부동산적폐를 개혁해야 주거사다리도 성공할 수 있다
– 국민 땅 판매 중단, 임대주택 분양전환 금지, 후분양제 도입이 우선이다
– 2차 로드맵에서는 임대사업자등록의무화, 전월세상한제 반드시 제시해야
정부가 공공임대 65만호, 공공지원 민간임대 20만호, 공공분양 15만호 등 모두 100만호와 공공택지 민간분양 43만호(연간 8.5만호) 등 총 140만호 이상 주택 공급 및 40개 공공택지 개발 등 대규모 공급확대 중심의 대책을 주거복지 로드맵으로 발표했다. 그간의 고민의 흔적이 보이기보다는 과거 정부의 정책을 답습하는 내용이 대다수다. 이미 수많은 신도시를 통해 나타나듯 과거 정부의 재탕식 공급확대로는 주거안정은 불가능하며 이유는 공공택지에서 조차 공기업 땅장사와 건설사의 집장사 등 적폐가 존재하기 때문이다. 따라서 120조원의 막대한 혈세를 사용한 주거사다리가 성공하기 위해서는 공공택지 민간매각 허용, 임대주택 분양전환 금지 및 선분양특혜 등의 고질적인 문제부터 개혁해야 한다. 또한 2차 로드맵에서는 전월세인상률 상한제, 계약갱신청구권, 임대차 의무 등록제 및 임대소득세 부과 등의 세입자 조치가 반드시 포함되어야 한다.
1. 그린벨트 풀어 강제수용 한 국민 땅의 민간매각을 중단하라
정부는 40여개 공공주택지구를 신규 개발하며, 이중 연 8.5만호를 민간분양용으로 건설사 등에게 매각한다. 5년간 40만호 이상의 공공택지를 팔아넘기는 것이다. 그간 공공택지에서 민간건설사들에 의해 공급되는 주택은 공기업의 땅장사와 건설사의 건축비 부풀리기로 인해 같은 택지에 공급된 공공분양보다 최대 두배 이상 고분양 됐다. 평당 990만원에 공공분양이 공급된 강남보금자리지구의 경우 민간분양은 평당 2,000만원에 분양했다.
시민들이 공공에게 강제수용 권한을 인정한 이유는 공기업과 건설사의 폭리를 위함이 아니라 공익적인 목적에 사용하는 것을 전제로 했다. 그러나 그간 집값 안정을 목표로 시민들의 논과 밭을 강제수용해 공급했던 판교신도시, 광교신도시, 위례신도시 등 수많은 신도시들에서 땅장사와 집장사가 자행되어 왔다. 그린벨트까지 훼손하며 강제수용한 국민 땅조차 건설사 배불리는 수단이 되어서는 결코 안 된다. 전량을 공공주택으로 공급하면 비싼 민간 임대주택을 특혜논란까지 자초하며 추진하지 않아도 된다.
2. 시늉만 낸 공적임대로는 주거안정 이룰 수 없다
정부가 65만호로 밝힌 임대주택 물량 중 전세임대와 같은 임차형이 17만호, 매입임대가 13만호로 절반을 차지한다. 전세임대는 박근혜 정부가 임대주택 공급 실적을 늘리기 위해 사용한 대표적 방식으로 공공이 주택을 보유하고 장기적으로 임대하는 방식이 아니라 전세금대출 성격의 지원책으로 결코 공공이 소유한 공공임대주택이 아니다. 매입임대도 지금처럼 비싼 땅값을 해결하지 않고서는 매입비용 현실화 등 한계가 많아 목표 달성이 쉽지 않다.
건설형 임대주택 35만호에서도 7만호는 여전히 건설사특혜 분양전환임대로 공급한다. 결국 65만호 중 실질적인 장기임대 주택은 28만호에 불과하다. 과거 정부마다 수십만호의 임대주택을 공급했음에도 불구하고 여전히 장기임대주택 재고율이 OECD절반 수준에 불과한 이유는 이러한 단기임대가 주로 공급됐기 때문이다(별첨 참고). 임대주택 재고율이 적다보니 집값과 전월세가격 급등에서 서민세입자들을 보호하는데 한계가 명확했다. 이제는 단기 분양전환임대 공급을 중단하고, 장기임대로 전량 공급해야 한다.
특히 20만호의 공공지원주택 중 16만호는 뉴스테이 방식으로 민간소유 임대주택이고, 8년후 분양전환될 수 있다. 문재인정부는 뉴스테이를 공공지원주택으로 이름을 바꾸고 초기 임대료와 입주자격 규제, 기금 융자금리 인상, 택지공급제도 개선 등 그간 과도한 건설사 특혜로 지적되어 왔던 부분을 개선하겠다는 입장이나 용적률 완화, 청년 및 저소득층이 부담하기에 비싼 임대료, 8년 후 분양전환 등 여전히 민간사업자에 대한 특혜소지는 많고 서민주거불안 해소에는 미흡하다.
3. 공공은 즉각 시행, 민간 확대 등 구체적인 후분양 도입계획 및 일정을 제시하라
수십년간 유지되어 온 선분양제를 후분양제로 전환하는 것이야 말로 문제인 정부가 소비자 중심의 주택정책을 추진하고 주택시장을 정상화하겠다는 의지이며, 부동산 개혁의 시작이다. 따라서 공공은 즉각 시행하고 민간까지 확대하는 구체적인 계획 및 일정이 제시되어야 한다. 그러나 이번 로드맵에서도 후분양제 도입은 원론적 입장에 그쳤다. 이미 김현미 장관이 밝힌 공공의 단계적 확대 방안 마련, 인센티브 강화를 통한 민간의 자발적 참여를 유도하겠다는 것이다.
그러나 이미 십년 전부터 후분양제를 시행하고 있는 서울시처럼 공공은 즉시 시행할 수 있고, LH 사장도 국토부가 결정하면 바로 시행할 수 있다고 밝혔다. 일부 인센티브 때문에 선분양 특혜를 포기하고 후분양에 나설 건설사들은 강남 재건축처럼 고분양가를 위한 꼼수를 제외하고는 거의 없으며, 지금도 후분양 인센티브제가 시행되지만 실적이 거의 없다. 선분양제하에서의 공공주택에 대한 상세한 분양원가 공개는 해당법이 국토위까지 통과됐음에도 불구하고 언급조차 없다. 후분양, 원가공개, 기본형건축비 인하 등을 통해 거품없는 가격의 질좋은 공공주택이 시장에 공급되어야 기존 주택의 거품도 빠질 수 있음을 유념해야 한다.
역대 모든 정부들도 공급을 늘려 집값을 잡고 주거안정을 달성하려 했다. 그러나 단순한 공급확대, 택지개발로는 공기업과 건설사 등 개발업자만 이득을 볼 뿐 주거안정을 이를 수 없다. 장밋빛 공급확대 이전에 공급자 중심의 부동산 특혜를 청산하고 소비자 중심으로 전환해야 주거안정을 이룰 수 있음을 명심하기 바란다. <끝>
