[논평] 재건축 지역 투기 억제, 민간택지 분양가상한제부터 시작해야 한다

재건축 지역 투기 억제, 민간택지 분양가상한제부터 시작해야 한다

부동산 투기 막으려면 정부의 강한 의지와 선제적 대응 필요해

△재건축 연한 40년으로 환원 △재건축 임대주택 공급 의무화 △종합부동산세 강화 등의 정책 추진도 동반해야

 

언론 보도에 따르면, 지난(7/8) 김현미 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “민간택지 아파트에도 분양가상한제를 검토할 때가 왔으며, 투기 과열이 심화될 경우 적극적으로 고민할 것”이라고 밝혔다. 참여연대는 정부가 작년 서울과 수도권의 집값이 폭등한 후 뒤늦게 9.13대책을 발표한 전례를 반복하는 것이 아닌지 우려하지 않을 수 없다. 정부가 부동산 투기의 악순환을 차단하기 위해서는 사전 예방과 종합적인 대책 마련이 더 중요하다. 주택 재고의 일부인 민간택지의 분양주택에  분양가상한제를 적용하더라도 재건축 등 분양주택 가격 앙등에 따른 주변 주택 가격 상승을 억제하는 효과를 기대할 수 있겠지만 전체 집값을 낮출 수는 없다. 따라서 정부는 민간택지 분양가 상한제 확대와 함께 양도세·종합부동산세 강화 등의 세제 강화와 재건축 가능 연한을 준공 후 20~30년에서 30~40년으로 환원하고 재건축사업의 임대주택 공급 의무화를 함께 추진해 재건축 사업에서 불어오는 주택 투기바람을 차단할 필요가 있다.

 

이와 관련해, 현행 분양가상한제의 내용과 관련 제도 개선이 전제되어야 한다. 분양가상한제는 분양할 당시 택지비와 건축비를 더한 가격을 넘지 못하도록 분양가를 제한하는 방식이다. 그러나 현행의 택지비와 기본형 건축비 산정 방식을 개선하지 않고는 분양가상한제가 큰 효과를 보기 어렵다. 현행 제도상으로는 엄청난 개발이익이 택지비에 포함되며, 모든 분양 주택에 실제 건축비보다 훨씬 높은 수준의 기본형 건축비가 책정되어 있어 적절한 상한으로 기능하기 어려운 문제가 있다. 또한 일각에서는 로또 분양으로 인한 청약 열기 과열 등 부작용을 우려하고 있다. 이런 부작용이 발생하지 않도록 무주택 실수요자에게 분양가상한제 적용 주택을 공급하고, 전매제한, 양도소득 세제 강화, 주택 하자 책임 강화 등의 장치를 마련해야  할 것이다. 

 

민간택지에 건설되는 아파트 분양가를 제한하더라도 수도권을 기준으로 분양 주택은 전체 주택의 2%에 불과하기 때문에 주택 가격 전반에  미치는 영향은 크지 않아 민간택지 분양분양가 상한제 적용만으로 집값을 잡는 것은 어렵다. 따라서 재건축발 주택 투기를 예방하고 가격 안정화 기조를 유지하기 위해서는 종합적인 접근이 필요하다. 정부는 주택 보유로 인한 기대 수익을 낮추고 부동산 투기를 억제하기 위해 고가 주택에 대한 종합부동산세 등 보유세를 충분히 인상해야 한다. 그리고 도시및주거환경정비법 시행령 제9조를 개정해 재건축 사업에서 적정 수준의 임대주택 공급을 의무화하여 무주택 서민, 청년, 신혼부부 등에게 공급하는 정책 혁신이 필요하다. 서울을 비롯한 주요 도시 도심 내 새로운 주거용 토지 공급이 한계에 다다른 상황에서 재건축에서 임대주택을 공급하지 않으면 도심 내 임대주택의 원활한 공급이 어렵다. 임대주택 공급의무가 부과된 재개발에 비해 재건축은 정비계획을 통해 용적률을 크게 높여주고 있음에도 불구하고 임대주택 공급의무가 면제되는 등 특혜가 부여되고 있다. 현재 정비계획으로 정해진 용적률까지 임대주택을 공급하는 재개발사업과 달리 재건축시에는 임대주택 공급의무가 없고, 법적 상한 용적률을 초과분에 한해 소형주택을 공급하도록 되어 있고, 이를 공공이 인수해 임대주택으로 사용할 수 있게 하고 있다. 이 구조를 손대지 않고는 재건축에 몰리는 투기심리를 가라앉히기 어렵다. 현재 20년~30년에 불과한 짧은 재건축 연한은 사회적 자원을 낭비하고 투기 수요를 부추기고 있다. 따라서 박근혜 정부가 2014년에 낮췄던 재건축 연한을 본래대로 환원하여 30~40년 이상으로 강화해야 한다. 

 

이같은 정책들을 주택가격 상승 시기에 도입하면 그 효과도 떨어지고 분양가 상한제 한가지만 가지고는 경우에 따라서는 되려 국지적 투기 바람을 부채질할 수 있다. 따라서 집값이나 분양 가격이 본격적으로 치솟기 전에 미리 도입해 제도적 틀을 완비하여 부동산, 주택 가격 안정 기조에 관한 정부의 강한 의지를 분명하게 표명해야 한다. 정부가 작년의 과오를 반복하지 않으려면 부동산 투기를 사전에 차단하고 주거 안정을 이룰 수 있는 정책들을 조속히 추진해야 한다.  끝

 

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