대통령은 집값만 올리는 홍남기를 경질하라!!

분양가상한제 완화는 거품 조장, 소비자피해 키우고 집값 올릴 것

규제완화, 실책 주도하며 대통령 약속 불이행에 대해 책임 물어야

15일 오늘, 홍남기 부총리가 “부동산시장 점검 관계장관회의”에서 “아파트 공급속도를 높이기 위해 분양가상한제 상 불합리했던 부분을 개선”하겠다며 주택사업계획 통합심의, HUG 고분양가 관리제도 개선, 분양가 심의 기준 구체화 등을 추진하겠다고 밝혔다. 하지만 분양가상한제 등의 규제 완화는 분양가의 거품을 조장하여 집값을 더 올릴 뿐이며, 도시형 생활주택, 오피스텔 등의 건축규제 완화도 가뜩이나 열악한 주거환경과 난개발을 부추길 수밖에 없다.

분양가상한제 완화가 아닌 “강화”, “전면 실시”로 집값을 잡아야 한다!

분양가상한제는 소비자에게 절대적으로 불리한 선분양제가 일반화된 우리나라에서 소비자 보호를 위한 제도이며, 선분양제에서의 분양가상한제 전면시행은 정부의 당연한 역할이다. 집값이 폭등하고 있는 현 상황에서 공급속도 향상을 핑계로 분양가상한제를 완화한다면 바가지 분양을 조장하고 집값 상승을 더욱 부추길 가능성이 크다. 집값을 잡기 위해서는 분양가상한제는 완화가 아닌 ‘강화’되어야 하며, 핀셋형이 아니라 전면시행되어야 한다.

그럼에도 역대 정부에서도 정치권의 입맛에 따라 폐지와 재실시를 반복해 왔다. 현행 분양가상한제는 일부 지역에 제한적으로 실시될 뿐만 아니라 가산비라는 명목하에 건설사 마음대로 가격을 올릴 수 있어 제 기능을 못하고 있다. 최근 분양가상한제를 적용한 래미안 원베일리의 경우 건축비가 1,468만원으로 기본형건축비(평당 634만원)보다 높은 가산비(평당 834만원)를 책정했음에도 불구하고 분양가심사위가 승인해줌으로써 유명무실한 분양가상한제를 여실히 보여주었다. 또한 분양가상한제를 적용받지 않은 상도역 롯데캐슬(2020)의 평당 건축비는 2,039만원이나 책정됐다.
집값을 잡겠다며 3기 신도시를 추진했지만 구멍 뚫린 분양가상한제 때문에 분양가격은 시세보다 찔끔 낮은 수준이다. 취임 이후 2배 가까이 비정상적으로 오른 집값을 감안하면 무주택자들에게는 턱없이 비싼 가격이다. 그럼에도 시세차액에 대한 기대 때문에 투기심리는 더욱 커지고 있고, 원가보다 터무니없이 비싼 분양가로 공기업과 건설업계에만 막대한 부당이득을 안겨줄 상황이다.

결국 주변시세와 별 차이 없는 비싼 신규 아파트가 공급되며 주변 집값을 자극하고 이는 다시 신규분양가를 끌어올리는 악순환으로 집값이 상승하고 있다. 따라서 집값을 잡으려면 선분양제 아파트는 예외를 두지 않고 분양가상한제를 전면 실시해야 한다. 투명한 분양원가 공개, 심사위 심사강화, 무분별한 가산비 폐지 및 법정건축비 상한액 제시 등 구멍 난 분양가상한제를 보완하고, 엄격한 분양가상한제 적용을 통해 바가지 분양을 근절, 무주택자들의 내 집 마련과 집값 안정에 기여해야 한다.

잇따른 실책과 규제완화 주도하며 집값만 올린 홍남기 부총리를 즉각 경질하라!

경실련 조사결과 ‘17년 5월부터 ’21년 5월까지 서울아파트값 상승률은 93%나 된다. 집값이 계속 오르는 이유는 정부가 집값을 잡는척하며 실제로는 집값상승을 부추기는 정책을 계속했기 때문이다. 하지만 홍남기 부총리는 집값 폭등에 대해 책임지는 모습을 단 한 번도 보지 않았다. 2019년 9월에는 ’공급 위축 등 부작용이 있다‘며 분양가상한제를 후퇴시켰으며, 신도시·공공 재개발 등 127만호 + 82만호(수도권 62만호) 등 재벌과 토건업자의 먹잇감이 되는 사업만 추진했다.

이번 분양가상한제 완화의 이유로 “현장의 애로사항 해소”를 언급하여 서민주거안정보다는 건설업계 이해관계를 더 중요시하는 태도를 드러냈다. 3기 신도시 사전청약 바가지 분양 등 무주택서민들의 내 집 마련 희망을 빼앗는 홍남기 부총리가 정책을 주도하는 이상 집값이 떨어지리라 기대할 수 없다. 대통령은 지금 당장 홍남기 부총리를 경질하여 집값 폭등의 책임을 물어야 한다.

거품덩이 아파트를 대량 공급해서는 집값을 잡을 수 없고 무주택자 고통만 키울 뿐이다. 정부는 남은 임기 동안 고장 난 공급체계를 개선하여 향후 집값 하락을 위한 초석을 마련해야 한다. 강제수용한 토지는 민간에 팔지 않고 공공이 소유한 채 건물만 지어 분양하도록 제도화하며, 분양가상한제는 민간 공공 구분 없이 전국적으로 적용해야 한다. 정부가 계속해서 국민의 주거안정을 외면하고 집값을 부추기는 정책만을 고집한다면 다음 선거에서 혹독한 결과를 맞게 될 것임을 경고하는 바이다.

2021년 9월 16일

경제정의실천시민연합

서울 아파트 가격이 24주 연속 상승했다는 기사, 서울의 매수우위지수(100을 기준으로 이 보다 높으면 매수희망자가, 이 보다 낮으면 매도희망자가 많다는 뜻이다)가 125.2로 10월 초 100을 돌파한 후 계속 상승하고 있다는 기사를 보는 심정은 울적했다.

작년 9.13종합대책 이후 거래가 격감하고 일부 랜드마크 단지들은 가격이 꽤 큰 폭으로 떨어지기도 했는데 6월 이후 서울 아파트 가격은 다시 상승세로 돌아섰다.

도대체 왜 이런 일이 벌어진 것일까? 몇몇 이유들이 떠오른다. 우선 사상 최저치인 기준금리(1.25%)를 들 수 있을 것이다. 금리가 낮다는 건 경제주체들의 체질이 그만큼 허약하다는 의미도 되지만, 단기적으로는 자산상승의 실탄역할을 하는 것도 사실이다.

아울러 박근혜 정부 당시 초이노믹스와 발맞춰 이주열의 한국은행이 공격적이고도 추세적인 금리인하를 했고, 그게 2014년 가을 이후 서울 아파트 가격 상승의 뇌관 역할을 했음을 많은 시장참여자들은 기억하고 있다.

지금은 기억조차 희미하지만 화폐개혁 논의도 서울 아파트 시장의 상승세 전환에 일정 정도 역할을 한 것 같다. 화폐개혁을 하면 강남 및 서울 아파트를 들고 있는게 유리하다는 이상한 논리가 빠르게 전파되며 그에 영향을 받은 사람들이 꽤 있었던 듯 싶다.

물론 ‘서울 아파트는 오늘이 바닥이다’, ‘서울 아파트는 공급이 부족해 더 오른다’라며 곡학아세와 참주선동을 일삼는 미디어와 자칭, 타칭의 부동산 전문가들 영향도 간과할 수 없을 것이다.

하지만 서울 아파트 시장의 상승세 전환에 가장 큰 기여를 한 건 다름 아닌 문재인 정부다. 문재인 정부는 박근혜 정부 시기부터 불기 시작한 투기광풍을 출범 초에 압도적인 정책수단들을 집중적으로 투사해 잠재워야 했음에도 불구하고 그렇게 하지 않았다.

문재인 정부는 2017년 8.2부동산 종합대책으로 서울 아파트 거래량이 줄어들자 그해 12월에는 임대주택사업자에 대한 세제 및 대출혜택을 오히려 크게 늘리는 치명적 패착을 저질렀다. 그 결과 다주택자들이 대거 임대사업자로 등록해 또 다시 투기에 나서는 사태가 벌어졌다.

작년 여름에 엄청난 투기폭풍이 불고 서울 아파트 가격이 폭등하자 문 정부는 부랴부랴 9.13부동산종합대책을 내놓았다. 그러나 9.13종합대책에도 투기심리를 꺾는 특효약이라 할 보유세의 획기적 강화와 임대사업자에 대한 특혜의 전면 철폐는 담기지 않았다.

정부가 투기와 전쟁을 벌일 의지가 없고 부동산 불로소득을 제대로 환수할 의지가 약함을 시장참여자들은 귀신 같이 간파한다. 부동산을 사거나 들고 있는게 이익 보다는 손해가 되어야 하는데 그렇지 못하다 보니 시장참여자들은 사소한 재료나 소식에도 금방 투기심리에 포획되곤 하는 것이다.

지금과 같이 서울 아파트 가격이 상승하는 걸 방관한다는 건 총선을 포기한다는 의미이니 문재인 정부가 3차 부동산 종합대책을 내놓긴 할 것 같다. 문재인 정부는 이번 3차 부동산종합대책에는 시장참여자들의 투기심리를 완전히 잠재울 대책들을 담아야 할 것이다.

언뜻 생각나는 것이 ‘보유세의 획기적 인상 로드맵 발표’, ‘3개월 정도의 유예기간을 둔 양도세 중과’, ‘임대사업자에 대한 혜택의 전면적이고도 소급적 폐지’, ‘투기의 자금 역할을 하는 전세자금대출 제도에 대한 엄격한 관리’, ‘민간택지 분양가 상한제 적용지역의 대거 확대’ 등이다.

국회의원 아파트값, 서울 80% 강남권 50%로 편중 심각

의석 대비 보유아파트, 서울은 3배(58석vs171채) 지방은 0.6배
아파트값 상승액, 지방은 2천만원 서울은 6.2억으로 31배 높아

20대 국회에서 서울 의석수는 58석이지만 국회의원이 보유한 아파트는 전체의 절반인 171채이고, 아파트값은 전체의 80%를 차지할 정도로 서울 편중이 매우 심각한 것으로 나타났다. 경실련은 지난해부터 고위공직자의 부동산재산을 심층분석 발표하고 있으며, 2월 26일에는 20대 의원 보유 아파트값 상승 실태를 분석 발표했다. 이번에는 20대 의원 아파트의 지역별 보유 편중실태 및 격차 등을 분석 발표한다.

분석대상은 지난 2월 26일 발표 때와 같으며 전체 부동산 중 시세파악이 가능한 아파트와 오피스텔이다. 2019년 3월 신고 기준으로는 300명 중 223명이 346채의 아파트와 오피스텔(이하 아파트)을 보유하고 있다. 시세 조사는 국민은행 부동산 시세를 적용했다.

분석결과 전체 아파트는 346채였고, 이중 서울에 보유한 아파트는 171채, 전체의 49%이다. 서울에서도 강남·강동·서초·송파 등 강남 4구에 보유한 아파트는 82채로 서울의 48%(전체의 24%)이다. 지역별 의석수와 비교한 결과 서울 의석수는 비례포함 58석인데 반해 보유 아파트는 171채로 의석수 대비 아파트가 3배이며, 의석보다 113채가 더 많다. 특히 강남4구는 의석수가 13석인데 보유 아파트는 82채로 의석수 대비 아파트는 6.3배이며, 69채가 더 많다. 경기도는 의석수 71석에 보유 아파트 71채로 주택과 의석이 같았다.

반면 서울경기 이외 지방은 의석은 171석(전체 의석 비중은 56.9%)인데, 보유 아파트는 104채(전체 주택의 30.1%)였고, 의석수 대비 평균 0.7배이다. 이는 전체 평균 1,1배보다 낮고, 서울, 강남과 비교하면 각각 1/5, 1/9 수준으로 매우 낮다.

의석수와의 차이가 가장 많은 지역은 경남, 경북이다. 경남은 의석수는 비례포함 19석인데 아파트는 9채에 불과하다. 경북도 의석수는 16석인데 아파트는 5채에 불과하다. 경남, 경북 모두 의원 보유 아파트가 의석수 대비 0.3배로 가장 낮다. 권역별로는 영남권이 의석 77석에 아파트 42채로 0.6배, 호남권은 37석에 아파트 18채로 0.5배였다.

이처럼 서울이 지역구가 아닌 의원들 다수가 서울, 강남권에 집중적으로 아파트를 보유하고, 지역구 아파트를 보유하지 않으면서 서울 편중이 매우 심각한 것으로 나타났다.

둘째, 의정활동 4년 동안(2016년 3월 ~ 2020년 1월)의 지역별 아파트값 상승액은 서울 6억2천, 강남4구 8억6천, 경기도 1억5천만원으로 나타났다. 반면 서울 이외 지방은 7천만원 상승했고, 서울 경기를 제외한 지방은 2천만원 상승했다. 서울이 서울 이외 지역보다 8배, 강남권은 12배 올랐고, 서울 경기 이외 지방과 비교할 경우 서울은 35배, 강남권은 48배 더 올랐다.

셋째, 의원들이 보유한 아파트값의 지역별 평균은 서울 16억 2천, 경기 5억 9천, 서울 경기 이외 지방은 3억1천만원이다. 총액 기준으로는 강남권이 1,789억, 서울은 2,776억, 경기 422억, 서울경기 이외 지방 320억이다. 비중으로는 강남권만 50.9%였고, 서울은 78.9%, 서울+경기 90.9%로 아파트보유보다 가격 편중이 더 심각했다.

이처럼 지역 심부름꾼으로 뽑힌 의원조차 자기 지역이 아닌 강남권, 서울, 경기 등에 아파트를 보유하고 있는 이유는 아파트값 상승액 등을 통해 알 수 있다. 지난 4년 동안 아파트값 상승액이 서울은 6억3천, 강남4구 8억6천으로 서울 이외 지역 대비 8배, 12배나 된다. 이는 국회의원 자신들이 집값을 폭등시킨 정책의 결과이다. 문재인 정부 집값 폭등에 국회가 동조 불로소득을 챙긴 것이다.

국회는 지금이라도 당장 아파트값 폭등으로 인해 발생한 불로소득을 소멸하기 위한 법안부터 입법해 아파트값을 잡을 수 있는 분양가상한제, 분양원가 공개, 모든 국공유지와 공공택지에 대해 토지는 공공보유 건물만 분양 등의 공급에 관한 법안과 부동산 공시가격 현실화 등 근본대책 입법화에 나서야 한다. 또 본인의 재산을 축소하고 투명하지도 않은 고위공직자 재산공개에 대해서도 국회가 나서 법취지에 맞게 법을 제대로 개정하고 제대로 신고해야 한다. 축소 조작된 공시가격이 아닌 제대로 된 시세와 실거래가 기준 가격으로 신고하길 바란다.

*자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

문의: 02-3673-2141

문재인 정부가 6.17대책을 발표했음에도 불구하고 부동산 시장에 붙은 이상 열기는 식을 줄을 모르는 것처럼 보인다. 서울 주요지역의 랜드마크 아파트들이 신고가를 경신했다는 소식이 들리는가 하면, 풍선효과 탓에 파주나 김포 등에 위치한 아파트들도 투기의 대상이 돼 가격이 오른다고 한다. 서울 아파트 시장은 6년 연속 대세상승을 이어와 6년 전이라면 상상도 할 수 없었던 가격대에 도달한 상태다. 더구나 지금은 코로나 쇼크가 실물경제에 쉽게 회복할 수 있는 상처를 입히는 중이다. 오를만큼 오른데다 미증유의 역병사태 탓에 실물경제가 심각한 타격을 받고 휘청대는 와중에도 서울 아파트 시장이 재차 꿈틀대는 이 기현상을 도대체 어떻게 설명할 수 있을까?

서울 아파트값에 직접적이고도 커다란 영향을 미치는 건 무엇보다 기존 재고주택의 출회량

서울 아파트값에 영향을 미치는 요인들은 수다하지만, 가장 직접적이고 영향이 큰 요인은 기존 재고주택(신규 공급이 아니다)의 매물 출회량이다. 문재인 정부가 4번의 큰 부동산 대책들(2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2019년 12.16대책, 올해 6.17대책)을 연이어 발표했음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 떨어지지 않는 가장 큰 원인은 기존 주택을 가진 사람들(특히 다주택자)이 자신들이 소유한 주택을 팔지 않고, 도리어 기존 재고주택 매매시장에 신규로 구매자들이 계속 유입되기 때문이다.

매물은 시장에 나오지 않는데 구매자들은 많으니 거래가 될 때마다 가격이 계속 치솟는 것이다. 그럼 기존 주택을 소유한 사람들은 왜 주택을 팔지 않는 것이며, 할 말을 잃게 많들 정도로 비싼 주택을 추격매수하겠다고 덤벼드는 사람들은 도대체 왜 주택을 사려고 아우성일까? 당연한 말이지만 가격이 더 오를 것이라고 생각해서다. 적어도 크게 떨어지진 않을 것이라고 생각해서다. 문재인 정부가 지금까지 발표한 부동산대책들은 나름의 합리성에도 불구하고 시장을 내리누르는 힘이 턱없이 부족했다. 게다가 그 대책들마저 취임 초기에 일괄투사된 것이 아니고 시차를 두고 축차적으로 투사되다 보니 시장을 내리누르는 건 고사하고, 기존 주택재고시장에 신규 구매자가 유입되는 걸 차단하는 것조차 버거웠다.

(92) 사각 시멘트 닭장, 우리의 아파트 Macho CHO [email protected] 아파트의 정의는 건축법상 5층 이상의 공동주택을 말한다. 작년 이맘쯤, 국내 아파트 거주 가구 수가 1,000만을 넘었다. 총 주거지 비율에서 절반을 넘은 것이다. 일제강점기 1932년 서울 충정로에 국내 최초로 5층짜리 임대아파트가 세워졌다. 해방 이후 최초는 1959년 종암아파트였다. 1970년 6개월 만에 완공된 신촌의 와우아파트는 한 동이 부실 공사로 ...

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*더욱 자세한 내용은 아래 링크에서 알아보세요.
✅ 서울 아파트 시세 분석결과: http://ccej.or.kr/66632
✅ 경기 아파트 시세 분석결과: http://ccej.or.kr/66038

[월간경실련 2021년 1,2월호 – 시사포커스(3)]

무엇이 서울아파트, 전세가를 끌어올렸나?

윤은주 부동산건설개혁본부 간사

잘못된 정책으로 전세대란을 불러일으킨 정부가 지난 11월 19일 전세난을 해결하겠다며 전세임대, 매입임대를 11.4만호 늘리겠다는 전세대책을 발표했다. 하지만 이는 포장만 임대인 가짜 임대를 늘리겠다는 것에 불과해 지금의 전세난을 해결할 수 있을지에 대해서는 회의적이다. 국토부 자료에 따르면 문재인 정부 들어 2017년부터 2018년까지 1년간 공공임대, 공공주택으로 볼 수 있는 가구수는 연간 1.8만 호 늘었다. 정말 서민에게 필요한 공공주택은 연간 2만호도 공급하지 못하고 있으면서 가짜임대로 11.4만 호를 공급한다는 것이다.

공공전세 역시 현재 재고량은 3.3만 호이고, 2015년부터 2018년까지 4년간 2,638호(사업승인 기준) 공급한 수준이다. 이제 와서 단기간에 11.4만호 를 늘리겠다는 것은 현실성이 매우 떨어진다. 심지어 재벌 계열사 등이 보유한 손님 끊긴 호텔과 법인보유 상가 사무실을 가격검증 절차 없이 고가에 매입해 공공의 자금을 재벌 등에게 퍼주겠다는 계획까지 포함돼 있어 더 우려되는 상황이다.

경실련이 1993년 이후 서울 주요 아파트단지의 아파트값과 전세가를 조사 분석한 결과, 2000년 이후 분양가상한제가 폐지되면서 아파트값이 급등한 시기에 전세가도 가파르게 상승한 것으로 나타났다.

정권별로 분석한 결과, 아파트값은 노무현, 문재인 정부에서, 전세가는 이명박, 박근혜 정부에서 가장 많이 상승했다. 1993년 강남 아파트값은 30평 기준 2.2억(평당 739만)원이었다. 1999년까지도 3억 원 미만이었다. 하지만 2020년 현재는 21억(평당 6,991만)원까지 상승했다. 30년 동안 18.8억 폭등했다. 특히 노무현 정부와 문재인 정부에서 가장 많이 올랐는데, 두 정부에서만 13.9억 원 상승했다.

전세가는 1993년 8천만(평당 279만)원에서 2020년 7.3억(평당 2,436만)원으로 30년간 6.5억 상승했다. 정권별로는 이명박 정부, 박근혜 정부에서만 3.4억원 상승해 두 정부에서 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 아파트값이 상승하면 결국 전세가도 뒤따라 동반상승해왔음을 알 수 있었다. 강남, 비강남 모두 전세가가 가장 많이 올랐던 박근혜 정부의 임기말 전세가는 참여정부 임기 초 집값을 뛰어넘었다. 만일 참여정부 이후 집값이 안정됐더라면 이후 전세가의 가파른 상승도 없었을 것이다. 이처럼 전세가는 집값의 직접적 영향을 받을 수밖에 없다.

정책변화에 따른 아파트값, 전세가 변화도 살펴봤다. 분석 결과, 분양가상한제가 폐지됐을 때 아파트값, 전세가 모두 급등한 것으로 나타났다. 분양가상한제는 1970년대 선분양제와 함께 도입되어 2000년까지 30년 동안 집값을 안정시켰다. 아파트값도 1993년 이후 1999년까지 강남은 3억 미만, 비강남은 2.1억이었다. 전세가는 강남, 비강남 모두 0.8억 수준이었다. 그러나 2000년 분양가상한제 폐지 이후 상승하여 노무현 정부 말 2007년 아파트값은 강남 12.3억, 비강남 5.8억으로 폭등했다. 2008년부터 분양가상한제가 시행되며 아파트값이 하락했지만 2014년 폐지되며 2020년 강남 21억, 비강남 9.4억으로 다시 치솟고 있다. 전세가 변동도 아파트값 변화와 같았다. 분양가상한제가 폐지된 2000년 이후 2007년까지가 상승률이 강남 115%, 비강남 92%로 가장 높았고, 상승액은 분양가상한제가 폐지된 2014년 이후부터 2020년까지가 평당 강남 2.5억, 비강남 1.4억으로 가장 높았다.

분석을 통해 알 수 있는 것은 전세가를 끌어올리는 것은 결국 집값이고, 집값은 정부 정책의 영향을 많이 받는다는 점이다. 전세가 상승은 아파트값 상승을 따라가고, 아파트값 상승은 분양가상한제라는 정부 정책의 영향을 따라가는 것이다. 따라서 전세난 해결을 위해서도 집값 거품부터 제거해야 한다. 지금처럼 아파트값 상승을 막지 못한다면 앞으로도 전세가 상승은 피할 수 없다. 경실련은 정부와 국회가 즉각 분양가상한제를 전면 시행할 것을 촉구한다.

정부는 작년 임대차 3법을 통과시키고, 전월세상한제와 계약갱신청구권을 지난 7월 31일부터 시행중이다. 하지만 임대차 3법 중 가장 먼저 시행해야 할 전월세신고제는 시스템 준비를 이유로 1년 유예시켜 시장의 혼란만 부추겼다. 임대차 정보격차를 해소하고, 투명한 임대차 거래 관행을 확립하지 않고 세입자를 보호한다는 것 자체가 어불성설이다. 정부가 정말 전세난을 해결할 의지가 있다면 올해 6월까지 기다리지 말고, 2개월 이내 전월세신고제를 당장 시행해 임대차 계약 실태부터 파악하고 공개해야 한다.

그리고 이번 임대차 3법에는 세입자들의 가장 큰 피해인 보증금 피해를 막을 대책이 포함되지 않았다. 대법원 경매 현황에 따르면 2015년부터 지난 2019년 8월까지 세입자가 사는 집이 경매에 넘겨진 경우가 2만 7,930건에 달했고 이중 전세금을 돌려받지 못한 경우는 40.7%에 달했다. 깡통전세 세입자 10명 중 4명은 전세금을 돌려받지 못한 것이다. 갭투자 등으로 보증금 미반환 사고가 늘어나며 임차인의 재산적·정신적 피해가 급증하고 있다.

정부와 국회는 하루 빨리 세입자에게 피해가 전가되지 않도록 보증금 피해 방지 대책을 마련해야 한다. 임대차 계약기간 종료 후, 임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우에 임차인의 주거권과 실질적인 임차보증금반환청구권을 보장할 수 있도록 임대인에게 임대보증금반환보장보험 가입을 의무화하고, 보증수수료도 임대인이 부담하도록 하는 임대보증금 의무보증제를 즉각 도입해야 한다. 무주택 세입자들이 고통에서 벗어날 수 있도록 정부의 빠른 대책을 촉구한다.

가구소득 40조 증가할 때 불로소득 2,000조(50배) 발생

대한민국 땅값 1경1,500조. 지난 20년간 7,300조 상승으로 거품 6,600조 발생

정부 역할 포기했던 노무현 정부 3,100조, 문재인 정부에서 2,000조 상승

일시 : 2019년 12월 3일(화) 오전 10시 00분

장소 : 국회 226호실

– 기자회견 순서 –

◈ 제목 : 대한민국 땅값 추정 발표
◈ 취지 발언 : 정동영 국회의원(민주평화당 대표)
◈ 실태자료 분석발표 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 기자회견문 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 질의 답변 : 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부장

경실련이 우리 사회의 불평등과 격차의 근원인 불로소득 ‘부동산 거품’의 규모를 파악하기 위해 땅값을 분석하였다. 경실련 분석결과 대한민국 땅값은 2018년 말 기준 1경 1,500조원이며, 이중 민간보유 땅값은 9,500조원으로 분석됐다. 민간이 보유한 땅값만 국내총생산(GDP)의 5배, 근로자 임금의 14배의 규모일 정도로 ‘부동산 거품’ 불로소득이 매우 심각한 상태이다.

우리나라 땅값 통계는 한국은행과 국토부가 발표하고 있으나 정부가 낮게 조작해 온 공시지가로 인해 발표되는 금액이 서로 다르다. 한국은행이 발표한 땅값은 2018년 말 현재 8,223조원이고, 정부보유가 2,055조원, 민간보유는 6,167조원이다. 그리고 국토부도 매년 공시지가 총액을 발표한다. 2019년 1월 기준 5,519조원이다. 국토부는 한국은행과 달리 정부와 민간을 구분하지 않는다. 또 발표된 땅값의 차이도 크다. 가장 큰 문제는 모두 시세와 동떨어져 있다는 점이다.

대한민국 땅값의 축소 조작 문제는 1989년 토지공개념과 함께 ‘공시지가제도’를 도입했던 당시부터 지적됐다. 당시에도 시세반영률이 낮았고 정부는 공시지가를 단계별로 현실화하겠다고 발표했다. 그로부터 10년이 지난 2000년 54%이던 공시지가를 참여정부에서는 2004년 76%로 올렸고, 2005년에는 91%까지 시세를 반영했다고 발표하며 자화자찬했다. 그러나 경실련이 전국 주요 필지 132개를 조사한 결과 시세반영률은 42%에 불과하여 정부통계가 낮게 조작됐음을 밝혀졌다.

경실련은 공시지가 시세반영률을 토대로 수차례 땅값을 추정 발표해왔고, 경실련 자체조사 자료 등을 토대로 1979년부터 2018년까지 40년간의 땅값을 산정하였다. 정부보유 땅값은 거래가 없다는 점 등을 고려하여 한국은행 자료를 준용하고, 이후 비교는 민간보유 땅값을 기준으로 분석했다.
경실련 분석결과 민간보유 땅값은 1979년말 325조원이었고, 2018년말 현재 9,489조원으로 40년동안 9,164조원이 상승했다. 79년 이후 20년인 1999년까지 1,845조원(연평균 92조) 상승했고, 99년 이후 7,319조원(연평균 385조)이 상승하여 2000년 이전보다 4배가 더 높았다.

특히 정부가 짓지도 않은 아파트 선분양제를 유지하면서 분양가상한제를 폐지했을 때 아파트값과 함께 땅값도 크게 상승한 것으로 나타났다. 외환위기 직후 경제위기를 조기에 극복한다며 1999년 분양가상한제를 폐지했다. 1999년 이전에도 땅값은 88년 올림픽 등 행사를 전후로 상승했으나 당시 정부가 토지공개념 도입 및 강력한 분양가규제 정책과 5대 신도시와 200만호 공급 등으로 즉시 안정세로 전환됐다.

99년 강남아파트는 평당 700만원(30평 기준 2억 수준)이었고 타워팰리스는 평당 900만원에도 미분양 상태였다. 그러나 분양가상한제를 폐지하고 선분양제를 유지하면서 2000년 이후 아파트 분양가와 시세가 동시에 상승하면서 땅값 역시 가파르게 상승했다. 특히 노무현 정부에서 3,400조였던 땅값은 임기말 2007년에는 6,523조원까지 상승했다. 2008년 이후 분양가상한제가 부활했고, 이명박 정부와 박근혜 정부에서는 땅값이 하락 안정세를 유지했다. 그러나 2014년말 분양가상한제를 다시 폐지했다. 이후 현재까지 땅값은 가파르게 상승하고 있다.

정권별로는 노무현 정부에서 3,123조원이 상승, 가장 컸다. 문재인정부도 2년 동안 2,054조원 (연간 1,027조)이 상승했고, 연간상승액은 역대 정부 중 가장 높다. 지금도 땅값이 상승 중이고 당장 땅값 폭등을 잡지 못한다면 역대 정부 중 땅값을 가장 많이 올린 정부로 기록될 것이다.

공공재인 땅값의 폭등과 필수재인 주택가격 폭등으로 발생한 부동산 거품 불로소득이 커지면서 땀의 대가인 근로소득으로 성실하게 살아가는 다수 국민의 상실감이 커지고 있다. 2018년 국내총생산(GDP)은 1,893조원이고, 땅값은 GDP의 5배나 된다. 프랑스 2.5배, 일본 2.2배, 독일 1.2배, 핀란드 0.9배 등과 비교하면 땅값이 얼마나 심각한지 알 수 있다. 그리고 노동자가 벌어들인 임금 매년 임금근로자수 × 연평균 노동자임금
과 비교해도 10배나 된다. 2018년 연간 임금총액은 651조원으로 땅값의 1/10도 되지 않는다.

만일 1979년 이후 정부 발표 물가상승률대로 땅값이 상승했다면 2018년말 땅값은 1,979조원이고, 경실련은 이를 정상적인 땅값수준으로 본다. 따라서 현재 시세 9,489조원에서 정상적인 땅값상승분을 제외한 나머지 7,510조원은 불로소득이라고 보는 것이 타당하다. 연도별 불로소득을 분양가폐지 전후로 구분해보면 분양가폐지 이후에만 6,600조원(연평균 346조)이 불로소득이 발생한 것으로 추정된다. 이는 같은 기간 GDP와 임금총액 상승액의 각각 5배, 14배에 해당하는 막대한 규모이다.

문재인 정부에서도 땅값은 2,054조원이 상승했다. 물가상승률을 고려한 정상적인 땅값상승을 제외하면 불로소득은 1,988조원(가구당 0.92억)이나 된다. 같은 기간 국민총저축액은 273조원(가구당 0.13억)으로 불로소득이 저축액의 7배나 된다.

토지를 소수가 독점하고 있으면서 땅값상승은 상위 1%와 99%의 불평등과 격차를 더 벌려놨다. 만일 1,988조원의 불로소득이 국민 전체가 나눠가진다면 0.4억원씩 돌아간다. 2018년 국토부가 공개한 개인토지소유현황에 따르면 국민 70%인 3,600만명은 땅 한 평도 없다. 토지를 보유한 개인은 1,500만명(2018년 토지보유자수 1,690만명에서 공동지분 10% 제외하고 산출)으로 불로소득은 1인당 1.3억원이다. 하지만 토지소유 편중심화로 상당수는 상위1%가 독차지했다. 국세청이 발표한 상위1%의 토지소유편중(2018년 38%)을 적용하면 문재인 정부에서만 상위1%에게 737조원의 불로소득이 돌아갔다. 상위1% 인당 49억원이며, 연평균 25억원이다. 상위1% 근로소득(2017년 기준 2.6억)과 비교해도 9배에 해당하며, 근로소득 평균(2017년 3,500만원)의 70배나 된다. 누가 성실하게 땀을 흘리겠나?

2019년 11월 19일 문재인 대통령은 국민과의 대화에서 부동산가격이 안정화되어 있고, 부동산문제 해결에 자신 있다고 했다. 그러나 전국 땅값의 60%를 차지하고 있는 서울, 경기도의 땅값, 집값이 가파르게 상승하고 있고, 최근에는 지방 대도시로 확산이 되고 있다. 경실련 분석결과에서도 역대 정부 최고로 땅값이 상승한 것으로 추정된다.

하지만 국토부가 발표하는 지가상승률은 3~4%에 불과하고 땅값 통계의 기초자료인 공시지가조차 시세를 제대로 반영하지 못하고 있다. 시장을 제대로 반영하지 못하는 정부의 엉터리 통계를 바로잡아야 한다. 무엇보다 집값, 땅값 거품을 제거하기 위한 강력한 투기근절책을 제시해야 한다. 땅값 안정을 정부 출범 이후 투기를 근절하겠다며 보유세 강화, 공시가격 현실화, 분양가상한제 등을 제시했지만 모두 시늉만 내는 정책에 그쳤다. 이는 투기 세력들에게 ‘정권임기 중 집값 떠받치겠다.’라는 신호를 보낸 것이며, 결과적으로 집값 땅값은 더 오르고 있다.

임대사업자 등록 활성화로 포장된 대출확대 특혜, 세금감면 등은 투기세력과 다주택자에게 ‘투기의 꽃길’을 열어 아파트를 ‘집’이 아니라 도박상품으로 만들어 놨다. 그 결과 상위 1%인 11만명이 92만채의 주택을 사재기했고, 임대업자 30명이 11,000가구를 보유하도록 만들었다.

대통령은 과거 정부의 토건 사업 주도 경제성장을 되풀이하지 않겠다고도 강조했다. 하지만 경실련 조사결과 역대 정부 중 예타무시 또는 예타면제 토건 사업을 가장 많이 벌인 정부이다. 핵심공약이었던 도시재생 뉴딜로 강북권 등 구도시의 집값이 폭등했다. 공급확대로 강남 집값을 잡겠다던 노무현 정부의 그린벨트 신도시(2기 10여개) 개발이 집값 폭등으로 나타났음에도 불구하고 실패한 신도시(3기) 개발정책을 강행하면서 집값 땅값을 더 올리고 있다. 그나마 대출규제와 자금출처 조사 등 투기거래를 차단하는 제도적 장치를 활용하고 있지만 지난 20년간 관료들은 완장을 차고 현장에 나가 시늉만 해왔다.

과거 군사독재 직후 89년 노태우 정부에서도 부동산투기근절을 위해 토지공개념 도입, 선분양제 아파트의 철저한 분양가 검증, 보유세 강화(종합토지세 도입), 재벌 비업무용토지 규제 등 강력한 정책으로 부동산문제를 해결했다. 주거불안을 방치하고 투기를 조장한 정부에게 국민은 또 기회를 주지 않았음을 명심하고 문재인정부는 대대적인 땅값 안정 집값 안정 대책을 제시하기 바란다.

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