과천 제이드자이, 바가지분양으로 LH·민간업자 1,800억 폭리

– 대통령은 바가지 분양 중단하고, 건물만 분양하라
– 재벌특혜로 드러난 민간공동사업 결정한 자를 검찰수사하라

과천지식정보타운에서 민간참여공동주택사업으로 진행되는 아파트의 분양가격이 평당 2,195만원으로 결정됐고, 곧 분양하는 것으로 알려졌다. 일각에서는 주변시세보다 5억원이 싸네 하면서 로또분양 운운하고 있으나 국민땅을 강제로 뺏어 추진되는 공공택지사업의 최우선은 저렴주택 공급확대를 통한 서민주거안정임을 잊어서는 안된다. 민간이 아닌 공기업에게 강제수용권, 용도변경, 독점개발의 3대 특권을 부여한 것도 저렴한 주택의 지속적인 공급을 통해 기존 집값을 안정적으로 유지하기 위함이다.

과천지식정보타운의 수용가는 평당 254만원이고 LH공사가 밝힌 조성원가는 평당 884만원이다. 따라서 조성원가에 금융비용 등을 더한 후 용적률(180%)을 고려한 토지비는 분양평당 516만원이다. 여기에 적정건축비 500만원을 더할 경우 적정분양가는 평당 1,016만원이다. 따라서 LH공사가 결정한 평당 2,195만원은 적정분양가의 2.2배이며 분양수익은 평당 1,179만원, 647가구 기준 전체 1,770억원이며, 한 채당 2억 7천만원으로 추정된다.

과천제이드자이는 민간참여공동주택사업으로, LH공사가 시행하던 공공분양주택에 민간건설사를 공동시행사로 끌어들인 제도로 박근혜 정부 당시 도입됐다. 이전에는 건설사는 시공사로만 참여했으나 해당 제도에서는 공기업과 공동시행자가 되어 공기업은 토지를 제공하고 건설사는 아파트 분양과 건설을 담당하는 일종의 민자사업과 같은 방식이다. 현재까지 LH공사가 28곳에서 분양을 진행했으며 과천제이드자이의 경우 GS건설컨소시움이 참여했다.

하지만 적정분양가 보다 턱없이 높은 바가지분양으로 LH공사와 GS건설 등 민간업자에게만 막대한 폭리를 안겨주며 서민들의 내집 마련의 꿈을 앗아갈 것이 명확하다. 더군다나 작년 국토부장관이 강제수용 공공택지인 만큼 분양가의 적정성을 검토하겠다고 발언했음에도 불구하고 고분양가로 승인한 것은 국토부도 LH공사와 민간업자의 개발폭리를 묵과하겠다는 것과 다름없다. 따라서 대통령은 강제수용 공공택지 사업의 취지에 어긋나는 공기업의 바가지분양을 중단하고 지금이라도 토지는 임대하고 건물만 분양하도록 지시해야 한다. 또한 공기업 부채감소를 이유로 국민이 부여한 3대 특권을 재벌건설사에게 떠넘겨 막대한 수익만 안겨주는 민간공동사업을 즉각 중단하고 이러한 특혜사업을 결정한 자에 대해서도 검찰수사를 지시해야 한다.

나라의 주인인 국민들의 토지를 강제수용하고 용도변경 및 독점개발 등의 3대 특권을 LH공사 등 공기업에 부여한 이유는 저렴한 주택의 지속적인 공급을 통해 집값을 안정시키고 주거안정에 기여하기 위해서이다. 하지만 참여정부 이후 LH공사는 토지비를 부풀리고, 건설사는 건축비를 부풀려 바가지분양으로 막대한 분양폭리를 취해왔다. 여기에 박근혜 정부 이후로는 민간공동사업이라는 형태로 개발권까지 재벌건설사에게 떠넘기며 부당한 이득을 안겨주고 있다. 더 이상 강제수용한 국민땅을 민간업자와 공기업의 폭리수단으로 악용하지 못하게 해야 하며, 국회는 지금이라도 강제수용한 국민땅의 민간매각을 금지하고, 민간공동사업을 폐지하는 입법활동에 나서기 바란다.

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

8조원에 수용한 위례 땅값, 11년만에 60조원으로 8배 됐다

– 국민 땅 팔아 챙긴 2.7조, 안 팔았다면 48조로 공공(국민)자산 늘어나
– 강제수용 국민 토지 공공보유 건물만 분양, 주거안정 목적 이외 사용금지해야

2005년 8월 공급을 늘려 강남 집값을 잡겠다고 시작한 위례신도시가 집값안정은커녕 공기업, 민간업자, 개인 등에게 막대한 개발이익만 안겨준 것으로 나타났다. 하지만 위례신도시 개발을 경실련 제안방식(택지 공공보유 또는 공적 기금 등에 매각)으로 추진했다면 48조원 공공자산 증가가 가능한 것으로 나타났다. 공영개발이 적자라는 국토부와 LH공사 등의 주장도 거짓임이 드러났다.

경실련은 지난 2004년 판교개발 당시에도 국민연금 등이 참여한 공영개발을 촉구했지만 받아들여지지 않았고 LH/SH 등 공기업은 공공택지 대부분을 민간에 헐값에 팔아넘겼다. 만일 경실련 제안대로 공공택지를 공공이 보유(국민연금 등 공공에 매각)한 채 건물만 분양 또는 임대했다면 이후 땅값 상승에 의한 이익은 모두 공공에 귀속되어 국민의 이익이 됐을 것이다.

위례신도시는 참여정부가 2005년 발표한 8.31대책 중 집값 안정을 위해 추진된 대책이며, 지금도 택지매각과 아파트 분양이 진행 중이다. 계획 발표 때는 5-6억원대(30평형)의 강남아파트값을 4억 이하로 낮추겠다고 장담했지만 15년이 지난 지금 강남집값은 20억으로 치솟았다. 원인은 공공은 가짜 분양가상한제로 분양가를 속이고, 분양원가를 공개하지 않고, 민간업자에 헐값(낮게 조작한 감정가 등)에, 복권추첨방식으로 공공택지를 넘겨주고, 부패한 방식인 민간 공동시행 등을 통해 막대한 이익을 민간업자에게 퍼줬기 때문이다.

LH공사(75%)와 SH공사(25%)가 공공시행자이며, 총 205만평에 45,000세대를 공급하는 신도시이다. 개발비용은 총 12조 1천억으로 조성원가는 평당 1,130만원이다. 전체 토지 중 공원, 도로 등을 제외하고, 사용 가능 공공택지는 107만평이다. LH가 공개한 택지공급현황에 따르면 지금까지 72만평이 민간에게 매각되었고, 이중 45만평은 아파트용지이다.

2020년 1월 현재 위례 아파트 시세는 평균 평당 3,400만원으로 지금까지 공급한 45만평(용적율 고려한 분양면적은 90만평)에 적용할 경우 현재 시가는 30조 8천억원이다. 민간에 매각된 10년 임대 역시 토지 가치는 분양아파트와 다르지 않은 만큼 시세는 같이 적용했다.

하지만 택지조성원가와 적정건축비를 토대로 분양가상한제를 제대로 적용했다면 적정분양가격은 평당 1,100만원으로 시세차액만 평당 2,300만원, 전체 20조 8,110억원 발생, 공공기업, 민간업자, 분양자 등에게 돌아갔다. 민간업자의 경우 LH/SH로부터 사들인 토지값은 평당 910만원으로 적정건축비(평당 450만원)을 더할 경우 평당 1,360만원에 분양가능했다. 하지만 건축비를 부풀려 소비자에게 평당 1,760만원에 바가지 분양했고, 2조 4천억원의 개발이익을 가져간 것으로 추정된다.

상업업무용지, 단독 및 연립 등 강제수용권과 토지 용도변경권 등 공공에 위임한 공권력을 사용한 신도시의 공공택지를 모두 공영개발 후 공공이 보유하고 있었다면 자산증가는 더 커진다. 경실련이 주변 시세 등을 고려하여 추정한 위례신도시 내 공공택지 107만평의 토지는 시가 60.1조원 으로 나타났다. 개발원가인 12.1조원을 제하더라도 47.9조원의 자산 증가가 가능하다. 이는 개발원가 대비 4배 규모의 이익이다. 또 현재 택지매각과 아파트 분양을 통해 챙긴 공공(2.7조원)이익의 18배 규모이다. 공공택지를 100년 이상 장기임대로 활용하면서 토지임대수익도 추가로 발생한다. 하지만 이미 상당수 택지가 민간에 팔려나갔다.

LH공사가 공개한 위례신도시 공공택지매각현황과 경실련 조사자료에 따르면 2011년 이후 매각된 택지는 67만 평이며, 매각액은 10.1조원으로 평당 1,510만원에 매각됐다. 조성원가(평당 1,130만원)를 제할 경우 매각이익은 2조 5,330억원이다. LH와 SH공사는 아파트도 분양했다. 현재까지는 LH공사가 8.3만평에서 3,289세대를 분양했으며, 평균 분양가는 평당 1,250만원이다. 경실련이 택지조성원가(1,130만원), 용적률 200%, 금융비용 등(조성원가의 10%), 적정건축비(평당 450만원)를 적용한 적정분양가(평당 1,100만원)보다 150만원이 높아 1,250억원의 분양수익이 발생했을 것으로 추정된다. 결과적으로 지금까지 공공택지 매각과 아파트 분양을 통해 LH와 SH공사가 챙긴 개발 이익은 2조 6,580억원이다.

만일 경실련방식대로 공공택지를 민간에 매각하지 않고, 공공기금 (국민연금, 공무원연금 등)에 매각하거나 직접 보유했다면 공공(국민)의 이익은 더 커지고 거품은 줄었을 것이다. 또 택촉법이 정한 취지대로 무주택 서민에게 저렴한 비용으로 공공 주택이 제공되고, 공공의 자산은 늘고, 국가기업인 LH/SH공사의 부채비율도 줄어들어 재정 건전성도 좋아졌을 것이다.

70년대 이후 신도시 개발이 추진되었고 대부분의 땅과 집을 민간기업 또는 개인에게 분양했다. 그러나 항상 정부가 엄격한 분양가 검증을 통해 주변 시세의 60% 수준으로 분양하여 집값을 안정시켰다. 하지만 97년 국가 부도 이후 2000년 분양가 자율화 조치가 이루어졌고 이후 공공은 부채를 핑계 대며, 장사 논리 등을 앞세우고 있다. 경실련은 2004년 판교신도시 개발할 당시부터 대안으로 공영개발방식을 제시했다. 그러나 정부는 지금까지 낡고 후진적인 매각중심의 개발방식을 고집하고 민간공동개발이라는 부패한 방식까지 확대하고 있다. 결국, 어렵게 확보한 그린벨트 내 토지를 서민주거안정이 아닌 부동산 거품만 키우는 낡은 방식으로 3기 신도시 개발도 추진될 것이 분명하다.

국민이 공공택지 독점개발권과 토지강제수용권 그리고 토지의 용도변경권까지 3대 특권을 국가에 위임한 이유와 이를 실현할 수 있도록 중앙정부와 지방정부에 막강한 특권을 가진 공영개발회사를 설립한 목적을 정부와 공기업은 잊은 듯 보인다. 공기업이 존재하는 이유는 무주택 서민의 주거안정을 위해서이며, 그린벨트까지 훼손해 어렵게 확보한 택지의 영구 보존은 정부가 해야 할 일이다. 공공자산을 늘리고 주거안정을 위해 가치 있게 활용해야 한다.

경실련 분석처럼 강제 수용한 국가(국민소유)의 자산인 공공택지를 민간과 개인에 매각하지 않고 공공이 보유했을 경우가 매각할 때보다 국익이 더 크다. 법에 근거하여 수십년 신도시 사업을 독점 추진해 온 LH‧SH공사가 모를 리 없다. 그럼에도 국민소유 토지를 민간과 개인에게 땅과 집을 팔아 막대한 시세차익을 공기업이 챙기고, 민간업자에게 특혜를 안기고, 국민의 이익에 반하는 행위가 더 심각해지고 있다. 때문에, 수백억 수천억을 챙기도록 변질된 공공택지는 ‘대박 토지’ 또는 ‘로또 택지’가 된 지 오래이고, 이를 차지하려 주택업자들이 수많은 위장 계열사를 동원한 벌떼 입찰로 공정한 입찰질서마저 방해하고 있다. 더 이상 공기업이 국민땅을 강제수용하여 토건족의 먹잇감을 대주는 부패한 개발 방식을 용납해서는 안 된다.

아직 위례신도시에 35만평의 국민소유의 공공택지가 남아있다. 따라서 남은 공공택지는 반드시 민간에 매각하지 말고 전량 공영개발 또는 공공에만 택지를 매각 후 100년 이상 영구 임대하여 무주택 서민, 청년, 중소기업 등 국민과 후손을 위해 사용되어야 한다. 또 정부와 국회는 강제수용한 신도시 개발방식의 공영개발 추진을 의무화해야 한다. 공공택지 매각 방식 등의 근본적인 개혁이 없는 과거 부패한 방식을 재탕한 3기 신도시 사업을 전면 중단해야 한다.

보도자료_위례신도시 개발이익 분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

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