문재인 정부의 주택 정책이 서울과 일부 수도권의 치솟는 주택가격을 안정화시킬 수 있는지 시험대에 올랐다. 한국감정원 통계에 따르면, 2017년 8월부터 2018년 8월까지 1년간 전국 아파트 가격은 0.2%, 경기도 1.01%의 정체 상태에 그쳤고, 6대 광역시는 –0.5%, 8개도는 –3.2%로 하락세를 보였으나, 서울은 7.25%(강남 4구의 경우 10.3%), 과천 7.59%, 성남은 10.81%가 상승하는 등 서울과 수도권 주요 도시를 중심으로 아파트 가격이 큰폭으로 상승하였다. 주택 실수요자들은 물론 국민 절반이 넘는 주거세입자들은 ‘빚내서 집사라’ 정책으로 일관한 박근혜 정부에 이어 문재인 정부에서도 계속되는 서울과 수도권 일부의 주택가격의 상승을 더 이상 감내할 여력이 없다. 최근 정부의 주거 정책에 대한 실망과 불신이 광범위하게 발생한 것은 이 때문이다.

 

지난 해 문재인 정부는 8.2 대책과 그 후속대책을 통해 비교적 강력한 수요억제 정책과 실수요자 중심의 청약제도 개편, 공급확대, 민간임대등록 등의 정책을 내놓았지만 이번 집값 상승은 정책의 허점을 고스란히 노출했다. 이럴 때일수록 문재인 정부는 공급 중심의 재탕정책을 반복할 것이 아니라, 서울과 일부 수도권 지역에서의 강력한 수요억제를 기반으로 한 정부의 주택 정책 기조를 유지하면서 가격 급등 지역의 주택가격 상승을 규제할 다음과 같은 종합적인 추가 대책을 마련하고 이를 즉시 시행하여야 한다.

 

첫째, 주택 시장의 투기적 흐름의 발생 원인으로 지목되고 있는 민간임대주택의 주택담보대출 비율(80%)을 축소하여 민간임대사업자의 대출을 억제하고, 등록 민간임대사업자의 과도한 세제 혜택을 축소하여야 한다. 주택임대사업자가 8년 의무임대기간만 채우면, 그 이후에도 계속 임대소득세와 보유세를 감면해주고 양도소득세까지 혜택을 부여하는 것은 지나치게 과도한 혜택이다. 전세계적으로 민간임대주택 등록자에게 양도소득세를 대폭 감면하는 사례는 찾아보기 어렵다.

 

둘째, 주택 공급 정책과 관련하여 개발제한구역 해제를 통한 주택 공급을 지양하고, 서울과 수도권의 공공택지를 개발하더라도 민간에 분양하지 않고, 공영개발하여 공공분양 주택 및 공공임대주택을 집중 공급하여야 한다. 이와 관련해 정부는 약속한 대로 공공택지에서 공급하는 공동주택의 분양원가 공개를 현행 12개에서 61개 항목으로 확대해야 한다. 아울러 개발제한구역 해제는 원칙적으로 지양하여야 한다.  서울에 얼마남지 않은 개발제한구역을 해제해서 주택분양을 할 경우, 공급물량이 많지  않고 주택 가격 안정 효과도 거의 없다는 것은 이미 밝혀진 사실이다. 따라서 해당 지역 주택 가격만 잠시 영향을 받고, 최초 분양받는 자들만 개발 이익을 전유하는 문제가 반복될 수 있다. 오히려 시세차익을 노리고 줄을 서는 투기 광풍이 재연될 가능성이 높다.

 

셋째, 주택 금융 대출 규제를 현재보다 더 강화하여야 한다. 저금리 상황이 수년째 계속되면서 시중에 지나치게 많은 돈이 풀려 있고, 주택 담보 대출은 주택 가격 상승의 진원지가 되고 있다. 따라서 주택담보 대출 규제 강화를 통해 실수요자 이외의 다주택자의 신규 주택 취득을 최대한 제한하고, 주택 가격 상승을 이끌고 있는 고가 주택에 대한 대출 규제를 좀 더 강화할 필요가 있다. 아울러 미국의 금리 인상으로 국내 기준금리와 격차가 계속 벌어지고 있는 만큼, 머지 않은 장래에 금리를 인상할 가능성이 있음을 시사하여 금리 상승 위험을 환기시킬 필요가 있다.

 

넷째, 주택 공시가격을 현실화하고, 주택 보유세를 확실하게 강화할 필요가 있다. 특히 국토교통부는 주택가격이 급격하게 상승한 지역의 주택 및 고가 주택의 공시가격을 충분한 수준으로 현실화할 필요가 있다. 주택 세제는 주택가격을 규제하는 정책이 아니다. 그러나 기획재정부가 종합부동산세 개편과 관련해 찔끔 인상에 그치는 등 지나치게 몸을 사리자 정부의 투기 억제와 투기이익 환수 의지가 크지 않다는 신호로 받아들여져 서울과 일부 수도권 도시의 투기 흐름이 더 확산되었음을 정부는 뼈아프게 새길 필요가 있다.

 

다섯째, 민간임대사업자 등록 확대와 별도로 민간 임대차 시장에 대한 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입을 서둘러야 한다. 또한 정부가 예고한대로 2019년부터 주택임대 소득에 대한 과세를 철저히 시행해야 한다. 정부는 주택임대차 시장 안정화 정책의 핵심인 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 도입을 미루고 양도소득세 등 세제 감면 혜택을 내세워 민간임대사업자 등록으로 이를 대체하려 하고 있다. 이러한 상황은 지금처럼 세제 혜택에 몰려드는 주택임대사업자로 인해 주택 매매시장에 영향을 주는 문제로 이어지고 있다. 이에 정부는 민간임대사업자 등록과는 별개로 주택임대차보호법 개정을 통해 전월세상한제와 계약갱신청구권을 즉각 도입하여 세입자들의 주거 안정에 대한 정부의 강력한 의지를 보여야 한다.

 

‘부동산 공화국’이라는 우리 사회의 심각한 적폐를 해결하는 것은 시대적 과제이다. 문재인 정부는 급격한 집값 상승으로 인한 세입자들의 상대적 박탈감과 아무리 노력해도 집을 살 수 없는 환경을 개선하고, 꼭 집을 사지 않더라도 안정적인 주거생활을 할 수 있는 사회를 만들어야 한다. 정부는 작금의 주택 가격 상승에 대한 세입자와 주택 실수요자들의 좌절과 분노를 인식하고, 더 이상 실패하지 않을 주택 가격 안정화 대책을 제시해야 한다. 끝.

 

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