8.2대책 이후 지방 집값 하락을 걱정할 때?
4년간 물가보다 5배(강남10배) 상승한 아파트값이 진짜 문제다
– 강남 아파트값만 잡겠다는 정책방향, 오락가락 정책이 집값상승 불 지핀다
– 투기 근절, 불로소득 환수, 저렴주택 확대 등 집값안정을 위한 근본대책 시행하라
정부가 투기를 근절하고 집값 상승을 잡겠다고 공언했으나 공염불에 그치고 있다. 언론에서 일부 지역의 집값 하락을 내세워 정부의 대책을 요구하자, 김현미 국토부 장관은 “주택가격이 과도하게 하락한 곳에 대해 정부가 청약 위축지역 지정을 검토하겠다.”며 후퇴 입장을 보이고 있다. 강남발 집값 상승에 대해서도 몇몇 지역의 문제라며 안일하게 인식하고 있다. 청와대 고위관계자는 “부동산 가격의 변동이 강남 4구에 국한된 것인지, 전국적으로 일반화된 현상인지 여러 지표와 상황을 보고 파악해봐야 한다.”며 “여유 있게 현상을 봐야 한다.”고 말했다. 김동연 총리는 “강남의 집값 상승이 아직 이외 지역으로 번지지 않았다”며 지금의 현재의 집값 상승을 침소봉대 하고 있다.
결국 안일한 인식과 일부지역의 가격하락을 우려한 나머지 전면적이고 주택정책의 패러다임을 바꿀 수 있는 정책이 아닌 강남만을 위한 핀셋 대책으로 표출되고 있다. 정부와 여당, 부처 간 불협화음 등 정책에 대해 일관된 목소리를 내지 못하면서 시장의 불신은 더해지고 있다. 임기응변식 대책은 정책의 효과를 떨어뜨리며, 부작용만 불러올 뿐이다. 문재인 정부가 집값 안정에 대한 의지를 가지고 전면적인 부동산 개혁정책을 속히 시행할 것을 촉구한다.
2014년부터 전국 아파트값 상승, 물가상승률의 5배. 전면적인 안정대책 필요하다
KB부동산에 따르면 주택가격이 하락기를 벗어난 2013년 12월 대비 2017년 12월 아파트값은 전국 29.5%, 서울 46.4%가 상승했다. 강남권은 53.8%로 급등했다. 강북권 역시 33.3%나 상승했다. 같은 기간 물가상승률은 4.9%로, 강남은 물가상승률의 10배, 서울 8배, 수도권 6배가 상승했다. 수도권과 광역시를 뺀 지방은 14.1%로 역시 물가보다 2배 상승했다. 최근 들어 일부 지방의 경우 공급과잉 등으로 일시적 하락현상이 나타나고 있는 것은 사실이지만 과거 몇 년간의 비정상적인 상승이 문제였던 만큼 하락은 지극히 정상적인 과정으로 봐야 한다. 오히려 서민주거안정을 위해서 정부의 강력한 의지로 서울과 수도권의 가격 하락을 유도해 정상적인 집값을 만들어야 한다.
정부가 강남을 제외한 지역은 안정권이거나 오히려 하락하고 있다고 밝히고 있으나 이는 사실이 아니다. 정도가 다를 뿐 8.2대책이후 강북과 수도권 역시 지속적으로 높은 상승률을 보이고 있다. <표1>에 나타나듯 8.2대책이 시장의 우려보다 낮은 수위로 나오면서 이후 상승세는 더욱 가팔라졌다. 지난해 8월 이후 12월까지 서울 아파트값 상승률은 8.9%로, 2017년 전체인 14.5%의 절반을 넘는다. 서울 강북(11개구)은 5.7%, 수도권역시 5.6% 상승해, 10.5%가 상승한 강남보다는 덜하지만 결코 낮은 상승률로 볼 수 없다. 같은 기간 소비자물가지수는 오히려 -0.5% 하락했다.
경실련은 수십년간의 주택정책 적폐를 바로잡고 패러다임을 바꾸기 위해 공공아파트 분양원가공개 및 후분양, 토지임대부주택 공급, 건축비인하, 과표정상화 등 법개정 없이 공공이 의지만 있다면 즉시 할 수 있는 거품제거 정책을 제안해왔다. 그러나 정부가 내놓은 대책은 고강도 세무조사와 보여주기식 현장 단속뿐이다. 집값 안정 의지가 있는 것인지 의문이다. 특정지역만을 타겟으로 한 대책으로는 집값을 잡을 수 없다. 보다 근본적이고 전면적인 정책 도입이 필요하다.
첫째, 요지에 저렴한 공공주택을 공급하고 분양원가 공개, 후분양으로 투기 막아야
일각에서는 집값이 금융위기 이후 곧바로 하락한 것으로 알고 있으나 2008년 9월 금융위기 여파로 잠시 하락후, 곧바로 반등해 2010년 중반까지 금융위기 이후 1년 이상 상승세가 이어졌다. 지방의 경우 금융위기에도 하락하지 않고 지속적으로 상승했다. 집값 하락의 주원인은 2009년 9월부터 진행된 보금자리주택 사전예약 효과로 볼 수 있다. 당시 4만여 가구가 주변 시세의 절반 값으로 공급됐다. 강남은 평당 1,100만원으로 주변 전세값보다도 낮았다. 2010년 12월 본청약 때는 사전예약보다 낮은 평당 990만원에 공급됐다. 내 집 마련을 원하던 수많은 사람들이 기존 고가 아파트 매매를 거부하고 저렴한 공공주택을 기다린 것이 당시 아파트값 하락의 주요한 원인이었다.
관건은 가격이다. 수요가 있는 요지에 저렴한 가격에 공급해야 정책 효과가 분명해진다. 정부가 수도권 주요택지에 이어 서울에도 택지를 공급하겠다고 밝혔지만 기존 판교 등과 같이 고가 분양이 실시될 경우 오히려 주변 집값을 더욱 끌어올릴 뿐이다. 서민 주거안정과 집값 안정을 위해 비싼 주변 시세가 아니라 낮은 가격에 공급하고, 시세차익 우려를 방지하기 위해 토지는 분양하지 않고 건물만 분양하는 토지임대부분양주택으로 공급하면 된다. 공공아파트는 투명하게 분양원가를 공개하고, 모든 아파트는 후분양을 실시해 투기를 막고 소비자를 보호해야 한다.
둘째, 강남 집값을 잡기위한 보유세 강화의 시작은 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이다.
정부가 보유세 강화를 고려하고 있으나 불공평한 과세기준을 바로잡는 것이 우선되어야 한다. 경실련 조사결과 아파트와 고급단독주택, 상업업무 빌딩 등의 공시가격이 시세를 제대로 반영 못 할 뿐 아니라 시세반영률도 서로 다르는 등 매우 불공정하게 운용되어 왔다. 최근 연구에 의하면 불공평한 과세기준만 바로잡아도 16조4천억원의 보유세 증가가 예상된다(부동산 불평등해소를 위한 보유세제 개편방안, 전강수).
또한 공시가격 정상화는 표준지 및 표주주택 가격을 결정고시하는 국토부장관의 의지만 있으면 얼마든지 가능하다. 일각에서는 공정시장가액비율을 조정해 강남아파트들의 보유세를 높이는 것을 주장하지만 불공정한 과세기준을 바로잡지 않은 채 공정시장가액비율만 조정한다면 서민과 부동산부자의 세금차별만 더욱 견고해질 뿐이다. 그동안 아파트에 사는 서민보다 단독주택과 토지를 보유한 부동산 부자, 사옥 등 빌딩을 보유한 기업들은 훨씬 낮은 시세반영률로 세금특혜를 받아왔다. 가장 큰 수혜는 막대한 토지와 건물을 보유한 재벌일가이다.
현재 공시지가와 공시가격은 토지, 빌딩, 단독주택, 공동주택 순으로 시세반영률에서 차이가 발생한다. 지난달 발표된 100억원 내외의 표준단독주택 상위 10위의 시세반영률은 52%로 70% 내외인 아파트에 비해 낮다. 과거 경실련이 조사한 자료에 따르면 재벌 사옥은 32% 수준이다. 이후 일부 높아지기는 했지만 여전히 아파트에 비해서는 상당부분 낮다.
현재의 집값 상승이 강남만의 문제인 듯 침소봉대한다면 잘못된 대책으로 과거 참여정부의 부동산 폭등 실패를 불러올 위험이 크다. 이미 일부 언론 등에서는 참여정부 시즌2라는 조롱까지 하고 있는 상황이다. 주거 문제는 시민들의 삶과 직결된 문제이다. 상승을 막는 것에서 끝나는 것이 아니라 소득에 비해 비싼 집값을 정상화 시키는 정책을 제시해야 한다. 문재인 정부가 작금의 심각성을 인식하고 이를 해결하기 위한 특단의 대책을 속히 실시할 것을 촉구한다. <끝>