국토교통부는 2020년 1월 22일, 2020년 표준단독주택 공시가격 안을 발표했다. 그러나 시민들의 기대와는 다르게 정부는 표준주택(단독주택) 공시가격의 현실화율을 2019년 53.0%에서 2020년 53.6%로 겨우 0.6%p 올리는데 그쳤다. 이는 부동산 투기의 근원인 저평가된 공시가격 수준을 거의 개선하지 않은 것으로서, 부동산 투기를 잡겠다고 했던 현 정부의 의지를 의심하게 하는 심각한 결정이다. 단독주택은 공동주택(68.1%)과 토지(64.8%)에 비해서도 공시가격의 현실화율이 크게 낮다는 점을 고려하면 다른 부동산 유형과의 형평성의 문제도 무시하겠다는 것이어서 더욱 이해하기 어렵다. 정부는 이번 개편으로 고가주택의 현실화율이 더욱 크게 올랐다고 내세웠지만, 2020년 기준 공시가격이 30억 원을 초과하는 초고가 단독주택조차 전년도에 비해 단 0.3%p 수준으로 현실화율이 제고되어 현실화율은 62.4%에 머무르게 된다. 이러한 낮은 현실화율은 보유세 과표를 줄여 초고가 단독주택자에게 큰 혜택을 주는 결과를 가져올 수밖에 없다.
정부의 이러한 소극적인 태도는 이미 감지되긴 했다. 2019년 12월 <2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안>에서 2020년 표준단독주택 공시가격의 현실화율은 0.6%p로 제고하되, 2021년부터 적용될 현실화율 로드맵을 제시하겠다고 했다. 공시가격 현실화를 통해 부동산 보유세를 제대로 작동하게 하고, 그럼으로써 부동산 투기를 일정 수준 억제할 수 있을 것으로 기대되었으나 정부의 이번 결정은 매우 실망스럽다. 이번 표준단독주택 공시가격 결정의 파급효과는 작지 않다. 중앙정부가 수립하는 표준단독주택 공시가격이 이 정도 수준에서 개선되는 것에 그친다면, 지방자치단체에게 결정권이 있는 개별단독주택 공시가격도 크게 개선되지 않을 가능성이 높다. 또한 이러한 결정은 단독주택 외의 다른 부동산 유형의 공시가격 현실화에도 부정적인 영향을 미칠 것이다.
정부의 2020년 표준단독주택의 소극적인 개편은 4월 총선을 의식하여 그 속도를 의도적으로 늦춘 것이라는 비판을 피할 길이 없다. 부동산 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 않는 문제를 해결하지 않으면, 자산불평등 완화에 기여해야 할 부동산 보유세가 제대로 작동할 수 없게 된다. 따라서 정부는 시대적 최대 과제가 된 자산불평등 문제에 대해서 미온적인 태도를 버리고 공시가격 현실화를 빠른 시일 안에 달성할 수 있는 로드맵을 제시해야 할 것이다.
경실련이 서울시 SH가 보유하고 있는 공공주택 등의 자산을 분석한 결과 SH의 공공주택(아파트) 토지시세는 총 68.2조원으로 취득가액의 10배나 되는 것으로 나타났다. SH공사는 공공주택 사업이 적자라서 땅장사, 바가지 분양이 불가피하다고 주장해왔지만 자산증가 효과를 감안하면 공공주택 사업이 결코 적자가 아님이 재확인된 것이다.
경실련은 지난 3월 SH가 2011년부터 2020년까지 지난 10년간 택지판매로 총 5.5조, 아파트 바가지 분양으로 3.1조의 부당이득을 챙겼을 것으로 추정된다고 발표했다. 이에 대해 SH는 해명자료를 통해 공적주택 건설사업 추진으로 매년 약 3,500억 수준의 손실이 발생해 공공분양사업과 택지매각을 통해 보전하고 있어 경실련 주장처럼 땅장사, 집 장사를 중단할 수 없다고 반박했다. 그러나 이는 공공주택의 자산가치를 고려하지 않은 매우 왜곡된 주장이며 앞으로도 장사를 하기 위한 변명에 불과하다.
이에 경실련은 SH가 보유한 공공주택 자산이 얼마인지 분석했다. SH공사가 국민의힘 하태경(부산해운대갑) 의원실에 제출한 ‘SH 자산 현황(2020년 12월 31일 기준)’에 따르면 SH가 1991년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택은 13.1만호이며 취득가액은 22.1조(호당 1.7억)원다. 이중 시세파악이 가능한 아파트(205개 단지, 9만9천세대)를 대상으로 취득가액, 장부가액, 시세를 비교분석했다. 시세조사는 KB국민은행, 다음부동산 등의 시세정보를 활용했다.
SH가 91년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택(아파트)은 9만 9,484세대이며, 취득가액은 15조 9,628억(호당 1.6억), 장부가액은 12조 7,752억(호당 1.3억)이다. 역대시장별로 살펴보면 오세훈 시장때 3.2만호로 가장 많았고 이명박 시장때는 1,269만호로 가장 적었다. 취득가액은 91년~94년까지 호당 0.6억원이었지만 박원순 시장때는 2.4억으로 상승했고, 공급면적도 15평에서 23평으로 확대됐다.
토지와 건물로 구분해서도 살펴봤다. 연도별 토지평당 기준 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 토지평당 110만원이었지만 2020년 취득한 위례지구는 토지평당 1,100만원으로 1천만원 가량 상승했다. 특히 마곡지구는 980만원으로 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등이 500만원대인 것에 비해 월등히 높았다. 현행법에서는 수도권 공공주택 용지를 택지조성원가의 60~85%로 공급기준을 정하고 있다. 강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가에 수용비 이외 기반시설설치비 등을 무분별하게 포함시키면서 조성원가를 부풀리기 때문으로 의심된다.
건물취득가액도 가파르게 상승하며 법정건축비의 2.5배까지 높아졌다. 1991년 공급된 면목의 건물취득가액은 아파트 평당 83만원이었지만 2020년 고덕은 850만원으로 10배 상승했다. 건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비와 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다.
2005년 이전까지만 해도 공공주택 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입 이후에도 오세훈 시장 때 취득한 상암, 발산도 기본형건축비보다 낮았다. 하지만 2008년 은평부터 건축비가 상승, 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높다. 기본형건축비 도입 이후 공공주택조차 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며 2020년 고덕 11단지는 850만원으로 표준건축비의 2.5배나 된다. 게다가 SH공사가 분양원가 공개를 거부하며 실제원가보다 부풀려 시세에 근접한 분양가를 책정하며 임대아파트 건물취득원가까지 치솟고 있는 상황이다.
공공주택 자산의 현재 시세도 조사했다.
단지별 시세는 평당 1,800만원 ~ 9,100만원 만원까지 형성되어 있으며, 9만9천세대 전체로는 74.1조(호당 7.4억)원으로 추정된다. 취득가액보다 58.2조원 상승했고 5배가 됐다. 단지별로는 수서1이 2.7조(호당 12.3억)원으로 가장 높았고, 위례10 2조, 대치1 1.5조, 신정양천 1.4조, 세곡2 1.3조 순으로 시세가 높았다. 상위5위의 시세는 호당 평균 9.3억이었지만 장부가액은 1.3억에 불과했다.
토지 기준으로 취득가액과 시세를 비교하면 10배까지 상승한 것으로 나타났다. 가장 많이 오른 단지는 대치1단지로 취득당시 토지가액은 142억(호당 870만원)이었지만 현재 시세는 1.5조(호당 9.5억)로 취득가액의 109배가 됐다. 이외 신트리2 96배, 수서6 91배 등 상위 10위는 평균 취득가액의 65배까지 땅값이 상승했다.
땅값이 상승했음에도 불구하고 SH가 토지는 재평가하지 않고 건물은 감가상각을 적용하는 방식으로 자산을 평가해왔다. 때문에 장부가액은 12.8조(호당 1.3억)원으로 취득가보다 낮고 시세의 1/5도 되지 않았다. 이렇게 공공주택 자산을 저평가해놓고 부채율 등을 내세워 공공주택 사업이 적자라고 주장하며 땅장사와 바가지분양에 치중하며 부당이득을 챙기려 하고 있다.
분석결과에서 나타나듯 SH가 ‘공공주택은 적자사업’이라는 주장은 사실이 아니다. 공공주택의 자산가치 상승으로 오히려 막대한 공공자산이 증가한다. 또한 공공주택 사업비는 현행법상 재정 30%, 주택도시기금 40%, 임차인 보증금 20%를 부담하기 때문에 사업자인 SH 공사의 사업비 부담은 10%에 불과하다. 따라서 SH공사는 거짓숫자를 바로잡고 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다. 이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법을 개정해야 한다. 이미 2010년부터 국제회계기준을 공기업에 적용하도록 되어 있고, 지금도 자산재평가시 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하도록 되어 있음에도 불구하고 취득가보다 낮게 장부가액이 잡혀있는 것은 문제이다.
마지막으로 서울시는 공공주택조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다. 오세훈 시장은 10년 전 재임시절 주택법 개정 없이 61개 항목별 원가를 투명히 공개하고, 기본형건축비보다 낮게 공급했다. 보궐선거를 통해 당선된 오세훈 시장은 SH 분양원가공개와 땅장사, 집장사 중단에 적극 나서야 한다. 용산정비창부지, 서울의료원부지 등 서울시내 국공유지는 반드시 팔지 않고 공영개발한다면 얼마든지 평당 600만원 건물분양 아파트나 벡년 이상 공공주택을 공급할 수 있다.
서울시와 SH는 부채 핑계 대며 가짜, 짝퉁 공공주택만 늘리지 말고, 나라의 주인인 국민이 편히 살 수 있는 값싸고 질 좋은 진짜 공공주택을 대폭 확대한 것을 촉구한다.
더불어민주당이 당론으로 결정한 1주택자 종합부동산세를 상위 2%에게만 과세하는 법안이 오늘(7/14) 국회 기획재정위원회 조세소위에서 논의될 예정이다. 이 법안은 헌법이 정한 조세법률주의를 위반할 가능성이 크고, 고액의 주택 소유자일수록 기존 대비 세액이 더 크게 감소하는 역진적인 개정안으로 시대착오적인 법안이다. 따라서 해당 법안은 즉각 폐기되어야 한다.
집값이 떨어지지 않고 자산불평등이 점점 더 심화되는 상황에서 정부여당이 가장 우선하여 내놓은 대책이 고액 자산가들의 세금을 더 깎아주는 것이라는 점에 분노를 금할 길이 없다. 특히 해당 법안이 헌법이 선언하는 조세법률주의에 반한다는 것은 이 법안이 얼마나 심각한 문제점을 지니고 있는지를 단적으로 보여준다. 우리 헌법이 선언하고 있는 조세법률주의는 과세표준과 같은 과세요건을 법률로 규정해야 한다는 것을 내용으로 한다. 그러나 해당 법안은 과세표준을 대통령령으로 정하여 3년 마다 조정하도록 하고 있다. 이는 헌법이 선언하고 있는 조세법률주의에 반하는 것이다. 물론 조세법률주의를 따르면서도 경제현실의 변화와 전문적 기술의 발달에 대응하기 위한 목적으로 대통령령과 같은 위임입법을 활용하는 것은 가능하다. 그러나 종부세의 과세표준 결정은 그러한 사항이 아니다. 국회가 행정입법에 위임할 필요성이 없는 과세표준과 같은 과세요건을 행정입법으로 위임하겠다는 것은 국민의 재산권을 보장하고, 국민생활의 법적 안정성과 예측가능성을 보장해야 하는 국회 기능을 스스로 포기하는 것과 다르지 않다.
특히 지난(6/23) 국회 기획재정위원회 회의에서 홍남기 경제부총리가 해당 법안이 조세법률주의 위반이 아니라는 근거로 제시한 1주택자 양도소득세 비과세 기준 대통령령 위임은 성격이 다른 사례를 인용한 것에 불과하다. 홍 부총리가 제시한 사례의 경우 소득세법이라는 법률에서 양도소득세의 과세대상, 과세표준, 세율 등 과세요건을 정해두고 있다. 단지 1주택자의 비과세 기준만 대통령령으로 위임하고 있을 뿐이다. 즉 과세요건은 법률로 정하고 있기에 조세법률주의를 위반한다고 볼 수 없는 것이다. 그러나 이번 종부세법 개정안은 과세표준 내용을 법률로 정하지 않고 대통령령에 위임하고 있기 때문에 조세법률주의 원칙에 반하는 것이다.
그리고 이번 종부세법 개정안이 현실화될 경우 납세 대상이 줄어드는 것뿐만 아니라 고액의 주택 소유자일수록 기존 대비해 세액이 더 크게 감소하게 된다. 상위 2%를 나누는 금액으로 공시가격 11.5억 원을 기준으로 사용할 경우, 공시가격 9~11.5억 원의 주택 소유자는 약 86만 원의 종부세를 감면받게 된다. 그러나 공시가격 15억 원(시세 약 20억 원)의 경우 약 120만 원, 공시가격 20억 원(시세 약 30억 원)은 약 220만 원, 공시가격 50억 원(시세 약 70억 원)은 약 300만 원을 감면받는 등 세금 혜택이 역진적으로 발생하게 된다. 이는 조세형평성 원칙에 어긋나는 것이다.
부동산 불평등과 자산 격차가 심각한 우리나라는 부동산 보유세 실효세율이 0.16%로 주요국 평균인 0.54%에 한참 미치지 못한다. 낮은 보유세 실효세율을 끌어올려 부동산 양극화를 극복하지는 못할 망정 이에 반하는 부자 감세 종부세 개정안을 내놓은 것은 자산불평등을 심화시키는 시대착오적인 행태이다. 국회는 조세법률주의 위반 소지가 크고 조세형평성에도 어긋나는 상위 2%를 과세대상으로 하는 종부세 개정안을 즉각 폐기하라.
내일(16일) 3기 신도시 사전청약이 이루어진다. 공개된 분양가는 전용59㎡ 기준 3.5억 ~ 7억으로 해당 지역의 토지수용비 등을 고려하면 지나치게 비싸지만 주변 시세보다는 낮다. 때문에 언론에서는 ‘바늘구멍 사전청약’ 등 청약과열을 예상하고 있다. 사전청약제도는 조기에 내집마련 기회를 제공하여 무주택자들의 주거불안을 해소하고 집값안정을 위해 도입됐다. 하지만 지금처럼 분양가는 원가보다 턱없이 비싸게 책정, 공기업과 건설사는 부당이득을 가져가고, 시세보다 낮아 막대한 시세차액 기대감으로 무주택자와 청년 등의 청약과열을 부추긴다면 사전청약이 도입될 이유가 전혀 없다. 이에 경실련은 집값은 못잡고 공기업, 건설사, 국민적 투기만 조장하는 3기 신도시 개발, 사전청약을 즉각 중단할 것을 촉구한다.
아파트값 폭등시키고 미래세대 약탈하는 3기 신도시 등 무분별한 개발정책 중단하라
문재인 정부 초기 한 채당 6억 하던 서울 아파트값이 21년 6월에는 11억을 넘어섰다. 한 채당 5억 이상 올랐다. 2017년 12월 추진한 임대사업자 세제 및 대출특혜로 1.5억이 올랐고, 3기 신도시 개발계획을 발표한 2018년 9월 이후 3.5억이 상승했다. 3기 신도시 뿐 아니라 2020년 5월 공공재개발 활성화 등 수도권 연 25만호 공급, 2020년 8월 수도권 127만호 공급, 2021년 2월 수도권 60만호 공급 등 지속적으로 공급확대책이 발표되어 왔지만 집값은 떨어지지 않고 상승했다. 새 아파트 분양가가 원가와 상관없이 매우 비싸 주변 집값을 자극한 결과이다. 여기에 보수경제 언론 등의 로또청약 논란은 온 국민을 투기대열에 뛰어들게 하고 있다. 따라서 무주택서민의 주거안정과 집값안정이 아닌 공기업, 건설사, 수분양자, 유주택자, 부동산부자 등에게만 막대한 부당이득을 안겨주는 3기 신도시, 공공재개발 등 투기조장 공급책은 당장 중단되어야 한다. 부패한 LH 공사에게 국민이 부여한 강제수용·용도변경·독점개발 등 3대 특권을 맡긴다면 공기업·건설사·투기세력과 부동산부자 등을 위해 특권을 남용하고 미래세대를 약탈할 뿐이다.
바가지 분양가로 주변 집값 끌어올리고 투기이득 조장하는 사전청약 당장 중단하라
3기 신도시는 올 상반기에 개발계획이 확정되었고, 지금까지 토지보상도 끝나지 않았다. 본 청약은 2023년으로 집값이 폭등한 문재인정부 에서는 한 채도 공급되지 않는다. 그런데도 문재인 대통령, 홍남기 부총리, 전현직 국토부장관 등은 사전청약을 통해 무주택서민들에게 내집마련의 기회를 조기에 제공하고 투기과열을 막아 집값을 안정시키겠다고 밝혀왔다. 하지만 새 아파트값이 비싸게 공급되면 기존 집값을 자극할 뿐이다. 정부는 시세의 6~80%라고 강조했지만 취임이후 2배 가까이 비정상적으로 오른 집값을 감안하면 무주택자들에게는 턱없이 비싸다. 반면 비싸도 시세차액을 기대할 수 있기 때문에 투기심리를 조장한다. 위례 사전청약 분양가는 전용 55㎡가 5.8억이다. 하지만 2018년 12월에는 동일평형 분양가가 4.4억에 분양됐다. 2년도 안됐는데 동일지구의 동일평형 분양가가 1억넘게 상승했고 이는 모두 공기업과 건설사의 부당이득이다. 정부가 시세를 잔뜩 올려놓고 원가보다는 비싸고 시세보다 낮게 분양하며, 공기업·건설사는 부당이득을 챙기고, 수많은 무주택서민과 청년들을 투기대열에 뛰어들게 하고 있다.
정말 집값잡고 무주택서민 위한다면 서울의료원 부지 등 국공유지 개발하여 건물만 분양하라
언론에 보도된 신도시 토지수용가는 내곡 평당 270만원, 광명 평당 100만원 등이다. 택지조성비용과 아파트 건축비 등을 투입하면 1천만원대에 공급가능하다. 건물만 분양하면 평당 600만원, 25평 1.5억에도 공급가능하다. 여기에 대출지원해주면 소득이 낮은 무주택자들도 내집마련의 기회를 가질 수 있다. 토지는 팔지 않기 때문에 주변 집값과의 시세차액으로 인한 부당이득도 발생하기 어렵다. 오히려 공공이 토지자산을 보유하면 자산이 증가하여 재정건전성도 높아진다. 현재 성남복정1, 위례, 의왕청계 등의 주변 시세는 아파트 평당 4~5000만원 정도로 이를 고려하면 개발이후 토지자산은 수조원으로 증가, 분양했을때보다 더 많은 이익을 공공이 가져갈 수 있다. 하지만 지금처럼 분양방식으로 다 팔아버리면 공기업, 건설사, 수분양자에게만 막대한 부당이득을 안겨줄 뿐이다. 경실련 조사결과 사전청약 분양가는 적정분양가의 2배 수준으로 부풀려져 있어 수천억의 이익을 공기업과 건설사가 가져가고 수분양자들의 시세차액도 막대할 것으로 예상된다. 토지를 팔지않고 건물만 분양하면 공공은 자산이 증가하고, 저렴한 주택이 꾸준히 시장에 공급되어 서민들의 내집마련도 가능하고 집값거품도 제거된다.
대통령은 취임이전 수준으로 집값을 되돌려놓겠다고 약속했다. 하지만 1년이 지나도 집값은 계속 상승하고 있다. 분양가를 부풀려 부당이득만 조장하는 3기신도시, 공공재개발 등의 무분별한 공급확대책이 전 국민을 투기대열에 뛰어들게 하며 집값을 끌어올리고 있기 때문이다. 수도권 과밀이 집값을 끌어올린다며 청와대와 국회의 세종시 이전을 추진하면서 정작 수도권에 187만호를 공급하겠다는 것은 말이 안되며, 세종시와 수도권 모두 집값만 끌어올리겠다는 것 밖에 되지 않는다. 따라서 청와대와 국회는 투기조장 공급확대책을 전면 중단하고 땅장사·집장사 중심의 고장난 공급시스템을 개선해야 한다. 공공은 건물분양 1억대 아파트를 공급하고 민간은 강력한 분양가상한제로 거품없는 아파트가 공급될 때 집값 잡고 서민들의 내집마련도 가능해진다. 국민이 부여한 3대 특권을 국민을 위해 쓸 때 집값도 안정될 수 있음을 유념해야 한다. 끝.
경실련은 7월 20일 화요일 오전 11시 경실련 강당에서 지난 22년간(1998~2020) 정권별 법정건축비와 민간건축비 변동 분석결과를 발표하는 온라인 기자회견을 심상정 의원실과 공동개최합니다.
현행 공급방식에 따르면 공기업이 저렴한 가격으로 토지를 수용하여 민간건설사에 매각하면, 건설사는 그 땅에 아파트를 지어 비싼 가격에 분양합니다. 분양가격은 크게 토지비와 건축비로 구분되는데, 특히 건축비에 대한 정보는 일반 소비자들이 파악하기 어렵습니다. 건설사는 건축비에 거품을 잔뜩 붙여 큰돈을 손쉽게 버는 반면, 서민들은 바가지를 쓰고 있습니다.
비싼 분양가격의 신규 아파트는 집값 안정에 도움이 되기는커녕 기존 집값보다 더 빠르게 상승하여 집값 상승세를 부채질하게 됩니다. 집값이 오르면 고통받는 것은 또다시 서민들의 몫입니다. 저렴한 분양가격이 로또 분양이라며 건축비 거품을 당연한 것으로 받아들인다면 부동산 시장의 왜곡은 더욱 굳어질 것입니다. 경실련은 심상정 의원과 공동으로 지난 22년간 법정건축비와 민간건축비 변동 분석을 통해 건축비 거품실태를 알리고 개선을 촉구할 예정입니다.
– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지 및 배경 : 심상정 정의당 국회의원(경기 고양시갑)
◈ 자료 발표 : 정택수 경실련 부동산건설개혁본부 팀장
◈ 입장 발표 : 임효창 경실련 정책위원장(서울여대 경영학과 교수)
박근혜 정부는 임기 내내 부동산 경기 부양 정책, ‘빚내서 집사라’ 정책을 펼쳤고, 2014년에는 새누리당 주도로 소위 강남 부동산 재건축 특혜법으로 불리는 ‘부동산3법’이 처리됨. 그 결과 박근혜 정부 4년차(2016년)에 서울 아파트 매매가격과 수도권 주택매매 거래량이 큰 폭으로 상승했고, 가계부채 증가폭이 사상최대치를 기록하는 등 부동산 시장 과열 조짐이 나타남. 이에 대응하여 참여연대를 비롯한 주거시민단체들은 △부동산 세제 정상화, △장기공공임대주택 확대, △분양가상한제 부활, △LTV·DTI 규제 강화, △전월세상한제와 계약갱신청구권 도입 등 투기근절과 주거안정화 대책 촉구 활동을 펼침.
이런 상황에서 문재인 정부는 주거복지로드맵을 통한 공공임대주택 공급 확대, 주거취약계층 주거 지원 강화, 등록임대주택 활성화를 통한 민간임대시장 안정화 대책 등을 국정과제로 제시하였음. 대통령 취임 전후 서울, 부산 등 지역에서 투기수요 움직임이 일어나 출범 초기부터 지금까지 투기 수요 억제와 주택 가격 안정을 위한 26차례의 대책을 발표함. 그러나 수도권을 중심으로 한 핀셋 규제를 반복한 결과 지금까지도 주택가격 상승과 혼란이 계속되고 있음. 이에 문재인 정부의 국정과제와 주요 주거부동산 정책의 목표와 수단이 적절했는지, 목표대로 추진 되었는지, 추진 과정은 적절했는지 등을 평가하고자 함.
2. 국정과제 현황과 평가 요약
<표> 서민 주거 안정과 자산 양극화 개선 관련 국정과제 현황과 적절성 평가, 이행 평가
분류
세부 과제
적절성 평가
이행 평가
판단 근거
주택
공급
공적임대주택 공급 연평균 17만호 공급
•2017, 주거복지로드맵(공적주택 100만호, 신혼부부 공공임대 20만호, 청년 30만실)
2016총선 공약이던 ‘주택임대차보호법 개정’을 단계적 도입으로 후퇴시키고, 임대가격 상승 시기에 뒤늦게 개정해 임대차 시장 불안 계속됨
등록임대주택 확대 위해 임대사업자에게 과도한 특혜 부여해 부작용 초래
△
- 임대주택 활성화 방안(2017.12.) 이후 등록임대주택이 98만호에서 161만호로 증가
- 그러나 과도한 세제혜택에 대한 관리감독 부실로 다주택자들의 조세 회피 수단으로 악용
세제 대책
국정과제 없음
다주택자 양도세 종부세 강화
1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 분양권 전매시 양도소득세 강화
법인 종부세 강화
공시가격 현실화 로드맵 발표
주택임대사업자 세제혜택조정
임대사업자의 세제 특혜는 반개혁 정책
부동산 세제 강화 방향은 개혁적이나, 뒷북 추진이 문제
공시가격 현실화는 필요한 과제이나 10년 장기 계획으로 실현 가능성 의문
△
- 2017, 다주택자 양도세 중과, 1주택자 양도세 비과세 요건 강화, 분양권 전매시 양도세 강화 등
- 2018, 종부세 강화, 임대주택 등록 활성화 방안 통해 임대사업자 세제 혜택 부여
- 2018~2020, 주택시장 안정화 방안 통해 종부세, 양도세 강화 등
- 2020, 10년에 걸친 공시가격 현실화 로드맵 발표
- 2021, 종부세 상위 2% 대상 부과, 1주택자 양도소득세 비과세 기준 12억 원으로 완화 등 세제 개편 추진 중
<이행 여부>
◎ 취지에 맞게 이행이 완료된 과제
ⵔ 취지에 맞게 이행 중인 과제
△ 미흡하거나 핵심이 변질된 채로 이행중이거나 이행이 완료된 과제
Х 미이행인 과제, 남은 임기 1년동안 진행계획이 없어 사실상 폐기로 봐도 무방한 과제
3. 국정과제⋅주요 정책의 적절성과 이행 평가
1) 주택 공급
국정과제
공공임대주택 연평균 13만호 공급 및 공공지원 임대주택 연평균 4만호 공급 등 공적임대주택 연평균 17만호 공급, 공공임대주택 대기자 명부 제도 도입, 복잡한 임대주택 유형 통합, 22년까지 신혼부부에 20만호(전체의 30%) 임대주택 공급(준공기준)
주요 정책
2017-11-29, 주거복지로드맵 발표 : 무주택 서민⋅실수요자 위한 공적 주택 100만호 공급, 신혼부부 공공임대주택 20만호, 청년 30만실 공급 등(’18~’22)
2018-03-27, 도시재생뉴딜 로드맵 발표
2018-09-21, 1차 수도권 주택공급계획 발표 : 수도권 공공택지에서 30만호 공급, 도심 내 규제완화를 통한 주택공급 확대 등
ㄴ 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등 수도권 30만호 공급계획 및 수도권 광역급행철도(GTX)계획 발표(2018-12-19)
2020-03-20, 주거복지로드맵 2.0 발표 : 2025년까지 공공임대주택 재고량 240만호까지 확보 계획, 유형통합 ‘20년 2곳 시범 실시, 22년 사업승인부터 통합공공임대주택 공급 등
2020-08-04, 수도권 총 127만호 공급 및 공공참여형 고밀재건축 도입 계획 발표
2021-02-04, 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 확대방안 발표 : 광명시흥 3기 신도시 추가발표, 공공자가주택 도입 등
적절성 평가 : 과거 정부와 달리 ‘서민 주거 안정’을 정책 과제로 설정. 이를 실현하기 위해 주거복지로드맵을 통한 공적지원주택 공급(105.2만호)계획 발표한 것은 개혁적, 2020년 말 기준 65만호의 공적지원주택 공급한 것은 긍정적이나, 전세임대주택으로 상당수 채워짐. 주택 가격 상승으로 급증하는 주택 가수요를 가라앉히기 위해 2018년부터 3기 신도시 공급에 눈을 돌렸으나 이를 통해 대규모 개발, 공공분양주택으로 정책의 중심이 옮겨지는 등 수도권 집중 완화에 역행하고 주택가격 상승을 불러일으킬 우려가 큰 정책을 시행중임.
(1) 수도권 주택공급 대책
과거 정부와 달리 ‘서민 주거 안정’을 정책 과제로 설정, 이를 실현하기 위해 주거복지로드맵을 통한 공공주택 공급(105.2만호)계획을 발표하고, 2020년 말 기준 65만호의 공공주택을 공급한 점은 긍정적으로 평가할 수 있음.
그러나 정권 초기부터 선제적⋅근본적인 개혁보다는 핀셋⋅뒷북 정책을 추진하면서 수도권을 중심으로 주택가격이 폭등했고, 결국 애초에 목표했던 지역균형발전, 장기공공임대주택 공급보다는 수도권 중심의 대규모 공급대책, 공공분양 주택으로 정책의 중심점을 조정함. 최근 주택 가격 상승이 지속되고, 주택 가격 급등의 원인이 공급 부족에 있다는 시장의 진단이 잇따르자 정부는 2020년 5·6 대책을 기점으로 대규모 공급 방안을 내놓고 있으나 장기공공임대주택의 확보보다는 단기적으로 가격 안정에 효과가 있는 분양주택 공급에 역점을 두고 있음.
특히 수도권을 중심으로 한 대규모 공공주택 공급계획, 3기 신도시 개발계획, 광역급행철도(GTX) 등은 수도권 과밀화를 집중시킨다는 점에서 적절한 방향인지 의문이며, 주택가격이 안정되기 보다는 GTX 예정지를 중심으로 집값 상승세가 계속되고 있음.
분양 중심의 공공택지 및 공공주택 사업체계, 일부지역에만 적용되는 분양가상한제 시스템을 개혁하지 않고는 3기 신도시 등 대규모 공공주택 공급계획을 발표한다고 해도 장기공공임대주택 재고량이 대폭 확대되지 않고 주변 집값이 동반상승하는 등 부작용이 발생할 가능성이 높음. 따라서 본격적인 3기 신도시 사업이 시행되기 전에 공공택지의 민간매각 최소화, 장기공공임대주택 최소 50% 이상 확보, 공공분양주택에 토지임대부·환매조건부 제도를 도입하는 등 새로운 3기 신도시 사업의 청사진이 필요함.
(2) 공공임대주택 공급
공공이 2019년 주거복지로드맵, 2020년 주거복지로드맵2.0을 발표하면서 100만호가 넘는 공공주택 공급계획을 밝히고 2025년까지 장기공공임대 240만호를 공급하겠다고 밝힌 것은 높게 평가할만함. 특히 취약계층용 영구⋅국민임대주택과 건설임대주택의 공급비중을 확대한 것은 지난 정부의 공공임대주택 정책과 비교할 때 바람직함.
공공임대주택의 복잡한 유형으로 인해 입주 희망자들의 혼선이 큰 상황에서 유형 통합 과제를 제시하고, 수요에 맞는 공급을 위해 대기자 명부 도입 과제를 제시한 것은 개혁적인 방향임.
이행 평가
(1) 공적임대주택 공급 연평균 17만호 공급 : ⵔ
매년 공공임대주택 13만호, 공공지원 임대주택 4만호 등 공적임대주택 연평균 17만호 공급 계획에 따라 2018년 19.4만호, 2019년 18.5만호, 2020년 19.1만호 공급, 주거복지로드맵에 따라 추진 중이며 상당한 의미가 있음. 특히 2018년부터 2020년까지 문재인 정부가 집권 3년간 연평균 11만호 이상 공공임대주택 재고를 증가시킨 것은 2013년부터 2017년 기간 동안 공공임대주택 재고를 31.6만호(연평균 6.3만호)를 증가시킨 박근혜 정부보다 공급을 늘린 것이어서 공공임대주택 공급량 측면에서는 높게 평가할 수 있음.
다만 공공임대주택 공급 실적은 목표를 초과한 것처럼 보이지만, 사실상 임대료 지원정책에 가까워 장기공공임대주택 재고량에서는 제외해야 하는 전세임대주택이 약 30% 포함되어 있음. 또한 기존주택 매입임대주택도 위 3년 기간 중 7만호 정도 공급됨으로써 전세임대주택과 매입임대주택을 합산한 17만호가 위 3년간 공공임대주택 재고 증가량(약 34만호 추정)의 50%를 차지하는 등 질적인 측면에서 양호한 평가를 받기는 어려움.
(2) 청년⋅신혼부부 공공임대주택 지원 확대 및 주거 비용 지원 강화 : ⵔ
신혼부부에게 2022년까지 공공임대주택 20만호를 공급하겠다는 계획은 2018년 3만호, 2019년 4.4만호, 2020년 5.7만호의 공적임대주택 공급을 통해 추진중이며, 신혼희망타운 공급 및 신혼부부 지원범위(혼인 7년 이내에서 만 6세 이하 자녀가 있는 가구)를 확대하고 있음.
청년 임대주택은 2018년 3.7만호, 2019년 4.8만호, 2020년 5.2만호를 공급하면서 30만실 공급 목표를 달성할 것으로 보임. 이들 주택에 대해서는 주거비 부담 완화를 위해 주택도시기금을 통한 주택 구입과 낮은 이자의 전세자금대출을 지원하고 있음.
(3) 공공임대주택 유형통합 및 대기자 명부제 도입 : Х
임대주택 유형통합은 시범 사업으로 시작했으나, 2022년 사업승인분부터 전면 시행하기로 하여 본격적인 시행은 차기 정부로 넘기고, 공공임대주택 대기자 명부제도 도입은 구체적인 계획조차 제시하지 않았음.
2) 투기 및 대출 규제 정책
국정과제
[투기 근절] 국정과제 없음
[대출 규제] 가계부채 위험 해소와 관련해 주택 담보 대출 비율(LTV) 및 소득 대비 부채 비율(DTI) 합리적 개선, ’17년부터 총체적 상환능력 심사(DSR)의 단계적 도입으로 가계부채 연착륙 유도
주요 정책
2017-06-19, 조정대상지역의 LTV(70→60%) DTI(60→50%) 규제 강화하는 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’, 2017-08-02, 서울 전역과 과천시 등을 투기과열지구로 지정하고 재건축초과이익 환수제, 재개발 분양권 전매제한 강화, 투기과열지구 및 투기지역 LTV⋅DTI를 40%로 강화하는 ‘실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’ 발표.
2018-09-13, 2주택 이상 소유자의 규제지역 내 주택구입 시 주택담보대출 금지, 투기지역⋅투기과열지구 내 임대사업자의 주택담보대출에 LTV 40% 적용 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표.
2019-12-16, 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출 강화(9억원 초과시 LTV 20%), DSR 관리 강화, 2주택 이상 보유자의 전세대출 회수하는 ‘주택시장 안정화 방안’, 2020-06-17, 경기, 인천, 대전 등을 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가지정, 투기⋅조정대상지역 주택 구입시 자금조달계획서 제출 의무화, 임대사업자 주택담보대출 금지 등 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 발표.
2020-07-10, 6.17대책 이후 무주택자 대출규제에 대한 반발 여론이 커지자 규제지역에서 무주택자의 LTV⋅DTI 규제 및 소득기준을 완화하는 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표.
적절성 평가 : 이미 수도권을 중심으로 투기수요가 나타나고 있었음에도 투기수요 억제 위한 국정과제 부재했고 투기 억제를 전면적으로 추진하지 않은 실책이 있었음. 임기 중 다수의 규제정책 시행했지만 핀셋 대책으로 일관하다 풍선효과로 집값 폭등 후에야 뒤늦게 시행함. 무주택자 반발에 규제 완화로 일관성 흔들림.
박근혜 정부의 ‘빚내서 집사라’, 대규모 재개발·재건축 규제완화 정책으로 이미 수도권을 중심으로 투기수요가 나타나고 있었음에도, 문재인 정부는 투기근절과 투기이익 환수, 자산양극화 문제 해결을 국정과제로 삼지 않았음. 이후 대책에서도 최소한 박근혜 정부 시절 완화된 주택대출, 부동산 세제에 대한 원상회복이 필요했지만 첫 대책부터 조정대상지역의 LTV⋅DTI를 10% 강화하는데 그치면서 시장에 좋지 않은 신호를 주었고 이후 주택가격이 상승한 지역을 규제 대책이 따라하는 모양새를 취하면서 풍선효과가 확대됨.
이행 평가 : △
임기 초 주택 가격과 관련된 저금리 기조, 풍부한 유동성 등 경제적 환경 등을 감안해 강력한 투기 수요 억제 정책을 추진해야 했으나, 주택 시장이 비교적 안정된 것으로 잘못 판단하고 규제지역 중심의 핀셋 규제로 국지적으로 강하게 규제하면 주택 시장의 안정을 찾을 수 있는 것으로 인식하였음. 이로 인해 잘못된 정책 조합(= 주택시장 핀셋 규제 + 임대등록 확대 + 주거복지 로드맵 등 주거복지 확대)을 채택하면서 주택과 토지 투기를 적절하게 규제하지 못하면서 주택 가격 상승으로 자산 양극화가 더욱 심화됨.
2017년, 6.19 대책을 시작으로 규제 지역 중심 대출규제(LTV, DTI), 전매제한, 보유세 강화 등 사후적인 핀셋 대책을 내놓으면서 투기 억제와 가격 안정에 대한 자신감을 드러냈으나, 주택 가격 급등으로 정책 신뢰도를 상실함. 뒤늦게 규제지역을 확대하고 대출규제 등을 강화하는 9.13대책, 12.16대책 등을 내놓았으나 무주택자들의 반발이 이어지자 7.10대책으로 이를 완화하는 한편, 2021년 서울시장 선거에서 패배하자 여당을 중심으로 청년⋅신혼부부⋅무주택자에 대한 대출규제를 추가 완화하는 등 오락가락 행보를 보이고 있음.
가계부채가 역대 최대를 기록하고 있고 최근 규제지역의 집값이 폭등한 상황에서 청년⋅신혼부부⋅무주택자에 대한 LTV⋅DTI를 10% 추가완화한다고 해서 실제로 주택을 구입할 수 있을지 의문이며, 향후 금리인상⋅주택가격 하락 현상이 발생하면 청년⋅신혼부부⋅무주택자들의 부채상환 압박만 더 가중될 수 있는만큼 매우 부적절한 해법임.
지난 정부에서부터 폭증한 주택담보대출과 문재인 정부 들어 크게 증가한 전세자금대출이 갭투기에 활용된 만큼 집값이 아닌 소득에 연계한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 정권 초부터 전면적으로 시행해야 했으나 잘못된 예측과 뒤늦은 시행으로 인해 주택가격 상승 추세를 뒷받침해주는 결과를 낳았음. 결국 다주택자들이 임차인의 전세자금 대출을 활용한 갭투자를 통해 적은 자기 자본으로 주택 투기를 하는데 이를 제대로 규제를 하지 못한다는 비판적인 평가로 이어졌음.
참여연대와 민변이 제기한 한국토지주택공사(LH) 직원들의 투기 의혹은 부동산 투기로 인한 사회적 병폐를 고스란히 보여줌. 문재인 정부는 수도권 주변 개발 가능지역 등 전국에 걸쳐 토지 투기가 심각해지고 있음에도 이에 대한 경각심을 갖지 못한 채 3기 신도시 정책을 발표하고도 특별한 부동산 투기 관리대책을 수립하지 않았음. 정부와 여당은 서울시장 재보궐 선거를 앞두고 뒤늦게 대대적인 수사와 함께 공직자 관련 투기 방지 대책을 세우고 국회를 포함한 공직자 이해충돌 방지 등 제도적인 통제 장치를 강화하였음. 그러나 문재인 정부와 더불어민주당은 투기 방지와 관련한 근본적인 개혁 과제인 토지나 주택 투기로 인한 경제적 이익을 겨냥한 조세 등을 통한 개발이익 등의 환수 강화 및 비생산적 토지 보유에 대한 조세 부담의 강화, 비농민의 농지 소유제한 및 농지 전용 제한 등 농지소유제도 개혁 등에는 여전히 소극적인 태도를 취하고 있음.
3) 민간 임대시장 안정화 대책
국정과제
자발적 임대주택 등록 확대 위한 인센티브 강화, 임대차계약갱신청구권 등의 단계적 제도화 추진
적절성 평가 : 2016년 총선 공약이었던 ‘주택임대차보호법 개정’을 국정과제에서 단계적 도입으로 후퇴시킴. 이를 대체하기 위한 등록임대주택 활성화 정책은 임차인 보호 취지는 있었으나 임대사업자에게 과도한 세제 특혜 부여하면서 심각한 부작용을 초래함.
더불어민주당과 문재인 대통령이 후보 시절 약속했던 ‘주택임대차보호법 개정’이 국정과제에서 단계적 도입으로 후퇴되었고, ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대인에게 세제 감면, 사회보험료 감면, 대출 혜택을 주면서 사실상 계약갱신청구권과 임대료인상률상한제를 ‘자발적으로 유도⋅ 시행’하겠다고 정책방향을 선회함. 등록임대주택을 통해 최대 8년까지 세입자 주거 안정을 확보하겠다는 취지는 있었으나 주택임대차보호법을 개정하거나 임대사업자등록을 의무화하는 등 근본적인 정책을 시행하지 않고 세제 특혜를 통해 ‘자발적으로 유도’하겠다는 방향 자체가 부적절했음.
이행 평가 : △
다주택자들에게 인센티브를 부여해 임대주택 등록을 유도하겠다는 계획에 따라 등록임대주택 수는 2017년 98만호에서 2020년 6월 161만호로 증가했음. 그러나 임대사업자들에게 과도한 세제혜택을 주면서도 공적의무 이행에 대한 관리감독은 제대로 이뤄지지 않음. 결국 애초 취지와 달리 다주택자들이 투기와 조세 회피 수단으로 활용하는 문제점이 발생하자 단계적으로 혜택을 축소하고 사실상 제도 폐지 수순을 밟고 있음.
2020년 7월 31일, 주택임대차보호법이 개정되면서 계약갱신청구권(1회, 2년), 임대료인상률상한제 5%가 도입된 것은 의미있는 진전임. 다만 정권 초기 전월세 가격이 안정되었을 때 주택임대차보호법을 개정하지 않고, 뒤늦게 주택 가격 상승에 영향을 받아 전월세 가격 급등 현상이 나타나는 시점에 주택임대차보호법을 개정하면서 각종 부작용이 발생함. 또한 계약갱신청구권이 1회, 2년에 그쳤고 신규임대차계약에 대해서는 전월세인상율상한제 적용이 제외되었으며 계약갱신거절 요건이 확대되면서 임대인과 임차인의 갈등 등의 제도를 둘러싼 혼선이 일어나고 있음. 신규임대차에도 인상율상한제 적용, 계약갱신기간 확대, 임대인 및 직계존비속의 실거주요건 강화 등 주택임대차보호법 추가 개정이 필요한 상황임.
4) 세제 대책
국정과제 : 없음
주요 정책
정권 초기에는 다주택자에 대한 양도소득세 강화 및 임대주택 등록 활성화를 위한 주택 임대사업자에 대한 세제 혜택 부여가 주요한 정책으로 추진되었음. 이후 재정개혁특별위원회의 종합부동산세 인상안 제시와 주택시장 불안에 따라 종합부동산세가 강화되고 주택 임대사업자에 대한 세제혜택이 일부 축소됨.
2020년에 주택 가격이 급등한 것에 대한 대책으로 다주택자와 법인에 대한 종합부동산세 및 취득세가 강화되었고 단기 보유 주택에 대한 양도소득세 강화와 중저가 주택에 대한 재산세 인하가 실시됨.
적절성 평가 : 임대사업자에 대한 과도한 세제 특혜는 반개혁적 정책, 부동산 세제 강화 방향 자체는 개혁적이나, 집값 상승에 대응한 뒷북 추진이 문제, 공시가격 현실화는 필요한 과제이나 10년에 걸친 장기 계획을 내놔 실현 가능성 담보할 수 있을지 우려됨.
임차인 보호 취지에도 불구하고 ‘임대주택 등록 활성화’ 명목으로 임대인에게 세제 감면, 사회보험료 감면, 대출 혜택 등 과도한 특혜를 부여한 것은 개혁에 반함.
임기 중에 다주택자 종부세, 양도소득세 강화 방향의 세제 개편을 지속적으로 추진한 것은 긍정적이나, 투기가 성행하고 집값 상승이 지속되는 상황에서 뒷북식으로 뒤늦게 추진된 것이 한계임. 시세에 비해 턱없이 낮게 책정되어온 공시가격을 90%까지 현실화하는 계획은 그 방향은 옳으나, 10년에 걸쳐 장기적이고, 점진적으로 추진하는 계획이어서 정책의 실현 가능성을 담보할 수 있을지 우려됨. 세부담에 대한 과장된 우려 때문에 시행하기도 전에 재산세 감면을 약속하면서 공시가격 현실화의 취지를 훼손한 것도 문제임.
최근 여당이 집값 폭등에 따른 주택시장 안정화 방안으로 종부세 상위 2% 대상 부과, 1주택자 양도소득세 비과세 기준 12억 원으로 완화 등의 세제 개편을 추진하고 있으나, 이는 주택시장 안정화와는 무관한 고가 주택 소유자의 부동산 세금 인하 정책에 불과함. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 가중시켜 부동산 투기를 부채질할 수 있다는 점에서 개혁에 반함.
이행 평가 : △
임대사업자들에게 과도한 세제혜택을 주면서도 공적의무 이행에 대한 관리감독은 제대로 이뤄지지 않음. 부동산 세제는 부동산 대책 중 핵심적인 것으로 명확한 방향성을 가지고 추진되어야 하나, 주택 임대사업자에게 세제 혜택 부여한 것 외에는 선도적으로 개혁을 추진하고자 하는 모습을 찾을 수 없었음.
특히 부동산 보유세의 경우 실효세율이 낮은 만큼 부동산 투기가 언제든지 일어날 수 있는 구조적인 문제를 개혁하겠다는 목표하에 구체적인 정상화 계획이 제시되었어야 하나 시장 상황에 따라 뒷북 세제 개편을 추진함. 그러다보니 4.7 보궐선거 패배의 원인을 세제에서 찾는 엉뚱한 상황이 벌어졌고 뒤늦게나마 추진된 개혁 정책이 효과를 나타내기도 전에 여당이 나서 후퇴시키려는 시도를 해 시장에 혼란이 발생함.
4. 총평 및 향후 과제
문재인 정부는 출범 당시 서민 주거 안정과 청년⋅신혼부부 주거비 경감을 위한 주택 공급 부분만 구체적 국정과제로 제시하고, 주거⋅부동산 개혁에 핵심적인 부동산 세제, 금융 부분에 대한 국정운영 방향을 명확하게 설정하지 않음. 결국 정권 중⋅후반부에는 대규모 공급대책과 함께 상당히 강력한 수준의 부동산 세제 강화, 대출규제, 재건축⋅재개발 규제 등의 대책을 시행했지만 정권 초에 근본적인 개혁을 시행하지 않고 집값이 폭등한 이후에야 뒤늦게 뒷북 정책을 남발하면서 국민들의 분노와 불만을 가져왔고 정책 신뢰를 상실함. 특히 시장 상황에 따라 임기응변식으로 부동산 세제 개편을 추진하다 보니 4.7 보궐선거 패배의 원인을 세제에서 찾는 엉뚱한 상황으로 이어지면서 늦게나마 추진한 개혁 정책이 효과를 내기도 전에 여당이 나서 후퇴시키려는 움직임을 보이면서 시장에 혼란이 발생함.
서민 주거 안정을 위해 공공주택 공급확대 방안을 내놓고 있으나 예산을 늘리지 않고 단기적 가격 안정에 효과를 거둘 수 있는 분양주택 공급에 역점을 두고 있음. 문재인 정부가 주거급여 상향과 대상 확대, 공공임대 공급의 확대 등 주거 복지 향상을 위해 노력한 부분이 있으나, 공공임대주택의 경우 예산을 크게 늘리지 않고 공급 실적을 높이려다보니 전세임대를 크게 늘리고 저소득층용 건설임대주택 공급은 줄고 있음. 공공임대주택 확대를 위한 재정 확충 방안이 마련되어야 함. 이를 통해 취약계층용 공공임대를 확충하는 한편, 소셜믹스형 공공임대, 환매조건부⋅토지임대부 공공주택 등을 공급하는 것이 적절함. 2020년 어렵게 주택임대차보호법이 개정되었으나, 단 1회(2년)의 갱신청구권에 비해 임대인의 직계존비속까지 실거주시 갱신을 거절하도록 하여 임차인들의 갱신청구권이 충분히 보장되지 못하고, 갱신 계약과 신규 계약의 이중가격 형성되고 있어 신규임대차에도 인상율상한제를 적용하는 등 추가적인 법 개정이 필요한 상황임.
경실련은 7월 26일(월) 오전 11시 30분, 경실련 강당에서 SH 기존주택 매입임대 현황 분석발표 기자회견을 개최합니다.
땅 투기에 이어 지난 5월에는 LH 전현직 간부의 매입임대 비리 의혹이 불거져 매입임대 제도의 문제들이 드러나고 있습니다. SH 역시 유치권 행사중인 건물을 100억 여원에 사들여 2년간 빈집으로 방치한 사실이 발각돼 감사원의 감사를 받았습니다.
매입임대는 기존 다세대, 다가구 빌라 등을 재정이나 주택도시기금 지원을 받아 SH 등이 매입하여 저렴하게 재임대하는 주택입니다. 기존 주택가격이 하향 안정화 되어 있을 경우 경매 등을 통해 확보하여 공공주택으로 활용할 수 있지만 문재인 정부 이후 집값이 가파르게 상승, 역대 최고가를 기록하는 상황에서 비싼 기존 주택을 매입하는 것은 예산 낭비와 부패를 유발할 수 있습니다.
더군다나 강제수용·용도변경·독점개발 등 국민이 LH·SH 등 공기업에 부여한 3대 특권으로 추진되는 신도시 땅의 대부분을 민간에게 팔아서 남긴 부당이득으로 비싸게 사들인 매입임대는 짝퉁 공공주택에 불과합니다.
경실련은 지난 3월부터 가짜 짝퉁 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘리라고 주장하며 시리즈로 공공주택 실태분석 자료를 발표하고 있습니다. 우리나라 전체 공공주택 재고 현황을 비롯해 SH 공공주택 재고 현황, 택지매각 실태, 공공주택(아파트) 자산분석 등을 발표했고, 이번에는 SH 매입임대 실태분석을 통해 부패와 예산낭비를 부추기는 짝퉁 임대에 불과한 매입임대주택 정책의 개선을 촉구할 예정입니다.
◈ 제목 : SH 매입임대 현황 분석발표 기자회견
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 경실련 입장 발표 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 (대진대 교수)
◈ 질의답변
[가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘려라!❺]
짝퉁 주택 매입가는 3.3억, 진짜 주택 건설비는 2억
비싼 주택을 왜 사들이나? 예산낭비∙부패유발 매입임대 중단하라
엉터리 감정평가, 예산낭비 승인 심의위원회, 비위여부 철저히 조사하라
2억 건설비 투입 진짜주택 자산가치 10억, 매입보다 3배 이상 효과
∙ 토지평당 취득가액은 ’02년 742만원에서 ’20년 3,871만원으로 4배 상승
∙ 강동구 암사 세대당 4.8억, 금천구 시흥 채당 400억으로 가장 비싸게 매입
∙ 상위 5개구(강동, 금천, 성북, 구로, 도봉) 43% 편중, 하위 5개구는 2%
∙ 박원순 시장 9년동안 84%, 문재인 정부 4년동안 43% 집중적으로 사들여
경실련이 SH가 하태경 의원실에 제출한 [SH 매입임대 현황 자료(2002년~2020년)]를 분석한 결과 SH가 지난 19년 동안 다가구 등 주택 2만 세대(1,730채)를 4조원에 사들인 것으로 나타났다. 취득가는 4조 801억원이고, 한 채당 23억, 세대당 1억 9천만원이다. 유형별로는 다가구 66%, 도시형 생활주택 26%를 차지했고, 사회주택은 1%에 불과했다.
역대 시장별로는 세대수 기준으로 이명박 6%(1,164세대), 오세훈 11%(2,300세대), 박원순 84%(17,533세대)가 공급, 대부분을 박원순 시장 이후 사들였다. 취득가는 이명박 세대당 0.6억, 오세훈 1.5억, 박원순 2.1억으로 상승했다. 반면 세대당 토지면적은 이명박 8.3평, 오세훈 9평, 박원순 7.6평으로 더 줄어든 것으로 나타났다. 면적은 줄어들고 매입가는 상승했음에도 서울시와 SH공사가 무분별하게 기존주택을 사들이며, 혈세를 낭비하고 있다.
가장 비싸게 사들인 주택은 강동구 암사동에 위치한 다가구주택으로 세대당 4억 8천만원에 취득했다. 조사결과 이 밖에도 호당 3~4억 이상 비싸게 사들인 주택들이 많이 있었다. 건물 한 채당 수백억에 매입한 경우도 있었다.
SH나 LH 등 공기업은 논밭 임야를 강제수용하는 만큼 기존주택 매입원가 대비 건설원가는 저렴하다. 특히나 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 한 채당 평균 5억원 상승하여 매입가격이 더 비싸졌다. SH 공사가 개발한 서초내곡, 수서, 위례 등 공공택지 아파트 건설원가는 평당 850만원~1,000만원 수준으로 평균 930만원이다. 토지 원가는 토지수용비 및 조성비 등이 포함된 택지 조성원가에 금융비용 및 제세공과금(택지조성원가의 10%)을 더한 값으로 평균 580만원이며, 건축비는 국토부가 발표한 공공 임대아파트 표준건축비 350만원이다. 즉, 지금도 SH가 공공택지로 개발하면 평당 1천만원 이하, 20평이면 2억에 아파트공급이 가능하다.
반면 매입임대주택 취득가는 지속 상승, 문재인 정부 이후 취득가는 공급면적 기준 평균 평당 1,640만원이며, 제일 비싸게 매입한 강동구 암사동 다가구는 평당 2,690만원이다. 이는 공공택지 아파트 건설 원가의 각각 1.8배, 2.9배나 된다. 즉, 공공택지 아파트를 직접 공급하면 같은 예산으로 싸고 질 좋은 공공주택을 2배 더 공급할 수 있다. 자산가치도 아파트가 기존 다가구 주택보다 더 높다. 서울 아파트값은 평균 10억원으로 보유하고 있으면 서울 시민의 자산도 더 증가한다.
금천구 시흥동의 다가구 주택은 400억원에 매입하여 건물 한 채당 취득가가 가장 높았다. 이외 상위 5위 건물 매입가격만 1,332억원에 달했다. 이처럼 수십, 수백억의 예산을 투입하여 매입하고 있지만 매입가의 적정성 여부 등 검토는 허술하게 진행되는 것으로 보인다. 관련법에 따라 매입가격은 감정평가금액 또는 경매가이지만 대부분이 감정평가금액으로 이루어지는 것으로 의심된다. 게다가 매입 여부를 결정하는 자는 아무 책임도 지지 않는 10명의 심의위원의 심의 후 결정되고 있고, 그 과정도 불투명하게 이루어지고 있다. 때문에 막대한 예산을 투입, 전 현직 직원들과 토건 세력 등 부패 세력 불로소득 잔칫상이 되었다.
최근 LH 전현직 간부의 매입임대 비리 의혹도 매입임대 정책의 문제를 보여주고 있다. SH 역시 유치권 행사 중인 건물을 100억 원대에 사들여 2년간 빈집으로 방치한 사실이 발각돼 감사원의 감사를 받았다. 감사 결과 SH는 24%에 이르는 과다한 공실률 발생 및 노후·불량주택 방치 등의 위법·부당사항이 확인되었다.
경실련 조사 결과에서도 강동, 금천, 성북, 구로, 도봉 상위 5개 구에 7.1만세대, 전체 매입임대의 43%가 공급된 것으로 나타났다. 매입임대 공급이 가장 적은 자치구는 용산구로 31세대에 불과했고, 하위 2위인 중구는 39세대였다. 상위 1위인 강동구는 최하위 용산구의 73배이고, 취득가는 10배나 됐다.
그런데도 문재인 정부는 집값을 잔뜩 올려놓고 허술한 심의위원회와 엉터리 감정평가 방식으로 비싼 주택을 사들이는 매입임대 공급을 집중적으로 늘리고 있다. 하지만 지금처럼 예산 낭비와 부정부패를 조장하는 매입임대주택은 짝퉁 공공주택에 불과하다. 진짜 공공주택의 역할을 못한 채 공기업과 정부의 공공주택 실적을 채워줄 뿐이며, 공기업의 땅장사와 집장사를 통해 부당이득을 취하기 위한 수단으로 악용될 뿐이다.
이에 경실련은 집값 거품이 빠지기 전까지는 매입임대주택 공급을 중단할 것을 촉구한다. 또한 허술한 심의로 예산낭비, 부정부패 매입임대를 결정해 온 심의의원회의 심의가 공정했는지 철저히 수사하고 비위 여부가 드러날 시 엄중 처벌해야 한다. 최근 LH, SH 매입임대 비리의혹이 제기되며 검찰·경찰의 수사가 진행중인만큼 개별사안에 국한하지 말고 매입임대주택 전체 부패여부에 대한 수사로 확대되어야 한다. 서민들이 안심하고 오래 살 수 있는 진짜 공공주택을 많이 늘려야 하는데, 정부나 서울시 모두 가짜, 짝퉁으로 숫자를 부풀리기 위해 전세임대, 매입임대 등을 늘려가고 있다.
예산 낭비 특혜성 매입임대 물량 늘리기식 정책을 중단하고, 용산정비창, 강남 서울의료원, 불광동 혁신파크 등의 국공유지들을 공공이 직접 개발해 공공이 토지를 소유하면서 건물만 분양하거나 장기 임대하는 방식으로 공급하면 진짜 공공주택을 많이 지을 수 있다. 매입주택은 거품이 빠졌을 때 미분양이나 경매에 나온 주택 등을 거품 없는 가격으로 매입해서 공급하면 된다. 서울시는 공기업이 땅장사, 집 장사로 막대한 이득을 챙기는 고장난 공급정책을 더 방치하지 말고 획기적으로 개선해 가짜, 짝퉁이 아닌 진짜 공공주택을 늘리는데 적극 나서길 바란다.
경실련은 작년부터 청와대 비서실 참모, 국회의원, 자치단체장, 서울시 시의원 등 정부의 부동산 정책을 담당하는 고위공직자들이 얼마나 많은 부동산 재산을 가졌는지 실태를 밝혔고, 이를 통해 공직자 부동산 재산 문제를 집중 조명해왔다. 그러던 중 때마침 불거진 LH 사태로 인해 공직자 부동산 재산 문제에 대한 국민적 인식은 어느 때보다 높아졌다.
언뜻 공직자가 부동산 재산이 많다는 이유로 비판받는 것이 부당해 보일 수 있다. 하지만 부동산을 통해 불로소득을 거두려는 의식이 팽배한 우리나라의 실정상 공직자의 부동산 재산은 집값 잡는 정책이 나오는 데 큰 걸림돌이 될 수 있다.
내년에는 각 지자체장을 새로 선출하는 지방선거가 개최되는 만큼 지자체장 부동산 재산 현황은 유권자들에게 중요한 정보가 될 것으로 보인다. 그래서 경실련은 서울 25개구, 경기·인천 41개 시군구 등 총 66개 수도권 기초 자치단체장의 부동산 재산변동 현황을 조사했다.
먼저 서울시 구청장 25명 재산 분석 결과, 이들이 공개한 총 재산은 477억 원이며, 그중 부동산 재산은 429억 원이었다. 구청장 1인당 평균 재산은 19억 원이며, 평균 부동산 재산은 17억 원이다. 부동산 재산 비중은 90%를 차지했다. 국민 평균 부동산 재산이 약 3억 원인데 비해 약 5.5배나 됐다. 부동산 재산 상위 10명은 평균 35억 원을 신고했으며, 부동산 비중은 99%나 되었다.
정순균 강남구청장은 총 재산 80억 원, 부동산 재산 81억 원 등 가장 많은 부동산 재산을 보유하고 있다. 다음으로 김영종 종로구청장 79억 원, 조은희 서초구청장 60억 원, 성장현 용산구청장 27억 원, 류경기 중랑구청장 27억 원, 박성수 송파구청장 22억 원, 이성 구로구청장 18억 원, 문석진 서대문구청장 16억 원, 이승로 성북구청장 11억 원, 유동균 마포구청장 10억 원 순이다.
일부 구청장은 총 재산보다도 많은 부동산 재산을 보유하여 대출 등을 통해 부동산 투기를 한 것은 아닌지 의혹을 일으켰다. 이성 구로구청장은 부동산 재산이 총 재산의 4.9배나 됐으며, 서양호 중구청장과 조은희 서초구청장은 1.4배였다. 정순균 강남구청장과 류경기 중랑구청장은 부동산 재산이 총 재산보다 1% 더 많았다. 이성 구로구청장은 부동산 재산이 17.8억 원이지만 임대보증금 및 주택 구입 자금 채무 등으로 전체 재산은 3.6억 원에 불과했다. 특히 보유하고 있는 성남시 다가구, 양평 단독주택을 7.3억 원으로 신고했으나 임대보증금 채무만 9.2억 원으로 신고가액보다 더 높은 것으로 나타났다.
경기·인천 41개 시군구 기초 지자체장 41명이 신고한 총 재산은 505억 원이며, 그중 부동산 재산은 405억 원이다. 지자체장 1인당 평균 재산은 12.3억 원이며, 평균 부동산 재산은 국민 평균 부동산 재산 3억 원의 3배가 넘는 9.9억 원이다. 지자체장 보유 재산 중 부동산은 80%를 차지한다.
상위 10명의 평균 부동산 재산은 22.7억 원으로 총 재산 23.7억 원의 96%를 차지한다. 엄태준 이천시장은 총 재산 59.9억 원, 부동산 재산 53.8억 원으로 가장 많은 재산을 신고했다. 다음으로 부동산 재산을 많이 신고한 지자체장은 백군기 용인시장 29.3억 원, 김상돈 의왕시장 27.7억 원, 정동균 양평군수 20.7억 원, 신동헌 광주시장 18.4억 원, 서철모 화성시장 18.2억 원, 김보라 안성시장 16.1억 원, 박형우 인천 계양구청장 15.6억 원, 이재현 인천 서구구청장 14.5억 원, 정하영 김포시장 12.7억 원 순이다.
작년과 올해 신고액을 비교한 결과, 지자체장의 올해 부동산 재산은 작년보다 약 1억 원이 줄어들었다. 부동산 재산 상승액이 가장 큰 지자체장은 윤화섭 안산시장으로 4.8억 원이 올랐다. 다음으로 김상돈 의왕시장 4.8억 원, 신동헌 광주시장이 3.3억 원, 최종환 파주시장이 3.2억 원, 엄태준 이천시장이 1.8억 원 올랐다.
백군기 용인시장은 주택 14채를 소유하고 있었는데, 서울 한남동 소재 연립주택 13채를 증여했다고 신고했다. 그러나 자녀의 재산은 ‘독립생계 유지’를 명목으로 고지를 거부하여 재산이 14억 원이나 줄어든 것으로 나타났다. 이재준 고양시장은 작년 어머니가 부동산 재산을 16억 원 보유 중인 것으로 신고했으나 재산 고지를 거부했다. 아파트 신규매입 7억 원, 농지 0.5억 원 상승 등이 있었지만 신고액은 어머니 재산의 고지 거부로 전년보다 8.6억 원이 줄어들었다. 이재현 인천 서구청장은 보유하고 있던 아파트 2채 중 1채를 매도하여 부동산 재산이 4.7억 원 줄어들었고 작년 2주택자에서 올해 1주택자가 되었다.
지자체장 중 임차인을 제외하고 총 재산보다 많은 부동산 재산을 보유하고 있는 지자체장은 총 11명이다. 정하영 김포시장은 부동산 재산이 12.7억 원이나 금융채무만 11.9억 원으로 전체 재산은 1.3억 원에 불과했고 부동산 재산 비중이 10배나 됐다. 이재준 고양시장은 2.4배, 고남석 인천 연수구청장 1.6배, 윤화섭 안산시장 1.5배, 박형우 인천 계양구청장 1.2배, 김보라 안성시장 1.2배, 신동헌 광주시장 1.2배, 김광철 연천군수 1.2배, 정동균 양평군수, 백군기 용인시장, 곽상욱 오산시장 1.1배로 나타났다.
이처럼 지자체장을 비롯한 수많은 고위공직자들이 국민 평균보다 훨씬 많은 부동산 재산을 보유하고 있다. 하지만 시세를 반영 못하는 공시지가 및 공시가격 신고, 무분별한 고지 거부 허용 등으로 공직자들의 재산이 축소 공개되고 있다. 여기에 재산의 세부내역도 자세히 공개되지 않아 축소 여부 등을 제대로 감시조차 하기 어려운 실정이다. 최근 광범위한 공직자의 부동산 투기로 국민의 비난이 커진 상황임에도 불구하고 정부와 국회는 아직도 투명한 재산공개를 위한 제도개선에 적극 나서지 않고 있다.
국민 다수에게 영향을 미치는 공직자일수록 무분별한 이윤 추구를 하지 못하도록 견제와 검증이 필요하다. 하지만 지금처럼 재산 고지 거부허용, 축소 신고, 세부내역 비공개 등이 이루어지는 상황에서는 공직자들의 재산이 정당한 과정으로 형성되었는지 많은 의혹을 품지 않을 수 없다. 1년 뒤 지방선거에서는 집값 잡기에 전념할 수 있는 후보자가 본선에 나올 수 있도록 각 정당은 공천과정에서 부동산 재산 검증을 강화해야 한다.
또한 공직자윤리법을 개정하여 축소된 공시가격이 아닌 시세대로 신고하도록 해야 한다. 세부주소 및 부동산취득 과정의 소명자료 등도 투명하게 공개하여 공개적 검증이 가능토록 해야 한다. 국민을 위해 봉사하는 자리인 만큼 공직자들의 부당한 재산 증식을 방지하기 위한 제도 개선이 반드시 이루어져야 한다. 앞으로도 경실련은 고위공직자의 재산에 대한 엄격한 감시와 검증을 계속할 계획이다.
서울시장 재보궐 선거 때 경실련이 오세훈 후보 측을 측면지원했다는 일부 언론보도는 사실이 아닙니다.
지난 주 김헌동 전 경실련 부동산건설개혁본부장의 SH공사 사장 지원과 관련된 언론보도에서 일부 사실이 아닌 사항이 보도된 바 있어 이에 대한 입장을 발표합니다.
일부 언론에서 ‘경실련이 4.7 서울시장 보궐선거 당시에 오세훈 후보 측을 지원했다’는 내용의 기사가 보도된 바 있습니다. 하지만 이는 사실이 아닙니다.
경실련은 1989년 창립이후 부터 지금까지 부동산투기근절을 위한 정책제언 및 감시활동에 주력해왔습니다. 2004년 ‘아파트값 거품빼기 운동본부’ 출범 이후 부터는 집값거품의 실태와 원인을 구체적인 실태분석을 통해 국민에게 알리고 원가공개, 분양가상한제, 후분양제, 부동산통계 정상화 등의 대안을 제시해왔습니다. SH 공사와는 2019년 7월부터 분양원가 공개소송이 진행중이고 올초에는 관련자료 은폐에 대한 문제를 제기한 바 있습니다.
지난 재보궐 선거때도 각 정당에 경실련 정책을 제안하여 공약채택을 요청했고, 각 당 후보들과 정책협약을 진행했습니다. 서울시민의 주거안정을 위해 설립된 SH공사의 공공주택 정책이 매우 중요한 만큼 장기 공공주택 확대, 택지매각 이익 및 아파트 분양수익 등을 분석발표하며 서울시 후보들에게 SH 공공주택 개혁 공약을 촉구하였습니다. 이에 박영선 후보, 오세훈 후보 모두 ‘공공아파트 분양원가 및 공공사업 원가 세부내역 상시공개, 20년 이상 공공주택 확충’ 등을 모두 동의한 바 있습니다.
역대 시장 시절 SH공사의 주택정책을 살펴보면 분양원가 공개, 후분양제 등의 적극적인 도입으로 서울시민의 주거안정을 위해 기여했던 시절이 있었고, 그렇지 않았던 때도 있었습니다. 이에 역대시장별 SH의 주택정책을 비교 분석하며 서울시장의 역할을 요구한 것입니다. 경실련이 강하게 주장함으로써 정치적으로 진의가 잘못 전달될 수는 있겠으나 특정후보를 지원했다는 언론보도는 사실이 아닙니다. 그러한 의혹이 있었다면 이에 대해 경실련에 사실 확인을 하지 않은 채 언론보도한 것에 대해 유감을 표합니다. 앞으로도 경실련은 서울시가 시민을 위해 약속한 주택정책 개혁을 빠른 시일안에 추진할 수 있도록 다양한 정책제언 및 감시활동 등 적극적으로 노력해가겠습니다.
지난 17일, 부동산원이 주택가격동향조사 표본을 2만8,360가구에서 4만6,170가구로 확대한 뒤 첫 번째 월간 조사결과가 발표됐다. 결과에 따르면 7월 서울 아파트 평균 매매가격은 11억으로 전월 9억보다 2억가량 높게 나타났다. 한 달 사이에 무려 19.5%나 상승했으며, 취임초인 5.7억에서 95%가 상승했다. 지금까지 정부가 공개한 문정부 4년간(2017.5~2021.1)의 상승률 17%와도 크게 차이나며 정부통계가 모두 엉터리였음이 재확인됐다. 대통령은 지금이라도 잘못된 과거 4년치의 통계오류를 수정하고, 통계산출근거 및 세부내역을 모두 공개하여 검증해야 한다.
그동안 경실련은 정부의 집값 통계가 현실과 크게 동떨어져 있다고 지적했다. 2020년 5월, 경실련은 문재인 정부 4년 동안 서울아파트값이 52% 올랐다는 분석결과를 발표했다. 그러자 국토부는 경실련 조사결과가 잘못됐다며 14% 상승률이 맞다고 반박했다. 경실련 조사결과 올해 1월까지 서울아파트값 상승률은 79%였으나 국토부 통계 상승률은 17%에 불과했다. 3~4배의 차이를 감안할 때, 통계문제가 표본수 부족으로만 판단하기는 어렵다. 때문에 어떤 표본과 기준으로 집값 통계가 만들어지고 있는지, 표분아파트의 실거래여부 등 세부내역을 낱낱이 공개하고 검증할 것을 지속적으로 요구해왔다. 하지만 정부는 공개검증 없이 단순히 표본수만 늘려 근본적인 개선의지를 보이지 않고 있다.
하지만 잘못된 통계를 근거를 토대로 시장을 진단하면 엉터리 처방이 나올 수 밖에 없고, 실제 문재인정부는 25차례 부동산실책으로 역대정부 최고의 집값폭등을 조장했다. 이번 표본수의 증가만으로도 평균가격이 한달만에 20% 가까이 상승했다는 사실은 그간 정부통계에 심각한 오류가 있음을 명확히 보여준다. 하지만 논란이 되고 있는 정부집값 통계인 주택매매가격지수의 7월 변동률은 서울이 0.81%에 불과하고, 평균가격 상승추이와도 차이난다.
지금으로서는 정부 부동산통계가 현실을 제대로 반영하도록 충분히 개선되었는지 확인할 수 없다. 정부는 지금이라도 부동산통계의 잘못된 산출근거 및 세부내역을 투명하게 공개해야 한다. 또한 표본수 증가만으로도 통계오류가 재확인된 만큼 공개검증을 통해 표본과 산출기준 등 문제점을 수정하고 지난 4년 동안 잘못된 통계를 새롭게 수정해서 발표해야 한다. 정확한 통계가 나올 때 25차례에 걸친 부동산 대책이 실패한 원인이 무엇인지 제대로 파악할 수 있기 때문이다.
경실련은 부동산 통계에 대한 문재인 대통령의 입장을 직접 듣기 위하여 지난 7월 8일 “부동산 통계에 대한 대통령 공개질의서”를 청와대로 발송했다. 하지만 한달을 훌쩍 넘긴 지금까지도 관련하여 아무런 답변을 받지 못한 상태이다. 경실련은 대통령이 공개질의에 대하여 성실히 답변하는 것을 시작으로 남은 임기 내에 부동산 통계를 바로잡는 것은 물론 집값을 취임 이전 수준으로 만들겠다는 약속을 이행할 방법도 제시하길 기대한다.
어제(8/23) 국민권익위원회(이하 권익위)가 국민의힘 및 비교섭단체 5당 소속 국회의원 및 직계존비속 507명에 대한 전수조사 결과 국민의힘 소속 의원 12명(13건), 열린민주당 소속 의원 1명(1건) 등 총 13명, 건수로는 총 14건의 부동산 거래 및 보유 과정에서 위법 의혹이 파악되었다고 발표했다. 열린민주당 의원은 김의겸 의원으로 확인되었지만, 국민의힘은 해당 의원 명단과 의혹의 구체적 내용에 대해서조차 입을 닫고 있다. 국민의힘은 부동산 투기 의혹 국회의원 명단과 해당 의원들의 소명 내역부터 공개해야 한다. 그리고 앞서 국민의힘 이준석 당대표가 더불어민주당보다 엄격한 기준을 적용하겠다고 공언했던 것처럼, 불법 의혹이 있는 의원들에 대해 엄정한 조처를 내놓아야 한다.
이번에 확인된 국민의힘 의원들의 불법 의혹 유형은 부동산 명의신탁 1건, 편법 증여 등 세금 탈루 2건, 토지보상법·건축법·공공주택특별법 등 위반 4건, 농지법 위반 6건이고, 열린민주당 김의겸 의원은 업무상 비밀 이용 의혹이 확인되어 수사의뢰되었다. 제기된 의혹들은 어느 하나 가볍지 않다. 비율로 따지면 더불어민주당에 비해 두 배 가까이 많은 수의 의원들이 의혹의 대상이다. 대다수 국민들이 예상했던대로 여당과 문재인 정부의 부동산 의혹을 공격하던 국민의힘 역시 부동산 투기 의혹에서 자유로울 수 없다는 것이 확인되었다. 국민의힘은 밖으로만 향하던 손가락질에 부끄러운 줄 알고 공직자에 대한 엄정한 잣대 요구를 스스로에게도 적용해야 할 것이다.
앞서 권익위가 부동산 관련 불법 의혹이 있다고 발표한 더불어민주당 의원 12명에 국민의힘 의원 등을 포함하면 전체 300명의 국회의원 중 10%에 가까운 25명의 국회의원에게서 부동산 불법행위 의혹이 제기된 셈이다. 법을 만들고 민의를 대리한다는 국회의원들이 이 정도로 불법 의혹을 받고 있다는 것은 충격적인 일이 아닐 수 없다. 그럼에도 지금껏 거대 양당은 서로 ‘내로남불’하며 이전투구하는 모습만 보여주고 있다. 권익위의 조사 후 더불어민주당은 부동산 관련 불법 의혹이 있는 의원 12명에 대해 탈당시키겠다고 약속했지만, 8월 24일 현재 실제 출당 조치된 의원은 비례대표 2명에 불과하다. 국민의힘은 소명 중이라는 이유로 명단조차 아직 공개하지 않고 있다.
LH 사태 이후 공직자들의 부동산 투기 등 불법 행위를 엄단해야 한다는 것에 사회적 합의가 이루어져 있다. 특히 대다수 국민들은 그 어떤 집단보다 국회의원들과 지방자치단체 및 지방의회 의원들에 대한 감시를 최우선 과제로 꼽고 있다. 그런 점에서 이해충돌방지법 제정 등 일부 제도적 개선에도 불구하고 국회의원 등 공직자들의 불법행위에 대한 구속력 있는 조사와 처벌 등 후속 조치에 거의 진전이 없다는 것은 분노할만한 일이다. 국민의힘은 스스로가 정부 공직자와 여당에게 엄격한 기준과 조치를 요구했던만큼 의혹이 제기된 의원들에 대한 엄정한 후속 조치를 내놔야 할 것이다. 수사를 의뢰받은 경찰(정부합동특별수사본부) 역시 신속하고 성역없는 수사로 공직자들의 부동산 관련 불법 행위를 뿌리뽑아야 한다.
국민권익위원회가 23일 국민의힘과 비교섭단체 5당 소속의원과 배우자 및 직계존비속 등의 7년간의 부동산거래 조사결과, 투기의혹이 있는 국민의힘 12명, 열린민주당 1명에 대해 관련자료를 정부합동특별수사본부에 송부하고, 정당에 결과를 전달했다고 밝혔다. 경실련은 투기의혹이 제기된 의원들에 대해 각 정당에서 실명 및 조사자료를 공개하고 출당조치 등 강력히 대응할 것을 촉구하며, 해당 의원들은 공개사과하고 성실하게 조사에 임해야 한다.
권익위가 밝힌 의혹이 국민의힘은 △부동산 명의신탁 의혹 1건 △편법 증여 등 세금탈루 의혹 2건 △토지보상법·건축법·공공주택특별법 등 위반 의혹 4건 △농지법 위반 의혹 6건, 열린민주당은 업무상 비밀이용이며, 이후 사실로 밝혀질 경우 의원직에서 사퇴해야 한다.
지난 6월 권익위의 더불어민주당 투기조사 결과 발표 이후 탈당 등이 제대로 이루어지지 않은 더불어민주당도 후속조치에 나서야 한다. 언론보도에 의하면 지금까지 비례의원 2명만 출당하고 대부분 의원이 당적을 유지하고 있지만 더불어민주당은 별다른 조치 등에 나서지 않고 있다. 투기의혹 의원들을 비호한다는 의심을 사지 않기 위해서라도 관련자료를 공개하고 출당 등 후속조치에 나서기 바란다.
자치단체장과 지방공무원, 지방의원, 공기업 직원 등 모든 공직자의 투기여부에 대한 전수조사도 이루어져야 한다. 지난 6월 합동 특별수사본부가 조사결과를 발표했지만 이는 제보 등을 바탕으로 일부 공직자에 대해서만 조사가 이루어진 것이다. 서울시의회 더불어민주당 의원들도 지난 3월 지방의회 및 공직자, 공기업 전수조사를 해야 한다고 밝혔다. 세종시 특공 등 각종 불법의혹이 제기된 공무원 특별분양실태에 대한 전수조사도 이루어지지 않고 있다. 지금이라도 모든 지방정부(4급이상 공직자), 지방의회, 공기업 직원 등에 대한 전수조사가 이루어져야 한다.
지난해 경실련 조사결과 21대 국회의원의 평균 부동산재산은 국민의힘 21억, 더불어민주당 10억으로 국민평균(3억)의 7배, 3배로 많다. 또한 언론보도된 바에 의하면 다주택자 중 임대사업자 등록은 일부에 그치고 있어 상당수는 부동산투기가 의심된다. 하지만 관련자료가 투명하게 공개되지 않아 공정한 감시가 어렵다. 따라서 각 정당에서는 권익위의 조사자료를 낱낱이 공개하고 국회의원 등 고위공직자들의 투명한 재산공개가 가능하도록 관련제도 개선에 나서야 한다. 지난 2월 경실련은 국민의힘과 더불어민주당에 부동산재산 시세신고 여부, 다주택자 고가부동산부자 유관 상임위 배제여부, 고지거부 폐지, 재산공개 의무대상 4급 확대 등에 대해 공개질의했지만 이후 관련법 개정을 위한 여야의 노력이 보이지 않고 있다. 문재인정부 이후 집값 폭등의 심각성을 연일 거론하면서 근본대책을 제시하지 않는다면 정작 본인들이 불로소득의 수혜자이기 때문이라고 의심할 수 밖에 없다.
지금이라도 각 정당은 투기의혹 의원들에 대해 강력히 대처하고 청렴한 공직사회를 이룰 수 있도록 재산공개 투명성 강화, 지방의회 및 지방정부, 공기업 등 4급 이상 공직자의 투기여부 전수조사 등에 나서야 한다. 또한 차기 지방선거에서는 엄격한 부동산재산 검증으로 부동산부자나 다주택자가 아닌 국민위해 봉사할 수 있는 청렴한 후보를 공천하기 바란다.
경실련은 8월 25일 수요일 오전 10시 30분에 경실련 강당에서 2017년 이후 서울에서 거래된 1천억 이상 빌딩 113건의 공시지가 실태 및 보유세 특혜 분석결과를 발표하는 온라인 기자회견을 심상정 의원실과 공동개최합니다.
문재인 정부의 연이은 부동산실책으로 역대 정부 최고로 집값이 폭등하고 있습니다. 정부는 투기를 근절하고 집값을 안정시키겠다며 공시가격 현실화, 종부세 강화, 공급확대 등의 대책을 추진하고 있지만 근본개선없이 추진되며 집값이 떨어지지 않고 있습니다. 특히 재벌법인 등이 대부분 보유하고 있는 상가업무 빌딩의 경우 과세기준이 되는 공시지가의 시세반영률이 아파트보다 낮고 종부세율(최고 0.7%)도 아파트(최고 6%)의 1/9에 불과한데도 전혀 개선되지 않고 있습니다. 결과적으로 문재인 정부 이후 아파트를 보유한 개인의 보유세 부담은 증가한 반면 수천억 상가업무 빌딩을 보유한 재벌법인 등은 보유세 증가없이 막대한 불로소득을 취할 수 있는 현실입니다.
이에 1천억 이상 고가빌딩의 공시지가 실태와 보유세 분석을 통해 재벌법인 부동산에 대한 보유세 강화를 촉구할 예정입니다.
– 기자회견 순서 –
◈ 사회 : 정택수 경실련 부동산건설개혁본부 팀장
◈ 취지 및 배경 : 심상정 정의당 국회의원(경기 고양시갑), 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석결과 및 주장 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
어제 국토부가 누구나집(분양가 확정 분양전환형 공공지원 민간임대사업) 시범사업 택지공모를 8일부터 시행하겠다고 밝혔다. 정부나 집권여당은 누구나집이 무주택자에게 저렴한 가격으로 내집 마련 기회를 제공할 수 있다고 밝혔다. 하지만 공기업이 강제수용한 택지를 민간업자에게 팔아서 진행되는 ‘누구나집’은 서민주거안정이 아닌 공기업과 민간업자의 이익추구 사업에 불과하다. 특히 문재인정부의 집값폭등으로 어느때보다 공공주택 확보가 절실한 상황에서 강제수용한 택지조차 공공주택이 아닌 민간임대사업으로 추진하는 것은 국민으로부터 부여받은 3대 특권을 남용하여 공기업과 민간업자만 배불리겠다는 것과 다름없다.
누구나집은 민간업자가 공공택지를 사들여 ‘감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격’을 분양전환가격 상한으로 정하고, 소비자는 집값의 10% 수준의 부담으로 입주하고 10년 후 확정분양가격으로 분양받되 시세차익이 발생할 경우 이익을 민간업자와 나누는 구조이다. 집값의 10%만 보증금으로 부담하고 10년을 저렴한 임대료(시세의 95% 이하)로 살 수 있기 때문에 정부는 청년·신혼부부 등 무주택자의 내집마련을 위한다고 강조하고 있다.
하지만 공기업에 국민땅에 대한 강제수용·용도변경·독점개발 등의 특권을 부여한 것은 장사가 아닌 서민위한 저렴주택을 공급하기 위함이다. 특히 토지는 임대하고 건물만 분양하면 1억5천만원(평당 600만원, 25평 기준)만 부담하고 내집마련이 가능하다. 토지임대료는 원가 기준으로 매월 부담하면 서민들의 주거비 부담을 낮출 뿐 아니라 주변 집값도 끌어내릴 수 있다. 토지는 공공이 소유하기 때문에 공공의 자산이 증가하고 불로소득 사유화를 차단할 수 있다.
정부는 누구나집을 서민주거안정으로 포장하고는 있지만 강제수용한 택지를 민간업자에게 팔면 공기업은 땅장사로 이득을 취하고, 민간업자는 집장사로 이득을 취할 뿐 집값안정효과는 전혀 기대할 수 없다. 분양가도 현재 시세고려한 감정가에서 출발, 10년간 매년 1.5%의 상승률을 적용하면 강제수용 택지에서조차 지금처럼 거품이 잔뜩 낀 집값을 다 받겠다는 것 밖에 되지 않는다.
참여정부때 무주택서민의 내집마련을 지원한다며 판교 등에 도입한 10년 주택도 10년 입주 후 분양전환을 앞두고 비싼 분양전환가를 책정하여 입주민을 내쫓는 공기업 부당이득 사업으로 변질되어 비난을 자초했다. 이에 정부도 2019년에 10년주택 사업을 중단한다고 밝힌 바 있다. 누구나집은 정부가 중단하겠다던 10년 임대주택과 다를 바 없고, 공기업과 민간업자가 앞으로도 서민 상대로 장사하도록 허용하겠다는 것과 다름없다. 지분적립형 분양주택도 집값의 10~25%만 있으면 입주할 수 있지만 분양가는 시세 보다 조금 낮은 수준으로 공기업과 건설업자의 장사수단인 것은 누구나집과 다를 바 없으며 즉각 중단되어야 한다.
3기 신도시 사전청약, 공공재개발 등의 공급확대책에도 불구하고 집값이 치솟고 있는 이유는 정부가 바가지 분양을 허용하기 때문이다. 특히 서민주거안정을 위해 설립된 공기업조차 원가보다 부풀려 분양가를 책정, 부당이득을 취하는 현실을 개선하지 않는다면 공급확대책은 집값을 끌어올리는 투기조장책이 될 수 밖에 없다. 정부가 진정으로 지금의 집값불안을 잡고 서민주거안정 의지가 있다면 공기업의 공공주택 사업부터 제대로 추진되어야 한다. 지금은 분양원가 공개로 분양가의 거품을 걷어내고, 토지임대 건물분양 및 30년 이상 장기공공주택 등 저렴한 공공주택을 지속적으로 공급하는 것이 중요하다. 민간택지도 선분양을 허용하는 한 강력한 분양가규제로 무주택서민의 내집마련 기회를 보장해줘야 한다. LH 혁신도 내년 대선과 지방선거를 의식한 면피용 대책이 아닌 해체 수준으로 쇄신하고, 개발사업이 아닌 주거복지 기관으로 거듭나도록 강도높게 추진되어야 한다.“끝”
어제 감사원이 발표한 ‘공동주택 분양가 산정 관련 감사청구’에 따르면 2019년 1월부터 2021년 4월까지 입주자를 모집한 192개 민간 분양가상한제 사업 중 98%인 188개 사업이 가산비용 공시를 제대로 하지 않은 것으로 나타났다. 과천 지식정보타운 등 강제수용해서 추진되는 신도시 아파트에서도 민간업자가 엉터리 분양가상한제로 소비자에게 바가지 분양하고 막대한 부당이득을 취했을 것으로 보인다.
그간 경실련은 지속적으로 판교, 과천지식정보타운, 마곡 등 강제수용 신도시 아파트에서도 공기업과 민간사업자들이 분양가를 부풀려 소비자에게 바가지 분양을 일삼고 부당이득을 취한 실태를 고발하며 관련 제도 개선을 촉구해왔다. 특히 불투명한 기본형 건축비와 고무줄 가산비 허용 등의 엉터리 분양가상한제의 개선을 촉구해왔다. 하지만 근본개선이 이루어지지 않으면서 소비자 주거비 부담을 가중시켰고, 신도시 고분양가 논란이 계속됐다.
현재 분양가상한제 아파트 건축비 기준인 기본형건축비는 2005년 평당 339만원에서 16년만에 634만원으로 상승했지만 실제 도급건축비보다 비싸고 세부내역 및 산출근거가 비공개되고 있다. 최근 서초동에서 분양한 래미안원베일리 가산비용은 평당 834만원으로 기본형건축비보다 높아 ‘배보다 배꼽이 더 크다’는 비판을 받았다. 이처럼 불투명한 기본형건축비와 무분별한 고무줄 가산비용으로 분양가상한제 아파트에서도 소비자 부담 건축비가 평당 1천만원을 넘기는 경우가 발생하고 있다. 이번 감사원에서 지적된 과천지식정보타운 건축비는 평당 900만원대이고 2019년 12월 분양한 위례신도시 호반써밋송파 1·2차 건축비는 평당 1,020만원이나 된다. 하지만 경기도가 공개한 건설사와 실제 계약한 도급기준 건축비는 평당 400~500만원 정도로 지금 분양가상한제 아파트의 건축비 거품은 매우 심각하다.
분양가상한제 아파트의 거품이 생기면 상한제를 적용않는 민간아파트 건축비는 더 오를 수 밖에 없다. 2020년 분양한 상도역 롯데캐슬은 분양가상한제를 적용받지 않는 아파트로 건축비는 평당 2,039만원이나 책정됐다. 이처럼 정부의 잘못된 제도운용으로 집값안정에 기여하지 못한 채 건설사의 바가지분양을 조장하고 부당이득을 안겨주는 상황이다.
따라서 정부는 이번 감사결과를 계기로 분양가상한제가 제대로 시행될 수 있도록 개선안을 제시하기 바란다. 기본형건축비의 세부내역 및 산출근거를 공개하고 고무줄 가산비를 폐지하여 명확한 건축비 상한선을 정해야 한다. 민간은 핀셋형 상한제가 아닌 전국으로 확대 시행해야 한다. 이런 상황에서 노형욱 장관이 어제 건설업계와의 만남을 갖고 분양가상한제 완화 가능성을 언급한 것은 앞으로도 바가지 분양을 조장하고 집값안정을 포기하겠다는 뜻으로 비난받아 마땅하다. 문재인 정부의 집값 폭등은 서민주거안정보다는 건설업계 이해관계를 더 중요시하는 홍남기 부총리, 노형욱 장관 등이 계속해서 부동산 실책을 내놓기 때문이다. 대통령은 집값안정 의지가 있다면 무능한 관료에게 맡기지 말고 직접 주택정책을 챙기기 바란다. “끝”
시민들의 의견
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