국가 질서 농락한 삼성의 부동산 稅테크 실태 드러나

고무줄 공시지가, 차명토지 운용 통해 법인세, 상속세 등 회피
에버랜드 공시지가 최대 370% 대폭 상향, 합병 전 제일모직 가치⇑ 
합병 후 10배 이상 싼 표준지로 개별공시지가⇓, 세금 회피 꼼수 
검찰·국토부의 진상규명 및 관련자 처벌과 국세청의 엄정 과세 촉구

최근(10/9) 더불어민주당 국회의원 안호영(전북 완주·진안·무주·장수)이 공개한 국토교통부의 「에버랜드 표준지 공시지가 급등 의혹 조사결과 보고(이하 “조사보고서”)」에 따르면, SBS가 지난 2018. 3. 19.에 제기했던 2014~2015년 경 삼성에버랜드(이하 “에버랜드”) 공시지가 급등 의혹(https://bit.ly/2ywBaPG)에 대하여, 공시지가의 인위적 상승 및 표준지 선정과정에서 절차를 위배한 감정평가사 등의 부적절한 개입 등이 확인되었으며, 국토교통부 또한 “외부의 청탁이나 지시에 따라 에버랜드 표준지 공시지가를 큰 폭으로 상향시켰을 의혹”에 대해 인정하였다. 부동산 정책의 근간인 공시지가가 삼성의 필요에 따라 좌지우지되었다면, 이는 국가 질서가 민간 재벌의 손에 농락당한 것으로 결코 가벼이 넘어갈 사안이 아니다.

또한, 어제(10/10) SBS는 또 다른 단독 보도(https://bit.ly/2QJWA3o)를 통해, 고(故) 이병철 회장에서 삼성계열사 임직원, 성우레져, 에버랜드로 이어지는 ‘차명 부동산 운용 의혹’을 제기하였다. 이병철 회장 소유의 토지가 여러 차명 관리자들의 손을 거친 후 최종적으로 손자 이재용 삼성전자 부회장이 대주주로 있는 에버랜드로 귀속되었으며, 이 과정에서 상속세 및 증여세, 금융실명제 위반에 따른 소득세 차등과세 등이 정상적으로 이루어지지 않았을 가능성을 제기한 것이다. 

이처럼 끊임없이 불거지는 에버랜드 소유 토지와 관련한 다양한 의혹들은 토지를 이용한 삼성의 편법 세(稅)테크 행태를 여실히 보여준다. 이 모든 의혹이 사실로 드러날 경우, 삼성의 이익을 위해 국가의 토지 정책이 널을 뛰고 징세 행정이 무력화되는 등 국가 행정의 한 축이 훼손된 국치(國恥)로 기록될 수밖에 없다. 문재인 대통령은 국가의 기강을 바로 세우고, 향후 유사 사태의 재발을 방지하기 위해 이번 사안에 대해 그 진상을 철저히 규명하고 위법행위에 연루된 자는 지위고하를 막론하고 엄중히 처벌하고, 삼성의 총수 일가가 거둔 부당한 조세 차익에 대해서는 관련 법령에 따라 철저하게 과세하는 등 그 책임을 추궁해야 할 것이다. 구체적으로 참여연대 경제금융센터(소장 : 김경율 회계사)는 ▲에버랜드 공시지가 조작 의혹 관련 국토교통부, 한국감정원, 감정평가사 등 관련자들의 위법 부당한 행위 확인 시 이들을 법과 원칙에 따라 엄벌할 것과, ▲에버랜드 차명 토지 의혹 관련 부처들이 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」, 「상속세 및 증여세법」 등 관련 법을 위반한 사실이 있는지에 대해 검찰과 금융감독원 등 관계 기관이 즉각 진상조사에 착수할 것, ▲국세청은 과세 가능한 이익에 대해 즉각 과세 처분을 내릴 것 등을 촉구한다.

조사보고서에 따르면 2015년 표준지 공시지가 공시 추진 시 담당평가사 A씨 등은 표준지 심사 완료·확정 후 부득이한 교체 사유 발생 시 재심사 절차를 거쳐야 한다는 「표준지의 선정 및 관리지침」을 위배하여 2014. 12. 4. 표준지 선정심사에서 결정된 표준지 ‘가실리 104(에버랜드)’를 2014. 12. 5. 표준지 ‘가실리 167-3(호스텔)’로 임의 교체했다. 당시 ‘가실리 104’의 공시지가는 250,000원/㎡, ‘가실리 167-3’은 400,000원/㎡로 교체된 표준지의 공시지가가 상대적으로 높았음에도 이 같은 내역을 통보하지 않았으며, 2018. 12. 8. 표준지 확정 이후 교체 사유가 없었음에도 역시 재심사 없이 표준지를 2개에서 7개로 추가했다.

위의 <표 1>에 따르면, 담당평가사 A씨 등은 에버랜드 7개 표준지 중‘가실리 167-3’의 2015년 공시지가를 기존보다 370% 상향된 400,000원/㎡로 산정했으나, 규모가 가장 큰 ‘마성리 산19’ 표준지 공시지가의 경우 오히려 2014년보다 낮게 평가(26,000원/㎡ → 22,500원/㎡)하였다. 한편, 2015년에 대폭 상향된 에버랜드 표준지 공시지가는 2016년에도 추가 상향된 바 있다. 그러나 용인시는‘가실리 104(에버랜드 영업시설, 250,000원/㎡)’등을 개별공시지가 검증을 위한 표준지로 사용한 2015년과 달리 2016년에는 유독 규모는 크지만 가격이 가장 싸며, 심지어 2015년에 유일하게 가격이 하향된 ‘마성리 산19(원형녹지, 23,500원/㎡)’를 비교 표준지로 정정함으로써 가격을 크게 하락시켰다. 조사보고서에 따르면 이는 당시 담당평가사 B씨 등이 제일모직이 용인시에 제출한 개별공시지가 하향의견을 받아들인 것에 기인한다. 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제18조에 따르면 개별공시지가 검증 시 전년도 지가와의 균형 유지 등을 고려해야 하나, 용인시는 오직 ‘토지소유자인 제일모직의 의견’만으로 본래 기준 표준지와 10배 이상 가격이 차이 나는 저가 표준지를 통해 가격을 하향시킨 것이다. 

한편 에버랜드 공시지가의 급등락은 공교롭게도 삼성의 각 시기별 필요와 정확하게 맞아 떨어졌다. 2015년 에버랜드의 표준지 공시지가 급등은 에버랜드의 후신인 제일모직의 기업가치를 증가시킴으로써, 당시 증권사 리포트에서는 (구)삼성물산·제일모직 합병 비율의 정당성을 입증하는 용도로 사용됐다. 국토교통부 또한 이에 대해 “외부의 청탁이나 지시에 따라 에버랜드 표준지 공시지가를 큰 폭으로 상향시켰을 의혹”이 있다고 밝혔다. 여기서 말하는 외부의 청탁이나 지시의 주체는 공시지가의 상승에 따라 이익을 향유한 삼성 총수 일가일 가능성이 크다.

그러나 정작 두 회사의 합병이 마무리된 이후에는 표준지를 바탕으로 실제 과세의 기준이 되는 개별공시지가가 2016년 삼성물산 측의 하향의견을 받아들여 의해 다시 하락했다. 구체적으로, 원래 1개였던 에버랜드 내 표준지를 절차까지 위배해가며 7개로 변경한 뒤, 유독 면적이 넓은 하나의 표준지만 현저히 낮은 공시지가를 책정해 2016년 개별공시지가 하락의 근거로 사용한 ‘꼼수’를 부린 것까지 드러났다. 2016년은 (구)삼성물산·제일모직 합병이 완료된 이후로 삼성의 입장에서는 합병 합리화라는 용도를 이미 완수한 상황에서 구태여 막대한 조세 부담을 감당할 이유가 없었다는 해석이 가능한 것이다. 

종합하면, 에버랜드 공시지가의 급등락은 결국 삼성 총수 일가의 필요에 따라 ‘이현령 비현령(耳懸鈴 鼻懸鈴)’ 식의 고무줄 공시지가 산정이 이뤄졌음을 보여주는 것이며, 에버랜드 공시지가의 급등락과 삼성의 경영권 승계 작업을 연관 지을 수밖에 없게 한다. 국토교통부는 이제까지의 조사 결과에 근거하여 위법행위를 저지른 관련자에 대한 징계 등 책임 있는 후속 조치를 진행해야 하며, 검찰 또한 이에 대한 철저한 수사와 진상규명에 힘써야 할 것이다. 

한편, 어제(10/10)자 SBS 언론 보도를 통해, 고(故) 이병철 회장의 소유였던 용인 일대의 703필지, 약 306만㎡를 1978년경 이수빈 전 삼성생명 회장 등 총수 일가의 최측근 14명이 매입했으며, 이들은 1996년 이 토지를 현물 출자해 성우레져를 설립했고, 2002년 성우레져는 에버랜드에 이 토지를 570억 원에 매각하고 청산했다는 의혹이 제기되었다. 여기서 2002년 당시 토지의 매각 가격 570억 원은 당시 실거래가의 50%만을 반영한 공시지가 7백여억 원의 80% 정도 밖에 되지 않는 헐값으로, 결국 이 거래에서 이익을 본 것은 당시 이재용 삼성전자 부회장 남매들이 대주주였던 에버랜드 뿐이다. 더구나 이재용 부회장 남매들을 에버랜드 대주주로 만들어준 장본인인 에버랜드 전환사채 헐값 발행 직전인 1995년, 에버랜드 소유 토지의 공시지가가 98,000원에서 36,000원으로 폭락했다는 의혹 또한 이미 언론을 통해 제기(https://bit.ly/2IOlA6A)된 바 있다. 

즉, 삼성의 현안인 승계작업을 위해 에버랜드라는 법인의 소유권 변동과 이병철 회장 보유 토지의 거래 가격 변동이 총수 일가의 편의에 따라 변칙적으로 바뀌어 왔으며, 이 과정에서 이재용 부회장 등 총수 일가는 적법하게 내어야 할 상속세를 한 푼도 내지 않았다. 이 과정에 동원된 삼성의 전현직 임원들이 소득세 차등과세나 증여세 등을 제대로 납부하지도 않았다. 결국 이번 사건은 이건희 회장 차명계좌 건과 마찬가지로 토지를 차명으로 거래하여 응당 납부해야 할 상속세와 소득세 등을 회피한 사건으로 일국의 징세 행정을 농락한 삼성의 악질적 행각을 또다시 드러내었다. 국세청은 공평 과세에 대한 국민 신뢰회복을 위해 과세시효가 남아 있을 가능성이 있는 소득세 차등과세와 증여세에 대해 그 부과 가능성을 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」, 「상속세 및 증여세법」 등에 따라 엄밀히 평가하고 부과 가능한 세금이 있다면 지체 없이 부과하여야 할 것이다. 또한 이처럼 삼성에 대한 징세행정이 지지부진했던 이유를 규명하고, 국세청 임직원이 연루된 사실이 있다면 이들을 엄중 문책해야 할 것이다.

에버랜드 공시지가 조작 의혹 관련 참여연대는 두 차례(2018. 3월, 7월)  국토교통부 및 삼성물산 등에 질의서를 발송한 바 있다. 이에 대해 삼성물산은 묵묵부답으로 일관하고 있으며, 국토교통부 주택토지실 토지정책관 부동산평가과는 참여연대 질의에 ‘수사 의뢰 이후 검찰에서의 구체적인 수사 진척상황은 파악하기 곤란하며, 검찰에 수사 의뢰한 상황에서 피감대상인 우리 부서에서 이를 언급하는 것은 적절하지 않다고 판단’된다고 답한 바 있다. 그러나 이번에 공개된 국토교통부의 조사보고서는 공시지가 조작 의혹의 ‘실체’를 너무나 명명백백히 담고 있으며, 사실을 밝히기 위한 수사 때문에 관련 사실을 밝히지 못한다는 국토교통부의 답변은 제 식구를 감싸기 위한 핑계에 지나지 않는 것처럼 보인다. 그러던 차에 이번에는 상속세 및 증여세 등의 탈루를 위한 에버랜드 차명 부동산 의혹까지 제기된 것이다. 

국토교통부는 삼성의 ‘현안에 따른 청탁’에 따라 정부 부동산 정책의 근간인 공시지가가 삼성의 수족처럼 움직였다는 의혹에 대한 해명을 내놓아야 할 것이다. 또한, 국토부가 수사 의뢰한 지 벌써 반년이 흐른 지금까지 특별한 수사 움직임을 보이지 않고 있는 검찰 역시 이에 대한 철저한 수사와 진상규명에 힘써야 할 것이다. 에버랜드 토지의 공시지가 조작과 관련한 탈세 및 차명 부동산에 따른 탈세와 관련해서도 관련 법에 따른 진상규명과 세금 부과가 즉시 이뤄져야 한다. 끊임없이 이어지는 삼성의 불·편법 행위와 관련한 의혹은, 그동안 자행된 삼성의 불법행위에 대해 제대로 사실이 밝혀진 적도, 관련자들이 응분의 책임을 진 적도 없다는 기막힌 현실에 기인하고 있다. 이번에야말로 제대로 된 진상규명, 책임자 처벌 및 엄정한 과세가 이뤄져 대한민국이 ‘삼성공화국’이라는 오명에서 벗어날 것을 문재인 정부에 촉구한다. 

논평 [원문보기/다운로드]

불·편법 화수분, 에버랜드 토지 관련 의혹 철저히 밝혀야

2011년 추가 차명계좌 존재 알고도 눈감은 국세청의 직무유기
국세청, 이건희 차명계좌 전모 밝히고 과세해 조세 정의 바로 세워야
참여연대, 검찰 수사 미진시 추가 고발 및 국세청 감사청구할 것

최근(10/14) SBS 보도(https://bit.ly/2pVgqxe)에 따르면, 2011년 2월 국세청이 삼성에버랜드(이하 “에버랜드”) 세무조사 시 4천억여 원 상당의 이건희 삼성전자 회장 차명계좌 230개를 발견하였음이 드러났다. 이는 2008년 조준웅 특검 당시 신고된 4조 5천억 원 상당의 1,199개의 차명계좌와는 별개의 것으로, 특검 수사에도 불구하고 이건희 회장 차명재산의 전모가 제대로 밝혀지지 않았다는 사실을 보여준다. 한편, 국세청 조사 당시 삼성 측은 고(故) 이병철 회장 소유 토지를 매수했던 ‘성우레져’ 주주들의 자금이 이건희 회장의 것이었음을 인정했다. 에버랜드가 이건희 회장 소유 토지에 대한 임대차 계약을 맺는 과정에서 저가 임대료를 통해 세금을 탈루한 의혹 또한 제기되었다. 이처럼 이건희 회장은 차명으로 부동산을 소유하면서 고(故) 이병철 회장으로부터의 토지 상속 및 에버랜드로의 재매각 과정, 토지 임대 과정 등에서 적법하게 내야 할 세금을 납부하지 않았다. 그간 국세청은 이건희 회장의 차명계좌 출처와 그 자금의 향방에 대해 엄정한 조사 및 관련 조치를 하기는커녕, 미온적 태도로 일관해왔다. 참여연대 경제금융센터(소장 : 김경율 회계사)는 국세청에 ▲이건희 회장 차명계좌 전부를 면밀히 추적·조사하여 그 실체를 낱낱이 밝혀낼 것, ▲과세시효가 지나지 않은 부분에 대한 과세로 조세 정의를 세울 것, ▲범죄행위 연루자에 대해 철저한 책임을 물을 것을 촉구한다. 금융위원회와 금융감독원에 대해서는 이번에 드러난 차명계좌에 대해 ▲금융실명제 위반 사항 및 ▲소득세 차등과세 여부와 관련하여 철저하게 조사할 것을 촉구한다. 검찰에 대해서는 ▲2017. 12. 국세청이 고발한 이건희 회장 차명계좌의 세금포탈 혐의에 대한 철저한 수사를 촉구하며, ▲참여연대 또한 이 건 및 공시지가 조작 등 에버랜드 토지를 둘러싼 각종 의혹에 대한 명명백백한 규명을 위한 추가적인 검찰 고발 및 국세청에 대한 공익감사 청구 등을 진행할 수 있음을 밝힌다.

2008. 4. 조준웅 특검은 1,199개, 4조 5,373억 원 상당의 이건희 회장 차명재산을 ‘확정’ 발표했으나, 2017. 12. 경찰이 200여 개, 금융감독원이 32개의 추가 차명계좌를 발견(https://bit.ly/2PGEsHy)하고 최근 SBS 보도를 통해 차명 부동산 보유 정황이 드러나는 등 특검 당시 발견된 계좌가 이건희 회장 차명재산의 전부가 아니라는 증거가 속속 드러나고 있다. 국세청은 엄정한 국세 징수를 위해 차명재산 출처 등과 관련한 최종 조사 권한과 의무가 있음에도 자신의 역할을 스스로 포기해왔다. 차명계좌 입·출금 내역에 대한 건별 조사는 물론 입금액 조성 경위, 출금액 용처 등을 면밀히 살펴보고 추가 차명계좌를 추적하는 것이 통상적인 국세청의 차명계좌 조사 흐름이다. 하지만 이건희 차명계좌와 관련하여 국세청의 이러한 일반적인 조사 절차는 전무했다. 게다가 보도에 따르면 국세청은 2017년 추가 발견된 차명계좌의 존재를 2011년 에버랜드 세무조사를 통해 이미 알고 있었음에도 이에 대해 1천억 원대 세금을 자진 납부받고 사건을 종결해버렸다(https://bit.ly/2PCGOXK). 국세청은 2017년 언론에 추가 차명계좌 발견 내용이 보도되고 나서야, 비로소 이 사건과 관련하여 이건희 회장을 「조세범 처벌법」 위반으로 검찰 고발했다. 실로 국세청의 직무유기는 언어도단이며, 삼성의 불법행위를 지속시키는 데에 국세청이 일조한 바 다름 아니다. 국세청은 지금이라도 드러나지 않은 이건희 회장 차명계좌 규모에 대해 한치의 남은 의혹이 없도록 제대로 조사하여 국민 앞에 낱낱이 밝히고 지금이라도 적법한 세금을 부과해야 한다. 이를 위해서는 2002년 성우레져 주주들에게 입금 직후 출금되었다고 알려진 에버랜드로의 토지 매각대금 190억 원의 종착지에 대한 추적이 급선무일 것이다.

언론 보도에 따르면, 2011년 삼성 측은 1978년 고(故) 이병철 회장 토지를 매수한 성우레져 주주들의 자금이 이건희 회장의 것이었음을 인정했다. 그러나 국세청은 이를 상속이나 증여로 보지 않았으며, 이들이 토지를 성우레져에 현물출자한 1996년을 기준으로 명의신탁에 따른 증여세 100억 원만을 부과했다. 즉, 이건희 회장은 차명으로 부친의 토지를 보유하며 이에 따른 적법한 상속·증여세를 내지 않았으며, 이는 이 거래의 최종 수혜자인 에버랜드 최대주주 이재용 삼성전자 부회장 또한 마찬가지다. 2002년 성우레져 주주들은 이 토지를 에버랜드에 공시지가보다도 80% 낮은 570억 원에 매각하였으며, 이 가격의 적정성 및 이에 따른 과소 징세에 대한 논란의 여지가 있다. 성우레져 주주들의 자금이 결국 이건희 회장의 것이라면, 저가 매각에 따라 성우레져와 성우레져의 실소유주인 이건희 회장의 세금이 줄어드는 효과가 발생한다. 이는 고(故) 이병철 회장에서 이건희 회장으로, 또 이재용 부회장으로 부(富)가 이전되는 과정에서 절세를 위해 차명 거래, 저가매매 등의 불·편법이 횡행했음을 보여준다. 특히 이재용 부회장의 경우 상속·증여세 한 푼 내지 않고 자신이 최대주주인 에버랜드가 조부(祖父)의 토지를 저가 매수함에 따른 이익을 향유했고, 사실상 알고도 눈감아준 국세청의 책임이 결코 가볍다고 볼 수 없다. 국세청은 지금이라도 즉시 부과제척기간이 남은 증여세, 종합소득세 및 금융실명제 위반에 따른 소득세 차등과세 등의 세금을 삼성 측에 부과해야 할 것이다. 

또한 언론(https://bit.ly/2IX5BTM)에 따르면, 1990~2009년 이건희 회장과 에버랜드의 전신인 중앙개발 간에는 이건희 회장 소유 토지 무상 임대를 조건으로 중앙개발이 당해 토지 관련 세금을 납부하는 임대차 계약이 존재했다. 그러나 특수관계인 간의 거래는 공시 의무가 존재함에도 이건희 회장과 중앙개발은 이러한 거래를 외부에 알리지 않았으며, 당시 사업자 등록을 하지 않아 소득세와 부가가치세 등의 세금 또한 탈루한 것으로 드러났다. 공시지가 조작, 차명 부동산 등 에버랜드 토지와 관련된 삼성 측의 탈세 행각은 우리나라 세법의 존재 이유를 의심케 하는 탈법의 완결판이라고 할 수 있다. 이처럼, 일반 국민에게 엄격한 조세 정의의 칼날이 유독 삼성 앞에서 무뎌지는 문제는 반드시 짚고 넘어가야 한다. 국세청은 관련한 진상조사를 즉시 실시하고, 2011년 에버랜드 세무조사 당시 ‘삼성 봐주기’를 자행한 책임자에 대해 반드시 제대로 된 책임을 물어야 한다.

이건희 회장의 차명계좌를 둘러싼 다양한 의혹은 단순한 개별 법령 위반에 대한 처벌에 쟁점이 있지 아니하다. 지난 수십 년 동안 승계작업 및 탈세 등 삼성 총수 일가의 이익을 위해 국가기관들이 일사불란하게 움직인 ‘정경유착’의 증거가 속속들이 드러나고 있는데도 이에 대한 응분의 처벌은 사실상 전무하다. ‘금권’을 가진 자는 아무리 큰 죄를 지어도 솜방망이 처벌을 받는다는 인식이 사회에 자리 잡는다면, 언제고 또 다른 방식으로 국정농단의 망령이 되살아날 수 있다. 재발 방지를 위해서는 무엇보다 진상규명 및 제대로 된 책임을 묻는 작업이 필수이다. 이에 참여연대는 당장 2017. 12. 경찰이 기소의견으로 송치하고, 국세청이 고발한 이건희 회장 차명계좌 건에 대해 검찰이 철저히 수사할 것을 촉구한다. 금융위원회와 금융감독원은 이번에 드러난 차명계좌에 대해 금융실명제 위반 사항 및 소득세 차등과세 여부를 철저하게 조사해야 한다. 검찰은 2018. 4. 에버랜드 공시지가 조작 의혹과 관련해 국토교통부가 조사 의뢰한 건도 면밀히 조사하여 잘잘못을 가려내야 할 것이다. 참여연대는 만약 검찰의 수사가 계속 지지부진할 경우 에버랜드 토지 관련 각종 의혹을 명명백백히 밝히기 위해 국토교통부, 한국감정원, 국세청, 삼성 관계자들을 추가로 검찰 고발할 것을 미리 밝힌다. 또한 차명계좌 조사와 관련한 국세청의 업무 방기 경위 및 관련 담당자들에 대한 책임소재 파악을 위해 국세청에 대한 공익감사를 감사원에 제기할 것이다. 끝.

논평 [원문보기/다운로드]

참여연대, ① 삼성물산-제일모직 합병 관련
삼성 총수일가 등을 배임·주가조작 혐의로 추가 고발,  

② 에버랜드 공시지가 조작 관련 국토부·한국감정원·
삼성 총수일가 등을 공무집행방해 혐의로 고발 

2016년 고발 이후 제대로 된 수사 이뤄지지 않아 
삼바 분식회계, 에버랜드 공시지가 조작 혐의와 함께 추가고발
에버랜드 공시지가 조작 혐의 고발 및 뇌물죄도 수사의뢰

일시 및 장소 : 2018. 11. 1. (목) 11:00, 서울중앙지검 1층 현관 앞 

1. 취지와 목적

• 오늘(11/1) 참여연대는 ① 삼성물산-제일모직 합병 관련하여 이재용 삼성전자 부회장 등 삼성그룹 총수일가와 (구)삼성물산 경영진 등을 배임 및 주가조작 혐의로 추가 고발하고, ② 에버랜드 공시지가 조작 관련하여 삼성그룹 총수일가, 국토교통부 공무원 및 , 한국감정원 관련자 등을 위계공무집행방해 및 「감정평가및감정평가사에관한법률(이하 “감정평가법”)」 위반 혐의로 고발하고, 「특정범죄가중처벌에관한법률(뇌물)」 위반에 대해 수사의뢰함. 
• 참여연대 경제금융센터 등은 지난 2016.6.16. 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진, 국민연금공단 등을 삼성물산-제일모직 합병 관련한 배임 및 주가조작 혐의로 고발한 바 있음. 그러나 2016. 7. 19. 1차 고발인 조사 후 수사 진행 상황을 확인하기 어려워 추가 고발을 진행하게 됨.
• 고발 이후 ▲제일모직의 자회사인 삼성바이로직스(이하 “삼바”)로 하여금 고의로 공시를 누락하고 분식회계로 4조 5천억 원의 평가이익을 부당하게 장부에 계상함으로써 이재용 부회장에게 유리한 합병비율로 진행된 삼성물산-제일모직 합병을 사후적으로 정당화하려 했다는 의혹, ▲2014년 8만 5천 원이던 삼성에버랜드(이하 “에버랜드”) 공시지가를 최대 40만 원으로 급등시키는 등 공시지가가 조작되었다는 의혹 등 삼성물산-제일모직 합병비율이 총수일가의 이익을 위해 다양한 방식으로 조작되었다는 각종 추가 의혹, 중요하고 새로운 사실 및 증거들이 밝혀지고 있음. 
• 2018. 4. 19. 국토교통부는 ‘에버랜드 공시지가 급등 의혹’에 대하여, 2015년 무렵 ▲에버랜드 표준지 선정절차 위배 ▲에버랜드 표준지 공시지가 평가의 일관성 결여 ▲에버랜드 개별공시지가 산정 시 비교 표준지 적용 부적정 등의 문제를 인정함. 당시 국토교통부는 ‘외부의 압력 또는 청탁의 개연성이 있다’고 조사결과를 발표하면서 검찰에 수사의뢰했으나 이와 관련한 검찰 수사 상황 또한 확인하기 어려움.
• 에버랜드 공시지가 조작 의혹이 사실이라면, 삼성물산-제일모직 당시 이재용 부회장이 23.2%의 지분을 갖고 있던 제일모직에 유리하도록 합병비율을 조작했다는 혐의가 입증되는 것임. 또한 정부 부동산 정책의 근간인 공시지가가 삼성의 경영권 승계작업을 위해 이용되었다면, 반드시 이에 대한 사실관계를 규명하고 관련 법에 따라 책임을 물어야 함.
• 이에 삼성물산-제일모직 합병으로 총수일가의 지배력을 확대하기 위해 다양한 불법 행위를 통해 인위적으로 합병비율을 조작하고, 합병 이후에는 이를 정당화하기 위해 삼바 분식회계를 자행했다는 의혹을 규명하기 위해 추가 고발과 수사의뢰를 진행함. 

2. 기자회견 개요

○ 기자회견 제목 : 삼성물산-제일모직 합병 관련 삼성 총수일가 배임·주가조작 혐의 추가고발과 에버랜드 토지 가격 조작 관련 국토부·한국감정원·총수일가 공무집행방해 등 고발 및 뇌물죄 수사의뢰

○ 일시 및 장소 : 2018. 11. 1.(목) 11:00 서울중앙지방검찰청 1층 현관 앞

○ 주최 : 민변 민생경제위원회, 참여연대 

○  발언 및 참가자

• 사회 : 김은정 참여연대 경제노동팀장
• 고발 취지 : 김경율 회계사(참여연대 경제금융센터 소장)
• 삼성물산·제일모직 합병 관련 추가고발 취지 : 정상영 변호사(참여연대 경제금융센터 실행위원)
• 에버랜드 공시지가 조작 관련 고발 취지 : 김종보 변호사(민변 민생위)
• 삼성의 편법적 승계의 문제점 : 홍순탁 회계사(참여연대 경제금융센터 실행위원) 
• 민변 민생경제위원회 이주희 변호사
• 참여연대 이지우, 박효주 간사

3. 고발 주요 내용

Ⅰ. 삼성물산·제일모직 합병 관련 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진의 배임 및 주가조작 혐의 추가 고발

○ 범죄사실

• 2015. 7. 17. (구)삼성물산 주주총회에서 가결된 삼성물산-제일모직 합병비율은 0.35:1이었음. 당시 이재용 부회장의 (구)삼성물산 및 제일모직 주식소유비율은 각각 0%, 23.24%였으며, (구)삼성물산과 제일모직의 삼성전자의 주식소유비율은 각각 4.06%, 0%였음. 
• 결국 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 “자본시장법”)」 시행령 176조의5(합병의 요건ㆍ방법 등)에 따라, 합병 관련 이사회 결의일인 2015. 5. 26. 기준 최근 1개월 간 (구)삼성물산의 주가는 상대적으로 높게, 제일모직의 주가는 상대적으로 낮게 형성될수록 이재용 부회장 등의 그룹 내 주력 기업인 삼성전자의 지배력이 높아지는 상황이었음.
• 즉, 삼성그룹 총수일가 및 (구)삼성물산 경영진들은 합병 전 제일모직의 가치를 높이고, (구)삼성물산 가치를 낮추기 위해 ▲(구)삼성물산 사업실적 의도적 축소 내지 은닉, ▲제일모직 자회사인 삼바의 콜옵션 부채 고의 공시누락, ▲에버랜드 공시지가 조작 등을 진행함. 또한 합병 후에는 삼바의 분식회계와 상장으로 불공정한 합병 비율의 정당화 작업을 진행한 것으로 보임. 

1) (구)삼성물산 주가를 낮추기 위한 의도적 사업실적 축소 내지 은닉

• (구)삼성물산의 신규 수주 규모는 2014년 연간 목표액의 60% 수준인 13조 8천여억 원이었으며, 2015년 1분기에는 연간 목표액의 8.9%에 그치는 수준인 1조 4천여억 원이었음.
• 2015년 상반기 중 주택공급량을 늘렸던 국내 건설사들과 반대로 삼성물산은 신규주택을 300여 가구만을 공급하고, 자신이 담당하던 공사 사업을 삼성엔지니어링으로 이관하기도 함. 이로 인해 2015. 1. ~ 5. 22. 국내 건설업 업종지수는 28.7% 상승했으나 (구)삼성물산 주가는 오히려 8.9% 하락하는 등 약세 행보를 보임. 그러나 (구)삼성물산은 2015. 7. 17. 주주총회에서 합병계약서를 승인함과 동시에 2015년 하반기 서울 지역 아파트 총 10,994가구 공급 계획을 발표함. 
• 또한, 2015. 5. 13. 수주한 2조여 원((구)삼성물산의 2014년 해외 수주액 25%에 해당)의 카타르 복합화력발전소 공사 계약을 합병계약서 승인 이후인 2015. 7. 28. 에야 공개함.

2) (구)삼성물산 주가를 낮추기 위한 국민연금공단의 주식거래 및 각종 논란을 무릅쓴 삼성물산-제일모직 합병 찬성

• 단일 주주로는 (구)삼성물산 최대주주였던 국민연금공단은 2015. 3. 26. (구)삼성물산 주식 중 11.43%를 보유하고 있었으나 지속적으로 (구)삼성물산 주식을 매도하여 이사회 결의일 전 마지막 거래일인 2015. 5. 22.에는 9.54%를 보유함. 
• 그러나 국민연금공단은 이사회 결의 후에는 이와 다른 행보를 보임. 이사회에서 결의한 합병비율에 따르면 (구)삼성물산 1주는 제일모직 0.35주와 동일하므로, 합리적인 주주라면 이사회 결의 후 합병비율보다 주가가 상승한 (구)삼성물산 주식을 매도하고 제일모직 주식을 매수하는 것이 일반적 투자 원칙에 부합하는 것임에도 불구하고 국민연금공단은 이와는 반대로 (구)삼성물산 주식 매수, 제일모직 주식 매도를 진행하여 (구)삼성물산 주식 소유 비율을 늘렸음.
• 「국민연금법」 및 관련 규정에 의하면 국민의 노후자금인 국민연금은 국민연금기금운용위원회가 심의 및 의결한 바에 따라 관리·운용되어야 함. 당시 기금운용위원회 위원들이 (구)삼성물산 주식의 과소평가 등 자산 손실의 가능성을 제기했으며, 기금운용위원회가 직접, 혹은 의결권행사전문위원회를 개최해 합병 관련 의결권에 대한 논의를 진행할 것을 요구함. 당시 ISS, 글래스루이스, 서스틴베스트 등 각종 국내외 의결권 행사 자문기관도 합병반대를 권고했지만 국민연금공단은 의결권행사전문위원회를 거치지 않고 합병안을 찬성함. 2015. 7. 17. 주주총회 당시 (구)삼성물산 주식의 11.2%를 보유한 국민연금공단이 반대했다면 합병안은 의결정족수 미달로 부결되었을 것임.
• 합병안 통과 후 (구)삼성물산과 제일모직의 주가는 큰 폭으로 하락하였으며, 국민연금공단은 (구)삼성물산에서 3,155억 원, 제일모직에서 2,753억 원 등 총 5,908억 원의 평가 손실을 본 것으로 추정됨.

3) 제일모직의 가치를 높이기 위한 제일모직 자회사 삼바의 고의 공시누락 및 분식회계

• 2018. 7. 12. 금융위원회 산하 증권선물위원회는 삼바 분식회계 혐의 중 바이오젠과의 주주간 약정 공시 누락에 대해서 삼바가 ‘명백한 회계기준을 중대하게 위반’ 하였고, ‘고의’로 공시를 누락하였다고 판단하여 삼바에 대하여 담당 임원 해임을 권고하고, 감사인 지정과 검찰 고발 등의 제재를 의결함. 
• 제일모직은 (구)삼성물산과 합병 당시 삼바 지분 약 45.7%를, 삼바는 삼성바이오에피스(이하 “에피스”) 지분의 91.2%를 보유하고 있었음.
• 삼바는 합작회사인 바이오젠이 에피스에 대한 지분율을 에피스의 투자단가에 이자를 더한 수준의 가격에 50%-1주까지 늘릴 수 있는 약정(이하 “콜옵션 약정”) 및 자금조달보장약정을 바이오젠과 체결하고 있었음. 그러나 바이오젠은 콜옵션 약정을 2012년부터 공시한 반면, 삼바는 이를 공시하지 않다가 2014년 감사보고서에 주주간 약정의 존재만을 간략하게 언급했을 뿐, 이에 따른 재무적인 영향이 발생할 지는 공시하지 않음. 
• 삼바는 2012년부터 2014년까지 에피스에 대한 지배력을 보유한 것으로 보아 에피스를 연결 대상 종속회사로 처리함. 그러나 2015년 말경 갑자기 바이오젠의 콜옵션 행사 가능성이 높아져 ‘에피스에 대한 지배력을 상실’했다며 에피스 주식을 공정가치로 평가하여 4조 5천여억 원의 종속회사처분이익을 인식함. 이는 2014년 삼바 자본 총계 6천억 원의 7배를 초과하는 금액임. 
• 삼바의 주장대로 에피스의 총가치가 5조 2,700억 원이 되려면 에피스의 연간 이익은 매년 수천억 원 수준이어야 하지만, 에피스는 2015년도 감사보고서에 ‘향후 10년간 2015년 말 현재 결손금을 상쇄할 이익도 발생하기 어렵다’는 취지의 삼바와 상반되는 내용을 기술함. 
• 삼바가 2014년 재무제표 공시에서 콜옵션 약정을 간략하게 공시함으로써 삼바의 공정한 가치가 반영되지 않아 제일모직의 주가가 부당하게 높게 평가됨. 결국 이재용 부회장에게 유리한 합병비율을 도출하기 위해, 삼바의 가치를 고평가하여 제일모직의 가치를 부풀렸고, 이를 위해 합병 이전에는 콜옵션 약정을 숨기고, 합병 이후에는 에피스에 대한 지배력 상실을 핑계로 분식회계를 통한 합병비율의 정당화 작업을 진행한 것으로 보임.  

4) 에버랜드의 공시지가 급등을 통한 제일모직 가치 조작

• 국토교통부는 2018. 4. 19. SBS 등 언론보도와 참여연대 등의 에버랜드 공시지가 관련 의혹 제기에 대해 “2015년도 용인 에버랜드 표준지 공시지가 급등 의혹” 관련 조사결과를 발표하고, ▲에버랜드 표준지 선정절차 위배, ▲에버랜드 표준지 공시지가 평가의 일관성 결여, ▲에버랜드 개별공시지가 산정 시 비교표준지 적용 부적정 등 절차위배를 인정했으며, 외부의 압력 또는 청탁이 개재되었을 개연성이 있다고 판단하고, 검찰에 수사의뢰함.
• 2015년 에버랜드 표준지 공시지가 공시 추진 시 담당평가사 등은 「표준지의 선정 및 관리지침(이하 “표준지 관리지침”)」을 위배하여 선정심사에서 결정된 표준지를 임의 교체하고, 표준지 확정 후 재심사 없이 표준지를 2개에서 7개로 추가함. 또한 7개 표준지 중 6곳은 공시지가를 2014년 대비 최대 370% 상향시키면서, 규모가 가장 큰 1곳은 공시지가를 2014년보다 낮게 평가하는 등 표준지 공시지가 평가의 일관성이 결여됨. 
• 용인시는 에버랜드의 27개 필지에 대한 개별공시지가를 산정하면서, 2015년에는 고가의 비교표준지를 적용하여 개별공시지가를 상향시킨 반면, 2016년에는 저가의 비교표준지를 적용하여 개별공시지가를 하락시킴으로써 지가 산정의 신뢰성을 훼손하였음.
• 에버랜드 공시지가의 급등락은 공교롭게도 삼성의 시기별 필요와 정확하게 맞아 떨어짐. 2015년 에버랜드의 표준지 공시지가 급등은 에버랜드의 후신인 제일모직의 기업가치를 증가시킴으로써, 당시 증권사 리포트에서는 삼성물산-제일모직 합병비율의 정당성을 입증하는 용도로 사용됨. 그러나 정작 두 회사 합병이 마무리된 이후에는 표준지를 바탕으로 실제 과세의 기준이 되는 개별공시지가가 2016년 삼성물산 측의 하향의견을 받아들여 의해 다시 하락함. 
• 삼성물산-제일모직 합병이 마무리된 시점인 2016년에는 피고발인 이재용 부회장 등의 입장에서 합병 합리화라는 목적을 완수한 상황에서 구태여 막대한 조세 부담을 감당할 이유가 없었다는 해석이 가능함.

 5) 합병으로 인한 이재용 부회장 등의 이익과 (구)삼성물산 주주들, 국민연금공단의 손해 발생 

• 2016. 5. 30. 서울고등법원은 두 회사 합병에 반대한 (구)삼성물산의 일부 주주들이 제기한 주식매수가격 결정 청구에 대하여 1주당 매수가격을 66,602원으로 결정함. 이를 통해 합병비율을 재산정해 보면, 삼성그룹 총수일가는 현 삼성물산 대주주의 지위와 더불어 최소한 3,718억 원의 이익을, (구)삼성물산 소액주주들과 국민연금공단은 각각 5,238억여 원과 581억여 원 상당의 손해를 입은 것으로 추정됨.

○ 고발이유

1) 업무상 임무 위배 및 업무상배임죄의 성립

• 피고발인들 중 이재용 부회장 등 총수일가는 배임 행위로 직접적인 이익을 얻었을 뿐 아니라, (구)삼성물산, 제일모직 및 합병 후 삼성물산의 사실상 이사로서 기업가치를 보호해야 할 의무가 있으나 이를 위배하였음. 피고발인인 (구)삼성물산 대표이사들은 (구)삼성물산의 이익을 위해 직무를 충실하게 수행하고, 회사 내외 이해관계인의 이익을 침해하지 않을 의무가 있으나 이를 위배하였음.
• 구체적으로 이재용 부회장 등 총수일가는 ▲(구)삼성물산 대표이사와 공모하여 의도적으로 (구)삼성물산의 주가가 낮게 형성하도록 조종하는 한편 ▲제일모직의 가치는 높게 조작함으로써, (구)삼성물산의 낮게 형성된 주가와 제일모직의 높게 형성된 주가를 바탕으로 정해진 왜곡된 합병비율에 따라 합병을 진행시킨 것으로 보임. 이로써 피고발인들은 (구)삼성물산 기업가치를 하락시켰을 뿐만 아니라, (구)삼성물산 주주들, 특히 합병에 반대하는 주주들에게 손해를 야기하거나 그러할 위험을 초래함.

2) ｢자본시장법｣(시세조종행위 등의 금지) 위반죄의 성립

• 주가조작이란 수요와 공급에 따른 가격형성이라는 주가 결정의 시장원칙을 깨고 누군가가 가격 형성을 인위적으로 조작하는 것임. 조작된 시세를 공정한 시세로 잘못 안 투자자들이 이 주식을 매매 시, 이는 선량한 다수 투자자의 피해를 바탕으로 이득을 얻는 사기행위와 마찬가지임. 주가조작은 다수 투자자의 이익을 침해할 뿐만 아니라, 자본시장에 대한 투자자의 신뢰를 저해하는 등 국민경제의 건전한 발전에 부정적인 영향이 크므로 ｢자본시장법｣에서 엄격히 규제하고 있음. 
• 즉, 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진 등은 공모하여 시세를 조종함으로써 자본시장법을 위반한 혐의가 있음.

Ⅱ. 에버랜드 공시지가 조작 의혹 관련 삼성그룹 총수일가, 국토교통부, 한국감정원 등에 대한 위계공무집행방해 등 고발 및 뇌물죄 수사의뢰

○ 범죄사실

• 위 ‘Ⅰ. 삼성물산·제일모직 합병 관련 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진의 배임 및 주가조작 혐의 추가 고발’ 중 ‘4) 에버랜드의 공시지가 급등을 통한 제일모직 가치 조작’ 부분과 동일함.

○ 고발이유

1) 위계공무집행방해 

• 「부동산 가격공시에 관한 법률(이하 “부동산공시법”)」에 따르면,  표준지 공시지가 산정 및 공시 업무는 국토교통부장관의 ‘공무’이고, 개별 공시지가 산정 및 공시 업무는 시장․군수 또는 구청장의 ‘공무’임. 또한, 공시지가는 국가의 부동산 정책과 조세 정책에 직접적 영향을 미치는 중요한 지표로서 그 산정과정은 공정하고 적법해야 하며, 인위적인 조작이 개입되어서는 안 됨.
• 그러나 2015년도 에버랜드 표준지 공시지가 산정 시 한국감정원 관계자, 감정평가사 등은 표준지 관리지침을 위반하여 표준지 임의교체 및 임의추가를 자행함. 이를 알지 못한 국토교통부 장관은 위법하게 산정된 표준지 공시지가를 그대로 공시한 바, 삼성그룹 총수일가 및 한국감정원 관계자, 감정평가사 등은 공모하여 국토교통부 장관의 관련 직무집행을 방해함.

<표1> 2016년 1/10 수준으로 하락한 에버랜드 일부 지역 개별공시지가(제공 : SBS)

• 또한, 위 <표1>에서 확인할 수 있듯이 2016년도 에버랜드 개별공시지가 검증 업무를 수행한 감정평가사는 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항을 검토·확인 없이 비교 표준지를 2015년도 표준지보다 훨씬 저렴한 저가의 임야 표준지로 정정하여 일부 지역의 개별공지시가를 1/10 수준으로 하향시킨 의혹이 존재함. 이를 알지 못한 용인시장은 위법하게 산정된 개별공시지가를 그대로 공시한 바, 삼성그룹 총수일가 및 용인시 처인구 공무원, 감정평가사 등은 공모하여 용인시장의 관련 직무집행을 방해함.

2) 감정평가법 위반죄

• 에버랜드의 2015년도 표준지 공시지가 산정 및 2016년도 개별공시지가 검증 업무를 수행한 감정평가사들은 각각 표준지 임의교체, 임의추가 및 저년도 지가와의 균형 유지 검토·확인 생략 등으로 감정평가법 제49조 제5호를 위반하여 ‘고의로 잘못된 평가를 한 자’들에 해당함.

○ 뇌물죄 수사의뢰

• 이재용 부회장 등 삼성그룹 총수일가는, 삼성물산-제일모직 합병을 통해 삼성그룹 전반에 대한 지배력을 강화할 필요성이 있었으며, 이러한 목적 아래 공시지가를 인위적으로 조작한 것으로 볼 수밖에 없는 정황이 국토교통부 내부 감사결과 드러남. 국토교통부, 한국감정원, 용인시 처인구 공무원 등 관련자들이 삼성그룹 총수일가 내지 삼성그룹 임직원들과 공모하지 않고서 아무런 동기 없이 ‘임의로’ 공시지가를 잘못 산정하거나 조작할 이유가 없으며, 이 배후에는 삼성그룹 측으로부터 받은 뇌물이 존재할 가능성이 존재함. 아직까지는 뇌물이 오간 정황은 드러나고 있지 않으나, 뇌물죄에 강한 혐의를 둔 수사가 필요함.

4. 결론

• 공정하게 시장에서 형성된 주가를 바탕으로 합병비율이 산정되는 것이 아닌, 조작된 주가를 근거로 왜곡된 합병비율이 산정된다면 자본시장의 신뢰 훼손은 물론 국민경제의 건전한 발전에 부정적인 영향을 끼치게 됨. 
• 그러나 삼성그룹 총수일가, (구)삼성물산 경영진 등은 이재용 부회장의 합병 후 삼성물산에 대한 지분율을 최대한 높이고 전체 삼성그룹에 대한 지배력을 강화하기 위하여 주가를 조작하고, 자신의 임무를 위배하여 (구) 삼성물산 주주들에 손해를 야기하였거나 그 위험을 초래한 것으로 보임. 
• 게다가 삼성그룹 총수일가는 자신에게 유리한 합병비율을 도출하기 위해 분식회계를 통해 자본시장 신뢰성의 근본을 훼손하고, 정부 부동산 정책의 근간인 공시지가마저도 조작했다는 혐의를 받고 있음.   
• 따라서 이들의 업무상 배임행위 및 자본시장에서의 시세조종행위, 위계공무집행방해 등의 혐의에 대한 엄중한 수사가 이루어지고 법의 심판을 받음으로써 다시는 이와 같은 일이 반복되지 않도록 해야 함. 

보도자료 [원문보기/다운로드]

공시가격 현실화가 ‘세금폭탄’이라니

김남근 변호사·경제민주화 네트워크 정책위원장·참여연대 민생희망본부 실행위원

토지 공시지가와 주택 공시가격은 조세와 토지보상, 복지대상 선정기준 등 여러 행정의 기본인프라가 되는 것이어서 무엇보다도 그 공정성에 대한 신뢰를 바탕으로 해야 한다. 토지의 가치를 공정하게 평가하는 작업은 어느 시대에나 중요한 국가행정이었다. 고려시대에는 상중하의 3등급으로 나누어 세금을 부과하였고, 세종시대에는 토지의 비옥도에 따라 6등급, 그해의 풍흉(豊凶)에 따라 9등급으로 나누어 정교하게 토지세를 부과하였다. 교과서에도 나오는 연등9분등법, 전분6등법의 토지평가 제도이다. 

 

그러나 아파트에 비해 고가 단독주택의 공시가격이 지나치게 낮고, 토지의 경우에도 유원지, 골프장 등 특수부동산의 공시지가가 낮다. 이건희 회장의 한남동 단독주택 공시가격은 261억원으로 시세인 498억원의 52%에 불과하다. 강남의 한 주공아파트 시세 반영률은 62%에 불과한데, 노원구 다른 주공아파트의 시세 반영률은 72%나 된다. 이렇게 부동산의 유형, 지역, 가격대 간 시세 반영률의 차이가 커서 형평성 시비가 발생하고, 특히 고가 부동산이 시세에 비해 지나치게 낮게 평가되어 있어 공정성에 대한 신뢰를 받지 못하고 있다. 1989년 지가공시법을 제정하여 통합적인 부동산 평가 제도를 시작할 때부터 현실화율이 낮아 공시지가의 현실화가 국정의 주요 목표였음에도 불구하고, 부동산 경기부양, 부동산 보유자들의 영향력 등 정치적 고려 때문에 공시지가 현실화는 시행되지 않았다. 

‘국토부 관행혁신위원회’가 작년 9월 공시지가의 현실화율 제고, 형평성 시비의 해결을 행정과제로 제기하면서 국토부가 2019년 공시지가, 공시가격 평가작업에서 그동안 지적되어 온 고가 부동산에 대한 현실화율을 우선적으로 높이겠다고 약속한 바 있다. 

 

그런데 이러한 공시지가 현실화 작업을, 일부 보수언론들은 으레 그래왔던 것처럼 “세금폭탄”이라고 공격하고 있다. ‘세금폭탄’의 예로 든 명동 ‘네이처리퍼블릭’ 부지의 경우 공시지가가 2018년 9100만원에서 2019년 1억8300만원으로 2배 이상 올랐지만 시세는 3억원으로 시세 반영률은 50%대에 불과하다. 부자들이 많이 거주하는 한남동, 삼성동 등의 단독주택 공시가격이 40% 이상 상승한 데 비해 서민들이 많이 거주하는 불광동, 쌍문동 등의 공시지가 상승률은 10%에 못 미치고 있다. 한 국회의원은 공시가격이 20~30% 상승하면 서울에서만 기초연금 수급대상에서 탈락하는 노인들의 숫자가 1만명이 넘을 것이라고 하지만, 기초연금은 소득 하위 70% 노인에게 지급하기 때문에 그런 현상이 발생하지 않는다. 복지수급대상 선정기준을 조정하면 될 일이지 60여가지가 넘는 행정의 기본 자료가 되는 공시가격의 공정성, 형평성을 높이는 작업을 그만둘 일은 아니다.

 

일부 보수언론에서는 국토부가 감정평가사들에게 공시지가 현실화율을 높일 것을 주문한 것에 대해, 감정평가사 고유업무에 부당하게 개입했다고 비판하고 있다. 그러나 ‘부동산감정평가에 관한 법률’에 공시지가의 평가주체가 국토부로 되어 있다. 국토부는 행정 편의상 1000여명의 감정평가사에게 평가업무를 위탁하고 있는 것뿐이다. 공시지가 평가 작업의 주체가 감정평가사인데, 국토부가 부당하게 개입한다는 주장은 주객이 전도된 것이다. 오히려 감정평가사들의 평가 내용을 국토부가 검증절차 없이 무조건 수용해 부정 평가 시비가 발생하고 있다. 2015년 용인 제일모직(에버랜드) 표준지가 여러 필지로 변경되고 지가 변동률에 과다한 특이사항이 발견되었는데도 감정평가사의 조사결과에 대해 국토부는 아무런 검증 없이 그대로 반영하여 부실평가 논란이 일었다. 국토부는 ‘세금폭탄론’에 휘둘리지 말고 2019년 공시지가 현실화율을 높이고 유형, 지역, 가격대별 형평성의 차이를 극복하기 위해 최선을 다해야 한다.

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https://docs.google.com/document/d/16WTI7bgEySXU6r80aaFAqyVewQ6dHiQbxvWJ... target="_blank" rel="nofollow">참여연대, 2019년 주택 공시가격 분석한 이슈리포트 발표

참여연대 조세재정개혁센터는 2019년 10월 7일, 2019년 주택 공시가격의 현실화율을 분석한 <고가주택의 낮은 공시가격 문제 여전히 심각해> 이슈리포트를 발표했습니다. 참여연대가 분석한 주택 공시가격의 전국적 현실화율은 국토교통부가 제시한 수치와 거의 차이가 없었으나, 지역별·실거래가액별 현실화율에서 큰 차이가 나타나는 문제는 여전히 심각한 수준인 것으로 나타났습니다.

부동산 공시가격은 전체적으로 실거래가보다 매우 낮을 뿐 아니라, 고가주택의 경우 저가주택보다 더욱 낮게 산정된 것은 부동산 보유세가 자산불평등을 완화할 수 없는 심각한 문제를 야기했습니다. 참여연대는 그동안 수차례 주택 공시가격의 실증분석을 통해 이러한 문제를 입증하고 제기해왔고, 국토교통부는 올해 초 전국적 차원의 공시가격 현실화율을 공개하며, 2018년에 비해 공시가격의 현실화율을 소폭 인상했으며 특히 공시가격의 형평성이 훼손된 문제를 개선하였다고 밝힌 바 있습니다. 참여연대는 전체적으로 현실화율이 국토부가 제시한 수준에 도달했는지, 지역별·실거래가액별 형평성 문제가 어느 정도 해소되었는지를 검증하기 위해 2019년 부동산 공시가격의 현실화율을 분석했습니다.

참여연대가 2019년 주택 공시가격 현실화율을 분석한 결과, 2019년 공동주택 공시가격 현실화율은 68.8%로, 국토부가 밝힌 68.1%와 소수점 단위의 미세한 차이만 존재했습니다. 하지만 공시가격 현실화율의 광역별로 6.7%p의 편차가 있었고, 실거래가가 낮은 주택일수록 공시가격의 현실화율이 높은 수직적 역진성도 여전히 존재했습니다. 한편 2019년 단독주택 공시가격 현실화율은 51.1%로 국토부가 밝힌 53.0%보다 낮게 나타났습니다. 그런데 단독주택 공시가격의 광역별 현실화율의 격차는 공동주택보다 더욱 컸으며, 수직적 역진성의 문제도 공동주택보다 더욱 심각했습니다. 실거래가액이 15억~25억 원 이하인 단독주택 공시가격의 현실화율은 40.1%인 반면, 3억 원 이하인 단독주택 공시가격의 현실화율은 54.7%로 나타났습니다.

결론적으로 국토부의 공언과는 달리, 2019년 주택 공시가격에도 형평성이 훼손되는 문제는 여전히 심각한 것으로 나타났고, 이는 고액 자산을 보유한 사람이 부담해야 할 부동산 보유세가 큰 규모로 누락되고 있는 것을 의미합니다. 자산불평등 완화라는 시대적 과제를 달성하기 위해서는 부동산 보유세의 과표를 결정하는 부동산 공시가격이 실거래가를 정확히 반영해야 합니다. 이를 위해서는 정부가 임기 내에 달성할 수 있는 목표치를 정확히 설정해야 하며, 부동산 공시가격의 현실화와 형평성 문제를 해소하기 위한 로드맵을 시급히 발표해야 합니다.

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▶ <고가주택의 낮은 공시가격 문제 여전히 심각해> 이슈리포트 https://docs.google.com/document/d/16WTI7bgEySXU6r80aaFAqyVewQ6dHiQbxvWJ... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]

정부는 공시가격 현실화 반드시 실천하겠다는 의지를 보다 분명히 밝혀야

고가 공동주택 현실화율 우선적 제고 방안은 바람직하나,

내년 적용될 미미한 수준의 현실화율 달성 목표는 실망스러워

국토교통부는 2019년 12월 17일 <2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안>을 발표했다. 세간의 기대와는 달리, 정부의 이번 정책은 부동산 공시가격제도 개선을 위한 전체적인 로드맵이 아닌 1년 짜리 계획이었다. 부동산 공시가격의 현실화율 제고, 수직적 형평성 제고 등을 위한 과제가 산적해있음에도 불구하고, 정부가 또 다시 2020년에만 적용될 미미한 수준의 제도 개선안을 발표하지 않았다. 정부가 과연 부동산 문제의 심각성을 제대로 인식하고, 그 문제를 제대로 해결하기 위한 절박한 실천 의지가 있는지 의심될 정도로 매우 실망스럽다. 참여연대는 정부가 더 이상 부동산공시법의 취지를 훼손하지 말고, 부동산 공시가격의 현실화율을 적어도 90% 이상으로 현실화하기 위한 로드맵을 발표할 것을 촉구한다.

정부의 2020년 부동산 공시가격제도 개선안 중에서 최근 투기가 심각한 수준으로 발생하고 있는 고가 공동주택에 대해서 공시가격 현실화율을 우선적으로 70~80% 수준까지 높여 보유세 부담을 현실화하겠다는 방안은 방향에 있어서 타당하다. 수직적 형평성이 훼손된 문제, 즉 가격대별 현실화율의 격차를 처음으로 공개한 점도 긍정적으로 평가할 수 있다. 그런데 고가 단독주택의 현실화율을 고가 공동주택보다 훨씬 낮은 55% 수준에서 결정하겠다는 점은 납득하기 어렵다. 주택 유형별 현실화율 차등 제고 방안은 동일한 가격의 자산에 다른 현실화율을 적용하여 다른 과세표준을 만들어 차등적인 세금을 납부하도록 만들겠다는 것이므로 매우 부적절하다. 부동산 공시가격 현실화율의 전반적인 개선 수준도 올해보다 공동주택은 1.0%p 오른 69.1%, 단독주택은 0.6%p 오른 53.6%, 토지는 0.7%p 오른 65.5%에 그친다는 점도 현행 부동산공시법이 정한 수준에 한참 미달한다. 또한 전년 대비 공시가격의 급등을 방지하는 상한 비율을 둔 것도 재산세와 종합부동산세에서 이미 세부담 상한제를 두고 있는데다, 현재 시장에서의 가격 인상에는 그 어떤 상한도 없다는 점을 고려하면 시장가격이 아닌 정부의 뜻대로 임의적으로 가격을 정하겠다는 의미이므로 부동산공시법의 취지를 훼손하는 지나친 조치다.

가장 우려스러운 점은 정부가 주택 공시가격의 현실화율은 2020년 목표만을 제시하였으나, 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 올해 64.8%인 공시가격 현실화율을 7년 내에 70%에 도달하도록 하겠다는 계획을 구체적으로 밝힌 것이다. 이와 같은 계획은 토지 공시가격의 경우 향후 7년 간 현실화율을 매년 1%p도 올리지 않겠다는 조치이기 때문이다. 토지에서 나타나는 자산불평등은 주택보다도 심각한 상황이다. 정부가 2018년에 종합부동산세를 강화하는 과정에서 (별도합산)토지에 대한 세율을 강화하지 않은 점은 향후 추가로 개선해야 할 목표 중의 하나였다. 그런데 토지에 대한 종합부동산세 강화는 2019년 12월 16일 정부가 발표한 대책에서도 빠졌으며, 이번 발표에서도 토지에 대한 현실화율 제고 노력은 찾아보기 힘들다. 주택과 달리 토지의 경우에는 공시가격 현실화율을 제고하여 보유세를 현실화하고자 하는 정책적 목표에서도 제외하려 한다는 합리적인 의구심을 제기하도록 만든다. 따라서 토지도 고가 공동주택과 마찬가지로 가격이 높은 경우 우선적으로 현실화율을 제고하는 방안을 추진해야 하며, 그 구체적 방안은 로드맵을 통해 제대로 수립해야 한다.

그동안 참여연대를 비롯한 시민사회의 꾸준한 노력으로, 정부가 각 유형별 부동산 공시가격의 현실화율(적정가격 대비 공시가격 비율)을 공개하고, 전반적인 공시가격 현실화율 제고를 위한 로드맵을 수립하도록 하는 부동산공시법 개정안도 2019년 12월 6일 국회 국토교통위원회를 통과했다. 부동산 공시가격이 부동산공시법이 정의한 적정가격에 한참 미치지 못하는 문제와 가격별·유형별·지역별 형평성이 훼손된 문제는 자산가 계층이 마땅히 부담해야 할 부동산 보유세를 축소시키는 결과로 이어졌다. 보유세의 기준이 되는 공시가격 현실화를 추진할 경우, 누진적인 세율 구간에 해당하는 주택 소유자의 부담은 유의하게 증가하는 한편  대부분의 주택에서는 그 부담이 크게 증가하지 않는다. 따라서 지금처럼 자산불평등이 심각한 시점에서 부동산 보유세 강화는 가장 시급히 해결해야 하는 시대적 과제이다. 정부는 내년 중 공시가격 현실화를 위한 로드맵을 사회적 공론화를 통해 마련하겠다고 밝혔다. 로드맵의 목표는 부동산공시법이 정한 적정가격의 수준이어야 한다. 즉 공시가격 현실화율을 적어도 90% 이상이 되도록 설정되어야 할 것이다. 토지와 공동주택, 단독주택을 구별하지 않고 현실화율의 로드맵을 구체적으로 마련하여 발표해야 한다. 로드맵의 이행 시기도 지나치게 길게 설정되어선 안 될 것이며, 가능한 단기간에 도달될 수 있는 계획을 수립하여 실천의지를 분명히 밝히고 그 계획을 일관되게 추진하는 것이 중요하다. 공시가격이 빠른 속도로 현실화될 경우 나타날 문제를 핑계로 개혁을 미루는 것은 이제 더 이상 가능하지 않다. 지금부터 당장 그 논의를 시작하여, 내년 상반기 로드맵을 마련하여 2021년 공시가격부터 그 방안이 적용될 수 있도록 해야 한다. 한국에서 부동산 문제는 모든 문제의 시작이며, 모든 문제를 풀어갈 매우 절박한 과제이기 때문이다. 

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2020년 표준주택 공시가격 안, 4월 총선 의식해

자산불평등 완화를 위한 핵심적 개혁과제 미룬 것과 다름없어

국토교통부는 2020년 1월 22일, 2020년 표준단독주택 공시가격 안을 발표했다. 그러나 시민들의 기대와는 다르게 정부는 표준주택(단독주택) 공시가격의 현실화율을 2019년 53.0%에서 2020년 53.6%로 겨우 0.6%p 올리는데 그쳤다. 이는 부동산 투기의 근원인 저평가된 공시가격 수준을 거의 개선하지 않은 것으로서, 부동산 투기를 잡겠다고 했던 현 정부의 의지를 의심하게 하는 심각한 결정이다. 단독주택은 공동주택(68.1%)과 토지(64.8%)에 비해서도 공시가격의 현실화율이 크게 낮다는 점을 고려하면 다른 부동산 유형과의 형평성의 문제도 무시하겠다는 것이어서 더욱 이해하기 어렵다. 정부는 이번 개편으로 고가주택의 현실화율이 더욱 크게 올랐다고 내세웠지만, 2020년 기준 공시가격이 30억 원을 초과하는 초고가 단독주택조차 전년도에 비해 단 0.3%p 수준으로 현실화율이 제고되어 현실화율은 62.4%에 머무르게 된다. 이러한 낮은 현실화율은 보유세 과표를 줄여 초고가 단독주택자에게 큰 혜택을 주는 결과를 가져올 수밖에 없다.

정부의 이러한 소극적인 태도는 이미 감지되긴 했다. 2019년 12월 <2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안>에서 2020년 표준단독주택 공시가격의 현실화율은 0.6%p로 제고하되, 2021년부터 적용될 현실화율 로드맵을 제시하겠다고 했다. 공시가격 현실화를 통해 부동산 보유세를 제대로 작동하게 하고, 그럼으로써 부동산 투기를 일정 수준 억제할 수 있을 것으로 기대되었으나 정부의 이번 결정은 매우 실망스럽다. 이번 표준단독주택 공시가격 결정의 파급효과는 작지 않다. 중앙정부가 수립하는 표준단독주택 공시가격이 이 정도 수준에서 개선되는 것에 그친다면, 지방자치단체에게 결정권이 있는 개별단독주택 공시가격도 크게 개선되지 않을 가능성이 높다. 또한 이러한 결정은 단독주택 외의 다른 부동산 유형의 공시가격 현실화에도 부정적인 영향을 미칠 것이다. 

정부의 2020년 표준단독주택의 소극적인 개편은 4월 총선을 의식하여 그 속도를 의도적으로 늦춘 것이라는 비판을 피할 길이 없다. 부동산 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 않는 문제를 해결하지 않으면, 자산불평등 완화에 기여해야 할 부동산 보유세가 제대로 작동할 수 없게 된다. 따라서 정부는 시대적 최대 과제가 된 자산불평등 문제에 대해서 미온적인 태도를 버리고 공시가격 현실화를 빠른 시일 안에 달성할 수 있는 로드맵을 제시해야 할 것이다.

▶ 논평 https://docs.google.com/document/d/1TDMeBuzoil1Ip13TC1Zrx2EpWtAWNB1SpGPx... target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]