작년 거래된 초고가 공동주택의 올해 공시가격, 시가 ⅔보다 낮아

참여연대 조세재정개혁센터는 2018년 4월 3일, 국토교통부가 고시한 공동주택 공시가격에 대한 의견수렴 절차에 따라, 2018년 공동주택 공시가격의 현실화를 요구하는 “공동주택가격 의견서”를 국토교통부와 한국감정원에 제출했습니다. 참여연대가 2017년 거래된 초고가 공동주택(아파트, 연립・다세대)을 조사한 결과, 해당 부동산의 2018년 공시가격은 여전히 실거래가의 ⅔ 수준에도 미치지 못하는 것으로 나타났습니다.

<부동산 가격공시에 관한 법률>에 따르면 국토교통부는 매년 부동산의 ‘적정가격’을 공시해야 합니다. 법률이 정한 적정가격의 정의는 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’입니다. 그러나 참여연대가 2013년부터 2017년까지 거래된 공동주택을 분석한 결과, 그 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 69.9%에서 2017년 67.2%로 하락했습니다. 또한 2017년 거래된 서울 아파트를 구 별로 살펴본 결과, 평균 실거래가가 높은 지역일 수록 공시가격의 실거래가 반영률은 낮은 경향이 나타났습니다.
(참조: <실거래가 반영 못하는 공동주택 공시가격>, 참여연대 이슈리포트, 2018.03.)

국토교통부가 발표한 2018년 공시가격 역시 실거래가에 비해 매우 낮습니다. 참여연대가 2017년 실거래가가 20억 원 이상인 공동주택 약 200호의 2018년 공시가격을 조사한 결과, 그 공시가격은 2017년 실거래가의 64.5%에 불과합니다. 또한 평균 실거래가가 10억 원 이상인 공동주택 단지 20곳의 2018년 공시가격은 2017년 실거래가 대비 70.9% 수준입니다. 정부가 발표하는 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등의 과세표준이 되는데, 이 기준이 실제 가격과 괴리가 큰 현상은 조세정의를 심각하게 왜곡합니다. [표1]의 초고가 공동주택에 부과되는 보유세는 실거래가를 적용한 경우보다 많게는 1,300만 원 가량 누락됩니다. 현행 부동산 가격공시제도는 자산불평등을 완화하기 위해 도입된 종합부동산세의 기능마저 크게 약화시켰습니다.

이에 참여연대는 2017년 거래된 초고가 공동주택 단지를 중심으로, 여전히 실거래가에 크게 뒤떨어지는 2018년 공동주택의 공시가격을 현실화할 것을 요구하는 의견서를 국토교통부와 한국감정원에 제출했습니다. 참여연대의 의견서는 국토교통부의 2018년 공동주택 공시가격에 대한 의견수렴 절차에 따라 제출된 것이며, 이후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거치게 됩니다. 이제 정부는 부동산 공시가격을 실거래가 수준으로 정상화하기 위한 로드맵을 제시하고, 더 이상 법의 취지를 스스로 왜곡하지 않아야 합니다.

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▶ 참여연대가 국토교통부와 한국감정원에 제출한 <공동주택가격 의견서> [원문보기/다운로드]

<공동주택가격 의견서>

참여연대가 제출한 <공동주택가격 의견서>는 2018년 공시가격을 2017년 실거래가 수준으로 현실화하라는 요구를 담았습니다. 다만 개별 주택에 대한 주소지가 상세히 기재되어 있어, 외부에 공개하는 것이 불가능합니다.

단독주택 공시가격, 실거래가의 절반도 안 돼

2013~2017년 단독주택의 공시가격의 실거래가 반영률 분석한

<단독주택 공시가격 역시 실거래가 반영 못해> 이슈리포트 발표

참여연대 조세재정개혁센터는 2018년 9월 11일 <단독주택 공시가격 역시 실거래가 반영 못해> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대의 분석에 따르면 2017년 기준 전국 단독주택의 공시가격은 실거래가의 48.7% 수준인 것으로 드러났습니다.

<부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률>에 따르면, 부동산 공시가격은 시장에서 형성되는 실거래가, 적어도 그에 근접한 가격으로 결정되어야 합니다. 그런데 참여연대가 2013~2017년 거래된 전국 단독주택 555,353건을 조사한 결과, 그 공시가격의 실거래가 반영률은 2013년 55.4%에서 2017년 48.7%로 하락했습니다. 또한 전국 단독주택 공시가격의 실거래가 반영률은 실거래가가 높을 수록 공시가격의 실거래가 반영률은 떨어지는 수직적 역진성이 뚜렷하게 나타났습니다. 2017년 기준, 실거래가 3억 원 이하의 주택의 공시가격은 평균 실거래가 반영률이 52.3%로 나타난 반면, 실거래가 15억 원을 초과하는 주택의 공시가격은 평균 실거래가 반영률이 35.5%로 나타났습니다.

이토록 주택의 공시가격이 낮게 산정되는 이유는 ‘공시비율’에 숨어있습니다. 참여연대의 조사에 따르면, 정부는 2005년부터 현재까지 주택의 공시가격에 80%의 ‘공시비율’이라는 임의적인 수치를 적용했고 의도적으로 과세표준을 낮춘 것으로 파악됩니다. 공시비율은 역대 부동산공시법에서 그 근거를 찾아볼 수도 없는 것으로, 헌법이 천명한 조세법률주의를 행정부가 명백히 위반하고 있는 것입니다. 비현실적으로 책정된 공시가격으로 인해 다가구주택 소유자에게 마땅히 과세해야 할 보유세의 누락 효과는 상당할 수밖에 없습니다. 또한 2019년부터 임대소득 과세가 전면 시행된다 하더라도, 1주택자로 남을 수 있는 다가구주택 소유자는 낮은 공시가격으로 인해 과세 대상에 포함되지 않을 수 있기 때문에 임대소득에 대한 세금 탈루효과도 상당할 것으로 추정됩니다.

정부는 조세정의가 무너진 현재의 부동산 공시가격 제도가 ‘비상’ 상황에 놓여있다는 사실을 인식하고, 주택의 공시가격을 산정하는 과정을 바로잡아야 합니다. 정부는 우선 공시비율을 당장 폐기해야 하며, 과세표준을 낮추는 공정시장가액비율 역시 100%로 정상화해야 합니다. 또한 정부는 부동산 공시가격의 유형, 지역, 가격대별 실거래가 반영률에 관한 수치를 투명하게 공개해야 합니다. 이를 통해 정부는 무너진 조세정의를 바로세울 수 있도록, 반드시 임기 내에 그 문제를 시정하기 위한 연차별 로드맵을 구체적으로 제시해야 합니다.

▶︎ <단독주택 공시가격 역시 실거래가 반영 못해> 이슈리포트 [원문보기/다운로드]

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▶ 취지

• 부동산 보유세에 대한 관심이 높은 상황임. 현재의 심각한 자산불평등 상황에서 부동산 보유세 강화가 꼭 필요하다는 의견과 부동산 보유세 인상은 참여정부 시절과 같은 역풍을 맞을 수 있으므로 조심해야 한다는 의견 등 다양한 의견이 존재하는 상황임.

• 부동산 보유세 개편 등에 대해 4월에 출범한 대통령 산하 재정개혁특별위원회는 권고안을 6월말 정부에 제출할 예정임. 기재부는 특위에서 논의된 사항을 가급적 2018년 세법개정안(8월)에 반영코자 한다고 밝힌 상태임.

• 세금과 관련한 논의는 전문가 중심으로 이루어지며 일반 시민의 목소리가 반영될 기회가 적은 분야임. 부동산 보유세에 대한 여러 의견이 등장하는 지금 전문가만의 목소리가 아니라 시민의 솔직한 목소리를 드러내고, 부동산 보유세 인상이 단순히 세금을 더 내는 것이 아니라, 현재 우리나라의 상황에 필요한 것임을 사회적으로 알려내고자 함.

▶ 개요

• 주최: 참여연대, 민변 민생경제위원회, 민달팽이유니온
• 일시: 2018년 6월 20일(수) 오후7시
• 장소: 참여연대 느티나무홀(B1)
• 프로그램
  • 사회: 안진걸 민생경제연구소 소장
  • 고정패널①: 남기업 토지+자유연구소 소장
  • 고정패널②: 김태근 민변 민생경제위원회 변호사
  • 고정패널③: 민달팽이유니온
  • 사전에 선정된 논의 주제별로 참가자 자유발언 및 행사 당일 청중 질문 및 발언

▶ 집담회 참가신청서 및 사전설문지 [바로가기]

임대사업자 등록 의무화하고,

자산불평등 심화시킬 우려 있는 잘못된 정책 바로잡아야

참여연대 조세재정개혁센터는 2018년 9월 12일 <임대사업자를 위한 과도한 세제혜택 대폭 축소해야> 이슈리포트를 발표했습니다. 정부는 조세정의를 훼손하는 임대사업자의 세제혜택을 대폭 축소해야 하며, 임대사업자 등록을 의무화해야 합니다. 또한 종합부동산세 합산배제와 같이 자산불평등을 심화시킬 우려가 있는 잘못된 정책들을 당장 바로잡아야 합니다.

문재인정부는 박근혜정부가 기업형임대주택 ‘뉴스테이’를 도입하면서 조세형평성을 무너뜨린 민간임대주택법을 더욱 악화시켜, 모든 민간임대사업자의 임대주택 등록을 유인하기 위한 정책으로 이용하고 있습니다. 현재와 같이 부동산 가격의 상승세가 지속되고 있고 임차가구의 주거비 부담이 높은 상황에서, 정부는 엉뚱하게 임대주택을 등록한 민간임대사업자에게 취득세, 임대소득세, 종합부동산세, 건강보험료, 양도소득세까지 대폭 감면하는 정책을 추진하고 있는 것입니다.

참여연대가 지난 4년간 강남구 아파트 매매가격의 상승률이 지속된다고 가정한 시뮬레이션에 따르면, 서울 강남구 소재 아파트를 2018년 8억 8,000만 원에 매수하여 임대주택으로 등록한 사람이 2026년 아파트를 매도할 경우, 8년 간 그의 자산 관련 총 세액의 감면액이 무려 5억 원에 달할 것으로 추정됩니다. 현행 세법 기준으로 부과되어야 할 약 6억 9천만 원의 세금의 73.8%는 면제되는 것입니다.

2018년 상반기까지의 아파트 매매가격과 전세가격 실거래가를 살펴보면, 등록 임대사업자에 대한 과도한 세제 및 금융혜택이 강남 지역의 부동산 가격 급등의 중요 요인 중 하나로 작용하고 있는 것으로 추정됩니다. 정부의 장밋빛 전망대로 민간임대주택의 등록이 증가하더라도 매매가격의 상승세가 유지된다면, 결국 임대료의 상승으로 이어지고 취약한 임대차 보호제도 하에서 임차가구의 주거비 부담은 가중될 수밖에 없습니다.

한편 정부는 임대주택으로 등록을 하든 하지 않든 모든 정보를 파악할 수 있다고 주장했습니다. 정부가 호언장담한대로 이미 임대차 관련 인프라를 이미 완벽하게 구축했다면, 당장 임대주택 등록 의무화를 실시하지 않을 이유가 하나도 없습니다. 정부는 심각한 부작용을 낳은데다, 임차가구의 주거안정을 담보할 수 없는 잘못된 정책 방향을 하루라도 빨리 시정해야 합니다. 끝.

▶ <임대사업자를 위한 과도한 세제혜택 대폭 축소해야> 이슈리포트 [원문보기/다운로드]

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