혁명보다 어려운 조달관료개혁, 대통령이 직접 나서라

– 예정가격 초과 입찰은 무효다. 낙찰자결정·계약을 취소하고 예산낭비액을 환수하라
– 법률적 근거 없는 예정가격 초과로 예산낭비를 자행한 조달청장을 고발하라
– 중앙조달행정 개혁의 첫발은 예가초과 입·낙찰 과정의 모든 자료를 투명하게 공개하는 것이다.
– 감사원은 부적격 감사위원(前 조달청장 김상규)을 감사위원회의에서 제척하라

경실련은 2018. 6. 4. 예정가격(이하 ‘예가’)을 초과한 입찰자를 낙찰자로 선정해 약 1,000억원의 혈세를 낭비한 조달청의 중앙조달행정 개혁과 낙찰결정취소 및 예산낭비액 환수를 요구했다. (『예산낭비 조장해온 조달청을 문책하라』) 이러한 경실련의 중앙조달행정 개혁 요구이후, 2018. 9월경 예가 초과낙찰의 법률위반 및 예산낭비 등에 대한 감사청구가 이루어져 조만간 감사결과가 나올 예정인데, 그 결과가 문재인 대통령이 언급한 ‘평등-공정-정의’로울 지는 두고 볼 일이다.

한편 논란의 당사자인 조달청은 2018. 6. 4.자 경실련 주장에 대해 그 다음날 곧바로 전혀 사실이 아니라는 반박성 참고자료를 배포했지만, 2018년 국정감사에서 밝혀진 기획재정부의 유권해석에 따르면 오류가 분명했다. 이러한 상황에서 조달청은 입찰절차가 진행중인 기술제안입찰에서 ‘예가초과 가능’을 ‘예가 이하’로 정정공고 했지만, 기존의 잘못된 예가초과 입찰 사업에 대해서는 낙찰자결정·계약취소 및 책임자처벌 등의 후속조치를 않고 있어 위법행위를 얼렁뚱땅 넘어가려는 것이 아닐까라는 우려가 커지고 있다.

그러나 경실련이 입수한 관련문건[조달청 및 기획재정부의 질의 및 회신공문: 별첨 #1, #2]에 따르면, 조달청의 위법행위는 분명하다. 경실련은 조달청의 위법행위를 강력히 규탄하며, 감사원이 정의로운 감사를 수행하고, 예산낭비액 환수 및 조달청 책임자 처벌·형사고발 할 것을 촉구한다.

예가를 산정하는 실시설계 기술제안입찰에서 예가 초과 입찰은 무효다.

경실련은 2018. 6. 4.자 성명에서 예정가격이 산정되는 모든 입낙찰 방식에서는 예정가격이 낙찰상한액이 되어야함을 알렸다. 이러한 경실련 주장은 2018년도 국정감사와 국가계약법령을 관장하는 기획재정부의 유권해석으로 재차 확인됐다. 기획재정부는 조달청에 회신한 2018. 11. 13.자 공문에서 실시설계 기술제안입찰의 낙찰자결정방법으로 ‘예정가격 이하’라는 명시적 문구가 없다고 이를 ‘예가 초과 낙찰 가능’으로 해석해서는 안됨을 분명히 했다(별첨 #2 기재부 회신 공문 참조).

기획재정부는 이에 덧붙여 국가계약법상 예가를 작성하는 모든 입찰에서는 예가 범위내 낙찰이 원칙이라면서, 관련 규정들은 실시설계 기술제안입찰에도 적용되어야 함을 강조했다.

예가초과 입찰자의 낙찰자결정 및 계약체결을 즉각 취소하라. 만약 준공되어 계약취소가 불가능한 사업에 대해서는 예산낭비액을 즉각 환수하라.

기획재정부의 2018. 11. 13.자 회신내용에 따라, 조달청은 입찰이 진행중인 ‘국회도서관 자료보존관 건립공사’ 및 ‘국가정보자원관리원 공주센터 신축공사’에 대해 “입찰금액은 기초금액에 의하여 산출된 예정가격 이하여야 합니다”라는 공사입찰 정정공고를 했다. 잘못을 인정한 것이다.

기획재정부의 유권해석은 해석시점(2018. 11. 13.) 이전에도 동일하게 적용되어야 함이 마땅한바, 예가초과 입찰자의 낙찰자결정 및 계약체결은 즉각 취소되어야 한다. 다만 준공된 사업에 대해서는 계약취소가 불가능하므로, 적어도(예가범위 내의) 차순위와의 투찰금액 차액을 환수 조치해야 한다.

기회는 평등하고, 과정은 공정하며, 결과는 정의로운 중앙조달행정으로 개혁하라.

그런데 조달청은 아직까지도 기존에 위법하게 진행된 낙찰자결정 및 계약취소 등의 후속조치를 전혀 진행하지 않을뿐더러 오히려 아무런 계획조차 내놓지 않고 있다. 이는 세간의 관심이 낮아질 시기를 틈타 자신들의 면피계획을 추진하기 위한 속셈이 아닌지 매우 의심스럽다. 문재인 대통령은 기회는 평등하고, 과정은 공정하며, 결과는 정의로울 것이라고 강변한 적이 있다. 현재의 조달청 관료집단의 행동은 이러한 대통령의 인식에 정면에 반하는 행위이다. 매년 수십조원의 조달행정 적폐가 이제야 비로소 드러났다. 입·낙찰관련 자료를 투명하게 공개해 중앙조달행정 개혁의 첫걸음을 내딛어야 한다.

감사원은 前 조달청장(김상규)을 감사위원회의에서 당장 제척하라.

예가초과 입찰로 인해 약 1,000억원의 예산낭비가 우려되고 있음이 알려진 뒤, 동 사안은 2018. 6월경 특정인에 의해 감사청구가 이뤄졌다. 1,000억원의 예산낭비 감사대상 사업은 2015. 7월부터 2017. 7월까지 입찰공고된 실시설계 기술제안입찰의 6개 사업이다.
감사위원회의는 감사계획 및 감사결과에 대해 최종 결론을 내리는 감사원의 최고의사결정기구이다. 그런데 현재 6인으로 구성된 감사위원 중 김상규 위원은, 감사대상 사업 6개 중 3개 사업에 대해 입찰공고 및 계약체결이 이뤄진 당시 조달청장을 역임[재임기간: 2014. 7월 ∼ 2016. 2월]한 당사자로서 감사원 사무처리 규칙 제5조의2(감사위원의 제척·회피) 제척대상이다. 공정한 감사를 위해 이해관계인인 김상규 위원은 반드시 제척되어야 한다.

예산낭비를 조장한 조달청장 및 실무자를 형사고발하라.

세금은 혈세이다. 혈세를 낭비한 공직자에 대해서는 가장 엄격한 법적용이 필요하며, 그래야만 세금을 한 톨이라도 아껴쓰기 위해 노력하게 된다. 그런데 중앙조달행정을 관장하는 조달청은 단 6개 사업에서 약 1,000억원이라는 어마어마한 예산낭비를 조장하고서도 오히려 이를 무마시키기 위하여 동분서주하고 있다. 혈세로 봉급을 받고 있는 이들이, 혈세낭비 책임을 무마시키려는 것은 가중처벌이 불가피하다. 감사원은 엄중한 감사결과를 내놓고 이에 근거해 조달청장과 공직자들을 검찰에 고발해야 함이 마땅하다.

그간 우리나라 공공건설사업은 예산의 효율적 사용이 이뤄졌는지 매번 비판을 받아왔다. 이번 사례를 기회삼아 불공정하게 이루어지는 평가시스템을 전면 개선해야 한다. 공사비에 대한 검증시스템 부재, 가격경쟁 없는 입낙찰방식, 엉터리 표준품셈을 통한 원가 부풀리기, 로비를 조장하는 가중치평가방식 및 강제차등점수제, 관련 정보의 철저한 비공개 등 부패를 유발하는 제도개선에 나서야 한다. 개혁을 거부하고 있는 관료에게만 맡겨서는 안된다. 문재인 대통령이 불공정한 건설제도 개혁에 직접 나서 챙겨야 한다. <끝>

별첨 #1 실시설계 기술제안입찰의 예정가격 초과입찰 관련 질의(조달청→기획재정부) [시설총괄과-8938, 2018. 11. 7.]
#2 실시설계 기술제안입찰의 예정가격 초과입찰 관련 질의 회신(기획재정부→조달청) [계약제도과-1545, 2018. 11. 13.]

<div class="xe_content"><h2>서울 아파트 공시가격, 2006년 이후 실거래가 상승분 80.9%만 반영해</h2> <p> </p> <p dir="ltr">참여연대 조세재정개혁센터는 2019년 1월 17일, <strong><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; target="_blank" rel="nofollow"><부동산 공시가격, 보다 적극적인 현실화 방안 필요해> 이슈리포트</a></strong>를 발표했습니다. 참여연대가 부동산 공시가격 제도가 전면 개편된 직후인 2006년부터 2018년 7월까지 거래된 서울 아파트의 공시가격을 조사한 결과, 서울 아파트 공시가격은 실거래가 상승분의 80.9%만을 반영한 것으로 확인됐습니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">한국 사회의 부동산 광풍의 근원지로 평가받고 있는 서울 아파트의 공시가격은 실거래가와 큰 격차가 있습니다. 서울 아파트의 2018년 평균 실거래가는 2006년 대비 79.6% 상승한 것으로 나타난 반면, 서울 아파트 공시가격의 평균 실거래가 반영률은 2006년 68.4%에서 2018년까지 63.7%로 하락했습니다. 2006년부터 공시가격의 실거래가 반영률이 상당히 낮았기에 공시가격의 인상 필요성이 상당히 높았음에도 불구하고, 그동안 실거래가의 인상분도 제대로 반영하지 않은채 공시가격을 결정해 온 것입니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">서울 아파트 공시가격의 실거래가 반영률은 자치구별, 연도별로도 편차가 커 조세형평성이 훼손되어 있다는 것도 확인됐습니다. 그 편차는 2008년 기준 서초구(75.4%)와 노원구·도봉구(61.1%)가 14.3%p를 기록한 한편, 용산구는 2012년 79.0%를 기록한 이후 급락하기 시작해 2018년 59.9%에 달했습니다. 용산구 외에도 평균 실거래가가 가장 높은 강남구(17.0%p)를 비롯해, 성동구(15.9%p), 송파구(15.5%p), 서초구(15.3%p)는 서울 자치구 중 연도별 편차가 가장 컸습니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">부동산 가격공시에 관한 법률에 따르면, 부동산의 공시가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’을 의미하기에, 이미 시장에서 형성되고 있는 실거래가 혹은 적어도 그에 근접한 가격이 되어야 합니다. 부동산 공시가격이 조세형평성의 관점에서 큰 문제가 있었다는 사실은 국토교통분야 관행혁신위원회(2018)를 통해서도 확인됐습니다. 정부가 스스로 과거의 잘못된 행정을 인정했고, 그 동안 제대로 반영되지 않았던 공시가격의 현실화를 위한 공시가격 인상이 늦어도 2019년부터 추진되는 것은 당연합니다.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr">수많은 논란 끝에 힘을 잃었던 종합부동산세는 부동산 불평등에 분노한 시민들의 힘으로 2018년 다시 개정되었습니다. 한국 사회의 극심한 자산불평등을 완화해야 한다는 것은 시대적 요구입니다. 그러나 이는 종합부동산세를 일부 개정한 조치만으로 결코 달성될 수 없습니다. 개정된 종합부동산세의 누진적 과세 기능이 제대로 발휘되려면, 부동산 공시가격의 전반적인 수준을 현실화하고 제도의 형평성을 제고하는 것이 필요합니다. 끝.</p> <p dir="ltr"> </p> <p dir="ltr"><strong>▶ </strong><b><부동산 공시가격, 보다 적극적인 현실화 방안 필요해> 이슈리포트 </b><strong><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]</a></strong></p> <p dir="ltr"><strong>▶ </strong><b>보도자료 </b><strong><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; target="_blank" rel="nofollow">[원문보기/다운로드]</a></strong></p> <p dir="ltr"> </p> <p> </p> <p dir="ltr" style="line-height:1.8;margin-top:0pt;margin-bottom:10pt;text-align:center;"><a href="https://docs.google.com/document/d/1nRDRr7BxL1vlih0JYXl5SMQuRS7QrNkwy-U…; style="text-decoration:none;" rel="nofollow"><span style="font-size:12pt;font-family:Arial;color:#1155cc;background-color:transparent;font-weight:700;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:underline;vertical-align:baseline;"><img alt="n-vQZ6qjIe0dPYEJINNQFuLv8NQ2keBPQE4j1xfv" height="439" src="https://lh4.googleusercontent.com/n-vQZ6qjIe0dPYEJINNQFuLv8NQ2keBPQE4j1…; style="border:none;" width="658" /></span></a></p></div>

서울 아파트 매매가와 전세가는 폭락 중인가?

단도직입으로 묻자. 서울 아파트의 매매가는 폭락하고 있는가? 통계는 ‘그렇지 않다’고 말하고 있다. 아래는 한국감정원이 발표하는 전국주택가격동향조사 가운데 서울 아파트 매매가격 지수를 토대로 만든 표와 그래프다.

이 표와 그래프를 보면 13년 8월부터 19년 1월까지의 서울 아파트 매매가격 지수의 흐름을 잘 보여준다. 서울 아파트 매매가격 지수는 13년 8월 85.1로 2010년 이후 최저점을 찍은 후 횡보하다 박근혜 정부가 재건축 아파트 관련 시장정상화 조치들을 무력화하고 LTV 및 DTI를 완화를 본격화하기 시작한 14년 가을부터 상승추세로 돌아선 후 상승기조를 계속 유지했다.

한편 문재인 정부 출범 직전 서울 아파트 매매가격 지수는 96.8이었는데 17년 11월에 이 지수의 기준점을 돌파한 후 18년 11월에 109.1로 최고점을 찍었다. 그리고 9.13대책 등의 여파로 서울 아파트 매매가격 지수는 19년 1월에 108.5로 극히 미미하게 하락했다.

정리하자면 서울 아파트 매매가격 지수는 13년 8월 85.1로 저점을 찍은 후 줄기차게 올라 18년 11월 109.1로 정점을 찍었고 지금 고작 0.6퍼센트 포인트 하락한 108.5를 나타내고 있는 것이다. 서울 아파트 매매가격 지수를 기준으로 볼 때 지난 5년간의 상승폭에 비해 지난 2개월의 하락폭은 하락이라고 부르기도 민망한 수준이다.

그럼 서울 아파트 전세가격의 추세는 어떨까? 아래는 한국감정원이 발표하는 전국주택가격동향조사 가운데 서울 아파트 전세가격 지수를 토대로 만든 표다.

위의 표를 보면 2017년 11월 100을 돌파했던 서울 아파트 전세가격 지수가 18년 2월 100.7을 거쳐 18년 6월 99.5로 약간 떨어졌다 9.13대책 이후인 18년 10월 100.4로 오히려 반등한 것을 알 수 있다. 역전세난 운운하는 미디어들의 호들갑과는 달리 서울 아파트 전세가격 지수는 19년 1월 현재 99.7에 머문다. 18년 2월의 정점인 100.7과 비교할 때 고작 1퍼센트 포인트 하락한데 불과하다.

 

문재인 정부의 부동산 대책은 주효했는가?

위의 통계가 잘 보여주는 것처럼 서울 아파트는 매매가와 전세가 모두 상승을 멈추고 하락세에 돌입한 수준에 불과하다. 그럼에도 분명한 건 작년 여름과 가을, 서울을 온통 불태웠던 투기열풍이 가라앉고 시장이 소강상태에 빠졌다는 사실이다. 여기서 이런 질문이 가능하다. 서울 아파트 시장이 하락세에 접어든 게 문재인 정부의 부동산 정책 때문인가?

여기에 대한 답을 얻기 위해서는 먼저 2014년 가을 이후 서울 아파트 가격이 천정부지로 상승한 배경과 원인을 알아야 한다. 2010년 이후 꼼짝도 하지 않던 서울 아파트 시장이 움직이기 시작한 건 이명박 정부와 박근혜 정부가 투기심리를 부추기기 위해 올인한 덕분이다. 먼저 이명박 정부가 보유세 및 양도세 등의 불로소득환수장치를 무력화시켰다. 뒤이어 박근혜 정부가 재건축 관련 시장정상화조치를 형해화시키고, 그래도 시장이 움직이지 않자 LTV 및 DTI를 풀었다. 그런 정책들이 누적적으로 효과를 나타내기 시작한 것이 2014년 가을 무렵부터였다. 투기라는 괴물은 우리에서 풀려나면 잡기가 매우 어렵다. 2014년 가을 이후 우리에서 탈출한 투기라는 이름의 괴물은 계속 기승을 부렸다. 문재인 정부 들어 보유세 등이 강화될 거라는 시장의 예측이 빗나가자 투기심리가 더욱 창궐하여 2018년 여름 같은 대폭등 랠리가 일어난 것이다.

공급이 부족해 서울 아파트 가격이 폭등한다는 주장은 객관적 근거 없는 곡학아세다. 공급이 부족해 서울 아파트 가격이 뛴다면 2010년 이후부터 2014년 가을까지 사실상 거래절벽 상태이던 서울 아파트 시장을 어떻게 설명할 것인가? 또한 2018년 11월 이후 하락세로 접어든 서울 아파트 시장을 어떻게 설명할 것인가? 2010년부터 2014년 사이에는 서울에 아파트가 남아돌았나? 작년 여름부터 가을 사이에 전 국민의 관심사가 됐던 서울 아파트 가격 폭등세가 하락세로 반전된 게 공급 때문인가? 그렇다면 작년 11월 이후 불과 몇 개월 사이에 서울에 갑자기 아파트 수십만호가 들어서기라도 했단 말인가? 이런 상식에 비추어 봐도 공급부족론은 서울 아파트 가격 폭등을 합리화해주는 사후적 견강부회에 불과하다.

서울 아파트 가격 폭등의 원인이 전적으로 투기적 가수요에 의한 것이라면 해법은 명확하다. 보유세를 높여 기대수익률을 낮추고, 대출을 조여 레버리지를 없애는 것이 그것이다. 문재인 정부 부동산대책은 9.13대책이 극명히 보여주듯 금융규제가 중심이다. 매우 미약하긴 하지만 공시가격 인상, 세율 인상 등을 통해 보유세도 높이고 있긴 하다. 결론적으로 말해 서울 아파트 시장이 2018년 11월을 정점으로 꺾인데에는, 비록 늦긴 했지만 문재인 정부의 ‘강한 금융규제 + 약한 보유세 강화’조합이 주효했다고 평가하는 것이 공정할 것이다. 거기에 더해 5년간의 대세상승 랠리로 서울 아파트 가격이 이미 오를 만큼 오른 측면도 크다.

 

문재인 정부, 무엇을 할 것인가?

서울 아파트 시장을 진정시킴으로써 문재인 정부는 발등에 붙은 불을 끈 상황이다. 그렇다고 만족하거나 안심할 처지는 결코 아니다. 앞으로 문재인 정부가 부동산과 관련해 해야 할 과제들이 무언지를 살펴보자.

우선 문재인 정부는 부동산을 경기부양의 수단으로 쓰려는 유혹을 멀리해야 한다. 최근의 예타면제 논란이 보여주듯 문재인 정부도 과거 정부들처럼 토건에 의존한 경기부양책을 선택한 것 아니냐는 의혹이 있다. 만약 문재인 정부가 지표에 매몰된 나머지 겨우 안정을 찾은 부동산 시장에 활기(?)를 불어넣으려고 시도한다면 그 결과는 재앙으로 귀결될 것이다. 문재인 정부는 부동산과 관련된 정책기조를 투기에 친화적인 방식으로 퇴행시켜서는 절대 안 된다.

다음으로 문재인 정부는 부동산 문제 해결의 핵심이라 할 보유세 강화 로드맵을 마련해야 한다. 참여정부가 2005년 5·4대책을 통해 2017년까지 보유세 실효세율 1%달성을 천명한 것과 같은 수준의 담대한 보유세 개혁 로드맵을 문재인 정부가 설계해 발표한다면 만악의 근원 부동산 문제 해결의 영구적 실마리가 형성됨은 물론이고 공정경제와 공평과세의 기틀이 마련될 것이다. 부동산 가격의 하향안정화는 덤이다. 모쪼록 문재인 정부가 부동산 공화국 혁파의 첩경인 보유세 강화 로드맵을 마련하길 간절히 바란다.