20대 국회 개혁입법
주택임대차보호법, 문재인 대통령 공약대로 바꾸자
문재인 정부 들어 국민들의 주거 불안은 좀 나아졌을까? 결론부터 말하자면 반반이다.
2016년 이후 전세가격과 월세 가격의 변동 추이를 살펴보면 문재인 정부가 현재까지는 주택임대차 시장의 가격을 안정화하는데 어느 정도 성공했다고 볼 수 있다. 박근혜 정부 이후 문재인 정부가 등장하면서 전세가격 부담 증가 추세가 둔화되고 월세 임차인도 그 부담이 줄어들기 시작한 상황을 아래 그래프로 확인할 수 있다.
절반의 성공, 절반의 실패
그러나 이미 박근혜 정부 시기 많이 오른 임대료 부담은 별로 줄어들지 않은 반면 서울의 주택 가격, 특히 아파트 가격이 치솟으면서 투기 조짐까지 보이자 청년 세대를 포함한 주택 실수요자들의 원망이 심해졌다. 9. 13 대책에 포함된 대출규제 등 강한 수요 억제 정책과 보유세 강화 방침, 9. 21. 주택 공급 대책 등 정부의 거듭된 부동산 대책에 따라 잠시 소강상태에 들어간 주택시장은 여전히 불안 요소가 잠재되어 있다. 문재인 정부 집권 후 지난 2년간의 상황은 주택임대차 시장도 안정시키면서 주택 매매시장을 안정화하는 것이 쉽지 않은 과제임을 보여준다. 어떻게 해야 할 것인가?
집은 누구를 위한 것인가. 부동산 불패 신화는 이제 깨져야 한다. (출처: Joop, “Korean appartments”, CC BY)
정부는 주택가격을 안정화시키는데 총력을 기울여야 한다. 우리나라에서 주택가격변동률과 전세 가격 변동률은 수년에 걸쳐 살펴보면 앞서거니 뒤서거니 하면서 동조화 현상을 보이고 있고 이는 통계적으로 이미 밝혀진 사실이다. 즉, 주택 가격 안정화 자체가 전세 가격 안정화의 핵심이다. 따라서 경기가 일부 둔화된다고 하더라도 전국적인 주택 수요억제 및 투기억제 정책의 기조를 완화해서는 안 된다.
이러한 정책 기조를 뒷받침하기 위해 공공분양주택 및 공공임대주택을 충분하게 공급하여야 하고 공공성이 뚜렷하지 않은 공공지원임대주택이 아니라 사회주택 확대로 방향을 전환해야 한다. 참여연대는 2018년 9월 정부의 주택 공급 확대 정책 발표와 관련해 이러한 정책이 또 다른 투기의 진원지가 되지 않도록 다음 네 가지 사항을 제안한 바 있다.
- 첫째, 공공택지를 민간에 매각해 분양하는 대신 공영개발할 것.
- 둘째, 그린벨트 훼손은 원칙적으로 피하되 불가피하게 그린벨트를 풀어 택지를 조성해야 할 경우 분양전환되지 않는 임대주택 공급을 중심으로 하여야 할 것.
- 셋째, 신혼희망타운을 주택 분양 중심이 아니라 임대주택을 중심으로 하도록 할 것.
- 넷째, 공공과 민간 분양주택의 분양원가 공개 항목을 확대할 것.
이를 통해 신혼부부 등을 포함한 주택 실수요자들이 필요한 기간만큼 충분하게 부담가능한 임대주택에서 거주할 수 있어야 주택 실수요자들이 자신의 재정적 능력을 벗어나 무리하게 주택 구매로 나아가지 않게 되어야 주택 시장과 서민 주거의 안정화가 달성될 수 있다. 나아가 정부 차원에서 국토 균형개발 차원에서 서울과 수도권 중심이 아니라 지방 도시를 활성화하는 청사진과 계획을 제시하고 도시재생사업 및 혁신도시 활성화와 연결시킴으로써 서울과 수도권에 부동산 투기자본이 집중되지 않도록 할 필요가 있다.
신혼부부 등 실수요자가 자기가 원하는 충분한 기간만큼 임대주택에 거주할 수 있어야 주택 시장의 투기를 잡고, 서민의 주거 안정을 확보할 수 있다. (출처: Tetsumo, CC BY)
‘주임법’ 개정의 방향
지금까지의 상황은 이러하다. 주택을 공급하고 투기를 억제하는 정부의 역할과 함께 주거불안을 해소하기 위한 국회의 역할도 중요하다. 주거비 부담을 완화하고 주거 불안을 해소하기 위한 주택임대차보호법의 개정이 필요하다. 주택임대차보호법의 개정을 통한 임차인의 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제의 도입이 바로 국회의 역할이다.
임대료와 보증금 인상을 현행 연 5%에서 연 3% 내외로 내리고 현행 2년인 계약갱신 의무기간을 최소 4년 이상으로 확대하는 주택임대차보호법 개정안은 민주당이 2016년 대선 전까지 야당 시절 계속적으로 당론으로 채택하여 주장해왔던 법안이기 때문에 더 이상 이를 미룰 이유가 없다. 또한 이 법안은 이미 19대 국회에도 여러 법안이 제출되어 논의되었고, 20대 국회에 제출된 주택임대차보호법 개정안 33개 중 13개가 계약갱신청구권과 인상률 상한제 도입을 담고 있다. 국회 내에서도 충분한 논의를 거쳐 많은 공감을 얻고 있는 대표적인 민생 법안이다.
임차인의 계약갱신청구권과 임대료 인상률 상한제는 이미 상가건물에는 적용되고 있다. 그럼에도 불구하고 이 제도가 주택과 관련된 법에 도입되지 못한 이유, 다른 말로, 우리가 사는 전월세 집에는 적용되지 않는 국회와 정부가 주택소유자들의 반발을 부담스러워했기 때문이다. 두 제도의 도입을 반대하는 측에서 제시해온 온갖 경제적 부작용 주장들은 실은 경제 운용 측면에서는 큰 문제가 되지 않는 사유들이다.
이미 도입되어 시행 중인 상가건물이 그 사례가 될 수 있다. 상가임대차에서도 임대료 인상률 상한을 2018년 1월 26일부터 연9%에서 연5%로 낮추었지만, 큰 부작용이 없다. 이 제도가 요구되어 논의된지도 한참이고 상가건물에 대해서는 이미 시행 중인데 국회가 유독 주택임대차에 대해서는 언제 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하겠다는 것인지 결론을 내지고 있지 않고 있다. 국회가 주택 임대인들의 반발을 지나치게 의식하고 있는 것은 아닌지 걱정이다.
주임법 개정, 더는 미룰 수 없다
임대사업자 등록은 의무화해야
국회와 정부는 이 제도를 임대사업자로 등록시키는 제도와 연동하여 도입을 검토하고 있다. 그 동안 주택임대차 시장 안정화를 위한 주요한 수단으로 민간임대사업자가 등록한 임대주택에 계약갱신청구권(4년 또는 8년), 임대료인상률 상한제(연 5%)가 적용되는 점을 고려하여 주택임대인들을 임대사업자로 등록(4년/8년)시키는데 주력했다. 그 결과 2017년 말 개인임대주택사업자가 등록한 임대주택이 98만채에서 2018년 8월말 현재 120.3만채로 증가했다. 최근에도 정부는 “렌트홈(임대등록시스템) 및 RHMS(임대차정보시스템) 등을 통해 임대사업자의 주택보유 현황 및 추정임대료 등을 모니터링하고, 국세청에 관련 자료를 제공”할 것이라면서 임대사업자 등록을 독려하고 있다. 그런데 이미 몇 가지 부작용이 발생하고 있다.
정부는 다주택자가 주택시장에서 투기세력이 아니라 임대주택 공급자로 역할을 해주기를 기대하면서 추진한 임대사업자 등록 확대 정책은 서울 지역에서 투기적 시장 형성한 원인이 되었다. 이로 인해 정부의 부동산 정책의 정당성에 적지 않은 타격을 받았다. 특히 임대사업자 등록 확대와 관련해 정부가 범한 중요한 실책으로 양도소득세 중과 면제, 투기과열지구에서 민간임대사업자에 대한 주택 담보대출 비율(LTV) 규제 완화(40% → 80%)가 지적되고 있다. 각종 세금을 완화해주고 담보 대출 비율 특혜를 부여한 임대사업자 등록 제도가 주택가격 상승 지역에서 손쉬운 투기수단으로 활용될 수 있음을 정부가 간과한 것이다.
정부는 주택 구입부터 매각까지의 기간을 기준으로 단기는 투기, 장기는 투자라고 구분할 수 있다고 생각한 것 같으나 투기와 투자의 경계는 아주 모호하다. 게다가 정부는 주택 실수요자들을 포함한 대다수 국민들이 다주택자들에게 주택 소유가 더 집중되는 것을 매우 부정적으로 바라본다는 사실을 간과했다. 정부가 투기지역과 투기과열지구에서 임대사업자 대출과 관련한 LTV는 다시 강화하고 조정대상지역에서 다주택자가 새로 취득한 주택에 대해 양도소득세를 중과하기로 하면서 급한 불은 껐다. 위와 같은 조정에도 불구하고 여전히 임대주택 등록시 양도소득세 감면 혜택이 여전히 매력적이기 때문에 기존 다주택 소유자들은 좀 더 임대사업자 등록에 참여할 가능성이 있으나 1주택~3주택 소유자가 대부분인 주택 소유 실태상 머지 않은 장래에 등록 확대 추세는 급격하게 둔화될 것이다.
문재인 정부와 20대 국회는 과연 부동산 숙제를 풀 수 있을까?
따라서 외국에서는 통상 부여하지 않는 양도소득세 감면 혜택과 같은 비정상적인 세제 혜택 부여에 의한 임대사업자 등록 확대 정책은 ‘의무적인 임대차 등록 정책’으로 전환되어야 한다고 본다.
문재인 대통령은 “임대주택 등록을 기반으로 세입자 주거안정과 집주인의 권리보호가 균형을 이룰 수 있도록 임대차계약 갱신청구권제 및 임대료 상한제를 단계적으로 제도화”하겠다고 공약했다. 전월세 부담, 이사 걱정으로 형용할 수 없는 가장 기본적인 삶의 조건이 주거 이다. 일해서 얻은 소득보다 빠르게 상승하는 집값 부담에 대해서는 길게 설명하지 않아도 될 것이다. 진부한 표현이지만, 더 미룰수 없지 않은가.
※ 본 기고글은 참여연대 민생희망본부 부본부장 이강훈 변호사가 <슬로우뉴스>에 게재한 것입니다.
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