[정권별 서울 아파트 시세(땅+건물) 및 공시가 변동 분석]

서울아파트 땅값, 이명박·박근혜 9년보다, 노무현·문재인 8년 동안 7배 더 올라

아파트 공시가격(72%), 공시지가(41%), 정부 조작으로 반영률 달라

아파트값 최고 상승한 문재인 정부, 공시지가 시세반영률은 최저수준

아파트별 공시지가 시세반영률 25%~69%까지 제각각으로 엉터리

경실련이 노무현 정부 이후 17년간 서울 아파트값과 공시지가 변화를 조사한 결과 아파트값은 문재인 정부에서 최고로 상승한 반면 공시지가의 시세반영률은 가장 낮은 것으로 나타났다. 문재인 정부 이후 잘못된 부동산정책으로 집값이 폭등했는데 정부는 보유세를 강화하겠다며 공시지가(가격) 로드맵을 발표했다. 하지만 실상은 공시지가가 집값 상승을 따라가지 못하며 현실화율이 더 낮아진 것이다.

조사대상은 강남권 5개 단지, 비강남권 17개 단지로 총 22개 단지이며, 약 6만 3천 세대 규모이다(별첨 참조). 아파트 시세는 국민은행 등 부동산 시세정보를 활용하였으며, 매년 1월 기준 시세를 조사하였다. 공시지가 시세반영률은 아파트 평당시세에서 건물값을 제한 땅값 시세와 공시지가에 용적률을 고려한 아파트 평당 공시지가를 비교한 것이다. 건물값은 아파트 노후도에 따라 평당 100만원~500만원을 적용하였다.

조사결과 서울 22개 단지 아파트값은 25평 기준 노무현 정부 임기 초인 2003년 3.1억에서 2020년 10.4억으로 7.3억 상승했다. 건물값을 제한 아파트 땅값은 2003년 평당 1,149만원에서 2020년 3,956만원으로 2.4배(2,807만원) 상승했다. 상승액은 노무현 정부 936만원, 이명박 정부 –192만원, 박근혜 정부 523만원, 문재인 정부 1,540만원 상승하여 노무현·문재인 정부 8년간 상승액(2,476만원)이 이명박·박근혜 정부 9년간 상승액(331만원)보다 7배 더 높다. 아파트 평당 공시지가는 2003년 454만원에서 2020년 1,641만원으로 1,187만원 상승했다. 이는 아파트 땅값 시세 상승액의 절반 미만에 불과하며 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 51%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 41%로 문재인 정부에서 최저로 나타났다.

정권별 서울 아파트(땅+건물) 시세 및 공시(지)가 변동 현황
(1월 기준, 단위 : 만원/평당)

주1) 공시가격은 2005년부터 발표되고 있으며, 2005년 이전 공시가격은 시세 상승 추이를 적용, 경실련이 산출한 추정치

강남과 비강남으로 구분해서 살펴봤다. 강남 아파트 땅값 시세는 노무현 정부 임기 초인 2003년 평당 1,865만원에서 2020년 평당 6,828만원으로 17년간 5,063만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 1,833만원, 이명박 정부 –512만원, 박근혜 정부 1,049만원, 문재인 정부 2,693만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 4,526만원, 이명박·박근혜 정부 537만원으로 7.4배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 44%, 이명박 정부 53%, 박근혜 정부 46%, 문재인 정부 47%로 노무현 정부가 가장 낮다.

비강남권 아파트 땅값 시세는 2003년 평당 1,007만원에서 2020년 평당 3,111만원으로 17년간 2,104만원 상승했다. 정권별 상승액은 노무현 정부 722만원, 이명박 정부 –186만원, 박근혜 정부 367만원, 문재인정부 1,201만원으로 노무현·문재인 정부 상승액이 1,923만원, 이명박·박근혜 정부 181만원으로 10배 더 높다. 공시지가 시세반영률은 노무현 정부 42%, 이명박 정부 50%, 박근혜 정부 47%, 문재인 정부 38%로 문재인 정부가 가장 낮다.

강남, 비강남 격차도 살펴봤다. 아파트 평당 땅값 시세의 강남북 격차는 노무현 정부 1,869만원, 이명박 정부 1,543만원, 박근혜 정부 2,225만원, 문재인 정부 3,717만원으로 벌어졌다. 25평 아파트값 기준으로는 2003년 4.7억에서 2020년 9.4억으로 2배가 됐다.

공시지가와 공시가격도 비교했다. 공시지가는 땅값이고 공시가격은 집값(땅+건물)인 만큼 공시가격에서 공시지가를 제외하면 아파트의 건물값을 알 수 있다. 경실련 조사결과 건물값은 노무현 정부 임기초인 2003년 평당 504만원에서 2020년 평당 1,339만원으로 885만원, 1.7배가 올랐다. 노후화로 감가상각 되어야 할 건물값이 2배 가까이 뛴 것이다. 경실련 조사한 아파트 시세에서 공시지가를 제할 경우 건물값은 더 높아졌다. 2003년 평당 795만원에서 2020년 평당 2,515만원으로 상승했다. 정부가 공시지가 현실화를 제대로 하지 않은 결과 감가 상각되어야 할 건물값만 올라간 꼴이다.

공시지가의 아파트별 편차도 심했다. 22개 단지 중 30% 미만 2개, 30~40% 미만 8개, 40~50% 미만 6개, 50% 이상 4개 단지로 아파트별 편차가 매우 컸다. 시세반영률이 가장 낮은 아파트는 길음 래미안1단지로 25%에 불과했고, 광장동 워커힐은 69%로 가장 높고, 길음 래미안1단지의 2.7배나 된다.

정부는 아직 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 14% 올랐다고 주장한다. 하지만 지금까지 경실련이 수많은 아파트 시세를 조사한 결과는 50%대이고, 이번 분석에서도 서울 아파트값은 58%, 아파트 땅값은 64%나 올랐다. 공시지가는 아파트값을 따라가지 못하면서 시세반영률은 평균 41%로 떨어졌고, 아파트별 편차도 심각한 수준이다. 결국, 정부 발표한 공시지가 시세반영률(65.5%)을 신뢰할 수 없으며, 정부는 아파트값 통계, 공시지가 시세반영률 산출근거 등을 투명하게 공개하기 바란다. 아울러 제대로 된 공시지가 현실화를 통해 보유세를 강화하고 집값을 안정시키기 위해서는 당장 공시지가 시세반영률 80%로 올려야 한다. 또 불공정한 과세를 부추기고 예산만 낭비하는 공시가격 제도를 폐지하고 표준지공시지가 조사 결정 권한을 일체 지방정부로 이양해야 한다. 이러한 제도개선을 위해서라도 거짓통계만 내놓으며 집값 폭등을 조장해 온 관료와 장관 등을 전면교체하기 바란다. “끝”

[성명서]

정세균 국가물관리위원장은 좌고우면 말고

4대강 자연성 회복 연내 결정하라

지난 2017년 5월 22일, 문재인 대통령은 취임 후 '6호 업무지시'를 통해 즉각적으로 4대강 보를 상시개방하고, 보 철거 등을 포함한 보 처리방안을 1년 안에 결정하라고 지시했다. 그렇게 1316일이 흘렀고, 여전히 업무지시는 실행되지 않고 있다. 대통령의 4대강 자연성 회복 업무지시는 국민 다수의 지지를 받으며 지난 대선 기간 동안 대다수 유력 후보들의 공약이었고, 이번 정부의 국정과제다. 하지만 지방선거, 국회의원선거 등 정치일정에 밀리고, 수많은 위원회를 통과해야하는 절차의 미로 속에 갇혀서 이리 치이고 저리 치였다. 국가물관리위원회(이하 '국가물관리위')는 출범과 함께 4대강 자연성 회복을 위한 보 처리방안 의결을 첫 안건으로 다루고 있지만, 시간만 하염없이 보내면서 저울질중이다.

국민들은 국가물관리위가 과연 4대강 보 처리방안을 논의할 능력이 있는지 의심할 수밖에 없다. 지난 7월 뉴스타파의 보도에 따르면 국가물관리위원들의 논의수준은 경악할만한 것이었다. 국가물관리위는 민간위원과 정부 측 당연직 위원으로 구성되어있는데, 물관리 분야의 전문성을 바탕으로 논의를 풀어나가야 할 민간위원 중 상당수는 4대강사업의 이ㆍ치수 효과에 대한 기본적인 이해도 부족했다. 심지어 한 위원은 '(4대강 자연성 회복으로) 수질이 개선되면 정부가 더 이상 예산을 투입하지 않을 것'이라는 궤변을 늘어놓기도 했다.

결국 국가물관리위는 금강/영산강 유역물관리위원회(이하 '유역위')의 의견을 수렴해서 결정하겠다며 책임을 미뤘다. 국가물관리위는 유역위의 의견을 수렴하겠다고 했지만 총리실이 나서서 이런저런 요구를 덧대는 바람에 유역위의 논의는 한참을 공전해야만 했다. 국가물관리위 공동 위원장인 총리가 나서서 유역위의 의사결정을 발목잡은 것이다. 유역위는 총리실의 개입과 지역 내 실질적인 이해관계자, 지역정치 등이 얽히고 섥힌 상황속에서도 지난 9월 4대강기획위의 원안을 통과시켰다. 하지만 유역위 통과 이후 3개월이 지나도록 국가물관리위는 여전히 묵묵부답이다.

국가물관리위가 금강과 영산강 보 처리방안을 두고 지지부진해지면서, 한강과 낙동강 보 수문개방과 처리방안은 아예 논의 테이블에도 오르지 못하고 있다. 4대강 자연성 회복을 정치적으로 재고 따지는 사이 2018년 부산 수돗물 공급 중단사태에 이르렀던 낙동강이 방치되었고, 비교적 정치적 반대가 적은 한강은 아예 논의에서 잊혀진지 오래다. 문재인 정부가 낙동강 수문조차 개방하지 못하고 임기를 끝낸다면, 낙동강 녹조라떼 사태 해결은 오랜 기간 요원해질 수밖에 없다.

정세균 국가물관리위원장은 더 이상 좌고우면 말고 4대강 자연성 회복 안건을 연내 의결해야 한다. 4대강기획위가 2019년 2월 금강/영산강 보 처리방안을 발표하고 2년의 시간이 흘렀다. 대통령의 업무지시를 이행할 수 있는 시간도 얼마 남지 않았다. 우리는 지난 2일 기자회견 및 항의서한을 통해서 국가물관리위 측에 ▶보 처리방안 연내 확정, ▶유역위 의견 중 보 해체 시기 관련 독소조항 삭제, ▶보 해체 및 개방 시기 명시 등을 요구한 바 있다. 환경부 여론조사결과에 따르면 금강/영산강 보 처리방안에 대한 찬성 여론은 해가 갈수록 높아지고 있다. 만일 연내 결정하지 못하고 해를 넘긴다면 국가물관리위의 존재의미가 무엇인지 국민들은 묻지 않을 수 없을 것이다. 국가물관리위는 스스로 존재이유를 국민들 앞에 증명해야 한다.

2020. 12. 28
4대강재자연화시민위원회

[2021-18호] 이해충돌방지법 제정 환영한다! https://stib.ee/AOP3