알뜰살뜰 지방재정 ② 부산진구, 공시지가 바로 잡아 대기업에 재산세 10억 원 추가 징수. 잘못된 비교표준지 선정 탓 롯데백화점 부지 공시지가 축소 밝혀내

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알뜰살뜰 지방재정 ② 부산진구, 공시지가 바로 잡아 대기업에 재산세 10억 원 추가 징수. 잘못된 비교표준지 선정 탓 롯데백화점 부지 공시지가 축소 밝혀내

admin 님 | 화, 2020/07/14- 10:07

알뜰살뜰 지방재정 ②

부산진구, 공시지가 바로 잡아 대기업에 재산세 10억 원 추가 징수

잘못된 비교표준지 선정 탓 롯데백화점 부지 공시지가 축소 밝혀내

나라살림연구소 서호성 책임연구위원

이상하다. 기초지방자치단체가 공시지가를 바로잡아 대기업을 상대로 2019년 한해에만 10억 원의 재산세를 더 걷었는데도 기사가 몇 개 없다. 이런 ‘미담’은 널리 알려져 지방자치단체가 앞 다퉈 벤치마킹해야 할 텐데…. 할 수 없이 “공공재정의 혁신을 연구하고 대안을 제시하는” 나라살림연구소가 나선다.

부산시 부산진구는 지난해 롯데백화점을 상대로 자칫 누락될 뻔한 10억 원의 재산세를 더 걷어 들였고, 앞으로도 해마다 10억 원 + α의 재산세를 걷을 수 있게 됐다. 롯데백화점 부지의 공시지가가 인근지에 비교하여 현저히 낮은 점을 수상하게 여긴 세무1과와 부산진구의회가 협업해 롯데백화점 부지의 공시지가를 바로잡은 결과다. 원인은 롯데백화점 부지의 공시지가를 결정하는 비교표준지를 잘못 선정했기 때문.

부산시 부산진구 롯데백화점 공시지가 조정으로 인한 세입 증대 결과
개별공시지가 상향 조정	16,560천원/㎡ → 23,410천원/㎡
재산세(건축물)등 76백만원 증가	2,119백만원 → 2,195백만원
재산세(토지분)등 928백만원 증가	2,464백만원 → 3,392백만원

역사는 우연일까? 애초 부산진구는 롯데백화점을 상대로 세금을 더 걷을 의도가 1도 없었다. 오히려 최근 몇 년 들어 공시지가 상승폭이 높아서 롯데백화점을 비롯, 부산진구의 재산세 납부자들의 민원이 폭증하지 않을까 하는 걱정이 컸다.

하지만 상승한 공시지가로 인한 지방세 세수 증대폭이 얼마나 될까 검토하던 중, 부산진구의 가장 중심지에 위치해 부지이용 상황이나 특성이 매우 양호한 롯데백화점 부지 개별공시지가가 인근지보다 낮은 사실을 발견했다. 롯데백화점 부지의 비교표준지 공시지가가 인근 표준지 공시지가 상승률보다 매우 낮았던 것.

개별공시지가는 지방세, 종합부동산세 등 조세는 물론 각종 부담금 및 건강보험료, 국민연금, 기초생활보장 수급자 기준, 현역입영제외 기준, 학자금 대부 기준 등 60여종의 각종 정책 수행에 활용되는 매우 중요한 자료. 과소평가된 개별공시지가는 조세 누락 및 정책 수행에 큰 지장을 초래한다. 표준지공시지가는 국토교통부가 정하지만 이를 참고해 정하는 개별공시지가 권한은 지방자치단체에 있다.

롯데백화점 및 호텔 부지를 중심으로 인근 60필지에 대한 표준지가격 전수확인 결과, 롯데백화점 및 호텔부지의 비교표준지 가격은 8.3% 상승에 불과한 반면, 인근 표준지가격은 30%∼100% 상승했고, 당연히 롯데백화점 전년도 개별공시지가 또한 인근지보다 매우 낮게 공시된 것을 확인했다.

또 ‘2019년 적용 개별공시지가 조사·산정지침’에는 “조사대상 토지와 동일용도 지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정 한다”고 돼 있으나 롯데백화점 부지와 비교표준지는 위치도 멀리 떨어져있는데다 지침 상 조건에 부합하지 않는다는 결론에 도달했다.

세무 1과장은 구청장에게 롯데백화점 부지에 대한 조세누락 등 문제점과 비교 표준지 교체 추진을 보고하고, 자신이 ‘부산진구 부동산가격공시위원회’ 당연직 위원인 만큼 위원회 개최 시 이러한 사실을 밝혀 공시지가를 바로잡기로 했다. ‘부산진구 부동산가격공시위원회’ 위원인 구의원 2명에게도 사실을 미리 알렸다.

하지만 이상한 일이 또 벌어졌다. 해당부서인 토지정보과가 롯데백화점 부지의 비교표준지 교체에 거세게 반대한 것. 2019년 5월14일 열린 ‘부산진구 부동산가격공시위원회’ 심의회에서 세무1과가 롯데백화점 부지 공시지가 잘못 산정된 여러 근거자료를 제시했음에도, 감정평가사 위원들이 롯데백화점 대변인처럼 각종 지식을 앞세운 반대주장을 이어나간 끝에 표결을 하게 되었고, 세무 1과장, 구의원 2인의 찬성에도 불구하고 잘못을 바로잡는 안건이 부결됐다.

부결 사실이 알려지자 이번에는 부산진구의회가 발끈하고 나섰다. 구의회에서 특별위원회를 구성해 부산진구 부동산가격심의회 및 개별공시지가 산정 과정과 해당토지의 비교표준지 선정과정 등을 조사하겠다고 예고하는 한편 결정·공시된 개별공시지가에 대해 구의회 차원에서 이의신청을 접수했다. 구청도 ‘부동산가격공시위원회’ 심의위원 5명을 재위촉했다.

이런 노력으로 롯데백화점 개별공시지가는 16,560천원/㎡에서 23,410천원/㎡으로 상향 조정돼 매년 재산세 등 1,004백만원 + α 및 부동산 교부세를 추가 확보하게 됐다.

부산진구는 각 지방자치단체 세무부서에게 ▲모든 국가, 지방자치단체, 공공기관 소유의 부지, ▲공공기관의 부지에서 매각된 부지, ▲대형유통시설 부지, ▲학교부지, ▲금융기관 소유부지 등의 개별공시지가 산정의 적정여부를 확인하여 인근부지와 균형성, 객관성, 공정성이 현저히 결여되었다면 이의 신청 등 조정을 통하여 지방세입 확충을 할 것을 당부했다.

한편 지난 2월 발표된 2020년 표준지공시지가 변동률은 전국 6.33%로, 작년(9.42%) 대비 3.09%p 하락했지만 최근 10년간 평균 변동률(4.68%) 대비 높은 수준으로 나타났다. 지역별로는 서울 7.89%, 광주 7.60%, 대구 6.80% 등 순으로 상승하였으며, 울산이 1.76%로 전국에서 가장 낮게 상승했다.

연도별 표준지공시지가 전국 변동률 현황(단위 : %)

구 분	’11	’12	’13	’14	‘15	‘16	‘17	‘18	‘19	‘20
변동률	1.98	3.14	2.70	3.64	4.14	4.47	4.94	6.02	9.42	6.33

국토교통부 보도자료

시도별 표준지공시지가 변동률(단위 : %)

구분	전국	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	세종
`19년	9.42	13.87	10.26	8.55	4.37	10.71	4.52	5.40	7.32
`20년	6.33	7.89	6.20	6.80	4.27	7.60	5.33	1.76	5.05

구분	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
`19년	5.91	5.79	4.75	3.79	4.45	6.28	6.84	4.76	9.74
`20년	5.79	4.39	3.78	2.88	4.06	5.49	4.84	2.38	4.44

국토교통부 보도자료

이와 관련성이 깊은 전국 지방자치단체의 재산세 관련 변동 상황을 살펴보면, 2013년 8조5,645억 원이던 지자체 재산세는 2018년 11조7,955억 원으로 해마다 6~8%의 높은 신장률을 보였다. 하지만 전체 지방세에서 재산세가 차지하는 비율은 오히려 줄어들고 있어 부산진구의 사례처럼 공시지가가 제대로 산정돼 지방세가 제대로 걷히고 있는지 살펴볼 필요가 있다.

전국 지방자치단체 재산세 등 지방세 부과징수 현황(단위 : 백만원, %)

출처 : 지방재정 365

전국 지방자치단체 재산세 등 세수 신장률 변화 현황(단위 : 백만원, %)

출처 : 지방재정 365

전국 지방자치단체 재산세 등 도시군세 비율 변화 현황(단위 : 백만원, %)

출처 : 지방재정 365

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[공동성명] 더불어민주당은 소수의 부동산 자산가들을 이롭게 할 종부세 역주행을 즉각 중단하라!

더불어민주당은 소수의 부동산 자산가들을 이롭게 할 종부세 역주행을 즉각 중단하라!

4.7 재보궐선거 패배 이후 노웅래, 정청래, 이광재, 문진석 의원 등 민주당 일부 정치인 위주로 흘러나오던 종합부동산세(이하 종부세) 완화 논의가 점점 공식화되는 분위기다. 지난 20일 민주당 김병욱 의원은 종부세 대상자를 공시가 9억 원에서 12억 원으로 올리고 재산세 특례기준은 6억에서 12억으로 올린다는 법안을 발의했고, 당대표 후보로 출마한 홍영표 의원도 종부세 완화에 지지 의사를 표명했다.

이에 호응이라도 하듯 홍남기 부총리 역시 국회 대정부 질의에서 종부세 상향 기준을 신중히 검토하겠다고 말했다. 이대로 가면 종부세 완화가 정부 여당의 공식 입장으로 굳어질 가능성이 농후하다.

민주당 의원 다수는 종부세를 부유세로 이해하고 있지만, 참여정부 당시 노무현 대통령이 종부세를 만들 때의 원래 취지는 부유세가 아니었다. 보유세가 낮고 거래세가 높은 대한민국 부동산세의 왜곡된 구조 때문에 경제적 비효율의 문제가 발생하고 주기적으로 부동산 투기가 일어나는 상황이 문제였다. 이를 근본적으로 해결할 방안으로 사회 전체가 함께 노력하여 만든 토지가치(지대)는 보유세로 환수하고 거래세는 낮춤으로써 효율적인 경제구조를 만들고 투기를 방지하며 부동산거래도 활발하게 하도록 한 것이다.

노무현 정부는 보유세 강화를 추진하되 먼저 과다 보유자 중심으로 실효세율을 빠르게 끌어올리고 재산세는 서서히 강화해서, 종국에는 전체 보유세 실효세율 목표를 0.61%로 하는 계획을 세웠다. 노무현 정부의 보유세 강화 정책이 추진되던 당시 보유세 실효세율은 0.15%에 불과했다. 지금도 한국의 보유세 실효세율은 0.16%(2018년 기준)에 머물고 있다.
종부세의 원래 취지를 안다면 그 취지에 더 부합하도록 개편하여 보유세가 가벼워서 생기는 비효율과 불평등을 개선하려고 노력하는 것이 당연하다. 그럼에도 지금 민주당은 종부세 부담을 완화하려는 역주행 행태를 보이고 있으니, 원칙 부재가 불러온 패배 이후 원칙 없는 수습으로 치닫는 형국이라고 하지 않을 수 없다.

미국 바이든 정부를 비롯해 현재 전 세계 선진국들은 코로나19 위기 상황에서 자산가격 폭등이 만들어낸 극심한 양극화를 해소하기 위해 부자 증세를 추진하거나 적극 고려하고 있는 상황이다. 갈수록 심화하는 양극화를 해소하지 않고서는 국가의 지속가능성이 담보되지 않기 때문이다.

민주당 인사들의 눈에는 주택가격이 수억 원 오르고 종부세가 몇 십만 원 늘어난 사람들은 힘들어 보이고, 부동산 가격 급등으로 순식간에 ‘벼락거지’가 된 무주택자들의 눈물은 보이지 않는 것인가? 수권정당을 자임하는 민주당은 갈수록 심화하는 양극화를 어떻게 해결하려고 과거 한나라당(국민의 힘의 전신) 정권이 취했던 정책 노선을 아무렇지 않게 갖다 쓰는 것인가? 종부세 완화를 시도하는 민주당 의원들은 한국 사회를 수도권 중심의 부동산 계급사회로 만들고 싶은 것인가?

투기 근절을 바라는 우리 단체들은 더불어민주당 인사들이 벌이고 있는 작금의 행태에 대해 심각히 우려하면서 다음의 사항을 요구한다. 더불어민주당은 대오 각성하여 우리의 요구에 부응하기 바란다.

∙ 더불어민주당은 중산층과 무주택 서민을 위하는 정당인지, 부동산 투기로 막대한 이익을 챙기는 부동산 부자들을 위하는 정당인지 정체성을 분명히 하라!

∙ 더불어민주당 내 얄팍한 정치적 계산으로 종부세·재산세 완화 입장을 밝힌 인사들은 국민 앞에 공개 사과하라!

∙ 더불어민주당은 부동산 시장에 기름을 갖다 붓는 어설픈 종부세 완화와 투기 조장 정책을 즉각 중단하라!

∙ 더불어민주당은 부동산 불평등과 투기 광풍을 해소할 수 있는 구조적이고 근본적인 대책을 마련해 공표하라!

우리의 정당한 요구를 외면하고 투기 조장 정책을 계속 밀어붙여서 앞으로 부동산 시장 상황을 더 악화시킬 경우, 그 모든 책임은 더불어민주당에 있음을 분명히 밝혀둔다.(끝)

2021년 4월 23일

경제민주주의21∙경제정의실천시민연합∙내가만드는복지국가∙노년유니언∙민주평등사회를위한전국교수연구자협의회∙세상을바꾸는사회복지사∙전국민주노동조합총연맹∙지식인선언네트워크∙한국YMCA전국연맹∙한국노동조합총연맹∙한국비정규노동센터∙희년함께(이상12개 단체)

공동성명

경제, 공정과세, 공평과세, 더불어민주당, 부동산보유세, 재산세, 종합부동산세

금, 2021/04/23- 19:36

참여연대, 권력감시

[논평] 민주당 부동산 특위는 자산불평등 심화시킬 정책 추진 중단하라

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특위는 ‘부자 감세’, ‘빚내서 집사라’ 정책 대신

서민의 주거권 확보 위한 정책 마련하라

어제(5/27) 더불어민주당 부동산특별위원회(이하 특위)가 주택시장 안정을 위한 방안을 내놓았다. 우려했던대로 공시가격 6~9억 원에 해당하는 주택을 가진 1주택자의 재산세 감면을 비롯해 양도소득세 비과세 기준을 9억 원에서 12억 원으로 완화하고, 종합부동산세를 공시지가 상위 2%에 해당하는 인원에만 과세하는 등 부동산 세제 완화 방안을 주요 내용으로 하고 있다. 연소득이 1억 원에 이르는 가구가 9억 원에 달하는 주택을 구입할 때 대출 담보비율을 높여주는 등의 대출규제 완화 내용도 포함되었다. 폭등한 집값을 그대로 둔 채 고가 주택 소유자의 부동산 세금을 깎아주고 고소득자의 대출을 늘려주는 정책이 서민의 주거권 확보 대책이라고 할 수 있는가. 민주당 특위가 내놓은 방안은 집값 안정이나 조세 정의와는 무관할 뿐더러 오히려 자산불평등을 심화시키고 투기를 부추기는 위험한 조치가 될 수 있다는 점에서 그 방향이 매우 잘못되었다. 전면 재논의 해야 한다.

참여연대가 이전에도 지적하였듯이 특위가 내놓은 재산세 감면안은 시세 기준으로 8.6~12.9억 원에 해당하는 소수의 고가 주택 소유자에게만 혜택을 주는 방안이다. 올해 공시가격이 전년 대비 19%가 올랐다고 해도 시세 10억 원의 주택을 소유한 경우에 전년 대비 늘어나는 재산세는 약 37만 원에 불과하다. 해당 주택의 작년 시세가 7.6억 원인 것을 감안하면 집값이 2.4억 원 오르는 동안 재산세는 매우 미미하게 늘어난 셈이다. 이 정도의 보유세를 진정으로 부담이라고 생각하는지 묻지 않을 수 없다. 한편 주택임대사업자 세제 혜택을 축소하는 것은 긍정적이나 조세정의를 해치는 기존의 과도한 세제 특혜를 없애는 전향적인 조치가 없는 점은 아쉽다. 지금이라도 투기조장 정책이 되어버린 주택임대사업자 세제 특혜를 폐지해야 한다.

추가적으로 논의해서 대안을 마련하기로 하였지만 양도소득세와 종합부동산세에 대한 특위의 방안 또한 실망스럽다. 현재 거래가액 9억 원 이하의 1주택자 양도소득세는 양도차익의 규모와 상관없이 비과세 되고 있다. 1주택자가 얻게 되는 양도차익에 대한 세금을 지나치게 낮게 책정하는 것은 이를 악용하려는 사람을 늘릴 수밖에 없다. 그러한 상황에서 양도소득세가 비과세되는 주택의 대상을 12억 원으로 완화하는 것은 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 가중시켜 부동산 투기를 부채질할 수 있다. 또한 종합부동산세가 고가의 부동산 보유자에게 부과하는 부유세 성격이 있다고 해서 대상자를 극소수로 한정해야 한다는 것은 잘못된 생각이다. 현재 우리나라의 자산불평등은 심각한 수준이지만 시세 13억 원(공시가격 9.1억 원)에 해당하는 주택을 소유한 1주택자에게 부과되는 종합부동산세는 1년에 4만 원에 불과하다. 종부세를 강화하지는 못할 망정 대상을 줄이겠다는 것은 민심을 잘못 읽고 있는 것이다.

정부가 사상 최대치를 기록하고 있는 가계부채 규모를 축소하고 과잉유동성을 해소하기 위해 지난 4월부터 전면적인 ‘가계부채 관리방안’을 추진 중임에도 여당이 이러한 정책 방향에 혼선을 주는 주택담보대출비율(LTV) 우대조건 완화 조치를 내놓은 것은 비판받아 마땅하다. 서민·실수요자 주택마련을 구실로 '빚내서 집사라'는 구태의연한 발상을 반복하는 것에 대해 매우 유감이며, '연소득이 1억 원에 이르는 가구가 9억 원에 달하는 주택을 구입할 때 대출 담보비율을 높여주는 것을 '서민 내집마련 지원확대'로 포장하는 것 역시 가당치 않다. 특위의 주택금융지원안이 실현된다면 결국 부동산 투기 욕망과 주택가격 상승을 유발하고, 저렴한 공공분양·임대주택을 기다리는 '진짜 서민 가구'의 불안만 가중시킬 것으로 우려된다. 이러한 대출규제 완화는 일종의 주택가격 지지정책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 지킬 수 있는 고소득자의 주택구입을 지원하는 효과를 불러올 수 있으므로 재검토가 필요하다.

특위는 3기 신도시와 2.4 대책을 통한 주택 공급 외 도심복합개발, 시범사업 부지 확보, 기존 공공택지를 활용해 주택 공급을 확대하겠다고 밝혔다. 3기 신도시 등에서 공급하는 전체 37만 호 중 공공임대주택의 비중은 25%(9만 2천5백 호)에 불과하며, 40%(14만8천 호) 이상이 민간 건설사에 매각되거나 개인 분양자에게 돌아간다. 참여연대는 창릉지구와 하남교산 신도시에서만 민간건설사가 최대 3조 5천억 원, 개인분양자가 최대 7조 원의 개발이익을 가져간다고 추정한 바 있다. 3기 신도시 개발과 주택공급 구조를 그대로 두고 사업을 추진한다는 것은 투기만 촉발할 뿐이다. 이러한 공급 구조를 개선하지 않고 공급만 확대한다면 일부 건설사와 개인 분양자들만 이익을 얻게 된다. 특위 의원들이 저렴한 공공자가주택과 공공임대주택을 대폭 확대해야한다는 의견을 제시했다고 하니 그나마 다행이다. 정부와 여당은 세입자들이 주택을 구입하지 않아도 안정적으로 거주할 수 있도록 신규임대차에 대한 임대료 인상률상한제 적용 등 세입자 보호를 보다 강화하고, 장기 공공임대주택 확대 방안을 조속히 마련해야 한다.

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