문재인 정부는 과거 ‘복부인 시대’로 회귀하려는 건가?

– 다주택자 규제완화로 ‘투기세력 꽃길’ 열더니, 온 국민을 투기장으로 유인
– 군사정부에서도 20여년 이상 유지되며 집값안정시켰던 상한제, 즉각 시행해야

문재인 정부가 민간 분양가상한제를 포기하고 온 국민을 투기장으로 유인하는 대책을 발표했다. 국토부는 어제(10월 1일) 재건축·재개발 단지에는 분양가상한제 적용을 6개월 유예하고, 정부 입맛에 맞는 지역만 선정해 분양가상한제를 핀셋적용하겠다는 대책을 발표했다. 이는 지난 8월 국토부가 내놓은 주택법 시행령 개정안에서 후퇴한, 사실상 분양가상한제를 실시하지 않겠다는 선언이다.

문재인 정부에서 아파트값은 서울 한 채당 2억, 강남은 5억이나 상승, 역대 정부 최고가를 기록했고 자산불평등과 양극화는 더욱 심화됐다. 2년 전 김현미 장관이 밝혔던 ‘민간 분양가상한제’만 제대로 시행했어도 지금 같은 급등은 일어나지 않았을 것이다. 하지만 시늉만 낼 뿐 2년간 상한제 지정은 한 곳도 없었다. 지금에서야 찔끔 상한제 적용을 발표한 것도 모자라 그마저도 재개발, 재건축 등 6개월 유예하고 행정동별로 지정하겠다는 것은 온 국민에게 앞으로도 맘놓고 투기하라는 신호를 보낸 것과 다름없다.

또한 시행령 개정 이전에 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청한 단지는 상한제 적용 지역에서 제외된다. 이렇게 되면 서울에서 추진 중인 135개 재건축·재개발 단지, 13.1만여 가구는 분양가상한제를 피하게 된다. 경실련 조사결과 재건축 단지 중 대다수가 상한제 적용가의 2배 가격으로 고분양, 막대한 불로소득을 가져간 것으로 추정된다(2019.7.19 발표). 상황이 이러한데도 이들 지역을 제외하겠다는 것은 정권이 끝날 때까지 땅값, 집값 폭등을 수수방관하겠다는 것이다.

정부는 분양가 상한제 실제 적용 시기 및 지역에 대해서도 함구했다. 시행령 개정 완료 이후 시장 상황을 감안하여 관계부처 협의를 거쳐 검토할 계획이라는 애매모호한 말만 반복했을 뿐이다. 국토부의 8월 주택법 시행령 개정안 이후 여당인 더불어민주당과 이낙연 총리, 홍남기 경제부총리는 잇따라 분양가상한제 후퇴 발언을 내놨다. 대치동 은마아파트의 경우 올 1월 17억원에서 최근 20억원까지 1년도 안 돼 3억원이 상승했다. 문재인 정부는 무주택자 월급은 제 자리인데 불로소득만 상승하는 투기공화국을 방관한 채 눈치만 보고 있다. 이 문제를 개혁할 의지도 노력도 없다.

분양가 상한제는 이미 실효성이 입증된 제도이다. 과거 군사정부에서도 20년 넘게 유지되어왔다. 정부 또한 효과를 인정했다. 경실련 조사결과, 국민은행 발표 서울아파트 중위가격 변화 등에서도 상한제가 시행됐을 때 집값이 안정됐음을 알 수 있다. 문재인정부 출범 이후 집값상승은 역대 정부 중 최고이다. 정부가 투기세력에게 꽃길을 열어주는 종합부동산세 감면, 대출규제 완화 등의 막대한 특혜 등 투기조장책을 추진한 결과이다.

하지만 집값불안에 고통받는 국민들은 뒷전인 채 건설업계와 투기세력 등을 대변하며 주택정책을 경기부양 수단으로 삼으려 한다면 문재인 정부는 과거 토건정부와 다를 게 없다. 정부는 지금이라도 분양가상한제 전면확대, 즉각시행을 선언해야 한다. 국회도 개발관료에 휘둘리는 시행령개정을 수수방관할 것이 아니라 분양가상한제의 전면확대를 위한 법개정에 나서야 한다. 지난 10년간 490만호 주택이 공급됐지만 이중 42%는 상위10%가 사재기했다. 부동산 소유 편중이 매우 심화된 상황에서 집값상승은 투기세력에게 불로소득만 안겨주고 불평등만 키울 뿐이다. 집값안정에 실패한 무능한 정부와 정치권에게 국민들은 다음의 기회를 주지 않고 항상 심판해왔음을 유념해야 한다.

보도자료: 분양가상한제 유예에 대한 경실련 입장

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)

정부 10년 로드맵은 2년도 안 남은 문재인 정권 책임을 다음 정부로 떠넘기겠다는 뜻

80조 세금 특혜, 재벌과 건물주 위한 공시가격 폐지해야

11월 3일 어제 국토부가 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 발표했다. 국토부는 현행 공시가격이 낮은 시세 반영률, 유형별·가격대별 시세반영 격차 등의 문제를 안고 있음을 인정하고, 향후 5년~15년간 시세의 90%까지 끌어 예정이다. 아울러 1가구 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율을 내년부터 3년 동안 한시적으로 인하하여 1주택자의 재산세 부담을 완화할 계획이다.

공시가가 시세를 반영하지 못한다는 지적은 1990년 공시지가 제도 도입 이후 지속적으로 제기되었다. 이에 참여정부는 부동산 관련 공평과세 추진을 위해 2005년 주택 공시가격 제도를 도입했다. 이후 아파트 공시가격은 시세를 80%까지 반영하며 보유세 부담이 늘어났다. 반면 상가업무빌딩, 토지 등은 여전히 시세를 3~40% 반영하는 공시지가 기준 과세체계를 유지했고, 단독주택은 공시가격 도입 이후 오후려 땅값(공시지가) 보다 집값(공시가격)이 더 낮게 책정되는 등 주택 공시가격 제도 도입이후 부동산 유형별 불공정 과세가 심화됐다. 문재인 정부는 작년 12월 공평 과세 실현을 위한 “부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고 방안”을 발표했고, 올해 2월에는 “표준지공시지가 현실화율이 65.5%”이며 매년 1%씩 현실화율을 높이겠다고 밝혔다.

그러나 경실련 조사결과 2020년 서울 25개구 표준지 아파트 공시지가 시세반영률 33%, 올해 실거래된 1천억 이상 서울 소재 대형 빌딩 등의 공시지가 시세반영률 33%, 비강남 아파트부지 공시지가 시세반영률 35%로 나타났다. 정부가 밝힌 65.5% 현실화율이나 개선 의지가 거짓으로 확인된 것이다. 게다가 국토부는 공시지가 평가 기초자료를 공개하겠다는 약속도 아직 이행하지 않았을 뿐만 아니라, 매년 5월 말경 발표했던 개별지 공시지가 현황마저 발표하지 않았다.

공시가 현실화는 법 개정 사안이 아니기 때문에 정부가 인위적 가격 조작만 안 하면 당장 실현할 수 있다. 공시가격과 공시지가는 부동산 관련 세금 부과기준이 되는 중요한 제도이며 조사비만 1,800억원에 달한다. 막대한 예산 및 세수가 직결된 공시가 문제를 인지하고서도 즉각 해결하지 않는다면 명백한 직무유기이다. 그럼에도 현 정부 임기도 아닌 10년 뒤 공시가격 현실화를 실현하겠다는 계획은 공시가 조작을 계속하여 국민을 속이겠다는 의미나 다름없다.

신뢰할 수 없는 공시가격 현실화 약속보다 선행되어야 하는 것은 뿌리부터 잘못된 공시제도를 바로잡는 일이다. 아파트는 공시가격으로 보유세를 부과하는 반면 아파트 주변 상업지, 업무용 토지에 위치한 상가나 빌딩은 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 문제는 공시가격 시세반영률은 70%에 달하는 반면, 공시지가 시세반영률은 30~40%에 그치고 있다는 사실이다. 아파트 보유자에 비해 상가나 빌딩의 소유자는 절반 수준의 세율을 적용받게 되는데 결국 그 특혜는 소수의 부동산 부자, 재벌들이 누리고 있다.

정부의 공시가격 현실화 방안은 당장 비판을 회피하려는 면피책일 뿐 제도개선의 의지를 조금도 담지 않고 있다. 이제 공시지 제도가 지금껏 불공정하게 책정된 원인을 명확히 밝혀내야 한다. 일부 관료들이 독점하고 있는 표준지 등 공시지가에 대한 근거, 시세반영률 등 관련 자료를 투명하게 공개하여 검증된 가격이 공시되도록 해야 한다. 앞으로도 공시조작이 재발하지 않으려면 반드시 담당 관료를 문책하고 전면교체를 단행해야 한다.

2005년 공시가격 제도도입 이후 지난 15년 동안 재벌과 건물주 법인 고가주택 등 부동산 부자들 세금을 80조 이상 특혜를 제공했다. 또 공시가격과 종부세가 마치 부동산값 아파트값 하락 안정대책인 듯 시민을 속였다. 공시가격은 관료와 정치인이 정치적인 목적으로 이용해 온 것이다. 따라서 공시가격제도 자체를 없애고 공시지가로 일원화해야 한다.

관련법은 공시가의 의미를 통상적 시장 거래 가능한 가격, 즉 시장가격으로 정의한다. 시세를 일부만 반영하는 공시가는 비정상적이라는 의미이다. 정부는 더 이상 조작된 통계로 국민을 속이려 하지 말고 공시제도의 뿌리부터 제대로 세우는 일에 전념해야 한다. 10년, 20년 현실화 로드맵은 문재인정부 내에서 현실화를 하지 않겠다는 가짜 현실화 로드맵과 다름없다. 정부는 당장 내년 공시지가부터 2배 인상하여 17년간 계속된 불공정 과세를 중단해야 한다.

대통령은 즉각 분양가상한제 시행하고 거품제거하라

– 상한제 폐지 이후 부산·대구·광주 등 지방아파트도 적정분양가보다 2배나 비싸져
– 찔끔 적용, 시늉만 내지 말고 전국 확대하고 원가공개도 62개로 확대해야
– 눈치보며 후퇴발언하는 정부 고위관료, 업계대변하는 야당대표 집값상승 조장

경실련이 2014년 12월말 분양가상한제 폐지 이후 수도권 및 지방대도시의 분양가를 조사한 결과 모든 지역에서 분양가가 큰 폭으로 상승한 것으로 나타났다.

상한제 폐지 이후 서울, 대구 분양가는 2억 올랐고, 광주·경기·부산·대전도 1억 이상 상승

주택도시보증공사가 공개한 지역별 분양가현황에 따르면 2019년 7월 기준 서울 분양가는 평균 평당 2,662만원이다. 상한제가 폐지된 2014년 말 평당 2,027만원보다 635만원이 상승, 상한제 폐지이후 5년만에 30평 기준 1억9천만원이 상승했다. 같은 기간 대구도 1억8천만원, 광주도 1억4천만원이 상승하는 등 상한제 폐지 이후 전국적으로 분양가가 큰 폭으로 상승했다.

상한제 폐지이후 연평균 상승률은 전국은 8%이고, 대구, 광주는 각각 16%, 13%이다. 같은 기간 물가상승률이 연평균 1.3%이고 가구당 소득도 연평균 2% 상승한 것과 비교하면 분양가 상승이 얼마나 비정상적인지 알 수 있다.

지방대도시 분양가는 평균 평당 1,590만원, 상한제 했다면 반값인 780만원에 가능했을 것

경실련은 지난 7월에 상한제 폐지이후 서울에서 분양된 아파트를 대상으로 상한제를 적용했을 경우의 적정분양가를 추정 발표한 바 있다. 당시 분석 결과 강남권 아파트의 경우 상한제 적용시 분양가는 입주자모집 때 분양가의 46%에 불과한 것으로 나타났다.
지방대도시도 다르지 않다. 경실련이 부산, 대구, 광주, 대구 등 지방대도시의 고분양 아파트 분양가를 조사하여 상한제를 적용했을 때와 비교한 결과 2배나 되는 것으로 나타났다.

분양가상한제가 적용될 경우 분양가격은 택지비+기본형건축비+가산비용의 합이다. 가산비용은 암반공사, 인텔리전트설비공사 등을 허용하고 있다. 하지만 기본형건축비가 평당 644만원(2019년 3월 기준)으로 실제 준공원가(2015년 공개된 강남서초 보금자리주택의 준공원가는 평당 420만원)보다 비싼 만큼 가산비용은 기본형건축비에 충분히 반영되어 있다고 판단하여 별도 고려하지 않는다. 택지비는 감정평가금액이며, 정부는 매년 모든 토지에 대한 감정평가금액인 공시지가를 발표하고 있다. 이에 분양가상한제가 적용될 경우 분양가는 공시지가와 기본형건축비를 기준으로 책정해야 마땅하다.

경실련은 해당 아파트 부지의 공시지가에 이자 및 필요경비 등으로 10%를 더한 후 용적률을 고려하여 아파트 평당 토지비를 산출하고, 기본형건축비(분양년도 기준)를 더해서 상한제 기준 적정분양가를 추정, 주택도시보증공사가 승인한 입주자모집 때 분양가와 비교했다.

분석결과 상한제를 적용할 경우 적정분양가는 전체 평균 평당 781원이며, 지방대도시별로는 평당 748만원~858만원으로 지역별 차이가 크지 않다. 하지만 실제 입주자모집 때 공개된 분양가는 평균 평당 1,592만원으로 상한제를 적용할 경우 적정분양가의 2배나 되며, 30평 기준 2억4천만원이 비싸다. 지역별로는 부산이 2.3배, 대구 2.2배로 가장 비싸다.

대구의 경우 상한제 기준 분양가는 평균 평당 858만원이지만 주택도시보증공사가 승인한 분양가는 평당 1,884만원으로 3억1천만원(30평 기준)이 더 비싸다. 상한제를 적용하지 않음으로써 그만큼의 부담이 소비자에게 돌아간 꼴이다.

분양가상한제, 시늉만 내려는 관료에게 맡기지 말고 국회가 법개정하여 전면시행하라

분양가상한제는 선분양제에서 1977년 도입 이후 1999년까지 군사정부에서도 유지되어 왔지만 외환위기 이후 폐지됐다. 집값폭등한 참여정부에서 2007년 도입됐지만 박근혜 정부인 2014년 12월에 또 폐지됐다. 상한제가 시행 여부에 따른 집값변화를 살펴보면 상한제가 집값안정 효과를 가져왔음을 알 수 있다(별첨 아파트값 변화 참조).

박근혜 정부가 분양가상한제를 폐지한 이후 2015년부터 집값이 크게 상승하며 전국적으로 투기몸살을 앓았고 문재인 정부에서는 당연히 분양가상한제를 부활시켰어야 했다. 하지만 집권 이후 도시재생 뉴딜, 다주택자 세제완화 및 대출확대 등 투기조장책을 발표하며 부동산가격만 더욱 폭등시키고 있다. 문재인 정부 출범시 6억원(2017.3)이었던 서울 아파트 평균가격은 2년 반만에 8억3천만원(2019.8)으로 한 채당 평균 2.3억원이 폭등했다.

분양가상한제만 바로 부활시켰어도 강남권의 무분별한 고분양이 사라지면서 신규분양과 기존 집값이 서로를 견인하는 악순환에 의한 집값폭등도 없었을 것이다. 그러나 정부는 지금도 정책실패를 인정하고 국민에게 사과하지 않고 서울 중심의 31개 투기과열지구 중 일부에 적용하겠다며 시늉만 내고 있다. 여기에 이낙연 총리, 홍남기 부총리는 주택건설업계 눈치를 보며 찔끔 분양가상한제조차 언제 시행할지 알 수 없다는 후퇴성 발언으로 분양가상한제에 대한 불확실성만 키우고 있다. 때문에 집값이 또 상승하고 있다.

집값불안에 고통받는 국민들은 뒷전인 채 건설업계를 대변하며 주택정책을 경기부양 수단으로 삼으려 한다면 문재인 정부가 과거의 토건정부와 다를 게 없다. 따라서 개발관료에 휘둘리는 시행령개정이 아니라 국회가 분양가상한제의 전면확대를 위한 법개정에 나서야 한다. 지난 10년간 490만호 주택이 공급됐지만 이중 42%는 상위10%가 사재기했다. 부동산 소유 편중이 매우 심화된 상황에서 집값상승은 투기세력에게 불로소득만 안겨주고 불평등만 키울 뿐이다. 국회와 정부는 분양가상한제 전면확대 등 적극적인 대책을 마련해야 한다.

보도자료_분양가상한제 폐지 이후 지방아파트 분양가 변화분석

문의: 경실련 부동산건설개혁본부(02-3673-2146)