– 광화문광장의 진실을 알려드립니다(4) –

광화문광장은 보행자 광장의 탈을 쓴

4천억원짜리 대규모 토건 사업이다!

– 3천5백억원짜리 GTX 광화문역 신설 계획 당장 폐기해야

– 시민 세금 부담과 광역급행철도 속도 저하 등 문제점 커

– 개발에 따른 투기와 젠트리피케이션 우려에 대책도 없어

 
서울시가 지난 11월16일 기습적으로 동측 도로 공사를 강행한 지 한 달도 되지 않아 지난 12월10일 또 새로운 공사 입찰을 공고했다. 135억원을 투입해 서측 도로를 광장에 편입하고, 100여종의 꽃나무를 심는 공사를 곧바로 하겠다는 것이다. 지금은 코로나19로 모든 시민이 일상을 멈추고 생계의 위협을 감내하고 있다. 이런 상황에서 8백억원의 예산을 들여 멀쩡한 광장을 뜯어내고 나무를 심는 일이 필요할까? 서울시 재정이 그렇게 여유로운가?

2009년 완공된 현재의 광장은 세계 최대 중앙분리대라는 오명을 들어왔다. 그러나 현재 서울시가 ‘동절기 공사 금지’라는 내부 규칙까지 위배해가며 졸속 공사를 강행해 만들려는 ‘토건광장’보다는 훨씬 나을지도 모르겠다. 이렇게 무리하게 사업을 추진하는 이유는 일단 첫 삽을 떠야 다음 삽을 뜰 수 있다는 계산 때문인 것 같다. 현재 서울시가 밝힌 광화문광장 재구조화 사업 예산은 791억원으로 알려져 있다. 그러나 이 사업과 함께 추진하는 수도권광역급행철도(GTX)-에이(A) 노선을 포함하면 사업 규모는 4천억원 이상으로 불어난다. 광화문광장 사업조차 친환경·친보행자 사업이 아니라, 대규모 토건 사업인 것이다.
 
1. GTX-A 광화문역 건설비 3,500억원을 서울시민에게 떠넘기지 마라.

시민사회단체들이 작년부터 여러 차례 GTX 광화문역 신설의 문제점을 지적해 왔다. 그러나 공론화 과정에서 GTX역을 거론하지 않던 서울시는 보란 듯이 2021년 예산에 GTX 광화문역 신설 사업비를 4천만원 책정했다. 총사업비는 무려 3,474억원이다. 지하철역을 하나 만드는 데 무려 3,500억원에 이르는 예산을 쓰겠다는 계획이다. 서울시가 주장하는 30여회의 소통 과정에서 대부분의 전문가와 시민사회단체 활동가들은 GTX 광화문역 신설을 반대했다. 시민사회단체와 전문가들의 반대 의견에도 불구하고 서울시는 이 사업을 꾸준히 추진해왔고, 타당성조사 보고서도 완성했다.

서울시 간부들은 지난 11월30일 서울시 의회 도시계획관리위원회 예산결산특별위원회에서 “광화문역 타당성조사 보고서가 공개돼 있다”고 답변했지만, 이것은 거짓말이었다. 시민단체 활동가의 확인 요청에 서울시 관계자는 “착오가 있었던 거 같다. 현재 검토 중인 사업이라 공개할 수 없다”고 말을 바꿨다. 전화상으로 사업성지수(B/C) 1.15, 재무성지수(PI) 1.04, 이용 수요는 12% 증가 등 일부 수치만 밝혔다. 하지만 전문가들은 ‘주문자생산방식’(OEM)의 타당성조사가 아닌지 의심스럽다는 의견을 보였다.

전문가들의 의견을 종합하면 다음과 같다. 최초의 GTX-A 사업은 BTO-rs(운영손실을 사업자와 정부가 분담) 방식이었으나, 민자사업자가 이익과 손실을 모두 부담하는 BTO방식으로 변경되었다. 정부는 대신 사업비를 증액시켜줬다. 그런데 서울시는 GTX-A 사업이 변경·확정된 이후 광화문역 신설을 국토교통부에 요청했고, 이것은 당초 정부와 사업자간 협약내용 외의 사업이다.

이런 경우 사업 내용의 추가를 요청한 수익자(서울시)가 추가비용(추가역 신설과 사업기간 연장에 따른 비용)을 부담해야 한다. 현재도 국토부는 비용을 모두 서울시가 부담하지 않으면 검토하기 어렵다는 입장이다. 따라서 현재 상황이라면 광화문역 신설 비용은 서울시가 모두 부담해야 한다. 또 광화문역의 운영 수입은 신설 비용보다 훨씬 적을 것이므로 비용 대비 효과(B/C)가 1을 넘기기는 매우 어렵다. 결국 서울시는 경기도민의 서울 도심 접근 편의를 증진하기 위해 서울시민의 세금으로 막대한 건설비와 운영비를 부담하게 될 것이다.

2. GTX 광화문역은 광역급행철도의 속도만 떨어뜨릴 것이다.

GTX는 이름 그대로 광역급행철도이므로 빠른 속도가 필수적인데, 중간에 역을 하나 추가하면 당연히 속도가 저하된다. 특히 서울역에서 광화문역까지는 거리가 2㎞ 남짓하고, 그 사이에 많은 대중교통 노선이 운영되고 있다. 따라서 광화문에 역을 추가하는 것은 불필요한 인프라 투자이며 예산 낭비로 보인다. 또 광화문에 역을 추가한다면 다른 지역에서도 역 추가 요구가 나올 가능성이 크다. 이것은 대중교통을 통해 먼 지역의 시민들을 서울 도심으로 빠르게 이동시킨다는 사업의 본래 목적과도 배치된다.

이미 국토부의 2차례 평가에서 도심 우회 노선(시청역 경유)은 높은 사업비와 느린 속도로 인해 타당성과 경쟁력이 떨어진다는 평가를 받고 탈락했다. 광역급행철도는 평균 시속이 100㎞를 넘어야 원래 목적을 달성할 수 있으며, 역간 거리가 최소 7km 이상은 떨어져 있어야 한다. 서울시가 무리하게 GTX 광화문역을 신설한다면 건설비를 환수하고 운영 수입을 확보하기 위해 지하 공간의 대규모 상업 개발을 함께 추진해야 할 것으로 보인다.

3. 791억원짜리 광화문광장 사업, 예비타당성 조사는 왜 안 받나?

국가재정법 38조 1항에 따르면 기획재정부 장관은 총사업비가 500억원 이상이고 국가의 재정지원 규모가 300억원 이상인 신규 사업에 대해 예산 편성 이전에 미리 예비타당성조사를 실시해야 한다. 예비타당성 조사는 과거 무분별한 국책사업 추진에 따른 예산낭비에 대한 반성으로 김대중 정부가 도입한 제도이다.

‘광화문광장 재구조화 사업’은 총사업비가 791억원으로 알려져 있다. 2021년도 예산안에서 서울시가 요청한 내용을 보면, 월대 복원 사업 506억, 광장 조성 사업 534억 원으로 각 500억 원 이상임에도 불구하고 이에 대한 예비타당성조사를 거쳤는지 여부가 불분명하다. 이에 대해 서울시는 ‘광화문광장 재구조화 사업’ 중 시민광장 사업은 전액 시비 사업으로 예비타당성조사 대상이 아니라고 밝혔다. 또 역사광장 사업은 문화재 복원 사업으로 2018년경 예비타당성조사를 면제받았다고 해명했다.

그러나 이 두 사업의 본질은 결국 광화문 앞 2개의 세종대로 중 서쪽을 막아 이른바 편측 광장을 만드는 것이다. 이를 위해 세종문화회관 앞에는 시민광장을 조성하고, 광화문 앞에는 역사광장을 만들겠다는 것이다. 그럼에도 서울시가 하나인 광화문광장 사업을 굳이 시민광장과 역사광장으로 따로 떼어서 별개의 사업처럼 주장하는 것은 시민을 기만하는 것이다. 또 역사광장을 광장 조성 사업이 아니라, 문화재 복원 사업이라고 주장하는 것도 국가재정법상 예비타당성조사를 면제받기 위한 편법이다.

4. 광화문 일대 재개발에 따른 투기와 젠트리피케이션 우려도 커진다.

광화문광장 조성으로 주변 지역 환경이 개선되면 그동안 주춤했던 도심 재개발 사업에 대한 압력이 증가할 것으로 예상된다. 앞서 이명박 서울시장 시절 청계천복원 사업으로 주변 지역 땅값이 2배 이상 상승했고, 재개발 사업이 급격히 증가해 도심 산업 생태계가 붕괴되는 등 부작용이 잇따라 나타났다. 이렇게 광화문광장을 새로 조성하면 주변 지역의 재개발 사업이 활성화하고 부동산 개발과 투기로 이어질 가능성이 크다.

그럼에도 서울시는 광화문광장 사업에 따른 주변 지역 영향이 어떻게 나타날지, 그 대책은 무엇인지 밝히지 않고 있다. 대규모 개발 사업으로 인해 도심 지역 땅값과 임대료가 상승하고 젠트리피케이션이 나타날 우려에 대해 아무런 대책을 내놓지 않는 것이다. 개발의 악영향을 줄이기 위해서는 대규모, 싹쓸이, 철거 방식을 버리고 소규모, 점진적, 재생 방식으로 전환해야 한다. 또 개발 과정에서 기존의 길과 물길, 땅모양, 산세 등 자연·역사적인 도시 구조를 유지하거나 복원하려는 노력이 필요하다. 이와 함께 개발 과정에서 나오는 대규모 이익을 세금 부과와 공공 공간 확보를 통해 환수하는 방안도 마련해야 한다. 과연 서울시가 이런 계획을 갖고 있는지 묻지 않을 수 없다.

현재 서울시는 광화문광장을 단기간에 가시적 성과를 내기 위한 대규모 토건 사업으로 추진하고 있다. 그렇지 않다면 현재 졸속 강행 중인 공사를 즉각 중단하고, GTX 광화문역 신설 계획을 당장 폐기해야 한다. 또 적절한 사업 타당성조사를 거쳐야 하고, 이 사업에 따른 주변 지역 개발 영향도 면밀히 검토해야 한다. 따라서 광화문광장 사업은 한겨울에 무리한 공사를 벌일 것이 아니라, 4개월 뒤 새로운 서울시장이 들어선 뒤 충분한 논의를 통해 사회적 합의와 비전을 마련해 추진해야 할 것이다.“끝”

2020년 12월 21일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

– 광화문광장의 진실을 알려드립니다(5) –

동서쪽이 균형 잡힌 광화문광장이 필요합니다

– 서울시 자료를 봐도 서측 광장 강행할 근거 없어

– 모든 통계는 동서쪽이 팽팽하거나 동쪽이 더 우세

– 서측 광장 강행 중단하고 광장 형태 다시 논의해야

 
지난 11월부터 광화문광장 공사를 강행하고 있는 서울시는 광장의 형태를 서쪽 편측안이 가장 타당하다고 주장하고 있습니다. 하지만, 이 주장은 서울시 자체 조사 결과에 비춰봐도 전혀 사실이 아닙니다. 모든 통계는 광화문 앞의 서쪽과 동쪽이 모두 중요하거나 오히려 동쪽이 더 중요하다는 결과를 보여줍니다. 다시 말해 광화문광장을 서쪽 편측안이 아니라, 균형감 있게 만들어야 함을 보여줍니다.
 
1. 광화문 앞의 상권과 인구는 동-서쪽이 팽팽합니다.

먼저 상권과 인구를 비교해 보겠습니다. 서울시가 2019년 9월 광장 동쪽과 서쪽 지역과의 상권을 분석한 결과입니다.

￭ 점포수: 동쪽 1537개 < 서쪽 1820개
￭ 하루 매출액: 동쪽 67억1600만원 > 서쪽 29억7400만원
￭ 상주 인구: 동쪽 4만9030명 < 서쪽 6만3313명

이 결과를 보면, 점포수와 상주 인구는 서쪽이 약간 우세하고 매출액은 동쪽이 훨씬 우세합니다. 두 지역 중 어느 쪽이 더 중요하다고 말할 수 없습니다. 또 알 수 있는 것은 서쪽은 주거 지역의 성격이 더 강하고, 동쪽은 상업업무 지역의 성격이 더 강하다는 점입니다. 쉽게 말해 동쪽은 방문자가 더 많고, 서쪽은 거주자가 더 많다는 것입니다. 광화문광장을 만드는데, 방문자 지역을 버리고 거주자 지역 쪽으로만 편향되게 만들 이유는 없습니다. 두 지역을 균형 있게 발전시킬 수 있는 광장을 만들어야 합니다.

2. 보행자 통행량은 동쪽이 서쪽의 2배에 이릅니다.

이번엔 광화문 앞 동-서쪽의 보행 통행량을 비교해 보겠습니다. 2019년 5월 평일 오후 6~7시 사이 서울시가 조사한 광화문 앞의 보행 통행량입니다.

(2019년 5월 서울시의 보행 통행량 조사)
￭ 1위 세종로 동측 1815명,
￭ 2위 세종로 서측 941명,
￭ 3위 사직로 북측 867명,
￭ 4위 사직로 남측 125명

여기서 알 수 있는 것은 현재 시민들의 보행 통행량은 서울시가 광화문광장을 만들려고 하는 서쪽이 아니라, 동쪽이 2배 가까이 많다는 점입니다. 왜냐하면 동쪽엔 교보문고와 한국통신(KT), 대한민국역사박물관 등 시민 이용 시설이 많고, 그 뒤쪽은 상업업무 지역인 종로1가이기 때문입니다. 동쪽에 보행 통행량이 많은데 서쪽에 광장을 만드는 일은 우리 집에 불이 났는데, 옆집에 물을 붓는 것과 같습니다.

3. 광장 형태 연구에선 중앙과 서측, 양측이 팽팽하게 나왔습니다.

그동안 서울시와 중앙정부는 모두 9차례에 걸려 광화문광장의 형태에 대해 연구 결과를 발표했습니다. 앞선 연구에선 어떤 방안이 많이 제안됐는지를 한번 보겠습니다.

￭ 중앙 광장: 3회(1999, 2002, 2007)
￭ 서측 광장: 3회(2005, 2015, 2018)
￭ 양측 광장: 2회(2003, 2010)
￭ 전면 광장: 1회(2017)

여기서 알 수 있는 것처럼 그동안 중앙 광장과 서측 광장, 양측 광장, 전면 광장이 다양하게 제안됐고, 어느 한쪽이 압도적인 우세를 보이지 않았습니다. 특히 동서가 균형 잡힌 중앙 광장과 양측 광장, 전면 광장이 9번 가운데 6번 제안됐고, 서쪽 편측안은 3번만 제안됐습니다. 따라서 새 광화문광장을 조성한다면 이런 앞선 연구의 다양한 결과들을 충분히 고려해서 신중히 결정해야 합니다.

특히 이 서쪽 편측안 3번 중 한번은 이 방안의 최초 제안자인 승효상 현 국가건축정책위원장과 유홍준 당시 문화재청장의 제안입니다. 또 나머지 2번도 박원순 시장의 서울시가 제안한 것입니다. 아시다시피 승효상 위원장은 서울시의 초대 총괄건축가를 지냈습니다. 이 대목은 광장 형태와 관련해 많은 의문을 낳은 부분이기도 합니다.

4. 서울시의 여론 조사 결과는 신뢰하기 어렵습니다.

서울시는 시민 여론 조사에서 ‘서측안’이 압도적인 지지를 받았다고 주장하고 있습니다. 그러나 이 여론 조사는 신뢰하기 어려운 것입니다. 그 이유를 말씀드리겠습니다. 서울시는 공론화 과정인 2019년 12월 새로운 광화문광장 조성에 대한 2차 시민대토론회를 열었습니다. 여기에 참여한 시민토론단 268명을 대상으로 조사를 한 결과가 서울시가 제시하는 여론 조사 결과의 실체입니다. 이 결과는 다음과 같습니다.

(2019년 서울시 여론 조사)
￭ 1순위 서측 64.9%,
￭ 2순위 중앙 19.8%,
￭ 3순위 양측 9%,
￭ 4순위 동측 3.4%

이 결과가 신뢰하기 어려운 이유는 먼저 모집단의 숫자가 268명으로 매우 적다는 점입니다. 또 이 여론 조사가 서울시가 연 시민대토론회 과정에서 나왔다는 점입니다. 만약 토론회가 아니라 통상의 여론 조사였다면 어떤 결과가 나왔을까요? 또 서울시가 아니라, 시민사회단체가 이 토론회와 여론 조사를 주문했다면 어떤 결과가 나왔을까요?

이런 점을 잘 보여주는 여론 조사가 하나 더 있습니다. 2006년 6~11월 오세훈 시장 시절 서울시가 시민 1만2454명을 대상으로 여론 조사를 한 결과입니다. 그 결과는 다음과 같습니다.

(2006년 서울시 여론 조사)
￭ 1순위 중앙 광장 44.4%,
￭ 2순위 편측 광장 29.7%,
￭ 3순위 양측 광장 25.9%

어떻습니까? 여기서 우리가 알 수 있는 것은 당시 서울시 집행부의 광장 형태에 대한 선호가 여론 조사 결과에 강하게 반영된다는 점입니다. 여론 조사를 주문한 쪽의 의견이 여론 조사 결과에 영향을 주는 것입니다.

따라서 서울시가 여론 조사 결과를 광장 형태의 한 근거로 제시하려면 여론 조사를 제대로 해야 합니다. 그 여론 조사는 설문을 만드는 과정에 다양한 이해 관계자가 참여해 공정성과 객관성이 보장돼야 합니다. 또 시민들이 잘 판단할 수 있게 여러 방안에 대한 설명도 자세히 해야 합니다. 또 여론 조사 결과를 의사 결정의 근거로 삼으려면 한 차례가 아니라 여러 차례 해야 합니다.

아시는 것처럼 문화재청은 2021년부터 경복궁 광화문 앞의 월대를 발굴 조사하고 복원할 계획입니다. 또 동쪽의 의정부터에 대한 발굴 조사가 끝나면 이 곳은 역사 전시관 등으로 만들어집니다. 역시 동쪽에 있는 주한 미국 대사관도 몇 년 안에 용산 미군기지로 옮겨갈 예정입니다. 광장의 형태는 이런 주변 상황의 변화를 충분히 고려해 신중하게 결정해야 합니다.

섣불리 800억원이나 들여서 서쪽 편측 광장을 만들었다가 얼마 못 가서 다시 고치는 어리석음을 되풀이해서는 안 됩니다. 광화문광장에 대한 잘못된 결정은 한번으로 족합니다. 백년대계(百年大計)여야 할 광화문광장을 십년소계(十年小計)로 추락시켜서는 안 됩니다.“끝”
 

2021년 1월 5일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

아파트에 이어 다세대 다가구 연립주택 빌라까지

모든 집값 폭등시키겠다는 뜻인가? 공공재개발 당장 멈춰라!

– 투기꾼, 토건족, 재벌, 공기업 배만 불리는 특혜정책 멈춰라!

– 준공업지 특혜남발 공공참여 개발은 건물주 이득만 늘려줄 뿐

– 이명박 뉴타운, 노무현 뉴타운특별법 보다 더 심각한 투기유발

 
정부, 여당이 2020년 5월 6일과 8월 4일 발표한 특혜성 공공재개발·재건축 사업을 강행하고 있다. 최근 변창흠 국토교통부 장관은 서울의 연립주택 밀집 지역 등 저층 주거지를 개발해 주택 공급을 확대하는 ‘공공 소규모 재건축 사업’의 필요성을 언급해왔다. 지난 7일 더불어민주당 천준호 의원은 이같은 내용을 골자로 한 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 개정안을 대표 발의했다. 개정안은 소규모 재건축사업에 LH 등 공공기관이 참여하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 올리고, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납 하도록 했다. 분양가상한제도 제외했다.

하지만 주변 집값을 자극하는 바가지분양을 허용하고 찔끔 공공주택을 가져오는 방식으로 집값을 잡을 수 없다. 오히려 아파트에 이어 다세대, 다가구, 연립주택, 빌라까지 모든 집값을 폭등시킬 우려가 매우 크다. 이에 경실련은 토지주, 건물주, 투기꾼들 재산만 불리고 재벌, 공기업, 토건족 토건물량 확보만 해주는 특혜성 공공재개발•재건축 정책을 당장 멈출 것을 촉구한다.

정부는 지난 5•6대책에서 재개발 사업에 공기업을 투입해 분양가상한제 제외 등 각종 특혜를 제공해 공급을 늘리겠다고 발표했다. 하지만 분양가상한제가 폐지된 2014년 이후 공기업(LH, SH)의 공공성은 상실됐다. 그럼에도 정부는 공기업을 앞세워 신도시개발을 주도했고, 공기업조차 분양가를 부풀리며 분양가상한제 위반, 가짜 분양원가공개 등으로 국민을 속여왔다. 그런 공기업이 이젠 특혜를 남발하고 특권을 이용해 구도시의 재개발과 재건축 도심개발까지 참여범위를 확대하겠다는 것은 가격을 부풀리고 국민을 속이며 재벌과 건설업자, 공기업, 투기꾼 배만 불리겠다는 것과 다름없다. 정말 서민들의 주거안정을 원한다면 공공의 장사부터 중단시켜야 한다. 앞으로 공공주도 개발은 모두 공공주택을 확보해 토지는 팔지 않고 건물만 분양하고, 거짓 분양원가공개 및 분양가상한제 위반 등에 대해서는 처벌 등의 조치를 우선해야 한다.

공기업은 70년대에서 지난 50년 신도시개발을 독점해 왔다. 국민이 위임한 3대 특권인 ▲독점개발권 ▲강제수용권 ▲토지 용도변경권 등 막강한 권력을 토건세력과 재벌 투기꾼을 위해 최근 10년째 사용해왔다. 2000년 이후 정부는 재개발·재건축 등의 개발사업에서도 토지수용권을 민간(조합)에게 넘겨줬다. 그렇게 20년이 흘렀지만, 현실은 대다수 세입자와 원주민까지 내쫓긴 채 토건업자와 투기세력만 배를 불리고 있고, 주택이 투기수단으로 전락, 다주택자의 사재기만 증가했다.

이미 서울 지역 재개발 사업 등은 이미 투기세력이 확보한 물건에 대해 층고완화, 용적률 상향, 조합원 분담금 보장, 중도금 및 이주비 지원, 세금 특혜 대출 알선 등의 특혜로 얼룩져 있다. 이런 상황에서 공공참여시 분양가상한제 제외, 용적률 증가 등의 특혜를 더 얹어서 나홀로 아파트, 단세대다가구, 연립빌라(4층 이하) 주택단지까지 확대하여 적용하겠다는 것이다. 이미 발생한 부동산 거품을 빼기는커녕 더 키워 거품을 지탱시키고 투기를 부추기려는 꼼수 정책일 뿐이다.

준공업지 개발도 마찬가지다. 5•6 대책, 8•4 대책에서 준공업지역 규제 완화를 통한 공급확대 투기 조장 정책을 직접 발표한 박선호 차관은 정작 본인과 가족이 준공업지역 내 수십억원대의 공장 등을 소유하고 있어 이해충돌 논란이 일기도 했다. 투기꾼, 토건족, 재벌, 공기업 배만 불리는 공공재개발 정책은 과거 이명박 서울시장의 뉴타운, 노무현 정부의 뉴타운 특별법보다 더 심각한 투기를 조장할 것이다.

코로나사태가 장기화되는 상황에서도 집값이 상승하는 것은 명백히 정부의 투기조장 정책 때문이다. 특히 개발이익환수장치가 부재한 상황에서의 무분별한 공급확대는 투기광풍으로 이어질 수밖에 없다. 강제수용 택지마저 민간매각하는 방식을 중단하지 않는 한 공공주택 확대도 불가하다. 정부·여당은 공공재개발과 재건축 특혜남발로 투기를 조장하는 정책을 당장 멈추고, 민간아파트 바가지 분양 근절을 위한 분양가상한제 의무화부터 시행해야 한다. 저렴한 공공주택 확대를 위해 지난 5년 공공분양원가 상세 내용 공개, 분양가상한제 위반 공기업 임직원 처벌, 모든 국공유지와 공공택지의 민간 매각금지 그리고 토지임대건물분양 대량공급 등의 근본적인 거품 제거를 위한 정책을 즉각 시행할 것을 촉구한다.“끝”

2021년 1월 8일

경제정의실천시민연합

서울뿐 아니라 대도시의 구도심 모든 주택가격을

폭등시키겠다는 뜻인가? 공공재개발 당장 멈춰라!

– 구도시까지 전부 다 투기장으로 만들겠다는 신호 주는 것

– 도시관리 기본 틀 허물고, 도시 과밀의 심각한 문제 야기

– 분양가상한제 공공참여 풀고, 민간 시행되겠나? 비상식적

– 멀쩡한 주택 싹쓸이식 재개발 재건축 규제 완화 중단해야

 
정부가 지난 15일 공공재개발 첫 시범사업 후보지 8곳을 선정해 발표했다. 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평 13, 14구역, 동대문구 용두 1구역 6지구, 신설1구역 등으로 예상 세대수는 4.7천호 규모다. 정부는 예상 주택 4.7천호에 거주하는 세대와 가구도 밝혀야 한다. 이들 사업지에는 용적률 상향, 인허가 절차 간소화 등 온갖 특혜를 제공하고, 분양가상한제 적용도 면제된다.

경실련은 이미 발생한 부동산 거품을 빼기는커녕 더 키워 거품을 지탱시키고 투기를 부추기려는 꼼수 정책을 당장 중단할 것을 촉구한다. 정부가 구도심을 몽땅 철거 방식으로 개발하겠다는 것은 신도시 주택공급 실패로 잡지 못한 집값을 더 부풀리는 결과를 초래할 수 있다. 개발이익환수장치가 부재한 상황에서의 무분별한 공급확대는 투기 광풍으로 이어진다. 멀쩡한 집을 다 부수는 구도시 개발에 공공이 참여하여 도시 전체를 공사판으로 만들고 투기장 만들겠다는 신호를 주는 게 아니라면 당장 멈춰야 한다.

이번 정책은 장사 논리에 빠져 기능을 상실한 LH공사 등 공기업이 참여하면 용적률을 법적 상한의 120%까지 올리고, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납 하도록 특혜를 제공했다. 용도지역의 관리 또는 용적률 관리는 주택사업을 위한 수단이 아니고 도시관리를 위한 기본적인 틀이다. 그렇다면 도시관리의 측면에서 용도지역 또는 용적률에 관한 틀을 설정한 후에 주택사업이 진행되어야 한다. 이제까지의 공공사업이 개별사업을 위해 도시관리 기본 틀을 허물어 왔던 행위를 또다시 공공재개발이라는 이름으로 자행해서는 안 된다. 그리고 이러한 공공참여 재개발의 특혜가 민간의 재개발까지 확산될 경우에는 도시 과밀의 심각한 문제를 야기할 수 있다.

민간에게는 분양가상한제를 적용하도록 제도를 강화하면서 공공에만 예외로 한다는 것도 상식적으로 맞지 않는 정책 방향이다. 민간 첫 분양가상한제 적용 대상이었던 서초구 래미안 원베일리 분양가는 평당 5,668만원으로 결정되면서 논란이 되고 있다. 주택도시보증공사가 책정한 4,891만원보다 800만원 가량 높은 가격이기 때문이다. 이렇게 공공과 민간이 서로 앞장서 분양가상한제를 무력화시키고 있다. 분양가상한제를 제외하는 게 무슨 공공인가? 집값을 잡을 수 있는 제도부터 정비하고 개발이익 환수 장치를 정비해야 한다.

오는 4월 서울시장 보궐선거에 출마한 후보들도 무분별하게 재개발‧재건축 규제를 완화하겠다고 발표하고 있다. 무주택 세입자와 도시 서민을 쫓아내고 개발이익 환수도 제대로 되지 않는 재개발‧재건축의 고장 난 시스템을 개선하지 않고 재개발‧재건축을 통한 공급확대만 주장하는 것은 집값 상승을 더 부추길 뿐이다. 참패를 작심한 게 아니라면 서울시장 후보들도 정신 차리고 잘못된 공약을 즉시 철회해야 한다.

정부와 서울시는 공공재개발‧재건축 특혜 남발로 투기를 조장하는 행위를 당장 중단해야 한다. 분양가상한제, 분양원가공개와 더불어 후분양제 등 집값을 안정시킬 수 있는 실효성 있는 제도들을 전면 도입하고, 토지임대건물분양 대량공급 등 근본적인 거품 제거 정책부터 즉각 시행할 것을 촉구한다.“끝”

2021년 1월 18일

경제정의실천시민연합

공기업 특권 ‘특혜보따리’ 남발, 서울 집값 더 오를것

– 토건족, 재벌, 공기업과 투기세력 배만 불리는 특혜남발 멈춰라!

– 홍남기 127만호, 변창흠 62만호, 집값 올리는 정책 추진 관료 교체하라

– 폭등 원인은 공급량이 부족해서가 아니라 공급(분양)가격이 높아서

오늘(4일) 정부는 당정회의를 거쳐 확정된 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. 주요 내용은 재개발 재건축 사업, 역세권·준공업지·저층 노후지 개발, 소규모 개발 등을 공공주도로 개발하여 ’25년까지 전국 83.6만호, 서울 32만호 경기 30만호 등을 신규공급하겠다는 것이다. 2020년 8월 4일 기존에 발표된 127만호까지 고려하면 200만호 이상이며, 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 토지소유자들의 이익을 기존 대비 10~30%p 보장할 것이라고 밝혔다.

대통령의 획기적 공급대책 주문, 변창흠 장관 취임 이후 예견됐던 ‘서울 도시주거환경을 파괴하고 투기를 조장하는 역대급 투기 조장 토건개발대책’이 나온 것이다. 남은 임기 1년 남짓 단 한 채도 입주될 가능성이 없고, 10만 채도 착공 가능성이 희박하다. 공급물량의 7~80% 분양주택의 바가지 분양도 문제이다.

토건족 재벌 공기업과 가진 자들 배만 불리는 ‘특혜보따리’ 토건개발대책을 중단하라

문재인 정부 주택공급 실적은 이미 정부가 역대 최고수준이라 밝힌 바 있다. 그럼에도 집값이 가파르게 뛴 것은 1) 임대사업자 세제 및 대출 특혜로 100만채 이상 사재기했기 때문이고, 2) 공기업이 2014년 이후 2기 신도시 위례와 마곡 등 변창흠 장관이 공기업 사장 시절 공공분양에서 높은 분양가로 바가지 분양을 주도하고, 민간은 더 높은 분양가로 거짓 분양을 허용했기 때문이다. 3) 박근혜때 여야 합의로 폐지된 분양가상한제 도입을 4년째 미루다가 최근 속임수 분양가상한제를 시행하고, 4) 공급이 부족하다면서 3기 신도시 개발을 추진, 5) 엄청난 개발이익이 발생하도록 만들고 환수제도를 무력화 한 재개발, 재건축 등으로 특히 불로소득 조장해 왔다. 6) 2020년 공공재개발 공공재건축 등 구도시 개발까지 특혜를 남발 공기업이 참여하겠다고 발표, 7) 분양가 결정 시스템 청약시스템 공공 분양제도 등 고장 난 공급시스템이 가장 큰 문제이다.

이번에 발표된 역세권개발 준공업지 개발에 신도시 개발 때 공기업과 부패 결탁하던 민간까지 개발 주체로 참여를 시키겠다고 발표했다. 대책에 개발정보와 특혜 계획을 사전에 알려 투기세력과 건설업자가 토지와 주택(다가구 빌라 연립 다세대 단독은 물론 상가 등을 사재기)을 사재기하려 투기가 극성을 부릴 것이다.

노무현 정부 이후 공기업조차 장사치로 전락했고, 국민이 위임한 공권력을 이용 강제수용 땅을 민간에 팔고, 분양원가를 부풀리고 속여서 바가지 분양 등으로 막대한 부당이득을 취하는 상황에서 공기업 주도 구도심개발이 서민주거안정책이 될 리 없다. 판교, 위례, 마곡 등 2기 신도시 주거안정 실패에서 이미 공기업의 무능력은 확인됐다.

기존 재건축 사업도 층고 상향특혜, 용적률 상향특혜, 종상향 등의 규제 완화를 빌미로 특혜가 남발되는 상태로 추진되어 기존 아파트값을 폭등시켰다. 그런데 이번에 더 큰 특혜를 제공하면 기존 아파트값이 어찌 되겠는가? 재건축 아파트에 거주하는 도시 서민인 세입자는 더 빠르게 더 많이 내쫓김을 피할 수 없다. 더군다나 동의율도 2/3으로 완화한 것은 주민들의 내부갈등을 부추키고, 나머지 1/3에 해당하는 주민들의 목소리는 무시되고 소외될 것이다.

이미 경실련이 분석하여 발표한 서울 아파트값 상승의 원인 중 가장 큰 원인은 2014년 말 분양가상한제 폐지였고, 이후 2021년 현재도 바가지 분양을 통해 토지주에게만 막대한 이익을 안기고, 주변 집값은 더 올라갔다. 재개발도 마찬가지다. 경실련 조사결과 세운 도심재개발 사업은 민간기업과 SH공사가 각각 참여 진행했지만, 임대주택 비중은 15%로 모두 막대한 부당이득만 취했을 뿐 세입자 재정착률은 저조했다.

그럼에도 이번 대책에서 토지주들에게 실거주 의무 제외, 재건축 초과이익 부담금 제외, 용적률 완화 등의 추가지원으로 이익을 기존보다 10~30%p 보장한다고 밝혔다. 하지만 공급물량에 임대주택 비중은 적고, 분양가격도 원가에 적정이윤을 더한 가격인지 불명확하다. 서민주거안정은커녕 집값을 더 올리고 토지주, 공기업, 건설사, 투기세력 등에 막대한 특혜만 안겨줄 ‘특혜보따리’뿐인 대책을 취소해야 한다.

서울 도시와 주거환경 파괴, 지역균형발전 고장, 수도권 과밀 더 부추길 것

이번에 발표된 83.6만호는 신규공급이며, 수도권 물량만 61.6만호이다. 이미 추진 중인 수도권 127만호까지 더하면 수도권 공급 예상 물량만 188.6만호이다. 정부는 이를 위해 역세권 용적률 700% 허용, 재개발·재건축 용적률 법적 상한 용적률의 120% 상향 등을 추진하겠다고 밝혔다. 하지만 대대적인 고밀 개발은 기반시설, 녹지 등이 함께 고려되지 않으면 주거환경을 악화시킬 수밖에 없다. 여기에 수도권 대규모 물량공급은 가뜩이나 심화된 수도권 집중을 더 조장하며 지역균형발전과도 역행한다. 문재인 정부에서 지역균형발전 정책은 제대로 추진되지 않았으며, 수십조 예타면제 공공사업 나눠주기식 대응에 치우쳤다. 이런 상황에서 200만호 공급확대는 서울 도시주거환경 및 지역균형발전을 포기하겠다는 선언과 다름없다. 당초의 토지이용계획과 용도지역의 지정목적을 무시한 무분별한 주택공급 정책은 미래의 서울과 수도권에 엄청난 부담을 주게 될 것이다.

지금이라도 거품 뺀 2~3억대 공공주택 공급, 집값 거품 제거하는 것이 답이다

문재인 정부 4년 동안 서울 아파트값이 82% 상승했고, 경기도는 42% 올랐다. 이는 정부의 투기 조장대책 때문이다. 정부가 진정 집값을 안정시키고 서민 주거안정을 위한 거품 제거주택을 공급할 의지가 있다면 특혜남발 방식 토건개발을 중단하고 공기업 주도 거품 없는 강남 등 서울에 30평 3억원대, 경기도에 30평 2억원대 그리고 건물만 30평에 2억원대 공공아파트를 공급하면 된다. 지금이라도 공기업이 추진하는 위례신도시, 수서 신혼희망타운 등의 신도시 등 공공이 보유한 토지에는 건물만 분양해 평당 600만원대, 2~3억대 아파트가 시장에 공급되면 주변 집값 거품도 빠진다.

24번 실패한 대책을 만든 국토부 관료들이 만들어 낸 이번 대책은 재벌과 건설업자 공기업을 위한 대책뿐이다. 이미 정부가 확보한 토지만 해도 용산정비창, 강남 서울의료원 토지, 불광동 혁신파크 등과 국공유지도 많다. 공공이 소유한 토지부터 제대로 된 공영개발방식으로 개발하면 무분별한 공급확대 계획이 아니어도 집값 거품을 제거할 수 있다. 집값이 하락하기 시작하면 기존 주택 300만호 이상이 즉시 공급될 것이다. 이미 사재기 된 800만 채(전체 주택 2,150만채 자가보유자 1,250만명)의 다주택자 매물이 쏟아져 나와도 아무도 주택가격 하락이 우려되어 집을 사지 않는다면 시장에 반값 이하로 주택 매물이 넘치도록 쏟아지게 하는 것이 효과적인 공급확대 방안이다. 기존 도시계획을 단번에 붕괴시키는 근시안적인 대규모 공급확대책은 결국 미래세대가 누려야 하는 기회를 박탈하고 지속적인 부담만 안겨줄 뿐이다.”끝”

2021년 2월 4일

경제정의실천시민연합

◾ 기자회견 개요 ◾
◈ 일시 및 장소 : 2021년 3월 4일(목) 오전 11시, 경실련 강당
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 발언 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장, 안진이 더불어숲 대표, 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장

* 문의 : 경실련 부동산건설개혁본부 02-3673-2146

서울시 공공주택 23.3만호 중 진짜는 43%, 절반도 안 돼

23.3만호 중 9.5만호가 매입형 주택으로 전체의 41% 차지

과거 시장들 임기 내 3만호도 공급 못해, 서울시장 후보들 뻥 공약

서울시와 SH는 공공주택 숫자 부풀리지 말고 공공의 역할 우선하라

LH/SH/GH 공기업 3대 특권 남용, 땅장사 말고 진짜 공공주택 공급하라

경실련 조사결과 2020년 말 기준 서울시 SH가 보유한 공공주택 23.3만호 중에 진짜는 10.1만호로 전체의 43%밖에 되지 않았다. 절반이 넘는 13.2만호가 무늬만 공공주택인 가짜, 짝퉁 공공주택인 것으로 나타났다. 경실련은 지난 2월 우리나라 장기공공주택 보유현황 실태분석 결과를 발표하며 공공주택을 진짜와 가짜, 짝퉁으로 분류했다. 나라 주인인 국민은 공공이 장기간 보유하면서 저렴한 임대료로 나라의 주인들이 장기간 거주가 가능한 영구, 50년, 국민임대와 장기전세 등이 진짜 국민이 원하는 공공주택이기 때문이다.
 

[그림] SH 장기공공주택 유형별 재고 현황 (2020년 기준 23.3만호)

 
서울시 SH는 임대 후 분양전환하는 10년 임대는 없지만, 가짜 공공주택인 임차형이 3.1만호(장기안심 1.2만호, 전세임대 1.9만호)로 전체의 13%를 차지했다. 특히 매입임대 비중이 높았다. 9.5만호로 전체의 41%를 차지해 가짜와 짝퉁 비중이 절반을 넘는 56%였다.

역대 서울시장들의 공공주택 실적을 살펴본 결과 재임 기간 모두 장기공공주택을 3만호도 공급하지 못했다. 오세훈 시장은 2006년부터 2010년까지 5년간 2.3만호, 박원순 시장은 2011년부터 2020년까지 10년간 2.7만호 늘렸을 뿐이다. 임기마다 세운 공급계획과 비교하면 턱없이 모자랐다. 한 달 앞으로 다가온 서울시장 보궐선거에 출마한 여야 후보들이 경쟁하듯 공공주택 30만호, 70만호를 공급하겠다는 공약들을 내놓고 있지만, 과거 시장들의 실적을 통해 보듯 실현 가능성 없는 헛공약에 불과하다.

서울시 역시 정부와 마찬가지로 실적을 부풀리고 있었다. 서울시 공식자료에 따르면 민선 6기(2014년 하반기부터 2018년 하반기) 4년간 공공주택 실적이 계획된 6만호 보다 2.4만호 초과해 8.4만호를 공급했다고 밝히고 있지만, 숫자 부풀리기로 실적만 부풀린 것으로 나타났다. 경실련이 같은 기간 4년간 SH 재고 현황을 조사한 결과 진짜 공공주택은 9천호 늘어나 5년간 1만호도 공급되지 않았다.

서울시는 특별히 매입임대 비중이 전체의 41%로 높은 편인데 매입임대는 크게 재개발임대와 다가구 등 주택을 매입하는 방식으로 구분된다. 그 가운데 재개발 임대가 6.7만호로 매입임대 전체 9.5만호 중 71%를 차지했다. 재개발임대는 재개발·재건축 허가 시 용적률, 층고 상향 등과 같은 특혜를 제공하고 공공주택을 기부채납 받는 형식이다. 아파트로 공급되다 보니 다가구, 빌라 등과 같은 매입형보다 질적으로 나을 수 있다. 그러나 공공이 건축비와 토지비를 지불하고 매입해야 하는 만큼 엄격한 개발이익환수장치라고 볼 수 없고, 예산낭비 우려가 크다. 개발로 인해 내쫓기는 세입자와 원주민, 비싼 분양가 책정으로 집값도 못 잡고, 막대한 불로소득을 건설사와 조합, 투기세력에게 안겨주는 등의 부작용도 크다. 이처럼 온갖 특혜를 제공하고 구걸하듯 찔끔 받고 있어 구걸 임대라는 비난을 받는다.

지난 2월 경실련이 장기공공주택 보유현황 실태를 발표하자, 국토부가 해명자료를 내고 경실련 주장을 반박했다. 경실련이 가짜, 짝퉁이라고 분류한 공공주택들의 기준이 사실이 아니라는 것이다. 경실련의 주장을 정확히 이해하지 못한 궁색한 해명이다. 공공주택의 세부 유형에 대해 논쟁하자는 것이 아니다. 공공이 공공성을 상실한 채 공기업이 재벌과 건설업자를 상대로 땅장사, 국민을 상대로 바가지 분양가를 책정해 집 장사에 혈안이 되었기 때문에 서민들이 정말 안심하고 살 수 있는 주택이 형편없이 부족한 현실을 알린 것이다. LH, SH 등 공기업들이 독점 개발한 땅에 국민이 원하는 공공주택을 직접 개발하거나 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 공적 주택으로 공급했다면 저소득층, 무주택 서민들의 주거난을 많이 해소했을 것이다.

따라서 장기공공주택을 늘리기 위해서는 공기업의 토지 민간 매각과 집 장사 등을 중단시켜야 한다. 지금까지 개발한 신도시에 공공택지를 민간 등에 팔지 않고 장기공공주택으로 공급했다면 값싸고 질 좋은 공공주택을 30% 이상 확보할 수 있었다. 공기업 본연의 역할은 뒷전인 채 가짜·짝퉁 공공주택만 늘리고 땅장사로 번 돈을 이용해 가짜 임대와 짝퉁 주택만 늘리는 행위는 공공주택 공급 시늉으로 혈세를 축내는 것과 다름없다.

집값 거품이 국민이 원하는 수준으로 쏙 빠지기 전까지는 주택 등의 매입을 중단해야 하며, 공기업이 땅장사, 집 장사로 막대한 이득을 챙기는 고장 난 공급시스템부터 획기적으로 개선해야 한다. 위례신도시와 마곡지구 등 강제수용한 택지의 매각을 중단하고, 용산정비창, 강남 서울의료원, 불광동 혁신파크 등 국공유지들을 공공이 직접 개발해 공공이 토지를 소유하면서 건물만 분양하거나 장기임대하는 방식으로 공급해야 한다. 경실련은 서울시와 SH가 부풀려진 공공주택 통계로 계획을 초과 달성했다고 포장하는 것을 중단하고, 집값과 임대료 안정을 위한 공공의 역할을 우선할 것을 촉구한다.

*보도자료(전문)_SH 장기공공주택 보유현황 실태분석 자료

2021년 3월 10일

경제정의실천시민연합

오세훈 시장, 약속대로 광화문광장 공사를

즉각 중단하고 공론화를 재개해야

– 후보 시절 “광화문광장 공사 중단과 폭넓은 공론화” 약속한 오세훈 시장,

공사 중단과 공론화를 통해 새 광화문광장에 대한 논의 시작해야

– 자체 지침 어긴 무리하고 부실한 공사의 책임 소지 밝혀야

– 시민사회단체, 오세훈 시장에게 광화문광장 중단에 대한 면담 요구

 
오세훈 서울시장이 취임한 뒤에도 서울시가 광화문광장 재구조화 사업 공사를 중단하지 않고 있다. 앞서 오세훈 후보는 지난 3월 시민사회단체들의 공식 질의에 공사를 중단하고 공론화를 재개하겠다고 밝힌 바 있다. 시민사회단체들은 새로 취임한 오세훈 시장이 선거 운동 기간에 한 약속을 즉각 이행할 것을 요구한다. 이대로 공사를 진행한다면 오 시장의 광화문광장 재공론화 약속은 거짓 공약이 되고 말 것이다.

공사 중단은 공론화 통한 새 광화문광장의 시작

언론 매체들의 보도에 따르면, 현재 오세훈 시장은 광화문광장 재구조화 사업에 대해 시민 의견 수렴을 포함한 다양한 검토 방안을 모색 중이라고 한다. 그러나 4.7재보궐선거가 끝난 지 일주일이 지난 현재에도 광화문광장 공사를 중단시키지 않고 있다. 오 시장은 지난 3월 8일 후보 시절에 광화문광장 재구조화 사업과 관련된 시민사회단체들의 공식 질의에 대해 “서측 광장 조성공사를 중단하고, 공론화를 재개하겠다”라고 답변한 바 있다.

새로운 광화문광장에 대해 공론화를 재개하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 광화문광장 재구조화 공사의 중단이다. 어떻게 결정될지 모르는 사업에 800억원에 이르는 시민의 세금을 계속 쏟아부을 수는 없기 때문이다. 현재 상태에서 공사를 즉시 중단한 뒤에 다시 집중적으로 논의를 해야 한다. 공사 중단이야말로 공론화를 통한 새 광화문광장의 시작이다. 현재 동측 도로는 그대로 두되 서측 공원조성은 멈춰야 한다. 공사는 광화문광장의 미래가 최종적으로 결정된 뒤에 해야 한다. 공사를 계속하면서 공론화를 한다면 광화문광장은 현재 졸속으로 진행 중인 내용으로 결정될 수밖에 없다. 이는 공론화를 절차적 도구로 추락시킨 박원순 시장 때와 다를 바가 없다.

김인호 서울시의회 의장과 서울시 의회도 공동 책임져야

김인호 서울시의회 의장과 서울시 의회에도 책임을 묻지 않을 수 없다. 언론 보도에 따르면, 최근 김 의장은 “광화문광장 공사를 이제 와서 중단하는 것은 혈세 낭비다. 서울시 의회 의견을 구해야 한다”라고 주장했다. 김 의장과 서울시 의회는 그런 말을 할 자격이 없다. 서울시 의회는 광화문광장 재구조화 사업의 문제점이나 박 전 시장 사후 서울시의 졸속추진에 대한 문제점을 잘 알고 있었다.

실제로 서울시 의회는 2020년 예산심의와 2021년 예산심의 과정에서도 부대조건을 제시하면서 광화문광장 재구조화 예산을 승인하였다. 그럼에도 대행 체제의 서울시가 무리한 공사를 할 때 어떤 의견도 제시하지 않았다. 그런데 이제 와서 “공사를 중단하면 혈세를 낭비하게 된다”라고 말하는 것이 합당한가. 정확하게 말하면 애초에 서울시 의회가 건강한 감시자와 견제자의 역할을 했어야 예산 낭비를 막을 수 있었다고 말해야 옳다. 지금까지 서울시 의회는 오히려 서울시의 예산 낭비를 방치한 책임이 있다. 김 의장과 서울시 의회는 부끄러운 줄을 알고 입을 닫아야 한다.

시민사회단체들이 이 사업에 반대한 가장 큰 이유 가운데 하나가 예산 낭비였다. 사회적 합의가 이뤄지지 않았고, 이를 추진하던 박 전 시장이 갑자기 세상을 뜬 상황에서 삽을 뜨는 것이 그리 긴급했는가. 더욱이 모든 시민이 어려움을 겪는 코로나 시기에 멀쩡한 도로와 광장을 파헤치는 사업을 그렇게 서둘렀어야 했는가. 만약 정상적으로 사업추진에 따른 책임을 져야 한다는 생각이 있었다면 무리한 공사를 했겠는가. 오히려 어떤 시장이 들어와도 되돌릴 수 없도록 의도적으로 만든 것 아닌가. 예산을 투입해서 공사를 시작하고 나면 되돌리기 어렵다는 생각으로 추진한 일이라는 말이다. 이것이야말로 서울시 공무원들과 시의원들이 합작한 ‘알박기’, ‘대못박기’ 행정이었다.

무리한 공사, 부실 공사 책임도 물어야

시민사회단체들이 공사를 반대한 이유 중 또 하나는 서울시가 2012년 스스로 선언한 ‘보도블록 클로징11’(겨울철인 11월부터 2월까지 보도공사 금지)이었다. ‘보도블록 클로징 11’이 시행된 이유는 겨울철 공사가 부실공사나 공사 중 사고 위험이 크기 때문이다. 그럼에도 서울시는 스스로 공사를 금지한 11월에 공사를 강행했다. 결국 서울시 자체 지침을 위반하면서까지 공사를 강행한 결과는 부실공사로 인한 재공사였다. 서울시는 광화문 동화면세점 앞 보도공사를 완료한 지 3개월 만인 올해 4월에 이곳의 보도공사를 다시 시행했다. 자체 지침을 위반하고 시민사회단체들의 공사 반대를 무시하면서 공사를 강행한 결과였다. 오세훈 서울시장은 겨울철 공사 강행과 부실 공사에 따른 재공사의 진상을 조사해 철저히 책임을 물어야 한다.

또한 광화문광장의 공사가 사전에 구체적인 예고 없이 시행되었고 이 때문에 광화문광장을 오가는 시민들은 큰 불편을 겪었다. 무엇보다 평일에도 보행자가 많은 횡단보도 안전에는 심각한 문제가 있었다. 차량 통제는 제대로 되지 못했고 대형 장비가 오가는 와중에 시민들이 횡단보도를 오가는 일이 버젓이 일어났다. 21세기 서울시 한가운데서 일어난 일이라고는 믿기 어려울 정도로 주먹구구식 사업이었다.

오세훈 시장은 광화문광장 사업을 결자해지해야

오세훈 시장은 선거 운동 기간에 시민사회단체들과 한 약속을 즉시 이행해야 한다. 공사를 즉각 중단하고, 공론화 일정을 밝혀야 한다. 이와 관련해 시민사회단체들은 오 시장과의 직접 면담을 공식적, 공개적으로 요구한다. 가장 이른 시일 안에 시민사회단체 대표들이 오 시장과 면담하기를 희망한다.

2009년 광화문광장을 처음으로 조성한 사람은 바로 오세훈 시장 자신이었다. 당시 광화문광장이 충분한 공론화와 사회적 합의를 이루지 못해 오늘 광화문광장 재구조화 사업이 나오게 됐다. 이제 오 시장은 결자해지의 자세로 이 문제를 다뤄야 한다. 지금이야말로 오 시장이 과거의 잘못을 바로잡아 시민을 위한 광장, 대한민국을 대표하는 광장, 지속가능한 광장, 친환경적인 광장을 만들 절호의 기회다. 이번 기회를 놓치면 이전 시장과 마찬가지로 전임자 탓을 할 수밖에 없게 될 것이다. 따라서 지금이라도 멈추는 것이 새로운 시정의 가능성을 보여줄 수 있는 계기다. 새로운 좋은 광장을 만들기 위해서라도 멈추는 결단이 선행돼야 한다. 부디 오 시장이 이 좋은 기회를 놓치지 말기를 바란다.“끝”
 
*성명_오세훈 시장은 약속대로 광화문광장 공사를 즉각 중단하라!
 

2021년 4월 14일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

집값만 폭등시키는 고분양가 공공재개발 당장 중단하라

흑석2구역 13억? 공공재개발이 제일 비싼 분양가 만들었다

바가지분양 허용하는 공공재개발, 공기업·건설사·토지주 배만 불릴 뿐

토건족, 재벌, 공기업과 투기세력 배만 불리는 특혜남발 멈춰라

바가지 분양 중단하고 서민위한 2억대 건물분양, 장기공공 공급해야

 
정부가 추진중인 공공재개발 첫 사업지로 선정된 흑석2구역의 예상 분양가가 민간보다 높은 수준으로 공개됐다. SH와 흑석2구역 추진위원회가 지난 16일 개최한 주민설명회에 따르면 흑석2구역 예상 분양가는 평당 4,224만원, 전용면적 84㎡ 기준 13억이다. 이는 흑석2구역 중에서 가장 비싼 가격이다. 경실련은 고분양가로 부동산 거품을 빼기는 커녕 집값만 폭등시키는 공공재개발을 당장 중단할 것을 촉구한다.

정부는 LH 땅투기 의혹으로 인해 공기업 신뢰가 무너진 상황에서도 공공재개발 정책을 철회하지 않고 있다. 3월 말 공공재개발 2차 후보지 16곳을 발표하고, 4월 7일 공공재건축 후보지 5곳을 연이어 발표하며 공공재개발·재건축을 강행하겠다는 입장이다. 2.4대책 후속으로 역세권, 준공업지 등 도심개발 후보지들도 연이어 발표하며 대규모 공급정책을 밀어붙이려 하고 있고, 집권여당 의원들은 종부세 완화 법안까지 발의했다. 때문에 서울집값 상승세는 지속되고 있고, 압구정 80억 등 최고가 거래가 속속 등장하고 있다. 흑석2구역 고분양가 책정은 공공성을 상실한 공공이 주도해서 집값 폭등만 일으킬 것을 보여주는 전형적인 사례이다.

문재인정부에서의 집값상승은 공급부족이 아닌 정부의 잘못된 투기조장책과 구멍뚫린 규제정책 때문이다. 임대사업자에 대한 막대한 세제 및 대출 특혜로 집값이 올랐고, 3기 신도시, 공공재개발, 수도권 127만호, 83만호 등 공급확대책이 발표될 때마다 집값이 상승했다. 따라서 정부의 고장난 공급시스템 개선없이 공기업의 집장사· 땅장사, 민간의 바가지 분양이 유지되는 한 공급확대책은 토지주, 땅부자, 공기업, 건설업계 등을 위한 투기조장책이 될 수밖에 없다. 특히 선분양제를 허용하면 민간도 예외없이 분양가상한제를 의무화해야 함에도 불구하고 공공재개발 시 분양가상한제를 제외한다는 것은 말이 안 된다. 정부가 공공재개발로 포장하여 토건사업을 남발, 투기를 조장하겠다는 것과 다름없다.

경실련 조사결과 세운 도심재개발 사업은 민간기업과 SH공사가 각각 참여 진행했지만, 임대주택 비중은 15%로 모두 막대한 부당이득만 취했을 뿐 세입자 재정착률도 저조했다. 15% 임대주택 조차도 정부가 예산을 들여 매입하는 것으로 절대적으로 개발이익환수장치가 부재하다. 따라서 무주택 세입자와 도시 서민을 쫓아내고 개발이익 환수도 제대로 되지 않는 재개발‧재건축의 고장 난 시스템을 개선하지 않고 재개발‧재건축을 통한 공급확대만 주장하는 것은 집값 상승을 더 부추길 뿐이다.

결국 공공재개발·재건축은 기존 토지주, 건설사, 투기세력에게 돌아가던 이익을 공공이 누리기 위해 용적률완화 등 기성시가지내 난개발을 공공이 앞서서 조장하는 공공사업이며, 투기세력을 확산하는 결과를 초래하는 사업으로 나타나고 있다.

집값안정을 위해 필요한 공급은 무주택서민들이 살 수 있는 저렴한 공공주택 확충이고, 지금처럼 미친 집값을 잡지 않는 한 민간토지를 활용해서는 얻어질 수 없다. 이미 정부가 이미 확보한 용산정비창, 강남 서울의료원 토지, 불광동 혁신파크 등과 국공유지들을 공영개발방식으로 개발하면 무분별한 공급확대 계획이 아니어도 집값 거품을 제거할 수 있다. 지금이라도 공기업이 추진하는 위례신도시, 수서 신혼희망타운 등의 신도시 등 공공이 보유한 토지에는 건물만 분양해 평당 600만원대, 2~3억대 아파트가 시장에 공급되면 주변 집값 거품도 빠진다.

경실련은 서민주거안정은커녕 집값을 더 올리고 토지주, 공기업, 건설사, 투기세력 등에게 막대한 특혜만 안겨줄 공공재개발·재건축을 즉각 중단하고, 서민들의 내집마련을 위한 2억대 건물분양 아파트, 20년 거주 장기공공주택 공급 등의 집값안정책을 시행할 것을 촉구한다.“끝”
 
*성명_집값만 폭등시키는 공공재개발 당장 중단하라!
 

2021년 4월 20일

경제정의실천시민연합

광화문광장 재구조화 공사 중단과 공론화 재개를

요구하는 시민사회단체 공개질의서​

원상회복 주장한 적 없어, 지금 이 상태에서 모든 공사 중단할 것!

서울시는 현재까지 공사 진척도와 투입된 예산 내역 상세히 공개하라

GTX 광화문역사 신설 추진에 대한 서울시 입장을 명확히 밝혀라

지난 4월 14일 시민사회단체들은 오세훈 시장이 후보 시절의 약속대로 광화문광장 공사를 즉각 중단하고 공론화를 재개할 것을 촉구하는 성명을 발표하고 오세훈 시장의 면담을 요청하고 답변을 기다리고 있다. 이와 별도로 시민사회단체들은 광화문광장 재구조화 공사 중단에 대한 시민사회단체의 요구가 왜곡되지 않도록 오세훈 서울시장에게 아래와 같이 공개질의를 한다.

Ⅰ. 최근 서울시의회 김인호 의장은 언론을 통해 공사를 원상회복하는데도 비용이 들어가고, 지금 공사를 중단하면 혈세낭비라는 주장을 했다. 하지만 시민사회단체들은 원상회복을 요구한 적이 없으며 지금 이 상태에서 모든 공사를 중단할 것을 요구했다. 현재 동측 도로는 그대로 두되 서측 공원 조성을 중단한 다음 논의를 재개하는 것이 타당하다는 것이다. 불필요한 예산 낭비를 막기 위해서도 중단 후 논의 재개가 필요하다.

Ⅱ. 서울시는 작년 11월 광화문광장 재구조화 사업을 기습적으로 강행하기 이전부터 사업 진행과 예산 집행을 시민들에게 투명하게 공개하지 않았다. 지역주민들과 시민사회의 반대 여론을 의식해서인지 사업도 여러 사업으로 쪼개놓고, 예산도 수백억 책정 근거를 비공개하며 깜깜이로 진행했다. 현재까지 공사진척도나 투입된 예산 내역 등도 공식적으로 정확히 공개되지 않았다.

Ⅲ. 시민사회단체들은 그동안 서울시의 330회 시민소통은 명분 쌓기 횟수에 불과하고 절차적 도구였다고 평가한다. 2019년 7월22일 기자회견을 시작으로 시민사회단체들의 주장은 한결같았다. ①모든 정보 공개 및 쟁점 공론화 ②물리적 구조 재편 이전에 사회 실험 ③교통수요 억제 프로그램(혼잡통행료) 및 녹색교통네트워크 도입 ④광장의 물리적 구조(형태)에 대한 공론화 필요 ⑤수도권광역급행철도(GTX)-A 광화문역 설치 중단과 대규모 지하 개발사업 폐기다. 하지만 어느 것 하나도 반영되지 않았다.

지금도 서울시는 언론을 통해 공사를 중단하지 않으면서 공론화를 재개하겠다는 입장을 밝혔다. 공사를 계속하면서 공론화를 한다면 광화문광장은 현재 졸속으로 진행중인 내용으로 결정될 수밖에 없다. 이제껏 서울시가 해왔던 방식대로 공론화와 시민소통은 또다시 절차적 도구로 전락하고 말 것이다.

Ⅳ. 시민사회단체들이 공사를 반대한 이유 중 또 하나는 서울시가 2012년 스스로 선언한 ‘보도블록 클로징11’(겨울철인 11월부터 2월까지 보도공사 금지)이었다. ‘보도블록 클로징 11’이 시행된 이유는 겨울철 공사가 부실공사나 공사 중 사고 위험이 크기 때문이다. 그럼에도 서울시가 스스로 공사를 금지한 11월에 공사를 강행한 결과 광화문 동화면세점 앞 보도공사는 완료한 지 3개월 만인 올해 4월에 재공사를 시행했다.

서울시 지침에 의하면 광화문광장 재구조화 공사는 올해 3월부터 시작했어야 한다. 그러나 4월 보궐선거를 앞둔 상태이기 때문에 선거 이후 차기 시장에 의해 결정되어야 한다는 의견을 공개적으로 제시했으나 서울시는 내부 지침을 위배하면서까지 겨울철 공사를 강행했다. 세종대로 사람숲길과 연계성을 근거로 대고 있으나 이는 전혀 타당하지 않다.

Ⅴ. 시민사회단체들은 작년부터 여러 차례 GTX 광화문역 신설의 문제점을 지적해 왔다. 서울역에서 광화문까지 보행으로도 20분이면 도착함에도 역을 신설하는 것은 급행광역철도라는 취지에도 맞지 않다는 점은 서울시의회에서도 지적된 사안이었다. 그러나 공론화 과정에서 GTX역을 거론하지 않던 서울시는 보란 듯이 2021년 예산에 GTX 광화문역 신설 사업비를 4천만원 책정했다. 총사업비는 무려 3,474억원이다.

서울시가 주장하는 30여회의 소통 과정에서 대부분의 전문가와 시민사회단체 활동가들은 GTX 광화문역 신설을 반대했다. 시민사회단체와 전문가들의 반대 의견에도 불구하고 서울시는 이 사업을 꾸준히 추진해왔고, 타당성조사 보고서도 완성했다. 하지만 서울시는 시민사회단체들의 용역보고서 결과 공개를 거부하고 있다. 천문학적인 예산이 소요되는 사업에 대해 서울시는 밀실행정을 하고 있는 것이다.

시민사회단체는 지금이야말로 오 시장이 과거의 잘못을 바로잡아 시민을 위한 광장, 대한민국을 대표하는 광장, 지속가능한 광장, 친환경적인 광장을 만들 절호의 기회라고 생각한다. 이번 기회를 놓치면 이전 시장과 마찬가지로 전임자 탓을 할 수밖에 없게 될 것이다. 따라서 지금이라도 멈추는 것이 새로운 시정의 가능성을 보여줄 수 있는 계기다. 새로운 좋은 광장을 만들기 위해서라도 멈추는 결단이 선행돼야 한다. 부디 오 시장이 이 좋은 기회를 놓치지 말기를 바란다.“끝”

*보도자료_광화문광장 재구조화 공사 중단 관련 오세훈 시장 공개질의

2021년 4월 22일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 서울YMCA, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

오세훈 시장은 시민 대신 관료들의 손을 들어 준 것인가?

약속 뒤집고, 토건행정 알박기 용인한 오세훈 시장 규탄한다!​

– 지금 상태에서 당장 공사 중단하고, 전면 재검토하라 –

– 무리한 공사 강행에 대해 사과하고, 책임자 문책해야 –

– 오 시장, 2009년에 이어 2021년에도 다시 잘못된 결정 –

– 기자회견 순서 –
 사회 : 김상철 서울재정시민네트워크 운영위원
 취지발언 : 김은희 도시연대 센터장
 규탄발언1 : 서영복 행정개혁시민연합 대표
 규탄발언2 : 황평우 한국문화유산정책연구소 소장
 규탄발언3 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
 기자회견문 낭독 : 전상봉 서울시민연대 대표, 정기황 문화도시연구소 소장
 질의답변
 

 
4월 27일 오세훈 서울시장은 현재의 광화문광장 재구조화사업을 그대로 추진하겠다고 밝혔다. 입장문을 통해서 원상 복구하는 방안, 전면 재검토하는 방안, 보완 발전하는 방안 등 세 가지 방안을 검토했다고 한다.

우선 원상 복구하는 방안은 최소 400억원의 매몰 비용이 발생하며, 관련 기관과의 재논의 절차도 밟아야 한다고 말했다. 이제까지 쓴 돈이 250억원인데, 원상복구에 150억원이 추가로 든다는 말이다.

그러나 정작 250억원이란 큰 예산을 시민과의 사회적 합의 없이 임의로 집행한 행정공무원의 책임에 대해서는 아무 말이 없었다. 원상 복구는 시민단체들이 요구한 사항도 아니었다. 시민단체들은 현재 상태에서 공사를 중단하고, 지속가능한 광장을 만들 방안에 대해 다시 공론화를 하자는 의견이었다. 매몰 비용은 이 공론화 결과에 따라 달라지는 것이며, 당장 250억원이 모두 매몰비용이 되는 것이 아니다.

다음으로 전면 재검토하는 방안이다. 장기간 광장 사용이 어려워 시민 불편이 가중된다고 한다. 그리고 소모적 논쟁과 갈등을 더 일으킬 우려가 있다고 말했다.

그러나 전면 재검토는 오 시장이 선거 운동 기간에 약속한 내용이다. 오 시장은 지난 3월 시민단체들이 보낸 질의서에 대해 이렇게 답변했다. 첫째 박원순 전 서울시장의 사후 서울시 공무원들이 일방적으로 추진 중인 광화문광장 사업에 반대한다. 둘째 서울시장으로 당선되면 현재 서울시가 동쪽 차로 확장 공사를 마친 광화문광장 사업을 중단하고 공론화를 재개하겠다. 셋째 새 광화문광장을 조성하는 내용과 방식, 시기에 대해 시민과 시민단체, 시민위원회 등과 시간을 두고 폭넓게 협의해 새로 결정하겠다.

따라서 오 시장의 이번 입장문은 선거 운동 기간에 약속한 이 세 가지를 모두 뒤집은 것이다. 오 시장은 애초의 약속과 달리 공사를 중단하고 공론화를 재개하지 않았다. 또 광장 조성의 내용과 방식, 시기에 대해 시민과 시민단체, 시민위원회 등과 시간을 두고 폭넓게 협의하는 과정도 없었다. 오직 지난 2020년 9월과 11월 서울시 공무원들이 그랬듯 일방적으로 공사를 강행하겠다는 결정만 강조했다. 사회적 합의가 없는 오 시장의 이런 일방적 결정은 결국 오 시장이 스스로 말한 것처럼 “시장이 바뀔 때마다 광장이 공사장이 되는 비합리적이고 소모적인 역사를 반복”하게 할 뿐이라는 점을 다시 한번 강조한다.

결론적으로 오 시장은 현재의 광장 계획안을 보완 발전시켜 완성도를 높이겠다고 말했다. 그러면서 그 내용으로 월대 복원 등 역사성 회복, 세종대왕 동상 등 시설물 개선, 광장 주변 연계 활성화를 제시했다.

그러나 월대 복원은 박원순 전 시장이 재임 시절에 시민 공론화의 결과에 따라 역사광장과 시민광장을 분리하고, 역사광장 조성은 장기간에 걸쳐 더 깊게 논의한다고 결정한 내용을 뒤집은 것이다. 월대 복원은 발굴 조사와 계획, 복원에 긴 시간이 걸리기 때문이다. 월대 복원을 이번 광화문 광장 사업에 추가한다면 “장기간 광장 사용이 어려워” 현재의 광장 사업을 전면 재검토할 수 없다는 오 시장의 입장문의 내용과도 배치된다. 또 개선하거나 늘리겠다고 밝힌 세종대왕 동상과 물길 등 시설물들은 2009년 광장 조성 뒤 많은 문제점이 지적된 사항으로 개선이 아니라, 철거가 타당하다. 광장은 채우는 공간이 아니라 비우는 공간이기 때문이다. 광장 주변과 연계 활성화하는 내용 역시 공허하다. 입장문에서 언급한 KT건물이나 의정부터 쪽은 이번 편측 광장 사업에 따라 모두 광장에서 배제돼 여전히 걷기에도 불편한 공간들이기 때문이다.

오세훈 시장은 입장문을 통해서 광화문광장 재구조화 사업에 대한 논란을 ‘소모적인 논쟁과 갈등’이라고 말했다. 그리고 이런 논란이 ‘서울시의 발전은 물론 국가 발전에도 도움이 되지 않는다’고 말했다. 그렇다면 과연 이 소모적인 논쟁과 갈등이 누구에게서 비롯했는지를 생각해봐야 한다. 이 소모적인 논쟁과 갈등은 시민 공론화와 사회적 합의가 부족한 광장 계획을 일방적으로 결정하고, 스스로 금지한 한겨울 공사를 강행한 서울시의 행정 공무원들에게 그 책임이 있다. 또 800억원에 이르는 관련 예산을 통과시켜준 서울시 의회에도 책임이 있다. 오 시장은 이 문제에 대해 단 한 마디의 책임 인정이나 사과가 없었다.

심지어 오 시장은 ‘행정기관의 결정은 시민, 국민과의 약속’이라는 억지주장을 늘어놓았다. 행정기관 결정은 시민, 국민의 뜻에 따라야 한다는 평범한 민주주의 원리마저 부정한 주장이다. 그러면서 “시민 모두의 이해와 협조가 필요하다”고 말했다. 행정 기관이 결정하면 시민들은 무조건 따르라는 말인가. 일방적이고 지속불가능한 광화문광장 재구조화 사업에 대해 비판적 목소리를 내온 시민과 시민단체에 대해 ‘소모적’이고 ‘국가 발전에 도움이 되지 않는다’고 말하는 꼴이다. 다시 취임한 지 한 달도 되지 않았는데, 무상급식을 두고 시민과 대결했던 10년 전 오세훈으로 되돌아간 것인가.

우리는 오늘 전 시장의 유고로 재등장한 오세훈 서울시장이 과거와 전혀 달라지지 않았음을 다시 확인했다. 오 시장은 취임 뒤 시민단체가 공개적으로 요구했음에도, 광화문광장과 관련해 단 한 차례의 협의도, 단 한 차례의 의견 청취도 하지 않았다. 오로지 무리한 공사를 강행한 서울시 공무원들의 말만 듣고 앵무새처럼 다시 공사를 강행하겠다고 말했다. 오 시장은 입장문에서 광화문광장을 시민의 자긍심을 높여주는 광장으로 만들겠다고 밝혔다. 그렇게 하려면 시민 위에 군림하는 행정 공무원들을 먼저 문책해야 한다. 그래야 그 광장에 대해 시민들이 자긍심을 가질 수 있을 것이다.

2009년 광화문광장에 대한 잘못된 결정은 12년이 지난 2021년에도 반복되고 있다. 그 두 번의 결정은 모두 오세훈 시장의 몫이었다. 광화문광장의 역사는 발전하지 못하고 악순환되고 있는 것이다. 우리는 광화문광장 재구조화 사업에 대한 새로운 싸움을 시작할 수밖에 없다. 우리는 오 시장과 광화문광장추진단의 잘못된 결정에 대해 엄중한 책임을 묻고 광화문광장이 지속가능한 광장이 될 때까지 이 싸움을 계속해나갈 것이다. “끝”
 
별첨1. 시민사회단체가 3월 8일 오세훈 서울시장 후보에게 발송한 질의서 답변(원본)
별첨2. 경실련 정책제안에 대한 국민의힘 의견(원본) 광화문광장 부분
별첨3. 경실련 정책과제에 대한 오세훈 서울시장 후보 동의 답변서(원본)
별첨4. 오세훈 시장 후보시절 광화문광장 비판 입장 언론기사(머니투데이 2021.3.31.)
별첨5. 오세훈 시장 광화문광장 비판 입장 언론기사(국민일보 2020.11.17.)
 
*기자회견자료_오세훈 시장의 광화문광장 공사 강행에 대한 규탄 기자회견

2021년 4월 28일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

애초부터 잘못된 광화문광장 재구조화 사업

우리는 결코 10년 전으로 돌아가지 않을 것이다​

– 시민단체 공개질의에 대한 서울시 답변에 답하다 –

행정 편의주의에 따른서울시의 광화문광장 강행 의지 재확인

역사 유적 보존과 월대 복원 위해서는 체계적 종합계획 세워야

졸속 추진한 관료와 추인한 오 시장에게 반드시 책임 물을 것

황당한 답변서(*별첨 참조)였다. 그동안 시민단체들은 광화문광장 재구조화에 대해 좀 더 신중한 결정을 해야 한다고 주장해왔다. 그런데, 서울시는 시민단체가 주장하는 공사 중단과 재검토가 마치 예산 낭비인 것처럼 답변했다. 4월 말까지 250억원, 전체 791억원의 예산을 낭비하고 있는 것은 대행 체제에서 무리한 공사를 강행한 서울시 공무원들이었다. 시민단체들은 지난 선거 기간에 오세훈 후보가 밝힌 광화문광장 공사 반대와 재공론화 약속을 지키라고 요구했을 뿐이다.

1.
답변서에서 서울시는 (1) 이미 250억원의 예산이 투입됐기 때문에 행정의 연속성을 고려해 사업을 계속하겠다. (2) 작년 하반기 공사 추진은 사전행정절차가 2020년 9월에 마무리됐고, ‘세종대로 사람숲길’ 사업이 2020년 7월에 착수됐기 때문이다. (3) 철학과 판단 기준이 달랐을 시기에 소임을 다한 담당자들에게는 책임을 묻지 않을 것이다. (4) GTX-A 노선의 광화문역 신설 문제는 현재 검토 중이며 비공개한다고 밝혔다.

답변 내용은 모순과 억지로 점철돼 있다. (1)에서 말한 예산 투입은 직무대행 체제의 서울시 관료들이 무리한 착공을 강행하지 않았다면 발생하지 않았을 일이다. 그러니까 자신들의 무리한 결정 때문에 예산이 투입됐는데, 이제는 그 투입된 예산 때문에 공사를 계속해야 한다는 말이다. 전형적인 알박기 논리다. 시민단체들은 더 많은 세금이 낭비되는 것을 막기 위해 지금이라도 공사를 중단하고 논의를 재개하자는 것이다. ‘세금 낭비’ 운운은 적반하장 아닌가.

(2)의 답변대로 ‘사전행정절차’가 마무리되었기 때문에 사업을 재개했다면 고 박원순 시장 시절의 공론화는 시민단체들을 들러리 세운 것이다. 서울시는 2019년 9월 이후 시민단체들과의 집중적인 공론화에도 교통 대책과 광장 형태 등에 합의하지 못했고, 박 시장은 사망 직전 사업 중단 뜻을 밝혔다. ‘세종대로 사람숲길’ 사업 역시 알박기 논리에 불과하다. 서울시가 이 사업을 광화문광장 사업과 시기를 맞추려 했다면 2020년 7월에 먼저 착공해서는 안 되는 일이었다. 심지어 이 사업은 지난 5월5일 완공됐다. 역사 유적이 대거 발굴됐고 월대까지 복원하겠다는 광화문광장 사업의 완공 시기는 이제 예상조차 어렵다. 두 사업의 사업 시기를 무슨 수로 맞추겠다는 것인가?

심지어 서울시는 동절기 공사 금지 규칙을 어긴 일에 대해 ‘일부 공사는 보도블록 클로징 11 예외 규정에 따라 시행’이라고 답변했다. 한겨울에 공사를 강행해놓고, 공사 금지 위반이 아니라는 억지다. 이제 박원순 전 시장 시절 도입한 겨울철 공사 금지 규칙은 폐지된 것으로 이해하겠다.

(3) 답변은 더욱 황당하다. (1)에서 서울시와 오세훈 시장은 이미 투자된 예산 낭비가 우려돼 사업을 계속할 수밖에 없다고 주장했다. 그렇다면 시민, 시민단체와의 합의 없이 ‘예산 낭비가 우려되는 결정을 누가 했는지, 그 결정이 타당했는지’를 검증하는 것은 기본적인 행정 절차다. 그런데 이것을 ‘철학과 판단 기준이 달랐을 시기에 소임을 다했다’고 얼버무렸다. 대행 체제 시절, 서울시 공무원들의 철학과 판단 기준이 과연 누구와 달랐는가? 당시 여론조사 결과만 봐도 알 수 있듯 주권자인 시민과 달랐던 것 아닌가? 집행 기관에 불과한 관료집단이 주권자인 시민과 의견이 달랐을 때 관료 마음대로 결정하고 집행하는 일은 타당한가? 이것이 대의 민주주의의 원리에 맞는가? 주권자를 무시하는 관료집단의 궤변에 놀라움을 금치 못하겠다.

이미 오세훈 서울시장은 기존의 행정 조직에 대한 특정 감사를 진행하는 것으로 알려져 있다. 바로 그 방식으로 광화문광장 재구조화 사업의 일방적 재개와 공사 강행에 대해 내부 감사를 해야 한다.

2.
4월 27일 오세훈 시장이 밝힌, 역사성을 복원하는 ‘보완 발전 추진 방침’ 역시 위기에 처했다. 최근 언론 보도에 따르면, 광화문광장 부지에서 지속적으로 역사 유적이 발굴되고 있다. 역사성 복원은 높은 수준의 시민 합의와 충분한 시간을 확보해야 제대로 추진할 수 있는 일이다. 그래서 시민단체들은 박 시장 시절의 공론화 과정에서, 역사광장과 시민광장에 대한 논의를 분리할 것을 제안했다. 역사광장 논의는 담당 기관인 문화재청이 주관하여 충분한 시간을 갖고 발굴 조사와 역사적 고증, 시민 합의 등에 대해 깊이있게 논의하자고 제안했다. 다행히 이 주장이 반영되어 박 전 시장 시절의 광화문광장 공론화 과정에서는 역사 복원 문제가 분리됐다.

그런데 최근 광화문 서측의 7개 구역의 문화재 조사에서 삼군부와 사헌부 등 조선 정부의 핵심 기관들의 건물터와 여러 유물들이 발굴되었다. 서울시는 발굴된 유적과 유물을 공개하라는 시민단체의 요구에 따라 부랴부랴 발굴 현장을 언론과 시민에게 공개한다고 밝혔다. 그러나 애초 올해 10월까지 서측 광장의 공사를 마무리할 계획이었기 때문에 이번에 발굴된 역사 유적과 유물에 대한 종합계획은 현재 전혀 없는 상황이다. 서측 광장에 나무를 심기 위해 졸속으로 발굴 조사를 하고 덮을 계획이었고, 종합적인 매장문화재 발굴 계획을 마련하지 않았기 때문이다.

심지어 오세훈 시장이 성급하게 제시한 광화문 월대 복원은 광화문 서측 발굴 조사보다 훨씬 더 어려운 일이다. 발굴 공간 확보를 위한 우회도로 공사와 실제 발굴 조사에 최소 1~2년의 시간이 걸릴 것이기 때문이다. 또 실제로 월대를 복원하려면 창덕궁 앞 월대 복원 과정에서 봤듯 광화문 앞 지표면의 높이를 몇 m나 깎아내야 한다. 이것은 졸속으로 조성한 광장 동쪽 차도나 새로 조성할 서측 광장에도 직접적인 악영향을 줄 것이다. 이렇듯 월대 복원은 종합적인 발굴 조사와 보존, 복원, 활용 계획이 없다면 섣불리 손대서는 안 되는 문제다. 이 과정에서 광범위한 시민 공론화가 필수적임은 말할 것도 없다.

현재 상황에서 서울시가 서측 광장 조성과 월대 복원을 추진한다면 제대로 된 역사 유적 복원은 요원한 일이 될 것이다. 오히려 역사 유적의 훼손과 파괴로 끝난 청계천 복원 사업처럼 될 가능성이 크다. 오 시장은 지난 2008년 서울시 신청사를 지으면서 등록문화재인 구청사의 대회의실을 파괴한 전력도 있다. 따라서 오 시장과 서울시가 광화문의 역사성을 제대로 회복할 생각이 있다면, 지금이라도 광화문광장 공사를 중단해야 한다. 그리고 이 모든 문제들을 전면적으로 재검토해야 한다.

3.
서울시는 답변에서 ‘앞으로 시민 공론화를 진행하겠다’고 말했다. 그러나 입은 비뚤어졌어도 말은 똑바로 해야 한다. 이미 기존 계획대로 광화문광장 공사를 재개하고, 월대 복원을 추진하겠다고 밝힌 상태에서 뭘 논의하겠다는 것인가? 그것은 공론화가 아니라, ‘들러리 세우기’라고 한다. 지금 오세훈 시장과 서울시 관료들이 말하는 사후 시민 공론화는 과거 권위주의 정부 시절의 관료 중심주의를 말하는 것으로 보인다.

우리의 답은 간단하다. 이미 결정된 문제에 대해서는 대화하지 않겠다. 공론화는 결정에 이르는 과정이지 결정을 추인하는 과정이 아니기 때문이다. 서울시가 공사를 중단하고 진정한 대화로 나오지 않는다면, 우리는 싸워서 반드시 오 시장과 서울시 관료들에게 책임을 묻겠다. 오 시장과 관료들의 시대착오적인 공론화, 의사 결정, 집행 방식을 고발하겠다. 다시는 이런 낡은 시장과 관료들이 서울시에 발붙이지 못하게 하겠다.

이대로라면 광화문광장은 모양만 바뀔 뿐, 충분한 공론화와 사회적 합의를 이루지 못한 2009년 광화문광장의 시즌2가 될 것이다. 우리는 잘못된 광화문광장 재구조화 사업의 책임을 끝까지 추궁할 것이다. 지금 오 시장과 서울시 관료들은 10년 전으로 돌아가고 있지만, 우리는 결코 10년 전으로 돌아가지 않을 것이다.“끝”

별첨: 시민사회단체 공개질의에 대한 서울시 답변서
 
*파일보기_우리는 결코 10년 전으로 돌아가지 않을 것이다

2021년 5월 13일

광화문광장 재구조화 졸속추진 중단을 촉구하는 시민사회단체

(경실련, 도시연대, 문화도시연구소, 문화연대, 서울시민연대, 서울시민재정네트워크, 한국문화유산정책연구소, 행정개혁시민연합)

더불어민주당은 집값만 폭등시킬 공급대책 철회하라

송영길표 누구나집 10년 후 분양은 서민 상대로 장사하겠다는 것

3기 신도시 중단하고, 토지임대 및 장기공공주택으로 가야

어제(27일) 더불어민주당은 의원총회에서 논의한 부동산 정책을 발표하며 3기 신도시를 비롯한 2.4대책 신속 추진과 함께 청년·신혼부부 주택공급 1만호, 지자체 부지를 활용한 누구나집 1만호 추가 공급대책을 내놨다. 여전히 공급이 부족해 집값이 상승했다는 잘못된 진단을 하고 있다. 진단을 잘못했는데 처방이 제대로 나올 리 없다.

송영길 더불어민주당 대표의 전당대회 공약이었던 ‘누구나집’은 경실련이 가짜 공공주택이라고 비판하는 10년 임대주택과 다르지 않다. 서민들은 안심하고 20년 이상 장기간 거주할 수 있는 공공주택을 원하는데, 10년 임대 후 분양 전환하겠다는 것이다. 공기업이 서민을 상대로 장사하려는 것으로 시세차익 등 불로소득을 조장할 수 있다.

대통령은 질 좋은 평생주택 공급을 확대해 중산층과 무주택자의 주거난을 해소하겠다고 했지만 정작 여당 대표는 공공주택에 평생 살라고 하면 누가 살겠느냐며 엇박자를 내고 있다.

지금의 집값 폭등은 결코 공급 물량이 부족해서가 아니다. 지난 10년간 500만호의 새 주택이 공급됐지만, 260만호는 다주택자가 사재기했다. 당장 공급효과가 발생하는 효과적인 공급책은 다주택자들이 보유한 700만 채를 시장에 내놓게 하는 것이다. 2017년 12월 임대사업자에 대한 세금과 대출 특혜가 발표된 이후 집값이 급등했지만 이번 발표에서도 주택임대사업자 신규등록만 폐지했다. 다주택자들의 합법적 절세 방법으로 활용되는 임대사업자 세금 특혜를 전면 폐지해야 한다.

LH 땅 투기 의혹에서 재확인됐지만 지금의 3기 신도시, 공공재개발 등의 공급확대책은 투기만 조장할 뿐이다. 당장 중단해야 하는데, 정부와 여당은 기존대책을 차질없이 추진하겠다는 입장이다. 이미 주택보급률은 100%가 넘었으며, 오피스텔 등까지 포함할 경우 더 올라간다. 주택보급은 충분한대도 주택이 주거공간이 아닌 투기수단으로 사재기대상이 되면 아무리 주택을 공급하더라도 집값 안정으로 이어질 리 없다.

더불어민주당 부동산 특위가 발표한 세제완화, 공급대책, 금융대책은 모두 집값 안정이 아닌 투기조장책에 불과하다. 지난 보궐선거 참패 요인을 부동산 문제로 인식하면서도 엉뚱한 대책을 내놓고 있다. 정부와 여당이 정말 집값을 안정시켜 민심을 되돌리기 원한다면 경실련 주장대로 국공유지를 한 평도 팔지 말고, 토지임대 건물분양하거나 20년 이상 장기공공주택으로 공급하기 바란다. LH 혁신도 내년 대선와 지방선거를 의식한 면피용 대책이 아닌 해체 수준으로 쇄신하고, 대규모 개발사업을 중단할 것을 촉구한다.“끝”
 
*파일보기_더불어민주당은 집값만 폭등시킬 공급대책 철회하라
 

2021년 5월 28일

경제정의실천시민연합

현대산업개발 대표, 인허가 공무원, 감리단장, 재개발 조합, 하청업체 등

광주 재개발 철거건물 붕괴참사 관계자 전원 구속수사 해야

어제 광주시 동구 학동 재개발현장에서 철거건물 붕괴사고로 9명 사망, 8명 중상의 대형참사가 발생했다. 이번 참사도 역시나 철거 관련 절차 및 규정 미준수, 감리부재 등에 따른 인재로 의심된다. 따라서 재개발 사업에 관련된 원청(현대산업개발) 대표, 인허가 공무원, 감리단장, 재개발조합, 하청업체 사장 등에 대한 전원 구속수사가 이루어져야 한다.

우리나라 건설업은 원청, 하청 모두 직접 건설인력을 고용하지 않고 직접시공하지 않은 채 불법적이고 쥐어짜기식 다단계 하도급을 통해 공사를 진행하고 있다. 공무원을 대신해서 안전사고와 부실시공 방지를 책임져야 할 감리조차 건축주와 시공사의 눈치를 보며 제 역할을 하지 못하는 경우가 다반사이다. 때문에 매번 안전관리 절차와 규정이 무시되는 현장이 일상화되어 있고 결국 현장에서 일하는 힘없는 건설노동자와 시민들의 안전사고 등 간접살인이 빈번하게 발생하고 있다.

광주 재개발 철거현장도 다르지 않다. 언론 보도에 따르면 감리는 건축주인 재개발조합과 ‘비상주 감리’ 계약을 맺어 철거현장에는 감리가 아예 없었던 것으로 보도되고 있다. 비상주 감리방식으로 현장에서의 안전사고 및 부실시공 방지를 위한 규정과 절차들이 제대로 지켜지고 있는지를 어떻게 관리감독 해 왔는지 철저한 수사가 이루어져야 한다. 하청업체인 철거업체의 불법 하도급 여부도 수사해야 한다. 현대산업개발 대표는 불법 하도급은 없었다고 밝혔지만 재하청, 재재하청 등의 불법하도급이 드러날 경우 반드시 책임을 져야 할 것이다. 재개발사업을 인허가 해주는 관할구청 공무원과 건축주의 책임도 간과할 수 없다. 특히 공무원은 안전사고와 부실시공 방지를 책임져야 하는 막중한 공적임무를 부여받은 역할을 감리에게 맡겨놓고도 건축주와의 ‘비상주 감리’계약을 허용했다. 법적으로 가능했다 변명하더라도 제 역할을 하지 못한 것은 명백하고 이 과정에서 건축주인 조합과 시공사인 현대산업개발 등으로부터의 불법 뇌물 수수 등도 의심되는 만큼 철저한 수사가 이루어져야 한다.

낙후된 도시환경을 개선하여 주거안정에 기여한다는 도입취지와는 달리 분양가자율화 이후 재개발사업은 집값을 올리고 건축주, 시공사 등에게 막대한 불로소득을 안겨주는 투기사업으로 변질된 지 오래이다. 또한 빠른 사업진행으로 불로소득을 취하기 위해 관련 공무원 등에 대한 뇌물수수 등 불법과 편법이 난무했다. 반면 원치않는 재개발로 세입자 등 원주민의 내쫓김과 환경 파괴 등 수많은 문제를 양산하고 있고 안전사고도 끊이지 않고 있다.

이번에라도 재개발사업 관련자들에 대한 철저한 수사를 통해 반드시 엄중히 책임을 묻고 재발방지책을 마련해야 한다. 지난 1월 중대재해처벌법이 통과됐지만 내년 시행으로 예정되어 있어 이번 참사에 적용하기 어려운 현실이다. 따라서 정부와 국회는 이번 사고에 대한 철저한 수사를 토대로 관련자들에 대한 처벌이 제대로 이루어지도록 해야 한다. 아울러 반복되는 건설 안전사고 및 부실시공 방지를 위해 불법 다단계 하도급 근절, 비상주 감리제도의 개선, 감리의 독립성 보장 등을 위한 근본적인 제도개선에 나서야 한다.

2021년 6월 10일

경제정의실천시민연합

 
◾ 기자회견 개요 ◾

◈ 제목 : SH공사 공공주택(아파트) 자산현황 분석발표
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 경실련 입장 발표 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 (대진대 교수) / 조정흔 경실련 상임집행위원 (감정평가사)
◈ 질의답변
 

[가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘려라!❹]

SH 공공주택, 장부가는 12.8조 vs 시세는 74.1조, 1/5에 불과

자산 낮게 평가해 부채율 높이지 말고 공정하게 시세대로 평가하라

SH 공공주택 10만세대 땅값, 취득가 6.8조, 시세 68.2조 10배 됐다

시세 최고 수서1단지 2.7조, 땅값상승 최고 대치1단지 109배로 상승

서울시는 공공택지 매각 중단하고, 진짜 공공주택 확대에 적극 나서라

경실련이 서울시 SH가 보유하고 있는 공공주택 등의 자산을 분석한 결과 SH의 공공주택(아파트) 토지시세는 총 68.2조원으로 취득가액의 10배나 되는 것으로 나타났다. SH공사는 공공주택 사업이 적자라서 땅장사, 바가지 분양이 불가피하다고 주장해왔지만 자산증가 효과를 감안하면 공공주택 사업이 결코 적자가 아님이 재확인된 것이다.

경실련은 지난 3월 SH가 2011년부터 2020년까지 지난 10년간 택지판매로 총 5.5조, 아파트 바가지 분양으로 3.1조의 부당이득을 챙겼을 것으로 추정된다고 발표했다. 이에 대해 SH는 해명자료를 통해 공적주택 건설사업 추진으로 매년 약 3,500억 수준의 손실이 발생해 공공분양사업과 택지매각을 통해 보전하고 있어 경실련 주장처럼 땅장사, 집 장사를 중단할 수 없다고 반박했다. 그러나 이는 공공주택의 자산가치를 고려하지 않은 매우 왜곡된 주장이며 앞으로도 장사를 하기 위한 변명에 불과하다.

이에 경실련은 SH가 보유한 공공주택 자산이 얼마인지 분석했다. SH공사가 국민의힘 하태경(부산해운대갑) 의원실에 제출한 ‘SH 자산 현황(2020년 12월 31일 기준)’에 따르면 SH가 1991년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택은 13.1만호이며 취득가액은 22.1조(호당 1.7억)원다. 이중 시세파악이 가능한 아파트(205개 단지, 9만9천세대)를 대상으로 취득가액, 장부가액, 시세를 비교분석했다. 시세조사는 KB국민은행, 다음부동산 등의 시세정보를 활용했다.

SH가 91년 이후 취득해서 보유하고 있는 공공주택(아파트)은 9만 9,484세대이며, 취득가액은 15조 9,628억(호당 1.6억), 장부가액은 12조 7,752억(호당 1.3억)이다. 역대시장별로 살펴보면 오세훈 시장때 3.2만호로 가장 많았고 이명박 시장때는 1,269만호로 가장 적었다. 취득가액은 91년~94년까지 호당 0.6억원이었지만 박원순 시장때는 2.4억으로 상승했고, 공급면적도 15평에서 23평으로 확대됐다.

토지와 건물로 구분해서도 살펴봤다. 연도별 토지평당 기준 토지취득가액을 살펴보면 1991년 취득한 중계는 토지평당 110만원이었지만 2020년 취득한 위례지구는 토지평당 1,100만원으로 1천만원 가량 상승했다. 특히 마곡지구는 980만원으로 비슷한 시기에 취득한 강남의 세곡, 내곡, 우면 등이 500만원대인 것에 비해 월등히 높았다. 현행법에서는 수도권 공공주택 용지를 택지조성원가의 60~85%로 공급기준을 정하고 있다. 강남도 아닌 마곡지구의 토지취득원가가 강남보다 비싼 것은 마곡지구 택지조성원가에 수용비 이외 기반시설설치비 등을 무분별하게 포함시키면서 조성원가를 부풀리기 때문으로 의심된다.

건물취득가액도 가파르게 상승하며 법정건축비의 2.5배까지 높아졌다. 1991년 공급된 면목의 건물취득가액은 아파트 평당 83만원이었지만 2020년 고덕은 850만원으로 10배 상승했다. 건물취득가액은 건축비로 볼 수 있기 때문에 법정건축비와 표준건축비 및 기본형건축비와 비교가 가능하다.
 

 
2005년 이전까지만 해도 공공주택 건물취득가액은 표준건축비와 비슷한 수준이었다. 기본형건축비 도입 이후에도 오세훈 시장 때 취득한 상암, 발산도 기본형건축비보다 낮았다. 하지만 2008년 은평부터 건축비가 상승, 이후에 공급된 내곡, 마곡 등은 모두 기본형건축비보다도 높다. 기본형건축비 도입 이후 공공주택조차 표준건축비가 아닌 부풀려진 기본형건축비 수준으로 책정했으며 2020년 고덕 11단지는 850만원으로 표준건축비의 2.5배나 된다. 게다가 SH공사가 분양원가 공개를 거부하며 실제원가보다 부풀려 시세에 근접한 분양가를 책정하며 임대아파트 건물취득원가까지 치솟고 있는 상황이다.

공공주택 자산의 현재 시세도 조사했다.
 

 
단지별 시세는 평당 1,800만원 ~ 9,100만원 만원까지 형성되어 있으며, 9만9천세대 전체로는 74.1조(호당 7.4억)원으로 추정된다. 취득가액보다 58.2조원 상승했고 5배가 됐다. 단지별로는 수서1이 2.7조(호당 12.3억)원으로 가장 높았고, 위례10 2조, 대치1 1.5조, 신정양천 1.4조, 세곡2 1.3조 순으로 시세가 높았다. 상위5위의 시세는 호당 평균 9.3억이었지만 장부가액은 1.3억에 불과했다.

토지 기준으로 취득가액과 시세를 비교하면 10배까지 상승한 것으로 나타났다. 가장 많이 오른 단지는 대치1단지로 취득당시 토지가액은 142억(호당 870만원)이었지만 현재 시세는 1.5조(호당 9.5억)로 취득가액의 109배가 됐다. 이외 신트리2 96배, 수서6 91배 등 상위 10위는 평균 취득가액의 65배까지 땅값이 상승했다.

땅값이 상승했음에도 불구하고 SH가 토지는 재평가하지 않고 건물은 감가상각을 적용하는 방식으로 자산을 평가해왔다. 때문에 장부가액은 12.8조(호당 1.3억)원으로 취득가보다 낮고 시세의 1/5도 되지 않았다. 이렇게 공공주택 자산을 저평가해놓고 부채율 등을 내세워 공공주택 사업이 적자라고 주장하며 땅장사와 바가지분양에 치중하며 부당이득을 챙기려 하고 있다.

분석결과에서 나타나듯 SH가 ‘공공주택은 적자사업’이라는 주장은 사실이 아니다. 공공주택의 자산가치 상승으로 오히려 막대한 공공자산이 증가한다. 또한 공공주택 사업비는 현행법상 재정 30%, 주택도시기금 40%, 임차인 보증금 20%를 부담하기 때문에 사업자인 SH 공사의 사업비 부담은 10%에 불과하다. 따라서 SH공사는 거짓숫자를 바로잡고 지금부터라도 공공택지의 민간매각을 중단하고 값싸고 질 좋은 공공주택을 적극 확대해 서민주거불안을 해소해야 한다. 이를 위해 시세를 제대로 반영하도록 자산에 대한 정확한 재평가를 실시해 공공주택 사업을 보다 적극 추진할 수 있도록 관련법을 개정해야 한다. 이미 2010년부터 국제회계기준을 공기업에 적용하도록 되어 있고, 지금도 자산재평가시 토지는 공시지가, 주택은 공시가격을 적용하도록 되어 있음에도 불구하고 취득가보다 낮게 장부가액이 잡혀있는 것은 문제이다.

마지막으로 서울시는 공공주택조차 기본형건축비보다 비싸게 건축비를 책정하는 이유를 밝혀야 한다. 오세훈 시장은 10년 전 재임시절 주택법 개정 없이 61개 항목별 원가를 투명히 공개하고, 기본형건축비보다 낮게 공급했다. 보궐선거를 통해 당선된 오세훈 시장은 SH 분양원가공개와 땅장사, 집장사 중단에 적극 나서야 한다. 용산정비창부지, 서울의료원부지 등 서울시내 국공유지는 반드시 팔지 않고 공영개발한다면 얼마든지 평당 600만원 건물분양 아파트나 벡년 이상 공공주택을 공급할 수 있다.

서울시와 SH는 부채 핑계 대며 가짜, 짝퉁 공공주택만 늘리지 말고, 나라의 주인인 국민이 편히 살 수 있는 값싸고 질 좋은 진짜 공공주택을 대폭 확대한 것을 촉구한다.
 
#파일보기_SH 공공주택(아파트) 자산현황 분석발표

2021년 7월 13일

경제정의실천시민연합

 
◾ 기자회견 개요 ◾

◈ 제목 : SH 매입임대 현황 분석발표 기자회견
◈ 사회 : 김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장
◈ 취지발언 : 윤순철 경실련 사무총장
◈ 분석내용 발표 : 윤은주 경실련 도시개혁센터 간사
◈ 경실련 입장 발표 : 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장 (대진대 교수)
◈ 질의답변
 

 

[가짜 말고, 국민이 원하는 진짜 공공주택을 늘려라!❺]

짝퉁 주택 매입가는 3.3억, 진짜 주택 건설비는 2억

비싼 주택을 왜 사들이나? 예산낭비∙부패유발 매입임대 중단하라

엉터리 감정평가, 예산낭비 승인 심의위원회, 비위여부 철저히 조사하라

2억 건설비 투입 진짜주택 자산가치 10억, 매입보다 3배 이상 효과

∙ 토지평당 취득가액은 ’02년 742만원에서 ’20년 3,871만원으로 4배 상승

∙ 강동구 암사 세대당 4.8억, 금천구 시흥 채당 400억으로 가장 비싸게 매입

∙ 상위 5개구(강동, 금천, 성북, 구로, 도봉) 43% 편중, 하위 5개구는 2%

∙ 박원순 시장 9년동안 84%, 문재인 정부 4년동안 43% 집중적으로 사들여

경실련이 SH가 하태경 의원실에 제출한 [SH 매입임대 현황 자료(2002년~2020년)]를 분석한 결과 SH가 지난 19년 동안 다가구 등 주택 2만 세대(1,730채)를 4조원에 사들인 것으로 나타났다. 취득가는 4조 801억원이고, 한 채당 23억, 세대당 1억 9천만원이다. 유형별로는 다가구 66%, 도시형 생활주택 26%를 차지했고, 사회주택은 1%에 불과했다.

역대 시장별로는 세대수 기준으로 이명박 6%(1,164세대), 오세훈 11%(2,300세대), 박원순 84%(17,533세대)가 공급, 대부분을 박원순 시장 이후 사들였다. 취득가는 이명박 세대당 0.6억, 오세훈 1.5억, 박원순 2.1억으로 상승했다. 반면 세대당 토지면적은 이명박 8.3평, 오세훈 9평, 박원순 7.6평으로 더 줄어든 것으로 나타났다. 면적은 줄어들고 매입가는 상승했음에도 서울시와 SH공사가 무분별하게 기존주택을 사들이며, 혈세를 낭비하고 있다.

가장 비싸게 사들인 주택은 강동구 암사동에 위치한 다가구주택으로 세대당 4억 8천만원에 취득했다. 조사결과 이 밖에도 호당 3~4억 이상 비싸게 사들인 주택들이 많이 있었다. 건물 한 채당 수백억에 매입한 경우도 있었다.
 

SH나 LH 등 공기업은 논밭 임야를 강제수용하는 만큼 기존주택 매입원가 대비 건설원가는 저렴하다. 특히나 문재인 정부 이후 서울 아파트값이 한 채당 평균 5억원 상승하여 매입가격이 더 비싸졌다. SH 공사가 개발한 서초내곡, 수서, 위례 등 공공택지 아파트 건설원가는 평당 850만원~1,000만원 수준으로 평균 930만원이다. 토지 원가는 토지수용비 및 조성비 등이 포함된 택지 조성원가에 금융비용 및 제세공과금(택지조성원가의 10%)을 더한 값으로 평균 580만원이며, 건축비는 국토부가 발표한 공공 임대아파트 표준건축비 350만원이다. 즉, 지금도 SH가 공공택지로 개발하면 평당 1천만원 이하, 20평이면 2억에 아파트공급이 가능하다.

반면 매입임대주택 취득가는 지속 상승, 문재인 정부 이후 취득가는 공급면적 기준 평균 평당 1,640만원이며, 제일 비싸게 매입한 강동구 암사동 다가구는 평당 2,690만원이다. 이는 공공택지 아파트 건설 원가의 각각 1.8배, 2.9배나 된다. 즉, 공공택지 아파트를 직접 공급하면 같은 예산으로 싸고 질 좋은 공공주택을 2배 더 공급할 수 있다. 자산가치도 아파트가 기존 다가구 주택보다 더 높다. 서울 아파트값은 평균 10억원으로 보유하고 있으면 서울 시민의 자산도 더 증가한다.
 

금천구 시흥동의 다가구 주택은 400억원에 매입하여 건물 한 채당 취득가가 가장 높았다. 이외 상위 5위 건물 매입가격만 1,332억원에 달했다. 이처럼 수십, 수백억의 예산을 투입하여 매입하고 있지만 매입가의 적정성 여부 등 검토는 허술하게 진행되는 것으로 보인다. 관련법에 따라 매입가격은 감정평가금액 또는 경매가이지만 대부분이 감정평가금액으로 이루어지는 것으로 의심된다. 게다가 매입 여부를 결정하는 자는 아무 책임도 지지 않는 10명의 심의위원의 심의 후 결정되고 있고, 그 과정도 불투명하게 이루어지고 있다. 때문에 막대한 예산을 투입, 전 현직 직원들과 토건 세력 등 부패 세력 불로소득 잔칫상이 되었다.

최근 LH 전현직 간부의 매입임대 비리 의혹도 매입임대 정책의 문제를 보여주고 있다. SH 역시 유치권 행사 중인 건물을 100억 원대에 사들여 2년간 빈집으로 방치한 사실이 발각돼 감사원의 감사를 받았다. 감사 결과 SH는 24%에 이르는 과다한 공실률 발생 및 노후·불량주택 방치 등의 위법·부당사항이 확인되었다.

경실련 조사 결과에서도 강동, 금천, 성북, 구로, 도봉 상위 5개 구에 7.1만세대, 전체 매입임대의 43%가 공급된 것으로 나타났다. 매입임대 공급이 가장 적은 자치구는 용산구로 31세대에 불과했고, 하위 2위인 중구는 39세대였다. 상위 1위인 강동구는 최하위 용산구의 73배이고, 취득가는 10배나 됐다.

그런데도 문재인 정부는 집값을 잔뜩 올려놓고 허술한 심의위원회와 엉터리 감정평가 방식으로 비싼 주택을 사들이는 매입임대 공급을 집중적으로 늘리고 있다. 하지만 지금처럼 예산 낭비와 부정부패를 조장하는 매입임대주택은 짝퉁 공공주택에 불과하다. 진짜 공공주택의 역할을 못한 채 공기업과 정부의 공공주택 실적을 채워줄 뿐이며, 공기업의 땅장사와 집장사를 통해 부당이득을 취하기 위한 수단으로 악용될 뿐이다.

이에 경실련은 집값 거품이 빠지기 전까지는 매입임대주택 공급을 중단할 것을 촉구한다. 또한 허술한 심의로 예산낭비, 부정부패 매입임대를 결정해 온 심의의원회의 심의가 공정했는지 철저히 수사하고 비위 여부가 드러날 시 엄중 처벌해야 한다. 최근 LH, SH 매입임대 비리의혹이 제기되며 검찰·경찰의 수사가 진행중인만큼 개별사안에 국한하지 말고 매입임대주택 전체 부패여부에 대한 수사로 확대되어야 한다. 서민들이 안심하고 오래 살 수 있는 진짜 공공주택을 많이 늘려야 하는데, 정부나 서울시 모두 가짜, 짝퉁으로 숫자를 부풀리기 위해 전세임대, 매입임대 등을 늘려가고 있다.

예산 낭비 특혜성 매입임대 물량 늘리기식 정책을 중단하고, 용산정비창, 강남 서울의료원, 불광동 혁신파크 등의 국공유지들을 공공이 직접 개발해 공공이 토지를 소유하면서 건물만 분양하거나 장기 임대하는 방식으로 공급하면 진짜 공공주택을 많이 지을 수 있다. 매입주택은 거품이 빠졌을 때 미분양이나 경매에 나온 주택 등을 거품 없는 가격으로 매입해서 공급하면 된다. 서울시는 공기업이 땅장사, 집 장사로 막대한 이득을 챙기는 고장난 공급정책을 더 방치하지 말고 획기적으로 개선해 가짜, 짝퉁이 아닌 진짜 공공주택을 늘리는데 적극 나서길 바란다.
 
#파일보기_SH 매입임대 현황 실태분석 기자회견  

2021년 7월 26일

경제정의실천시민연합