“주거복지로드맵, 진정한 주거사다리가 될 수 있을까”
문재인 정부의 주거복지로드맵 평가를 위한 좌담회

– 장기공공임대 확대, 임대등록 활성화, 공공분야 후분양제 도입 등 일부 긍정적 –
– 박근혜 정부 뉴스테이에서 이름만 바꾼 공공지원주택 축소, 전월세상한제,
민간분야 후분양제 도입 등 전향적인 정책조정 필요 –

1. 정부가 12월중 별도 공개를 예고했던 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 어제(12/13) 발표하면서 문재인 정부 ‘주거복지 로드맵’의 전체 내용이 공개되었습니다. 이번 주거복지 로드맵은 문재인 정부의 5년 주거복지 정책의 장기과제와 방향을 담고 있어 앞으로 나올 그 어떤 발표보다 중요한 내용이 많습니다. 또한 분야로도 공적임대주택, 취약계층 주거복지, 청년·신혼부부 주택, 후분양제 등 분양정책, 임대등록제도과 세입자 보호대책 등 광범위합니다.

이에 주거·시민단체들은 14일 오전 11시, 참여연대 2층 아름드리홀에서 문재인 정부의 주거복지 로드맵을 전체적으로 분석, 평가하는 좌담회를 열고 분야별 전문가 발표, 참석한 시민, 세입자, 기자단과의 질의응답을 진행하였습니다. 좌담회의 사회는 민변 민생경제위원회 백주선 위원장이 맡았고, 공적임대주택과 취약계층 주거복지 분야는 한국도시연구소의 최은영 책임연구위원, 임대등록제도와 세입자 보호대책은 참여연대 민생희망본부 부본부장인 이강훈 변호사, 후분양제 등 주택 분양정책은 경실련 부동산국책감시사업팀의 김성달 팀장이 맡았습니다.

2. 공적임대주택과 주거취약계층 주거복지 분야 발제를 맡은 최은영 연구위원은 문재인 정부가 공적임대주택으로 100만호를 제시했지만 그 중 30년 이상의 장기공공임대주택은 41만호(건설형 28만호, 매입형 13만호)로 지난 정부보다 늘긴 하였지만 여전히 부족하다고 지적했습니다. 특히 20만호에 달하는 공공지원주택의 경우, 박근혜 정부의 뉴스테이가 사실상 이름만 바뀐 것으로, 의무임대기간 이후 분양전환이 가능하기 때문에 장기임대주택 재고를 증가시킬 수 없고, 시세 대비 초기임대료가 90~95% 수준으로 여전히 높기 때문에 이를 감당할 수 없는 서민 중산층들의 주거 안정을 위해 공적 자원을 우선적으로 배분해야 한다고 주장하였습니다. 전세임대주택 8년 이상 계약시 집수리 비용을 보조해주는 정책 등은 주거복지 로드맵의 새로운 시도라고 평가하며, 공급확대를 위해 지자체의 적극적인 노력을 당부했습니다.

3. 임대등록제도와 세입자 보호대책 분야 발표를 맡은 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장은 임대사업자 등록 확대 정책은 필요하지만 실제 소득세 감면 및 사회보험료 감면 정도로는 큰 폭의 임대사업자 등록 확대를 기대하기 어렵다고 밝혔습니다. 또한 2020년에 45%의 임대사업자 등록률은 현실적이지도 않고 임대사업자 등록의무화와 연계하여 계약갱신청구권 및 전월세 상한제를 검토하겠다는 것은 정권 후반기에 공약 사업의 추진 동력이 떨어질 가능성이 높아 실행 가능성이 희박하다고 지적했습니다. 따라서 임대소득의 철저한 과세와 계약갱신청구권·전월세상한제 도입 등 민간 임대차시장 개혁이 전제되어야 임대사업자 등록시 세제 감면이 부각되어 임대사업자 등록 확대가 가능해질 것이기 때문에 주택임대소득 과세 현실화 및 계약갱신청구권 및 전월세 상한제의 도입을 통해 민간 임대차 시장 개혁을 하겠다는 정부의 전향적 정책 조정이 필요하다고 주장했습니다.

4. 후분양제 등 주택 분양 정책 분야 발표를 맡은 김성달 경실련 부동산국책사업감시팀 팀장은 이번 주거복지로드맵은 고민의 흔적보다는 과거 정부의 정책을 답습하는 내용이 대다수라고 평가하며 공기업 땅장사와 건설사의 집장사 등 적폐가 해결되지 않았다고 밝혔습니다. 따라서 120조원의 막대한 혈세를 사용한 주거사다리가 성공하기 위해서는 공공택지 민간매각 허용, 임대주택 분양전환 금지 및 선분양특혜 등의 고질적인 문제부터 개혁해야 하며, 소비자를 위한 공공분야 후분양제는 즉각 시행하고 민간 확대 등 구체적인 도입일정을 하루 빨리 제시해야 한다고 주장하였습니다.

5. 문재인 정부의 주거복지 로드맵 발표는 끝이 아닌 시작입니다. 문재인 대통령이 주창하는 소득주도성장도 국민 절반에 달하는 무주택 세입자들의 높은 주거비 부담을 해결하지 않고서는 이룩하기 어려운 목표입니다. 집을 더 이상 사고 파는 것이 아닌, 삶의 공간으로 만들겠다는 김현미 장관의 약속이 지켜지기 위해서는 사실상 박근혜 정부의 뉴스테이에서 이름만 바꾼 공공지원주택, 전월세상한제와 계약갱신제도에 대한 모호한 입장, 후분양제의 민간분야에서의 후분양제 도입 불투명 등 전향적인 정책 변화가 필요한 부분이 적지 않습니다. 주거복지 로드맵이 서민들의 진정한 주거사다리가 될 수 있도록 문재인 정부의 적극적인 역할과 전향적인 정책 조정을 촉구합니다. 끝.
▣ 별첨 : 좌담회 자료집

○ 제목 : “주거복지로드맵, 진정한 주거사다리가 될 수 있을까” 문재인 정부의 주거복지로드맵
평가를 위한 긴급 전문가 좌담회
○ 일시장소 : 2017년 12월 14일(목) 오전 10시 30분, 참여연대 2층 아름드리홀
○ 주최 : 주거권네트워크, 경실련, 나눔과미래, 민달팽이유니온, 민변 민생경제위원회,
빈곤사회연대, 서울세입자협회, 서울시주거복지센터협회, 전국세입자협회, 집걱정없는세상,
참여연대, 한국도시연구소
○ 사회 : 백주선 민주사회를위한변호사모임 민생경제위원회 위원장
○ 순서
– 발표1. 공적임대주택 100만호, 취약계층 주거 : 최은영 한국도시연구소 연구위원
– 발표2. 임대차 안정화, 세입자 보호대책 : 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장
– 발표3. 분양주택 및 분양 정책 : 김성달 경실련 국책사업부동산팀 팀장
– 청중 및 기자단 질의응답

토론회에 앞서 세입자의 고통을 외면한 문재인 정부를 규탄하고 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입을 촉구하는 기자회견을 사전 진행했습니다. 

[기자회견문]

2020년 이후로 미룬 세입자보호는 기만이다.
문재인 정부는 전월세상한제, 계약갱신제도 ‘지금 당장’ 도입하라!

“2월 임시국회, 민생과제 해결에 총력을 다하겠습니다. 주거비를 줄일 수 있도록 주택임대차보호법을 개정하여 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입하겠습니다.”

지난 촛불 대선을 앞두고 열린 2월 임시국회에서 당시 더불어 민주당 원내대표가 ‘촛불혁명 입법·정책과제’라며, 국회연설에서 밝힌 내용이다.
정권을 잡기 전, 시급히 통과시켜야할 민생 입법 과제라던 전월세상한제와 계약갱신청구권제등 세입자보호대책에 대해, 어제 문재인 정부는 사실상 2020년 이후로 미루겠다고 발표해, 실망을 넘어 분노를 금할 수 없다.

어제(12/3) 정부는 주거복지로드맵의 추가대책으로 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 민간임대시장에서 전월세 걱정, 이사 걱정으로 고통 받는 세입자를 보호하기 위한 전월세상한제와 계약갱신청권권제의 즉각 도입을 기대했지만, 2020년 이후 임대사업자 등록 의무화와 연계해 도입하겠다고 해, 문재인 정부 임기 내 도입이 가능할지조차 의문스럽다.

‘집주인과 세입자가 상생하는 임대주택 등록 활성화 방안’이라는 제목으로 발표한 대책에, 임대사업자 등록을 유인하려는 당근책은 있지만 지금 이 시간에도 고통을 겪는 세입자보호 대책은 미약하기만 하다. 당근책으로 임대사업자들의 자발적인 등록이 정부의 기대(2020년까지 45% 등록 목표)만큼 이루어질 지도 의문이지만, 주택을 소유하고 임대하는 이들이 당연이 부과해야할 세금을 감면해 주면서까지 얻을 수 있는 세입자 보호의 효과는 기대하기 어렵다.

지난 월요일, 전월세상한제등 세입자 보호대책의 도입을 촉구하는 세입자·종교·시민사회 선언에서도 밝혔듯, 위험 수준에 이른 주거비 부담에 짓눌리고 있는 무주택 세입자들에게, 전월세 안정을 위한 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 더 이상 미룰 수 없는 우선순위의 주거복지 정책이다.

촛불이 만든 압도적지지가 유지되는 정권 초기에 당연히 추진해야할 민생개혁 과제들을 다가올 선거와 기득권 세력의 눈치를 보며‘단계적 도입’이라는 말로 후퇴시킨다면, 이 정부에서 말하는 적폐청산과 사회대개혁은 어림없다.
문재인 정부는 전월세상한제와 계약갱신 청구권 등 세입자 보호대책을 즉각 도입해야 한다. 새 정부에 대한 세입자·시민들의 기대를, 민생을 더 이상 외면하지 않기를 바란다.

2017. 12. 14
전월세상한제․계약갱신청구권 등 세입자보호 대책을 촉구하는
세입자·시민·종교계·시민사회 선언 참가단체 일동

주민 참여 없는 도시재생뉴딜사업은 기대효과 없다!

– 기대효과 없고, 투기•젠트리피케이션 우려지역은 선도지역 지정 시 제외해야 –

정부는 지난주 이낙연 국무총리 주재로 도시재생특별위원회 회의를 열고, 「2017년도 도시재생 뉴딜시범사업 선정안」을 의결했다. 특위는 총 68개 지역을 도시재생 뉴딜 시범사업 대상지로 선정했고, 정부는 내년 2월 선도지역으로 지정하고 활성화계획을 수립하여 본격적으로 추진하겠다는 계획이다. 지자체 선정 44곳과 중앙정부 선정 15곳, 공기업 제안 9곳으로 우리동네살리기, 주거지지원형, 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형 등 5개 유형이다.

시범사업 대상지는 지난 9월 말 결정된 도시재생 뉴딜시범사업 선정계획에 따라 한 달간의 지자체 사업 준비와 중앙정부의 심사를 거쳐 선정됐다. 기존 도시재생사업보다 지자체의 준비기간은 짧았고, 공모에 따른 사업선정방식으로 주민이 참여하는 생활밀착형 사업으로 제안되기에는 한계가 있었다. 공동체 활성화라는 도시재생사업의 핵심목표를 달성하기 어려우며, 예시된 사업을 보면 과거 추진됐던 도시재생사업과 유사해 예산투입의 필요성과 기대효과도 불투명하고, 지역적 배분을 고려한 측면이 높아 보인다. 공기업 제안형은 도시재생사업이라기 보다는 사실상 개발사업에 가깝다.

연평균 재정 2조원과 기금 4.9조원, 공기업 투자 3조원 등 대규모 공적자금이 투입될 정부사업에 부동산투기와 젠트리피케이션 방지를 위한 구체적인 대책도 없이, 사업지 선정을 강행한 것은 매우 유감이다. 준비되지 않은 도시재생뉴딜사업의 문제는 향후 문재인정부 정책의 신뢰성을 하락시킬 것이다. 무리한 사업추진 강행보다, 기대효과가 불분명한 선심성 예산퍼주기 사업이나 부동산 투기와 젠트리피케이션 현상이 우려되는 사업은 선도지역 지정 시 제외하여 사업추진의 부작용을 최소화해야 한다.

관이 짜 놓은 사업에 주민을 또다시 들러리로 세울 것인가?

정부는 지자체가 세달 남짓 기간 동안 마련하여 제출한 사업계획을 광역지자체와 함께 평가 후 사업지를 선정했다. 짧은 공모사업 준비기간으로 주민 참여를 통해 사업계획을 마련하는 것은 물리적으로 불가능하다. 지역주민의 요구나 필요 사업보다는 정부의 선정기준에 부합하고 가시적 성과(물리적 환경개선사업)나 지자체의 숙원사업 중심의 사업제안이 불가피했을 것이다. 사업선정과정에서 주민이 직접 참여하지 않으면 지역사회의 지지와 참여를 이끌어내기 어렵고, 공동체 복원이라는 목표달성도 요원하다. 문재인정부의 도시재생뉴딜사업 역시 주민을 또다시 들러리로 세울 것인가?

지역적 차별성 없고 비슷비슷한 사업과 프로그램으로 도시경쟁력 확보 가능한가?

시범사업으로 선정된 사업개요를 보면, 지명을 빼면 지역별 차이를 찾아보기 어렵다. 과거 도시재생사업의 내용과도 유사하고, 특정 도시는 유사한 사업내용으로 연속 선정되는 등 사업지 선정의 시급성과 필요성도 뚜렷하게 드러나지 않는다. 거점센터 건립과 가로조성, 주차장과 공원조성, 하천정비와 시장정비, 청년일자리 창출, 축제, 구체화되지 않은 많은 사업 등 천편일률적 사업제안 내용을 보면 과연 지역별 대동소이한 사업과 프로그램으로 도시 경쟁력 확보, 공동체 복원이 가능한 지 의문이다. 지역 안배를 통해 예산 나누기 성격이 짙은 사업에 예산 등 공적자금 50조원 투입이 타당한가?

정부의 경고로 부동산 투기와 젠트리피케이션을 방지할 수 있나?

도시재생뉴딜사업은 지가와 임대료 상승, 부동산 투기와 젠트리피케이션(둥지내몰림) 현상이 예상된다. 그러나 정부는 투기의 조짐이 보이면 사업선정을 철회할 수 있다고 경고할 뿐, 실질적인 투기대책이나 개발이익 환수대책, 젠트리피케이션 대책을 제시하지 못했다.

상권활성화를 위해 가로정비사업을 추진하고 거점공간과 문화공간을 조성하고, 주차장 정비에 예산이 투입되어 환경이 개선되면 해당 상권의 지가와 임대료가 상승하는 것은 당연한 결과다. 하천을 정비하고 공원을 조성하여 보행환경이 개선되어 유동인구가 늘어나면 인근지역의 지가와 임대료 상승으로 나타나는 것도 쉽게 예측할 수 있다. 그런데 정부만 이러한 이치를 외면한 채 엄포 외에는 사실상 대책 없이 방치하려는 것은 무관심과 무대책의 극치이다. 도시재생뉴딜사업은 관주도 젠트리피케이션 사업이 될 것이다.

젠트리피케이션 대책으로 제시한 <상생협약 체결 활성화>는 당사자가 거부할 경우 강제할 수 없어 실효적이지 못하다. 최근 서촌지역의 ‘궁중족발사건’이 ‘상생협약’의 실효성 없음을 잘 보여주고 있다. 불안정한 협약에 의존할 것이 아니라 급격한 임대료 상승을 방지하는 「상가건물임대차보호법 개정」과 공유형개발이 가능하도록 법제도 정비가 우선되어야 한다.

도시는 특정 정부나 세대, 계층의 전유물이 아니다. 현세대와 미래세대, 다양한 사회계층이 모여 사는 공간이므로 구성원 모두에게 살 맛 나고 지속가능한 삶의 터전이 되어야 한다. 도시재생사업은 공동체 회복과 지역의 지속가능성을 위해 주민이 함께 참여하는 사업으로 전환되어야 한다. 정부가 성공적인 도시재생뉴딜사업을 추진하기 위해서는 발생하는 이익과 편익이 지역에서 공유되도록 하고, 부작용은 최소화하는데 정책의 우선순위를 두어야 한다. 공모사업 강행보다 부동산 투기 및 젠트리피케이션 대책을 마련하고 주민이 주도하는 종합적 도시재생사업을 만들 것을 다시 한 번 촉구한다.끝

#별첨. 171218_성명_도시재생뉴딜사업지선정입장

뉴욕에 센트럴파크가 있다면 서울엔 연트럴파크가 있다. 농담이 아니다. 홍대입구역 3번 출구로 나와 가좌동 방면으로 길게 이어진 공원이 바로 연트럴파크다. 이 연트럴파크엔 늘 사람이 많다. 연트럴파크 덕분에 변두리이던 연남동은 졸지에 핫 플레이스가 됐다.

본디 연남동은 개발의 수혜지인 서교동 및 동교동의 반대편에 위치한데다 경의중앙선 철로와 내부순환로의 존재로 인해 접근성과 개발가능성이 매우 떨어지는 곳이었다. 그러다 보니 비교적 집값과 전월세 가격이 저렴했다. 그러던 연남동이 상전벽해의 변화를 맞으니, 홍대입구역이 공항철도와 지하화한 경의중앙선이 지나가는 트리플 역세권이 되고, 경의선 폐선 부지가 공원으로 탈바꿈 한 것이다. 교통 인프라가 밀집되고 공원까지 생기니 사람들이 밀려드는 건 당연지사. 연남동의 땅값과 집값과 임대료는 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 2013년을 기준으로 연남동은 2015년 거래가격이 150% 정도 상승한 것으로 나타나고, 임대료 상승률도 최대 300%에 이른다. 부동산114에 따르면 2013년 1분기 연남동 소재 상가 임대료는 ㎡당 2만4000원이었는데 올해 2분기에는 3만6000원을 기록했다.([젠트리피케이션②]연남동, 화교상권서 철길따라 ‘길맥’상권으로, http://www.newsis.com/view/?id=NISX20170927_0000107254&cID=13001&pID=13…)

연남동은 가로수길과 삼청동과 서촌과 홍대와 경리단길 등이 걸어간 길을 정확히 뒤따라가고 있다. 연남동 케이스를 보면 다음과 같은 경로가 보인다.

#  지대가 낮은 곳에 사람들이 모여들어 생활하고 창작활동도 한다

→ 중앙정부와 지방정부가 교통 인프라와 공원 등의 문화 인프라를 확충한다

→ 유동인구가 급증한다 → 각종 영업시설이 들어선다→ 지대가 폭증한다

→ 땅과 집과 상가를 소유한 사람들은 부가 급증한다

→ 임차인들은 치솟는 임대료를 견디지 못하고 쫒겨난다 #

온갖 문화.사회적 인프라가 집중되고, 문화자본이 투입되는 곳에 사람들이 몰리는 건 당연한 이치. 특정 공간에 사람들이 몰리면 지대가 치솟고, 지대가 치솟으면 땅값이 폭등한다. 부동산 소유주들은 단지 특정 공간에 토지와 건물의 소유권이 있다는 이유 하나만으로 사회와 타인이 만든 부를 독식하는 것이다. 특정 공간의 자리에 연남동을 놓으면 이해가 쉽게 될 것이다. 물론 부동산 불로소득의 전유는 합법이다. 그러나 그처럼 부정의하고 비효율적인 일도 세상에 드물다. 누구나 동의할 수 있는 최소주의적 정의(justice)는 “기여한 자가 그에 상응하는 댓가를 가져가는 것”이다. 부동산 불로소득의 전유는 이 최소주의적 정의에 완벽히 반한다. 나는 연남동 케이스처럼 ‘비용의 사회화’와 ‘이익의 사유화’의 극단적 결합을 알지 못한다.

누가 뭐라고 말해도 부동산을 통한 이익은 불로소득이며, 합법의 탈을 쓴 강탈이다. 부동산 불로소득은 모든 불로소득의 어머니며 특권의 우두머리다. 부동산 불로소득을 비롯한 특권이 온존하는 한 대한민국의 정상적 발전은 어렵다. 문재인 정부는 연남동 케이스처럼 공공과 정부의 노력과 기여에 따라 상승한 개발이익의 환수에 노력해야 한다. 그게 공정이고, 정의다. 공공의 것은 공공에게 귀속되어야 하고, 개인의 것은 개인에게 귀속되어야 한다.

뉴욕에 센트럴파크가 있다면 서울엔 연트럴파크가 있다. 농담이 아니다. 홍대입구역 3번 출구로 나와 가좌동 방면으로 길게 이어진 공원이 바로 연트럴파크다. 이 연트럴파크엔 늘 사람이 많다. 연트럴파크 덕분에 변두리이던 연남동은 졸지에 핫 플레이스가 됐다.

본디 연남동은 개발의 수혜지인 서교동 및 동교동의 반대편에 위치한데다 경의중앙선 철로와 내부순환로의 존재로 인해 접근성과 개발가능성이 매우 떨어지는 곳이었다. 그러다 보니 비교적 집값과 전월세 가격이 저렴했다. 그러던 연남동이 상전벽해의 변화를 맞으니, 홍대입구역이 공항철도와 지하화한 경의중앙선이 지나가는 트리플 역세권이 되고, 경의선 폐선 부지가 공원으로 탈바꿈 한 것이다. 교통 인프라가 밀집되고 공원까지 생기니 사람들이 밀려드는 건 당연지사. 연남동의 땅값과 집값과 임대료는 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 2013년을 기준으로 연남동은 2015년 거래가격이 150% 정도 상승한 것으로 나타나고, 임대료 상승률도 최대 300%에 이른다. 부동산114에 따르면 2013년 1분기 연남동 소재 상가 임대료는 ㎡당 2만4000원이었는데 올해 2분기에는 3만6000원을 기록했다.([젠트리피케이션②]연남동, 화교상권서 철길따라 ‘길맥’상권으로)

연남동은 가로수길과 삼청동과 서촌과 홍대와 경리단길 등이 걸어간 길을 정확히 뒤따라가고 있다. 연남동 케이스를 보면 다음과 같은 경로가 보인다.

#  지대가 낮은 곳에 사람들이 모여들어 생활하고 창작활동도 한다

→ 중앙정부와 지방정부가 교통 인프라와 공원 등의 문화 인프라를 확충한다

→ 유동인구가 급증한다 → 각종 영업시설이 들어선다→ 지대가 폭증한다

→ 땅과 집과 상가를 소유한 사람들은 부가 급증한다

→ 임차인들은 치솟는 임대료를 견디지 못하고 쫒겨난다 #

온갖 문화.사회적 인프라가 집중되고, 문화자본이 투입되는 곳에 사람들이 몰리는 건 당연한 이치. 특정 공간에 사람들이 몰리면 지대가 치솟고, 지대가 치솟으면 땅값이 폭등한다. 부동산 소유주들은 단지 특정 공간에 토지와 건물의 소유권이 있다는 이유 하나만으로 사회와 타인이 만든 부를 독식하는 것이다. 특정 공간의 자리에 연남동을 놓으면 이해가 쉽게 될 것이다. 물론 부동산 불로소득의 전유는 합법이다. 그러나 그처럼 부정의하고 비효율적인 일도 세상에 드물다. 누구나 동의할 수 있는 최소주의적 정의(justice)는 “기여한 자가 그에 상응하는 댓가를 가져가는 것”이다. 부동산 불로소득의 전유는 이 최소주의적 정의에 완벽히 반한다. 나는 연남동 케이스처럼 ‘비용의 사회화’와 ‘이익의 사유화’의 극단적 결합을 알지 못한다.

누가 뭐라고 말해도 부동산을 통한 이익은 불로소득이며, 합법의 탈을 쓴 강탈이다. 부동산 불로소득은 모든 불로소득의 어머니며 특권의 우두머리다. 부동산 불로소득을 비롯한 특권이 온존하는 한 대한민국의 정상적 발전은 어렵다. 문재인 정부는 연남동 케이스처럼 공공과 정부의 노력과 기여에 따라 상승한 개발이익의 환수에 노력해야 한다. 그게 공정이고, 정의다. 공공의 것은 공공에게 귀속되어야 하고, 개인의 것은 개인에게 귀속되어야 한다.

정의로운 경제 헌법에 담다

– 경제민주화, 노동, 부동산을 중심으로 –

– 국민주도 헌법개헌 전국네트워크, 국회의원 전해철 공동주최
경실련 주관 –

– 2017년 12월 19일 (수) 오후 3시, 국회의원회관 제2세미나실 –

헌법의 1차적 수호자여야 할 대통령의 헌법파괴 행위와 비선실세의 추악한 국정농단 사태에 분노한 시민들이 모여 대통령 탄핵의 결과를 만들어 냈다. 이것은 비정상의 정상화인 것으로 현행 헌법이 정상적으로 작동하고 있음을 보여준 것이기도 하지만, 시민들의 바람은 현행 헌법을 넘어 미래가 요구하는 다양한 가치를 더 구체적으로 담는 헌법 개정에 대한 열망이 되었다. 이에 국회는 헌법개정특별위원회를 발족하여 그 논의를 헌법개정 준비를 시작하였다. 시민사회는 국민주도 헌법개정 전국네트워크를 출범시키며 지난 해 겨울 시작된 촛불시민의 염원을 담은 헌법개정을 위해 노력하고 있다. 이에 국민개헌넷은 국민이 주도하고 참여하는 헌법을 만들기 위한 분야별 개헌 토론회를 열었다. 이번 토론회는 경제 분야를 다루는데, 시장경제 질서 등 재벌의 경제력 집중과 공정경쟁, 경제민주화, 토지공개념, 노동권을 중심으로 어떻게 개정되어야 하는지에 대해 토론하였다.

김호균 경실련 중앙위 부의장은 현재 국회 개헌특위 자문위원회에서 논의되고 있는 내용을 중심으로 발제를 하였다. 현행 헌법에 대한 비판적 성찰을 기초로 변화된 시대상황을 반영하고자 한다. 큰 틀에서 대통령과 행정부의 권한을 축소하고 국가의 채무를 강화하는 방향으로 진행하고 있음을 밝혔다. 국회의 권한을 강화하고자 하지만 직접민주주의 강화를 통해 견제와 균형을 중시하고자 한다. 사회경제적 약자에 대한 보호 지원을 명확히 헌법에 담고자 하는 것이다.
현재의 경제부문 조항을 구체화하였다. 경제민주화 문구를 직접 넣고, 토지공개념을 구체화 한다. 자연자원의 범위를 확대한다. 농어촌의 공익적 기능을 신설한다. 재정에 관한 장을 신설하여 재정의 기본, 기금, 사용료·수수료·부담금, 결산에 관한 규정을 담고자 했다. 재정의 기본원칙으로 민주성, 건전성, 경제성을 신설하였다. 기타 감사원의 독립성을 강화하기 위해 독립기관으로 규정하고 국가와 지방자치단체의 세입·세출의 결산, 국가 및 법률이 정한 단체의 회계검사와 행정기관 및 공무원의 직무에 관한 감찰을 하도록 할 것을 언급하였다.

박상인 서울대 행정대학원 교수는 제119조를 중심으로 설명했다. 개정안의 조문시안은 다소 모호했던 제119조 ②의 서술을 보다 명확히 해서 경제민주화의 의미를 보다 분명히 서술하고 있음을 지적하였다. 특히 “경제력의 남용 방지” 대신에 “경제력의 집중과 남용을 방지”가 공정거래법의 규제와 더 일관성 있는 표현이며, 또한 “규제와 조정을 할 수 있다”를 (재량의 의미가 아닌) 수권규범의 의미임을 명확히 해서 “규제와 조정을 하여야 한다”로 표현하는 점을 긍정적으로 평가하였다. 다만 신설하고자 하는 제119조 ③의 “국가는 시장의 지배와 경제력의 집중과 남용의 피해자들에게 징벌적, 집단적 사법구제수단을 보장한다.”의 조문을 “국가는 경제적 약자와 소비자의 권익을 실질적으로 보장하는 징벌적, 집단적 사법구제수단을 법제화해야 한다.”로 수정할 것을 제안하였다. 덧붙여 감사원의 세입, 세출의 결산과 회계감사 기능을 국회로 이관하고, 행정부의 직무감찰 기능은 총리소속으로 이관하는 방안을 검토할 필요가 있고, 이 경우에 감사원을 헌법기관에서 제외하는 것이 바람직하다는 의견을 냈다.

이강훈 민변 민생위원회 변호사는 토지와 관련한 의견을 냈다. 헌법 제122조는 국토의 이용, 개발 및 보전에 관한 조항은 국토의 이용과 개발, 보전이 경제발전의 목표에 따라 효율성 있게 이루어져야 함을 명시하고 있다. 아울러 특정 지역 중심으로 개발을 시작하면서 경제 개발이 집중)이 갖고 온 여러 가지 사회적, 경제적 문제점을 인식하고 국토를 균형개발을 할 것을 헌법상 명시한 것이다. 토지공개념과 관련 우리 헌법재판소는 여러 차례 이에 관한 판결(88헌가13 사건, 97헌바 55 사건 등)을 통해 대한민국의 헌법이 토지공개념을 헌법적으로 수용하였고, 토지의 수요에 따라 공급을 늘릴 수 없어(토지의 유한성) 시장경제의 원리를 그대로 적용할 수 없음을 고려하여 일반 재산권과 달리 토지재산권에 대하여 더 엄격한 규제를 할 필요가 있음을 인정하고 있음을 지적했다. 개정안은 투기 억제 등을 통한 경제질서의 왜곡과 불평등의 방지를 포함하여 다양성과 평등한 접근의 보장을 통한 포용성의 증진을 꾀하고 사회경제적·환경적 지속가능성을 담보하는 방향으로 되어야 함을 주장했다. 주거권의 신설을 역설하며 ‘적절한 주거의 기준’ 중 점유의 안정성과 접근 가능성, 적절한 위치, 문화적 적절성 등을 제대로 반영해야 한다고 했다.

위평량 경제개혁연구소 연구위원은 경제민주화(제119조) 조문은 경제력집중 방지, 모든 경제주체의 참여,상생,협력 등을 명시(제2항)하고, 특히 피해구제 실효성 강화(제3항) 등을 구체화해야 한다고 했다. 그 외 토지공개념, 중소기업육성, 소비자보호, 과학기술 등의 조항도 구체화할 것을 주문했다. 역시 재정분야 신설이 중요하며, 재정의 민주성, 건전성, 경제성 명시와 국회의 재정통제권 강화, 예산심사와 함께 특히 결산에 대한 국회통제 권한 강화할 것을 언급했다. 이미 다양한 헌법판례를 통해 사회적 시장경제질서를 확인하고 있음에도, 여전히 논란이 되고 있음을 지적하며 명문화 필요성을 지적했다.
이석 민주노총 법률원 변호사는 노동에 중점을 두어 언급하였다. 헌법 전문에 노동존중 평등사회 지향을 명시할 것을 주장했다. 근로, 근로자는 당연히 노동, 노동자로 바뀌어야 함도 지적했다. “고용형태, 기업규모, 성별 등에 따른 임금격차를 해소하기 위한 국가의 정책의무”를 규정하는 것이 더 바람직하다는 의견을 내며, 노동조건을 노동자와 사용자가 동등한 지위에서 결정한다는 원칙과 정당한 이유 없는 해고로부터 보호, 상시업무에 대한 기간의 정함이 없는 직접고용 원칙 등도 명시해야 한다고 했다. 경제적 사회적 지위향상 및 노동조건의 유지 개선을 위한 노동3권을 표명했다. 제헌헌법의 노동자의 이익균점권의 복원도 고려해야 하며, 노동법원의 설치 근거를 두자는 의견도 냈다.

사회를 맡은 국회 개헌특위의 자문위원이기도 한 유종일 KDI국제정책대학원 교수는 시장권력에 대한 국민주권적 통제의 중요성을 언급하였다. 헌법 제119조 제2항의 경제민주화에 대한 의미를 재정립하는 것도 중요함을 역설했다. 헌법 개정 필요성에 대한 근본적인 회의론에 대하여 사회에서 기본적으로 공유되는 가치는 헌법이 가지는 개방성에 불구하고 구체적으로 새기는 것도 여러나라의 트렌드임을 확인하였다. 발제와 토론으로 나온 다양한 의견에 대하여 갈무리하며 토론회를 마쳤다.

국민이 원하는 후분양제 전면실시, 문재인 정부 왜 주저하나?
– 공급자 위한 비정상적 선분양 특혜 청산! 후분양제 도입 토론회 개최-

오늘(20일) 경실련은 국회에서 불평등사회경제조사포럼(대표 정동영의원), 전국건설노동조합, 한국여성소비자연합과 공동으로 문재인 정부의 후분양제 도입을 촉구하는 토론회를 개최했다. 현재 국회에는 국민의 당 정동영의원과 윤영일 의원이 발의한 후분양제 의무화 법안이 발의되어 있으나, 국회 국토교통위원회는 벌점 과다 건설사의 선분양을 제한하는 법안만을 개정했다. 정부와 여당은 민간으로의 확대는 무리라는 입장이다.

이날 토론회를 공동개최한 정동영의원은 “수십년을 살아야 할 집이 설계대로 지어졌는지, 제대로 된 자재를 사용했는지 등을 아파트를 구매하는 소비자가 꼼꼼하게 따져보고 구매할 수 있는 후분양제는 가장 시장 친화적 제도”라며, “적폐청산을 시대정신으로 내걸고, 촛불시민혁명의 결과로 탄생한 문재인 정부가 ‘개혁은 혁명보다 어렵다’는 말을 기업하고 주택시장의 비정상을 정상화 하는 개혁과제를 주저 없이 완수해야 한다.”고 강조했다.

발제를 맡은 서순탁 경실련 서민주거안정운동본부장(서울시립대 교수)은 선분양제도의 폐해로 ▲전매시장 형성에 따른 시장교란 ▲건설업체의 과다한 양적 팽창으로 인한 경쟁력 약화 ▲소비자의 선택권침해 ▲부실시공 및 품질저하 등 주택수요자의 사업위험 부담 등을 문제로 꼽았다. 일각에서는 후분양제 도입으로 인해 부작용이 오히려 크다며 도입을 반대하고 있다. 정부와 여당 역시 LH공사 먼저 후분양제를 단계적으로 시행하고 문제점을 보완한 후, 모든 공공에 대해 의무화 하는 것이 맞다고 주장하고 있다. 민간으로의 확대는 논의조차 되고 있지 못하다.

이에 대해 서순탁 교수는 분양가 상승의 경우, LH공사의 후분양 시범사업 후분양 이자는 0.57%에 불과했다며, 우리나라 아파트는 원가가 아닌 시세에 연동되어 분양가가 책정되기 때문에 후분양으로 인한 분양가 상승은 크지 않을 것으로 예상했다. 후분양으로 인한 단기간 목돈부담에 대해서도 “수억원에 달하는 고가의 주택을 구입하기 위해 소비자는 장기간의 자금조잘 계획을 세우고 있기 때문에 단순히 후분양으로 목돈마련 부담을 느낀다는 것은 자의적인 해석”이라며 “오히려 이자소득, 대출에 의한 이자비용 등 오히려 감소할 여지마저 있다”고 설명했다. 최근 한국신용평가가 분석한 선분양 사업계획과 후분양 가정의 PF대출 규모와 금융비용 분석 결과를 보면, 사업비용 증가폭은 상대적으로 크지 않을 것으로 예상한바 있다. 서순탁 교수는 “이제는 주택산업에서 주거안정으로 정책방향을 전환해야 하며, 공급자 중심에서 소비자 중심으로 패러다임의 전환이 필요하다”고 강조했다.

토론을 맡은 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “소비자가 좋은 주택에서 양질의 주택서비스를 누릴 권리를 되찾아야 한다. 선분양의 문제점 공감하고 개선되어야 한다.”고 도입에 대해서는 일부분 공감했다. 다만 “선분양제도가 그동안 자리매김하면서 연동된 다양한 관련 제도의 순차적 정비와 선재적인 대응 없이 넘어가면 다른 곳에서 예견하지 못한 문제가 나타날 수 있다. 가장 큰 문제가 주택도시기금의 문제다. 청약제도가 없어지면 주택도시 기금 재원 마련 힘들다. 이를 대체한 새로운 자금이 필요한데 어떻게 할 것인가에 대한 논의가 전혀 없다“며 단순 도입이 아니라 후분양제 도입으로 인한 파급효과에 대한 보완점이 먼저 선행되어야 한다고 설명했다.

이정훈 전국건설노조 정책실장은 “선분양이 오히려 반 시장주의적인 제도이다. 선분양제에서는 건설사가 소비자로부터 돈을 받아서 찍어내면 끝이다. 현장에서 품질, 안전, 일자리 질은 도외시 될 수밖에 없다. 건설사는 입주만 마치면 되기에 최대한 싼 인력을 이용하고, 인력은 계약보다 덜 쓰면서 품질이 보장되지 않기 떄문에 시장경제주의에서 품질 경쟁을 할 수 있는 정상적인 체계를 만들어야 한다.”고 말했다.

조준현 대한건설협회 정책본부장은 “현행 법령상 후분양제와 선분양제를 자율적으로 선택할 수 있으며, 소비자는 선분양 받을 것인지 준공 후 매입(후분양)할 것인지 선택 할 수 있기 때문에, 오히려 후분양제 의무화가 선택권을 침해하는 경향도 있다. 수요자가 현재처럼 자율적으로 선택하는 것이 바람직하다”고 주장했다. 이어 하자보수의 90%가 1년 이상 살아봐야 알 수 있는 사항들이다. 부실, 품질문제는 후분양으로 해결 할 수 있는 문제가 아니라고 설명했다.

네 번째로 토론한 한석만 서울벤처대학원학교 교수는 “투기꾼들이 대한민국을 선분양으로 점령했다.”고 강조했다. 후분양제 도입이 되면 청약광풍이 사라지고, 주택매매가격이 안정되며, 투기세력이 근절될 것으로 예상했다. 또한 가계대출 대폭 축소, 가계 수익 증대로 인한 내수경기 진작 등 정부가 현재 고민하고 있는 모든 문제가 사라질 것으로 예상했다.

2006년부터 후분양을 시행하고 있는 SH공사의 장한수 재정관리부장은 “후분양 시행으로 인해 건설원가 대부분 투입되는 시점 분양으로 원가산정의 투명성과 신뢰도가 상승했고, 모델하우스가 아닌 동일 현장에 견본주택을 통해 소비자 입장에서 주택을 직접 확인 할 수 있어 합리적인 선택이 가능”하다며 장점을 설명했다. 이어 “분양가상승은 선분양 후분양의 문제가 아니다. 주변시세에 연동하도록 되어 있기 때문에 분양가가 올라가는 것은 주변의 부동산가격이 올라가서 올라가는 것이지 시세가 떨어지거나 정체가 되면 분양가가 올라가지 않는다.”고 설명했다. 그러나 장 부장은 후분양제 공급자에 대한 제도적 지원 및 인센티브가 부재해 자금부담이 가중되는 것에 대한 지원이 필요함을 강조했다. 또한 입주자에 대한 특별한 금융지원이나 제도가 미미한 점도 한계라고 지적했다.

국토교통부 김영국 주택정책과장은 “후분양으로 가는 방향은 맞다. 시장에 대한 충격으로 점진적으로 가야한다고 생각한다.”며 “공공이 한번에 후분양 하게되면 후분양으로 모집할 때까지 일시적으로 공급이 끊기는데, 이렇게 되면 저렴한 공공분양을 기다려온 서민들은 오히려 더욱 힘들어 질 수 있는 문제가 있다. 공공은 단계적으로 점차 물량을 늘려나가는 방식으로 하려고 한다.”고 설명했다. 내년에 발표예정인 장기주택종합계획 수정안에 담을 계획임을 밝혔다. 이어 “현재 우리나라 PF대출은 사업성보다 시공사 등에 따라 결정되는 등 문제가 있어 민간은 금융시장이 뒷받침되도록 유도하려고 한다.”고 덧붙였다. 민간부문에 대해서는 후분양 자금 대출, 보증한도 상향 등 점차적으로 유도할 계획이다.

사회자 양혁승 교수는 “주택문제는 많은 분들이 실제경험하고 분양광고와 실제입주 주택사이의 일치를 경험한 분 거의 없다. 갭이 현실적으로 존재하고 피해가 소비자에게 가는 상황인 것이 문제제기의 시작이다. 많은 시민들이 현 정부에 거는 기대가 크지만 그 기대가 실망으로 바뀌어 가고 있다. 정부가 좀 더 적극적으로 패러다임 전환 측면에서 반영해주면 좋겠다.”고 말했다.

별첨)토론회 개요 및 자료집

▣ 토론회 개요
○ 주 최 : 국회의원연구단체 <불평등사회경제조사연구 포럼> (불사조 포럼)
※ <불평등사회경제조사연구 포럼> 회원 의원
정동영(대표의원), 박주현(연구책임의원), 조배숙, 강창일, 노웅래, 권은희, 신창현, 김광수, 이용호, 김종회, 정인화, 박주현, 천정배, 주승용, 백재현, 김관영, 이용주, 신용현
○ 공동주관 : 경실련 · 전국건설노동조합 · 한국여성소비자연합
○ 일 시 : 2017. 12. 20(수) 10:00 ∼ 12:00
○ 장 소 : 국회 의원회관 제 9간담회실
○ 주요 토론내용
– 후분양제 도입 관련 주요 쟁점 및 해결책 모색
– 문재인 정부의 후분양제 도입 로드맵의 문제점 및 개선방향 도출

제천 스포츠센터 화재는 불법편법으로 빚어진 구조적 인재이다

불량자재 및 허술한 소방안전 등에 대한 철저한 수사와 책임자 처벌 이루어져야

건축·소방 감리 강화, 건축내장재 불연기준 강화 등 근본대책 제시해야

어제 제천 스포츠센터 화재로 29명이 사망하고 20여명이 부상자가 발생하는 대형 인명피해가 발생했다. 아직까지 정확한 화재 원인은 규명되지 않았지만 불에 취약한 드라이비트를 건물 외벽 마감재로 사용한 점, 허술한 소방안전 관리 등이 주요 원인으로 제기되고 있다. 내부에서 발생한 유독가스의 층간이동을 방지하기 위한 건축내장재도 제 역할을 못했을 것으로 추정된다.

2015년 의정부 화재 이후 불에 취약한 드라이비트의 사용 규제가 논의됐지만 아직까지도 고층 건물에만 의무화일 뿐 여전히 소규모 건축물 사용이 가능한 상황이다. 제천 스포츠센터도 최근 외벽 리모델링을 하면서 드리아비트를 사용한 것으로 드러났다.

건축내장재의 불량자재 사용여부도 철저히 조사해야 한다. 1층 주차장에서 발생한 화재가 8층까지 확산되어 다수의 인명피해로 이어진 것은 화재발생 시 유독가스 등의 층간 이동을 막을 수 있는 불연재료 사용 등이 제대로 이루어지지 않았음을 보여준다. 이번 사고처럼 화재발생 시 대다수의 사망자가 유해가스에 의한 질식사이다.

화재시 1차적으로 역할을 해야 하는 수직방화구획에 사용되는 내화충전재가 제 역할을 했는지 등에 대한 철저한 수사도 필요하다. 지난 2015년 제2롯데월드에서도 불량 내화충전재를 사용한 것이 드러나는 등 대부분의 건설현장에서 불량자재가 사용되고 있다. 하지만 아직까지도 내화충전재의 기준 및 규정에는 화재 시 인명피해 방지를 위한 내화충전재 재질의 유해가스 규정이 없고, 유독가스가 발생하는 우레탄폼 재질의 내화충전재를 사용해도 법적으로 전혀 문제가 없다.

정부의 허술한 화재안전 대책도 문제이다. 지난 6월 영국 그렌펠 타워 화재를 계기로 우리 사회에서도 화재안전 강화의 필요성이 제기됐지만 정부는 고층건물에 국한된 화재대책을 발표하는 등 매우 제한적이고 미흡한 수준으로만 대처하고 있다. 따라서 이번에는 제천 스포츠센터 화재원인을 철저히 규명하고 불량자재 사용 및 불법 시공, 허술한 소방안전관리 등에 대해서는 관련 책임자 처벌이 반드시 이루어져야 한다. 또한 주요 마감재 및 건축내장재 등에 대한 기준을 강화하고 소방감리 및 건축감리 강화 등의 제도개선 등 근본적인 화재안전 및 부실시공 방지 대책을 제시하기 바란다.

문재인 정부의 8.2 부동산 대책 등에도 불구하고 서울 아파트값, 그 중에서도 강남(강남구, 서초구, 송파구) 아파트값이 뛰는 원인에 대해 자칭 타칭의 전문가들이 하는 설명 중 내가 정말 어처구니 없다고 여기는 건 ‘강남을 대체할 만한 곳이 없어서’와 ‘돈 있는 사람들이 다주택자 양도세 중과 등을 피하기 위해 똘똘한 집 한채만 보유하려 하는데 대한민국에서 가장 똘똘한 집이 강남 아파트다’라는 견강부회다.

강남대체재 부재 운운 하는 말은 도통 이치에 닿지 않는다. 그럼 글로벌금융위기 이후 최경환이 LTV 및 DTI를 풀고 재건축규제를 형해화 하기 전인 2014년 가을까진 강남을 대체할 만한 곳이 있어서, 혹은 강남에 공급이 넘쳐서 강남 아파트값이 맥을 못 췄다는 말인가?

똘똘한 강남 아파트 한채 보유 운운하는 소리도 터무니 없긴 마찬가지다. 이미 강남에 아파트를 소유하고 있다면 모를까 문 정부가 부동산을 바짝 조이는 이 판국에 왜 굳이 똘똘한 집 한채를 남기겠다고 가격이 오르고 있는 강남 아파트를 추격매수한단 말인가?

강남대체재 부재 혹은 똘똘한 강남 아파트 한채 보유 같은 견강부회보단, 2014년 이후의 강남 아파트 가격 폭등의 원인은 부동산 경기 활성화에 올인하며 시민들의 투기심리를 부추기기 위해 안간힘 썼던 이명박근혜의 누적된 노력과 빚내 집 살 것을 강권했던 최경환의 만행이 결합해 시장참여자들을 강남아파트값이 계속 폭등할 거라는 비이성적 낙관과 자기실현적 예언에 빠지게 만든 것이라고 보는 것이 한결 합리적이다.

기실 서울과 수도권의 주택시장은 2008년 금융위기 이후 2014년 가을무렵까지 하락 내지 침체를 겪었지만, 상대적으로 규제가 약한데다 가격도 싼(물론 대구 같은 경우 수급 불균형 측면도 일부 작용했다), 그래서 기대수익률이 높은 대구나 부산이나 광주 같은 지역들은 2010년 이후 투기광풍이 불었고 가격도 폭등했다. 심지어 대구 수성구 같은 경우 아파트 평당 평균 매매가가 2천만원을 돌파하기도 했다.

즉 2010년 무렵부터 비교적 근년까지 시장의 유휴자금이 돈 되는 곳을 찾아 대구, 부산, 광주를 훓은 후 2014년 무렵부터 서울과 수도권으로 집결했다고 해석하는 것이 온당할 것이다. 물론 투기세력과 유휴자금이 강남과 서울 그리고 수도권에 들어가야겠다고 결심하게 만든 직접적인 계기는 초이노믹스였다.

그렇다면 문재인 정부가 역대 가장 강력한 부동산 대책 중 하나로 평가받는 8.2부동산대책을 내놓는 등 투기 억제에 노력하고 있는데도 불구하고 강남과 서울(부산 집값이 하락하는 등 지방의 집값은 완연한 진정세를 보이고 있다)의 아파트 가격은 왜 수그러들지 않는 것일까?

대략 두 가지 이유가 있는 것 같다. 하나는 투기 자체가 가지는 내적 메커니즘이랄까 관성 같은 것인데, 참여정부 때 신물나게 경험했듯 투기심리는 한번 불이 붙으면 어지간한 정책들로는 진정 시키기가 매우 어려운 속성을 지닌다.

투기가 시작되고 가격이 올라가기 시작하면 어느 순간부턴 가격이 계속 우상향할 것만 같고, 삽시간에 투기심리가 전염돼 너도 나도 시장에 뛰어들 궁리만 하게 되는 것이다. 투기라는 불은 연료가 떨어질 때까지 타는 경향이 강한데 연료가 얼마나 남았는지는 아무도 모른다.

다른 하나는 문재인 정부가 시장상황을 좀 안이하게 본 게 아닌가 싶다. 대통령선거 공약에 보유세 강화가 슬그머니 묻힌 것, 취임 초 불로소득과 투기를 용납하지 않겠다고 천명하지 않은 것, 8.2대책 같은 종합대책이 취임 후 3개월 지나서 나온데다 보유세 강화 로드맵이 빠진 것, 아직까지도 보유세를 참여정부 수준으로라도 올리겠다는 로드맵을 발표하지 않은 것 등이 시장참여자들에게 잘못된 시그널을 준 듯 싶다.

불은 이명박과 박근혜와 최경환이 내고, 문재인 정부는 소방수 노릇을 하고 있는 현실이 답답하고 화가 나는 게 사실이다. 하지만 어쩌랴. 그것이 문재인 정부의 운명이고 숙제인 것을.

문재인 대통령 주택의 공시가격은 시세의 54%
– 전현직 대통령 부동산공시가격 시세반영률이 서민 부동산보다 낮아
– 공평과세 실시위해 불평등한 공시가격부터 정상화해야

최근 문재인 대통령과 조국 민정수석이 주택을 처분했다. 경실련이 이들의 매매가격과 세금의 기준이 되는 공시가격을 비교한 결과, 조국 수석은 공시가격이 실거래가의 72%인데 반해, 문재인 대통령은 53%에 불과한 것으로 나타났다. 단독주택과 토지를 거래했던 역대 대통령들은 더욱 낮았다. 아파트에 거주하는 서민들 대부분이 70% 수준으로 납부해온 것에 비해 제도적 문제점으로 인해 세금특혜를 누린 꼴이다. 경실련은 2005년 공시가격제도 도입이후부터 시세반영률이 낮고 부동산유형별로 차이나는 것은 불공평한 공시가격 제도개선을 요구해왔지만 아직까지도 개선되지 못하고 있다.

최근 주택을 처분한 문재인 대통령과 조국 민정수석, 지난해 주택을 처분한 박근혜 전 대통령, 2011년 내곡동에 사저터를 매입했던 이명박 대통령, 지난해 당사를 매입한 더불어민주당의 실제 매매가격과 각각의 공시가격을 비교한 결과 부동산 종류별 불평등이 여실히 나타났다.

아파트를 보유한 조국 수석은 공시가격 현실화율이 72%인데 반해 연립주택을 보유했던 문재인대통령의 시세반영률은 56%에 불과했다. 단독주택과 토지는 더욱 차이가 크다. 지난해 삼성동 단독주택을 매각한 박근혜 대통령의 경우 매매금액은 67.5억원이지만 공시가격은 29억원에 불과하다. 내곡동 사저터 매입으로 특검까지 받았으며, 최근 특활비 유용으로 논란의 중심에 선 이명박 전 대통령의 경우 해당 부지의 매매가는 54억원이었으나 공시가격은 19.2억원으로 36%로 나타났다. 2016년 여의도에 당사를 마련한 더불어민주당 역시 공시가격은 매매가의 41%에 불과했다. 최근 국토부가 표준주택 및 표준지 공시지가가 열람중이지만 2015년 평당 4.4억원에 거래된 삼성동 한전부지의 공시지가는 평당1.1억원으로 시세반영률이 25%에 불과하다.

이처럼 우리나라는 부동산 종류별 공시가격의 현실화율이 매우 불평등하다. 2006년 공시가격 도입이후 아파트는 시세 파악이 쉽다는 이유로 시세에 근접한 공시가격을 책정해 왔으나 나머지는 시세와는 전혀 동떨어진 공시가격을 책정했다. 2012년 경실련이 재벌회장과 재벌 사옥에 대한 공시가격 현실화율을 조사한 결과 최고가 주택인 이건희 회장의 경우 시세는 310억인데 반대 공시가격은 97억원에 불과한 것으로 나타난바 있다. 재벌기업들의 대표사옥 역시 시세반영률이 32%로 낮게 나타났다. 이후 이들의 시세반영률이 조금이나마 높아졌으나 여전히 절반에 미치지 못하고 있다. 더군다나 정부가 부동산 종류별 불평등을 개선한다는 명목으로 아파트의 현실화율을 오히려 낮춰 아파트마저 70%내외로 낮아졌다.

최근 정부는 집값 안정화를 위해 강남 등 일부지역 맞춤형 보유세 인상을 논의하고 있다. 일각에서는 보유세율을 조정하기 보다는 공정시장가액비율을 조정해 보유세인상 효과를 노릴 것으로 예측하고 있다. 공정시장가액비율이란 재산세와 종합부동산세를 부과하는 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율로써, 토지 및 건축물은 70%, 주택은 60%에 불과하다. 이를 폐지하거나 대폭 높여 공시가격에 걸맞는 세금을 내게 하자는 것이다. 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 필요하다는 주장이다.

그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 이건희 회장, 박근혜 전 대통령에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다.

따라서 부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하며, 그간 경실련이 수차례 정부에 개선을 요구했지만 실행되지 않았다. 이를 알고서도 정부가 개선하지 않는 것은 제도의 문제가 아닌 결국 정권의 개선 의지 부족으로 볼 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선으로 조세정의를 바로세우길 촉구한다. <끝>

도시재생사업, 토목•건축 사업에 예산 90.6% 사용

– 주민 교육과 참여 등 역량강화 사업비는 5.7%에 불과 –
– 지역센터 건립과 가로정비 등 예산사용 쉬운 토건사업에 사업비 집중 –
– 관주도•단기간 사업추진으로 주민참여 및 공동체 활성화를 위한 지원 및 프로그램 미흡 –
– 정부는 주민참여 없는 도시재생뉴딜사업 선정 및 추진방식 전면 개편해야 –

도시재생사업은 도시쇠퇴와 정비사업의 폐해를 개선하기 위해 2013년에 <도시재생활성화지원에관한특별법>을 제정하면서 시작됐다. 도시재생사업의 목적은 도시의 경제기능 상실과 노후화 등 도시쇠퇴 문제를 개선하고, 민간의 부동산 개발이익을 기반으로 한 재개발•재건축•뉴타운사업과 같은 대규모 철거사업의 부작용을 개선하기 위해 공공의 역할과 지원을 강화하고 물리적 환경개선뿐만 아니라 공동체 활성화에 기반을 둔 사회•경제•문화적 활력 회복에 있다.

도시재생사업은 2014년부터 중앙정부 주도로 선도지역과 일반지역을 선정해 사업을 추진 중인데, 짧은 사업추진기간과 형식적 주민참여 및 관주도 사업으로 진행되어 사업 효과를 기대하기 어렵고, 부동산 투기와 젠트리피케이션 등과 같은 부작용에 노출되어 있다.

현 정부는 도시재생뉴딜사업으로 명칭을 바꿔 올해부터 본격 추진하고 있다. 매년 10조원의 공적자금을 투입하여 향후 5년간 500개의 도시재생뉴딜사업을 추진할 계획으로, 도시재생사업을 주요 국정과제로 선정해 전면 확대하고 있다. 경실련도시개혁센터는 기 추진된 12개 12개(종로구 창신·숭인/광주 동구/경남 창원/경북 영주/전북 군산/전남 목포/대구 남구/충남 천안/전남 순천/강원 태백/부산 동구/충북 청주). 공주시는 국토부와 사업변경 협의 중으로 자료 미제출로 제외
선도지역 도시재생사업의 사업내용과 예산 도시재생활성화계획 수록 자료
을 분석하여 문제를 진단하고 향후 지속가능한 도시재생사업 추진을 위한 개선방안을 제시하고자 한다.

■분석 개요
○ 분석은 사업을 세 가지 유형(물리적 환경개선사업, 주민역량강화 및 프로그램사업)으로 구분하고 유형별 예산 소요 내역을 산출했다. 물리적 환경개선사업으로는 지역센터 건립, 건물 리모델링, 공원 및 광장 조성, 가로 정비, 도로 확장 및 포장 등 시설사업으로 구분하고, 주민교육과 주민제안사업은 주민역량 강화 사업으로, 축제 및 체험사업, 스토리텔링 사업은 프로그램사업으로 분류했다.

■분석 결과 및 문제점
○ 도시재생사업 선도지역 예산 분석 결과 전체 사업비(12개 지역) 2,723억 원 중 90.6%인 2,468억 원이 물리적 환경개선사업에 소요됐다. 물리적 환경개선에 대부분의 사업비가 집중됐다. 주민역량강화 예산은 5.7%인 154억으로 추산되고, 축제와 체험 등 프로그램사업에 101억원이 투입된 것으로 분석됐다.

■개선방안
경실련도시개혁센터는 도시재생사업이 관주도 획일적인 사업패턴에서 탈피하여 경제적•사회적•문화적 활력 및 지역 공동체를 회복하는 도시재생사업이 되기 위해 다음과 같이 개선방향을 제시한다.

첫째, 주민참여 절차 및 충분한 사업기간을 보장해야 한다. 도시재생사업 공모안 작성단계부터 주민참여를 위한 효과적인 절차와 의견수렴 및 주민지원방안을 마련해야 한다. 둘째, 공모방식의 내용을 수정해야 한다. 지역특성을 반영하지 못한 획일적 가이드라인에 의한 사업공모 및 대상지 선정방식을 폐기하고, 정성 평가를 통해 대상지와 사업기간, 지원 예산액을 선정하는 수시평가 방식으로 전환하고, 선정과정도 투명하게 공개되어야 한다. 셋째, 부동산투기, 젠트리피케이션 대책을 마련해야 한다. 임차인 영업권 보호를 위한 상가임대차보호법을 개정하고, 지역자산공유형재생사업 모델개발 등 도시재생사업을 통해 형성된 이익이 지역에 재투자되도록 법적 장치를 마련해야 한다. 마지막으로 숫자중심의 정량적 사업 목표를 수정해야 한다. 목표 달성을 위해 의무적으로 사업지를 선정하고 나눠주기 식으로 지역을 배분할 것이 아니라 필요성과 타당성이 있는 후보지만을 사업지로 선정해야 한다.

지난 해 68개 도시재생뉴딜 시범사업 선정에 이어, 정부는 오는 3월부터 2018년 사업지를 선정할 계획이다. 짧은 준비기간을 통해 만들어진 도시재생사업은 지역 주민의 공감대와 참여를 이끌어내기 어려울 뿐만 아니라 사업 효과도 기대하기 어렵다. 국토 균형발전과 도시 경쟁력을 강화한다는 포장과 명분으로 주민참여 없는 토건사업을 전국에 확대하기보다는 주민이 중심이 되어 지역의 문제를 고민하고 지역공동체를 복원할 수 있는 사업모델을 발굴하도록 정책을 전면 개편해야 한다.끝

# 별첨.1 도시재생사업 선도지역 예산 분석 결과 보고서(총 3매)
# 별첨.2 도시재생사업 선도지역 예산 내역

서울 아파트값이 사상최고치를 경신했다는 기사를 보는 심정은 무참했다. 지난 17일 <부동산114>에 따르면 1월 현재 서울 아파트값은 3.3㎡당 2천179만원을 기록하며 10여년 전인 2006~2007년 참여정부때 수립했던 사상 최고치를 경신했다고 한다. 더 충격적인 사실은 서울 25개 구 모두 3.3㎡당 시세가 일제히 참여정부 때 수립했던 전고점을 넘어섰다는 것이다. 물론 10년이라는 기간 동안의 물가상승률 등을 감안한 실질가격이 아니라 명목가격이긴 하지만 시장상황이 예사롭지 않은 건 틀림 없는 사실이다.(서울아파트값 폭등 거듭, 참여정부 때 최고가 돌파, http://www.viewsnnews.com/article?q=153329)

시장상황이 이렇다 보니 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 평가가 좋을 리 없다. 보도에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 부정평가가 긍정평가를 압도하고 있다고 한다. 19일 <한국갤럽>에 따르면, ‘8·2 부동산 대책’ 발표 후 5개월 경과 시점인 지난 16~18일 사흘간 전국 성인 1천4명에게 현 정부가 부동산 정책을 잘하고 있는지 물은 결과 ‘잘하고 있다’는 24%에 그친 반면, ‘잘못하고 있다’는 34%로 늘어났다고 한다. ‘8.2대책’ 발표 당시와 비교해보면 긍정평가는 거의 반토막이 나고 부정평가는 크게 늘어난 것인데, 특히 염려되는 대목은 1년 내 집값이 상승할 것이란 전망이 거의 절반인 46%에 달하고, 가장 유리한 재테크 방법으로(보기 6개 순서 로테이션 제시), ‘땅/토지'(27%)와 ‘아파트/주택'(23%) 등 응답자의 50%가 ‘부동산’을 꼽았다는 것이다.([한국갤럽] 文정부의 부동산정책에 불만 급증, http://www.viewsnnews.com/article?q=153326)

물론 문재인 정부로서는 억울하기 짝이 없을 것이다. 근년의 부동산 가격 상승의 근본원인을 제공한 건 이명박과 박근혜이기 때문이다. 이명박과 박근혜는 9년 내내 부동산 경기 활성화와 투기심리 진작에 동원할 수 있는 모든 정책수단들을 동원했다. 이명박과 박근혜는 종부세와 양도세를 형해화하고, 재건축 관련 시장통제장치를 모조리 해체했으며, 청약시장을 투기판으로 만들고, 공공임대공급을 의도적으로 줄였으며, 빚을 더 많이 더 쉽게 내 집을 살 것을 시민들에게 강요했다. 정부가 작정하고 투기를 일으키려고 작정한데다 금리까지 바닥을 기니 부동산 시장이 달아오르지 않을 수 없는 일이다.

그럼에도 불구하고 이명박 정부 시기와 박근혜 정부 초기 부동산 시장이 침체했던 이유는 2008년 전 세계를 강타한 글로벌 금융위기 때문이었다. 자본주의 시장경제를 거의 끝장 낼 뻔했다는 1929년 세계대공황에 버금간다는 평가를 받는 2008년의 글로벌 금융위기로 인해 부동산 투기를 일으키기 위해 올인한 이명박의 범죄적 행각이 미수에 그친 것이다. 대공황에 버금가는 사태가 덮쳤는데 부동산 매수에 나설 사람이 얼마나 있겠는가? 유사 대공황 시기에는 부동산이건 주식이건 채권이건 간에 투기 심리는 극도로 위축되고 시장참여자들은 불안에 떨며 현금을 지키려 하게 마련이다.

하지만 각국이 일치단결해 양적완화 정책을 펴고 그로 인해 글로벌 금융위기의 여파가 진정되자 움츠려있던 투기심리가 살아나기 시작했다. 박근혜 정부 시절이던 2014년부터 서울 등 수도권의 부동산 가격이 움직이기 시작해(대구, 부산, 광주 등 지방대도시는 그보다 먼저 움직였다) 해가 갈수록 상승폭이 커진 데에는 이런 배경과 맥락이 있는 것이다. 쉽게 말해 이명박과 박근혜가 깨우려고 안간힘 쓰던 투기괴물이 글로벌 금융위기라는 미증유의 복병 탓에 깨어나지 못하다 마침내 잠을 깬 것이다.

따라서 문재인 정부 출범 이후의 부동산 가격 폭등을 문재인 정부 탓으로 돌리는 건 의도적인 왜곡이거나 무지의 결과다. 그렇다고 해서 문재인 정부의 부동산 정책을 상찬하긴 어렵다. 무엇보다 나는 문재인 정부가 달성하려고 하는 부동산 정책의 목표가 무언지를 잘 모르겠다. 대선 당시 보였던 그리고 아직까지도 이어지고 있는 보유세에 대한 미온적인 태도, 8.2대책 등의 일련의 대책 등을 놓고 볼 때 부동산 가격 폭등은 용인하지 않겠다는 것, 주거복지인프라를 대거 확충하겠다는 것 정도를 어렴풋이 짐작할 수 있을 따름이다.

만약 촛불혁명으로 탄생한 문재인 정부가 부동산에 대한 관점을 물가상승률 수준으로 관리하고 주거복지를 확대하는 수준으로 설정하고 있다면 이는 매우 실망스러운 인식이라 하지 않을 수 없다. 문재인 정부가 적폐 중의 적폐, 사회통합과 시장경제의 적 ‘지대‘의 사회화를 포기하고 관료적 시각에 포박된 채 부동산 시장을 관리하려고 한다면 다른 건 고사하고 부동산 시장의 안정적인 관리조차 여의치 않을지 모른다. 문재인 정부 출범 이후 내놓은 부동산대책들에도 불구하고 시장참여자들 사이에 전염병처럼 무섭게 퍼진 투기심리가 진정되는 기미가 보이지 않는 것이 그 방증이다.

문재인 정부는 지금이라도 투기공화국과의 작별, 지대추구사회와의 단절을 천명하며 사유화된 지대의 사회화에 착수해야 한다. 자유한국당 등의 반대로 입법이 여의치 않다면 시민들을 상대로 상황을 설명하고 지지를 호소해야 한다. 입법권을 가진 의회에서 여당이 소수파인 건 현실이고 한계이지만, 그 현실과 한계가 근본적인 개혁을 회피하려는 핑계가 되어서는 곤란하다.

단언컨대 무력이 수반되지 않았을 뿐 박근혜 탄핵을 전후한 시국은 혁명적 상황이라 할 수 있다. 하지만 시간이 흘러 혁명의 열기가 식고, 적폐청산의 북소리가 멎은 뒤, 박근혜와 이명박으로 상징되는 거악들이 사법적으로 단죄 된 후 주변을 둘러본 시민들이 부동산이 없는 나만 더 가난해졌다는 사실을 깨닫는다면 그 때도 문재인 정부에 대한 지지를 계속 유지할 수 있을까? 나는 그것이 정녕 근심스럽다.

재건축사업의 개발이익을 철저하게 환수하라!

– 정부의 모호한 태도가 혼란과 불신 키워 정책효과 떨어뜨릴 것 –

– 개발이익의 50% 환수하고, 재건축 연한 40년으로 강화해야 –

국토교통부가 서울시 주요 재건축 아파트단지의 초과이익환수제 적용을 검토한 결과를 발표했다. 강남의 경우 조합원당 평균 4억4000만원의 재건축부담금이 예상된다고 밝혔다. 최근 강남의 재건축 사업단지가 부동산 투기 진앙지로 주목되자 과열된 시장의 열기를 잠재우기 위한 경고로 보인다. 국토, 도시 및 주택정책에 대한 철학과 비젼 없는 정부의 모호한 부동산 정책과 임기응변식 뒷북 대책은 투기시장의 내성을 키우고 있다. 특히 개발이익을 과소 산정하는 현행 재건축초과이익환수제는 최소 50% 이상의 개발이익을 조합원에게 보장해 투기와 무분별한 사업추진을 막기 어렵다.

정부는 엄포성 대책으로 시장을 자극하기 보다는 부동산 투기이익을 예외 없이 환수하겠다는 정책적 메시지를 시장에 보내고 예측가능성을 높여주어야 정책효과를 높일 수 있다. 재건축초과이익에 대한 실효적 환수방안을 마련하고, 사업 추진 가능 연한을 40년 이상으로 정상화하는 등 근본 대책을 추진해야 한다.

정부의 모호한 정책과 임기응변식 대책이 투기를 부추긴다.

정부는 주택가격 상승의 원인을 갭투자에 의한 투기수요로 보고 거래를 차단하는데 집중하고 있지만 임기응변식 대책에 불과하다. 재건축사업의 투기와 주택가격 상승문제는 최근에 불거진 현상이 아니다. 정부는 시장이 과열될 때 마다 거래를 통제하고, 불법행위를 단속해 왔지만 규제와 경기부양의 오락가락식 단기처방으로 재건축사업의 열기는 식지 않았고, 투기시장의 내성만 키웠다.

일회성 대책으로 투기를 근절할 수 없다는 것은 이미 입증되었다. 재건축사업과정에서 주택가격이 상승하고 개발이익이 사유화되는 구조적 문제를 차단하지 않으면 부동산 투기를 막기 어렵다. 일부 투기세력의 문제로 본질을 흐릴 것이 아니라 부동산 개발을 통한 개발이익을 보장하는 비정상적인 재건축사업 구조를 개선해겠다는 정책적 신호를 시장에 보내고 일관되게 정책을 추진해야 효과를 거둘 수 있다.

실효성 있는 재건축사업의 개발이익환수제 마련하라.

정부는 적용 유예됐던 재건축초과이익환수제의 시행을 재확인하며 투기근절 의지를 밝혔지만, 현행 재건축 부담금제도는 개발이익을 반영하지 못하는 산정시기와 차등부과 등 느슨한 산정기준으로 정부 추정보다 더 큰 개발이익을 조합원에게 보장하고 있어 한계가 있다.

재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 개발비용 등 경비의 차액에 차등부과율로 산정된다.

□ 재건축부담금
= 종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율

현행 재건축부담금 산정식은 사업 개시시점을 사업시행인가 시기로 규정하고 있는데, 이미 추진위원회 설립과 지구지정 등 전 단계부터 개발이익이 주택가격에 반영되는데 이를 반영하지 못한다. 재건축 사업은 < 추진위원회 설립 - 지구지정 - 정비계획수립 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관리처분계획인가 - 준공 >의 절차로 진행되는데, 사업시행인가시점은 개발이익이 상당부분 포함되어 주택가격이 오른 이후이기 때문이다. 현행 산정방식은 개발이익을 실제보다 과소하게 산정해 개발이익환수의 실효성이 낮다.

정부가 발표한 20개 재건축단지 재건축부담금 시뮬레이션 결과를 보면, 강남 재건축단지 조합원 가구당 부담해야할 재건축부담금은 평균 4억4000만원에 달한다. 재건축개발부담금을 역산하면 1가구당 9억9000만원의 개발이익 발생하고 이중 5억5000만원의 이익이 조합원에 귀속되는 것으로 추산된다. 부담금 산정시기를 사업이 본격화되는 지구지정보다 늦은 사업시행인가 시점인 점을 고려하면 실제 가구당 개발이익은 정부 추정치보다 훨씬 클 것으로 예상된다. 서민들은 재건축사업으로 인한 소형주택 멸실과 주택가격 상승으로 주거불안에 시달리고 있다. 정부는 더 이상 주택개발사업으로 전락한 비정상적인 재건축사업을 방치해서는 안된다.

재건축사업의 실효적 개발이익 환수를 위해서는 부담금 부과를 위한 사업개시시점을 지구지정 시기로 당기고, 차등 부과율을 50%로 일괄 부과해야 한다. 근본적으로는 재건축사업에 대한 별도의 개발이익환수제도를 폐지하고 「개발이익환수에관한법률」에 의한 ‘개발부담금제’를 토지 뿐 만 아니라 건축행위까지 확대하여 형평성 문제를 해소하고 부담률을 50%까지 높여야 한다.

주택정책의 철학과 비젼을 제시하고, 흔들림 없이 추진해야 한다.

재건축초과이익환수제는 참여정부 때 부동산 투기를 막고 불노소득을 환수하기 위해 도입됐다. 토지공개념에 의해 도입된 <개발부담금제>는 개발사업과정에서 발생하는 개발이익을 환수하는 제도이다. 그러나 토지의 용도변경과정에서 발생하는 개발이익 환수만을 규정하고 있어 건축과정의 개발이익을 환수하기 위해 별도로 법제도가 제정되었다.

재건축사업의 개발이익은 용적률 상향과 분양가 상승 등을 통해 발생된다. 조합원의 노력이 아닌 공공의 계획변경과 부동산가격 상승은 사회적 여건이나 환경변화에 따라 발생하는 불노소득으로 공공에서 환수하여 서민주거안정을 위해 활용해야 한다. 그러나 업계와 주민의 반발로 3년간 부과 중단되는 등 기득권의 반발로 정상적으로 시행되지 못했다. 3년 유예 연장 시도가 실패하자 최근 민간에서는 매입 시기에 따른 차등 부과를 주장하는 등 제도를 유명무실하려는 시도가 계속되고 있다. 정부가 서민주거안정과 투기근절이라는 주택정책의 원칙과 방향을 명확히 해야 업계와 주민의 반발에 휘둘리지 않고 정책을 일관되게 추진할 수 있다.

재건축사업은 노후한 주거환경을 개선하기위해 공적 목적으로 추진되는 사업이다. 그러나 사업추진과정에서 발생하는 부동산 불노소득을 환수하지 못해 주택건설을 통한 민간의 수익사업으로 변질됐고, 개발이익 극대화를 위해 부패와 비리로 얼룩진 사업으로 전락했다. 주택을 개발의 대상으로 삼고 부동산 투기에 의한 불노소득의 사유화를 인정하는 현행 재건축 사업방식을 개선하지 않는다면 부동산 투기 근절과 주택가격 안정이라는 정책목표는 달성하기 어려울 것이다. 더 이상 모호한 입장으로 시장 떠보기식, 땜질식 부동산 대책을 중단하고 보다 근본적인 대책을 강구할 것을 촉구한다.

# 문의 : 경실련 도시개혁센터 02 3673 2147

초고가 표준단독주택 공시가격은 여전히 시세의 절반에 불과
– 70%대인 아파트와 심각한 불평등, 올해도 엉터리 단독주택 가격 공시 불가피
– 불평등한 공시가격부터 바로잡아야 공평한 보유세 강화도 가능

2018년 표준단독주택이 공시됐다. 최고가액은 이명희 신세계 회장 주택으로 169억원이다. 그러나 경실련이 실거래가를 기반해 추정한 해당 주택의 시세는 325억원으로 공시가격이 시세의 52%에 불과하다. 아파트가 70%수준인 것에 비하면 고가 단독주택의 공시가격이 여전히 낮은 수준인 것이다. 이로 인한 세금 특혜 역시 적지 않다. 경실련은 정부가 보유세 강화에 앞서 이와 같은 주택 종류별 공시가격 불평등 해소에 먼저 나설 것을 촉구한다. 표준단독주택 개선은 국토부 장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다.

표준단독주택은 작년 대비 평균 5.51% 상승했으며 고가 단독주택이 위치한 서울의 경우 7.9%로 제주 12.5%에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 그러나 재벌회장 등 부동산부자들이 보유한 고가 단독주택의 경우 시세의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 한국감정원 통계와 비교해 봐도 서울 단독주택의 2017년 12월 중위 매매가격은 6.9억원으로 1월 5.7억원보다 1.2억원 19%가 상승했다. 그러나 서울 표준 단독주택의 상승률은 7.9%로 실제 거래 상승률(19%)의 절반에도 못 미친다.

경실련이 2018년 공시가격 상위 10위 주택과 서울시 실거래가 내역을 비교한 결과 평균 시세반영률이 53%에 머물렀다. 서울시가 국민의당 정동영의원에게 공개한 실거래가 자료 중 2015년 이후 한남동과 이태원동의 실거래 100억원 이상 단독주택의 시세를 산출해 추정했다. 1974년 지어진 한남동 주택은 2015년 130억원에 거래되는 등 초고가 주택의 대다수는 리모델링 등 내부 수리가 되었을 것으로 추정되어 건물값은 평당 500만원으로 적용했으며, 건물값을 제한 토지비의 평당 시세는 5,300만원이다.

추정결과 공시가격이 111억원인 이태원동 주택 시세는 203억원이고, 3위인 성북동 주택은 공시가격은 97.7억원이지만 시세는 170억원으로 추정된다. 강남에 위치한 방배동 주택은 공시가격은 87억원이지만 실제로는 171억원으로 추정된다. 이처럼 상위 10위 주택의 평균 시세반영률은 53.2%에 불과했다. 일반적으로 실거래가 신고가 실제 거래가보나 낮게 신고되는 관행을 감안하면 시세반영률은 더욱 낮아질 것으로 추정된다. 박근혜 전 대통령 자택의 공시가격도 시세를 43%밖에 반영하지 못한 것으로 나타났으며, 최근 발표된 실거래가 전수조사 연구에 따르면 11억 초과 서울 단독주택의 시세반영률은 21%로 나타나기도 했다. 공시가격 88억원 경실련 추정시세 169억원인 5위 주택의 경우 지난해 SK 최태원 회장이 170억원에 매입한 주택이다.

이처럼 2012년 경실련이 공시가격 97억원이 넘던 이건희 회장 주택의 실제 가격이 300억원이 넘는 것으로 밝혀낸 이후 초고가 단독주택의 공시가격이 많이 상승했으나 여전히 아파트 등에 비해서는 상당히 낮다. 이같은 초고가 주택의 대다수는 재벌회장 등 상위 1% 부동산 부자들이 보유했을 것으로 추정되는 바 아파트를 보유한 서민과 부동산부자들의 조세형평성이 매우 불평등한 상황이다. 실제 표준단독주택 상위 10위는 모두 재벌 및 대기업 회장들이 보유하고 있다.

최근 정부는 특히 강남 등 고가 아파트의 보유세 정상화를 위해 공정시장가액비율 조정을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 부동산 종류에 따른 불평등한 과세기준 개선없이 공정시장가액비율부터 인상한다면 지금까지의 서민과 부동산부자와의 세금차별은 더욱 고착화될 수밖에 없다. 지난 십수년간 아파트 한 채 보유한 서민들은 단독주택을 보유한 재벌회장과 부동산부자 들에 비해 비싼 세금을 부담해왔고 집값상승이 가파른 주택의 보유자들이 집값상승이 낮은 지역의 주택 보유자들보다 세금특혜를 누려왔다. 경실련 조사에 따르면, 중랑구 신내11단지는 80.6%, 노원구 한신2차는 72.2%, 구로구 삼명아파트는 72%로 초고가 단독주택 공시가격 시세반영률이 20%이상 높다.

부동산 공시가격의 시세반영률을 높이고 부동산 종류별 차별을 없애 불공평한 공시가격부터 바로잡아야 한다. 공시가격 산정기준이 되는 표준주택 공시가격(표준지 공시지가)은 국토부장관이 결정고시하는 만큼 정부의 의지만 있다면 얼마든지 정상화가 가능하다. 그러나 어제 엉터리 표준주택 발표로 올해도 또다시 시세에 한참 못 미치는 개별 단독주택 가격이 공시될 수밖에 없다. 정부의 조속한 개선을 촉구한다.<끝>