대통령은 투기세력 대변하는 국토부 장관 즉각 경질하라

집값 상승 원인이 투기세력 때문이라던 장관, 2년 반 투기세력과 동거
문재인 2년 반 서울아파트 3억원, 강남은 6억 폭등 역대 정권 중 최악
경실련, 집값 폭등 해결 근본대책 위해 대통령 공개면담 요청

어제 정부가 27개 행정동(강남4구 22개동, 비강남권 5개동)에 한정하여 분양가상한제 적용지역으로 지정했다. 하지만 전국 행정동의 1%, 서울은 5%에 불과한 상한제 핀셋 지정으로는 집값 안정은커녕 부작용만 더 발생한다. 지금 필요한 것은 ‘핀셋’이 아니라 ‘망치’다. 이 정부는 집값 거품을 떠받치고 집값 안정을 포기하겠다는 선언과 다름없다. 게다가 강남권에 재건축 중인 아파트에 대해서는 6개월의 유예기간이 부여되어 상당수는 분양가상한제를 피하도록 미리 출구를 마련해 주었다.

이미 문재인 정부 집권 2년 반 만에 서울 아파트값은 한 채당 3억원, 강남권은 6억원씩 폭등했다. 역대 정부 중 집값을 최대로 끌어올린 정부가 되었다. 그럼에도 6일 분양가상한제와 관련해서 홍남기 부총리는 “부동산시장 불안을 예방하기 위한 측면과 경제에 미치는 영향을 최소화하는 방안을 고려했다”고 발언했다. 주택정책을 집값안정, 주거안정이 아닌 경기부양 측면에서 추진하겠다는 의지를 재확인시키고 있다. 겉으로는 ‘소득주도 성장’을 강조하면서 정작 정책은 ‘불로소득 주도 성장’을 조장하는 꼴이다.

분양가상한제는 짓지도 않은 아파트를 분양하는 공급방식에서 소비자 보호를 위한 최소한의 장치다. 분양가상한제는 과거 군사정부, 김영삼, 이명박 정부 때도 서민들의 내 집 마련과 집값을 안정을 위해 도입했던 정책이다. 경실련 분석결과 문재인 정부 이후 서울 강남에서 상한제가 적용됐다면 실제 분양가(평당 4,700만원)의 절반 이하 평당 2,160만원에 공급 가능했다. 강북권도 평당 1,130만원(실제 분양가는 평당 2,250만원)에 가능했다. 지방도 다르지 않다. 2014년 말 분양가상한제 폐지 이후 지방의 분양가는 가파르게 상승했다. 대구의 경우 연평균 16%, 광주도 연평균 13%가 상승했다. 같은 기간 물가상승률은 1.3%, 가구소득은 2% 상승한 것에 비하면 얼마나 비정상인지 알 수 있다. 이처럼 이미 가격이 오를대로 오른 상황에서 적정원가와의 차액이 아닌 단순히 전년 대비 상승률에 따라 상한제 적용 여부를 판단한다면 구멍 뚫린 상한제가 될 수밖에 없고, 고분양‧바가지 분양에 따른 집값 상승도 불가피하다.

경실련은 문재인 정부 이후 지속해서 분양가상한제와 분양원가 공개확대 시행, 후분양제 전면도입 등 주택 공급방식의 개선을 요구해 왔다. 그런데 문재인 정부는 2017년 8월부터 분양가상한제를 도입하겠다는 말만 꺼내놓고 폭등을 방치했다. 겨우 2년 반만에 전국의 1% 지역, 서울의 5% 지역만 상한제 지역으로 지정하겠다고 발표했다. 문재인 정부가 ‘집값 폭등을 방치하겠다’라고 선언한 것과 다를 바 없다. 김현미 장관은 2017년 5월 취임 당시 “아파트는 ‘돈’이 아니라 ‘집’이다. 지난 1년 아파트값 폭등의 원인을 분석한 결과 다주택 보유자와 미성년자 등 투기세력 때문이다”라고 말했다. 그러나 2년 반만에 서울 아파트는 한 채당 평균 3억원씩, 총 550조원이 폭등했고, 강남은 6억원씩, 200조원이 폭등했다. 왜 무능한 국토부 장관에게 정책을 맡기는지 대통령의 답을 듣고 싶다. 청와대의 참모들도 문제다. 장하성과 김수현 그리고 김상조로 이어지는 정책실장의 무능은 특히 문제다. 그 책임은 대통령에게 있다. 촛불로 탄생한 대통령에게 집값안정, 투기근절 의지가 있는지 묻지 않을 수 없다. 따라서 집값 폭등에 대한 대통령의 인식과 해법을 묻기 위해 공개면담을 요청한다.

보도자료_분양가상한제 지정 관련 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

작년 9.13대책 이후 거래량이 급감하고 일부 랜드마크 단지 위주로 가격도 급락했던 서울 아파트 시장이 올 여름 완연히 기운을 차린 듯한 모양새를 보이자 향후 서울 아파트 시장의 방향성에 대한 의견이 분분하다. 거의 모든 미디어들과 자칭 타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 지금이 바닥이라며 기염을 토하고 있다. 그런데 정말 그럴까?

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

먼저 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조의 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등의 요소에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책- 공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등-도 부동산 가격에 중단기적으로 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장,중,단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다.

위에서 열거한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 가운데 서울 아파트 가격 상승에 호재는 찾기 어렵다. 인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다. 서울 아파트 가격 상승의 유일한 호재는 사상 최저 수준의 기준금리인데, 이마저도 대출 관리가 엄격하게 되고 있는 점, 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮다는 건 경제주체들의 체력이 그만큼 약하다는 점 등을 감안할 때 호재라고만 보기에는 한계가 있다.

영원히 상승하는 시장은 없다

사정이 이와 같음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 올 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 끼닭은 무엇일까? 부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승기대감이 주범이 아닐까 싶다. 거의 모든 미디어, 자칭,타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 서울 아파트 공급이 부족하지 않음에도 불구하고(다주택자들이 투기목적으로 서울 아파트를 구입하지 않는 한 서울 아파트 수급이 문제 될리 없다)부족하니 가격이 폭등할 것이라고 주장하고, 화폐개혁을 하면 서울 아파트 가치가 더 올라갈거라고 주장하며, 민간택지 분양가상한제를 하면 신규 아파트 가격이 더 올라갈 거라고 주장하고, 기준금리 인하가 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장하며, 3기 신도시 토지보상이 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장한다. 한 마디로 기승전 서울 아파트 가격 상승론인 셈이다. 견강부회와 곡학아세의 전형이다.

이들의 주장과는 달리 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다. 부동산 가격에 영향을 미치는 장,중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마용성은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점(올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상임. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상임)등이 그 근거다.

우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.

국회의원 아파트값, 서울 80% 강남권 50%로 편중 심각

의석 대비 보유아파트, 서울은 3배(58석vs171채) 지방은 0.6배
아파트값 상승액, 지방은 2천만원 서울은 6.2억으로 31배 높아

20대 국회에서 서울 의석수는 58석이지만 국회의원이 보유한 아파트는 전체의 절반인 171채이고, 아파트값은 전체의 80%를 차지할 정도로 서울 편중이 매우 심각한 것으로 나타났다. 경실련은 지난해부터 고위공직자의 부동산재산을 심층분석 발표하고 있으며, 2월 26일에는 20대 의원 보유 아파트값 상승 실태를 분석 발표했다. 이번에는 20대 의원 아파트의 지역별 보유 편중실태 및 격차 등을 분석 발표한다.

분석대상은 지난 2월 26일 발표 때와 같으며 전체 부동산 중 시세파악이 가능한 아파트와 오피스텔이다. 2019년 3월 신고 기준으로는 300명 중 223명이 346채의 아파트와 오피스텔(이하 아파트)을 보유하고 있다. 시세 조사는 국민은행 부동산 시세를 적용했다.

분석결과 전체 아파트는 346채였고, 이중 서울에 보유한 아파트는 171채, 전체의 49%이다. 서울에서도 강남·강동·서초·송파 등 강남 4구에 보유한 아파트는 82채로 서울의 48%(전체의 24%)이다. 지역별 의석수와 비교한 결과 서울 의석수는 비례포함 58석인데 반해 보유 아파트는 171채로 의석수 대비 아파트가 3배이며, 의석보다 113채가 더 많다. 특히 강남4구는 의석수가 13석인데 보유 아파트는 82채로 의석수 대비 아파트는 6.3배이며, 69채가 더 많다. 경기도는 의석수 71석에 보유 아파트 71채로 주택과 의석이 같았다.

반면 서울경기 이외 지방은 의석은 171석(전체 의석 비중은 56.9%)인데, 보유 아파트는 104채(전체 주택의 30.1%)였고, 의석수 대비 평균 0.7배이다. 이는 전체 평균 1,1배보다 낮고, 서울, 강남과 비교하면 각각 1/5, 1/9 수준으로 매우 낮다.

의석수와의 차이가 가장 많은 지역은 경남, 경북이다. 경남은 의석수는 비례포함 19석인데 아파트는 9채에 불과하다. 경북도 의석수는 16석인데 아파트는 5채에 불과하다. 경남, 경북 모두 의원 보유 아파트가 의석수 대비 0.3배로 가장 낮다. 권역별로는 영남권이 의석 77석에 아파트 42채로 0.6배, 호남권은 37석에 아파트 18채로 0.5배였다.

이처럼 서울이 지역구가 아닌 의원들 다수가 서울, 강남권에 집중적으로 아파트를 보유하고, 지역구 아파트를 보유하지 않으면서 서울 편중이 매우 심각한 것으로 나타났다.

둘째, 의정활동 4년 동안(2016년 3월 ~ 2020년 1월)의 지역별 아파트값 상승액은 서울 6억2천, 강남4구 8억6천, 경기도 1억5천만원으로 나타났다. 반면 서울 이외 지방은 7천만원 상승했고, 서울 경기를 제외한 지방은 2천만원 상승했다. 서울이 서울 이외 지역보다 8배, 강남권은 12배 올랐고, 서울 경기 이외 지방과 비교할 경우 서울은 35배, 강남권은 48배 더 올랐다.

셋째, 의원들이 보유한 아파트값의 지역별 평균은 서울 16억 2천, 경기 5억 9천, 서울 경기 이외 지방은 3억1천만원이다. 총액 기준으로는 강남권이 1,789억, 서울은 2,776억, 경기 422억, 서울경기 이외 지방 320억이다. 비중으로는 강남권만 50.9%였고, 서울은 78.9%, 서울+경기 90.9%로 아파트보유보다 가격 편중이 더 심각했다.

이처럼 지역 심부름꾼으로 뽑힌 의원조차 자기 지역이 아닌 강남권, 서울, 경기 등에 아파트를 보유하고 있는 이유는 아파트값 상승액 등을 통해 알 수 있다. 지난 4년 동안 아파트값 상승액이 서울은 6억3천, 강남4구 8억6천으로 서울 이외 지역 대비 8배, 12배나 된다. 이는 국회의원 자신들이 집값을 폭등시킨 정책의 결과이다. 문재인 정부 집값 폭등에 국회가 동조 불로소득을 챙긴 것이다.

국회는 지금이라도 당장 아파트값 폭등으로 인해 발생한 불로소득을 소멸하기 위한 법안부터 입법해 아파트값을 잡을 수 있는 분양가상한제, 분양원가 공개, 모든 국공유지와 공공택지에 대해 토지는 공공보유 건물만 분양 등의 공급에 관한 법안과 부동산 공시가격 현실화 등 근본대책 입법화에 나서야 한다. 또 본인의 재산을 축소하고 투명하지도 않은 고위공직자 재산공개에 대해서도 국회가 나서 법취지에 맞게 법을 제대로 개정하고 제대로 신고해야 한다. 축소 조작된 공시가격이 아닌 제대로 된 시세와 실거래가 기준 가격으로 신고하길 바란다.

*자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

문의: 02-3673-2141

문재인 정부가 6.17대책을 발표했음에도 불구하고 부동산 시장에 붙은 이상 열기는 식을 줄을 모르는 것처럼 보인다. 서울 주요지역의 랜드마크 아파트들이 신고가를 경신했다는 소식이 들리는가 하면, 풍선효과 탓에 파주나 김포 등에 위치한 아파트들도 투기의 대상이 돼 가격이 오른다고 한다. 서울 아파트 시장은 6년 연속 대세상승을 이어와 6년 전이라면 상상도 할 수 없었던 가격대에 도달한 상태다. 더구나 지금은 코로나 쇼크가 실물경제에 쉽게 회복할 수 있는 상처를 입히는 중이다. 오를만큼 오른데다 미증유의 역병사태 탓에 실물경제가 심각한 타격을 받고 휘청대는 와중에도 서울 아파트 시장이 재차 꿈틀대는 이 기현상을 도대체 어떻게 설명할 수 있을까?

서울 아파트값에 직접적이고도 커다란 영향을 미치는 건 무엇보다 기존 재고주택의 출회량

서울 아파트값에 영향을 미치는 요인들은 수다하지만, 가장 직접적이고 영향이 큰 요인은 기존 재고주택(신규 공급이 아니다)의 매물 출회량이다. 문재인 정부가 4번의 큰 부동산 대책들(2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책, 올해 6.17대책)을 연이어 발표했음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 떨어지지 않는 가장 큰 원인은 기존 주택을 가진 사람들(특히 다주택자)이 자신들이 소유한 주택을 팔지 않고, 도리어 기존 재고주택 매매시장에 신규로 구매자들이 계속 유입되기 때문이다.

매물은 시장에 나오지 않는데 구매자들은 많으니 거래가 될 때마다 가격이 계속 치솟는 것이다. 그럼 기존 주택을 소유한 사람들은 왜 주택을 팔지 않는 것이며, 할 말을 잃게 많들 정도로 비싼 주택을 추격매수하겠다고 덤벼드는 사람들은 도대체 왜 주택을 사려고 아우성일까? 당연한 말이지만 가격이 더 오를 것이라고 생각해서다. 적어도 크게 떨어지진 않을 것이라고 생각해서다. 문재인 정부가 지금까지 발표한 부동산대책들은 나름의 합리성에도 불구하고 시장을 내리누르는 힘이 턱없이 부족했다. 게다가 그 대책들마저 취임 초기에 일괄투사된 것이 아니고 시차를 두고 축차적으로 투사되다 보니 시장을 내리누르는 건 고사하고, 기존 주택재고시장에 신규 구매자가 유입되는 걸 차단하는 것조차 버거웠다.