다. 국민 땅을 강제 수용했음에도 불구하고 무주택서민에게 바가지 분양함으로써 민간사업자는 물론 주거안정을 위해 최선을 다해야 할 공기업과 지자체까지 막대한 부당이익을 가져갔다. 신도시개발로 공공주택을 확충하겠다고 했지만 대부분의 택지를 민간에 매각하였고, 지금도 장기공공임대주택 재고량은 5% 수준에 불과하다.

무주택서민의 내 집 마련도 나아지지 않았다. 지난 10년간 500만호가 신규 공급됐지만, 절반인 250만호는 다주택자들이 사재기하여 불로소득 수단으로 악용됐을 뿐이다. 이처럼 2기 신도시의 평가가 매우 부정적임에도 개선책도 없이 3기 신도시 공급을 강행하겠다는 것은 서민주거안정이 아닌 민간업자, 공기업, 지자체 등의 부당이득을 안겨주겠다는 것밖에 되지 않는다. 예산낭비를 초래하는 예타면제를 강행하겠다는 것도 국민이익에 전혀 부합되지 않는다. 오히려 사업에 참여하는 건설사와 이와 결탁한 부패세력들만 수혜를 볼 뿐이다. 국토부는 국가균형발전으로 포장하고 있지만 철저한 사업타당성 검토없이 수십조원의 공공사업을 결정할 경우 이후 사업성 부재에 따른 손실이 발생하더라도 국민과 미래세대가 떠안을 수밖에 없다.

문재인 정부 이후 2년 반만에 서울 아파트값은 한 채당 3억원, 500조원 이상 올랐다. 그런데도 국토부는 ‘2013년 이후 최장 기간인 32주 연속하락, 안정적’이라고 거짓말하고 있다. 비정상적인 주택시장에 대한 안이한 인식뿐 아니라 국민을 속이며 우롱하는 국토부장관에게 더 이상 주택정책을 맡겨서는 안된다. 대통령은 지금이라도 국토부장관을 경질하고 집값거품을 잡고 투기근절을 위한 근본대책을 제시하기 바란다. 불로소득을 허용하지 않기 위한 보유세 및 임대소득세 강화, 바가지분양 근절을 위한 분양가상한제와 분양원가 공개, 토지임대부 건물분양 등 무주택서민위한 공공주택 확대책이 필요하다.

보도자료_ 김현미 장관 즉시 경질하라

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

재벌건설사 특혜로 드러난 민감참여형 공공주택 사업 폐지하라!

– 로비와 부패 유발하는 평가방식, 밀실 심사로 소수 재벌건설사 75% 독식
– 평당 214만원 건축비 거품으로 1조 5천억 특혜 제공

최근 과천지식정보타운 택지개발사업의 공동 시행자인 대우건설 컨소시엄(대우건설, 금호산업, 태영건설)은 S6블록에 대해 과천시 분양가심사위원회가 책정한 평당 2,205만원 분양가 재심의를 요청했다. 분양가가 턱없이 낮아 막대한 손실이 불가피하다는 주장이다. 대우건설 컨소시엄은 LH공사가 단독 추진했던 과천지식정보타운택지개발에 2016년 공동시행자 자격으로 참여했고, 1,400세대 임대주택을 지어 정부에 매각하는 대신 S4·5·6블록을 우선 공급받았다.

분양가심사위원회가 책정한 2,205만원 중 토지비를 제외한 공사비는 약 1,000만원 수준이다. 그러나 과천지식정보타운 S8블록에서 다른 건설사들이 LH공사와 계약한 공사비는 평당 508만원으로 대우건설컨소시엄 건축비의 절반에 불과하다. 건설사는 공동시행자로 선정되어 노른자 위 땅 3개 블록을 우선공급 받는 엄청난 특혜를 받았음에도 불구하고, 막대한 손실 운운하며 시민에게 바가지 분양가를 씌우려 하는 것이다. 경실련은 민간참여형 공공주택 사업현황을 토대로 대형 건설사가 민간참여형 공공주택 사업에서 얼마나 막대한 이윤을 챙기는지 분석했다.

민주평화당 정동영의원이 LH공사로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면, 분양을 완료한 민간참여형 공동주택은 총 27개 단지다. 이중 15개 단지는 시공능력평가 5위권의 대형업체가 독점 수주했다. 대림산업, GS건설, 대우건설, 현대건설 등 대형사가 단독 혹은 컨소시엄을 구성해 15건, 총 사업비(6조 2,600억원)의 75%(4조 6,600억원)를 가져갔다.

상위 5위 재벌건설사, 27개 사업 중 15건(56%) 수주…금액 기준 6조2,600억 중 4조 6,600억(75.0%) 차지

민간참여형 공공주택사업은 민자사업과 유사한 방식이다. LH공사 등 공공기관이 공공택지를 제공해 민간업자(건설사)와 공동분양하고, 건설업자가 아파트 건설공사를 맡아 분양 이득을 챙기는 특이한 방식이다. “한국토지주택공사의 부채 과다 및 부동산경기 침체 등을 고려하여 민간참여 확대를 통해 공공주택사업의 사업시행자 범위를 확대하려는 것”이 정부의 정책 시행 이유다. 2014년 10월 박기춘 전의원(전 국토교통위원장)이 대표발의한 후 2015년 주택법이 개정되면서 민간참여형 방식이 빠른 속도로 늘어났다.

과거 택지조성공사는 LH 단독으로 시행했다. LH 주도로 민간 택지를 수용한 뒤 경쟁입찰을 통해 선정된 민간업체가 택지조성 공사를 도급받는 형태였다. 과거와 같다면 과천지식정보타운의 경우도 대우건설 컨소시엄이 조성공사를 낙찰받아 공사 이윤만 가져갔다. 하지만 민간참여형 공동주택 방식으로 시행됨에 따라, 건설사는 LH와 공동시행자가 되어 택지개발에 따른 이윤 뿐 아니라 공동주택 시공 및 분양 권리까지 가져가게 됐다.

로비와 부패 유발하는 사업평가 방식…4대강 턴키입찰 재탕

이 사업방식의 문제는 사업자 선정 때부터 부패와 가격담합이 심각했던 4대강 건설업자 선정방식인 턴키(설계시공일괄입찰)방식과 유사하다는 것이다.

LH공사 평가기준을 보면 가격경쟁보다는 밀실에 숨어 얼마든 로비가 가능한 평가방식이다. 사업자선정의 가장 중요한 요소인 가격비중은 20%에 불과하다. 4대강 사례에서 보듯 건설사는 가격 경쟁을 피하기 위해 가격을 담합할 가능성이 농후하다. 나머지는 사회적 가치, 디자인혁신, 기본성능강화 등 계량과 확인이 불가능한 분야가 65%를 차지한다. 건설사마다 경험과 수준이 비슷한 상황에서 사실상 평가위원들에 대한 로비가 사업자 선정을 좌지우지할 수 있는 구조다.

사업 현황을 보면, 재벌건설사 혹은 대형·중견 건설사가 서로 짝을 바꿔가며 대다수의 사업을 가져갔다. 대우건설‧대림산업 컨소시엄은 인천서창2 5블록, 평택소사벌 B1블록, 세종 2-1 M5블록 등을 수주했고, GS건설‧현대건설 컨소시엄은 논산내동2 C1블록, 김해율하2 B1블록을 수주했다. 공사규모가 가장 큰 수원고등 A1블록은 대우건설·GS건설·금호산업·태영건설 등 재벌 4개 건설사가 컨소시엄을 짰다. 이밖에도 한신공영·금성백조주택, 금호산업·신동아건설, 코오롱글로벌·동부건설 등 중견업체간 컨소시엄을 구성해 세종시 민감참여형 공동주택 사업을 싹쓸이했다. 4대강사업의 턴키입찰에 나타났던 방식과 유사하다.

재벌건설사가 수주한 사업은 전체의 절반이 넘는다. 전체 27건 사업의 총사업비는 6조 2,580억원 규모다. 이중 시공능력 5위 이내 업체들이 4조 6,600억원 (75%)을 수주했다. LH공사가 제공한 사업비용(토지비용+기타비용)은 1조 9,000억원이며, 대형 건설사가 투자한 금액은 2조 7,600억원 규모이다. 그러나 건설사가 투자비용은 선분양제 소비자들이 조달하는 돈으로 충당할 수 있다. 계약금 10%, 중도금 60% 등 소비자가 공사 중에 토지비용(LH공사가 투자하여 조성이 완료)이 포함된 분양가격의 70%를 납부하기 때문에 실제 건설사는 자신의 돈 한 푼 없이 사업을 진행하고 이익을 챙길 수 있다.

민간 건설사, 민간 참여 특혜 허용으로 건축비에서만 1조 5천억 수익

건설사가 LH에 제출한 건축비를 100% 인정한다 하더라도, 실제 분양가와는 20% 가까이 차이난다. 건설사가 LH에 제출한 평당 건축비는 27개 단지 평균 538만원이다. 하지만 입주자모집공고에 기재한 평당 건축비는 664만원이다. 평당 126만원 차이가 나고, 24평 기준으로 건축비만 3,000만원 부풀려져 있다. 27개 단지의 총 공사비는 3조 8,000억원이지만, 건설사가 입주자모집공고에 공개한 건축비는 총 4조 6,800억원이다. 총 8,700억원 차이로 1개 단지 평균으로 따지면 320억원 가량이다.

그간 경실련이 확보한 LH공사와 SH공사의 공사비내역서를 토대로한 적정 건축비는 평당 450만원으로 , 이를 민간참여형 공동주택 분양 건축비 664만원과 비교하면 건축비 거품은 평당 214만원이다. 27개 사업의 총 건축비 차액은 1조 5,620억원으로 추정된다. 1개 단지 평균으로 578억원이다. 분양 건축비가 가장 높은 사업지는 세종행정중심복합도시4-2 L3블록에 지어진 하늘채센트레빌이다. 분양 건축비가 평당 812만원으로 가장 높았다. 건축비 차액만 688억원에 이른다.

LH공사는 지난 50년간 공영개발방식으로 공공사업을 진행해 왔다. 공영개발사업의 가장 많은 노하우와 기술력을 보유하고 있다. 공기업이 민간 건설사와의 공동시행으로 질 좋고 싼 주택을 시민에게 제공하지 않는 이상, 공영개발에 민간 업자를 끌어들일 아무런 이유가 없다. 이러한 사업 방식은 재벌 대기업에 막대한 이윤을 안겨주고, 시민에게는 분양가 거품만 안길 뿐이다. LH공사의 민간참여형 공동주택사업 중단을 촉구한다.

보도자료_민간참여형 공동주택 폐지하라!

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)