래미안, 삼풍 ~ 현대아이파크 100계단 엘리베이터 설치 추진 - 서초구 김성주 님의 공약

요즘 말들을 안해서 그렇지, 세입자들이 재계약 걱정을 많이 해요. 조금 전에 길거리에 잠깐 서 있었는데 세입자 한 분이 와서 미리 걱정을 하더라고요. 들어보니 2년 사이에 전세보증금이 1억 4천만 원이나 올랐다고 하더라고요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

서울 송파구 가락동의 한 공인중개사무소. 30분 남짓 인터뷰를 하는 중에도 여러 번 전화가 걸려 왔다. 전세 매물이 나왔는지, 좀 더 저렴한 매물은 없는지 문의하는 전화였다. 공인중개사도 답답하다는 듯 매번 같은 대꾸를 했다.

아니, 사장님. 20평도, 30평도, 40평도 없어요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

공인중개사의 말에 따르면 이 지역 전세가는 2년 사이 1억 원 이상 올랐다고 한다. 지역 내에서 비죠적 싼 아파트 중 하나인 가락 우성아파트의 사정만 봐도 이 말이 과장이 아니라는 것을 알 수 있다. 이 아파트는 1986년 입주를 시작한, 올해로 30년이 된 아파트다.

2개의 방과 조그마한 거실, 화장실 하나가 있는 전용면적 59 제곱미터 아파트의 2년 전 전세가 1억 8천만 원 수준이었다고 한다. 그런데 지금은 3억 원 수준이다. 2년 사이 1억 2천만 원 가량 오른 셈이다.

문제는 그조차도 귀해 전세 매물을 찾는 문의 전화가 끊이지 않는다는 것이다. 이미 전세가가 매매가의 80% 이상 쫓아왔지만 앞으로도 이 현상이 멈출 기미는 보이지 않고 있다.

이 지역에서는 전세 대신 일정액의 보증금과 함께 월세를 받는 ‘반전세’가 주된 임대 방식으로 자리 잡았다고 한다. 은행 이자보다 훨씬 수익율이 높은 월세 방식을 선호하는 임대인들이 크게 늘면서 임차인들도 울며 겨자 먹기 식으로 반전세를 택할 수밖에 없는 추세다. 이 아파트 단지에서 통용되는 6~7부(6~7%) 전월세전환율을 적용하면, 늘어난 보증금 1억 2천만 원에 대한 월세는 60~70만 원 수준이다.

※ 전월세전환율 = 월세×12÷월세 전환할 보증금 액수

임차인이 먼저 월세를 원하는 경우는 거의 없어요. 열에 하나 정도 될까? 입장 바꿔 월세 살 이유는 없잖아요. 하지만 전세가 워낙 고공행진을 하다보니 어쩔 수 없이 재계약하는 거죠. 이자가 싸니까 대출을 받을 수도 있지만 소득이 없는 사람은 그것도 어려워요.
– 송파구 가락동 00공인중개사

2년 사이 1억 2천만 원의 목돈을 저축할 수 있는 사람이 얼마나 될까. 다가오는 가을 이사철, 결국 2년 전 이 아파트 단지에 전세로 입주한 주민들은 선택의 기로에 놓이게 된다. 1억 원이 넘는 돈을 빚 내든, 아니면 6, 70만 원 가량의 생활비를 깎아 월세를 내야 한다. 이도 저도 힘들면 이 지역을 떠나야 하는 것이다.

젊은 부부들이 이사하려고 해도 이 지역을 떠나는 게 쉽지 않아요. 학군이 괜찮다 보니 애들 교육 문제가 걸리거든요. 6, 70만원의 월세 부담하려고 보니 소비를 엄청나게 줄이는 수 밖에 없어요. 애들 학원 보내는 것조차 부담스러워 지는 거죠. 제가 봤을 때 이대로 가면 내수 경기가 살 수 없을 거에요. 아파트 값이 계속 올라가니까…
– 송파구 가락동 00공인중개사

목돈 2억 원으로 들어갈 수 있는 전세 아파트 직접 찾아보니…

2억 원이면 단순 계산으로도 1년에 1천만 원 씩 20년간 모아야 하는 목돈이다. 통계청 가계동향조사의 가구당 월평균 가계수지에 따르면 2015년 2분기 현재의 가구 평균 흑자액(저축액)은 100만 원이 조금 안된다. 일반적인 가구라면 200개월(16년8개월) 동안 꾸준히 저축을 해야 비로소 2억 원을 모을 수 있다는 뜻이다. 그러나 이만한 목돈으로도 가락동 안에 전세 아파트 한 채를 구할 수 없는 것이 현실이다.

이것이 비단 특정 지역만의 문제일까. <뉴스타파>는 전세보증금 2억 원을 돌려받은 이 지역 주민의 상황을 가정해 서울의 다른 아파트 밀집 지역에서 새 보금자리를 마련할 수 있을지 직접 현장 조사를 해봤다. 기존의 주거 수준인 방 두 개, 전용면적 59제곱미터 이상 아파트를 기준으로 삼았다.

취재진이 가장 먼저 찾은 곳은 서울 동북권의 아파트 밀집지역인 성북구 길음동 길음뉴타운. 이 지역은 서울 다른 지역에 비해 시세가 저평가돼 있다는 점 때문에 다른 지역보다도 주택 임대 거래가 활발히 이뤄지던 지역이었다.

이 지역 아파트 상가의 공인중개사무실 유리창에는 ‘전세 구함’이라는 종이가 빼곡히 붙어 있다. 실제 취재진과 만난 한 부동산 공인중개사는 올해 들어 활발하던 전세 공급이 거의 사라졌다고 말했다. 인근 공인중개사무소들과 전세 매물을 공유하고 있지만 성북구 길음동과 강북구 미아동을 통틀어 나와 있는 전세 물량은 손가락으로 꼽을 정도라고 한다.

그는 이처럼 전세 물량이 줄어들면서 2년 사이 전세금도 최소 7, 8천만 원 씩은 올랐다고 했다. 길음뉴타운 초기인 2003년 입주를 시작해 인근에서 가장 낮은 시세를 보이는 길음 동부아파트의 경우 2억 원 대 초반에서 거래되던 59 제곱미터 형이 현재 3억 원까지 올랐다고 한다. 2010년 이후에 입주한 아파트 단지의 경우 상승폭이 더 커서 2년 전과 비교하면 1억 원 이상 차이를 보였다.

2억 원으로 들어갈 수 있는 단지는 현재 뉴타운 내에 없어요. 길음역 앞에 있는 삼부 아파트(1998년 입주)같이 재개발 이전에 지어진 아주 오래된 아파트들도 2억 원 이상은 갑니다. 뉴타운 안에서는 2억 원은 커녕 최소 2억 9천에서 3억 원은 생각해야 해요.
– 성북구 길음동 00공인중개사

서울 서북권의 대표적인 아파트 밀집지역인 은평뉴타운의 사정도 마찬가지였다. 지역 공인중개사의 설명에 따르면 전용면적 59제곱미터 형 전세 아파트의 시세는 2년 전 대비 6천만 원 가량 올랐다고 한다. 2억 6천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 3억 2천만 원까지 나온다는 설명이다. 은평뉴타운에서 가장 많은 세대를 갖고 있는 전용면적 84 제곱미터 형 전세의 경우 상황이 더욱 어렵다. 2년 전 2억 8천만 원 선에서 거래되던 것이 현재는 호가로 4억 원에 이른다고 한다.

천정부지로 전세가가 오르면서 젊은 부부들이 아예 집을 사거나 역세권의 오피스텔로 발길을 돌리는 현상도 나타났다. 이전에는 찾아볼 수 없던 풍경이라고 한다.

이 지역 특징이 젊은 맞벌이 부부들이 많이 산다는 거에요. 전세가가 감당할 수 없을 정도로 오르다 보니까 대출을 풀(Full)로 받아서 아예 집을 사시는 분들도 많아요. 불과 1, 2년 전에는 생각도 못했던 일이에요.
– 은평구 진관동 00공인중개사

2억 원으로 들어갈 수 있는 아파트는 없어요. 전세가가 워낙 오르다 보니 인근 구파발 역 주변에 있는 오피스텔들이 호황을 이룬답니다. 은평뉴타운에 집을 알아보던 신혼 부부들이 방향을 틀어 10평 대의 오피스텔로 들어가는 거죠.
– 은평구 진관동 00공인중개사

전통적으로 저소득층 거주 비율이 높은 것으로 알려진 서울 서남권의 사정은 어떨까. 취재진이 찾아간 구로구 신도림동의 아파트 밀집 지역에서도 더이상 2억 원짜리 전세 아파트는 찾아볼 수 없었다.

2년 전 2억 원 선에서 거래되던 신도림 우성아파트 59 제곱미터 형의 경우 현재 2억 9천만 원에 매물이 나와 있다고 한다. 이조차도 매우 드물게 나온 전세 매물이어서 사실상 전세가 산정 자체가 어렵다는 것이 인근 공인중개사의 설명이다.

여기 인근 아파트 단지가 8,000세대가 넘는데 전세 매물이 아예 없어요. 재계약하며 월세 사는 사람들이 늘어나는 추세인데 그런 것 보면서 (돈) 없는 사람들이 더 어려워지겠다는 얘길 해요. 월세가 앞으로 올라가면 올라가지 떨어지진 않을 거 아녜요. 그간 집 사놓은 사람은 괜찮은데 그렇지 않은 사람들은 사정이 딱하죠. 젊은 사람들은 장가도 못 가게 생겼어요. 너무 매도자 중심의 시장인 것 같다는 생각 해요.
– 구로구 신도림동 00공인중개사

신도림동에서 만난 한 공인중개사가 2억 원으로 구할 수 있는 전세 아파트가 있다며 인근의 한 아파트를 소개했다. 신도림동의 외곽, 공단 지역에 위치한 A 아파트였다. 1989년 입주해 올해로 27년 된 아파트다. 이 아파트 전용면적 52제곱미터 형의 전세 시세는 매매가에 비춰 1억 6천만 원 정도로 평가된다.

A 아파트를 찾아 가봤다. 고층 아파트들로 빼곡한 신도림동의 아파트 밀집 지역을 벗어나자 옛 구로 공단의 흔적을 고스란히 간직한 공장 지대가 나타났다. 낡은 공장들에선 기계들이 소리를 내며 바쁘게 돌아가고 있었다. 쉼없이 오가는 짐차들 때문에 좁은 길에선 이동이 쉽지 않았다.

결코 쾌적하다고 말할 수 없는 공장 지대 한복판에 서 있는 아파트 단지, 노약자나 어린이를 둔 가정이라면 기피했을 이곳이 취재진이 사흘동안 서울 전역을 돌아다녀 찾아낸 ‘방 2, 거실 1, 화장실 1, 전용면적 59 제곱미터 내외에 해당하는’ 유일한 전세금 2억 원짜리 아파트다. 사실상 2억 원이라는 목돈을 갖고서도 서울에서 쾌적한 주거 환경의 전세 아파트를 찾을 가능성은 거의 사라진 것이다.

박근혜정부 30개월, 전세가 22.7% 상승…“월세 전환이 폭등세 견인”

<뉴스타파>는 이같은 전세가 폭등 현상의 진원을 파악하기 위해 2013년 박근혜 정부 출범 이후부터 2015년 상반기 현재까지 국토교통부 실거래가 정보를 취합해 조사했다.

통계는 목돈을 쥐고도 오갈 곳이 없게 된 서울 ‘전세 난민’의 현실을 고스란히 보여줬다. 지난 30개월 동안 서울의 아파트 평균 전세가는 2억 7천여 만원에서 3억 3천여 만원으로 오른 것으로 나타났다.

상승분인 6천 2백여 만원은 중견기업에서 근무하는 부장급 직원의 한해 세전 연봉에 맞먹는 액수다. 통계청 가계동향조사 가구당 월평균 가계수지의 가구 평균저축액으로 따져도 62개월, 즉 5년 이상 모아야 감당할 수 있다. 상승율로 환산하면 22.7% 상승한 셈인데, 이는 지난 2013년(1.3%)과 2014년(1.3%), 그리고 올해 1분기까지의 물가상승률(0.4%)을 모두 합한 것 보다도 7배 이상 높은 수치다.

보다 심각한 문제는 이같은 전세가 폭등이 세입자 양극화 문제를 심화시키고 있다는 점이다. 실제 취재진이 수소문한 2억 원 이하의 전세 아파트 거래량는 박근혜 정부 출범 이후 1만1천 여 건에서 4천 여 건으로 절반 이상 줄었다. 전체 전세 거래량에서 차지하는 비중도 30% 대에서 20% 대로 10%p 이상 줄었다.

반면 서민이 감당하기 힘든 5억 원 초과의 전세 거래량은 크게 늘었다. 전체 거래량의 6.5%에 불과했던 거래 비중은 올해 상반기 13.4%까지 치솟았다. 결국 서민이 감당할만한 전세 아파트는 사라지고 소수 고소득자들을 위한 전세 아파트는 늘어나고 있다는 의미다.

이처럼 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가의 원인은 뭘까. 부동산 전문가들은 그 원인을 최근 임대시장에서 두드러지는 월세 전환 추세에서 찾았다.

최근 임대시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 임대사업자들이 전세 대신 월세로 전환하다보니 전세를 구하기가 굉장히 힘들어졌고, 전세 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 것입니다. 그러다보니 전세 수요자들이 빚을 내서 집을 사는 경우가 늘어나고 덩달아 집값도 오르게 되는 거죠. 이런 문제가 파급을 갖고 (전월세 급등 현상이 나타나고) 있는 것이고요.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

박근혜 정부가 지속적으로 저금리 정책을 펴면서 많은 임대인들이 이해타산을 따져 기존의 전세 매물을 수익률이 높은 월세로 돌렸고 그에 따라 수요에 비해 전세 공급량이 대폭 줄어 전세보증금의 시세가 치솟았다는 것이다.

아파트 실거래가 분석을 통해서도 월세 전환 추세가 확인된다. 박근혜 정부 초기인 2013년 1분기 전세 거래의 비중이 임대 시장의 80%를 차지할 정도로 압도적이었지만 올해 1분기 이 수치는 60% 대까지 떨어졌다. 반면 월세나 반전세(일부 보증금을 두고 월세를 내는 방식)의 비중은 20% 대에서 출발해 올해 들어 30%대를 넘어섰다. 상당수의 소액 월세가 통계에 반영되지 않았다는 점을 감안하면 실제 전세와 월세의 비율은 거의 반반에 이를 것으로 추정된다.

‘민란’ 우려되는 주거 불안…정부는 ‘유체이탈’ 화법만

부동산 전문가들은 이 같은 임대 시장의 월세 전환 분위기가 결국 주거비 폭등으로 이어지고 주거 불안을 심화시킨다고 지적한다.

똑같은 주거비용이라면 전세에서 월세 전환 자체는 문제가 아닐 수도 있습니다. 그런데 실제는 그렇지가 않습니다. 은행 이율이 1% 대인데 비해 지금의 전월세 전환율은 6%대입니다. 은행 이율에 비해 크게 높은 수준이죠. 결국 주거비 부담이 커진다는 뜻이기 때문에 월세 전환은 기본적으로 문제가 됩니다. 게다가 이같은 주거비 폭등은 저소득층에게 더 많은 부담이 가기 마련입니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

월세의 경우 총 소득 대비 주거 비용, 즉 월세 비용이 너무나 많기 때문에 생계의 어려움을 부를 수 있습니다. 가처분 소득의 소비 지출 중 10~15퍼센트의 가처분소득, 그리고 소비지출의 15%를 주거비로 하다 보니 많은 부담을 갖게 될 수 밖에 없습니다. 우리나라 고유의 전세 제도가 거의 사라지면서 생긴 작용이죠. 즉 주거 비용을 싸게 할 수 있는 시대가 지나가 버린 것입니다. 때문에 주택 매매가 늘고, 월세 가격이 오르는 형태의 추세가 계속될 것으로 보입니다.
– 이준협 현대경제연구원 거시경제동향 실장

전례없는 주거비 폭등이 계속될 수 밖에 없다는 지적이지만 정부는 침묵하고 있다. 박근혜 정부 들어 총 8 차례의 부동산 대책이 발표됐지만 그 내용은 서민들의 주거 불안 해소가 아닌 매매 활성화에 초점이 맞춰져 왔다.

<뉴스타파>는 유일호 국토교통부 장관을 만나 서민 주거 불안에 대한 대책을 물었다. 유 장관은 “100% 완벽할 순 없겠지만 노력하고 있다”며 “부동산 정책의 최우선을 주거 안정에 두고 있다”고 답했다. 하지만 박근혜 정부가 내놓은 부동산 정책 가운데 실효성있는 주거 안정 대책을 찾아보기는 힘들다. 정부가 주거 안정을 최우선에 놓고 부동산 정책을 펴고 있다는 유 장관의 말은 사실상 실체가 없는 ‘유체이탈’식 화법인 셈이다.

다른나라 경우 소득 대비 주거비(RIR) 부담이 얼마여야하는지 기준이 있습니다. 유럽 같은 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 정책 대상이고 국가가 책임져야 한다는 의무가 있는데 우리의 경우 그런 것이 전혀 없는 실정입니다. 기본적으로 서울같이 주거비 부담이 큰 도시에서는 ‘임대료 컨트롤’이나 ‘전월세 상한제’ 등의 제한이 있어야 한다고 봅니다. 지금도 충분히 높은데 계속 상승하지 못하게 하는 최소한의 장치입니다. 주택 주무부처가 리얼에스테이트(부동산)에 관심을 두는 나라는 없습니다. 하우징(주거)에 관심을 둡니다. (우리 정부에)그 점이 아쉽습니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

통계청 가계동향조사에 따르면 올 2분기 말 기준으로 우리나라 전체 가구의 5분의 1은 월평균 소득이 150만원이 되지 않는다. 정확히 148만 6,181원이다. 이 소득계층의 사람들이 서울 등 대도시에서 어떻게 살아갈 수 있을까? 보증금 천만 원에 월세 50만 원짜리 옥탑방이나 반지하를 구해 산다고 해도 남는 돈은 98만여 원밖에 되지 않는다.

▲ 서울 동작구 반지하방,보증금 천만원 월세 50만원

이들의 소득 대비 주거비 부담은 단순히 계산해도 33%가 넘는다.유럽의 경우 소득 대비 주거비가 25%가 넘으면 이때부터는 국가의 책임이 있는 것으로 본다고 한다. 서민의 주거 안정성을 보장해주는 것이 정부의 책무 가운데 하나로 인식되고 있기 때문이다.

 다른 나라의 경우 소득대비 주거비 부담이 어느 수준이어야 하는지 그 기준을 갖고 있죠.유럽의 경우, 소득대비 주거비가 25%가 넘으면 정책대상이고 국가의 책임이 있는 것으로 봅니다.
– 최은영 한국도시연구소 연구위원

우리나라의 월 소득 대비 주택 임대료 비율의 평균은 2014년 현재 20%를 넘어섰다. 특히 저소득층의 소득 대비 임대료 비율은 무려 29%에 이른다. 2년 전에 비해 7.2% 포인트나 올랐다. 반면 중소득층이나 고소득층의 소득대비 임대료 비율은 같은 기간 줄어들었다. 박근혜정부 이후 저소득층의 주거비 부담이 크게 올랐고 그만큼 고통을 받고 있다는 것을 잘 보여준다.

이렇게 주거비 부담이 가중되면서 가계빚도 꾸준히 증가하고 있다. 은행권의 전세대출은 2014년 말 현재 35조 원으로 대폭 늘어났다. 2012년 전세대출액 23조 원과 비교하면 2년만에 증가폭이 50%를 웃돈다.

▲ 김기준 의원실

전체 가계대출액도 꾸준히 증가해 올 2분기 기준 1,070조 원을 넘어섰다. 서울과 수도권을 중심으로 전세보증금이 폭등하면서 무리해서 빚을 내 집을 사는 경우가 늘어난데다 주거비, 사교육비 압박 등으로 가계 대출 수요가 계속 확대되고 있는 것이다.

뉴스타파는 가계부채 문제가 실제로 얼마나 심각한지 알아보기 위해 구로구의 한 아파트 단지 20평형대 185가구를 전수조사했다. 지난해 5월 입주한 이 아파트의 분양가는 3억원대 중반이었다. 최근 서울 지역에 들어선 아파트 가운데 가장 싼 축에 속한다. 분석 결과 이 아파트 20평대 185가구 가운데 주택담보대출을 받은 가구가 139가구나 됐다. 20평대 전체가구의 75.1%가 빚을 내서 집을 샀다는 말이다.

게다가 가구 당 대출액은 평균 2억여 원. 현재 매매가가 4억 원 안팎인 점을 감안하면 이들은 아파트 시세의 절반 이상을 빚으로 떠안고 있는 것이다. 특히 눈에 띄는 점은 이들 가운데 28가구 소유주는 80년대 이후 태어난 30대라는 점이다. 전세난에 지친 30대들이 무리해서 가계대출을 받고 있는 이런 현상은 일반적인 통계로도 확인된다.

정부의 가계금융복지조사에 따르면 지난 2년 동안(2012~2014) 주요 연령대 가운데 30대의 가계부채는
평균 8백만 원이나 증가해 5천만 원에 육박했다. 이들 30대의 부채 증가액 8백만 원은 부채 증가액이 가장 적은 40대에 비해 8배나 높다.

박근혜 정부는 지난 2년 반 동안 부동산 경기 활성화에만 골몰했다. 서민의 주거안정은 뒷전이었다.
저소득층과 30대들은 급등하는 주거비 부담을 감당하지 못하고 빚을 내서 전세보증금을 충당하거나 더 큰 빚을 내 집을 사고 있다. 소득 증가는 미미한 상태에서 주거비 급등의 부담을 개인들이 대출을 내 감당해야 하는 이런 상황이 언제까지 지속될 수 있을까?

가계부채 자체가 이미 소비를 크게 위축시키고 있습니다. 만일 외부 충격이 왔을 때 금융기관들은 좀 더 저신용자의 대출, 자영업자의 대출을 먼저 줄이고 향후에는 주택담보대출까지 줄일 수 있겠죠. 그 충격이 저소득층이나 자영업자에게 먼저 올 것입니다.
– 이준협 현대경제연구원

■ 제목

2015 행복한 아파트공동체 콘퍼런스
아파트공동체 작은도서관을 만나다

■ 지음

희망제작소 시민사업그룹

■ 소개

희망제작소는 SH공사, 한겨레신문과 함께 구로, 마곡, 은평 지역 아파트 단지를 중심으로
2015년 ‘행복한 아파트공동체 만들기’ 사업을 진행했다.

이 자료집은 ‘행복한 아파트공동체 만들기’ 사업 과정에서 확인한 공동체 거점공간으로서
아파트작은도서관이 지닌 가능성과 한계를 논의하고, 아파트 작은도서관에서 확보한
사회적 자본(주민 역량강화 및 네트워킹 등)이 아파트 공동체 형성으로
이어지기 위한 조건을 논의한 ‘2015 행복한 아파트공동체 콘퍼런스-아파트공동체
작은도서관을 만나다’ 콘퍼런스에서 발표한 내용을 담고 있다.

■ 목차

1. 2015 행복한 아파트공동체만들기 사업소개
2. 지속가능한 아파트작은도서관을 위한 주민조직 이해와 관계 설정
  – 박정숙 한국어린이도서관협회 이사
3. 아파트공동체, 작은도서관에서 희망을 보다
  – 송하진 희망제작소 시민사업그룹 연구원
4. 토론
5. 읽을거리

■ 펴낸 날

2015.11.17.

올 여름은 유난히 덥다. 그래서 세계적으로 유례 없이 높다는 ’가정용 전기료’에 대한 시민들의 걱정과 불만이 높아지고 있다. 자연스럽게 관련 기사들이 쏟아져 나온다. 비슷한 제목의 기사들도 많다.

잠 못 이루는 밤 “에어컨 켤까 말까”… 에너지절약형 아파트 눈길(매경닷컴/7월 31일)
폭염보다 무서운 전기료…관리비 잡는 에너지절약형 아파트는 어디?(헤럴드경제/7월31일)
태양광·지열 발전 갖춘 아파트… “한여름에도 관리비 걱정 없어요”(한국경제/8월7일)
무더위에 에너지 절감 아파트 관심 ‘업'(아이뉴스24/8월 17일)

에너지 절약형 아파트를 소개하는 부동산 기사들이다. 그런데 이상하다. 모든 기사에 거의 똑같이 단어 하나 틀리지 않고 이런 문장이 등장한다.

한국감정원 공동주택관리 정보시스템(K-apt)에 따르면 서울 서초구 반포 래미안퍼스티지(2009년 7월 입주)는 ㎡당 공용관리비 964원으로 같은 서초구에 위치한 반포경남(1978년 11월 입주) 아파트의 ㎡당 공용관리비 2897원보다 3배 이상 저렴한 것으로 나타났다.

같은 보도자료를 베꼈다고 볼 수 밖에 없다. 기사에 나온 한국감정원 공동주택관리정보시스템에 전화를 걸었다. 책임자는 그러나 이런 보도자료를 낸 적이 없다고 말했다. 게다가 한국감정원 공동주택관리 정보시스템에서 분류하는 ‘공용관리비’에는 일반관리비, 청소비, 경비비 등이 포함될 뿐 개별 세대의 전기료는 포함되지 않는다고 확인해줬다. 공용관리비에 개별 세대의 전기료가 포함되어 있지도 않는데 공용관리비를 예로 들어 한국에서 1㎡당 시세가 가장 높은 초고가의 아파트를 에너지 절감형 아파트로 소개하는 의도는 무엇이었을까?

한국감정원 공동주택정보시스템에 직접 들어가 봤다. 전국의 아파트 단지별로 관리비를 직접 확인할 수 있도록 공개해 놓았다. 여기에 나온 관리비 내역은 2-3개월 정도 후행한다. 그래서 확인할 수 있는 가장 최근의 관리비 내역은 올 5월 치다. 기사에 인용된 서울 서초구 반포 래미안 퍼스티지 아파트와 반포경남 아파트의 5월 공용관리비 액수를 보자.

래미안퍼스티지의 관리비가 세 배 이상 저렴하기는커녕 오히려 높게 나온다.개별 세대의 전기료는 어떨까? 올 여름 전기료는 확인할 수 없으니 지난해 8월 전기료를 살펴보자.

반포래미안퍼스티지가 반포경남아파트보다 무려 세 배나 넘게 전기료가 많이 나오고 있음을 확인할 수 있다. 이는 어찌 보면 당연한 결과다. 요즘 신축된 아파트들의 경우 방마다 에어컨이 설치되어 있는 경우가 많고,냉장고 등도 붙박이 형태로 되어 있어 전기를 많이 쓸 수 밖에 없다. 특히 아파트 분양시에 옵션으로 제공되는 냉장고나 에어컨 등의 가전제품이 일반적으로 에너지 효율성이 떨어진다는 것은 가전업계에서는 공공연한 비밀이다.

위에 열거된 네 개의 기사 모두 엉터리라는 말이다. 도대체 이 신문사의 기자들은 어디서 이런 엉터리 보도자료를 보고 베낀 것일까? 그리고 이런 기사를 쓰는 의도는 뭘까? 대형 아파트 건설사나 시행사의 홍보를 위해서라고 볼 수밖에 없다.

실제 이 네 기사 모두 기사 중반부터 최근 건설업계가 이런 에너지 효율을 따지는 수요자의 흐름을 감안해 에너지 절감 아파트를 시장에 내놨다고 홍보하고 있다. 삼성물산, SK건설, 현대건설, 대림산업 등이 서울과 수도권에 이런 에너지 절감형 아파트를 지어 분양하고 있으니 낡은 아파트에서 무더위에 지친, 심지어 전기료까지 많이 내는 사람들은 빨리 가서 새 고급 아파트를 사라고 사실상 판촉하는 기사들이다.

이런 보도자료를 경제신문 등에 뿌리는 곳은 뻔하다. 이 기사에서 에너지 절감형 분양 아파트 단지로 언급된 한 시행사 관계자는 요즘은 아파트 분양대행사들이 “알아서 기자들이 기획형 기사를 쓸 수 있도록” 보도자료를 뿌리고 있다며 이렇게 분양대행사들의 보도자료대로 기획기사를 쓰는 것이 특별히 새로운 일은 아니라고 말했다.

아파트공동체 작은도서관을 만나다

“준비해 오신 글 말고 아파트작은도서관과 공동체 활성화를 위해 어떤 일을 해 주실지 말씀해 주세요” 희망제작소 권기태 부소장의 재치있는 사회로 행복한 아파트공동체 만들기 사업(이하 행아공 사업) 콘퍼런스 ‘아파트공동체, 작은도서관을 만나다’가 시작했습니다. 갑작스러운 숙제를 안은 듯 환영사와 축사를 맡은 분들의 표정에 고민이 스쳤지만, 각자의 자리에서 노력하고 있고 노력해 나가야 할 부분을 더 생생히 엿 볼 수 있었습니다.

모두가 어렵다고 이야기하는 아파트공동체 사업이기에 많은 이들의 관심과 노력이 필요한 것이 사실입니다. 아파트공화국이라고 불리기도 하는 대한민국에서 아파트가 바뀌면 대한민국이 바뀌는 것이나 마찬가지이니까요. 이번 콘퍼런스는 희망제작소가 SH공사, 한겨레 신문 등과 함께 강서구 마곡지구, 구로구 천왕지구, 은평구 구파발 지구에서 진행한 행아공 사업의 결과를 공유하고 이번 사업을 통해 특히 자세하게 살펴본 아파트작은도서관이라는 공간을 자세히 살펴보는 시간이었습니다. 아파트작은도서관이 아파트공동체의 거점공간으로 어떤 가능성을 가지고 있는지 어려움은 어떤 부분인지 머리를 맞대고 고민했습니다.

아파트는 변하고있다

‘아파트에서 불어오는 공공의 바람’이라는 제목으로 콘퍼런스의 첫 시작을 열어준 SH주거복지처 서종균 처장은 처음 공동체 사업을 진행했을 때 반신반의했던 아파트공동체의 모습을 현장에서 직접 대면하며 발견했던 경험을 이야기해 주었습니다. 직접 현장을 방문했었던 신내 아파트 단지의 사례를 통해 아파트작은도서관이 건강한 민주주의, 진정한 의미의 자원봉사, 미래와 시대정신까지 갖춘 공간이었다고 이야기해 주었습니다.

희망제작소도 행아공 사업의 대상지였던 3개 지구의 아파트작은도서관을 조사하며 같은 가능성을 발견하였습니다. 사전 조사를 바탕으로 주민의 필요와 희망제작소가 제공해 줄 수 있는 교육의 전문성을 고민하며 프로그램을 기획했습니다. 올해 행아공 사업은 아파트작은도서관 주민 자원활동가들의 역량을 강화하고 각 지구의 아파트작은도서관이 가지고 있는 문제들을 함께 해결해 보는 자체 프로젝트를 진행해 보는 ‘작지만 아름다운 아파트작은도서관 희망학교(이하 작아도 희망학교)’를 중심으로 진행했습니다. 3개 지구에서 60여 명의 주민 자원활동가들이 참여해 짧게는 5주에서 12주까지의 교육을 받고 자체 과제를 선정한 프로젝트를 진행했습니다.

아파트작은도서관 생존기

여는 말을 지나 본격적인 주제 발제를 열어준 것은 이번 사업에 참여했던 각 지구를 대표해 나온 3명의 주민 자원활동가였습니다. 지구마다 주제를 정해서 ‘아파트작은도서관 생존기’라는 제목 아래 각자의 고민과 생존 방법을 알려주었습니다. 천왕지구의 연지2타운 글초롱 작은도서관의 최재희 관장은 “아파트작은도서관에 대한 상이 달라 갈등이 생기기도 하고 도서관에 대한 지원이 규정에 명시되어있지 않기에 발생하는 문제들도 있다”며 “아파트작은도서관을 독서와 학습 중심의 공간으로 볼 것인지 좀 더 유연하게 주민들의 교류 공간으로까지 열어 둘 것인지 대화와 합의가 있어야 하고 필요하다면 작은도서관의 운영과 지원에 대해 아파트관리규정에 포함하는 것도 생각할 필요가 있다.”고 말했습니다.

아파트작은도서관운영에서 빠질 수 없는 것이 주민 자원활동가입니다. 은평 구파발 10단지에서 책뜰에 작은도서관을 운영하는 김순영 대표는 특히 SH아파트 특성상 다둥이 세대가 많고 활동가들이 대부분 주부로 이루어져있기에 자원활동을 할 수 있는 시간대가 비슷해 겪었던 어려움을 이야기 했습니다. 책뜰에 도서관의 해법은 선택과 집중이었습니다. “도저히 시간을 내기 어려운 시간대는 도서관 문을 닫고 대신 열기로 약속한 시간은 꼭 지켰습니다.” 그리고 “마을 주민과 함께하는 해넘이 축제를 기획하고 진행하면서 자원 활동가들 간의 유대도 강화하고 새로운 주민이 자원활동에 참여하는 계기도 만들었다.”고 말했습니다.

마지막 주민 발표자로 나선 양희 님은 마곡 15단지 꿈꾸는 작은도서관에서 자원활동을 하고 있습니다. 마곡지구는 올해 입주를 시작해 아파트작은도서관도 시작한 지 얼마 되지 않습니다. 마곡의 이슈는 아파트작은도서관의 설립 기준과 시설에 관한 문제였습니다. 1,000세대가 넘는 대형 단지 보다 300세대가 입주한 단지의 작은도서관이 더 넓은 공간을 가지고 있다면 기준에 의구심을 가질 수밖에 없습니다. 그리고 시설에 하자가 있다고 해도 입주해 사는 집처럼 하자를 바로 알 수 있는 것이 아니기에 유지보수 기간 내에 문의를 하기도 어렵습니다. 물론 이것이 마곡이나 SH아파트에만 있는 일은 아닙니다. 그렇기에 전반적으로 현재 가지고 있는 기준을 보완하고 시설적 측면에서 아파트작은도서관이라는 공간에 대한 고민이 필요할 것입니다.

다음 발표는 이런 현장의 문제를 가까이에서 경험한 한국어린이도서관협회의 박정숙 이사의 차례였습니다. 성남 책이랑 작은도서관의 관장이기도 한 박정숙 이사는 작은도서관 운동을 20년 가까이 펼쳐 온 전문가입니다. 그 전문성을 바탕으로 올해 SH내곡지구 아파트작은도서관의 운영활성화를 위한 컨설팅을 진행했습니다. 박정숙 이사는 “대부분의 아파트작은도서관이 문서화, 근거를 남기는데 취약하다”며 “입주자대표회의와의 소통이나 지자체의 사업과 지원을 받는데도 활동에 대한 근거와 운영의 체계성을 갖추는 것이 큰 도움이 된다.”고 이야기했습니다. 그리고 아파트작은도서관이 공공성을 확보할 수 있도록 독립적인 운영을 위한 환경이 조성되고 입주자대표회의 외에도 아파트 내에 존재하는 다양한 주민주체들과도 건강한 관계를 유지하는 것이 장기적으로 아파트작은도서관의 지속가능성을 확보하는 데 중요한 역할을 한다고 이야기했습니다.

박정숙 이사의 발표로 콘퍼런스의 1장이 끝났습니다. 아파트작은도서관이란 공간이 사실 대중에게 잘 알려진 공간이 아니기에 우선 아파트작은도서관이 어떤 공간인지, 어떤 활동을 하고 고민은 무엇인지 들어보는 시간이었습니다. 이어지는 2장에서는 구체적으로 아파트작은도서관이 아파트공동체의 거점공간으로서 어떤 가능성을 지닌 공간인지 살펴보고 토론을 통해 논의를 구체화하는 시간을 가졌습니다.

2장을 시작하기에 앞서 은평 지역의 작아도 희망학교 수강생들이 부른 ‘아파트작은도서관 불만합창단’영상을 시청했습니다. 아파트작은도서관에서 활동하며 가진 불만과 어려움을 가사로 풀어내 유쾌함으로 승화시켰습니다. 가사를 살펴보면 “조금 시끄런 도서관이 그리 나쁜 것 만은 아냐 아이들과 함께 꿈 키워가는 희망의 공간 이곳이야”, “우리도 같은 주민인데 어디와서 갑질이냐” 등 현장에서 활동하고 있는 주민만이 할 수 있는 생생한 가사로 함께 모인 시민들의 공감을 끌어냈습니다.

아파트공동체, 작은도서관과 함께 걷다

이어진 순서는 희망제작소 송하진 연구원의 발제였습니다. 송하진 연구원은 지난 3년간 진행했던 행아공 사업을 돌아보면서 올해 사업이 가진 차별점을 다음과 같이 설명했습니다. “냉정하게 평가해 볼 때 지난 사업은 공동체에 그리 관심이 없던 주민들에게 ‘아파트에도 공동체가 필요하다’라며 사람들을 모이게 하는 데만 큰 노력을 들인 것이라 볼 수도 있다.”며 “공동체 형성에 관계가 중요하지만 어떤 관계인가? 라는 물음을 던져봐야 한다.”고 이야기했습니다. 그 관계는 친밀함을 나누는 친목에 머무르는 것이 아니라 관계적 안정성과 지지를 기반으로 공동체 공동의 문제에 관심을 가지고 의견을 나눌 수 있는 공론장을 활성화 할 수 있는 방향으로 발전해 가야 한다고 이야기했습니다.

아파트작은도서관은 이런 의미에서 주민 활동가 간의 관계 형성을 지지해 주는 공간을 제공해 줄 뿐 아니라 운영과 관련한 공통의 문제를 해결해 가면서 자연스럽게 창의적 공공성이 발현되는 공간으로 자리매김하고 있습니다. 송하진 연구원은 이번 사업을 통해 만나게 된 은평과 천왕지구의 사례를 들며 주민들이 특히 스스로 자신들이 당면한 문제를 선별하고 해결해 나가는 과정을 통해 관계와 소통의 증진은 물론 지속가능한 공동체 형성에 필요한 민주적 의사결정 과정을 학습하는 효과도 거둘 수 있었다고 설명했습니다.

마지막 종합토론은 좌장인 이원재 희망제작소 소장을 비롯해 남원석 서울연구원 연구위원, 서종균 SH공사 주거복지처장, 서진아 서울시 마을공동체담당관, 안찬수 책읽는사회문화재단 사무처장과 함께 각 발제 진행자들이 함께 참여해 진행했습니다.

토론에서는 아파트작은도서관이 아파트공동체의 거점공간으로서 기능할 때 도서관으로서의 역할을 강조하는 도서관 성과 커뮤니티 공간으로서의 역할을 강조하는 공동체성이 어떻게 조화되어야 할지에 관한 문제에 대한 논의가 활발했습니다. 안찬수 사무처장은 우선 “도서관은 누구나 사용 가능하고 지역사회를 살릴 수 있는 공공성이 강한 공간”이라는 것을 전제로 도서관의 기능을 충실히 할 수 있는 공간을 생각한다면 작은도서관보다는 일정한 규모 이상의 공공도서관을 확충하는 방향이 필요하다고 이야기 했습니다. 또 서진아 마을담당관은 마을의 측면에서 “마을의 형성에 도움이 되는 공간이라면 그 공간이 꼭 도서관일 필요는 없다”고 말하며 단지 아파트작은도서관의 운영을 하는 주민들이 그 공간의 역할을 당사자의 입장에서 결정할 수 있어야 한다고 이야기 했습니다. 서종균 처장 역시 “그 두 역할이 떨어져있는 것은 아니라고 생각한다”며 이 역할을 주민 스스로 결정해 나가는 현장의 판단이 중요하다고 이야기 했습니다.

당일 콘퍼런스 장소에는 아파트작은도서관과 아파트공동체를 고민하는 시민, 공무원, 관련 단체에서 100여 명 가까이 찾아와 주셨습니다. 큰 홍보를 진행하지 않았었기에 많은 분들이 찾아와 주신 것에 감사하며 이 주제에 대한 사회적 관심이 높다는 것을 알 수 있었습니다. 아니 어쩌면 그런 관심은 당연한 것일 수도 있습니다. 국민의 절반이 아파트에서 살고있는 대한민국이기 때문입니다. 많은 이들이 아파트공동체에 대한 해답을 원하겠지만 콘퍼런스를 끝내며 우리에게 정답 보다는 질문이 더 많이 남았다는 생각이 들었습니다. 앞으로 그 질문들에 다양한 답들이 제시될 수 있도록 지금까지 뿌려진 아파트공동체 운동의 씨앗들이 잘 자라나고 새로운 싹을 틔울 수 있는 사회주체들의 노력이 모이길 바랍니다.

글_행복한 아파트공동체 만들기 프로젝트 팀