파리와 뉴욕은 왜 신규 임대차 임대룔 규제를 택했나?

임대차법 개정 1년, 신규 임대차 안정 위해 필요한 제도 늦지 않게 도입해야

김남근 변호사 (참여연대 정책위원) 

 

계약갱신과 갱신 시 임대료 인상을 5% 이하로 규제하는 주택임대차법 시행 1년이 되었다. 그 성과와 부작용을 둘러싸고 정치권에서 극명하게 갈리는 평가가 나오고 있다. 법 시행 전 57% 정도이던 갱신률이 78%까지 올라가고 갱신계약의 76.5%가 5% 이하 수준에서 임대료가 정해지고 있어, 갱신 임대차에서는 임대차 안정화라는 소기의 성과를 거두었다고 할 수 있다.


그러나 한국부동산원에 따르면 6월 말 아파트 전세가격이 법 시행 전인 작년 동월 대비 10.27%나 인상되는 등 갱신 임대차의 안정과 달리 신규 임대차는 불안정하다. 그 결과 일부 아파트 단지 내에서는 갱신과 신규 임대차 사이에 2~4억 원씩 벌어질 정도로 이중가격이 형성되고 있다. 국민의힘은 이 모든 원인을 임대차법 개정에 두고 폐지를 주장하고 있다. 정부 여당 내에서 조심스럽게 신규 임대차의 임대료 규제 도입에 관한 논의를 꺼내고 있다.

세계적 조류에 역행하는 임대차법 폐지 주장

신규 전세가격 상승의 원인을 개정 임대차법 시행으로 돌리는 것은 집값 안정 실패가 문재인 정부 최대 실정이고 임대차법 개정이 주요 정책이었다는 프레임에서 나오고 있다. 박근혜 정부 이래로 계속된 저금리 정책으로 전세보다는 수익상품인 반전세나 월세를 선호하는 경향이 강화되고, 2018~2019년 사이에 오른 아파트 가격이 2019년 하반기부터 전세가격을 끌어올리는 경향으로 나타났다. 2020년 상반기에 전세가격 상승이 뚜렷해지자 정부와 여당은 더 늦추지 않고 임대차 안정화 입법을 도입한 것이다.

계약갱신과 임대료 인상율 규제와 같은 임대차 안정화 입법은 우리만이 아니라, 세계 대도시 지역에서 속속 강화되는 추세이다. 파리, 베를린, 뉴욕 등 대도시 메트로폴리탄 지역에서는 신규 임대차에 대해서도 임대료 규제 제도가 도입되었다. 2019년 5월부터 바르셀로나가 있는 스페인의 카탈로니아주도 지역 비교임대료의 10% 이하로 신규 임대차 임대료를 규제하고 있다.

파리, 베를린, 뉴욕은 왜 신규 임대차 임대료 규제를 선택했나?

갱신 임대차와 신규 임대차의 이중가격 문제는 비단 한국만의 문제가 아니라, 서구 유럽이나 미국의 대도시 임대차 제도에서 나타나는 문제이다. 계약갱신과 갱신 시 임대료 인상을 규제하는 임대차 안정화 제도에서는 신규 임대차 시 갱신 임대차에서 올리지 못하였던 임대료를 올려 임대료 가격 차이가 발생한다. 임대주택의 신축을 장려하는 차원에서 신규 임대차에 대해서는 임대료를 규제하지 않던 서구 유럽과 미국의 대도시에서는 2008년 금융위기 이후 과잉유동성으로 주택가격과 임대료가 오르자 신규 임대차에 대해서도 임대료 인상 규제에 나서고 있다.


프랑스는 계약갱신 시 임대료 기준 지수(IRL) 한도 내에서 임대료를 인상하도록 하는 인상율 상한제를 운영하고 있었다. 600만 대도시인 파리에 인구 유입으로 임대료가 상승하자 2015년 올랑드 정부는 신규 임대차에 대해서도 인상률 상한제를 도입하였다.


독일은 기한이 없는 임대차와 임대료 규제를 통해 서민들의 주거 안정을 이룩한 나라이다. 베를린, 쾰른 등 대도시에 인구 유입 급증으로 임대료가 오르자 2015년 3월 5대 도시에서 주변의 지역 상례적 임대료(4년 평균)의 10% 이상 임대료를 받지 못하도록 하는 신규 임대차 임대료 규제 제도를 도입하였다.


인구 850만의 뉴욕은 미국의 다른 주와 달리 매년 임대료 인상 가이드라인을 정해 임대료 인상을 5% 이하로 강력하게 규제하는 도시이다. 그러나 기존 임차인이 퇴거하여 신규 임대차를 하는 경우에는 기존 임대료 보다 20%까지 더 받는 보너스 제도를 운영하였다. 하지만 인구 유입으로 임대료가 계속 상승하자 2019년에 신규임대차에 대해서도 기존 임대차와 동일하게 임대료 인상 가이드라인을 적용하고 있다.

날선 정쟁이 아니라 실사구시적 접근을

임대차법 도입과 관련하여 정말 안타까운 점은 촛불 개혁 정부를 표방한 문재인 정부 출범 시부터 서구 유럽과 미국 대도시에서 보편적으로 시행되는 임대차 안정화 입법을 도입해야 한다는 요구가 컸음에도, 문재인 정부의 부동산정책팀들이 8년까지 계약갱신과 임대료 인상을 규제할 수 있는 등록임대주택을 200만호까지 등록하도록 하면서 임대차 안정화 제도를 도입한 셈이라고 자만했다는 점이다.


결국 우리가 봐왔던 것처럼, 박근혜 정부가 다주택자들의 투기 양성 차원에서 등록임대에 부여했던 양도소득세와 종부세 면제, 주택담보대출비율(LTV) 80% 대출 등 각종 특혜를 개혁하지 않고 오히려 이를 등록임대 활성화로 활용하려다 다주택자들의 투기에 꽃길을 열어 주고, 뒤늦게 전세가격이 오르는 시기인 2020년 하반기에야 임대차 안정화 입법을 도입한 것이다.


임대료 규제 입법은 임대차가 안정화 되는 시기에 도입해야 부작용을 최소화할 수 있다는 것은 상식이다. 하지만 정치적 대립이 일상화 되어 있는 국회에 여야가 그렇게 합리적으로 입법 논의를 할 수 있다는 기대를 하기는 쉽지 않다. 아직 전세가격은 오로지 않고 있으니 차차 논의하자거나 이념적 대립 사안이니 뒤로 미루자는 것이 서민과 중산층의 절박한 민생문제를 대하는 국회가 지금까지 보여왔던 모습이다.


개정 임대차법 시행 후 갱신된 임대차의 2년 종기가 도래하는 2022년 8월 이후에는 신규 임대차가 많아지게 된다. 2022년 8월 이전에 제때 신규 임대차에 대한 임대료 규제 제도를 도입하지 못하고, 갱신 임대차와 신규 임대차 사이의 이중 전세가격의 현상을 이대로 방치한다면 예상하지 못한 혼란이 발생할 수 있다. 최선의 제도도 중요하지만, 제때 입법을 하는 것도 중요하다.


서구 유럽과 미국 대도시 정치에서는 임대료 수익 저하로 임대주택 공급이 줄고 품질이 떨어질 것이라는 반론과 임대료 안정으로 임차인을 구축하는 젠트리픽케이션을 막아야 한다는 주장이 항상 맞서고 있으나, 그래도 때를 놓치지 않고 유연한 합의로 필요한 규제를 도입하고 있다.


뉴욕의 임대차 안정화법은 1947년, 1974년, 1987년 이전 등 주택년도마다 적용법이 다른데, 임대주택 공급 활성화를 위해 신축 주택에 대해서는 새로운 임대차 규제에서 제외하였기 때문이다. 또한, 임대주택이 항상 부족한 대도시이지지만, 공실율 5%를 초과하면 실효하는 한시법으로 합의를 해 놓고 지금까지 법을 계속 시행하고 있다. 신규 임대차 규제는 젊은 층의 유입으로 임대주택이 항상 부족한 파리, 뉴욕, 베를린과 같은 대도시에서만 도입되는 정책이라는 점도 시사적이다.


신규 임대차의 임대료 규제에 대해서 하느냐 마느냐로 마냥 시간을 보내기 보다, 대도시에 한정하여 시행할 것인지, 신축 주택에도 적용할 것인지, 임대료 불안정이 예상되는 일정기간 동안 또는 공실율 조사를 통해 일정한 공실율 이하일 경우에만 한시법으로 시행할지 등 보다 실사구시적인 논의를 할 필요가 있다. 우리 정치권도 임차인에게는 절박한 생존의 현장인 임대주택에 대해 날 선 이념의 대립과 정쟁으로 시간만 낭비하지 말고 최선 또는 최소의 범위에서라도 신규 임대차의 안정을 위해 필요한 제도를 때늦지 않게 도입해야 한다.

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민주평화당·주택임대차보호법개정연대 간담회 및

주택임대차보호법 개정 선포식 개최

일시장소 : 2019년 11월 18일(월) 오전 9시 20분, 국회 본청 226호

700만 임차가구, 전월세신고제 도입 절실하다

공인중개사협회 집단행동에 전월세신고제 도입 유보돼서는 안 돼

임대차 정보 부족으로 보증금 피해 당하는 세입자 양산 막아야

최근 언론보도에 따르면 지난 8월 안호영 의원 발의한 전월세신고제 법안이  중개업계의 반발에 부딪혀 내년 총선 이후로 미뤄질 가능성이 커지고 있다. 주택임대차보호법개정연대는 임대인에 비해서 상대적으로 불리한 입장에 놓인 세입자들을 전혀 고려하지 않는 중개업계와 선거 표만 의식하는 여당의 이같은 태도에 실망하지 않을 수 없다. 주택임대차보호법개정연대는 투명한 임대차 정보 제공과 정보 비대칭으로 인한 임차인들의 피해 예방을 위해 국회와 정부에 전월세신고제의 즉각적인 도입을 촉구한다. 아울러 계약갱신청구권과 전월세인상률상한제 등 주택임대차보호법 개정도 이번 국회에서 후퇴 없이 추진되어야 할 것이다.

화곡동 단독주택 재건축 세입자의 죽음을 추모하며

서울시 단독주택 재건축 세입자대책의 실효성 확보를 촉구한다

정부와 국회는 재건축 세입자 대책 수립 법제화에 즉각 나서야 한다

대책 없는 개발이 또 다시 사람을 죽였다. 지난 4일, 서울시 화곡동 단독주택 재건축지역(화곡1구역) 세입자가 스스로 목숨을 끊은 비극이 언론 보도를 통해 뒤늦게 알려졌다. 한스러운 삶을 끝낸 고인의 명복을 빈다.

사망한 세입자는 단독주택 재건축 지역의 다가구 반지하 단칸방에 살던 50대 일용직 노동자였다고 한다. 조합이 통보한 이주기간은 9월 30일까지였다. 민간 개발사업인 재건축이라는 이유로 재개발에서 주어지는 알량한 세입자 대책 마저도 전혀 보장되지 않았다. 아무런 대책이 없어 이주기간을 넘기고도 갈 곳을 찾지 못해 쫓겨나야하는 상황에 몰린 그는, "힘들다. 부모님께 죄송하다" 는 유서를 남기고 삶을 내려놓았다.

작년 아현동 단독주택 재건축지역에서 목숨을 끊은 철거 세입자 박준경을 떠나보낸 지 1년도 지나지 않았다. 서울시가 ‘또 다른 박준경의 죽음을 막겠다’며, 단독주택 재건축 세입자 대책을 발표한지 6개월도 되지 않아 단독주택 재건축 지역에서 또 다른 박준경이 죽었다.

저항 한번 제대로 하지 못하고 선택한 그의 숨죽인 죽음은, 명백한 사회적 타살이다. 삶을 헐어 부동산 욕망을 쌓아 올리는 개발이 그를 죽였다. 이윤만을 쫓으며 대책 없이 내몬, 재건축 조합이 그를 죽였다. 작동하지 못하는 대책 발표로 더욱 절망하게 한 서울시가 그를 죽였다. 박준경의 죽음 이후 발의된 재건축 세입자 대책 법 개정안에 대해, 논의조차 않고 정쟁만을 일삼는 국회가 그를 죽였다. 재개발·재건축에 내몰리는 이들의 절규에도 침묵하며 포용국가를 말하는 정부가 그를 죽였다.

화곡동 재건축지역 세입자의 죽음을 추모하는 우리는, 그를 죽음으로 내몬 이들에게 책임을 물으며, 제대로 된 재개발·재건축 세입자 대책 수립을 촉구한다.

우선 이번 사망사건으로 서울시가 지난 4월 발표한 단독주택 재건축 세입자 대책이 현장에서 실효성 있게 작동하지 않고 있음이 드러났다. 발표 당시 서울시는 용적률 인센티브를 적용해 세입자 손실보상을 인가조건으로 의무화하고, 관리처분 인가가 완료되어 이주가 진행되는 지역이라도 계획변경을 적극 유도해 세입자 대책이 반영될 수 있도록 하겠다고 했었다. 그러나 화곡1구역을 비롯한 방배5구역 등 이미 관리처분 인가가 난 단독주택 재건축지역들에서 서울시가 말한 대책은 제대로 작동되지 않고 있다. 법적인 강제 수단이 없고 관리처분 인가까지 지나 조합이 거부하면 서울시도 어쩔 수 없다고만 발뺌한다면, 지키지도 못할 선언으로 절망만을 가중시킨 꼴이다. 아현동 박준경의 죽음도 관리처분 인가이후 이주단계에 일어났고, ‘박준경과 같은 죽임이 다시는 없도록 대책을 마련했다’고 한 것도 서울시다. 서울시는 이번 화곡동 세입자가 죽음에 이르는 동안, 서울시 대책이 어디서 멈춰진 것인지를 밝히고 모든 행정력을 동원해 실효성을 담보해야 할 것이다.

국회와 정부의 책임은 더 크다. 용산참사 10년이 지나도록 바뀐 것은 거의 없다. 상위법적 근거가 없는 상황에서 서울시의 대책은 행정방침 수준을 벗어나기 어렵다. 지자체에게만 대책을 미룬 채 외면 말고, 근본적인 법제도 개선에 나서야 한다. 이미 국회에는 재건축 세입자도 재개발세입자와 동일한 이주대책과 손실보상을 수립하고, 재건축 지역에도 임대주택을 공급하도록 하는 개정안이 발의되어있다. 국회와 정부는 기존 개정안의 미비점등을 보완하는 추가적인 조치를 포함해, 재개발・재건축 세입자와 원주민들의 권리를 보장하는 법제도 개선에 나서야 할 것이다.

 화곡동 반지하 단칸방 세입자가 절망하며 세상을 등지고, 남은 철거민들의 삶마저 허물어질 그 자리에는 현대 아이파크 아파트 10개동이 들어설 계획이라고 하니, 죄스럽고 참담하다.  화려한 아파트 단지로 원통한 죽음들이 가려지지 않도록, 우리는 끝까지 기억하고 요구할 것이다. 쫓겨나지 않는 세상에서 편히 쉬시길, 다시 한 번 고인의 명복을 빈다. 끝.

2019년 10월 20일

도시정비행정개혁포럼, 빈곤사회연대, 용산참사진상규명위원회, 주거권네트워크, 빈민해방실천연대(민주노련, 전철연),전국빈민연합(전노련,빈철연), 참여연대 민생희망본부, 경의선공유지시민행동, 노동당 토란(준), 노동당 성북당협, 녹색당 서울시당, 대구 반빈곤네트워크, 동자동사랑방, 리슨투더시티, 맘편히장사하고픈상인모임, 부산반빈곤센터, 불교인권위원회, 빈곤과차별에저항하는인권운동연대, 사회변혁노동자당 서울시당, 생명안전 시민넷, 서울인권영화제, 성북구철거피해자대책촉구공대위, 세상을바꾸는사회복지사, 옥바라지선교센터, 원불교인권위원회, 인권운동공간 활, 인권운동네트워크 바람, 인권운동사랑방, 인천인권영화제, 전국민주노동조합총연맹, 전국세입자협회, 제주평화인권센터, 제주평화인권연구소 왓, 천주교인권위원회, 토지난민연대(토란), 한국도시연구소, 행동하는성소수자인권연대, 홈리스행동

 

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